亚洲成色777777女色窝,777亚洲妇女,色吧亚洲日本,亚洲少妇视频

小區(qū)物業(yè)論文

時(shí)間:2023-03-29 09:19:13

導(dǎo)語(yǔ):在小區(qū)物業(yè)論文的撰寫(xiě)旅程中,學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑,好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文,愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感,引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。

小區(qū)物業(yè)論文

第1篇

機(jī)構(gòu)增多、服務(wù)內(nèi)容加深加寬

某校合并初期,學(xué)生人數(shù)為一萬(wàn)名左右,不到15年時(shí)間,學(xué)生人數(shù)激增至三萬(wàn)余人。在辦學(xué)場(chǎng)地不增加的前提下,物業(yè)管理初期主要依靠擴(kuò)大管理機(jī)構(gòu),設(shè)置輔助臨時(shí)機(jī)構(gòu),增加管理職工人數(shù)及招聘適當(dāng)臨時(shí)工解決。但隨著學(xué)生需求的提高,需要提供的服務(wù)內(nèi)容,如為學(xué)校師生員工學(xué)習(xí)、工作、休息和娛樂(lè)的場(chǎng)所隨之大量增加。而這些需求僅靠環(huán)境整潔、搞好衛(wèi)生、保持現(xiàn)有的綠化是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

多校區(qū)物業(yè)管理模式

高校物業(yè)管理模式主要有以下幾種:

(一)高校直接管理模式

目前,我國(guó)大部分高校主要采取的就是這種由高校直接管理模式。這種模式的創(chuàng)建是為了便于政府和學(xué)校對(duì)其實(shí)施物業(yè)管理。一般而言,學(xué)校設(shè)置一個(gè)專門(mén)負(fù)責(zé)后勤建設(shè)和管理的機(jī)構(gòu),即后勤處,下設(shè)物業(yè)管理中心、水暖電管理中心、后勤服務(wù)維修中心等子單位。每個(gè)子單位再下設(shè)相應(yīng)的部門(mén),如綠化科、保潔科等,分別具體管理相對(duì)應(yīng)的工作任務(wù)。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于管理權(quán)力集中,便于上下管理;缺點(diǎn)在于管理人員容易固化,積極主動(dòng)性不夠高。

(二)校企合作管理模式

高校物業(yè)管理一般可分為核心管理部分和非核心管理部分。學(xué)??芍苯訁⑴c核心管理工作,而將非核心部分通過(guò)采取社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的辦法,引入具有豐富經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)性強(qiáng)的管理公司參與管理。在管理過(guò)程中,通過(guò)對(duì)比學(xué)習(xí),提高整體管理水平。該模式的優(yōu)勢(shì)在于引進(jìn)社會(huì)企業(yè),形成局部范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng),相互對(duì)比,從而提高和改善整個(gè)學(xué)校物業(yè)管理水平。缺點(diǎn)在于整個(gè)學(xué)校的物業(yè)管理權(quán)仍歸學(xué)校,管理的本質(zhì)沒(méi)有發(fā)生根本變化。同時(shí),學(xué)校管理機(jī)構(gòu)需分別對(duì)下屬的機(jī)構(gòu)和社會(huì)企業(yè)進(jìn)行管理,如何確保兩者和諧相處需要做大量工作。

(三)完全社會(huì)化管理模式

完全社會(huì)化管理模式,就是通過(guò)社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的方式,例如招標(biāo),將學(xué)校的物業(yè)管理工作完全交付給符合學(xué)校各項(xiàng)要求的企業(yè);同時(shí)學(xué)校內(nèi)部的管理機(jī)構(gòu)也進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整,成立對(duì)社會(huì)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的部門(mén)。該模式的優(yōu)勢(shì)在于,學(xué)校僅僅負(fù)責(zé)企業(yè)的監(jiān)管,大大降低了學(xué)校管理負(fù)荷,解決了學(xué)校管理人員和技術(shù)實(shí)力的不足;學(xué)校物業(yè)管理實(shí)行完全社會(huì)化,管理效率和質(zhì)量得到了很大的提高。不足在于,學(xué)校對(duì)企業(yè)的管理僅限于監(jiān)督,兩者之間的約束依靠文本合同解決;企業(yè)參與管理,其根本目標(biāo)僅為贏利,與學(xué)校的本質(zhì)屬性———為教育服務(wù)理念相違背;若兩者達(dá)不到“雙贏”,必將引起管理的混亂。

(四)學(xué)校聯(lián)合管理模式

學(xué)校聯(lián)合管理模式是指一個(gè)區(qū)域內(nèi)的高校通過(guò)合作與聯(lián)合,重新優(yōu)化資源配置,借助優(yōu)質(zhì)資源實(shí)現(xiàn)聯(lián)合體的跨越式發(fā)展,擺脫應(yīng)對(duì)強(qiáng)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,使其聯(lián)合體在短時(shí)間里即可顯示出合作與聯(lián)合的強(qiáng)大生命力和競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)合作與聯(lián)合,可以促進(jìn)專業(yè)化、集約化、科技化、系統(tǒng)化的提高;更有條件降低成本,更能體現(xiàn)教育規(guī)律,更能有效地克服一校一戶辦后勤常存在的運(yùn)行效率低、成本高、服務(wù)質(zhì)量與現(xiàn)代化水平低的劣勢(shì)。這種模式的實(shí)質(zhì)是走規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式,但聯(lián)合過(guò)程中產(chǎn)權(quán)界定問(wèn)題仍很難解決,效益的最終分配問(wèn)題增加了聯(lián)合的難度。

不同管理模式的選取原則

(一)因地制宜原則

該原則為選取管理模式的首要原則。選取時(shí)要考慮到各個(gè)分校區(qū)的具體情況,例如所處地理位置(是否遠(yuǎn)離市區(qū)、校區(qū)之間的相對(duì)距離)、校區(qū)面積大小、在校師生人數(shù)、分校區(qū)和主校區(qū)之間的關(guān)系等因素。在機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備等方面進(jìn)行綜合考慮,從而確定合適的管理模式。

(二)統(tǒng)籌規(guī)劃、兼顧有序原則

大部分校區(qū)后勤物業(yè)管理實(shí)施“自負(fù)盈虧”政策,單一校區(qū)的物業(yè)管理在人力和資源分配上都能很好地進(jìn)行平衡。而隨著校區(qū)數(shù)量的增大,勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致各個(gè)校區(qū)的綜合資源出現(xiàn)不同程度的差異。具體表現(xiàn)為:個(gè)別校區(qū)面積大、師生數(shù)量眾多、服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)好,物業(yè)管理容易且經(jīng)濟(jì)效益好,造成管理人員容易集中;而有的校區(qū)面積小、師生數(shù)量少、離主校區(qū)距離相對(duì)遠(yuǎn),政策少,服務(wù)設(shè)施老化,物業(yè)管理困難且經(jīng)濟(jì)效益差,造成管理人員易跳槽,從而形成惡性循環(huán)。上述現(xiàn)象的出現(xiàn),需要學(xué)校后勤管理部門(mén)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、合理平衡各方利益,使得各個(gè)校區(qū)均能夠平穩(wěn)運(yùn)行。

(三)節(jié)約成本、效益最大化原則

管理的最高目標(biāo)是“服務(wù)水平高、滿意程度高、效益最大化”。作為高校物業(yè)管理部門(mén),最大的考慮就是“服務(wù)”和“投入”之間的關(guān)系。區(qū)別于社會(huì)企業(yè),高校物業(yè)管理部門(mén)在享受學(xué)校優(yōu)惠政策的前提下,可通過(guò)招投標(biāo)方式對(duì)所需物資實(shí)施集中采購(gòu),參考國(guó)際上通用ISO2000對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行管理,從而降低運(yùn)行成本。此外,管理人員要變“單一化”為“復(fù)合型”,加強(qiáng)學(xué)習(xí)和使用現(xiàn)代科技手段,適應(yīng)現(xiàn)代化的物業(yè)管理體制趨勢(shì)。同時(shí),管理機(jī)構(gòu)應(yīng)做到“以人為本”,避免物業(yè)管理的人才流失。

(四)適當(dāng)引進(jìn)、共創(chuàng)雙贏原則

第2篇

關(guān)鍵詞:高校物業(yè)管理社會(huì)化

一、當(dāng)前我國(guó)高校物業(yè)管理的特點(diǎn)

從高校物業(yè)的使用類別看,高校物業(yè)可以分為:教學(xué)辦公科研型樓棟物業(yè)、學(xué)生公寓物業(yè)、教職工住宅小區(qū)物業(yè)、文化體育類物業(yè)、服務(wù)接待類物業(yè)等,除教職工住宅小區(qū)物業(yè)外,其它物業(yè)產(chǎn)權(quán)基本上屬于國(guó)家所有或極少數(shù)企業(yè)法人所有。高校物業(yè)的基本情況決定了高校物業(yè)的性質(zhì),與社會(huì)上一般物業(yè)管理相比有如下特點(diǎn)。

(一)高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)

一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的生活環(huán)境,實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標(biāo)主要是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境,協(xié)助提升高校的對(duì)外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效益原則,如學(xué)生吃及住的管理屬于學(xué)生生活綜合管理的范圍,涉及社會(huì)安全穩(wěn)定,其服務(wù)費(fèi)用價(jià)格等有些由政府物價(jià)部門(mén)審批,不完全按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行。校園治安維護(hù)、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問(wèn)題,是一個(gè)綜合的社會(huì)穩(wěn)定治理問(wèn)題。

(二)高校物業(yè)管理具有育人功能

高校的活動(dòng)主體是在校學(xué)生,校園環(huán)境的好壞,物業(yè)管理水平高低,承載著顯性與隱性育人功能,大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、世界觀、價(jià)值觀形成發(fā)展的重要時(shí)期。以人為本的管理理念,有助于培養(yǎng)學(xué)生良好道德品質(zhì),通過(guò)校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優(yōu)美的環(huán)境,容易使大學(xué)生形成樂(lè)觀向上、豁達(dá)開(kāi)朗的良好心理素質(zhì),培育豐富的美學(xué)價(jià)值和審美情趣。通過(guò)后勤物業(yè)人的熱情主動(dòng)、文明服務(wù)引發(fā)大學(xué)生對(duì)勞動(dòng)的尊重和熱愛(ài),有助于培養(yǎng)他們熱愛(ài)勞動(dòng)的樸素感清。

(三)高校后勤物業(yè)管理以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為最終目的

高校后勤社會(huì)化改革的最終目的是為高校的教學(xué)、科研和師生服務(wù)的,改革的目標(biāo)是依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和教育規(guī)律運(yùn)用新機(jī)制、新模式,加快后勒建設(shè),提高后勤服務(wù)水平。服務(wù)決定市場(chǎng),只有以優(yōu)質(zhì)服務(wù),優(yōu)良作風(fēng),優(yōu)美環(huán)境讓師生員工滿意,才能占領(lǐng)市場(chǎng),高校物業(yè)必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去做好各方面工作,取得師生員工的一致滿意。

(四)高校物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有不確定性

商住物業(yè)管理的資金來(lái)源包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金等,由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商制定,資金的使用接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督;而高校物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)來(lái)源較為單一,與校方以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式,完全市場(chǎng)化。全國(guó)高校后勤物業(yè)基本實(shí)現(xiàn)“撥改付”模式運(yùn)作,對(duì)從事物業(yè)管理的后勤實(shí)體,其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),支付費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有較大的差異性,各個(gè)地區(qū),各個(gè)學(xué)校因各自不同的情況,標(biāo)準(zhǔn)很難一致,大多采用“成本倒推法”,而不是“市場(chǎng)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”,因而與社會(huì)平均的同等檔次的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一致,不具有可比性。

(五)高校物業(yè)管理大多采用內(nèi)部甲乙方管理體制

商住小區(qū)有業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管模式、智能化管理模式等,而高校物業(yè)管理則是一種內(nèi)部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學(xué)校行使后勤管理的職能,乙方作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體,按企業(yè)化運(yùn)行,為學(xué)校提供后勤服務(wù)與保障。這種機(jī)制下,甲乙方仍為高校的職工,其物業(yè)管理的規(guī)范化、行業(yè)化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等方面,必然呈現(xiàn)著不完全的市場(chǎng)竟?fàn)?,甚至沒(méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。雖然有極少數(shù)高校把一部分物業(yè)對(duì)社會(huì)招標(biāo),但更多高校其校內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)仍然是給后勤實(shí)體經(jīng)營(yíng)。

(六)教職工住宅小區(qū)的物業(yè)管理未實(shí)行社會(huì)化方式運(yùn)作

國(guó)務(wù)院已出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,各省市也出臺(tái)了住宅小區(qū)實(shí)行社會(huì)化物業(yè)管理的措施和時(shí)間表,但推行起來(lái)實(shí)施進(jìn)度不快,特別是高校教職工老住宅小區(qū)仍然是按過(guò)去的福利化服務(wù)模式運(yùn)作。因原來(lái)學(xué)校教學(xué)科研等規(guī)劃的不完整性,使這一區(qū)域較多與高校校園密切相連,基本上屬于校園范圍的一部分,因此其物業(yè)管理較難以按社會(huì)化方式運(yùn)作,也會(huì)影響校園的綜合管理及房屋產(chǎn)權(quán)的上市流轉(zhuǎn)和教職工個(gè)人權(quán)益的保護(hù)。

二、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)分析

高校的物業(yè)管理隨著社會(huì)上物業(yè)管理的發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生,但管理方式相對(duì)滯后,阻礙了高校物業(yè)管理職能的發(fā)揮,近幾年,各高校進(jìn)行了積極的探索和嘗試,積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入,高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的組成部分,其發(fā)展趨勢(shì)也應(yīng)該與社會(huì)物業(yè)管理同步。

(一)物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離

在多年的高校后勤社會(huì)化改革中,許多高校都做出過(guò)很多努力,但其成效并不高,其主要原因是所有者和經(jīng)營(yíng)管理者間的責(zé)、權(quán)、利不清,遇到問(wèn)題和責(zé)任相互推委,而有利益時(shí)又相互爭(zhēng)奪,解決這些問(wèn)題的關(guān)鍵是實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。首先,高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離,可明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系,明確產(chǎn)權(quán)主體,是實(shí)現(xiàn)高校社會(huì)化改革的前提條件;其次,高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離,可明確資產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)責(zé)任。實(shí)現(xiàn)政企分開(kāi),是實(shí)現(xiàn)高校后勤社會(huì)化改革的保障。

(二)物業(yè)管理的市場(chǎng)化

高校物業(yè)管理要求物業(yè)管理企業(yè)建立自身完善的管理運(yùn)行機(jī)制,脫離原來(lái)的行政管理模式,實(shí)行有償服務(wù),從職能型管理轉(zhuǎn)到經(jīng)營(yíng)型管理,走市場(chǎng)化道路。根據(jù)高校物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求,以及師生的消費(fèi)層次,開(kāi)展多元化、專業(yè)化、多層次的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。高校物業(yè)管理企業(yè)只有按照企業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)模式加強(qiáng)管理,才能保證高校物業(yè)管理水平的提高,從而為高校師生創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。

(三)物業(yè)管理社會(huì)化

高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的重要組成部分,高校物業(yè)管理企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展,必須擴(kuò)大規(guī)模,逐步走向社會(huì)。首先要穩(wěn)固自身發(fā)展的基礎(chǔ)——高校,學(xué)校市場(chǎng)是高校后勤企業(yè)的生存之本,只有切實(shí)保障學(xué)校教學(xué)、科研的順利進(jìn)行,為師生員工提供優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價(jià)和良好的服務(wù),才能擴(kuò)大規(guī)模,謀求更大的發(fā)展。開(kāi)拓市場(chǎng)時(shí)要充分利用高校優(yōu)勢(shì),利用國(guó)家給予的優(yōu)惠政策,抓住時(shí)機(jī),大膽走向社會(huì)參與社區(qū)物業(yè)管理,努力壯大實(shí)力,為自己爭(zhēng)取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。高校物業(yè)管理企業(yè)社會(huì)化過(guò)程中必須實(shí)施品牌戰(zhàn)略,注意培養(yǎng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

(四)物業(yè)管理的專業(yè)化

社會(huì)大分工中剝離出來(lái)的物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)化極強(qiáng)的行業(yè),高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛,有許多項(xiàng)目專業(yè)性很強(qiáng)。高校作為先進(jìn)生產(chǎn)力代表和高科技爆發(fā)的集中地,其辦公教學(xué)用房?jī)?nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn),這些設(shè)備和設(shè)施維修難度大,需要專業(yè)的管理維護(hù)人員和必要的工具設(shè)備。因此,要想做好高校物業(yè)管理,提高物業(yè)管理的服務(wù)水平就必須引進(jìn)一批專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)招收一批專業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理,物業(yè)管理的專業(yè)化也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。

(五)物業(yè)管理的規(guī)范化

首先作為高校的物業(yè)管理企業(yè)要依法經(jīng)營(yíng),要遵守國(guó)家相關(guān)政策法規(guī),在工商管理部門(mén)正式登記注冊(cè),接受審核;其次高校物業(yè)管理要建立一套完整的科學(xué)規(guī)范的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序,以確保企業(yè)的管理和服務(wù)質(zhì)量。各項(xiàng)服務(wù)是否制度化是管理水平高低的體現(xiàn);再其次高校物業(yè)管理要主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門(mén)包括紀(jì)檢、審計(jì)、財(cái)務(wù)部門(mén)的監(jiān)督,接受全校師生的監(jiān)督;最后高校物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)盡快同國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》接軌,制定具體的適合高校自身物業(yè)管理發(fā)展的《高校物業(yè)管理辦法》,使高校物業(yè)管理有法可依,有章可循。

參考文獻(xiàn):

[1]候光明,馮序鵬.中國(guó)高校后勤改革與發(fā)展論叢[M].北京:北京大學(xué)出版社,2002年版.

第3篇

隨著我國(guó)社會(huì)改革開(kāi)放的不斷深化和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立,社會(huì)呼喚著一種新型的專業(yè)化、社會(huì)化、與當(dāng)今社會(huì)政治和經(jīng)濟(jì)形態(tài)相適應(yīng)的小區(qū)管理模式。這種社會(huì)需要的契機(jī),使物業(yè)管理與行政管理相結(jié)合,即專業(yè)化管理與屬地管理相合的小區(qū)管理模式應(yīng)運(yùn)而生。同時(shí),由于各地情況的差異,多種管理模式并存的小區(qū)管理格局形成了。物業(yè)管理以其與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相吻合、專業(yè)化、社會(huì)化、注重通過(guò)服務(wù)而達(dá)到管理目的之特性,而展現(xiàn)出廣闊的發(fā)展前景和強(qiáng)大的生命力。

在我國(guó)現(xiàn)行的住宅小區(qū)管理模式中,據(jù)悉,主要以區(qū)、街辦事處為主成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)對(duì)小區(qū)實(shí)行管理的有:常州、無(wú)錫、蘇州等城市;主要以房地產(chǎn)管理部門(mén)為主,由下屬房管所或住宅小區(qū)管理服務(wù)組織(房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、房產(chǎn)托管公司)實(shí)施管理的有:北京、天津、上海等城市;主要以房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)為主成立的住宅小區(qū)管理服務(wù)公司或物業(yè)公司,以物業(yè)管理方式從事小區(qū)管理的有:廣州、深圳、廈門(mén)等城市。另外,尚有單位自管等形式。

第一種模式屬單純行政型管理模式,其優(yōu)點(diǎn)在于實(shí)施管理時(shí)具有權(quán)威性和較強(qiáng)的約束力,政府基層組織的穩(wěn)定性也有利于住宅小區(qū)管理的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。但其缺陷是容易形成管委會(huì)大包大攬,忽視專業(yè)管理部門(mén)作用,形成政府干企業(yè)的事,政企不分,置政府政權(quán)組織于大量瑣碎的事務(wù)中,加重行政負(fù)擔(dān)和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān);服務(wù)功能甚差,缺乏經(jīng)濟(jì)活力,不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求。

第二種模式雖然發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門(mén)管房之所長(zhǎng),但局限性較大。這種模式常因缺乏總體協(xié)調(diào)而使小區(qū)總體管理上各專業(yè)部門(mén)各自為政,不易形成合力,出現(xiàn)房屋管理好而環(huán)境管理差、互相扯皮的現(xiàn)象。

第三種模式遵循產(chǎn)權(quán)與管理經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則,建立政企分開(kāi)的管理機(jī)構(gòu),發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所長(zhǎng),將管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)合起來(lái),實(shí)行有償服務(wù),集小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理于一體,強(qiáng)化服務(wù)功能,經(jīng)濟(jì)上具有活力,可以通過(guò)一些服務(wù)項(xiàng)目和小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施取得收入以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)不足,使小區(qū)能夠形成自我完善、自我發(fā)展的良性循環(huán),從根本上改變小區(qū)一年新、二年舊、三年亂的狀況。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū),規(guī)劃、建設(shè)較好,住戶經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的小區(qū)中尤應(yīng)推廣這種模式。成都市棕北物業(yè)管理公司在對(duì)成都市棕北住宅小區(qū)一年多來(lái)的物業(yè)管理實(shí)踐,初步證明了內(nèi)地住宅小區(qū)實(shí)行這種管理模式的可行性。

但是,無(wú)論那一種管理模式都離不開(kāi)當(dāng)?shù)卣闹С峙c合作。小區(qū)在政府管轄范圍內(nèi),離開(kāi)當(dāng)?shù)卣遣恍械?。?shí)行第三種管理模式的小區(qū)巫應(yīng)做好專業(yè)管理與屬地管理之結(jié)合(即物業(yè)管理與行政管理),在這個(gè)前提下,充分發(fā)揮專業(yè)部門(mén)的作用,做到“條塊結(jié)合、以塊為主,統(tǒng)一管理、各負(fù)其責(zé)”。行政管理是物業(yè)管理的后盾,物業(yè)管理是行政管理的有力助手和小區(qū)建設(shè)、管理、發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。二者猶如運(yùn)載小區(qū)管理向前推進(jìn)之兩輪,不可偏廢.政府及所屬各部門(mén)具有相關(guān)的行政職能和執(zhí)法權(quán),具有權(quán)威性和號(hào)召力,對(duì)保證貫徹執(zhí)行各級(jí)、各項(xiàng)小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定、規(guī)章制度具有不可替代的作用;而物業(yè)管理因其承擔(dān)了小區(qū)日常大量的策瑣的管理、服務(wù)工作,如環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、治安保衛(wèi)、公共設(shè)施管理等,可以幫助政府從事務(wù)和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)中解脫出來(lái),集中精力做好應(yīng)做的工作。特別是那些政府基層組織尚未建立或完善的新建小區(qū),由于開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的物業(yè)管理單位先行介人了物業(yè)管理,可以為小區(qū)未來(lái)的各項(xiàng)管理、服務(wù)莫定基礎(chǔ),防止小區(qū)初期管理出現(xiàn)“真空”。這些工作包括對(duì)小區(qū)房屋質(zhì)量的監(jiān)督,小區(qū)設(shè)施的進(jìn)一步完善,環(huán)境的保護(hù),在住戶入住之前和入住之初制定小區(qū)管理辦法,設(shè)計(jì)住戶居住契約,協(xié)助完成小區(qū)內(nèi)水、電、氣的開(kāi)通,維持小區(qū)各項(xiàng)秩序等.

第4篇

20世紀(jì)末以來(lái), 建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論成為影響中國(guó)教育界的主要教學(xué)思潮。 建構(gòu)主義教學(xué)理論來(lái)源于建構(gòu)主義認(rèn)識(shí)論:科學(xué)是一個(gè)創(chuàng)造性的活動(dòng),知識(shí)是個(gè)體建構(gòu)的,知識(shí)的積累建立在共享或協(xié)商的基礎(chǔ)上,依賴于人際良性互動(dòng)。知識(shí)的形成通過(guò)兩個(gè)連續(xù)體完成,一是“外部輸入—內(nèi)部生成”連續(xù)體。知識(shí)是人的心靈與外界客體相互作用的過(guò)程,學(xué)習(xí)過(guò)程是主動(dòng)建構(gòu)的過(guò)程,是對(duì)既有的知識(shí)體系不斷進(jìn)行再創(chuàng)造、再加工以獲得新的意義、新的理解過(guò)程。二是“個(gè)體—社會(huì)”連續(xù)體。主客體的交互作用是知識(shí)形成的基本機(jī)制。[1]在建構(gòu)主義看來(lái),學(xué)生是知識(shí)認(rèn)知的直接主體和知識(shí)意義上的主動(dòng)構(gòu)建者,教學(xué)模式、教學(xué)方法以及教學(xué)環(huán)節(jié)應(yīng)以學(xué)生為中心,教師只是對(duì)學(xué)生的知識(shí)建構(gòu)起引導(dǎo)和促進(jìn)作用。 

信息時(shí)代催生高等教育的革新。建構(gòu)主義學(xué)習(xí)論在新常態(tài)時(shí)代背景下為教學(xué)理論的發(fā)展提供了一種創(chuàng)新式的教學(xué)思維方法。換言之,“以計(jì)算機(jī)為媒體的交往”引領(lǐng)了教學(xué)領(lǐng)域的革命,加速了建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論在教學(xué)領(lǐng)域的運(yùn)用,引起了教學(xué)價(jià)值觀深層次的變革,促進(jìn)了課程信息化的發(fā)展。教學(xué)設(shè)計(jì)是完成建構(gòu)主義教學(xué)模式的重要環(huán)節(jié)。教師應(yīng)當(dāng)通過(guò)課程信息化的教學(xué)設(shè)計(jì),讓學(xué)生在學(xué)習(xí)理念上實(shí)現(xiàn)“五變”:第一,變“以教師為中心”為“師生共同探索”;第二,變“以教材為中心”為“教材和教學(xué)信息資源并重”;第三,變“以課堂為中心”為“課堂與課外并重”;第四,變“以知識(shí)為中心”為“知識(shí)與能力并重”;第五,變“以學(xué)會(huì)為中心”為“以會(huì)學(xué)為中心”。 

二、建構(gòu)主義下物權(quán)法學(xué)課程信息化教學(xué)設(shè)計(jì)的基本思路 

“信息化教學(xué)設(shè)計(jì)是在綜合把握現(xiàn)代教學(xué)的基礎(chǔ)上,充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)和信息資源,科學(xué)地安排教學(xué)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)和要素,為學(xué)習(xí)者提供良好的信息化學(xué)習(xí)條件,實(shí)現(xiàn)教學(xué)過(guò)程全優(yōu)化的研究過(guò)程?!盵2]高校課程信息化的教學(xué)活動(dòng)是教師針對(duì)專業(yè)課程特點(diǎn),結(jié)合教材內(nèi)容,以計(jì)算機(jī)技術(shù)為主要工具,通過(guò)編輯教學(xué)信息、創(chuàng)設(shè)教學(xué)情境等方式有機(jī)整合的過(guò)程。建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論強(qiáng)調(diào)整體性、目的性和學(xué)生的主動(dòng)性,并重視信息和互動(dòng)協(xié)調(diào)、學(xué)習(xí)反饋,這對(duì)法學(xué)課程信息化的教學(xué)設(shè)計(jì)起著重大的指導(dǎo)作用。課程信息化的教學(xué)設(shè)計(jì)是高校課程信息教學(xué)的第一環(huán)節(jié),教學(xué)設(shè)計(jì)的安排是否科學(xué)、創(chuàng)設(shè)是否合理,這關(guān)系到整個(gè)課程教學(xué)的效果。 

“法律的精神就是所有權(quán)?!蔽餀?quán)法學(xué)是本科法學(xué)教育的基礎(chǔ)科學(xué),是規(guī)范社會(huì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系最重要的法律學(xué)科,也是法學(xué)專業(yè)課中最為晦澀的基礎(chǔ)課程。如何讓法科學(xué)生掌握物權(quán)的基本原理,并運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行物權(quán)法教學(xué),這是法律教學(xué)改革的重要課題。因此,在對(duì)傳統(tǒng)物權(quán)法教學(xué)模式進(jìn)行變革時(shí),非常有必要在建構(gòu)主義理論下探討物權(quán)法課程信息化教學(xué)設(shè)計(jì)的基本思路。 

(一)教學(xué)目標(biāo)的界定 

中國(guó)歷來(lái)缺乏物權(quán)觀念,“以教為中心”的傳統(tǒng)教學(xué)設(shè)計(jì)難以將復(fù)雜難懂的物權(quán)法原理以通俗易懂的形式呈現(xiàn)出來(lái),難以培養(yǎng)學(xué)生汲取知識(shí)的能力、分析問(wèn)題的能力和實(shí)踐能力。物權(quán)法學(xué)課程信息化的教學(xué)目標(biāo)應(yīng)當(dāng)通過(guò)教學(xué)設(shè)計(jì)讓學(xué)生了解物、物權(quán)的內(nèi)涵,物權(quán)的基本權(quán)利,物權(quán)的取得、變更和消滅的規(guī)則,所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和占有的基本理論,讓學(xué)生“親歷”物權(quán)知識(shí)的理解和形成過(guò)程,不斷提升學(xué)生學(xué)習(xí)物權(quán)法的興趣和熱情,從而培養(yǎng)學(xué)生發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的能力與創(chuàng)新精神,增強(qiáng)學(xué)生的實(shí)踐能力。 

(二)教學(xué)情境的創(chuàng)設(shè) 

物權(quán)法學(xué)課程的情境創(chuàng)設(shè)需要根據(jù)物權(quán)學(xué)科特色融入教育者的智慧、熱情與創(chuàng)新,吸納教育者的認(rèn)知、協(xié)助、配合與參與,并滲透物文情景。物是物權(quán)法的核心概念,物權(quán)法體系是圍繞物的歸屬與利用關(guān)系構(gòu)筑起來(lái)的。物權(quán)法不是規(guī)范物與物或人與物之間的關(guān)系,而是調(diào)整以物為媒介的人與人之間的關(guān)系,這就需要在教學(xué)設(shè)計(jì)中貫徹物文理念。物文理念是指以物或財(cái)產(chǎn)為課程設(shè)計(jì)中心,圍繞財(cái)產(chǎn)觀念與財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系為主線,融財(cái)產(chǎn)觀念于教,寓物概念于學(xué),實(shí)現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)觀念下教與學(xué)的和諧統(tǒng)一。換言之,將物文理念與認(rèn)知過(guò)程結(jié)合起來(lái),做到以物權(quán)之“境”促物文之“情”,以物文之“情”促主動(dòng)之“學(xué)”,以主動(dòng)之“學(xué)”促自覺(jué)之“思”。此外,課程信息化的本質(zhì)特征決定了應(yīng)當(dāng)以學(xué)生的學(xué)習(xí)為中心,依課程內(nèi)容設(shè)計(jì)教學(xué)情景,充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù),豐富教學(xué)資源,實(shí)現(xiàn)教學(xué)活動(dòng)的多元化。具體來(lái)說(shuō),課程設(shè)計(jì)應(yīng)以動(dòng)態(tài)網(wǎng)頁(yè)為依托,將每章的教案、課件、教學(xué)圖解、圖片展示、案例分析、視頻資料、音頻資料與物權(quán)法知識(shí)點(diǎn)以超鏈接技術(shù)有機(jī)結(jié)合起來(lái),將教學(xué)信息資源以形象化和生動(dòng)化的方式展現(xiàn)出來(lái),呈現(xiàn)出色彩斑斕的界面設(shè)計(jì)和獨(dú)特的課件風(fēng)格,指引學(xué)生領(lǐng)會(huì)物權(quán)法理論。同時(shí),通過(guò)物權(quán)知識(shí)的情景創(chuàng)設(shè),可以陶冶學(xué)生的物文情操,凈化學(xué)生的心靈,提升學(xué)生的人格,讓學(xué)生在物權(quán)情景中享受物權(quán)知識(shí)的魅力與樂(lè)趣。 

(三)信息資源的設(shè)計(jì) 

傳統(tǒng)的物權(quán)法學(xué)教學(xué)環(huán)境是以教材為中心,主要依靠教師在課堂對(duì)物權(quán)法原理和法條進(jìn)行解讀,教學(xué)資源基本就是教材和成文法律,這樣簡(jiǎn)單的教學(xué)信息已經(jīng)完全不能適應(yīng)現(xiàn)代法學(xué)教育的發(fā)展需要。教學(xué)信息資源是信息化教學(xué)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ),是教學(xué)設(shè)計(jì)最重要的環(huán)節(jié)。這需要課程在信息化的創(chuàng)設(shè)上按照教學(xué)目標(biāo)和課程理論體系有組織地構(gòu)建,需要教育者將物權(quán)知識(shí)點(diǎn)之間的相互聯(lián)系依整體性、系統(tǒng)性和靈活性進(jìn)行科學(xué)整合,實(shí)現(xiàn)教與學(xué)的良性互動(dòng)。 

首先,應(yīng)遵循學(xué)習(xí)規(guī)律系統(tǒng)地構(gòu)建信息資源。應(yīng)根據(jù)法科學(xué)生學(xué)習(xí)法律課程的特點(diǎn),遵循學(xué)生“閱讀、記憶、理解、運(yùn)用”的學(xué)習(xí)規(guī)律,通過(guò)教師理論講授、學(xué)生自主學(xué)習(xí)與協(xié)作學(xué)習(xí)、實(shí)踐訓(xùn)練、學(xué)生再理論深化與自主測(cè)試、再由教師解疑等教與學(xué)的互動(dòng)形式進(jìn)行動(dòng)態(tài)地創(chuàng)設(shè)信息資源。網(wǎng)絡(luò)課程的源目錄設(shè)計(jì)應(yīng)由課程介紹、師資隊(duì)伍、教學(xué)資源、教學(xué)實(shí)踐、模擬法庭、物權(quán)法前沿、物權(quán)法名家、司考題目、網(wǎng)上考試以及網(wǎng)上答疑、網(wǎng)頁(yè)鏈接等十一項(xiàng)信息資源組成(見(jiàn)下圖)。

      其次,依照物權(quán)法體系有序地構(gòu)建信息資源。物權(quán)法學(xué)是依調(diào)整物的歸屬與利用關(guān)系的邏輯體系構(gòu)建,因而,教學(xué)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法的結(jié)構(gòu)順序予以創(chuàng)設(shè),這樣有利于學(xué)生掌握物權(quán)法的思維框架。物權(quán)法包括五編,第一編是物權(quán)法總論,第二編是所有權(quán),第三編是用益物權(quán),第四編是擔(dān)保物權(quán),第五編是占有。教學(xué)信息源應(yīng)有順序地根據(jù)物權(quán)法體系構(gòu)筑,有效地對(duì)物權(quán)法學(xué)的內(nèi)容和教學(xué)資源進(jìn)行合理設(shè)計(jì)(見(jiàn)下圖)。 

最后,信息資源應(yīng)兼顧質(zhì)與量的關(guān)系。信息源的量是基礎(chǔ),信息源的質(zhì)是關(guān)鍵。教師應(yīng)當(dāng)根據(jù)課程內(nèi)容盡量擴(kuò)展課程的信息源,并遵循因材施教的規(guī)律,有機(jī)地?cái)z取信息源,使課程信息源在教學(xué)情景中得以有效利用。在收集這些網(wǎng)絡(luò)教學(xué)資源的過(guò)程中,教師應(yīng)努力按照物權(quán)法的結(jié)構(gòu)體系有機(jī)整合,并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)導(dǎo)航將其呈現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)教學(xué)平臺(tái)上,使學(xué)生能獲取最豐富、最新的學(xué)習(xí)信息,讓學(xué)生在教師的引導(dǎo)下進(jìn)行獨(dú)立思考與知識(shí)建構(gòu),以達(dá)到最佳的學(xué)習(xí)效果。具體來(lái)說(shuō),應(yīng)在教學(xué)設(shè)計(jì)中建立富有特色的教學(xué)信息數(shù)據(jù)庫(kù),編排詳細(xì)的目錄,保證學(xué)生能夠方便查找和利用。具體來(lái)說(shuō),物權(quán)法課程信息資源至少應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)素材庫(kù)、物權(quán)法律法規(guī)庫(kù)、物權(quán)案例庫(kù)、物權(quán)法律文書(shū)庫(kù)、題庫(kù)和文獻(xiàn)資料庫(kù)等六大類資源庫(kù),其中素材庫(kù)包括了物權(quán)法課件、物權(quán)圖片庫(kù)、物權(quán)圖解庫(kù)等部分;物權(quán)案例庫(kù)涵蓋了案例簡(jiǎn)介、分析與評(píng)價(jià)、案例視頻等內(nèi)容;題庫(kù)包含了歷年物權(quán)司考題、每章節(jié)練習(xí)題、強(qiáng)化練習(xí)題、模擬測(cè)試題等資源;文獻(xiàn)資源庫(kù)囊括了物權(quán)法立法前沿、物權(quán)方法論、著名學(xué)者的重要文章、物權(quán)名家講座視頻、經(jīng)典名著和教材目錄等資料。 

(四)自主學(xué)習(xí)與協(xié)作學(xué)習(xí) 

建構(gòu)主義強(qiáng)調(diào)問(wèn)題情景、真實(shí)任務(wù)、協(xié)作學(xué)習(xí)等方式的教學(xué)設(shè)計(jì),以成就知識(shí)構(gòu)建意義。自主學(xué)習(xí)是指學(xué)生在教師的引導(dǎo)下,借助教學(xué)信息資源的支持主動(dòng)學(xué)習(xí),推動(dòng)自身對(duì)理論知識(shí)的主動(dòng)建構(gòu),自覺(jué)成為主動(dòng)汲取知識(shí)的主體。交互式學(xué)習(xí)和協(xié)作學(xué)習(xí)是增強(qiáng)學(xué)生學(xué)習(xí)能動(dòng)性的良好途徑,是學(xué)生自我塑造、自我糾正與自我完善的信息加工過(guò)程。 

在自主學(xué)習(xí)上,在物權(quán)法信息化的教學(xué)設(shè)計(jì)中,學(xué)生根據(jù)資源庫(kù)的案例分析、視頻資料、物權(quán)名家著作、法學(xué)網(wǎng)站鏈接等不同途徑搜集資料以獲取知識(shí),這能有效地拓展學(xué)生對(duì)物權(quán)法理論的理解。在協(xié)作學(xué)習(xí)上,教師通過(guò)“問(wèn)題創(chuàng)設(shè)—共同討論—論證分析—師生共享”的方式,促進(jìn)知識(shí)意義的協(xié)作構(gòu)建。在信息化的設(shè)計(jì)上,教師將物權(quán)法學(xué)的理論和實(shí)踐相結(jié)合,著力解決大多數(shù)法科學(xué)生即使通過(guò)司法考試也不會(huì)辦案的通病,通過(guò)富有實(shí)效的實(shí)踐性教學(xué)方式,增強(qiáng)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和積極性,培養(yǎng)學(xué)生汲取知識(shí)的能力、分析問(wèn)題的能力和實(shí)踐能力。在線答疑是教師指導(dǎo)學(xué)生自主學(xué)習(xí)和師生學(xué)習(xí)互動(dòng)的良好渠道。在教學(xué)過(guò)程中,教師可以適當(dāng)?shù)貏?chuàng)設(shè)物權(quán)法的理論問(wèn)題,指引學(xué)生收集相關(guān)資料。教師也可以選取適當(dāng)?shù)奈餀?quán)理論問(wèn)題和典型案例,將學(xué)生分成若干小組進(jìn)行討論,讓學(xué)生都能參與進(jìn)來(lái),開(kāi)展會(huì)話交流。這既能增強(qiáng)學(xué)生對(duì)知識(shí)的理解,又能培養(yǎng)學(xué)生的合作精神。模擬法庭是協(xié)作學(xué)習(xí)的有效手段,教師應(yīng)當(dāng)選取有爭(zhēng)議的物權(quán)法司法實(shí)踐案例,并附上案卷材料、法律文書(shū)等資料,將學(xué)生分成審判合議庭、原告及人、被告及人三個(gè)小組,開(kāi)展模擬法庭訓(xùn)練。在組織學(xué)生參加物權(quán)案例的法庭旁聽(tīng)活動(dòng)中,在開(kāi)庭前教師應(yīng)將主要案情介紹給學(xué)生,將爭(zhēng)議焦點(diǎn)交由學(xué)生分組討論,然后組織學(xué)生到現(xiàn)場(chǎng)旁聽(tīng)法庭庭審。這樣可以為學(xué)生創(chuàng)造生動(dòng)、直觀的教學(xué)實(shí)踐氛圍,增加學(xué)生的真實(shí)感受,達(dá)到素質(zhì)教育與法律思維相結(jié)合,創(chuàng)新能力與適應(yīng)社會(huì)能力相結(jié)合的法學(xué)教育目的。 

(五)學(xué)習(xí)效果的評(píng)價(jià) 

學(xué)習(xí)效果評(píng)價(jià)是教學(xué)活動(dòng)的目標(biāo)和重要環(huán)節(jié)之一。建構(gòu)主義認(rèn)為,“評(píng)價(jià)應(yīng)該關(guān)注知識(shí)的建構(gòu)過(guò)程,運(yùn)用各種評(píng)價(jià)方法衡量學(xué)習(xí)者的成長(zhǎng)過(guò)程以及思維能力的發(fā)展”[3],這主要表現(xiàn)在對(duì)學(xué)生的主動(dòng)學(xué)習(xí)、建構(gòu)學(xué)習(xí)、有目的地學(xué)習(xí)、真實(shí)學(xué)習(xí)、協(xié)作學(xué)習(xí)的總體學(xué)習(xí)過(guò)程的綜合評(píng)估。[4]建構(gòu)主義的評(píng)估設(shè)計(jì)有別于傳統(tǒng)意義上的平時(shí)作業(yè)與期末考試的簡(jiǎn)單機(jī)械式評(píng)估。在主動(dòng)學(xué)習(xí)的評(píng)估上,學(xué)生利用教學(xué)資源上的物權(quán)法司考題目和網(wǎng)上考試,通過(guò)本科階段的學(xué)習(xí),進(jìn)行有目的地訓(xùn)練,以達(dá)到通過(guò)國(guó)家統(tǒng)一司法考試的目的。網(wǎng)上答疑的方式,可以幫助學(xué)生解決疑難問(wèn)題,從而提高學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)的效率。同時(shí),在討論式學(xué)習(xí)和協(xié)作學(xué)習(xí)過(guò)程中,教師通過(guò)學(xué)生的發(fā)言和討論結(jié)果,可以有效地進(jìn)行點(diǎn)評(píng)與分析,有意識(shí)地評(píng)價(jià)學(xué)生的學(xué)習(xí)效果,從而能動(dòng)地對(duì)學(xué)生的學(xué)習(xí)進(jìn)行反饋,讓學(xué)生及時(shí)意識(shí)到自己的不足,并及時(shí)改進(jìn)。綜合評(píng)估學(xué)習(xí)效果是對(duì)學(xué)生理解知識(shí)和運(yùn)用知識(shí)的考量,這也有利于教師意識(shí)到教學(xué)設(shè)計(jì)上存在的問(wèn)題,并積極改進(jìn),以提升教學(xué)效果。 

三、物權(quán)法學(xué)課程信息化教學(xué)設(shè)計(jì)實(shí)例 

理論是抽象的,實(shí)踐出真知。在物權(quán)法學(xué)課程信息化教學(xué)設(shè)計(jì)中貫徹建構(gòu)主義理念,還需要從實(shí)例上進(jìn)行分析,這樣才能真正領(lǐng)會(huì)先進(jìn)的教學(xué)理念。下面以物權(quán)法學(xué)第九章建筑物區(qū)分所有權(quán)為例,按照以上四個(gè)環(huán)節(jié)探討建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論的教學(xué)設(shè)計(jì)。 

(一)教學(xué)目標(biāo) 

現(xiàn)代都市社會(huì)小區(qū)物業(yè)糾紛日益增多,小區(qū)物業(yè)涉及的法律問(wèn)題即是建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論知識(shí)。通過(guò)對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的學(xué)習(xí),可以使學(xué)生能夠理解、掌握業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念及其所蘊(yùn)含的專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)。教師通過(guò)對(duì)小區(qū)物業(yè)糾紛案例、小區(qū)物業(yè)圖片、知識(shí)圖示、相關(guān)文章及網(wǎng)頁(yè)鏈接,讓學(xué)生自主學(xué)習(xí)并瀏覽相關(guān)教學(xué)信息資源,從而掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本理論以及處理小區(qū)物業(yè)糾紛的基本技能。這其中的重點(diǎn)、難點(diǎn)是專有權(quán)及共有權(quán)、管理權(quán)的基本涵義及其兩者之間的關(guān)系。 

(二)教學(xué)情景 

教師首先應(yīng)當(dāng)引入真實(shí)、直觀的物權(quán)背景資料,創(chuàng)設(shè)相應(yīng)的情景語(yǔ)言,導(dǎo)入建筑物區(qū)分所有權(quán)的話題,激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。隨著一幢幢小區(qū)及高層辦公大樓的圖片展現(xiàn)在課件上,教師開(kāi)始講解建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法意義。隨后,教師導(dǎo)入建筑物區(qū)分所有權(quán)的案例。 

案例:開(kāi)發(fā)商A公司出于促銷目的,承諾凡愿意購(gòu)買某住宅樓頂層房屋者,將獲贈(zèng)該樓的樓蓋(天臺(tái))。某在華外籍人士B購(gòu)買了該樓的頂層房屋,同時(shí)獲贈(zèng)該樓的樓蓋。B在樓蓋上安裝了一個(gè)可以盛水3噸的大浴缸,每天在浴缸內(nèi)游泳。該樓其他居民了解此事后,以浴缸過(guò)重威脅樓房安全為由要求B拆除浴缸。B以樓蓋系其所有,其享有支配權(quán)為由予以拒絕。請(qǐng)問(wèn):兩者的爭(zhēng)議如何解決?

        然后,教師講授建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念及特征,進(jìn)而分析上面案例涉及的理論知識(shí),并以圖示的形式表示建筑物區(qū)分所有權(quán)蘊(yùn)含著的專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)的內(nèi)容,以及高層建筑物的專有部分與共有部分(見(jiàn)下列兩圖)。 

在分析專有權(quán)時(shí),通過(guò)設(shè)計(jì)問(wèn)題:建筑物區(qū)分所有權(quán)與一般所有權(quán)有什么區(qū)別?以此來(lái)引導(dǎo)學(xué)生學(xué)會(huì)對(duì)相關(guān)知識(shí)進(jìn)行比較,激發(fā)學(xué)生的自主思維能力。同時(shí),以專有權(quán)知識(shí)凈化學(xué)生的人格理念,讓學(xué)生懂得專有權(quán)人在行使專有權(quán)時(shí)不得危害建筑物,不得妨害其他住戶的安寧、安全及衛(wèi)生,應(yīng)平等地行使共有權(quán),不得請(qǐng)求分割共有部分。在講授共有權(quán)與管理權(quán)時(shí),通過(guò)隨意搭建小區(qū)公共綠地變身“私人花園”、小區(qū)公共車位之爭(zhēng)、小區(qū)物業(yè)收費(fèi)與利益之爭(zhēng)等案例視頻,讓學(xué)生深刻地理解共有權(quán)與管理權(quán)的內(nèi)涵。 

(三)教學(xué)信息資源 

在創(chuàng)設(shè)建筑物區(qū)分所有權(quán)的教學(xué)信息資源上,除了要在課堂上展示課件內(nèi)容(包括建筑物區(qū)分所有權(quán)基本理論知識(shí)、案例導(dǎo)入、圖片、圖示、漫畫(huà)、案例視頻)外,還應(yīng)通過(guò)超鏈接信息技術(shù)將法條鏈接、司法實(shí)踐、在線測(cè)試、網(wǎng)上答疑、法學(xué)論文、網(wǎng)頁(yè)鏈接等涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)教學(xué)資源與課件連接起來(lái),讓學(xué)生在課外瀏覽,以深化其對(duì)知識(shí)的理解,讓學(xué)生充分享受自我認(rèn)知的樂(lè)趣。此外,教師還可以通過(guò)在網(wǎng)上搜集一些央視的《今日說(shuō)法》或省級(jí)衛(wèi)視關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的視頻,一些物權(quán)法名家和律師講解的案例視頻,將課件與中國(guó)法院網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)、中國(guó)民商法網(wǎng)及中國(guó)司法網(wǎng)等網(wǎng)站鏈接起來(lái),讓學(xué)生在課外瀏覽。例如,在司法實(shí)踐上設(shè)計(jì)有下列一則房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擅自占用小區(qū)公共綠地的法院判例。 

案情簡(jiǎn)介:2006年,被告A在某縣城開(kāi)發(fā)一小區(qū)物業(yè)。2015年1月15、16日,四原告分別與被告簽訂了商品房買賣合同,分別購(gòu)買小區(qū)第一幢A單元601室、D單元701室、D單元401室、A單元301室商品房。雙方約定同年5月房屋交付使用,在房屋交付后90日內(nèi)被告為買受人辦理房產(chǎn)證。2015年7月,被告未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn),擅自改變?cè)O(shè)計(jì),將小區(qū)西南角原設(shè)計(jì)為綠地的地方改建為5個(gè)車庫(kù)。2015年9月,縣政府辦公室通過(guò)檢查認(rèn)定,該小區(qū)商住樓項(xiàng)目建筑占地面積超66平方米,建筑容積率超過(guò)1.99,建筑密度超6.99,未設(shè)置綠地。當(dāng)年10月,被告補(bǔ)交了城建規(guī)費(fèi)并接受罰款。 

法院認(rèn)定及判決:一審法院認(rèn)為,根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定,建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分,改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀,確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。被告擅自改變?cè)O(shè)計(jì),將小區(qū)西南角原設(shè)計(jì)為綠地的地方改建為5個(gè)車庫(kù),侵害了四原告等業(yè)主的合同權(quán)益,原告方訴請(qǐng)被告拆除5間車庫(kù),符合法律規(guī)定,予以支持。同時(shí)被告未按約為原告辦理房產(chǎn)證,原告訴請(qǐng)要求被告辦理符合法律規(guī)定。一審判決被告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在判決生效后1個(gè)月內(nèi)拆除在某小區(qū)西南角所建的5間車庫(kù)。 

(四)自主學(xué)習(xí)與協(xié)作學(xué)習(xí) 

建筑物區(qū)分所有權(quán)的知識(shí)點(diǎn)內(nèi)容比較多,理論較深?yuàn)W,需要教師在課堂上引導(dǎo)學(xué)生課外自主學(xué)習(xí)。教師應(yīng)設(shè)計(jì)有爭(zhēng)議的理論或案例問(wèn)題,讓學(xué)生相互協(xié)作以探求知識(shí)。教師應(yīng)指導(dǎo)學(xué)生充分運(yùn)用教學(xué)資源開(kāi)展自主學(xué)習(xí),指明中國(guó)民商法網(wǎng)有許多涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的論文,諸如李建華《論商鋪業(yè)主經(jīng)營(yíng)權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)沖突的司法處理》,楊立新《建筑物區(qū)分所有權(quán)立法存在的問(wèn)題及所應(yīng)采取的司法對(duì)策》,等等,學(xué)生通過(guò)網(wǎng)上搜集相關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法動(dòng)態(tài)與學(xué)術(shù)論文,能更深刻地了解理論知識(shí)。再有,教師可以通過(guò)創(chuàng)設(shè)建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)問(wèn)題,讓學(xué)生通過(guò)討論、辯論等形式進(jìn)行協(xié)作學(xué)習(xí)。此外,教師還可以通過(guò)網(wǎng)上答疑或QQ聊天的形式解答學(xué)生在自主學(xué)習(xí)和課外協(xié)作學(xué)習(xí)過(guò)程中的疑惑。 

(五)學(xué)習(xí)效果評(píng)價(jià) 

學(xué)習(xí)效果評(píng)價(jià)應(yīng)由學(xué)生課堂思考題發(fā)言、協(xié)作學(xué)習(xí)討論和課外學(xué)習(xí)、網(wǎng)上測(cè)試及期末考試等形式組成,由教師進(jìn)行多方面的綜合評(píng)價(jià)。教師可以通過(guò)課件設(shè)置如下思考題讓學(xué)生解答,以檢測(cè)學(xué)生領(lǐng)會(huì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的能力。 

甲、乙、丙、丁分別購(gòu)買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅,并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說(shuō)法是正確的?(多選) 

A.甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入 

B.一層住戶甲對(duì)三、四層間樓板不享有民事權(quán)利 

C.若甲出賣其住宅,乙、丙、丁享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 

D.如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃,須得到甲、乙、丙的同意 

在設(shè)計(jì)網(wǎng)上考試時(shí),應(yīng)當(dāng)按照由淺入深、漸進(jìn)式的學(xué)習(xí)規(guī)律,將網(wǎng)上測(cè)試題分為基礎(chǔ)練習(xí)、強(qiáng)化練習(xí)和物權(quán)司考題,由學(xué)生在網(wǎng)上自測(cè),并通過(guò)信息技術(shù)設(shè)置練習(xí)答案和學(xué)生自測(cè)分?jǐn)?shù),以此作為課外學(xué)習(xí)的成績(jī)考核依據(jù)。 

四、結(jié)束語(yǔ) 

國(guó)家正在積極推進(jìn)創(chuàng)新型社會(huì)的建設(shè),大學(xué)教育承載著培養(yǎng)創(chuàng)新型人才的時(shí)代使命,是引領(lǐng)社會(huì)進(jìn)步潮流的方向舵,是構(gòu)筑中國(guó)創(chuàng)新社會(huì)的助推器。建構(gòu)主義為大學(xué)專業(yè)課教學(xué)模式的革新提供了良好的理論支撐,在大學(xué)課堂中推廣應(yīng)用建構(gòu)主義的教學(xué)理念,乃是落實(shí)培育學(xué)生創(chuàng)新觀念的重要舉措之一。在物權(quán)法學(xué)課程的教學(xué)過(guò)程中貫徹建構(gòu)主義是造就法科學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)、創(chuàng)新思維的重要環(huán)節(jié)。這需要教師領(lǐng)會(huì)建構(gòu)主義原理,并在教學(xué)環(huán)節(jié)中因材施教,靈活運(yùn)用,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),讓建構(gòu)主義落地生根、開(kāi)花。推而及之,如果中國(guó)大學(xué)教師都在實(shí)踐中創(chuàng)新探索專業(yè)課的教學(xué)改革,未來(lái)創(chuàng)新型社會(huì)人才必然不斷涌現(xiàn),中國(guó)創(chuàng)新型社會(huì)的鑄成也就指日可待。 

[ 參 考 文 獻(xiàn) ] 

[1] 張華.教學(xué)設(shè)計(jì)研究:百年回顧與前瞻[J].教育科學(xué),2000(4):25-29. 

[2] 常向東,趙麗新.高校專業(yè)課程信息化教學(xué)設(shè)計(jì)[J].中國(guó)管理信息化,2011(5):74-75. 

[3] Vrasidas,C.Constructivism versus objectivism:impli?鄄cations for interaction,course design ,and evaluation distant education.International Journal of Educational Telecommunications,2000(4):359. 

第5篇

(一)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)分布不能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)

根據(jù)規(guī)模效應(yīng)的原理,物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、項(xiàng)目越多,單位項(xiàng)目所分?jǐn)偟墓潭ǔ杀揪驮降汀?/p>

由于歷史原因,造成紹興的住宅小區(qū)規(guī)模不大,但星羅棋布,管理上各自獨(dú)立、互不貫通的格局。這不僅大大消耗了物業(yè)管理企業(yè)的管理成本,也造成了管理上難以規(guī)范、運(yùn)作不順暢的弊病。

我們?cè)趯?shí)踐中體會(huì)到,對(duì)一個(gè)2萬(wàn)平方米的物業(yè)小區(qū)和對(duì)5萬(wàn)平方米的物業(yè)小區(qū)管理產(chǎn)生的費(fèi)用十分接近,而整塊管理的面積越大,平均管理成本就越低,有些權(quán)威人士認(rèn)為,8萬(wàn)平方米左右的物業(yè)小區(qū),是物業(yè)管理公司的盈虧平衡點(diǎn),這是有道理的,對(duì)低于8萬(wàn)平方米的物業(yè)小區(qū)管理,幾無(wú)盈利可賺。而規(guī)模越小,管理費(fèi)用就越大,收入越少,虧損就會(huì)越大。

(二)城市政府職責(zé)尚未剝離,是物業(yè)管理企業(yè)加重成本的根本原因之一

城市公用設(shè)施設(shè)備,生活、生產(chǎn)用水的進(jìn)出、生活垃圾的收集和清運(yùn)、城市環(huán)境的整合(包括綠化、亮化)、城市休閑設(shè)施的設(shè)置、維修、更新,直至小區(qū)內(nèi)的違章建筑、違法搭建、治安事故處理等這些職能,毫無(wú)疑問(wèn)是城市政府的事。然而,由于進(jìn)入了小區(qū),小區(qū)范圍內(nèi)的一切公用設(shè)施設(shè)置、維修、更新全成了物業(yè)管理企業(yè)必須完成的任務(wù),企業(yè)的人力投資尚且不說(shuō),經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)明顯加重,致使物業(yè)管理企業(yè)陷入左右為難的境地,難以開(kāi)展正常的管理活動(dòng)。

如上所述,政府必須承擔(dān)的社會(huì)職能全部落到了物管企業(yè)的頭上,物業(yè)管理企業(yè)再想有所盈利就成了天方夜譚。

(三)普遍不上檔次是物業(yè)管理企業(yè)難以開(kāi)拓市場(chǎng)的重要原因

偏重于維持和守?cái)?,是目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。然而,按現(xiàn)代企業(yè)的要求,維持意味著停頓,意味著走下坡路,意味著等死。一個(gè)等死的企業(yè),能有多大的發(fā)展、多大的市場(chǎng)份額?然而,令人難以置信的是這些企業(yè)還生存著,在社會(huì)上竟還有一席之地,虧損而不倒閉,負(fù)債累累而不破產(chǎn)原因何在?筆者通過(guò)調(diào)查,大致明白了其中的原因。來(lái)源:考試大的美女編輯們

自建自管的模式,仍處于主導(dǎo)地位。不少物業(yè)管理企業(yè)既是原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的派生機(jī)構(gòu),又是售后維修管理的授權(quán)機(jī)構(gòu)。他們?cè)陂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后的一個(gè)時(shí)期內(nèi),負(fù)有處理工程尾期各種問(wèn)題的任務(wù),經(jīng)濟(jì)上開(kāi)發(fā)建設(shè)單位還在不斷“輸血”;業(yè)務(wù)上,只要低標(biāo)準(zhǔn)完成管理任務(wù),諸如保安、保潔、道路暢通等,能平穩(wěn)過(guò)渡到新的物業(yè)管理企業(yè)接管,它的任務(wù)就完成了。所以,要上檔次、要講服務(wù)質(zhì)量、要開(kāi)拓管理市場(chǎng),這些要求對(duì)守?cái)偲髽I(yè)太奢侈了。

二、對(duì)策與措施

物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型和技術(shù)勞務(wù)型的服務(wù)企業(yè),是物業(yè)管理與社區(qū)綜合服務(wù)合二為一的一種新模式。它主要以提供各種服務(wù)獲取經(jīng)濟(jì)效益,屬于服務(wù)于社會(huì)、服務(wù)于大眾的微利行業(yè)。它存在的作用卻不是具有巨大商業(yè)利潤(rùn)的企業(yè)可比擬的。所以,首先讓它生存下來(lái),其次考慮它的發(fā)展,給它以美好的前景應(yīng)是城市政府必須解決的主要問(wèn)題,也是廣大業(yè)主共同關(guān)心的話題。要解決上述存在的問(wèn)題,筆者認(rèn)為,必須首先解決以下幾方面問(wèn)題:

(一)城市政府應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用不能讓物業(yè)管理企業(yè)埋單來(lái)源:

小區(qū)物業(yè)管理看似簡(jiǎn)單,無(wú)非是“平安居住,環(huán)境整潔,出入順暢”,其實(shí)牽涉的事情很多:如綠化、保潔、保安,其實(shí)都是城市政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在目前情況下,未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)和組團(tuán),這些費(fèi)用由政府掏腰包,而一旦實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理,就由管理企業(yè)支付費(fèi)用,而管理企業(yè)不得不向所在業(yè)主追加費(fèi)用。這就造成了“不公平市民待遇”。難怪不少業(yè)主不愿交物業(yè)管理費(fèi),這是問(wèn)題的結(jié)癥所在。這個(gè)問(wèn)題不解決,物業(yè)管理費(fèi)收不起來(lái)的矛盾永遠(yuǎn)存在,物業(yè)管理企業(yè)永無(wú)規(guī)范化運(yùn)作可言。

(二)應(yīng)盡早使目前的物業(yè)管理企業(yè)脫離母體,實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)

市場(chǎng)化是要求在相同條件下的公平競(jìng)爭(zhēng);社會(huì)化是要求政府充分利用自己的優(yōu)勢(shì),履行自己的社會(huì)職能。用政治、經(jīng)濟(jì)的手段去調(diào)控多方面的關(guān)系,形成住房生產(chǎn)供應(yīng)、消費(fèi)的良性循環(huán);規(guī)范化則要求創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,在同一政策、同一標(biāo)準(zhǔn)下開(kāi)展有序競(jìng)爭(zhēng),實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。從目前的情況看,物業(yè)管理企業(yè)真正要走向自求生存,自我發(fā)展,自我壯大,首先要脫離母體——原開(kāi)發(fā)單位和政府有關(guān)部門(mén)。因?yàn)檫@種依靠只是暫時(shí)的,而且是消極的,它磨滅了物業(yè)管理企業(yè)自求生存和發(fā)展的意志,給自己造就了不求發(fā)展的溫床。E考試就到考試大

(三)應(yīng)確定的收費(fèi)政策要從細(xì)制定,早日實(shí)施

物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題全國(guó)各城市都在喊。原因是我國(guó)物業(yè)管理起步初期,由于法律不健全,在很多地方物業(yè)管理工作無(wú)法可依,出現(xiàn)了不盡人意的現(xiàn)象。收不到費(fèi),物業(yè)管理就難以為繼。要從細(xì)制定收費(fèi)政策,還要考慮政府補(bǔ)給,這是達(dá)到完全收得到費(fèi)的關(guān)鍵所在。目前存在的狀況是:高檔住宅、寫(xiě)字樓、辦公樓物業(yè)收費(fèi)情況很好。其次是小高層、多層戶等面積較大的物業(yè),收費(fèi)也不難,最難的是拆遷安置戶集聚和低收入家庭、外來(lái)民工集聚的物業(yè)。所以筆者建議,對(duì)這些物業(yè),政策要實(shí)行救濟(jì),低標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價(jià)格,超過(guò)部分政府補(bǔ)給。

(四)應(yīng)尋求多種經(jīng)營(yíng),多渠道發(fā)展來(lái)源:考試大

物業(yè)管理企業(yè)自求發(fā)展、盈虧自補(bǔ),最好的辦法就是多種經(jīng)營(yíng),多渠道發(fā)展。物業(yè)形成后的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)均是依托,要把為小區(qū)群眾服務(wù)的理念發(fā)揮盡致。實(shí)行有償服務(wù)、合理負(fù)擔(dān)。要從吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如,幼兒、老人接送服務(wù),請(qǐng)醫(yī)生、送病人上醫(yī)院服務(wù),室內(nèi)電、水、氣管道維修服務(wù)等,甚至為老人、殘疾人代購(gòu)、代買等有償服務(wù)的開(kāi)展,都會(huì)贏來(lái)無(wú)限商機(jī)。改變等、靠、要,走進(jìn)大市場(chǎng),這是我們的物業(yè)管理企業(yè)走向社會(huì)的第一步。

(五)應(yīng)完善自我,提升自我素質(zhì)

物業(yè)管理企業(yè)也要樹(shù)立自己的服務(wù)品位,要做出不懈的努力。所以要提高人員的業(yè)務(wù)技能,必須通過(guò)不定期的自我培訓(xùn),在工作、實(shí)踐中學(xué)習(xí),向書(shū)本學(xué)習(xí),再通過(guò)以老帶新,這樣才能培養(yǎng)出來(lái)一支適應(yīng)管理的好隊(duì)伍。還要?jiǎng)?chuàng)造企業(yè)文化,樹(shù)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念,員工人人講優(yōu)質(zhì)服務(wù),從而使企業(yè)的整體形象凸現(xiàn)出來(lái)。

總之,物業(yè)管理企業(yè)要真正走向市場(chǎng)化,在市場(chǎng)中求生存,求發(fā)展,只有政府承擔(dān)必要的責(zé)任,物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)自身建設(shè),以好服務(wù)、好品位立足于社會(huì),社會(huì)一定會(huì)認(rèn)可它,給它以一定的地位。

第6篇

[論文摘要]智能住宅小區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)一般由設(shè)備管理系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、公共信息服務(wù)系統(tǒng)等方面的內(nèi)容組成,集成了居室報(bào)警緊急呼叫、邊界監(jiān)控、遠(yuǎn)程抄表、車庫(kù)管理、機(jī)電設(shè)備自動(dòng)化管理、衛(wèi)星接收和有線電視、互聯(lián)網(wǎng)和綜合信息服務(wù)等部分,便于為居民提供一個(gè)完整、舒適、幽雅的生活環(huán)境?,F(xiàn)談?wù)勚悄茏≌^(qū)弱電系統(tǒng)的功能和特點(diǎn)。

一、智能住宅小區(qū)弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)概述

智能住宅小區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)一般由通信、安全、管理、服務(wù)等方面的內(nèi)容組成,集成了居室報(bào)警緊急呼叫、邊界監(jiān)控、遠(yuǎn)程抄表、車庫(kù)管理、機(jī)電設(shè)備自動(dòng)化管理、衛(wèi)星接收和有線電視、互聯(lián)網(wǎng)和綜合信息服務(wù)等部分,便于為居民提供一個(gè)完整、舒適、幽雅的生活環(huán)境?,F(xiàn)談?wù)勚悄茏≌^(qū)弱電系統(tǒng)的功能和特點(diǎn)。

二、設(shè)備管理系統(tǒng)

在智能住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置物業(yè)管理中心,由物業(yè)管理部門(mén)對(duì)住宅小區(qū)的公共設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控和檢測(cè)。比如對(duì)供電、供水、供熱、電梯、公共照明等系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)的監(jiān)測(cè)。

住宅區(qū)為了便于管理,常與保安中心合建,主要包括水、電、氣自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、停車場(chǎng)管系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)和家電自動(dòng)控制系統(tǒng)?;谧詣?dòng)抄表系統(tǒng)的數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)定時(shí)采集居民家的水表、電表、氣表的數(shù)據(jù),在此之前要指定好當(dāng)?shù)厮?、電、氣三者的價(jià)格,就可方便地自動(dòng)計(jì)算費(fèi)用,并打印出讀數(shù)、計(jì)費(fèi)的情況。并存儲(chǔ)在存儲(chǔ)器中。

三、公共信息服務(wù)系統(tǒng)

(一)小區(qū)信息

小區(qū)信息是現(xiàn)代智能小區(qū)人性化和信息化的一個(gè)重要體現(xiàn),在于提高服務(wù)性。其主要為小區(qū)的戶主提供各式各樣的信息,比如天氣預(yù)報(bào)、警告、小區(qū)物業(yè)管理通知、停水停電通知等,以方便用戶每日生活。

(二)緊急廣播與背景音樂(lè)

由于考慮現(xiàn)代的智能住宅小區(qū)范圍較大,少則數(shù)十棟,多則幾十棟,居住的人員眾多,繁雜且不便于管理。如發(fā)生緊急事件時(shí),將會(huì)面臨著一個(gè)很大的問(wèn)題,所以必須有組織地進(jìn)行應(yīng)對(duì),這就要依靠緊急廣播指揮疏導(dǎo)。而在平時(shí),小區(qū)內(nèi)可以播放一些文娛節(jié)目和公共通知,比如下班時(shí)間、午飯時(shí)間、老人晨練期間、居民飯后在小區(qū)園林景觀散步的時(shí)間以活躍氣氛。豐富人們的業(yè)余生活。

(三)信息資訊服務(wù)系統(tǒng)

我們這里所說(shuō)的信息資訊服務(wù)系統(tǒng)主要提供與用戶生活息息相關(guān)的信息,即便民信息,比如小區(qū)設(shè)施更換、道路堵塞、下水道維修、小區(qū)附近是否發(fā)生了交通事故等,用戶可以通過(guò)它及時(shí)準(zhǔn)確地了解與自己有關(guān)的信息,以免造成堵車或者人流擁擠等現(xiàn)象,以提高小區(qū)居民的生活質(zhì)量。

四、安全防范系統(tǒng)

安全系統(tǒng)是智能住宅區(qū)的重要組成部分。在小區(qū)的安全防范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)中,一般而言,建設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)形成小區(qū)的第一道防線,住宅區(qū)內(nèi)一般設(shè)置保安安全管理中心,各安全子系統(tǒng)主機(jī)及控制設(shè)備均布置在保安中心,安全系統(tǒng)由周邊及環(huán)境報(bào)警系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)和家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)構(gòu)成,住戶和小區(qū)門(mén)口的訪客對(duì)話、及住戶對(duì)單元門(mén)口訪客的確認(rèn)和對(duì)單元門(mén)口的控制,形成小區(qū)的第二道防線,層層設(shè)防、嚴(yán)密監(jiān)控、綜合管理,讓業(yè)主生活在無(wú)形防盜網(wǎng)之中,反而比有形防盜網(wǎng)更安全、更舒適。

(一)周界防越報(bào)警

這是小區(qū)的第一道防線。物業(yè)管理公司在圍墻上設(shè)立周界防越報(bào)警系統(tǒng),以防止有非法企圖的人員從圍墻或柵欄等處非正常進(jìn)入小區(qū),。比如在柵欄上安裝紅外線對(duì)射探測(cè)器,當(dāng)有人翻越圍墻或柵欄時(shí),將紅外線阻斷,阻斷信號(hào)傳送至保安部門(mén),向管理中心報(bào)警,同時(shí)還可以用閉路電視監(jiān)視系統(tǒng),加大監(jiān)控手段,以便保安人員及時(shí)處理警情。(二)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)

在住宅小區(qū)的公共建筑、主要通道、重要出入口安裝攝像機(jī),攝像機(jī)將圖像傳達(dá)送到管理中心,讓控制室內(nèi)值班人員通過(guò)電視墻一目了然,對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)視和記錄,全面了解住宅區(qū)發(fā)生的情況。

(三)可視對(duì)講系統(tǒng)

在住宅區(qū)內(nèi)設(shè)可視對(duì)講,用來(lái)實(shí)現(xiàn)訪客與住戶對(duì)講。住戶通過(guò)對(duì)講,確認(rèn)訪客身份后,可直觀地了解訪客情況,遙控開(kāi)啟防盜門(mén),防止非法人員進(jìn)入樓內(nèi),確保住戶安全。同時(shí)各棟對(duì)講主機(jī)與保安中心管理主機(jī)聯(lián)網(wǎng),保安中心可隨時(shí)了解住戶求救信號(hào)。

(四)家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)

為了保證住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全而設(shè)置的。家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)采用了各類傳感器,通過(guò)傳輸線纜傳遞信息,能夠及時(shí)迅速地解決報(bào)警問(wèn)題,可以在最短的時(shí)間里制止戶外不法分子的闖入,也能夠在最短的時(shí)間里滿足住宅用戶的緊急需要。

(五)電子簽到器

為了規(guī)范保安員上崗情況,避免保安人員的偷懶怠工。物業(yè)管理公司有必要設(shè)置電子簽到器,電子簽到器設(shè)在住宅區(qū)內(nèi)主要道路、盲點(diǎn)、死角等處。由計(jì)算機(jī)記錄每一次保安人員巡視小區(qū)之后的簽到情況,用來(lái)判定保安員巡更路線和簽到時(shí)間等內(nèi)容。若保安員未簽到時(shí),中心電腦會(huì)立即提醒值班人員去了解情況及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

參考文獻(xiàn):

[1]張瑞武,智能建筑,清華大學(xué)出版社.1996.8.

[2]洪元頤、李宏毅,建筑工程電氣設(shè)計(jì).中國(guó)電力出版社.2003.4:65~206.

[3]李文峰、張文琪、何敏麗,弱電系統(tǒng)綜合布線.西安電子科技大學(xué)出版社.2003.4.

[4]黎連業(yè),綜合布線系統(tǒng)弱電工程設(shè)計(jì)與施工技術(shù),電子工業(yè)出版社.2004.5.

[5]彭祖林、謝曉竹,網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成需求分析與方案設(shè)計(jì).北京:電子科技出版社,2004.11.

[6]劉軍明.弱電系統(tǒng)集成.科學(xué)出版社.2005.5.

第7篇

論文摘要:物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景如何,是城市政府必須解決的首要問(wèn)題,也是廣大住宅小區(qū)業(yè)主們最關(guān)心的問(wèn)題之一。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的不斷升溫,作為其延續(xù)的物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)化的大潮發(fā)展中也隨之出現(xiàn)了一些難題。筆者結(jié)合自己的切身體會(huì),對(duì)其中所存在的問(wèn)題進(jìn)行了深層次的分析,并對(duì)此提出了解決的對(duì)策與措施。

物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善,又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。物業(yè)管理行業(yè)形成、發(fā)展的歷史,可謂時(shí)間不長(zhǎng),但一路坎坷。上世紀(jì)九十年代,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)升溫,與其直接關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理行業(yè)也隨之誕生。從當(dāng)時(shí)人們的思想考慮:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越火,物業(yè)管理行業(yè)前景越好。但事與愿違,就是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鼎盛時(shí)期的世紀(jì)之交的近五年中,物業(yè)管理的發(fā)展仍不溫不火,虧損、倒閉之聲不絕于耳。許多業(yè)內(nèi)人士都在研究這個(gè)問(wèn)題,給出的答案也不盡相同,有抱怨政府扶持政策力度不夠的;有抱怨業(yè)主素質(zhì)太低,不肯正常交費(fèi)的;有抱怨物業(yè)公司層次太低,服務(wù)不規(guī)范、不到位的;甚至還有抱怨宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境都不允許這一行業(yè)能生存、發(fā)展的。林林總總,莫衷一是。其中有許多見(jiàn)解是值得肯定的。本文試就物業(yè)管理行業(yè)形成的先天缺陷、應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和如何改變這種狀況,如何讓這一行業(yè)實(shí)現(xiàn)能生存、能發(fā)展、能為和諧社會(huì)創(chuàng)建以及為百姓創(chuàng)造良好居住條件、居住環(huán)境,成為受老百姓歡迎的新穎服務(wù)行業(yè)作一論述。要解決這些問(wèn)題,就要做到物業(yè)管理公司與城市政府各自職責(zé)分明;市場(chǎng)化運(yùn)作與規(guī)范化的行政管理齊頭并進(jìn);物業(yè)管理企業(yè)的自身素質(zhì)提高刻不容緩。

一、存在問(wèn)題分析來(lái)源:考試大

(一)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)分布不能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)

根據(jù)規(guī)模效應(yīng)的原理,物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、項(xiàng)目越多,單位項(xiàng)目所分?jǐn)偟墓潭ǔ杀揪驮降汀?/p>

由于歷史原因,造成紹興的住宅小區(qū)規(guī)模不大,但星羅棋布,管理上各自獨(dú)立、互不貫通的格局。這不僅大大消耗了物業(yè)管理企業(yè)的管理成本,也造成了管理上難以規(guī)范、運(yùn)作不順暢的弊病。

我們?cè)趯?shí)踐中體會(huì)到,對(duì)一個(gè)2萬(wàn)平方米的物業(yè)小區(qū)和對(duì)5萬(wàn)平方米的物業(yè)小區(qū)管理產(chǎn)生的費(fèi)用十分接近,而整塊管理的面積越大,平均管理成本就越低,有些權(quán)威人士認(rèn)為,8萬(wàn)平方米左右的物業(yè)小區(qū),是物業(yè)管理公司的盈虧平衡點(diǎn),這是有道理的,對(duì)低于8萬(wàn)平方米的物業(yè)小區(qū)管理,幾無(wú)盈利可賺。而規(guī)模越小,管理費(fèi)用就越大,收入越少,虧損就會(huì)越大。

(二)城市政府職責(zé)尚未剝離,是物業(yè)管理企業(yè)加重成本的根本原因之一

城市公用設(shè)施設(shè)備,生活、生產(chǎn)用水的進(jìn)出、生活垃圾的收集和清運(yùn)、城市環(huán)境的整合(包括綠化、亮化)、城市休閑設(shè)施的設(shè)置、維修、更新,直至小區(qū)內(nèi)的違章建筑、違法搭建、治安事故處理等這些職能,毫無(wú)疑問(wèn)是城市政府的事。然而,由于進(jìn)入了小區(qū),小區(qū)范圍內(nèi)的一切公用設(shè)施設(shè)置、維修、更新全成了物業(yè)管理企業(yè)必須完成的任務(wù),企業(yè)的人力投資尚且不說(shuō),經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)明顯加重,致使物業(yè)管理企業(yè)陷入左右為難的境地,難以開(kāi)展正常的管理活動(dòng)。

如上所述,政府必須承擔(dān)的社會(huì)職能全部落到了物管企業(yè)的頭上,物業(yè)管理企業(yè)再想有所盈利就成了天方夜譚。

(三)普遍不上檔次是物業(yè)管理企業(yè)難以開(kāi)拓市場(chǎng)的重要原因

偏重于維持和守?cái)?,是目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。然而,按現(xiàn)代企業(yè)的要求,維持意味著停頓,意味著走下坡路,意味著等死。一個(gè)等死的企業(yè),能有多大的發(fā)展、多大的市場(chǎng)份額?然而,令人難以置信的是這些企業(yè)還生存著,在社會(huì)上竟還有一席之地,虧損而不倒閉,負(fù)債累累而不破產(chǎn)原因何在?筆者通過(guò)調(diào)查,大致明白了其中的原因。來(lái)源:考試大的美女編輯們

自建自管的模式,仍處于主導(dǎo)地位。不少物業(yè)管理企業(yè)既是原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的派生機(jī)構(gòu),又是售后維修管理的授權(quán)機(jī)構(gòu)。他們?cè)陂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后的一個(gè)時(shí)期內(nèi),負(fù)有處理工程尾期各種問(wèn)題的任務(wù),經(jīng)濟(jì)上開(kāi)發(fā)建設(shè)單位還在不斷“輸血”;業(yè)務(wù)上,只要低標(biāo)準(zhǔn)完成管理任務(wù),諸如保安、保潔、道路暢通等,能平穩(wěn)過(guò)渡到新的物業(yè)管理企業(yè)接管,它的任務(wù)就完成了。所以,要上檔次、要講服務(wù)質(zhì)量、要開(kāi)拓管理市場(chǎng),這些要求對(duì)守?cái)偲髽I(yè)太奢侈了。

二、對(duì)策與措施

物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型和技術(shù)勞務(wù)型的服務(wù)企業(yè),是物業(yè)管理與社區(qū)綜合服務(wù)合二為一的一種新模式。它主要以提供各種服務(wù)獲取經(jīng)濟(jì)效益,屬于服務(wù)于社會(huì)、服務(wù)于大眾的微利行業(yè)。它存在的作用卻不是具有巨大商業(yè)利潤(rùn)的企業(yè)可比擬的。所以,首先讓它生存下來(lái),其次考慮它的發(fā)展,給它以美好的前景應(yīng)是城市政府必須解決的主要問(wèn)題,也是廣大業(yè)主共同關(guān)心的話題。要解決上述存在的問(wèn)題,筆者認(rèn)為,必須首先解決以下幾方面問(wèn)題:

(一)城市政府應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用不能讓物業(yè)管理企業(yè)埋單來(lái)源:

小區(qū)物業(yè)管理看似簡(jiǎn)單,無(wú)非是“平安居住,環(huán)境整潔,出入順暢”,其實(shí)牽涉的事情很多:如綠化、保潔、保安,其實(shí)都是城市政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在目前情況下,未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)和組團(tuán),這些費(fèi)用由政府掏腰包,而一旦實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理,就由管理企業(yè)支付費(fèi)用,而管理企業(yè)不得不向所在業(yè)主追加費(fèi)用。這就造成了“不公平市民待遇”。難怪不少業(yè)主不愿交物業(yè)管理費(fèi),這是問(wèn)題的結(jié)癥所在。這個(gè)問(wèn)題不解決,物業(yè)管理費(fèi)收不起來(lái)的矛盾永遠(yuǎn)存在,物業(yè)管理企業(yè)永無(wú)規(guī)范化運(yùn)作可言。

(二)應(yīng)盡早使目前的物業(yè)管理企業(yè)脫離母體,實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)

市場(chǎng)化是要求在相同條件下的公平競(jìng)爭(zhēng);社會(huì)化是要求政府充分利用自己的優(yōu)勢(shì),履行自己的社會(huì)職能。用政治、經(jīng)濟(jì)的手段去調(diào)控多方面的關(guān)系,形成住房生產(chǎn)供應(yīng)、消費(fèi)的良性循環(huán);規(guī)范化則要求創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,在同一政策、同一標(biāo)準(zhǔn)下開(kāi)展有序競(jìng)爭(zhēng),實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。從目前的情況看,物業(yè)管理企業(yè)真正要走向自求生存,自我發(fā)展,自我壯大,首先要脫離母體——原開(kāi)發(fā)單位和政府有關(guān)部門(mén)。因?yàn)檫@種依靠只是暫時(shí)的,而且是消極的,它磨滅了物業(yè)管理企業(yè)自求生存和發(fā)展的意志,給自己造就了不求發(fā)展的溫床??荚嚲偷娇荚嚧?/p>

(三)應(yīng)確定的收費(fèi)政策要從細(xì)制定,早日實(shí)施

物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題全國(guó)各城市都在喊。原因是我國(guó)物業(yè)管理起步初期,由于法律不健全,在很多地方物業(yè)管理工作無(wú)法可依,出現(xiàn)了不盡人意的現(xiàn)象。收不到費(fèi),物業(yè)管理就難以為繼。要從細(xì)制定收費(fèi)政策,還要考慮政府補(bǔ)給,這是達(dá)到完全收得到費(fèi)的關(guān)鍵所在。目前存在的狀況是:高檔住宅、寫(xiě)字樓、辦公樓物業(yè)收費(fèi)情況很好。其次是小高層、多層戶等面積較大的物業(yè),收費(fèi)也不難,最難的是拆遷安置戶集聚和低收入家庭、外來(lái)民工集聚的物業(yè)。所以筆者建議,對(duì)這些物業(yè),政策要實(shí)行救濟(jì),低標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價(jià)格,超過(guò)部分政府補(bǔ)給。

(四)應(yīng)尋求多種經(jīng)營(yíng),多渠道發(fā)展來(lái)源:考試大

物業(yè)管理企業(yè)自求發(fā)展、盈虧自補(bǔ),最好的辦法就是多種經(jīng)營(yíng),多渠道發(fā)展。物業(yè)形成后的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)均是依托,要把為小區(qū)群眾服務(wù)的理念發(fā)揮盡致。實(shí)行有償服務(wù)、合理負(fù)擔(dān)。要從吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如,幼兒、老人接送服務(wù),請(qǐng)醫(yī)生、送病人上醫(yī)院服務(wù),室內(nèi)電、水、氣管道維修服務(wù)等,甚至為老人、殘疾人代購(gòu)、代買等有償服務(wù)的開(kāi)展,都會(huì)贏來(lái)無(wú)限商機(jī)。改變等、靠、要,走進(jìn)大市場(chǎng),這是我們的物業(yè)管理企業(yè)走向社會(huì)的第一步。

(五)應(yīng)完善自我,提升自我素質(zhì)

第8篇

論文摘要:一個(gè)運(yùn)行良好的物業(yè)管理體制,不僅是房地產(chǎn)成熟發(fā)展的標(biāo)志,而且是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的保證。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的最后一個(gè)重要環(huán)節(jié),已經(jīng)成為許多人選擇物業(yè)時(shí)的一個(gè)很有份量的法碼。如何利用社區(qū)優(yōu)勢(shì)拓展公司的生存空間,這些也許將成為對(duì)物業(yè)管理公司而言并不輕松的話題。隨著科技的不斷進(jìn)步,網(wǎng)絡(luò)的日益興起,物業(yè)網(wǎng)絡(luò)化管理已成為未來(lái)的發(fā)展模式。本文就針對(duì)物業(yè)網(wǎng)絡(luò)化管理的一些問(wèn)題展開(kāi)的論證。  

根據(jù)國(guó)外物業(yè)管理發(fā)展歷程,物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路,即物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu),其他如清潔、綠化、設(shè)備維護(hù)等均由專業(yè)化公司去實(shí)施,中國(guó)物業(yè)管理也正向這一趨勢(shì)發(fā)展。對(duì)各項(xiàng)設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目的監(jiān)管,對(duì)供應(yīng)商的服務(wù)質(zhì)量、信譽(yù)度的監(jiān)控變得非常重要,精干的管理機(jī)構(gòu)不可能依靠人工去進(jìn)行監(jiān)控,必須通過(guò)與供應(yīng)商合作的開(kāi)放式的網(wǎng)絡(luò)化管理實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)信息的準(zhǔn)確錄入和監(jiān)控。  

  

一、物業(yè)管理公司的內(nèi)部管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化的表現(xiàn)  

1、物業(yè)管理公司要實(shí)現(xiàn)對(duì)分散的下屬物業(yè)管理處進(jìn)行統(tǒng)一高效的管理,必須首先實(shí)現(xiàn)管理的網(wǎng)絡(luò)化和標(biāo)準(zhǔn)化,保證公司信息的上傳下達(dá)快速準(zhǔn)確,不會(huì)失真;2、總部領(lǐng)導(dǎo)需要在任何時(shí)間、任何地點(diǎn)了解下屬單位實(shí)時(shí)的營(yíng)運(yùn)情況;3、統(tǒng)一規(guī)范化的工作流程可以保證每個(gè)管理處都有一流的服務(wù)水準(zhǔn);4、網(wǎng)絡(luò)化管理可以削減中間管理層,簡(jiǎn)化文件傳遞等中間環(huán)節(jié),實(shí)現(xiàn)管理“扁平化”、無(wú)紙化,大大降低管理成本;5、網(wǎng)絡(luò)化管理可以實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、統(tǒng)一庫(kù)存、集中培訓(xùn)等,從而有效降低經(jīng)營(yíng)成本;6、統(tǒng)一的信息平臺(tái)可以縮短領(lǐng)導(dǎo)與員工距離,實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部的交互式管理,營(yíng)造寬松的企業(yè)文化;同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司與住戶間的“零距離溝通”,為物業(yè)公司實(shí)行個(gè)性化服務(wù)提供了可能。  

  

二、網(wǎng)絡(luò)化管理在物業(yè)管理中應(yīng)用的必要性  

物業(yè)管理公司是小區(qū)專業(yè)管理的主體,全面負(fù)責(zé)公共設(shè)施維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)治安保衛(wèi)等服務(wù)性工作。通常情況下,住宅的管理是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè),然而它并非一般意義上的體力勞動(dòng)。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在,已經(jīng)漸漸地超出了清潔、綠化和安全巡邏的概念。高科技手段和計(jì)算機(jī)技術(shù)已不容選擇地進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè),物業(yè)管理不再是傳統(tǒng)意義上全天候的人工管理。  

1、消費(fèi)群領(lǐng)域的網(wǎng)絡(luò)化刺激了物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)程 根據(jù)cnnic的統(tǒng)計(jì),到去年年底中國(guó)已有網(wǎng)民2230萬(wàn),任何一個(gè)積極尋求發(fā)展的物業(yè)管理公司都無(wú)法面對(duì)如此巨大的市場(chǎng)群體而無(wú)動(dòng)于衷。網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展將物業(yè)管理公司與業(yè)主們一起推向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)第一線。  

千兆以太網(wǎng)和vodsl等寬帶通信技;噩術(shù)的應(yīng)用,利用現(xiàn)有電話線實(shí)現(xiàn)帶寬達(dá)1omb/s的雙向傳輸,完全可以解決傳統(tǒng)adsl技術(shù)中存在的用戶上行帶寬窄及用戶端接入設(shè)備昂貴的問(wèn)題,adsl終端設(shè)備大約要2700至3000元,而vodsl只要幾百元錢(qián),用戶完全可以負(fù)擔(dān)得起,有條件的發(fā)展商也可以免費(fèi)提供。隨著一個(gè)個(gè)智能化小區(qū)紛紛崛起,強(qiáng)大的社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)體系逐漸形成。 

2、智能化配套設(shè)施的統(tǒng)一管理要求物業(yè)管理以網(wǎng)絡(luò)化與之相適應(yīng) 三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動(dòng)控制系統(tǒng)、自動(dòng)巡邏系統(tǒng)、停車場(chǎng)ic卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等越來(lái)越多的智能化配套設(shè)施逐漸進(jìn)入社區(qū),不同的智能化設(shè)施可能關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門(mén)和人員的監(jiān)控管理工作,同時(shí)又與每一住戶日常生活息息相關(guān)。如何充分高效地利用這些設(shè)施為住戶服務(wù)?如何將社區(qū)中管理的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來(lái)?這就要求物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化,以達(dá)到設(shè)備的應(yīng)用管理、人的管理和住戶的服務(wù)高效統(tǒng)一。  

3、日常生活服務(wù)將逐步納入物業(yè)管理的范疇,并最終實(shí)現(xiàn)與物業(yè)管理的良性互動(dòng) 住宅建設(shè)飛速發(fā)展,人們對(duì)居住環(huán)境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個(gè)居住的中心、教育的中心、交流的中心。這就要求物業(yè)管理公司把自動(dòng)化的服務(wù)延伸到客戶一端,為客戶提供方便、迅捷的個(gè)性化服務(wù)和定制信息。目前深圳一些小區(qū)如天安數(shù)碼城、梅林一村等,已經(jīng)可以在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)用查詢,網(wǎng)上建議,上網(wǎng)投訴、報(bào)修等功能。  

4、網(wǎng)絡(luò)化的進(jìn)程,使物業(yè)管理完全可以與外界配套取得聯(lián)系,甚至將周邊配套視為資源,以補(bǔ)充自身配套的不足 項(xiàng)目與商業(yè)中心區(qū)的距離是目前房?jī)r(jià)的支撐點(diǎn),然而隨著網(wǎng)絡(luò)化管理的推進(jìn),管理的等級(jí)程度將成為人們考慮的另一個(gè)焦點(diǎn)。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)化管理物業(yè)管理公司完全可以與外面的配套取得聯(lián)系,甚至將周邊的生活配套視為自己的資源,以補(bǔ)充自身配套的不足。  

三、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化的實(shí)施措施  

1、網(wǎng)絡(luò)化管理,將社區(qū)中人的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來(lái) 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)化管理,實(shí)現(xiàn)對(duì)集成的智能.化設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)飛數(shù)據(jù)庫(kù)等進(jìn)行全面的管理和監(jiān)控。例如一旦出現(xiàn)事故報(bào)警,不僅控制中心、保安部門(mén)可以立即進(jìn)行處理,同時(shí)相關(guān)部門(mén)、高層管理人員以及住戶均可同時(shí)了解到事故的處理過(guò)程,以便于及時(shí)采取相應(yīng)的配合措施。  

2、小區(qū)物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化,促進(jìn)社區(qū)管理規(guī)范、高效運(yùn)營(yíng) 在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中,大量日常工作是圍繞居住保障進(jìn)行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通,供電的穩(wěn)定,冬季的用暖供給,土建結(jié)構(gòu)的安全保障,外墻裝飾的破損補(bǔ)救,以及對(duì)突發(fā)事故的急修、搶修等。這一系列對(duì)物業(yè)各類硬件的日常維護(hù)、修繕、更新、改造等,相當(dāng)復(fù)雜繁重。網(wǎng)絡(luò)化管理,將其納入程序化管理,則能夠極大地降低勞動(dòng)強(qiáng)度,使社區(qū)的服務(wù)管理規(guī)范有序,同時(shí)為企業(yè)持續(xù)發(fā)展和追求長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化奠定基礎(chǔ)。  

3、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理,為物業(yè)管理公司帶來(lái)增值效益 如果說(shuō)網(wǎng)絡(luò)化的管理給住戶帶來(lái)的是便捷飛高效的服務(wù),對(duì)管理公司則意味著勃勃商機(jī)。除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外,物業(yè)管理公司還可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)拓展服務(wù)的深度和廣度,開(kāi)展各種在線的增值服務(wù),如vod點(diǎn)播、遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療,使用戶享受到無(wú)微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù),并從中獲取增值效益。  

  

四、網(wǎng)絡(luò)化管理的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)  

在對(duì)物業(yè)管理的問(wèn)題上,人們經(jīng)常談?wù)摰氖菍?duì)社區(qū)的物業(yè)管理。實(shí)際上,它還包括另一個(gè)重要層面,即對(duì)公司的內(nèi)部管理。網(wǎng)絡(luò)化管理首先解決的是實(shí)現(xiàn)了對(duì)分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理。物業(yè)管理是規(guī)模出效益的行業(yè),但如果集團(tuán)下屬物業(yè)管理處個(gè)數(shù)眾多且分布分散,勢(shì)必造成資源的浪費(fèi)及管理的不便。網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理,能有效運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理,并為物業(yè)所有人、使用人提供高效、周到的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮出最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。  

1、實(shí)現(xiàn)對(duì)分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理 發(fā)展速度快本來(lái)是一件好事,但同時(shí)也暴露出了一些問(wèn)題,如開(kāi)發(fā)單位多、物業(yè)項(xiàng)目小而零散,致使點(diǎn)多、片大、線長(zhǎng)。遠(yuǎn)程統(tǒng)一化管理問(wèn)題成了讓物業(yè)管理公司頭痛的難題。網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理有效地解決了遠(yuǎn)程化管理問(wèn)題,將物業(yè)管理升級(jí),利用網(wǎng)絡(luò)將有關(guān)聯(lián)的或同一發(fā)展商、物業(yè)管理公司旗下的項(xiàng)目聯(lián)結(jié)起來(lái),達(dá)到資源共用、信息共享,以較少的資源投入發(fā)揮更大的功效;物業(yè)管理公司老板還可以安坐家里測(cè)整個(gè)企業(yè)在各地的進(jìn)度。  

第9篇

在城市化飛速發(fā)展的今天,物業(yè)管理作為一種專業(yè)化、企業(yè)化的不動(dòng)產(chǎn)管理模式,已經(jīng)成為城市管理、社區(qū)建設(shè)不可或缺的組成部分。然而我國(guó)尚未形成成熟的物管市場(chǎng)和物管模式,在物業(yè)管理立法方面更是有所欠缺。文章基于我國(guó)目前城市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀,全面分析城市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題,對(duì)完善城市物業(yè)管理提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞:

物業(yè)管理;業(yè)主大會(huì);業(yè)主委員會(huì)

一、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀

伴隨著城市化的進(jìn)一步推進(jìn),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展。住宅管理專業(yè)化進(jìn)一步普及的今天,我國(guó)物業(yè)管理也迎來(lái)空前規(guī)模。截止到2014年底,我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)10.5萬(wàn)家、管理規(guī)模164.5億平方米、從業(yè)人員711萬(wàn)、年?duì)I業(yè)收入3500億元,百?gòu)?qiáng)企業(yè)雖僅占行業(yè)企業(yè)總量的0.2%,但年?duì)I業(yè)總收入850億元,占全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)年總營(yíng)收的24.3%;管理面積32.18億平方米,占全國(guó)物業(yè)管理總面積的19.5%。①然而,不容忽視的是,我國(guó)物業(yè)管理中也存在著大量的問(wèn)題。物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)不健全,業(yè)主大會(huì)法律地位不明確,物業(yè)管理范圍界限模糊,物業(yè)管理行為不規(guī)范,導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)糾紛層出不窮,嚴(yán)重影響社區(qū)穩(wěn)定。

二、我國(guó)物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀

我國(guó)目前并沒(méi)有一部調(diào)整城市物業(yè)管理法律規(guī)范的專門(mén)性法律,有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)則多散見(jiàn)于行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī)以及地方政府規(guī)章,物權(quán)法中也有所提及。2003年6月8號(hào)國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,該《條例》的頒布標(biāo)志著我國(guó)的物業(yè)管理正式進(jìn)入了法制化和規(guī)范化發(fā)展的新階段。[1]為了提高城市物業(yè)管理服務(wù)水平,規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序,2004年3月17日建設(shè)部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》,并于2007年11月26日更名為《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。2007年3月16日上午通過(guò)的《物權(quán)法》,也對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容做了明確規(guī)定。經(jīng)國(guó)務(wù)院重新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2007年10月1日正式實(shí)施,新《條例》對(duì)規(guī)范城市物業(yè)管理和維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益做了進(jìn)一步的完善。

三、我國(guó)物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題

(一)物業(yè)管理立法方面的不足《物權(quán)法》是一部基本法,對(duì)調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系具有較高效力。但其對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系大多是原則性的規(guī)定,缺乏可操作的規(guī)范,這使得對(duì)物業(yè)管理的規(guī)范更多的依賴于行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章。為了配合國(guó)家相關(guān)法律的實(shí)施,各地方也積極制定地方法規(guī)和地方政府規(guī)章。由于我國(guó)幅員遼闊,各地區(qū)物業(yè)管理水平發(fā)展不一,再加上各地學(xué)者對(duì)物業(yè)管理的理解不同,導(dǎo)致我國(guó)地方物業(yè)管理規(guī)范千差萬(wàn)別,參差不齊。對(duì)物業(yè)管理模式的界定上,《物業(yè)管理?xiàng)l例》與《物權(quán)法》就出現(xiàn)了不一致?!段餀?quán)法》第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。該條對(duì)物業(yè)管理模式做了明確規(guī)定。即業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理??梢?jiàn),物權(quán)法至少規(guī)定了三種物業(yè)管理方式:業(yè)主自我管理方式業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的方式和業(yè)主委托其他管理人管理的方式。[2]而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條,在對(duì)物業(yè)管理定義時(shí),直接認(rèn)定了業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的唯一模式。該條說(shuō)明,《物業(yè)管理?xiàng)l例》只適用于調(diào)整業(yè)主委托物管企業(yè)這一單一管理模式,而無(wú)法調(diào)整《物權(quán)法》規(guī)定的另外兩種管理模式。雖然,企業(yè)主導(dǎo)下的物業(yè)管理模式更具專業(yè)性和效率,但在城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū),業(yè)主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的這一立法缺陷導(dǎo)致其他模式物業(yè)管理中的糾紛難以解決。

(二)物業(yè)服務(wù)與政府公共服務(wù)邊界不清《物權(quán)法》第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、物業(yè)服務(wù)用房和公用設(shè)施,屬于業(yè)主共有。該條對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)和公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了界定。物權(quán)法的這些規(guī)定,也都是原則性的規(guī)定,遇到實(shí)際操作時(shí)根本無(wú)法實(shí)施。從物業(yè)管理的實(shí)際狀況看,對(duì)公共場(chǎng)所、公用設(shè)施邊界的界定十分模糊。例如小區(qū)的水電供給設(shè)備是否為業(yè)主共有?水電設(shè)備的維修與維護(hù)到底由誰(shuí)承擔(dān)?現(xiàn)實(shí)是在現(xiàn)有物業(yè)管理模式下,城市物業(yè)服務(wù)中包含了大量的本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)內(nèi)容,有關(guān)政府部門(mén)以建筑區(qū)劃“紅線”為借口,規(guī)避了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共服務(wù)責(zé)任。物業(yè)管理的核心價(jià)值是保證保證建筑物及其設(shè)施的使用安全,延長(zhǎng)建筑物及其設(shè)施的其使用壽命,確保物業(yè)增值保值。因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重心應(yīng)放在物業(yè)公用設(shè)施的維修和維護(hù)上,而不是過(guò)多的承擔(dān)本應(yīng)由政府承擔(dān)的水電供給,消防等政府壟斷的公共服務(wù)內(nèi)容?,F(xiàn)實(shí)是物業(yè)企業(yè)成了萬(wàn)金油式的管家,掩蓋了政府公共服務(wù)的缺失。

(三)業(yè)主自治制度不完善物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定,業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)作為權(quán)力機(jī)構(gòu),對(duì)關(guān)系業(yè)主利益的事項(xiàng)進(jìn)行決議。然而,對(duì)于業(yè)主大會(huì)的行為能力問(wèn)題,條例未做相應(yīng)規(guī)定。業(yè)主大會(huì)不能以大會(huì)的名義對(duì)外實(shí)施法律行為,不能成為訴訟參與主體,其民事法律地位得不到認(rèn)可,成為一個(gè)有名無(wú)實(shí)的權(quán)利機(jī)關(guān)?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)”。該條實(shí)際上界定了業(yè)主委員會(huì)是執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,依據(jù)《合同法》業(yè)主委員會(huì)成為合同一方當(dāng)事人,獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任。目前司法操作實(shí)踐看,對(duì)于業(yè)主委員會(huì)是否存在訴訟主體資格的問(wèn)題仍有較大爭(zhēng)議。最高法的司法解釋以及地方高院司法解釋基本上明確了業(yè)委會(huì)作為原告的訴訟主體資格,但是,由于業(yè)委會(huì)難以單獨(dú)承擔(dān)責(zé)任,對(duì)于業(yè)委會(huì)能否作為被告的問(wèn)題,各地規(guī)定不一[3]。由于業(yè)委會(huì)沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn),所以它不能成為民事責(zé)任的主體,最終的責(zé)任有業(yè)主承擔(dān)。這就導(dǎo)致業(yè)委會(huì)享有民事權(quán)利卻不需要承擔(dān)民事義務(wù),在一定程度上有可能使權(quán)利被濫用,損害業(yè)主的利益。

四、完善我國(guó)物業(yè)管理的對(duì)策建議

(一)完善相關(guān)立法1.依據(jù)《物權(quán)法》修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》物權(quán)法第八十一條規(guī)定:“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權(quán)依法更換”。該條款說(shuō)明業(yè)主可以選擇自主管理,可以選擇專門(mén)的物業(yè)企業(yè)管理,也可以選擇其他公司管理。對(duì)我國(guó)物業(yè)管理模式應(yīng)是多樣化的,而不是《物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定》的由物管公司管理的單一管理模式。由于我國(guó)各地區(qū)物業(yè)發(fā)展水平不一,在城市化比較高的城鎮(zhèn)中心區(qū),物管企業(yè)管理更具專業(yè)性,也更有效率。而在那些物業(yè)發(fā)展水平相對(duì)緩慢的城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū),自主管理更具優(yōu)勢(shì)。這類地區(qū)大多數(shù)居民是農(nóng)村轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)戶口,部分業(yè)主還沒(méi)有適應(yīng)“購(gòu)買服務(wù)”的消費(fèi)模式,致使不交、拖交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象十分普遍。明確自主管理的合法性,對(duì)那些專業(yè)性不強(qiáng)的環(huán)衛(wèi)、綠化允許居民自主管理,可以很好解決物管企業(yè)與業(yè)主的糾紛。因此,重構(gòu)我國(guó)物業(yè)管理模式,修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》顯得尤為重要。2.盡快出臺(tái)《物業(yè)管理法》目前,我國(guó)調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系的規(guī)范立法層次都相對(duì)較低,相關(guān)規(guī)范散見(jiàn)于部門(mén)規(guī)章和行政法規(guī)。在物業(yè)管理發(fā)展迅速的背景下,出臺(tái)專門(mén)的物業(yè)管理法尤為必要。應(yīng)以現(xiàn)有的立法為基礎(chǔ),吸收今年來(lái)從法律層面上對(duì)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行具體規(guī)定,使其具有操作性[4]。以立法的形式,固定業(yè)主的權(quán)利與義務(wù),明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的法律地位,物管公司的責(zé)任和義務(wù)的等內(nèi)容。明確界定物業(yè)管理的范圍,應(yīng)當(dāng)將是否由政府行政權(quán)壟斷作為判斷是否屬于物業(yè)管理范圍的主要依據(jù)。這樣一部專門(mén)調(diào)整物業(yè)管理的法律,不僅提高了物業(yè)管理的立法層次,而且使物管活動(dòng)有法可依,解決之前立法的相關(guān)沖突。

(二)明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的法律地位由于業(yè)主組織缺乏合法的民事主體地位,業(yè)主無(wú)法充分行使權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任,自身的利益無(wú)法維護(hù),物業(yè)管理服務(wù)水平也無(wú)法得到提升。有關(guān)業(yè)委會(huì)能否成為訴訟參與主體各地方爭(zhēng)論不一。最高人民法院在2003年8月20日給安徽省高級(jí)人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體請(qǐng)求一案的復(fù)函》中明確解釋:根據(jù)《民事訴訟法》第49條、最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條之規(guī)定,金湖新村業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”條件,可以自己的名義提訟[5]。最高人民法院通過(guò)司法解釋形式規(guī)定業(yè)主委員會(huì)屬于民事訴訟法中規(guī)定的“其他組織”,即可以自己的名義提訟。缺乏明確民事法律主體資格的業(yè)主委員會(huì)無(wú)法獨(dú)立、有效的行使法律賦予其的權(quán)利,行使權(quán)利受阻時(shí),缺乏有效的司法救濟(jì)。另外,因缺乏主體資格而不能成為被告,業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)違法的決議,也難以通過(guò)訴訟方式撤銷。另一方面,應(yīng)設(shè)立業(yè)主共有資金。依據(jù)《物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有”。在明確了業(yè)委會(huì)的法律地位后,可以將業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)登記在業(yè)委會(huì)的名下,公用部分的維護(hù)費(fèi)用由業(yè)委會(huì)財(cái)產(chǎn)支付,公用部分的收益也歸屬于業(yè)委會(huì),由全體業(yè)主共有。設(shè)立業(yè)主共有資金,可以進(jìn)一步理清在物業(yè)管理服務(wù)中各方的法律地位,保障業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部分的收益權(quán),實(shí)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等業(yè)主共有資金的所有權(quán)、管理權(quán),也便于業(yè)委會(huì)過(guò)錯(cuò)而需承擔(dān)法律責(zé)任進(jìn)行支付。

(三)建立物業(yè)管理糾紛解決的調(diào)解機(jī)制近年來(lái),隨著我區(qū)城市化建設(shè)的不斷推進(jìn),物業(yè)糾紛數(shù)量逐年遞增。物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出發(fā)生頻率高、發(fā)生量較大、案件標(biāo)的小、問(wèn)題瑣碎糾纏、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、容易引發(fā)群體性對(duì)抗等特征。物業(yè)糾紛如果全部依靠司法途徑解決,法院負(fù)擔(dān)大,程序復(fù)雜,造成司法資源的浪費(fèi).在構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的倡導(dǎo)下,以調(diào)解為主的人性化糾紛解決方式顯得很有必要。我國(guó)部分地區(qū)也在積極探索人民調(diào)解物業(yè)糾紛工作機(jī)制,力爭(zhēng)將矛盾化解在初發(fā)之時(shí)。新疆自治區(qū)司法廳已起草了《自治區(qū)關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作的意見(jiàn)(討論稿)》,在烏魯木齊市、昌吉回族自治州、克拉瑪依市三個(gè)地州市開(kāi)展物業(yè)糾紛調(diào)解試點(diǎn)工作。物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制成為解決民事糾紛、防止矛盾激化的‘第一道防線’。引入第三方調(diào)解物業(yè)糾紛,將極大地減輕了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān),解放了審判資源,促進(jìn)了問(wèn)題解決,維護(hù)了社會(huì)和諧,一舉多得,效果明顯。

(四)建立物業(yè)管理“黑名單”制度業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾由來(lái)已久,從物業(yè)投訴的情況看,業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的焦點(diǎn)在服務(wù)質(zhì)量上。我國(guó)目前已在政府采購(gòu),食品安全等多領(lǐng)域建立了企業(yè)失信“黑名單”制度,物業(yè)服務(wù)行業(yè)也亟待建立“黑名單”制度。將物業(yè)管理系統(tǒng)納入誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系,針對(duì)投訴多、投訴之后整改效果不明顯的物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)管理處將其拉入物業(yè)管理系統(tǒng)“黑名單”,取消其從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)。物業(yè)管理“黑名單”制度有效震懾不合規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),讓失信者寸步難行,對(duì)提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有很大幫助。

[參考文獻(xiàn)]

[1]文宇.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問(wèn)題及其解決對(duì)策[J].城市問(wèn)題,2013(9):78-81.

[2]張農(nóng)科.關(guān)于我國(guó)物業(yè)管理模式的反思與再造[J].城市問(wèn)題,2012(5):2-14.

[3]宋安成,段本和.完善新<物業(yè)管理?xiàng)l例>的思考[J].上海房地,2008(2):54-56.

[4]董磊.論我國(guó)物業(yè)管理制度存在的問(wèn)題及完善對(duì)策[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文,2006.