時(shí)間：2023-03-23 15:11:41
導(dǎo)語(yǔ)：在物業(yè)管理服務(wù)論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
由于服務(wù)的不可儲(chǔ)存性、異質(zhì)性及生產(chǎn)與消費(fèi)的同時(shí)性，與制造業(yè)明顯不同，服務(wù)業(yè)進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)不能采取線性的方式逐步推進(jìn)，而需要通過(guò)對(duì)外直接投資方式進(jìn)行。[1]早期關(guān)于服務(wù)業(yè)國(guó)際化動(dòng)因的研究也主要集中于服務(wù)業(yè)對(duì)外直接投資上。如Dunning（1989）將基于制造業(yè)的“國(guó)際生產(chǎn)折衷論”應(yīng)用于服務(wù)業(yè)對(duì)外直接投資，認(rèn)為服務(wù)業(yè)對(duì)外直接投資也需要具備所有權(quán)優(yōu)勢(shì)、內(nèi)部化優(yōu)勢(shì)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并且只有同時(shí)擁有上述三大優(yōu)勢(shì)時(shí)，才能進(jìn)行有利的對(duì)外直接投資。[2](5-39)之后，很多學(xué)者從更多角度對(duì)國(guó)際化動(dòng)因進(jìn)行了分析。Lovelock和Yip（1996）從市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)驅(qū)動(dòng)、技術(shù)驅(qū)動(dòng)、成本驅(qū)動(dòng)、政府驅(qū)動(dòng)五個(gè)方面分析了服務(wù)業(yè)國(guó)際化的動(dòng)因。[3](64-86)李慧中（2004）認(rèn)為，Dunning的“國(guó)際生產(chǎn)折衷論”對(duì)服務(wù)業(yè)的適用性是不突出的，服務(wù)業(yè)對(duì)外直接投資是產(chǎn)品差異條件下追逐規(guī)模報(bào)酬的產(chǎn)業(yè)內(nèi)貿(mào)易導(dǎo)致的結(jié)果。[4]鄭吉昌（2004）則將服務(wù)業(yè)國(guó)際化動(dòng)因概括為生產(chǎn)性和消費(fèi)的拉動(dòng)、供給的推動(dòng)（專長(zhǎng)、勞動(dòng)力）、服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)、進(jìn)入壁壘降低（標(biāo)準(zhǔn)成本化、全球范圍優(yōu)勢(shì)）和服務(wù)貿(mào)易自由化、贏得信賴以及全球?qū)W習(xí)。[5]魏江等（2004）認(rèn)為，KIBS國(guó)際化是需求拉動(dòng)及供給推動(dòng)共同作用的結(jié)果，需求方面是企業(yè)為了更好地適應(yīng)全球化及競(jìng)爭(zhēng)的需要，將非核心業(yè)務(wù)外包給其它更擅長(zhǎng)的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈的分工，使KIBS企業(yè)有了進(jìn)一步生存的空間；供給方面是企業(yè)追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)及范圍經(jīng)濟(jì)而主動(dòng)向國(guó)外擴(kuò)張。[6]
以上學(xué)者盡管從不同角度對(duì)服務(wù)業(yè)及KIBS國(guó)際化動(dòng)因做出了解釋，也注意到服務(wù)業(yè)與KIBS、與制造業(yè)的差別，但是，這些學(xué)者更多地是從產(chǎn)業(yè)角度來(lái)進(jìn)行分析，注重的是服務(wù)的特征。KIBS不僅僅在于具有服務(wù)性的特征，還具有創(chuàng)新性特征，這也是KIBS最重要的特征之一。而現(xiàn)有的研究忽視了KIBS具有創(chuàng)新功能的特征，忽視了KIBS在創(chuàng)新系統(tǒng)中所起到的重要作用。本文根據(jù)KIBS的特點(diǎn)，在借鑒以往學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上，從另外一個(gè)角度——?jiǎng)?chuàng)新系統(tǒng)的視角對(duì)KIBS國(guó)際化動(dòng)因進(jìn)行分析，以期獲得更為圓滿的解釋。
二、KIBS創(chuàng)新特性及在創(chuàng)新系統(tǒng)中的作用及功能
在知識(shí)經(jīng)濟(jì)下，知識(shí)是最重要的生產(chǎn)要素之一，并逐漸取代了土地、資本、勞動(dòng)力這些傳統(tǒng)的生產(chǎn)要素，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。在?chuàng)新系統(tǒng)中，知識(shí)流動(dòng)及各主體之間的相互作用是創(chuàng)新過(guò)程的關(guān)鍵所在。KIBS具有知識(shí)生產(chǎn)和知識(shí)擴(kuò)散的功能，在創(chuàng)新系統(tǒng)中扮演著重要的角色，而非一般的生產(chǎn)和消費(fèi)部門。
（一）KIBS創(chuàng)新特征
KIBS創(chuàng)新是指發(fā)生在知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)中的創(chuàng)新行為及活動(dòng)，是KIBS與客戶利用各自的知識(shí)及技能，為完成一項(xiàng)以知識(shí)為基礎(chǔ)的創(chuàng)新任務(wù)而做出的一系列合作行為。知識(shí)密集型服務(wù)創(chuàng)新具有顯著的高客戶相關(guān)性，即KIBS與客戶之間是一種“共生”關(guān)系，創(chuàng)新服務(wù)質(zhì)量的高低依賴于KIBS與客戶的交互作用。在創(chuàng)新中，客戶與KIBS之間的知識(shí)流動(dòng)是雙向的：KIBS為客戶提供專業(yè)的服務(wù)，在交互中傳播現(xiàn)有的知識(shí)，同時(shí)通過(guò)客戶反饋也加強(qiáng)了KIBS本身的知識(shí)基礎(chǔ)，擴(kuò)大了KIBS的知識(shí)存量，并可能引起新的交互作用。Strambach（2001）建立一個(gè)模型（見上圖），將KIBS知識(shí)過(guò)程分為明晰知識(shí)和緘默知識(shí)的獲取、知識(shí)的重新整合、知識(shí)向客戶企業(yè)的轉(zhuǎn)移與擴(kuò)散三個(gè)階段，說(shuō)明了KIBS與客戶間的這種知識(shí)流動(dòng)及交互作用。[7](53-68)
（二）KIBS在創(chuàng)新系統(tǒng)中的角色
KIBS創(chuàng)新具有高客戶相關(guān)性，這不僅僅促使其本身必須具備高的創(chuàng)新性，以滿足客戶的需要，也使其有可能將創(chuàng)新性知識(shí)傳遞、擴(kuò)散給客戶，即KIBS不僅僅具有知識(shí)生產(chǎn)的功能，也具有知識(shí)擴(kuò)散的功能。具體而言，KIBS在創(chuàng)新過(guò)程中主要有三個(gè)角色：創(chuàng)新推動(dòng)者（Facilitator）、創(chuàng)新轉(zhuǎn)移者（Carrier）及創(chuàng)新來(lái)源（Source）。[8]
1.創(chuàng)新來(lái)源（提供者）。KIBS在進(jìn)行創(chuàng)新時(shí)是創(chuàng)新主角，KIBS為制造業(yè)或其他服務(wù)行業(yè)提供服務(wù)或知識(shí)，提供創(chuàng)新概念及思想，并與客戶企業(yè)緊密聯(lián)系共同完成創(chuàng)新。Hertog（2000）認(rèn)為，KIBS作為知識(shí)及創(chuàng)新的合作生產(chǎn)者，是一種私人知識(shí)庫(kù)，即所謂的“第二知識(shí)庫(kù)（theSecondKnowledgeInfrastructure）”或“新知識(shí)庫(kù)”①。[9](491-528)如廣告商為客戶開發(fā)并組織實(shí)施一個(gè)新的廣告策略。2.創(chuàng)新推動(dòng)者（合作者）。KIBS企業(yè)為客戶的創(chuàng)新提供支持服務(wù)，但創(chuàng)新本身不是來(lái)自KIBS，也不是由它從別的企業(yè)擴(kuò)散到客戶企業(yè)。如管理咨詢公司協(xié)助客戶開發(fā)一種新的服務(wù)分銷渠道或引入一種新的會(huì)計(jì)制度，在這里，KIBS為客戶傳遞它們需要的知識(shí)或服務(wù)來(lái)支持創(chuàng)新。3.創(chuàng)新轉(zhuǎn)移者（購(gòu)買者）。KIBS企業(yè)將現(xiàn)有的創(chuàng)新從一個(gè)企業(yè)或者一個(gè)行業(yè)傳播到另外一個(gè)行業(yè)或客戶企業(yè)，創(chuàng)新本身不是從KIBS產(chǎn)生的，KIBS只是一種中介。此時(shí)，KIBS也扮演著購(gòu)買者角色，即KIBS從制造業(yè)或者其他服務(wù)行業(yè)購(gòu)買知識(shí)、設(shè)備及資本品，但KIBS在購(gòu)買后還承擔(dān)一個(gè)重任，即將該產(chǎn)品客戶化，適應(yīng)客戶的需求。如KIBS企業(yè)為客戶引進(jìn)及實(shí)施一個(gè)先進(jìn)的、創(chuàng)新性的ERP軟件，并將該軟件客戶化。
可見，KIBS在創(chuàng)新系統(tǒng)中發(fā)揮作用的關(guān)鍵在于它的知識(shí)生產(chǎn)和知識(shí)擴(kuò)散的功能，是創(chuàng)新系統(tǒng)的節(jié)點(diǎn)及橋梁，是創(chuàng)新系統(tǒng)中不可缺少的重要組成部分。KIBS在創(chuàng)新過(guò)程中扮演多種角色，發(fā)揮不同的作用，KIBS本身作為一個(gè)創(chuàng)新主體，在不斷進(jìn)行內(nèi)部創(chuàng)新的同時(shí)，也為創(chuàng)新系統(tǒng)中的其它主體提供了創(chuàng)新的平臺(tái)，對(duì)創(chuàng)新起到催化作用。
三、國(guó)家創(chuàng)新系統(tǒng)的國(guó)際化擴(kuò)展——KIBS國(guó)際化的動(dòng)因
在全球經(jīng)濟(jì)一體化下，國(guó)家創(chuàng)新系統(tǒng)是一個(gè)開放式的、國(guó)際化的系統(tǒng)，國(guó)家創(chuàng)新績(jī)效取決于該國(guó)利用全球創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)及全球創(chuàng)新資源進(jìn)行創(chuàng)新的能力，國(guó)家創(chuàng)新系統(tǒng)的國(guó)際化已成為促進(jìn)創(chuàng)新能力提高的一個(gè)重要因素（Toivonen,2005）。[10]另外，對(duì)于發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，由于自身創(chuàng)新系統(tǒng)的不完善及創(chuàng)新資源的缺乏，通過(guò)國(guó)際化獲取創(chuàng)新資源，提高本國(guó)創(chuàng)新系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)力就成為一個(gè)必然選擇及必要的途徑。國(guó)家創(chuàng)新系統(tǒng)的國(guó)際化發(fā)展，增強(qiáng)了作為創(chuàng)新系統(tǒng)重要組成部分的KIBS國(guó)際化發(fā)展的動(dòng)力及壓力，主要體現(xiàn)為實(shí)現(xiàn)如下四個(gè)效應(yīng)的需要：（一）國(guó)家創(chuàng)新系統(tǒng)邊界的國(guó)際擴(kuò)張效應(yīng)
Coase（1937）認(rèn)為，企業(yè)的擴(kuò)張與收縮在于交易成本的節(jié)約。[11](386-405)創(chuàng)新系統(tǒng)也存在由于交易成本節(jié)約而導(dǎo)致的邊界擴(kuò)張與收縮。創(chuàng)新系統(tǒng)邊界的擴(kuò)張表現(xiàn)為創(chuàng)新組織規(guī)模的擴(kuò)大和創(chuàng)新行為的融合與協(xié)調(diào)兩個(gè)方面，前者是單一組織形式下的規(guī)模擴(kuò)張，后者是對(duì)創(chuàng)新系統(tǒng)的改造。[12]創(chuàng)新系統(tǒng)革新的動(dòng)力來(lái)源于知識(shí)在系統(tǒng)內(nèi)流動(dòng)的機(jī)制。信息通訊科技的發(fā)展及經(jīng)濟(jì)全球化，使各國(guó)創(chuàng)新活動(dòng)之間的互動(dòng)與依賴日益加深，為了獲取更多、質(zhì)量更高的創(chuàng)新資源，國(guó)家創(chuàng)新系統(tǒng)中的創(chuàng)新主體主動(dòng)向外擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)國(guó)際化發(fā)展。KIBS國(guó)際化一方面是實(shí)現(xiàn)本身規(guī)模經(jīng)濟(jì)的需要，另外一方面降低了知識(shí)在創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)接點(diǎn)傳播的交易成本，使報(bào)酬遞增得以實(shí)現(xiàn)，并促進(jìn)其他創(chuàng)新主體實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)與范圍經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，KIBS作為知識(shí)擴(kuò)散的橋梁及中介，它的國(guó)際化有利于改造跨國(guó)創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)，建立靈活的組織創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)，有效降低創(chuàng)新主體在國(guó)際化進(jìn)程中由于規(guī)模擴(kuò)大而帶來(lái)網(wǎng)絡(luò)接點(diǎn)之間連結(jié)不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)（規(guī)模擴(kuò)大與風(fēng)險(xiǎn)加大之間存在“兩難”問(wèn)題），實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新系統(tǒng)質(zhì)的擴(kuò)張。（二）知識(shí)的放大效應(yīng)及國(guó)際擴(kuò)散效應(yīng)
知識(shí)系統(tǒng)要么是網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，要么是層級(jí)結(jié)構(gòu)，而無(wú)論哪種結(jié)構(gòu)，KIBS都起到非常重要的作用。在網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中，KIBS加強(qiáng)了不同網(wǎng)絡(luò)接點(diǎn)之間的知識(shí)流動(dòng)。在層級(jí)結(jié)構(gòu)中，KIBS有利于知識(shí)沿著層級(jí)進(jìn)行流動(dòng)，如典型的專業(yè)會(huì)計(jì)服務(wù)就屬于這類。而創(chuàng)新系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)力的差異在于知識(shí)創(chuàng)造和擴(kuò)散通過(guò)不同的中介和組織交互作用來(lái)進(jìn)行。[13]隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)加快，各國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)日益與國(guó)際大市場(chǎng)融為一體，產(chǎn)業(yè)全球化以及企業(yè)生產(chǎn)、研究活動(dòng)的國(guó)際化，使國(guó)際間的知識(shí)流動(dòng)愈加強(qiáng)烈。由于KIBS具有知識(shí)生產(chǎn)性和擴(kuò)散性并重的特征，KIBS在國(guó)際化發(fā)展中不斷吸取國(guó)外知識(shí)，并通過(guò)對(duì)知識(shí)的整合、加工，不斷進(jìn)行知識(shí)創(chuàng)新，放大知識(shí)存量，提高了知識(shí)流動(dòng)的質(zhì)量，促進(jìn)知識(shí)在創(chuàng)新主體之間的國(guó)際流動(dòng)，在不同類別的知識(shí)網(wǎng)絡(luò)中傳遞，加強(qiáng)了國(guó)家創(chuàng)新系統(tǒng)知識(shí)生產(chǎn)子系統(tǒng)及知識(shí)擴(kuò)散子系統(tǒng)功能，通過(guò)不同創(chuàng)新主體之間的有效聯(lián)結(jié)來(lái)提高學(xué)習(xí)和創(chuàng)造能力，使國(guó)家創(chuàng)新系統(tǒng)立足于國(guó)際創(chuàng)新前沿，利用國(guó)際創(chuàng)新系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)，迅速提高創(chuàng)新能力。
（三）制造業(yè)、服務(wù)業(yè)創(chuàng)新子系統(tǒng)的國(guó)際互動(dòng)效應(yīng)
KIBS所具有知識(shí)生產(chǎn)及知識(shí)擴(kuò)散功能，使傳統(tǒng)的創(chuàng)新系統(tǒng)發(fā)生了變化，服務(wù)業(yè)創(chuàng)新子系統(tǒng)與制造業(yè)創(chuàng)新子系統(tǒng)出現(xiàn)融合的現(xiàn)象，制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新活動(dòng)互相表現(xiàn)對(duì)方的特征。它們之間存在信息、知識(shí)及人才等要素的流動(dòng)，并通過(guò)這些流動(dòng)使兩者產(chǎn)生極強(qiáng)的互動(dòng)作用，互相為對(duì)方的發(fā)展提供支持。制造業(yè)生產(chǎn)的國(guó)際化產(chǎn)生了對(duì)金融、會(huì)計(jì)和法律等服務(wù)的需求，為了滿足國(guó)內(nèi)制造業(yè)國(guó)際化的需要，KIBS企業(yè)跟隨進(jìn)入東道國(guó)提供服務(wù)。隨著服務(wù)水平的提高及在國(guó)外提供服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，KIBS企業(yè)有能力主動(dòng)在國(guó)外尋找發(fā)展的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)從跟隨戰(zhàn)略到主動(dòng)尋求新市場(chǎng)的國(guó)際化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變?？鐕?guó)制造業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的來(lái)源很大程度上來(lái)源于服務(wù)的能力而不是制造產(chǎn)品的能力，[14](45-56)在制造業(yè)國(guó)際化程度較高情況下，KIBS國(guó)際化是提高制造業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)實(shí)需要。
（四）國(guó)家創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)的國(guó)際綜合協(xié)同效應(yīng)
創(chuàng)新系統(tǒng)創(chuàng)新效率的提高，不僅取決于各創(chuàng)新主體本身的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，更取決于各創(chuàng)新主體間相互聯(lián)系和合作形成的網(wǎng)絡(luò)協(xié)同。在強(qiáng)調(diào)知識(shí)流動(dòng)的創(chuàng)新系統(tǒng)架構(gòu)中，創(chuàng)新主體間的互動(dòng)關(guān)系愈趨復(fù)雜。創(chuàng)新主體之間存在正、負(fù)向反饋及增強(qiáng)、抑制作用，有著顯著的非線性關(guān)系。要提高創(chuàng)新系統(tǒng)效率，不僅要提高內(nèi)部效率，即各子系統(tǒng)（如研究機(jī)構(gòu)、高等院校、企業(yè)等）內(nèi)部管理過(guò)程的效率；更要提高外部效率，即各子系統(tǒng)之間（包括區(qū)域創(chuàng)新系統(tǒng)、國(guó)家創(chuàng)新系統(tǒng)與國(guó)際創(chuàng)新系統(tǒng)的聯(lián)系）合作與交流的效率。KIBS作為連接國(guó)際、國(guó)內(nèi)及區(qū)域三個(gè)不同層次的知識(shí)系統(tǒng)的重要橋梁，只有與國(guó)際接軌，保證知識(shí)在各個(gè)層次的創(chuàng)新系統(tǒng)、各個(gè)創(chuàng)新主體及創(chuàng)新主體各要素之間的橫向與縱向流動(dòng)，產(chǎn)生互動(dòng)和作用，形成創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)的國(guó)際協(xié)同，使國(guó)家創(chuàng)新系統(tǒng)在國(guó)際環(huán)境下有效地運(yùn)行，降低創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)，減少創(chuàng)新成本，提高創(chuàng)新效率。
1物業(yè)管理服務(wù)外包的優(yōu)勢(shì)
物業(yè)外包管理的優(yōu)勢(shì)在一定程度上促進(jìn)了物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)，是現(xiàn)代社會(huì)物業(yè)管理公司發(fā)展的主要選擇之一。筆者結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)外包的優(yōu)勢(shì)做了以下總結(jié)：①降低經(jīng)營(yíng)成本。物業(yè)管理服務(wù)外包在一定程度上能夠降低物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)成本，是提高物業(yè)管理公司經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的重要手段。物業(yè)管理服務(wù)外包以分工服務(wù)為發(fā)展基礎(chǔ)，分工服務(wù)的基本模式在提高物業(yè)管理公司經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，將多種專業(yè)有效地結(jié)合在一起；隨著物業(yè)管理服務(wù)外包的發(fā)展，工作人員數(shù)量明顯減少，管理費(fèi)用隨之降低；將轉(zhuǎn)向業(yè)務(wù)以外包的形式承包給具有較強(qiáng)專業(yè)性的公司，物業(yè)管理公司可以節(jié)約大量固定資產(chǎn)，為強(qiáng)化物業(yè)管理公司的成本控制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。②物業(yè)管理服務(wù)外包還能有效提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平。專業(yè)性較強(qiáng)的外包承包公司通過(guò)物業(yè)管理公司內(nèi)部豐富的資源優(yōu)勢(shì)和規(guī)模化的發(fā)展優(yōu)勢(shì)及技術(shù)資源，可以全面提高服務(wù)外包發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)品的質(zhì)量，為物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)提供動(dòng)力保障。③物業(yè)管理服務(wù)外包還可以增加服務(wù)項(xiàng)目，從根本上滿足業(yè)主的實(shí)際需求。伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代社會(huì)對(duì)各行各業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求，隨著社會(huì)思潮的多元化和豐富化發(fā)展，人們生活環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。因此，物業(yè)管理公服務(wù)外包必須以多元化的種類面對(duì)多元化發(fā)展的社會(huì)，只有通過(guò)服務(wù)外包業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)資源的外取才能從根本上提高物業(yè)管理公司的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益。④業(yè)務(wù)外包可以規(guī)避物業(yè)管理公司發(fā)展建設(shè)過(guò)程可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。伴隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化發(fā)展，物業(yè)管理公司要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就必須結(jié)合實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r不斷提高物業(yè)管理公司防范和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，有的項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)高、管理難度大以及專業(yè)性強(qiáng)等特點(diǎn)，采用服務(wù)外包方式可以有效規(guī)避其中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。⑤物業(yè)管理服務(wù)外包還能將物業(yè)管理公司內(nèi)部資源集中，從根本上提高物業(yè)管理公司的成本效益。如果某項(xiàng)業(yè)務(wù)具有較高的實(shí)際價(jià)值，在保障物業(yè)管理人員較高綜合素質(zhì)的前提下，可以進(jìn)一步提高物業(yè)管理公司的整體競(jìng)爭(zhēng)力。
2物業(yè)管理外包服務(wù)的缺陷
在實(shí)際發(fā)展建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理服務(wù)外包不僅可以提高物業(yè)管理公司的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益，還能減少物業(yè)管理公司的成本投入，是提高物業(yè)管理公司整體競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。但是，物業(yè)管理服務(wù)外包仍存在以下問(wèn)題。①外包服務(wù)質(zhì)量難以控制。伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)正處于國(guó)家制度轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，物業(yè)管理服務(wù)外包尚處于不成熟的時(shí)期。我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)外包以招投標(biāo)的方式為主，在招投標(biāo)過(guò)程中通過(guò)對(duì)服務(wù)質(zhì)量、價(jià)格以及資信等方面的評(píng)估，最終選擇合適的合作方。一旦確定了合作方，外包服務(wù)質(zhì)量將很難有效控制，主要原因是職能掌控合作方管理者或者代表，實(shí)際質(zhì)量通常很難進(jìn)行準(zhǔn)確掌控。②物業(yè)管理服務(wù)外包難以體現(xiàn)物業(yè)管理公司的形象和物業(yè)管理公司文化。我專業(yè)公司與物業(yè)管理公司之間存在一定聯(lián)系，但它們畢竟是兩家不相關(guān)的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司的文化制度、服務(wù)理念以及發(fā)展目標(biāo)存在較大的差異，導(dǎo)致服務(wù)外包難以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司的形象和物業(yè)管理公司文化。另外，外包在提供服務(wù)的同時(shí)，很難準(zhǔn)確把握服務(wù)的時(shí)間。最后，服務(wù)外包還會(huì)導(dǎo)致管理物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)工作難以順利開展；物業(yè)管理公司對(duì)自身業(yè)務(wù)的控制與洞察能力會(huì)隨之降低以及物業(yè)管理公司從事運(yùn)營(yíng)與人員管理作業(yè)的相關(guān)工作會(huì)對(duì)外部技術(shù)產(chǎn)生較強(qiáng)的依賴等，這在一定程度上制約了物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)。
3結(jié)束語(yǔ)
【關(guān)鍵詞】農(nóng)業(yè)科技服務(wù)；農(nóng)業(yè)科技管理；基本特點(diǎn)；基本作用
農(nóng)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一產(chǎn)業(yè)，在社會(huì)不斷變革的過(guò)程中，農(nóng)業(yè)的主要地位始終沒(méi)有得到忽視，隨著現(xiàn)代技術(shù)水平的提升，我國(guó)各行各業(yè)都在利用技術(shù)的進(jìn)步來(lái)突出各自領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，在此基礎(chǔ)上，開展農(nóng)業(yè)科技服務(wù)是進(jìn)一步深化農(nóng)業(yè)主體地位，優(yōu)化農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要手段，無(wú)論是在理論基礎(chǔ)上還是在社會(huì)的實(shí)踐應(yīng)用中都具有極為重要的意義。但是我國(guó)當(dāng)前的農(nóng)業(yè)科技服務(wù)還存在眾多的不足之處，有進(jìn)一步的發(fā)展空間，通過(guò)多方面的探索，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)科技服務(wù)以及管理相關(guān)內(nèi)容的研究，可以有效的實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
1、農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理的基本內(nèi)涵
首先，農(nóng)業(yè)作為發(fā)展的根本，對(duì)于我國(guó)的建設(shè)具有積極的意義，在農(nóng)業(yè)科技服務(wù)中，主要包含了兩方面的要素，一方面是在科研人員的共同努力下，為農(nóng)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造出來(lái)的一些優(yōu)秀的成果，這些都是以農(nóng)業(yè)科技的自然原理為基礎(chǔ)得以實(shí)現(xiàn)的，并且在此基礎(chǔ)上，利用多種途徑將這些發(fā)展成果傳遞為接納者，有效的促進(jìn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)操作方式水平的提高。另外一方面，在整個(gè)農(nóng)業(yè)體系中，不僅包括了農(nóng)戶自身，還有農(nóng)業(yè)合作社以及相關(guān)的企業(yè)等，他們通過(guò)對(duì)科技的應(yīng)用，將生產(chǎn)活動(dòng)更加貼合市場(chǎng)的需要，從而獲得更加理想的效益，并將生產(chǎn)活動(dòng)中產(chǎn)生的問(wèn)題向科研者得到反饋。這是農(nóng)業(yè)科技服務(wù)中兩點(diǎn)重要的內(nèi)涵。其次，在農(nóng)業(yè)科技管理中，與農(nóng)業(yè)科技服務(wù)具有一定的差異，在這一概念中主要是在科技流通的創(chuàng)新環(huán)節(jié)得以實(shí)現(xiàn)的，以參與主體為中心，通過(guò)特有的目標(biāo)集合在一起，并且共同為這一目標(biāo)作出努力，方式以及組織等相關(guān)的內(nèi)容可以是多樣化的，在整個(gè)過(guò)程中，都是由參與主體自行加以控制，對(duì)于現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)發(fā)展建設(shè)來(lái)說(shuō)，具有十分重要的作用。在農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與農(nóng)業(yè)科技管理的過(guò)程中，二者既具有相似之處，也存在一定的不同點(diǎn)，例如前者更加注重相互之間的溝通與交流，能夠在互動(dòng)的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的發(fā)展，是一種外向性的表現(xiàn)形式。而后者是對(duì)現(xiàn)有的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行再分配的過(guò)程，與之相反，屬于內(nèi)向性的表現(xiàn)形式，將二者進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合不但可以有效的促進(jìn)整個(gè)農(nóng)業(yè)發(fā)展水平的進(jìn)步，還能使之形成一個(gè)更加完善的生態(tài)系統(tǒng)，在崇尚生態(tài)化的今天，這一系統(tǒng)的形成無(wú)疑具有更為重要的意義。
2、農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理的基本特點(diǎn)
將農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理有機(jī)的結(jié)合在一起，從而體現(xiàn)出了以下幾個(gè)特點(diǎn)，首先一個(gè)特點(diǎn)就是主體復(fù)雜性，因?yàn)樵谡系倪^(guò)程中，其中涉及了眾多的單位，例如農(nóng)業(yè)企業(yè)，又包含了農(nóng)業(yè)企業(yè)中的科研單位，還有合作社等等，這些都是農(nóng)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的主體，為農(nóng)業(yè)創(chuàng)造了更加美好的發(fā)展前景。其次是具有階段明確性的特點(diǎn)，在農(nóng)姜曉峰遼寧省冶金地質(zhì)勘查局四0五隊(duì)遼寧鞍山114000業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理貫穿在整個(gè)農(nóng)業(yè)服務(wù)的進(jìn)程中，尤其是在創(chuàng)新以及流通的過(guò)程中，這一變化極為明顯。在創(chuàng)新階段，主要是農(nóng)業(yè)院校以及在企業(yè)中得以實(shí)現(xiàn)的，最重要的工作任務(wù)就是通過(guò)對(duì)某一技術(shù)的發(fā)明與再創(chuàng)造。另外一個(gè)階段是擴(kuò)散的階段，在這一階段中，要對(duì)技術(shù)加以推廣，使得更多的農(nóng)戶了解科技手段，應(yīng)用科技手段。還有一個(gè)階段屬于接納階段，科技能夠得到廣泛的應(yīng)用，主要還是需要得到應(yīng)用效果的見證，只有農(nóng)戶看到了發(fā)展的希望，才能普遍的接受這一技術(shù)手段，所以在科研成果的接納階段，更加需要對(duì)某一科技的認(rèn)知，為今后農(nóng)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展作出突出的貢獻(xiàn)。最后一個(gè)階段是對(duì)信息的反饋，整個(gè)農(nóng)業(yè)科技推廣的過(guò)程中，只有發(fā)現(xiàn)不足并且改正不足才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展，因此才要向農(nóng)業(yè)科研機(jī)構(gòu)反饋信息。
3、農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理的基本作用
將農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，主要是為了縮短城鄉(xiāng)之間的差距。眾所周知，在我國(guó)建設(shè)的過(guò)程中，城市的發(fā)展十分顯著，但是鄉(xiāng)鎮(zhèn)卻在資源以及發(fā)展途徑上受到了一定的局限性影響，這是造成城鄉(xiāng)發(fā)展差異較大的主要原因，如果城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的差距不能有效的縮短，那么對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的生活以及收入等都會(huì)具有較大的影響，所以基于這一情況，通過(guò)將科技服務(wù)與管理進(jìn)行有效的結(jié)合能夠得以實(shí)現(xiàn)。在內(nèi)外兼修的發(fā)展契機(jī)下，根據(jù)農(nóng)村發(fā)展的實(shí)際情況，以“賦權(quán)”的方式激發(fā)其潛力，同時(shí)加大外部資金的投入，共同實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這樣一來(lái)我國(guó)城鄉(xiāng)之間的距離也就可以得到有效的縮短，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入新鮮的理念以及資本。另外，可分層性地為農(nóng)民提供科技成果。農(nóng)民按照其生產(chǎn)規(guī)模還可被分為大戶與散戶，兼業(yè)戶與純農(nóng)戶，他們之間由于生產(chǎn)規(guī)模與收入來(lái)源不同導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的預(yù)期也有差別。相比而言，大戶與純農(nóng)戶對(duì)農(nóng)業(yè)新技術(shù)更具有敏感性，但在采用新技術(shù)時(shí)具有保守性;散戶與兼業(yè)戶由于其生產(chǎn)規(guī)模較小，收入來(lái)源多樣，因此對(duì)新技術(shù)的采用具有滯后性，但在模仿先進(jìn)農(nóng)戶時(shí)又具有積極性。另外，按照農(nóng)民新科技采納的時(shí)間長(zhǎng)短，又可將農(nóng)戶采納者分為創(chuàng)新者、早期采納者、中期采納者與落后者等。農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理要求對(duì)不同的農(nóng)戶采取區(qū)分性原則，不能進(jìn)行填鴨式的科技注入，必須依據(jù)不同的農(nóng)戶生產(chǎn)心理與生產(chǎn)模式去推廣一項(xiàng)科技成果。
4、結(jié)語(yǔ)
隨著我國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展、農(nóng)村信息化的推進(jìn)和農(nóng)民素質(zhì)的普遍提升，農(nóng)民對(duì)農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理的需求越來(lái)越迫切。只有通過(guò)農(nóng)業(yè)科技服務(wù)與管理宏觀上的指導(dǎo)與微觀上的觀察來(lái)調(diào)各種體系內(nèi)部的主體，從而形成一個(gè)富有活力的系統(tǒng)，各體系之間才能形成有效溝通與對(duì)接，為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供制度性保障。
參考文獻(xiàn)
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隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái),知識(shí)已經(jīng)逐漸成為企業(yè)成長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵性資源。知識(shí)管理日益受到人們的重視，對(duì)于知識(shí)管理的研究也在不斷加深。但是目前的研究對(duì)象主要是一般性的個(gè)人、組織和團(tuán)隊(duì)，或者重點(diǎn)研究資本技術(shù)密集型企業(yè)，對(duì)傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型服務(wù)企業(yè)的知識(shí)管理缺乏有針對(duì)性的分析?；诖吮疚囊詣趧?dòng)密集型的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為研究對(duì)象，分析這類企業(yè)中的知識(shí)管理。
二、傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)知識(shí)的特點(diǎn)
1.以經(jīng)驗(yàn)知識(shí)為主，專業(yè)知識(shí)為輔。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及的特殊專業(yè)技術(shù)知識(shí)較少。員工的知識(shí)主要為知道如何正確去處理某類事件，幾乎不需進(jìn)行任何創(chuàng)新，知識(shí)的來(lái)源離不開長(zhǎng)期的實(shí)踐積累。
2.知識(shí)更新速度慢。企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容單一變化不大，與此相適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的知識(shí)更新速度較慢，知識(shí)管理的重點(diǎn)應(yīng)該為知識(shí)的傳遞與共享。
3.知識(shí)主要為個(gè)體隱性知識(shí)。隱性知識(shí)是建立在個(gè)人經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，并涉及各種無(wú)形因素的知識(shí),多為主觀洞察力、直覺(jué)和預(yù)感性知識(shí)。難以編碼和度量,是計(jì)算機(jī)不容易直接處理。企業(yè)的知識(shí)主要存在于員工個(gè)人頭腦中，知識(shí)外在表現(xiàn)為能正確處理各種日常事務(wù)。
4.從業(yè)人員流動(dòng)性較高，素質(zhì)偏低。由于行業(yè)對(duì)人員的學(xué)歷、專業(yè)技能要求不高，企業(yè)員工文化素質(zhì)不高。由于一些崗位對(duì)從業(yè)人員的年齡，身體等有限制，加之從業(yè)人員也會(huì)因?yàn)楦鞣N自身原因離開某一企業(yè)，使行業(yè)內(nèi)的人員流動(dòng)性較強(qiáng)。隨著人員流動(dòng)，存在于員工個(gè)人頭腦中知識(shí)也就有可能流失。
三、傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)知識(shí)管理現(xiàn)狀及存在問(wèn)題
知識(shí)管理包括知識(shí)的識(shí)別、獲取、傳遞、吸收、綜合、創(chuàng)新等環(huán)節(jié)。目前這類企業(yè)知識(shí)管理主要是以人員為重點(diǎn)的知識(shí)傳遞與吸收。做法首先是培訓(xùn)，包括新員工上崗前的培訓(xùn)和工作過(guò)程中的不定期專項(xiàng)培訓(xùn)。其次由于隱性知識(shí)本身難以編碼顯性化，多采用師傅帶徒弟模式，讓員工在實(shí)踐中觀察、摸索，在干中學(xué)。這兩種方式對(duì)于員工掌握崗位所需的知識(shí)，有較好的效果，可在一定程度上讓知識(shí)在員工內(nèi)部傳遞與交流。但這種傳遞本身，仍存在以下的缺點(diǎn)：
1.由于知識(shí)以隱性知識(shí)的形態(tài)存在于員工個(gè)體中，而員工是“經(jīng)濟(jì)人”，在與他人共享自己知識(shí)時(shí),會(huì)對(duì)知識(shí)共享的成本和收益進(jìn)行權(quán)衡,在沒(méi)有足夠激勵(lì)的情況下，師傅不愿意帶徒弟，或不會(huì)將知識(shí)全部傳遞給徒弟而給自己留有余地。
2.員工的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)僅存在自己的腦子里,呈現(xiàn)知識(shí)孤島狀態(tài)，由于缺乏主動(dòng)系統(tǒng)的知識(shí)管理，沒(méi)有將這些知識(shí)顯性化，并加以綜合，制定成為規(guī)范化的規(guī)章制度。隨著員工知識(shí)的遺忘，人員流動(dòng)，一些知識(shí)就會(huì)在組織記憶中消失。這樣組織知識(shí)難以積累，企業(yè)不能形成經(jīng)驗(yàn)曲線,生產(chǎn)效率和競(jìng)爭(zhēng)力也難以提高。同時(shí)使企業(yè)過(guò)度依賴核心員工，一些關(guān)鍵崗位核心員工的離職，將會(huì)使企業(yè)出現(xiàn)不可收拾的局面，加大了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
3.傳統(tǒng)培訓(xùn)方式成本過(guò)高、時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。由于沒(méi)有有意識(shí)地總結(jié)崗位所需知識(shí)，培訓(xùn)內(nèi)容不系統(tǒng)。師傅帶徒弟的過(guò)程，可能無(wú)意識(shí)地將一些不正確的知識(shí)傳遞給了員工，使不正確的知識(shí)在組織中蔓延。在實(shí)踐中觀察、摸索，需要較長(zhǎng)的過(guò)程，在此過(guò)程中產(chǎn)生的理解上錯(cuò)誤，組織和個(gè)人造成一定的損失。
4.由于信息不對(duì)稱，管理人員很難準(zhǔn)確評(píng)價(jià)員工掌握知識(shí)的程度、不知道員工是否具備了崗位所要求的知識(shí)，應(yīng)在哪些方面進(jìn)一步培訓(xùn)。這就不利于企業(yè)的監(jiān)控管理也無(wú)法做到有針對(duì)性的培訓(xùn)。四、傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)知識(shí)管理的改進(jìn)對(duì)策
1.制定嚴(yán)格規(guī)范的制度，對(duì)知識(shí)進(jìn)行科學(xué)的制度化管理。首先，做好員工隱性知識(shí)的顯性化，通過(guò)工作日志，職工訪談，開會(huì)討論等方式將老員工頭腦中的知識(shí)記錄下來(lái)，將隱性知識(shí)進(jìn)行明晰化的表達(dá)。此環(huán)節(jié)一定要詳細(xì)，每一句話怎么說(shuō)，先說(shuō)什么，再說(shuō)什么，每個(gè)動(dòng)作應(yīng)該怎么做都要規(guī)范。其次，由管理人員對(duì)這些顯性化的知識(shí)進(jìn)行歸類、整理、系統(tǒng)化為崗位的詳細(xì)操作規(guī)程，使信息透明、可視、準(zhǔn)確，便于員工掌握也便于企業(yè)的日常監(jiān)控管理。再次，應(yīng)將顯性化了的操作規(guī)程貫徹落實(shí)到員工的日常工作中去。對(duì)于新員工應(yīng)該以此作為培訓(xùn)大綱，通過(guò)培訓(xùn)讓員工盡快掌握崗位所需知識(shí)。
2.對(duì)突發(fā)例外事件要詳細(xì)記錄，建立規(guī)范的事件反饋機(jī)制。由于服務(wù)對(duì)象的需求有多樣化、動(dòng)態(tài)化的特點(diǎn)，而人是有限理性的。制度很難涵蓋企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中可能遇到的所有情況，因此應(yīng)該在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上對(duì)所遇到的情況進(jìn)行記錄，形成企業(yè)獨(dú)有的案例庫(kù)。整理出一些if-then的邏輯過(guò)程,這樣對(duì)于一些突發(fā)事件，例外事件及時(shí)進(jìn)行總結(jié)。
關(guān)鍵詞:現(xiàn)代服務(wù)企業(yè);經(jīng)營(yíng)管理;QT公司
隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將不可避免的成為未來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。從全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)也具有勢(shì)不可擋的發(fā)展?jié)摿?，世界各?guó)都在大力發(fā)展高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以利于占領(lǐng)后工業(yè)化時(shí)代的發(fā)展制高點(diǎn)。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更是我國(guó)政府大力扶持的支柱產(chǎn)業(yè)，這對(duì)廣大服務(wù)企業(yè)而言，是極為利好的消息。但是,現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的市場(chǎng)環(huán)境中脫穎而出，抓好企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理無(wú)疑是關(guān)鍵?；诖?，筆者就現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)如何抓好經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行了深入淺出的研究，對(duì)成功典型——QT公司的經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行了剖析，提出抓好現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一些對(duì)策,以求對(duì)抓好我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作有所幫助。
一、我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題
近年來(lái),我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)水平以及競(jìng)爭(zhēng)力雖然有了顯著提高；但是,我國(guó)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在企業(yè)數(shù)量、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、規(guī)范化水平、經(jīng)營(yíng)成功率及對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)度等方面與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,還有很大差距；同時(shí)，服務(wù)企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力也比較弱。造成這一現(xiàn)象的主要原因還是在于我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中存在眾多的問(wèn)題。對(duì)此，筆者就這些問(wèn)題進(jìn)行了簡(jiǎn)單的概括，并就如何有效解決現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題提出了一些相關(guān)的解決對(duì)策。
(一)服務(wù)觀念未轉(zhuǎn)變，觀念上的障礙未突破
許多服務(wù)企業(yè)對(duì)現(xiàn)代服務(wù)內(nèi)涵的理解不全面、不準(zhǔn)確、存在很多缺陷。比如：有的服務(wù)企業(yè)認(rèn)為,服務(wù)企業(yè)向客戶提供的服務(wù)是附加性的；有的服務(wù)企業(yè)認(rèn)為，客戶享受服務(wù)只是一次性的，不在乎長(zhǎng)久性的服務(wù)吸引；有的服務(wù)企業(yè)認(rèn)為，按照大眾普遍需求向客戶提供服務(wù)就可以獲得較好的利益回報(bào)；等等?？傊S多服務(wù)企業(yè)對(duì)現(xiàn)代服務(wù)內(nèi)涵的理解與現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供的服務(wù)有很大的偏差。對(duì)現(xiàn)代服務(wù)內(nèi)涵的正確理解應(yīng)是一切以顧客的需求為中心；其工作重心應(yīng)以服務(wù)產(chǎn)品為載體，謀求為顧客提供完整、優(yōu)質(zhì)、甚至具有特色的長(zhǎng)久服務(wù)。
(二)不太注重服務(wù)質(zhì)量與經(jīng)營(yíng)管理效益之間的平衡
當(dāng)前,我國(guó)許多服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者往往忽視企業(yè)服務(wù)質(zhì)量與經(jīng)營(yíng)管理效益之間的良性平衡，在追求企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效益的同時(shí)不注重保持服務(wù)質(zhì)量，過(guò)分地追求經(jīng)營(yíng)管理效益和降低成本,造成服務(wù)質(zhì)量的相對(duì)下降，從而導(dǎo)致企業(yè)與顧客關(guān)系的破壞,因而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及利潤(rùn)的進(jìn)一步下降,使企業(yè)陷入“經(jīng)營(yíng)管理的惡性循環(huán)”?，F(xiàn)時(shí)，我國(guó)許多地方的部分酒店或餐飲企業(yè)就是陷入“經(jīng)營(yíng)管理的惡性循環(huán)”的典型代表。
(三)經(jīng)營(yíng)管理模式“包打天下”，不能適應(yīng)不同的服務(wù)市場(chǎng)需要
當(dāng)前，我國(guó)許多服務(wù)業(yè)企業(yè)都采用“包打天下”的經(jīng)營(yíng)管理模式，不能因應(yīng)不同的服務(wù)市場(chǎng)需求創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理模式，以滿足不同服務(wù)市場(chǎng)的需要,使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理效果受到很大影響。
(四)只能提供普通而又容易被模仿的服務(wù)
普通的服務(wù)手段極易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿,從而使得企業(yè)迅速失掉既有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前,我國(guó)大部分服務(wù)企業(yè)缺乏對(duì)服務(wù)品牌的創(chuàng)樹及管理意識(shí)，對(duì)服務(wù)品牌的認(rèn)識(shí)涉入較少，甚至沒(méi)有感知，對(duì)服務(wù)品牌的認(rèn)識(shí)還停留在簡(jiǎn)單的接受階段，缺乏自我品牌的創(chuàng)造意識(shí)；向客戶提供的服務(wù)大多是普通而又容易被模仿的服務(wù)，其服務(wù)手段極易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿,因而使得企業(yè)既有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)迅速失掉。
二、抓好現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)策
(一)樹立現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理理念,向顧客提供最大的服務(wù)讓渡價(jià)值
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心是爭(zhēng)奪顧客,企業(yè)要贏得長(zhǎng)期顧客,就要?jiǎng)?chuàng)造顧客滿意。要做到這一點(diǎn),企業(yè)要比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更了解顧客的需求及其消費(fèi)行為。營(yíng)銷大師菲利普.科特勒提出“:滿意是指一個(gè)人通過(guò)對(duì)一個(gè)產(chǎn)品和服務(wù)的可感知效果與他的期望值相比較后所形成的感覺(jué)狀態(tài)?！痹诟?jìng)爭(zhēng)日益激烈的當(dāng)下，用戶的滿意度直接影響著用戶對(duì)于企業(yè)/產(chǎn)品的忠誠(chéng)度，最終直接影響到服務(wù)企業(yè)能否“留住”顧客。正因如此，每個(gè)公司都想了解自己客戶的滿意度狀況，以利于制定后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理策略和規(guī)劃。而服務(wù)讓渡價(jià)值的大小往往又與顧客的滿意度成正比。因此,要想讓顧客滿意，就要向顧客提供最大的服務(wù)讓渡價(jià)值。
(二)堅(jiān)持服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)管理效益兼顧的發(fā)展理念
只追求服務(wù)質(zhì)量、不講經(jīng)濟(jì)效益與只追求經(jīng)濟(jì)效益、不講服務(wù)質(zhì)量的理念和做法的效果一樣，都不利于現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)的長(zhǎng)久生存和發(fā)展。QT等公司的成功發(fā)展實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明：現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)只有堅(jiān)持服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)管理效益統(tǒng)籌兼顧的發(fā)展理念、堅(jiān)持服務(wù)質(zhì)量與經(jīng)營(yíng)管理效益之間的良性平衡、在注重經(jīng)營(yíng)管理效益的同時(shí)注重保持或提高服務(wù)質(zhì)量，才能贏得顧客、贏得市場(chǎng)、贏得長(zhǎng)久的生存和發(fā)展。
(三)與時(shí)俱進(jìn)地創(chuàng)立符合服務(wù)市場(chǎng)和企業(yè)發(fā)展需求的經(jīng)營(yíng)管理模式
不同的服務(wù)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求不同。現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)只有根據(jù)本企業(yè)所從事的服務(wù)工作探索出適應(yīng)服務(wù)市場(chǎng)和本企業(yè)發(fā)展要求的經(jīng)營(yíng)管理模式，改變經(jīng)營(yíng)管理模式“包打天下”的局面，才能贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。經(jīng)營(yíng)管理模式是經(jīng)營(yíng)管理方式的總稱，服務(wù)企業(yè)為了市場(chǎng)的需要，可以靈活采取多種多樣經(jīng)營(yíng)管理方式。比如：針對(duì)低成本服務(wù),可通過(guò)規(guī)范服務(wù)、加強(qiáng)管理，樹立質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的形象,以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉贏取顧客的認(rèn)可,從而贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位；針對(duì)高端技術(shù)服務(wù)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的市場(chǎng)，可通過(guò)提供個(gè)性化、高滿意度的優(yōu)質(zhì)特色保價(jià)服務(wù),在贏得顧客的同時(shí)贏得利潤(rùn)。
(四)創(chuàng)樹特色服務(wù)品牌形象
無(wú)特色的優(yōu)質(zhì)服務(wù)難以讓企業(yè)贏得長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)要想贏得長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須根據(jù)本企業(yè)的人文特點(diǎn)、所處的地理環(huán)境、顧客的需求等創(chuàng)樹競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手難以模仿的特色服務(wù)品牌。由于現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)提供的種類繁多優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)相對(duì)地讓消費(fèi)者沒(méi)有足夠的時(shí)間和精力去逐一了解、識(shí)別并記住各具特色的服務(wù)；而且傳統(tǒng)的服務(wù)價(jià)格、服務(wù)方式、服務(wù)品種等競(jìng)爭(zhēng)方式正在逐漸對(duì)顧客失去既有的吸引力，即使服務(wù)的方式再好、質(zhì)量再高、獨(dú)具特色也不能一味地被社會(huì)公眾所主動(dòng)認(rèn)識(shí)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入“好酒也怕巷子深”的時(shí)代。在現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)提供特色服務(wù)種類繁多、“好酒也怕巷子深”的時(shí)代，現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)要在社會(huì)公眾頭腦中樹立起優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)品牌形象，單靠有優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)還不行，還必須面向社會(huì)公眾采取多種宣傳方式大力宣傳自己的優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)；優(yōu)秀的服務(wù)本身就是最好的宣傳口碑，現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)應(yīng)在樹創(chuàng)特色服務(wù)、確保做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)、贏得好口碑的前提下，采用形式多樣、社會(huì)公眾喜聞樂(lè)見等最能引起公眾共鳴和記憶的宣傳方式，多宣傳企業(yè)服務(wù)模式的變化、與行業(yè)內(nèi)其他品牌的不同之處、服務(wù)的提升點(diǎn)、典型感人的服務(wù)事例等，進(jìn)一步增強(qiáng)宣傳的效果，讓企業(yè)的優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)想象在社會(huì)公眾的頭腦中“快速扎根”、并在社會(huì)公眾的頭腦中樹立起優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)品牌形象。
三、QT公司在旅游服務(wù)行業(yè)中的經(jīng)營(yíng)管理策略探析
(一)QT公司基本情況
QT公司是X省一家從事旅游資源投資的大型現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)。旗下的旅游資源涵蓋景區(qū)、酒店、旅行社以及交通等多個(gè)方面和領(lǐng)域。2015年，該公司以改革創(chuàng)新統(tǒng)攬全局，與時(shí)俱進(jìn)地調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理模式，加強(qiáng)對(duì)外營(yíng)銷和企業(yè)內(nèi)部挖潛工作，轉(zhuǎn)變銷售服務(wù)理念，堅(jiān)持服務(wù)質(zhì)量和效益并行理念，注重企業(yè)特色形象品牌建設(shè)，使QT公司在新常態(tài)下保持健康快速發(fā)展，目前其資產(chǎn)總額已超過(guò)200億元，經(jīng)營(yíng)收入也已突破30億元，投資額達(dá)到50億元，年利潤(rùn)超過(guò)5000萬(wàn)元。
(二)QT公司的經(jīng)營(yíng)管理策略解析
1、轉(zhuǎn)變觀念，持續(xù)挖掘提升旅游服務(wù)質(zhì)量的空間基于旅游服務(wù)行業(yè)的現(xiàn)狀轉(zhuǎn)變觀念,轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)管理方式,不斷提高服務(wù)質(zhì)量。2015年，QT公司主要通過(guò)以下幾點(diǎn)強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量管理工作:深入開展顧客需求調(diào)查和分析；根據(jù)本企業(yè)實(shí)際和自身定位，制定并實(shí)施樹創(chuàng)品牌服務(wù)形象標(biāo)準(zhǔn)；強(qiáng)化技術(shù)技能培訓(xùn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化培訓(xùn)、服務(wù)過(guò)程的有效監(jiān)控、符合消費(fèi)者利益且可完成的服務(wù)承諾與宣傳；實(shí)施具有推動(dòng)作用和正確導(dǎo)向的激勵(lì)機(jī)制、持續(xù)不斷的改善服務(wù)和提高方案；及時(shí)采取有效的服務(wù)補(bǔ)救措施。
2、堅(jiān)持服務(wù)質(zhì)量與效益并行的經(jīng)營(yíng)理念面對(duì)“2013年、2014年虧損面擴(kuò)大、虧損額上升”的嚴(yán)竣形勢(shì)，QT公司在確保優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提下堅(jiān)持突出效益的觀念，制定適應(yīng)服務(wù)市場(chǎng)需求的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略，立足于市場(chǎng)和內(nèi)部挖潛，狠抓扭虧增盈。具體為：酒店要走“業(yè)務(wù)輕、資產(chǎn)重”兩條腿擴(kuò)張之路，既在物業(yè)和管理輸出上做文章、又要發(fā)揮資產(chǎn)效益；旅行社要在電商平臺(tái)建設(shè)、門市擴(kuò)張上加快步伐，統(tǒng)一品牌形象，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，攤薄經(jīng)營(yíng)、服務(wù)成本；各景區(qū)要以游客的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉等需求為導(dǎo)向，開發(fā)旅游新產(chǎn)品，均衡四季游。
3、統(tǒng)籌策劃,整合資源，打造特色,加強(qiáng)營(yíng)銷，在旅游市場(chǎng)中樹立特色服務(wù)品牌形象QT公司擁有較好的資源優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大的旅游產(chǎn)品供給能力。2015年，QT公司通過(guò)統(tǒng)籌策劃，整合資源，改變線路與產(chǎn)品的常規(guī)編排，策劃具有公司內(nèi)在特色的線路產(chǎn)品，打造該公司的品牌系列；通過(guò)推進(jìn)智慧景的區(qū)營(yíng)銷一體化系統(tǒng)建設(shè)強(qiáng)化統(tǒng)一營(yíng)銷，改變各自為戰(zhàn)、單打獨(dú)斗的營(yíng)銷現(xiàn)狀，科學(xué)合理集中財(cái)力、物力、人力進(jìn)行有序營(yíng)銷推廣，利用優(yōu)勢(shì)景區(qū)的成熟市場(chǎng)帶動(dòng)成長(zhǎng)型景區(qū)的市場(chǎng)拓展，以最小的市場(chǎng)拓展成本贏得更大的市場(chǎng)空間；實(shí)現(xiàn)資源的互補(bǔ)和與市場(chǎng)的無(wú)縫對(duì)接、特色服務(wù)品牌的快速傳播與形象塑造、經(jīng)營(yíng)管理效益的顯著增長(zhǎng)，使公司在扭虧增盈的同時(shí)在旅游市場(chǎng)中樹立起特色服務(wù)品牌形象。
四、結(jié)束語(yǔ)
總體而言，我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)雖然在不斷壯大，卻仍處于發(fā)展初期。企業(yè)決策者、經(jīng)營(yíng)者只有不斷更新經(jīng)營(yíng)服務(wù)觀念，堅(jiān)持服務(wù)質(zhì)量與經(jīng)營(yíng)管理效益之間的良性互動(dòng)和平衡；注重與時(shí)俱進(jìn)地創(chuàng)立適應(yīng)服務(wù)市場(chǎng)和企業(yè)發(fā)展要求的經(jīng)營(yíng)管理模式，樹創(chuàng)優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)并設(shè)法在社會(huì)公眾的頭腦中樹立起優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)品牌形象，才能讓企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持生存和發(fā)展。
作者:陳文峰 單位:廣西壯族自治區(qū)百色公路管理局
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論文摘要：在信息社會(huì)化逐步深入的今天,房地產(chǎn)檔案逐步實(shí)現(xiàn)了信息數(shù)據(jù)化、管理網(wǎng)絡(luò)化和服務(wù)現(xiàn)代化。這就從技術(shù)和管理兩方面對(duì)房管部門提出了新的要求,也必然要求提高檔案工作者的綜合素質(zhì),從而更好地為房地產(chǎn)事業(yè)服務(wù)。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)檔案信息技術(shù)現(xiàn)代化管理
目前,在房地產(chǎn)管理部門中,由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案的管理方式相對(duì)滯后,因而積壓了大量歷史信息需要錄入。要將這些信息在第一時(shí)間內(nèi)全部錄入管理系統(tǒng)并且不能產(chǎn)生誤差,需要大量的時(shí)間和大量的人力、物力、財(cái)力來(lái)完成。如何利用現(xiàn)代化手段,加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案數(shù)字化建設(shè),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理的新突破,已成為當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理工作的重要課題。利用計(jì)算機(jī)對(duì)房地產(chǎn)檔案信息進(jìn)行管理,具有檢索迅速、查找方便、可靠性高、儲(chǔ)存量大、保密性好、壽命長(zhǎng)、成本低等優(yōu)點(diǎn)。這些優(yōu)點(diǎn)能夠極大地提高房地產(chǎn)檔案管理的效率,也是房地產(chǎn)管理科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的一個(gè)重要條件。
一、確定適用標(biāo)準(zhǔn)
信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化是實(shí)現(xiàn)信息交換和資源共享的根本保證。在數(shù)字化建設(shè)中,必須建立好相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn),最終建立起一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)字化利用平臺(tái),實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)字化管理。
二、建設(shè)高質(zhì)量的檔案信息數(shù)據(jù)庫(kù)
房地產(chǎn)檔案管理主要包括兩個(gè)方面:檔案原件及檔案數(shù)據(jù)的管理。檔案原件作為房地產(chǎn)檔案的原始資料有著不可替代的作用,它是檔案數(shù)據(jù)的來(lái)源。房地產(chǎn)檔案管理要實(shí)行全方位、多元化的服務(wù)模式,房地產(chǎn)檔案網(wǎng)站作為一種紐帶和橋梁,是實(shí)現(xiàn)這一多元化服務(wù)的有效手段。我們應(yīng)充分利用這一點(diǎn),為利用者提供一個(gè)交流平臺(tái)。一方面我們可將房產(chǎn)檔案中的建筑面積、房屋坐落以及平面圖等無(wú)條件公布在網(wǎng)上,對(duì)于有條件利用資料的各級(jí)用戶可根據(jù)自身的用戶級(jí)別查詢相關(guān)的房產(chǎn)檔案。另一方面,利用者可將自身的相關(guān)問(wèn)題留在網(wǎng)頁(yè)上,房地產(chǎn)檔案管理人員可以及時(shí)了解適用者的需求,解答問(wèn)題,搞好服務(wù),方便群眾。
三、重視人員素質(zhì)的提高
檔案人員是連接檔案與利用者的橋梁和紐帶,檔案人員的素質(zhì)直接影響到檔案的利用在社會(huì)公眾心目中的形象。
四、要突出服務(wù)理念
就現(xiàn)代管理科學(xué)而言,房地產(chǎn)市場(chǎng)管理同時(shí)也是一種服務(wù),是一種由我們管理部門提供給社會(huì)層面的服務(wù)。當(dāng)前,社會(huì)層面越來(lái)越需要更為全面、便捷、自主的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息服務(wù),也越來(lái)越渴望通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理信息系統(tǒng)來(lái)獲取房地產(chǎn)咨詢服務(wù)和房地產(chǎn)政策指導(dǎo),因此,我們只有及時(shí)、主動(dòng)、積極地向新型管理服務(wù)職能轉(zhuǎn)變,才能夠順應(yīng)社會(huì)的呼喚、滿足公眾的需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息化建設(shè)同樣需要
五、要著力強(qiáng)化系統(tǒng)的協(xié)作效能
在房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息化建設(shè)中,需要從全社會(huì)的角度去認(rèn)識(shí)和把握市場(chǎng)信息。一是要制定統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范,包括業(yè)務(wù)分類、數(shù)據(jù)分項(xiàng)、數(shù)據(jù)定義等技術(shù)規(guī)范與格式,為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門、各相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)今后進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)信息資源共享奠定技術(shù)基礎(chǔ);二是要在系統(tǒng)中盡量延伸和拓寬市場(chǎng)數(shù)據(jù)的采集面,并規(guī)劃和設(shè)計(jì)出必要的數(shù)字化實(shí)現(xiàn)途徑;盡可能多地實(shí)現(xiàn)各關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、協(xié)作部門業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的采集、轉(zhuǎn)換,促使更多的業(yè)務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)市場(chǎng)所需要和必備的業(yè)務(wù)信息流;三是要實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)交互,新的系統(tǒng)必須支持系統(tǒng)間、部門間數(shù)據(jù)資源交互和傳遞,實(shí)現(xiàn)同類業(yè)務(wù)信息的一致和共享。
六、當(dāng)前房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的幾點(diǎn)建議
1.提高數(shù)字化管理的認(rèn)識(shí),建立完整規(guī)范的檔案資料,房地產(chǎn)檔案數(shù)字化的目的是最大限度地提供利用,滿足社會(huì)需求。
2.制定房地產(chǎn)檔案館數(shù)字化建設(shè)發(fā)展規(guī)劃,并分階段有步驟地實(shí)施在數(shù)字化建設(shè)過(guò)程中,必須充分考慮到各地房地產(chǎn)檔案管理部門歷史上形成的數(shù)量龐大的庫(kù)存檔案,以及每年數(shù)量激增的綜合反映,建立一支既懂檔案管理,又懂房地產(chǎn)管理和計(jì)算機(jī)知識(shí)的專業(yè)隊(duì)伍,是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案信息現(xiàn)代化管理工作的關(guān)鍵。
3.檔案人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)房管部門相關(guān)專業(yè)的一般知識(shí),如《檔案法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》等。
[論文關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 物業(yè)服務(wù)合同 異同辨析
合同是特定的兩個(gè)或兩個(gè)以上的當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上，以設(shè)立、變更或終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系為目的作出意思表示，又經(jīng)磋商使意思表示一致所達(dá)成的協(xié)議。作為商品交換法律表現(xiàn)形式的民事法律行為，合同在生產(chǎn)、銷售、分配及消費(fèi)四大社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善、房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展及住房制度改革的不斷深入，物業(yè)管理作為對(duì)建筑物和配套的設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化的維修、養(yǎng)護(hù)、管理等綜合服務(wù)方式，已成為廣大居民住房消費(fèi)的重要組成部分?，F(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，涉及的社會(huì)關(guān)系多種多樣，其中最主要的是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，它們之間實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)交易關(guān)系，一切交易活動(dòng)都是通過(guò)締結(jié)和履行合同來(lái)進(jìn)行的，物業(yè)服務(wù)合同已成為物業(yè)管理最基本的法律關(guān)系，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的新型合同，是現(xiàn)代物業(yè)管理法律關(guān)系中最為核心的內(nèi)容。根據(jù)物業(yè)所有權(quán)人和委托人的不同，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的物業(yè)服務(wù)合同可分為前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同，辨析這兩類物業(yè)服務(wù)合同之異同對(duì)規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理實(shí)踐具有重要意義。
一、物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理中的重要作用
物業(yè)服務(wù)合同是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平等、自愿基礎(chǔ)上依法簽訂的以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主支付管理費(fèi)用為內(nèi)容的，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。其中，前期物業(yè)服務(wù)合同是指在前期物業(yè)管理階段，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或公有住房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定前期物業(yè)管理的書面協(xié)議，普通物業(yè)服務(wù)合同是指業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議。二者是時(shí)間上存在著先后順序而又相互銜接的兩類民事法律合同。就物業(yè)管理活動(dòng)來(lái)看，物業(yè)服務(wù)合同是保障物業(yè)管理活動(dòng)順利開展和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石，其重要作用主要體現(xiàn)如下：
（一）物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)公共性活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)
物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的交易活動(dòng)，交易雙方主要是以物業(yè)服務(wù)合同為紐帶完成物業(yè)市場(chǎng)交易活動(dòng)，從法律及法理來(lái)看，物業(yè)管理法律關(guān)系本質(zhì)上是一種合同關(guān)系。物業(yè)管理是通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的一項(xiàng)市場(chǎng)行為。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的基本法律文件，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)和重要法律依據(jù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)管理服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，合同主體雙方是平等的民事法律關(guān)系，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的法律形式。
（二）物業(yè)服務(wù)合同是明確主體雙方權(quán)利義務(wù)的最重要法律文件
物業(yè)管理是一種具有委托性質(zhì)的民事法律行為，因此，當(dāng)事人雙方的意思表示在物業(yè)管理法律關(guān)系中起著決定性的作用。物業(yè)服務(wù)合同是建立當(dāng)事人雙方之間關(guān)系以及約束當(dāng)事人雙方行為的法律規(guī)范，是確立房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間被服務(wù)者與服務(wù)者的關(guān)系以及明確雙方主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)的最重要法律文件。依法共同遵守物業(yè)服務(wù)合同的約定，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)，合同雙方當(dāng)事人都應(yīng)該給予充分重視，這對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的進(jìn)一步規(guī)范與成熟具有積極意義。
（三）物業(yè)服務(wù)合同是實(shí)現(xiàn)物業(yè)交易雙方合法權(quán)益的重要法律保障
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同主要對(duì)物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行物業(yè)管理，其所提供的物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性。物業(yè)服務(wù)合同是保障雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的重要手段，為此，訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，必須遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用、合法等基本原則，在慎重考慮、充分協(xié)商討論的基礎(chǔ)上最終達(dá)成意思表示一致才能簽訂合同；約定的合同條款宜細(xì)不宜粗，應(yīng)當(dāng)具有較強(qiáng)的可操作性；合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究有關(guān)法律規(guī)定，具體、明確約定合同當(dāng)事人的違約責(zé)任。把握好這些合同訂立中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有助于維護(hù)各方合法權(quán)益。
（四）物業(yè)服務(wù)合同是提高物業(yè)管理服務(wù)精細(xì)化水平的有效途徑
現(xiàn)代社會(huì)高速發(fā)展，要求實(shí)現(xiàn)社會(huì)化大分工，每個(gè)人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術(shù)，而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識(shí)專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了工作精細(xì)化水平，提高了效率，降低了成本。物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)實(shí)現(xiàn)了分離，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提供服務(wù)，行使管理權(quán)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，基于擁有物業(yè)所有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定所提供的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。
二、前期與普通物業(yè)服務(wù)合同的相同之處
前期與普通物業(yè)服務(wù)合同是相互銜接、相互補(bǔ)充的兩類合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與有關(guān)委托方訂立物業(yè)服務(wù)合同。在物業(yè)管理過(guò)程中，委托人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體的權(quán)利和義務(wù)基本上由物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系是一種平等主體之間的協(xié)議關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)的不同階段，作為物業(yè)管理提前介入的主要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同發(fā)揮著重要作用，而普通物業(yè)服務(wù)合同就是我們通常所說(shuō)的物業(yè)服務(wù)合同，是物業(yè)管理的基本合同。它們的相同之處主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）都屬于合同類型中的雙務(wù)、有償合同
雙務(wù)合同是指當(dāng)事人雙方互負(fù)對(duì)等給付義務(wù)的合同，是實(shí)踐中最常見、最大量的合同。有償合同是指雙方當(dāng)事人取得利益均須支付對(duì)應(yīng)代價(jià)的合同。一般而言，雙務(wù)合同都是有償合同。前期與普通物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)有償合同，合同對(duì)簽約雙方的權(quán)利與義務(wù)都做了明確的雙向規(guī)定，雙方的權(quán)利義務(wù)是相互對(duì)應(yīng)、相互依賴的。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供房屋及配套設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主必須支付服務(wù)費(fèi)用，當(dāng)事人雙方是一種等價(jià)交換關(guān)系，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本原則是質(zhì)價(jià)相符，服務(wù)費(fèi)用的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間等由雙方當(dāng)事人自主約定。當(dāng)然，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于經(jīng)營(yíng)策略考慮，也可能無(wú)償?shù)貫榉康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提供某些服務(wù)，但一般仍以有償為原則。
（二）都屬于合同類型中的諾成、要式合同
諾成合同是指不依賴標(biāo)的物的交付，只需當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同，它僅以雙方當(dāng)事人意思表示一致為合同成立的要件，交付標(biāo)的物為當(dāng)事人的給付義務(wù)，違反該項(xiàng)義務(wù)即產(chǎn)生違約責(zé)任。要式合同是指法律或當(dāng)事人要求必須具備特定形式的合同。前期與普通物業(yè)服務(wù)合同均屬于諾成、要式合同。只有經(jīng)過(guò)要約和承諾，并在相互信任的基礎(chǔ)上協(xié)商一致，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能訂立合同。同時(shí)，根據(jù)合同自由原則，當(dāng)事人有權(quán)選擇合同形式，因此，合同以不要式合同為常態(tài)，但對(duì)于一些重要的交易，法律常規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取特定的形式訂立合同?！耙胶贤c不要式合同的區(qū)別在于是否應(yīng)以一定的形式作為合同成立與生效的要件?！眳^(qū)分要式合同與不要式合同的主要意義在于，某些法律和行政法規(guī)對(duì)合同形式的要求可能成為影響合同效力的因素，前期與普通物業(yè)服務(wù)合同屬于諾成、要式合同，均有示范性文本以供借鑒。
（三）客體是一致的，都是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主之間基于前期與普通物業(yè)服務(wù)合同形成的交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物都是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位提供持續(xù)不斷的無(wú)形的物業(yè)管理服務(wù)，不僅包括對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，而且包括對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護(hù)。在日常的物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)普通物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供具有公共性和綜合性等特點(diǎn)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。另外，物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產(chǎn)和消費(fèi)處于同一過(guò)程之中，當(dāng)然，在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同提供的如管理遺留的掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項(xiàng)是通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容。
三、前期與普通物業(yè)服務(wù)合同的不同之處
前期與普通物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理實(shí)務(wù)中兩類既緊密聯(lián)系又相互區(qū)別的合同，從物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作的角度講，二者缺一不可。盡管兩類合同在法律特征方面有許多相同之處，“但因物業(yè)在開發(fā)建設(shè)、銷售和消費(fèi)使用這三個(gè)不同階段產(chǎn)權(quán)在不同產(chǎn)權(quán)人之間的轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致合同的主體有所變化，進(jìn)而兩個(gè)合同在簽訂主體、簽訂時(shí)間、有效期限、終止條件等都有所差異?！?/p>
（一）簽訂主體不同
前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由于在新建物業(yè)的業(yè)主入住前，首次業(yè)主大會(huì)尚未召開，業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志以及業(yè)主大會(huì)還不能統(tǒng)一業(yè)主意見來(lái)決定是否選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而此時(shí)已有實(shí)施物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)必要。為了維護(hù)正常的物業(yè)秩序，保護(hù)業(yè)主現(xiàn)實(shí)的合法利益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，用以約束物業(yè)管理前期活動(dòng)行為。一方面，在物業(yè)未銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位是物業(yè)的第一業(yè)主，有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從法理角度來(lái)看也是許可的；另一方面，從合同的相對(duì)性規(guī)則出發(fā)，前期物業(yè)服務(wù)合同不能對(duì)第三人產(chǎn)生拘束力，這將會(huì)導(dǎo)致業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)而由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)管理費(fèi)用的局面。為克服這一弊端，各國(guó)或各地區(qū)開始改變這一契約僅具債權(quán)效力的狀態(tài)，而賦予其物權(quán)效力。普通物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，就應(yīng)按規(guī)定及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，選舉、組建業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，其職責(zé)之一就是代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并正式簽訂普通物業(yè)服務(wù)合同。
（二）簽訂時(shí)間不同
在實(shí)踐中，物業(yè)“滾動(dòng)開發(fā)”的情況比較多，物業(yè)的銷售及業(yè)主入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程，從物業(yè)開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，還有一段過(guò)程，不僅這個(gè)過(guò)程需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理的早期介入了。前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理活動(dòng)的重要法律依據(jù)，其簽訂的時(shí)間是新建住宅的開發(fā)商出售住宅前，也就是業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前。業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段，即由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主實(shí)施業(yè)主自治管理。普通物業(yè)服務(wù)合同簽訂的時(shí)間一般應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立后三個(gè)月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個(gè)月。
（三）有效期限不同
為避免在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理空缺，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位有必要與其所選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限合同的過(guò)渡性合同，其有效期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會(huì)成立后與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的普通物業(yè)服務(wù)合同正式生效時(shí)終止。物業(yè)的銷售、入住的漸進(jìn)性造成業(yè)主大會(huì)首次召開時(shí)間不確定，而首次業(yè)主大會(huì)召開時(shí)間的不確定又決定了業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限通常是不確定的。前期物業(yè)服務(wù)合同期限的不確定，不僅影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)籌安排工作、降低交易成本、防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的混亂，誘導(dǎo)糾紛和矛盾。但是前期物業(yè)服務(wù)的期限是可以約定的。普通物業(yè)服務(wù)合同則是只要合同雙方當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成一致，且通過(guò)書面的形式簽訂，雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立，這標(biāo)志著物業(yè)服務(wù)合同正式生效。普通物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，屬于在較長(zhǎng)期限內(nèi)履行的合同，因此，當(dāng)事人需要對(duì)合同的期限進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體，或者明確規(guī)定計(jì)算期限的方法?！芭c前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)?！?/p>
（四）終止條件不同
在城市化飛速發(fā)展的今天，物業(yè)管理作為一種專業(yè)化、企業(yè)化的不動(dòng)產(chǎn)管理模式，已經(jīng)成為城市管理、社區(qū)建設(shè)不可或缺的組成部分。然而我國(guó)尚未形成成熟的物管市場(chǎng)和物管模式，在物業(yè)管理立法方面更是有所欠缺。文章基于我國(guó)目前城市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，全面分析城市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，對(duì)完善城市物業(yè)管理提出相關(guān)建議。
關(guān)鍵詞:
物業(yè)管理;業(yè)主大會(huì);業(yè)主委員會(huì)
一、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀
伴隨著城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展。住宅管理專業(yè)化進(jìn)一步普及的今天，我國(guó)物業(yè)管理也迎來(lái)空前規(guī)模。截止到2014年底，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)10．5萬(wàn)家、管理規(guī)模164．5億平方米、從業(yè)人員711萬(wàn)、年?duì)I業(yè)收入3500億元，百?gòu)?qiáng)企業(yè)雖僅占行業(yè)企業(yè)總量的0．2%，但年?duì)I業(yè)總收入850億元，占全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)年總營(yíng)收的24．3%;管理面積32．18億平方米，占全國(guó)物業(yè)管理總面積的19．5%。①然而，不容忽視的是，我國(guó)物業(yè)管理中也存在著大量的問(wèn)題。物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)不健全，業(yè)主大會(huì)法律地位不明確，物業(yè)管理范圍界限模糊，物業(yè)管理行為不規(guī)范，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)糾紛層出不窮，嚴(yán)重影響社區(qū)穩(wěn)定。
二、我國(guó)物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀
我國(guó)目前并沒(méi)有一部調(diào)整城市物業(yè)管理法律規(guī)范的專門性法律，有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)則多散見于行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)以及地方政府規(guī)章，物權(quán)法中也有所提及。2003年6月8號(hào)國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該《條例》的頒布標(biāo)志著我國(guó)的物業(yè)管理正式進(jìn)入了法制化和規(guī)范化發(fā)展的新階段。［1］為了提高城市物業(yè)管理服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，2004年3月17日建設(shè)部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，并于2007年11月26日更名為《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。2007年3月16日上午通過(guò)的《物權(quán)法》，也對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容做了明確規(guī)定。經(jīng)國(guó)務(wù)院重新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2007年10月1日正式實(shí)施，新《條例》對(duì)規(guī)范城市物業(yè)管理和維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益做了進(jìn)一步的完善。
三、我國(guó)物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題
(一)物業(yè)管理立法方面的不足《物權(quán)法》是一部基本法，對(duì)調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系具有較高效力。但其對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系大多是原則性的規(guī)定，缺乏可操作的規(guī)范，這使得對(duì)物業(yè)管理的規(guī)范更多的依賴于行政法規(guī)、部門規(guī)章。為了配合國(guó)家相關(guān)法律的實(shí)施，各地方也積極制定地方法規(guī)和地方政府規(guī)章。由于我國(guó)幅員遼闊，各地區(qū)物業(yè)管理水平發(fā)展不一，再加上各地學(xué)者對(duì)物業(yè)管理的理解不同，導(dǎo)致我國(guó)地方物業(yè)管理規(guī)范千差萬(wàn)別，參差不齊。對(duì)物業(yè)管理模式的界定上，《物業(yè)管理?xiàng)l例》與《物權(quán)法》就出現(xiàn)了不一致。《物權(quán)法》第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。該條對(duì)物業(yè)管理模式做了明確規(guī)定。即業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?？梢?，物權(quán)法至少規(guī)定了三種物業(yè)管理方式:業(yè)主自我管理方式業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的方式和業(yè)主委托其他管理人管理的方式。［2］而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條，在對(duì)物業(yè)管理定義時(shí)，直接認(rèn)定了業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的唯一模式。該條說(shuō)明，《物業(yè)管理?xiàng)l例》只適用于調(diào)整業(yè)主委托物管企業(yè)這一單一管理模式，而無(wú)法調(diào)整《物權(quán)法》規(guī)定的另外兩種管理模式。雖然，企業(yè)主導(dǎo)下的物業(yè)管理模式更具專業(yè)性和效率，但在城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，業(yè)主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的這一立法缺陷導(dǎo)致其他模式物業(yè)管理中的糾紛難以解決。
(二)物業(yè)服務(wù)與政府公共服務(wù)邊界不清《物權(quán)法》第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、物業(yè)服務(wù)用房和公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。該條對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)和公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了界定。物權(quán)法的這些規(guī)定，也都是原則性的規(guī)定，遇到實(shí)際操作時(shí)根本無(wú)法實(shí)施。從物業(yè)管理的實(shí)際狀況看，對(duì)公共場(chǎng)所、公用設(shè)施邊界的界定十分模糊。例如小區(qū)的水電供給設(shè)備是否為業(yè)主共有?水電設(shè)備的維修與維護(hù)到底由誰(shuí)承擔(dān)?現(xiàn)實(shí)是在現(xiàn)有物業(yè)管理模式下，城市物業(yè)服務(wù)中包含了大量的本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)內(nèi)容，有關(guān)政府部門以建筑區(qū)劃“紅線”為借口，規(guī)避了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共服務(wù)責(zé)任。物業(yè)管理的核心價(jià)值是保證保證建筑物及其設(shè)施的使用安全，延長(zhǎng)建筑物及其設(shè)施的其使用壽命，確保物業(yè)增值保值。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重心應(yīng)放在物業(yè)公用設(shè)施的維修和維護(hù)上，而不是過(guò)多的承擔(dān)本應(yīng)由政府承擔(dān)的水電供給，消防等政府壟斷的公共服務(wù)內(nèi)容?，F(xiàn)實(shí)是物業(yè)企業(yè)成了萬(wàn)金油式的管家，掩蓋了政府公共服務(wù)的缺失。
(三)業(yè)主自治制度不完善物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)作為權(quán)力機(jī)構(gòu)，對(duì)關(guān)系業(yè)主利益的事項(xiàng)進(jìn)行決議。然而，對(duì)于業(yè)主大會(huì)的行為能力問(wèn)題，條例未做相應(yīng)規(guī)定。業(yè)主大會(huì)不能以大會(huì)的名義對(duì)外實(shí)施法律行為，不能成為訴訟參與主體，其民事法律地位得不到認(rèn)可，成為一個(gè)有名無(wú)實(shí)的權(quán)利機(jī)關(guān)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)”。該條實(shí)際上界定了業(yè)主委員會(huì)是執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，依據(jù)《合同法》業(yè)主委員會(huì)成為合同一方當(dāng)事人，獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任。目前司法操作實(shí)踐看，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)是否存在訴訟主體資格的問(wèn)題仍有較大爭(zhēng)議。最高法的司法解釋以及地方高院司法解釋基本上明確了業(yè)委會(huì)作為原告的訴訟主體資格，但是，由于業(yè)委會(huì)難以單獨(dú)承擔(dān)責(zé)任，對(duì)于業(yè)委會(huì)能否作為被告的問(wèn)題，各地規(guī)定不一［3］。由于業(yè)委會(huì)沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，所以它不能成為民事責(zé)任的主體，最終的責(zé)任有業(yè)主承擔(dān)。這就導(dǎo)致業(yè)委會(huì)享有民事權(quán)利卻不需要承擔(dān)民事義務(wù)，在一定程度上有可能使權(quán)利被濫用，損害業(yè)主的利益。
四、完善我國(guó)物業(yè)管理的對(duì)策建議
(一)完善相關(guān)立法1．依據(jù)《物權(quán)法》修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》物權(quán)法第八十一條規(guī)定:“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。該條款說(shuō)明業(yè)主可以選擇自主管理，可以選擇專門的物業(yè)企業(yè)管理，也可以選擇其他公司管理。對(duì)我國(guó)物業(yè)管理模式應(yīng)是多樣化的，而不是《物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定》的由物管公司管理的單一管理模式。由于我國(guó)各地區(qū)物業(yè)發(fā)展水平不一，在城市化比較高的城鎮(zhèn)中心區(qū)，物管企業(yè)管理更具專業(yè)性，也更有效率。而在那些物業(yè)發(fā)展水平相對(duì)緩慢的城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，自主管理更具優(yōu)勢(shì)。這類地區(qū)大多數(shù)居民是農(nóng)村轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)戶口，部分業(yè)主還沒(méi)有適應(yīng)“購(gòu)買服務(wù)”的消費(fèi)模式，致使不交、拖交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象十分普遍。明確自主管理的合法性，對(duì)那些專業(yè)性不強(qiáng)的環(huán)衛(wèi)、綠化允許居民自主管理，可以很好解決物管企業(yè)與業(yè)主的糾紛。因此，重構(gòu)我國(guó)物業(yè)管理模式，修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》顯得尤為重要。2．盡快出臺(tái)《物業(yè)管理法》目前，我國(guó)調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系的規(guī)范立法層次都相對(duì)較低，相關(guān)規(guī)范散見于部門規(guī)章和行政法規(guī)。在物業(yè)管理發(fā)展迅速的背景下，出臺(tái)專門的物業(yè)管理法尤為必要。應(yīng)以現(xiàn)有的立法為基礎(chǔ)，吸收今年來(lái)從法律層面上對(duì)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行具體規(guī)定，使其具有操作性［4］。以立法的形式，固定業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的法律地位，物管公司的責(zé)任和義務(wù)的等內(nèi)容。明確界定物業(yè)管理的范圍，應(yīng)當(dāng)將是否由政府行政權(quán)壟斷作為判斷是否屬于物業(yè)管理范圍的主要依據(jù)。這樣一部專門調(diào)整物業(yè)管理的法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，而且使物管活動(dòng)有法可依，解決之前立法的相關(guān)沖突。
(二)明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的法律地位由于業(yè)主組織缺乏合法的民事主體地位，業(yè)主無(wú)法充分行使權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任，自身的利益無(wú)法維護(hù)，物業(yè)管理服務(wù)水平也無(wú)法得到提升。有關(guān)業(yè)委會(huì)能否成為訴訟參與主體各地方爭(zhēng)論不一。最高人民法院在2003年8月20日給安徽省高級(jí)人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體請(qǐng)求一案的復(fù)函》中明確解釋:根據(jù)《民事訴訟法》第49條、最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見》第40條之規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”條件，可以自己的名義提訟［5］。最高人民法院通過(guò)司法解釋形式規(guī)定業(yè)主委員會(huì)屬于民事訴訟法中規(guī)定的“其他組織”，即可以自己的名義提訟。缺乏明確民事法律主體資格的業(yè)主委員會(huì)無(wú)法獨(dú)立、有效的行使法律賦予其的權(quán)利，行使權(quán)利受阻時(shí)，缺乏有效的司法救濟(jì)。另外，因缺乏主體資格而不能成為被告，業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)違法的決議，也難以通過(guò)訴訟方式撤銷。另一方面，應(yīng)設(shè)立業(yè)主共有資金。依據(jù)《物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。在明確了業(yè)委會(huì)的法律地位后，可以將業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)登記在業(yè)委會(huì)的名下，公用部分的維護(hù)費(fèi)用由業(yè)委會(huì)財(cái)產(chǎn)支付，公用部分的收益也歸屬于業(yè)委會(huì)，由全體業(yè)主共有。設(shè)立業(yè)主共有資金，可以進(jìn)一步理清在物業(yè)管理服務(wù)中各方的法律地位，保障業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部分的收益權(quán)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等業(yè)主共有資金的所有權(quán)、管理權(quán)，也便于業(yè)委會(huì)過(guò)錯(cuò)而需承擔(dān)法律責(zé)任進(jìn)行支付。
(三)建立物業(yè)管理糾紛解決的調(diào)解機(jī)制近年來(lái)，隨著我區(qū)城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，物業(yè)糾紛數(shù)量逐年遞增。物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出發(fā)生頻率高、發(fā)生量較大、案件標(biāo)的小、問(wèn)題瑣碎糾纏、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、容易引發(fā)群體性對(duì)抗等特征。物業(yè)糾紛如果全部依靠司法途徑解決，法院負(fù)擔(dān)大，程序復(fù)雜，造成司法資源的浪費(fèi)．在構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的倡導(dǎo)下，以調(diào)解為主的人性化糾紛解決方式顯得很有必要。我國(guó)部分地區(qū)也在積極探索人民調(diào)解物業(yè)糾紛工作機(jī)制，力爭(zhēng)將矛盾化解在初發(fā)之時(shí)。新疆自治區(qū)司法廳已起草了《自治區(qū)關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作的意見(討論稿)》，在烏魯木齊市、昌吉回族自治州、克拉瑪依市三個(gè)地州市開展物業(yè)糾紛調(diào)解試點(diǎn)工作。物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制成為解決民事糾紛、防止矛盾激化的‘第一道防線’。引入第三方調(diào)解物業(yè)糾紛，將極大地減輕了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，解放了審判資源，促進(jìn)了問(wèn)題解決，維護(hù)了社會(huì)和諧，一舉多得，效果明顯。
(四)建立物業(yè)管理“黑名單”制度業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾由來(lái)已久，從物業(yè)投訴的情況看，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的焦點(diǎn)在服務(wù)質(zhì)量上。我國(guó)目前已在政府采購(gòu)，食品安全等多領(lǐng)域建立了企業(yè)失信“黑名單”制度，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也亟待建立“黑名單”制度。將物業(yè)管理系統(tǒng)納入誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系，針對(duì)投訴多、投訴之后整改效果不明顯的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理處將其拉入物業(yè)管理系統(tǒng)“黑名單”，取消其從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)。物業(yè)管理“黑名單”制度有效震懾不合規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，讓失信者寸步難行，對(duì)提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有很大幫助。
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最早的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。經(jīng)過(guò)一百多年的發(fā)展，國(guó)外的物業(yè)管理業(yè)已經(jīng)比較成熟，具體表現(xiàn)在：
1.1物業(yè)管理市場(chǎng)法律法規(guī)比較健全發(fā)達(dá)國(guó)家的政府部門一般不直接干預(yù)物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方關(guān)系人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。因而物業(yè)服務(wù)公司在接受委托實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，一開始就有了良好的基礎(chǔ)。
1.2物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)揮重要作用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的政府職能總體上都比較簡(jiǎn)化，行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會(huì)。物業(yè)管理協(xié)會(huì)是政府與物業(yè)企業(yè)之間的橋梁，是行業(yè)自治組織。政府主要出臺(tái)政策、制定法規(guī)，而具體行業(yè)內(nèi)部的事情主要由行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)做。美、英、日、澳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家以及新加坡，都設(shè)有物業(yè)管理的一級(jí)協(xié)會(huì)。
1.3管理層與操作層分離，物業(yè)公司成為“管理型”公司國(guó)外的物業(yè)服務(wù)公司大多經(jīng)歷了從“服務(wù)型”企業(yè)向“管理型”企業(yè)的過(guò)渡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之初，物業(yè)管理均是內(nèi)部型管理，即任何工作都由物業(yè)服務(wù)公司自己的來(lái)做。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，這種形式的管理受到業(yè)主精力和專業(yè)知識(shí)的限制，弊端越來(lái)越明顯，如服務(wù)成本不斷增加，服務(wù)質(zhì)量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。
所謂承包管理即聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或人員代為進(jìn)行產(chǎn)業(yè)管理，這種專業(yè)優(yōu)勢(shì)在物業(yè)管理中得到充分體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)人員精干，效率高。除了少數(shù)的管理人員外，他們把分散的社會(huì)分工，如清潔、保安、水電、綠化等匯集起來(lái)，采取靈活的方式統(tǒng)一進(jìn)行管理。社會(huì)化、專業(yè)化的分工協(xié)作，既提高了物業(yè)服務(wù)的水平，又降低了管理成本。
1.4物業(yè)設(shè)施設(shè)備配套齊全，管理水平高配套設(shè)施的好壞直接關(guān)系到物業(yè)管理質(zhì)量的高低。國(guó)外市政的配套設(shè)施經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已達(dá)到了相當(dāng)高的水平。所有建筑物在前期建設(shè)時(shí)，就做好了水、電、通信、車庫(kù)等配套設(shè)施，計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中也得到普遍使用。
總的來(lái)說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的行業(yè)，受政府的重視和業(yè)主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發(fā)展之中，而且現(xiàn)行物業(yè)管理機(jī)制也呈現(xiàn)良性化。發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理體制值得我們借鑒和學(xué)習(xí)。
資料來(lái)源：許召敏.我國(guó)社區(qū)物業(yè)管理的模式與方法研究[D].北京:華北電力大學(xué),2008.
2我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的制度創(chuàng)新
鑒于我國(guó)物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)實(shí)踐中存在的問(wèn)題和現(xiàn)狀，總結(jié)和學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，本論文認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行制度創(chuàng)新：
2.1加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的供給主體培育
2.1.1充分發(fā)揮自建自管型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主導(dǎo)作用在現(xiàn)階段，自建自管型的物業(yè)服務(wù)公司是物業(yè)管理市場(chǎng)上的主力軍。雖然它們目前的壟斷影響了物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公平性，但不能因此而打壓它們，把物業(yè)管理市場(chǎng)上存在的問(wèn)題歸咎于壟斷，可以利用其特有的開發(fā)商背景和專業(yè)背景，解決目前物業(yè)管理市場(chǎng)的一系列最主要的糾紛。要實(shí)現(xiàn)這些需要實(shí)施如下措施：①健全物業(yè)管理法律法規(guī)。政府部門不直接干預(yù)物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方關(guān)系人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，建立完善的物業(yè)管理法規(guī)體系。使物業(yè)服務(wù)公司在接受委托實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，一開始就有了良好的基礎(chǔ)。②充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的行業(yè)管理和自律作用。要把物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)建成為政府與企業(yè)之間溝通的橋梁。政府在物業(yè)行政管理職能上要簡(jiǎn)化，行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會(huì)。同時(shí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)要在專業(yè)上進(jìn)行細(xì)分，這樣比較有利于行業(yè)管理工作的落實(shí)。③利用自建自管型物業(yè)公司的開發(fā)商背景優(yōu)勢(shì)，實(shí)施物業(yè)管理早期介入。與其他物業(yè)公司相比，自建自管型物業(yè)公司作為開發(fā)商的子公司，從有利于房屋銷售和今后物業(yè)管理的角度提建議，更容易被開發(fā)商接受，能促進(jìn)母公司建設(shè)設(shè)施設(shè)備配套齊全，信息化水平高的物業(yè)。
2.1.2培育高水平、高質(zhì)量、高層次的市場(chǎng)供給主體對(duì)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，高水平、高質(zhì)量、高層次的物管企業(yè)應(yīng)具備以下特征:①關(guān)注業(yè)主利益及提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品。②良好的社會(huì)效益。③良好的企業(yè)效益。④較高的物業(yè)管理效率。
另外，管理人員的素質(zhì)決定了物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量和能力。目前，物業(yè)管理行業(yè)缺少大量?jī)?yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)理人。因此，大力培養(yǎng)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是物業(yè)管理市場(chǎng)供給主體的很重要的一部分。
2.2培育物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體目前，物業(yè)管理真正走向市場(chǎng)的需求主體還未形成。為此需做好如下工作：
2.2.1發(fā)揮政府的輿論導(dǎo)向作用，轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊乃枷胗^念在物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程中，政府能否把物業(yè)管理作為城市管理系統(tǒng)工程的重要環(huán)節(jié)來(lái)加以考慮，能否對(duì)物業(yè)管理行業(yè)做出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，以及在物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)眾多問(wèn)題的情況下能否以堅(jiān)定的立場(chǎng)來(lái)對(duì)輿論進(jìn)行正確引導(dǎo)，對(duì)加快廣大居民思想觀念的轉(zhuǎn)變將起到極為關(guān)鍵的作用。人們對(duì)實(shí)施物業(yè)管理有了客觀的和實(shí)際的需求，是物業(yè)管理市場(chǎng)化及物業(yè)管理發(fā)展的最根本的動(dòng)力和基礎(chǔ)。
2.2.2確立物業(yè)管理買方市場(chǎng)的行為主體在物業(yè)管理市場(chǎng)中，單個(gè)業(yè)主并不具備消費(fèi)主體的行為能力。因此，只有推選出代表公眾消費(fèi)的行為主體，業(yè)主才能主動(dòng)地進(jìn)入市場(chǎng)，行使消費(fèi)權(quán)利，并維護(hù)自身的合法權(quán)益。物業(yè)管理的公眾消費(fèi)主體即業(yè)主委員會(huì)，是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中，代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益的組織。引導(dǎo)和培育業(yè)主委員會(huì)的自覺(jué)、自主、自律、自治行為，可有效地確立和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為主體，加快物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。
2.2.3強(qiáng)化賣方市場(chǎng)服務(wù)意識(shí)，激活物業(yè)管理買方市場(chǎng)的有效需求物業(yè)管理服務(wù)是一種商品，那么商品的購(gòu)買者對(duì)所購(gòu)買的商品感到滿意，就會(huì)更進(jìn)一步激活購(gòu)買者的購(gòu)買欲望，否則會(huì)拒絕購(gòu)買。因此，物業(yè)服務(wù)公司必須進(jìn)一步提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，為居民提供多層次的更優(yōu)質(zhì)的商品，激活和提高物業(yè)管理買方市場(chǎng)的有效需求，從而促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。
2.3建立良好的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序物業(yè)管理市場(chǎng)的管理體制是國(guó)家的管理監(jiān)督和群眾性管理監(jiān)督相結(jié)合，是各種組織和手段的有機(jī)統(tǒng)一。
為了建立良好的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，必須有比較完善的法規(guī)保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)，約束競(jìng)爭(zhēng)中的不合理行為，確立公正而統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。準(zhǔn)確科學(xué)地為業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司定位，是我國(guó)建立業(yè)主自治自律與物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)化管理相結(jié)合的物業(yè)管理體制必不可少的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的首要前提和必然要求。
因此，在完善物業(yè)管理體制時(shí)，要按公司法組建和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，政府積極倡導(dǎo)在物業(yè)委托管理時(shí)采用招標(biāo)制度、提高參與標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。
本文結(jié)論：從委托的關(guān)系看，物業(yè)管理市場(chǎng)存在的前提是委托人——物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，也即物業(yè)管理市場(chǎng)的需求者，可以將自己對(duì)房地產(chǎn)的全部權(quán)力集合中分離出管理權(quán)，并擁有這些權(quán)力和有效運(yùn)用這些權(quán)利。但是，現(xiàn)實(shí)中，這些權(quán)力絕大部分掌握在開發(fā)商手中的，從而造成了我國(guó)當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)買方主體缺位，影響到物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展。只有物業(yè)管理買、賣雙方主體完整，才能健全物業(yè)管理的市場(chǎng)因素，使物業(yè)管理走向市場(chǎng)化、規(guī)范化、社會(huì)化。
我們必須借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)制度創(chuàng)新，構(gòu)建符合我國(guó)實(shí)際的新的物業(yè)管理制度，促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此如何進(jìn)一步健全我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)法律、法規(guī)制度，完善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境是我們今后研究的重要課題。
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摘要：物業(yè)管理市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，為適應(yīng)廣大業(yè)主需求的一種必然結(jié)果。它的形成滿足了業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、和城市管理對(duì)物業(yè)管理的需求。我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間短，速度快，規(guī)模大，但隨之也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，尤其是從傳統(tǒng)的單一房產(chǎn)管理到專業(yè)的物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中，服務(wù)意識(shí)與管理意識(shí)的錯(cuò)位，法律、法規(guī)的不完善等因素的影響，導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)供求雙方矛盾突出。