時間：2023-02-27 11:09:34
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身份證：__________________
乙方：__________________
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甲方是位于 市 區(qū) 路（街）某某商業(yè)廣場 座首層 號鋪（“商鋪”）的產(chǎn)權(quán)所有人，擬將商鋪出租給乙方，乙方同意承租?，F(xiàn)甲、乙雙方就商鋪租賃有關(guān)事宜達(dá)成如下合同。
第一條 商鋪的位置、面積和用途
1.1 商鋪的位置和面積
甲、乙雙方同意按照本合同的約定出租和承租位于 市 區(qū)路（街）某某商業(yè)廣場（“商場”） 座首層 號鋪（見本合同附件一圖示），且甲、乙雙方同意遵守某某商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司的統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度和物業(yè)管理規(guī)定。
商鋪的建筑面積為 平方米。前述建筑面積為本合同所述物業(yè)管理費的計算依據(jù)和為本合同所述租金的計算依據(jù)。如果交付時實測面積/產(chǎn)權(quán)登記面積與上述面積不一致的，以實測面積/產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
1.2 商鋪的用途
乙方承租商鋪只能用于經(jīng)營（商品種類） .
非經(jīng)甲方及某某商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“物業(yè)管理公司”）書面同意，乙方不得在本合同約定的租賃期內(nèi)將商鋪用于經(jīng)營其他任何種類的商品和用于其它任何目的。甲方或物業(yè)管理公司對乙方違反本條規(guī)定的行為未及時制止并不表示對乙方行為的默認(rèn)。
第二條 租期
租期自 年 月 日（如商場開業(yè)時間晚于上述起租日的，以商場開業(yè)日為計租開始日）起至 年 月 日止。租期開始前甲方允許乙方進(jìn)場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金，免收物業(yè)管理費，但仍應(yīng)繳納水、電等能源費。其他情況下，乙方裝修期間也應(yīng)支付租金、物業(yè)管理費。具體裝修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商場確定的統(tǒng)一開業(yè)日前 日簽訂本合同的，則乙方應(yīng)在統(tǒng)一開業(yè)日前正式對外開業(yè)，否則每延遲一日，應(yīng)向物業(yè)管理公司支付相當(dāng)于本合同期租金總額1%的違約金。但是本協(xié)議簽訂日在商場開業(yè)日前的，如商場開業(yè)時間晚于上述租期開始日，以商場開業(yè)日為計租開始日，租期開始前甲方允許乙方進(jìn)場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金和物業(yè)管理費，但應(yīng)支付水電等費用。開業(yè)日指商場具備對外營業(yè)能力時。乙方應(yīng)按照商場確定的開業(yè)日對外營業(yè)。
第三條 租金
3.1 租金
乙方在前述租期內(nèi)租賃商鋪的租金為：
3.1.1 年 月 日前（以商場開業(yè)日為計租開始日的，該日期應(yīng)為開業(yè)日起屆滿一年整）租金標(biāo)準(zhǔn)為：
每月每平方米（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
年 月（第一個月如果不是整月時）租金按日計付，租金標(biāo)準(zhǔn)為每日每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.2 年 月 日（以商場開業(yè)日為計租開始日的，該日期應(yīng)為開業(yè)日起屆滿一年后的第一天）至 年 月 日租金標(biāo)準(zhǔn)為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.3 年 月 日（以商場開業(yè)日為計租開始日的，該日期應(yīng)為開業(yè)起屆滿兩年后的第一天）至 年 月 日租金標(biāo)準(zhǔn)為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.2 支付期限和方式
3.2.1 支付期限
首期（即租期開始之日至 月月底）租金在進(jìn)場裝修前支付。除首期租金外，乙方須在 月的225日前向甲方交付下下 租金。
3.2.2 支付方式
乙方可以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳支票或銀行匯款的方式向甲方支付租金，按該等方式支付的款項均以甲方或甲方銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費由乙方承擔(dān)。
甲方指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應(yīng)向甲方支付的所有款項均按照本條約定執(zhí)行。
第四條 物業(yè)管理費
4.1 商鋪的物業(yè)管理費為每月每平方米（建筑面積）人民幣29元，月物業(yè)管理費合計為人民幣（小寫） 元，（大寫） 元。前述物業(yè)管理費包含商場共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費，公共區(qū)域保安、保潔、綠化美化的水、電等能源費以及商場所有區(qū)域的中央空調(diào)費等。物業(yè)管理公司可能會根據(jù)推廣商場等經(jīng)營需要適當(dāng)提高物業(yè)管理費。物業(yè)管理費應(yīng)由甲方向物業(yè)管理公司交納，但在本租賃合同期間甲、乙雙方同意由乙方承擔(dān)，本合同終止后仍由甲方向物業(yè)管理公司交納。
4.2 物業(yè)管理費支付方式
4.2.1 物業(yè)管理費由乙方承擔(dān)。
4.2.2 物業(yè)管理費按月支付。除首期物業(yè)管理費外，乙方須在每月的2二十五日前直接向物業(yè)管理公司萬達(dá)商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司交付下下月物業(yè)管理費。
物業(yè)管理費自租期開始之日由乙方承擔(dān)。乙方需在租期開始日前進(jìn)場裝修前向物業(yè)管理公司交付首期物業(yè)管理費（從租期開始之日至____月月底）。
4.2.3 支付方式
乙方可以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳支票或銀行匯款的方式向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費，按該等方式支付的款項均以物業(yè)管理公司或其銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費由乙方承擔(dān)。
物業(yè)管理公司指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應(yīng)向物業(yè)管理公司支付的所有款項均按照本條約定執(zhí)行。
第五條 能源費
乙方進(jìn)場裝修前應(yīng)向物業(yè)管理公司繳納能源押金________元。商鋪的水、電等能源費采取分戶計量，乙方應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)，從進(jìn)場裝修日開始計收。乙方應(yīng)按物業(yè)管理公司書面通知直接向物業(yè)管理公司支付。水、電路損耗等能源損耗按照出租商鋪實際用電量占商場總用電量的比例分?jǐn)?。租賃期內(nèi)前180日（不含免租期）能源損耗的月平均損耗將作為計算剩余租期內(nèi)能源損耗數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)。
第六條通訊設(shè)施租金及押金
6.1 乙方租用商鋪自行申請通訊設(shè)施如下：電話/傳真__部，上網(wǎng)專線__條。
6.2乙方向相關(guān)部門支付前述通訊設(shè)施租金為電話/傳真每月人民幣____元/部，上網(wǎng)專線每月人民幣____元/條。
6.3 乙方向物業(yè)管理公司支付前述通訊設(shè)施及押金為：每部電話/傳真人民幣____元，共計人民幣____元；每條上網(wǎng)專線人民幣____元/條，共計人民幣____元。
6.4 乙方所租用的通訊設(shè)施自行到相關(guān)部門支付租金。
6.5 電話費、上網(wǎng)費等通訊費用（含月租費、手續(xù)費等），由乙方自行向電信部門支付。
第七條 保證金
7.1 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付租金，乙方須于簽訂合同同時向甲方一次付相當(dāng)于兩個月租金的租金保證金，共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.2 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付物業(yè)管理費，乙方須于簽訂合同同時向物業(yè)管理公司一次付相當(dāng)于兩個月物業(yè)管理費的物業(yè)費保證金共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.3 在本條中保證金指前述租金保證金和管理費保證金。
7.4 保證金的扣除
7.4.1 如乙方未能按照本合同約定向甲方支付租金或滯納金，甲方可以扣留全部或部分租金保證金沖抵，其沖抵金額相當(dāng)于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務(wù)。
7.4.2 如乙方未能按照本合同約定向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費、能源費或滯納金，物業(yè)管理公司可以扣留全部或部分管理費保證金沖抵，其沖抵金額相當(dāng)于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務(wù)。
7.4.3 如乙方違反本合同約定任何條款，甲方或物業(yè)管理公司均可分別扣留全部或部分租金保證金或管理費保證金，以抵償由乙方違約行為造成的甲方或物業(yè)管理公司的直接和間接損失。乙方應(yīng)在接到書面通知后七日內(nèi)將保證金補足。未及時補足的，按欠費處理。前述保證金不足以補償甲方或物業(yè)管理公司損失的，乙方仍應(yīng)補足實際損失。
7.5 本合同終止后，若乙方完全履行本合同項下義務(wù)，或在甲方、物業(yè)管理公司直接折抵乙方未付的租金、物業(yè)管理費、違約金等應(yīng)付款項后，甲方和物業(yè)管理公司應(yīng)在乙方歸還甲方商鋪后十日內(nèi)將保證金無息退還給乙方。
第八條 進(jìn)場經(jīng)營質(zhì)量統(tǒng)一經(jīng)營管理保證金
乙方應(yīng)向物業(yè)管理公司繳納統(tǒng)一經(jīng)營管理進(jìn)場經(jīng)營質(zhì)量保證金人民幣小寫 元，（大寫） 作為在商場經(jīng)營期間遵守統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量的保證金。前述保證金不足以補償甲方或物業(yè)管理公司損失的，乙方仍應(yīng)補足實際損失。乙方違反統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度時，物業(yè)管理公司有權(quán)沒收全部或部分統(tǒng)一經(jīng)營管理保證金，乙方應(yīng)在接到書面通知后七日內(nèi)將保證金補足。未及時補足的，按照欠費處理。該項保證金的補足方式與本合同第七條關(guān)于保證金補足方式的約定一致在乙方出售的商品質(zhì)量不符合國家規(guī)定或有降低商鋪所在廣場的聲譽時，物業(yè)管理公司有權(quán)直接從保證金中向消費者直接支付退貨款和賠償款。
本合同終止后，如果乙方完全履行本合同項下義務(wù)，物業(yè)管理公司在乙方歸還甲方商鋪且清繳全部欠款后10日內(nèi)將保證金無息退還給乙方。
第九條 滯納金
本合同項下付款時間遇節(jié)假日均不順延，所述“日”均指日歷天，雙方另有約定的除外。
乙方拖欠租金、物業(yè)管理費、能源費、通訊設(shè)施租金及押金、各項保證金等應(yīng)當(dāng)向甲方或物業(yè)管理公司支付的任何費用，每日應(yīng)按照拖欠費用 33‰ 向甲方或物業(yè)管理公司繳納滯納金，從應(yīng)付日至實付全部清償之日止。
第十條 續(xù)租
10.1 如果乙方愿意在租期屆滿后繼續(xù)承租商鋪，可向甲方提出書面續(xù)租申請，但此申請須于租期終止日30日前、180日內(nèi)提出。如果在本合同期限屆滿前30日未收到乙方的續(xù)約通知，視為乙方放棄續(xù)租，本合同自租期終止日自行終止。租期終止日前180日期間，甲方有權(quán)在不妨礙乙方正常使用的情況下帶客戶查看商鋪場地，乙方應(yīng)予配合。
10.2 如乙方續(xù)租，甲方有權(quán)根據(jù)市場情況調(diào)整租金的收費標(biāo)準(zhǔn)。
10.3 在租期屆滿前，甲方與第三方確定租賃意向，且就租賃條件達(dá)成一致時，應(yīng)及時通知乙方，乙方應(yīng)在收到甲方通知后三日內(nèi)決定是否行使優(yōu)先承租權(quán)；如果乙方在前述期限內(nèi)沒有給予甲方答復(fù)，則視為乙方放棄優(yōu)先承租權(quán)。
第十一條 進(jìn)場移交
11.1 甲、乙雙方應(yīng)在租期開始日前30日內(nèi)辦理商鋪移交手續(xù)。
11.2 商鋪移交時狀態(tài)見附件二，甲、乙雙方在移交時應(yīng)給予確認(rèn)。
11.3 乙方進(jìn)場后，甲方和物業(yè)管理公司仍有權(quán)繼續(xù)進(jìn)行大廈周邊環(huán)境的建設(shè)、公共區(qū)域或個別賣場區(qū)域的裝修、宣傳廣告工作及其他改造、修繕工程。甲方和物業(yè)管理公司無需為此而對乙方作出任何賠償，乙方同意不干涉。
11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期進(jìn)場，起租日期和租期均相應(yīng)順延。延期超過90日的，乙方可以在前述90日屆滿后七日內(nèi)選擇解除本合同，乙方選擇解除合同的，甲方應(yīng)在合同解除之日起七日內(nèi)無息退回乙方已付費用，但無須承擔(dān)其他任何責(zé)任。
第十二條 商鋪的使用
12.1 裝修和改造
乙方自行承擔(dān)商鋪的裝修或改造費用和責(zé)任，裝修改造方案和施工公司必須經(jīng)過甲方和物業(yè)管理公司的審查書面認(rèn)定，但甲方和物業(yè)管理公司并不因?qū)彶槎袚?dān)任何責(zé)任。
裝修或改造應(yīng)當(dāng)遵守商場裝修管理制度和規(guī)定。甲方和物業(yè)管理公司有權(quán)監(jiān)督乙方的裝修工程施工過程，并隨時對不符合裝修管理制度的行為加以制止并要求其改正。如果乙方拒絕改正，則甲方和物業(yè)管理公司有權(quán)自行加以糾正，由此產(chǎn)生的全部費用均由乙方承擔(dān)。
12.2 乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理公司已經(jīng)和將要制定的商場各項經(jīng)營管理制度、各項物業(yè)管理公約和制度、以及甲方與物業(yè)管理公司簽署的統(tǒng)一經(jīng)營管理合同、物業(yè)管理合同以及其他合同。因違反相關(guān)制度、規(guī)定和約定所遭受的處罰和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)由乙方自行承擔(dān)。
12.3 乙方應(yīng)在其經(jīng)營范圍內(nèi)合理使用并愛護(hù)房屋各項設(shè)施、設(shè)備，保持商鋪在租期內(nèi)處于良好的使用狀態(tài)。因乙方使用不當(dāng)造成設(shè)施損壞或發(fā)生故障，乙方應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的全部費用。
12.4 乙方應(yīng)自行為商鋪內(nèi)部的裝修、設(shè)備和其他財產(chǎn)購買保險，否則應(yīng)自行承擔(dān)上述財產(chǎn)的風(fēng)險。
12.5 未經(jīng)甲方及物業(yè)管理公司書面同意，乙方不得以任何形式全部或部分將商鋪轉(zhuǎn)租或分租給任何第三人。乙方擅自轉(zhuǎn)租或分租的行為無效，轉(zhuǎn)租或分租期間乙方所收租金或其他收益全部歸甲方所有。甲方及物業(yè)管理公司有權(quán)選擇立即解除本合同，并要求乙方按照16.2條款的約定承擔(dān)違約責(zé)任。
第十三條 離店
13.1 因任何原因?qū)е卤竞贤K止后十日內(nèi)，乙方均應(yīng)將商鋪交還給甲方。甲方有權(quán)要求乙方無條件保留店鋪內(nèi)所有裝修（乙方損壞的應(yīng)予賠償），或?qū)⑸啼伝謴?fù)至接收商鋪時的狀態(tài)（正常使用及時間因素的耗損除外）。乙方未恢復(fù)原狀的，甲方可代為恢復(fù)，由此產(chǎn)生的費用由乙方承擔(dān)。
如果乙方未按前述約定期限交還商鋪，則視為乙方放棄商鋪內(nèi)一切財物所有權(quán)，由甲方自行騰空、收回商鋪，處理商鋪內(nèi)財物，由此產(chǎn)生的損失和費用由乙方自行承擔(dān)。乙方應(yīng)賠償由此導(dǎo)致甲方的全部損失。
在甲方按照前述約定收回商鋪前，乙方除仍應(yīng)承擔(dān)延遲期間物業(yè)管理費、能源費等各項費用外，還應(yīng)再向甲方支付雙倍租金。
13.2 乙方在本合同終止時應(yīng)付清所有應(yīng)付甲方或物業(yè)管理公司及其他應(yīng)付款項（含違約金、損害賠償、罰
款等）。
13.3 如乙方在本合同終止時尚未付清所有應(yīng)付甲方和物業(yè)管理公司相關(guān)款項及其他款項，甲方或物業(yè)管理公司有權(quán)扣押或阻止乙方轉(zhuǎn)移乙方在商場內(nèi)的財物，因此造成乙方任何損失由乙方承擔(dān)。
如乙方未付清應(yīng)付甲方或物業(yè)管理公司款項及其他款項超過七日的，無論乙方是否自行離店均視為乙方自愿放棄其在商鋪商場內(nèi)的財物所有權(quán)，甲方或物業(yè)管理公司可拍賣、變賣乙方財物，以抵扣拍賣、變賣費用和抵扣所欠款項。甲方可委托物業(yè)管理公司扣押和阻止乙方轉(zhuǎn)移商鋪內(nèi)財物。因甲方或物業(yè)管理公司采取上述措施而導(dǎo)致乙方財物受損、價值下降等不利后果的，乙方特此放棄要求甲方或物業(yè)管理公司賠償?shù)臋?quán)利由乙方自行承擔(dān)。【律師認(rèn)為業(yè)主或物業(yè)管理公司自行拍賣變賣租戶財物是違法的，該條規(guī)定的辦法只能是在情況緊急時采取，以犧牲較小利益為人民法院采取保全措施爭取時間】
第十四條 優(yōu)先購買權(quán)
甲方有權(quán)隨時向任何第三方轉(zhuǎn)讓商鋪，但應(yīng)當(dāng)事先書面通知乙方，乙方在同等條件下有權(quán)優(yōu)先購買該商鋪。乙方應(yīng)當(dāng)在收到該通知后三日內(nèi)做出答復(fù)；超過該期限乙方未答復(fù)的，視為乙方放棄該商鋪的優(yōu)先購買權(quán)。甲方轉(zhuǎn)讓商鋪后，乙方應(yīng)與新的商鋪所有人按照本合同的內(nèi)容簽訂新的租賃合同。沒有簽訂新的租賃合同的，按照法律規(guī)定，甲方在本合同中的權(quán)利和義務(wù)由新的商鋪所有人享有和承擔(dān)，乙方依然負(fù)有按照本合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式向甲方支付租金的義務(wù)。
第十五條 稅費
甲方負(fù)責(zé)房產(chǎn)稅、土地使用費及房屋租賃管理費。乙方負(fù)責(zé)經(jīng)營所引起的一切稅費。其他稅費甲、乙雙方按照中國法律各自承擔(dān)應(yīng)承擔(dān)的部分。
第十六條 提前解除
16.1 本合同生效后，除本合同另有規(guī)定外，不得提前解除。
16.2 乙方單方面終止合同的，甲方有權(quán)不返還乙方全部已付款項。乙方除應(yīng)補交免租期的租金外，還應(yīng)承擔(dān)下述違約責(zé)任：【律師提醒，該規(guī)定實際上時給予乙方解除合同權(quán)利，只是其要負(fù)一定違約責(zé)任】
16.2.1 如乙方在本合同生效后六個月內(nèi)終止本合同的，乙方應(yīng)向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當(dāng)于三個月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。
16.2.2 如乙方在本合同生效六個月后要求終止本合同的，乙方應(yīng)補繳免租期租金，并向甲方支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當(dāng)于三個月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。但乙方終止合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.3 下述情況下，甲方有權(quán)解除本合同，本合同在甲方書面通知送達(dá)乙方之日起解除：
16.3.1 乙方拖欠任何一項應(yīng)付甲方和物業(yè)管理公司的費用超過 三十 15日，因違反本款約定導(dǎo)致本合同解除的，乙方還應(yīng)同時承擔(dān)逾期滯納金。
16.3.2 乙方未經(jīng)甲方和物業(yè)管理公司同意對所租房間或大廈其他部位進(jìn)行裝修、改建或其他破壞行為。
16.3.3 乙方擅自經(jīng)營其他種類商品或變更租賃用途，經(jīng)甲方或物業(yè)管理公司通知后未在15日內(nèi)改正的。
16.3.4 在經(jīng)營期間以任何借口擅自關(guān)門、停業(yè)、張貼非經(jīng)營性文字及其他任何不利于商場經(jīng)營、聲譽的行為，乙方應(yīng)支付甲方違約金人民幣兩萬元，甲方或物業(yè)管理公司通知后未在三日內(nèi)改正的。
16.3.4 乙方違反商場經(jīng)營或物業(yè)管理規(guī)定給甲方造成損失或其他嚴(yán)重違反本合同或商場經(jīng)營或物業(yè)管理規(guī)定的。
16.3.6 本合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。
16.4 甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個月內(nèi)的，乙方應(yīng)向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當(dāng)于三個月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個月后的，乙方應(yīng)向甲方補繳免租期租金，并支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當(dāng)于三個月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。，但解除合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.5 乙方單方面終止合同，或因乙方原因?qū)е潞贤獬追交蛭飿I(yè)管理公司可直接扣除乙方繳納的保證金折抵拖欠的租金、物業(yè)管理費、違約金等應(yīng)付款項。
16.6 因甲方違約致使本合同解除的，甲方在扣除乙方應(yīng)付的租金、物業(yè)管理費、能源費等費用后，退還乙方已交付的保證金剩余部分（不計利息）。甲方還應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于三三個月租金的違約金。
16.7 乙方在經(jīng)營過程中，不得以任何借口擅自關(guān)門，停業(yè)。如未經(jīng)物業(yè)管理公司同意擅自關(guān)門的，所造成的后果由乙方全部承擔(dān)，并處罰款貳萬元人民幣。
第十七條 不可抗力
如由于地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)等自然災(zāi)害或其他人力不能預(yù)見或不可避免的社會事件等不可抗力原因?qū)е滤馍啼佋谧赓U期間內(nèi)不能正常使用，租期相應(yīng)順延，但如果商鋪已無法繼續(xù)使用，則本合同自動終止，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
第十八條 適用法律和爭議解決
18.1 本合同的簽訂、履行、解釋、爭議解決等均適用中華人民共和國法律。
18.2 甲、乙雙方因本合同而產(chǎn)生的爭議應(yīng)首先通過協(xié)商解決，不能協(xié)商解決的，任何一方均可按如下第____種方式解決：
18.2.1 提請南寧仲裁委員會按該會仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均具有約束力。仲裁費用由敗訴方承擔(dān)。
18.2.2 向商鋪所在地人民法院提訟。
本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力，且須符合物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理的相關(guān)制度及物業(yè)管理規(guī)定，自甲、乙雙方授權(quán)代表簽字并蓋章之日起生效。
甲方： 乙方：
商業(yè)物業(yè)管理工作計劃【一】
(一)加強小區(qū)裝修管理工作
小區(qū)裝修管理工作仍然是日后物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，這方面我們還需做大量的工作，并根據(jù)小區(qū)實際情況，與管理要求，實時制定詳細(xì)的管理制度，并繼續(xù)堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。
(二)努力提高管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理上檔次
根據(jù)物業(yè)公司崗位員工實際需要，下一步將實施“走出去和請進(jìn)來”的培訓(xùn)方案，即讓員工到其它優(yōu)秀的物業(yè)公司外出學(xué)習(xí)，利用先進(jìn)的管理手段，建立健全科學(xué)的管理方式。同時也外請優(yōu)秀的物業(yè)管理人員到公司為員工培訓(xùn)，外出學(xué)習(xí)的員工回來后也要與其它員工交流學(xué)習(xí)經(jīng)驗，力爭做到每位員工的業(yè)務(wù)水平專業(yè)化、全面化。
(三)搞好對外協(xié)調(diào)管理工作
搞好對外協(xié)調(diào)工作是物業(yè)管理工作順利開展的關(guān)鍵，物業(yè)公司會緊密與開發(fā)商配合，積極主動與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理辦公室、城管局、電信局、建設(shè)局環(huán)衛(wèi)處聯(lián)系，并圓滿完成環(huán)衛(wèi)開荒工作。
(四)做好綠化推進(jìn)工作
綠化工作現(xiàn)已由1#、2#開始綠化作業(yè)，近期物業(yè)公司會加強與業(yè)主交流，請業(yè)主配合開展綠化工作，嚴(yán)查高空拋物、亂丟裝修垃圾的現(xiàn)象。
(五)物業(yè)資質(zhì)的申辦
申辦物業(yè)資質(zhì)，以“保三爭二”為原則，即保證物業(yè)三級資質(zhì)的申辦成功，同時盡努力爭取申辦物業(yè)二級資質(zhì)。
在下一階段的工作里，我們將加快步伐，不斷提高自身物業(yè)管理水平，不斷完善小區(qū)各項管理工作，推進(jìn)靜睿泰物業(yè)的品牌建設(shè)，創(chuàng)造佳績!
商業(yè)物業(yè)管理工作計劃【二】
物業(yè)管理前期管理工作在物業(yè)管理環(huán)節(jié)中是十分重要的。應(yīng)將在實行此方案所制定的經(jīng)營管理項目前做好以下的前期管理工作:
(1).修改和制定有關(guān)的管理文件,這些文件包括但不限于:
A.管理公約--對[xxxx]物業(yè)及其設(shè)備,服務(wù)設(shè)施的管理、保養(yǎng)、保險以及維護(hù)所訂立的規(guī)定,達(dá)到對該物業(yè)的統(tǒng)一管理,以保證該物業(yè)的所有業(yè)主和租戶有效地使用其物業(yè)單元,并規(guī)定各業(yè)主和租戶對該物業(yè)的管理及公共開支所需負(fù)責(zé)的適當(dāng)比例、以及權(quán)利、義務(wù)。
B.用戶手冊--方便各業(yè)主及租戶進(jìn)一步了解"[xxxx]"的物業(yè)情況和管理運作規(guī)定,旨在保障"[xxxx]"全體業(yè)戶和租戶的利益而制定的手冊。
C.裝修指南--向各業(yè)主及租戶詳細(xì)介紹各業(yè)戶在自己單元內(nèi)進(jìn)行裝修、改造等工程必須遵守的規(guī)定和必辦的手續(xù),以及介紹"[xxxx]"物業(yè)設(shè)施情況,以協(xié)助和指引各業(yè)戶進(jìn)行內(nèi)部裝修時不影響整個物業(yè)的公共設(shè)備、設(shè)施、中央系統(tǒng)、樓宇結(jié)構(gòu)和其它業(yè)戶單元的正常使用。
(2).制定各項管理程序及規(guī)定,包括但不限于以下:
A.商鋪物業(yè)交收程序
B.商鋪裝修的報批和驗收程序
C.商鋪裝修的監(jiān)控程序
D.公共地方的清潔、綠化的監(jiān)管和監(jiān)控的程序和規(guī)定
E.公共設(shè)備設(shè)施的監(jiān)管維護(hù)和報修程序
F.投訴處理的程序
G.意外和緊急情況處理的程序
H.非辦公時間出入商場的管理規(guī)定
I.貨物出入的管理規(guī)定和大宗物品放行的規(guī)定
J.日常運作的物業(yè)管理程序和物業(yè)狀況的管理規(guī)定
(3).物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的控制和制度,包括但不限于以下:
A.各部門工作手冊的制定(包括崗位責(zé)任制、工作程序和流程、工作細(xì)則)
B.各崗位的(部門)紀(jì)律制度
C.各崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
D.考核制度和持續(xù)改進(jìn)的措施
(4).在商場竣工前對商場設(shè)施管理的前期介入:
前期介入有利于商場的日后管理,避免發(fā)生重復(fù)投資或資源浪費,對發(fā)展商有利無弊,其范圍包括但不限于以下方面:
A.參照商場的圖紙設(shè)計,為商場日后管理的方便與完善,提早設(shè)計及更改有關(guān)設(shè)備設(shè)施及有關(guān)的功能布局,以避免重復(fù)投資或浪費資源。
B.根據(jù)我們的專業(yè) 管理經(jīng)驗,向發(fā)展商早期提出合理化建議。如設(shè)備設(shè)施的選擇,管理設(shè)施的設(shè)置等等。
C.早期熟悉商場設(shè)備設(shè)施情況,協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督設(shè)備安裝及調(diào)試,監(jiān)控有關(guān)工程質(zhì)量,并對商場的隱蔽工程進(jìn)行早期的驗收。
2.對"[xxxx]"商場進(jìn)行驗收和接管
將配合發(fā)展商,按照"[xxxx]"的工程進(jìn)度,分期分批地對商場物業(yè)驗收和接管,包括以下方面:
A.對隱蔽工程驗收和接管
B.對樓宇工程質(zhì)量的驗收和接管
C.對設(shè)備和設(shè)施的驗收和接管
D.對裝修質(zhì)量的驗收和接管
E.對各項工程和設(shè)備的竣工圖,使用說明書,質(zhì)量保證書等以及圖紙和文件資料的接收并存檔。
F.所有交付給業(yè)戶的商場物業(yè)單元,均由物業(yè)管理公司先驗收接管后,再代表發(fā)展商交付給業(yè)戶,并代業(yè)戶跟進(jìn)各項收鋪時查出的遺漏工程問題。
3.接管后的物業(yè)管理工作
包括但不限于以下:
(1)代表發(fā)展商向業(yè)戶進(jìn)行商場物業(yè)交收工作,并跟進(jìn)收鋪后的遺漏工程的完善工作。
(2)跟進(jìn)"[xxxx]"工程的土建、機(jī)電設(shè)備設(shè)施、智能化項目、公共設(shè)施的各項遺漏工程,督促承建商完善各項遺漏項目。
(3)執(zhí)行日常的保安管理。
A.利用先進(jìn)的硬件設(shè)施,如電子巡更系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、煙感報警安全 防范系統(tǒng)等,對"[xxxx]"商場物業(yè)實行24小時無間斷的安全 管理。
B.制定合適的各項安全管理制度,如"出入登記","每小時巡樓","緊急和意外事件處理程序"等做好安全管理,力求無罪案發(fā)生率。
C.制定合適的消防工作計劃和制度,確保"[xxxx]"物業(yè)的防火工作安全可靠。
D.制定保安人員的招聘標(biāo)準(zhǔn),促使保安員持證上崗,并進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和素質(zhì)教育,特別強調(diào)"熱情有禮、賓客至上"的服務(wù)意識,使保安隊伍成為"[xxxx]"物業(yè)管理形象標(biāo)志。
E.加強管理檢查,建立考核和獎罰激勵機(jī)制,堅持持續(xù)改進(jìn),保持保安隊伍的服務(wù)質(zhì)量和水平。
商業(yè)物業(yè)管理工作計劃【三】
作為一個物業(yè)管理員，為居民創(chuàng)造良好的小區(qū)環(huán)境，帶領(lǐng)居民把自己的家園建設(shè)好是我的責(zé)任。以往的工作中我?guī)ьI(lǐng)全體工作人員順利將工作展開，并在小區(qū)居民的配合下有效實施了各項業(yè)務(wù)工作，九月里我已擬定物業(yè)總監(jiān)個人工作計劃:
一、三個小區(qū)公共事務(wù)方面
1、全面推行租賃經(jīng)營服務(wù)工作,召開全體工作人員總動員會,明確租賃服務(wù)意義目的,統(tǒng)一思想,集體學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)務(wù)推廣內(nèi)容和業(yè)務(wù)辦理操作流程,確保工作正常進(jìn)展。
2、為提高費用收繳率,確保財務(wù)良性循環(huán),以專題會議形式組織各物業(yè)助理、前臺人員、領(lǐng)班級以上人員進(jìn)行學(xué)習(xí)《各種費用追繳工作流程》。
3、以專題會議形式,組織三個小區(qū)管理骨干及相關(guān)工作人員集體學(xué)習(xí)《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關(guān)作業(yè)表格,明確責(zé)任關(guān)系,杜絕各種同類負(fù)面案例再次發(fā)生,全面提高管理服務(wù)質(zhì)量，這也是2009年工作計劃中的重中之重。
4、制定《保安器材管理規(guī)定》,包括對講機(jī)、巡更棒、門崗電腦等,并認(rèn)隊真貫徹實施,明確責(zé)任關(guān)系,誰損壞誰負(fù)責(zé),杜絕各種不合理使用現(xiàn)象。
5、回顧三個小區(qū)從去年7月份以來各方面情況,以對比分析、尋找差距,為下一步工作提高作出更可行的具體措施。
二、xx華庭項目
1、全力抓好30-35幢物業(yè)移交工作,確保業(yè)主滿意。
2、督促管理處及時做好26-29幢摩托車位車牌的制作及安裝;并督促管理處及時頒發(fā)通知,要求業(yè)主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續(xù),該區(qū)域摩托車從6月1日起全面執(zhí)行收費。執(zhí)行前協(xié)調(diào)保安做好落實工作。
3、繼續(xù)跟進(jìn)26-29幢綠化種植工作。
4、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。
5、督促工程部做好30-35幢相關(guān)附屬工程,如:道路、園林綠化、監(jiān)控中心、倉庫、車位規(guī)劃等。
6、做好個別崗位人員調(diào)整和招聘工作(如:綠化組長到位、管理處負(fù)責(zé)骨干到位等),確保項目工作正常運行。
7、擬定"xx華庭首屆業(yè)主委員會成立方案"及籌備會一系列工作措施,為創(chuàng)建"市優(yōu)"工作打好基礎(chǔ)。
三、xx居項目
1、對第三期部分摩托車不配合管理工作進(jìn)行加強,發(fā)揮標(biāo)識識別作用,強化憑辦理租賃手續(xù)方可停放,加強收費工作。
2、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作,杜絕各種長期免費停車現(xiàn)象,維護(hù)秩序正常。
3、與財務(wù)協(xié)調(diào),及時做好壞帳處理。
4、督促全面檢測該項目紅外報警系統(tǒng)情況,找出問題所在,并做好相應(yīng)改善,確保系統(tǒng)的靈敏度和正常運行。
5、對個別業(yè)主在私家花園內(nèi)亂搭亂建的屋棚動員拆除,以免影響整體觀容。
6、督促完善該項目小區(qū)商鋪的資料管理。
7、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理,維護(hù)物業(yè)的完好。
8、督促做好第五期共7幢對講機(jī)故障檢修。
四、項目
1、督促整理好第12-15幢(共36戶,已收樓32戶)房屋檔案資料。
2、做好外圍紅線報警的使用與維護(hù),包括內(nèi)外圍兩側(cè)綠化植物遮擋的修剪等工作。
3、制定安全警報現(xiàn)場跟蹤與核實,并明確解除警報及記錄操作相關(guān)要求,避免作業(yè)疏忽。
4、跟進(jìn)落實好會所泳池的開張營業(yè),并做好相應(yīng)的管理與維護(hù)工作,包括門票發(fā)售、泳池水質(zhì)處理等。
5、督促做好12-15幢相關(guān)附屬工程,包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產(chǎn)權(quán)面積的明確(公司要求架空車位出售)、園林綠化、保安室、監(jiān)控室、倉庫等工作的完善。
6、跟進(jìn)做好小區(qū)健身器材的安裝。
7、督促做好各種費用的追收。
8、跟進(jìn)第7幢破裂玻璃門扇的安裝。
9、跟進(jìn)部分綠化植物的補種和改造等(如:大門入口處即將枯死的大葉油棕樹3棵,應(yīng)該更換)。
五、其它事項
1、"士多"招商登記等工作配合。
身份證：__________________
乙方：________________________________________
注冊地址：_________________________________/（身份證：__________________）
甲方是位于 市 區(qū) 路（街）某某商業(yè)廣場 座首層 號鋪（“商鋪”）的產(chǎn)權(quán)所有人，擬將商鋪出租給乙方，乙方同意承租?，F(xiàn)甲、乙雙方就商鋪租賃有關(guān)事宜達(dá)成如下合同。
第一條商鋪的位置、面積和用途
1.1商鋪的位置和面積
甲、乙雙方同意按照本合同的約定出租和承租位于 市 區(qū) 路（街）某某商業(yè)廣場（“商場”） 座首層 號鋪（見本合同附件一圖示），且甲、乙雙方同意遵守某某商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司的統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度和物業(yè)管理規(guī)定。
商鋪的建筑面積為 平方米。前述建筑面積為本合同所述物業(yè)管理費的計算依據(jù)和為本合同所述租金的計算依據(jù)。如果交付時實測面積/產(chǎn)權(quán)登記面積與上述面積不一致的，以實測面積/產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
1.2商鋪的用途
乙方承租商鋪只能用于經(jīng)營（商品種類） .
非經(jīng)甲方及某某商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“物業(yè)管理公司”）書面同意，乙方不得在本合同約定的租賃期內(nèi)將商鋪用于經(jīng)營其他任何種類的商品和用于其它任何目的。甲方或物業(yè)管理公司對乙方違反本條規(guī)定的行為未及時制止并不表示對乙方行為的默認(rèn)。
第二條租期
租期自 年 月 日（如商場開業(yè)時間晚于上述起租日的，以商場開業(yè)日為計租開始日）起至 年 月 日止。租期開始前甲方允許乙方進(jìn)場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金，免收物業(yè)管理費，但仍應(yīng)繳納水、電等能源費。其他情況下，乙方裝修期間也應(yīng)支付租金、物業(yè)管理費。具體裝修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商場確定的統(tǒng)一開業(yè)日前 日簽訂本合同的，則乙方應(yīng)在統(tǒng)一開業(yè)日前正式對外開業(yè)，否則每延遲一日，應(yīng)向物業(yè)管理公司支付相當(dāng)于本合同期租金總額1％的違約金。但是本協(xié)議簽訂日在商場開業(yè)日前的，如商場開業(yè)時間晚于上述租期開始日，以商場開業(yè)日為計租開始日，租期開始前甲方允許乙方進(jìn)場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金和物業(yè)管理費，但應(yīng)支付水電等費用。開業(yè)日指商場具備對外營業(yè)能力時。乙方應(yīng)按照商場確定的開業(yè)日對外營業(yè)。
第三條租金
3.1租金
乙方在前述租期內(nèi)租賃商鋪的租金為：
3.1.1 年 月 日前（以商場開業(yè)日為計租開始日的，該日期應(yīng)為開業(yè)日起屆滿一年整）租金標(biāo)準(zhǔn)為：
每月每平方米（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
年 月（第一個月如果不是整月時）租金按日計付，租金標(biāo)準(zhǔn)為每日每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.2 年 月 日（以商場開業(yè)日為計租開始日的，該日期應(yīng)為開業(yè)日起屆滿一年后的第一天）至 年 月 日租金標(biāo)準(zhǔn)為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.3 年 月 日（以商場開業(yè)日為計租開始日的，該日期應(yīng)為開業(yè)起屆滿兩年后的第一天）至 年 月 日租金標(biāo)準(zhǔn)為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.2支付期限和方式
3.2.1支付期限
首期（即租期開始之日至 月月底）租金在進(jìn)場裝修前支付。除首期租金外，乙方須在 月的225日前向甲方交付下下 租金。
3.2.2支付方式
乙方可以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳支票或銀行匯款的方式向甲方支付租金，按該等方式支付的款項均以甲方或甲方銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費由乙方承擔(dān)。
甲方指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應(yīng)向甲方支付的所有款項均按照本條約定執(zhí)行。
第四條物業(yè)管理費
4.1商鋪的物業(yè)管理費為每月每平方米（建筑面積）人民幣29元，月物業(yè)管理費合計為人民幣（小寫） 元，（大寫） 元。前述物業(yè)管理費包含商場共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費，公共區(qū)域保安、保潔、綠化美化的水、電等能源費以及商場所有區(qū)域的中央空調(diào)費等。物業(yè)管理公司可能會根據(jù)推廣商場等經(jīng)營需要適當(dāng)提高物業(yè)管理費。物業(yè)管理費應(yīng)由甲方向物業(yè)管理公司交納，但在本租賃合同期間甲、乙雙方同意由乙方承擔(dān)，本合同終止后仍由甲方向物業(yè)管理公司交納。
4.2物業(yè)管理費支付方式
4.2.1物業(yè)管理費由乙方承擔(dān)。
4.2.2物業(yè)管理費按月支付。除首期物業(yè)管理費外，乙方須在每月的2二十五日前直接向物業(yè)管理公司萬達(dá)商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司交付下下月物業(yè)管理費。
物業(yè)管理費自租期開始之日由乙方承擔(dān)。 乙方需在租期開始日前進(jìn)場裝修前向物業(yè)管理公司交付首期物業(yè)管理費（從租期開始之日至____月月底）。
4.2.3支付方式
乙方可以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳支票或銀行匯款的方式向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費，按該等方式支付的款項均以物業(yè)管理公司或其銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費由乙方承擔(dān)。
物業(yè)管理公司指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應(yīng)向物業(yè)管理公司支付的所有款項均按照本條約定執(zhí)行。
第五條能源費
乙方進(jìn)場裝修前應(yīng)向物業(yè)管理公司繳納能源押金________元。商鋪的水、電等能源費采取分戶計量，乙方應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)，從進(jìn)場裝修日開始計收。乙方應(yīng)按物業(yè)管理公司書面通知直接向物業(yè)管理公司支付。水、電路損耗等能源損耗按照出租商鋪實際用電量占商場總用電量的比例分?jǐn)?。租賃期內(nèi)前180日（不含免租期）能源損耗的月平均損耗將作為計算剩余租期內(nèi)能源損耗數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)。
第六條通訊設(shè)施租金及押金
6.1 乙方租用商鋪自行申請通訊設(shè)施如下：電話/傳真＿＿部，上網(wǎng)專線＿＿條。
6.2乙方向相關(guān)部門支付前述通訊設(shè)施租金為電話/傳真每月人民幣＿＿＿＿元/部，上網(wǎng)專線每月人民幣＿＿＿＿元/條。
6.3 乙方向物業(yè)管理公司支付前述通訊設(shè)施及押金為：每部電話/傳真人民幣＿＿＿＿元，共計人民幣＿＿＿＿元；每條上網(wǎng)專線人民幣＿＿＿＿元/條，共計人民幣＿＿＿＿元。
6.4 乙方所租用的通訊設(shè)施自行到相關(guān)部門支付租金。
6.5 電話費、上網(wǎng)費等通訊費用（含月租費、手續(xù)費等），由乙方自行向電信部門支付。
第七條保證金
7.1為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付租金，乙方須于簽訂合同同時向甲方一次***付相當(dāng)于兩個月租金的租金保證金，共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.2為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付物業(yè)管理費，乙方須于簽訂合同同時向物業(yè)管理公司一次***付相當(dāng)于兩個月物業(yè)管理費的物業(yè)費保證金共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.3在本條中保證金指前述租金保證金和管理費保證金。
7.4保證金的扣除
7.4.1 如乙方未能按照本合同約定向甲方支付租金或滯納金，甲方可以扣留全部或部分租金保證金沖抵，其沖抵金額相當(dāng)于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務(wù)。
7.4.2 如乙方未能按照本合同約定向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費、能源費或滯納金，物業(yè)管理公司可以扣留全部或部分管理費保證金沖抵，其沖抵金額相當(dāng)于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務(wù)。
7.4.3 如乙方違反本合同約定任何條款，甲方或物業(yè)管理公司均可分別扣留全部或部分租金保證金或管理費保證金，以抵償由乙方違約行為造成的甲方或物業(yè)管理公司的直接和間接損失。乙方應(yīng)在接到書面通知后七日內(nèi)將保證金補足。未及時補足的，按欠費處理。前述保證金不足以補償甲方或物業(yè)管理公司損失的，乙方仍應(yīng)補足實際損失。
7.5 本合同終止后，若乙方完全履行本合同項下義務(wù)，或在甲方、物業(yè)管理公司直接折抵乙方未付的租金、物業(yè)管理費、違約金等應(yīng)付款項后，甲方和物業(yè)管理公司應(yīng)在乙方歸還甲方商鋪后十日內(nèi)將保證金無息退還給乙方。
第八條進(jìn)場經(jīng)營質(zhì)量統(tǒng)一經(jīng)營管理保證金
乙方應(yīng)向物業(yè)管理公司繳納統(tǒng)一經(jīng)營管理進(jìn)場經(jīng)營質(zhì)量保證金人民幣小寫 元，（大寫） 作為在商場經(jīng)營期間遵守統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量的保證金。前述保證金不足以補償甲方或物業(yè)管理公司損失的，乙方仍應(yīng)補足實際損失。乙方違反統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度時，物業(yè)管理公司有權(quán)沒收全部或部分統(tǒng)一經(jīng)營管理保證金，乙方應(yīng)在接到書面通知后七日內(nèi)將保證金補足。未及時補足的，按照欠費處理。該項保證金的補足方式與本合同第七條關(guān)于保證金補足方式的約定一致在乙方出售的商品質(zhì)量不符合國家規(guī)定或有降低商鋪所在廣場的聲譽時，物業(yè)管理公司有權(quán)直接從保證金中向消費者直接支付退貨款和賠償款。
本合同終止后，如果乙方完全履行本合同項下義務(wù)，物業(yè)管理公司在乙方歸還甲方商鋪且清繳全部欠款后10日內(nèi)將保證金無息退還給乙方。
第九條滯納金
本合同項下付款時間遇節(jié)假日均不順延，所述“日”均指日歷天，雙方另有約定的除外。
乙方拖欠租金、物業(yè)管理費、能源費、通訊設(shè)施租金及押金、各項保證金等應(yīng)當(dāng)向甲方或物業(yè)管理公司支付的任何費用，每日應(yīng)按照拖欠費用 33‰ 向甲方或物業(yè)管理公司繳納滯納金，從應(yīng)付日至實付全部清償之日止。
第十條續(xù)租
10.1如果乙方愿意在租期屆滿后繼續(xù)承租商鋪，可向甲方提出書面續(xù)租申請，但此申請須于租期終止日30日前、180日內(nèi)提出。如果在本合同期限屆滿前30日未收到乙方的續(xù)約通知，視為乙方放棄續(xù)租，本合同自租期終止日自行終止。租期終止日前180日期間，甲方有權(quán)在不妨礙乙方正常使用的情況下帶客戶查看商鋪場地，乙方應(yīng)予配合。
10.2 如乙方續(xù)租，甲方有權(quán)根據(jù)市場情況調(diào)整租金的收費標(biāo)準(zhǔn)。
10.3 在租期屆滿前，甲方與第三方確定租賃意向，且就租賃條件達(dá)成一致時，應(yīng)及時通知乙方，乙方應(yīng)在收到甲方通知后三日內(nèi)決定是否行使優(yōu)先承租權(quán)；如果乙方在前述期限內(nèi)沒有給予甲方答復(fù)，則視為乙方放棄優(yōu)先承租權(quán)。
第十一條進(jìn)場移交
11.1甲、乙雙方應(yīng)在租期開始日前30日內(nèi)辦理商鋪移交手續(xù)。
11.2商鋪移交時狀態(tài)見附件二，甲、乙雙方在移交時應(yīng)給予確認(rèn)。
11.3乙方進(jìn)場后，甲方和物業(yè)管理公司仍有權(quán)繼續(xù)進(jìn)行大廈周邊環(huán)境的建設(shè)、公共區(qū)域或個別賣場區(qū)域的裝修、宣傳廣告工作及其他改造、修繕工程。甲方和物業(yè)管理公司無需為此而對乙方作出任何賠償，乙方同意不干涉。
11.4如由于甲方自身原因致使乙方延期進(jìn)場，起租日期和租期均相應(yīng)順延。延期超過90日的，乙方可以在前述90日屆滿后七日內(nèi)選擇解除本合同，乙方選擇解除合同的，甲方應(yīng)在合同解除之日起七日內(nèi)無息退回乙方已付費用，但無須承擔(dān)其他任何責(zé)任。
第十二條商鋪的使用
12.1裝修和改造
乙方自行承擔(dān)商鋪的裝修或改造費用和責(zé)任，裝修改造方案和施工公司必須經(jīng)過甲方和物業(yè)管理公司的審查書面認(rèn)定，但甲方和物業(yè)管理公司并不因?qū)彶槎袚?dān)任何責(zé)任。
裝修或改造應(yīng)當(dāng)遵守商場裝修管理制度和規(guī)定。甲方和物業(yè)管理公司有權(quán)監(jiān)督乙方的裝修工程施工過程，并隨時對不符合裝修管理制度的行為加以制止并要求其改正。如果乙方拒絕改正，則甲方和物業(yè)管理公司有權(quán)自行加以糾正，由此產(chǎn)生的全部費用均由乙方承擔(dān)。
12.2乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理公司已經(jīng)和將要制定的商場各項經(jīng)營管理制度、各項物業(yè)管理公約和制度、以及甲方與物業(yè)管理公司簽署的統(tǒng)一經(jīng)營管理合同、物業(yè)管理合同以及其他合同。因違反相關(guān)制度、規(guī)定和約定所遭受的處罰和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)由乙方自行承擔(dān)。
12.3乙方應(yīng)在其經(jīng)營范圍內(nèi)合理使用并愛護(hù)房屋各項設(shè)施、設(shè)備，保持商鋪在租期內(nèi)處于良好的使用狀態(tài)。因乙方使用不當(dāng)造成設(shè)施損壞或發(fā)生故障，乙方應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的全部費用。
12.4乙方應(yīng)自行為商鋪內(nèi)部的裝修、設(shè)備和其他財產(chǎn)購買保險，否則應(yīng)自行承擔(dān)上述財產(chǎn)的風(fēng)險。
12.5未經(jīng)甲方及物業(yè)管理公司書面同意，乙方不得以任何形式全部或部分將商鋪轉(zhuǎn)租或分租給任何第三人。乙方擅自轉(zhuǎn)租或分租的行為無效，轉(zhuǎn)租或分租期間乙方所收租金或其他收益全部歸甲方所有。甲方及物業(yè)管理公司有權(quán)選擇立即解除本合同，并要求乙方按照16.2條款的約定承擔(dān)違約責(zé)任。
第十三條 離店
13.1因任何原因?qū)е卤竞贤K止后十日內(nèi)，乙方均應(yīng)將商鋪交還給甲方。甲方有權(quán)要求乙方無條件保留店鋪內(nèi)所有裝修（乙方損壞的應(yīng)予賠償），或?qū)⑸啼伝謴?fù)至接收商鋪時的狀態(tài)（正常使用及時間因素的耗損除外）。乙方未恢復(fù)原狀的，甲方可代為恢復(fù)，由此產(chǎn)生的費用由乙方承擔(dān)。
如果乙方未按前述約定期限交還商鋪，則視為乙方放棄商鋪內(nèi)一切財物所有權(quán)，由甲方自行騰空、收回商鋪，處理商鋪內(nèi)財物，由此產(chǎn)生的損失和費用由乙方自行承擔(dān)。乙方應(yīng)賠償由此導(dǎo)致甲方的全部損失。
在甲方按照前述約定收回商鋪前，乙方除仍應(yīng)承擔(dān)延遲期間物業(yè)管理費、能源費等各項費用外，還應(yīng)再向甲方支付雙倍租金。
13.2乙方在本合同終止時應(yīng)付清所有應(yīng)付甲方或物業(yè)管理公司
及其他應(yīng)付款項（含違約金、損害賠償、罰款等）。
13.3如乙方在本合同終止時尚未付清所有應(yīng)付甲方和物業(yè)管理公司相關(guān)款項及其他款項，甲方或物業(yè)管理公司有權(quán)扣押或阻止乙方轉(zhuǎn)移乙方在商場內(nèi)的財物，因此造成乙方任何損失由乙方承擔(dān)。
如乙方未付清應(yīng)付甲方或物業(yè)管理公司款項及其他款項超過七日的，無論乙方是否自行離店均視為乙方自愿放棄其在商鋪商場內(nèi)的財物所有權(quán)，甲方或物業(yè)管理公司可拍賣、變賣乙方財物，以抵扣拍賣、變賣費用和抵扣所欠款項。甲方可委托物業(yè)管理公司扣押和阻止乙方轉(zhuǎn)移商鋪內(nèi)財物。因甲方或物業(yè)管理公司采取上述措施而導(dǎo)致乙方財物受損、價值下降等不利后果的，乙方特此放棄要求甲方或物業(yè)管理公司賠償?shù)臋?quán)利由乙方自行承擔(dān)?！韭蓭熣J(rèn)為業(yè)主或物業(yè)管理公司自行拍賣變賣租戶財物是違法的，該條規(guī)定的辦法只能是在情況緊急時采取，以犧牲較小利益為人民法院采取保全措施爭取時間】
第十四條 優(yōu)先購買權(quán)
甲方有權(quán)隨時向任何第三方轉(zhuǎn)讓商鋪，但應(yīng)當(dāng)事先書面通知乙方，乙方在同等條件下有權(quán)優(yōu)先購買該商鋪。乙方應(yīng)當(dāng)在收到該通知后三日內(nèi)做出答復(fù)；超過該期限乙方未答復(fù)的，視為乙方放棄該商鋪的優(yōu)先購買權(quán)。甲方轉(zhuǎn)讓商鋪后，乙方應(yīng)與新的商鋪所有人按照本合同的內(nèi)容簽訂新的租賃合同。沒有簽訂新的租賃合同的，按照法律規(guī)定，甲方在本合同中的權(quán)利和義務(wù)由新的商鋪所有人享有和承擔(dān)，乙方依然負(fù)有按照本合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式向甲方支付租金的義務(wù)。
第十五條 稅費
甲方負(fù)責(zé)房產(chǎn)稅、土地使用費及房屋租賃管理費。乙方負(fù)責(zé)經(jīng)營所引起的一切稅費。其他稅費甲、乙雙方按照中國法律各自承擔(dān)應(yīng)承擔(dān)的部分。
第十六條 提前解除
16.1本合同生效后，除本合同另有規(guī)定外，不得提前解除。
16.2乙方單方面終止合同的，甲方有權(quán)不返還乙方全部已付款項。乙方除應(yīng)補交免租期的租金外，還應(yīng)承擔(dān)下述違約責(zé)任：【律師提醒，該規(guī)定實際上時給予乙方解除合同權(quán)利，只是其要負(fù)一定違約責(zé)任】
16.2.1如乙方在本合同生效后六個月內(nèi)終止本合同的，乙方應(yīng)向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10％【律師建議，不要低于25％】的違約金或相當(dāng)于三個月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。
16.2.2如乙方在本合同生效六個月后要求終止本合同的，乙方應(yīng)補繳免租期租金，并向甲方支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10％【律師建議，不要低于25％】的違約金或相當(dāng)于三個月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。但乙方終止合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.3下述情況下，甲方有權(quán)解除本合同，本合同在甲方書面通知送達(dá)乙方之日起解除：
16.3.1乙方拖欠任何一項應(yīng)付甲方和物業(yè)管理公司的費用超過 三十 15日，因違反本款約定導(dǎo)致本合同解除的，乙方還應(yīng)同時承擔(dān)逾期滯納金。
16.3.2乙方未經(jīng)甲方和物業(yè)管理公司同意對所租房間或大廈其他部位進(jìn)行裝修、改建或其他破壞行為。
16.3.3乙方擅自經(jīng)營其他種類商品或變更租賃用途，經(jīng)甲方或物業(yè)管理公司通知后未在15日內(nèi)改正的。
16.3.4在經(jīng)營期間以任何借口擅自關(guān)門、停業(yè)、張貼非經(jīng)營性文字及其他任何不利于商場經(jīng)營、聲譽的行為，乙方應(yīng)支付甲方違約金人民幣兩萬元，甲方或物業(yè)管理公司通知后未在三日內(nèi)改正的。
16.3.4乙方違反商場經(jīng)營或物業(yè)管理規(guī)定給甲方造成損失或其他嚴(yán)重違反本合同或商場經(jīng)營或物業(yè)管理規(guī)定的。
16.3.6本合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。
16.4甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個月內(nèi)的，乙方應(yīng)向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10％的違約金或相當(dāng)于三個月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個月后的，乙方應(yīng)向甲方補繳免租期租金，并支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10％的違約金或相當(dāng)于三個月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。，但解除合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.5乙方單方面終止合同，或因乙方原因?qū)е潞贤獬?，甲方或物業(yè)管理公司可直接扣除乙方繳納的保證金折抵拖欠的租金、物業(yè)管理費、違約金等應(yīng)付款項。
16.6因甲方違約致使本合同解除的，甲方在扣除乙方應(yīng)付的租金、物業(yè)管理費、能源費等費用后，退還乙方已交付的保證金剩余部分（不計利息）。甲方還應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于三三個月租金的違約金。
16.7 乙方在經(jīng)營過程中，不得以任何借口擅自關(guān)門，停業(yè)。如未經(jīng)物業(yè)管理公司同意擅自關(guān)門的，所造成的后果由乙方全部承擔(dān)，并處罰款貳萬元人民幣。
第十七條 不可抗力
如由于地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)等自然災(zāi)害或其他人力不能預(yù)見或不可避免的社會事件等不可抗力原因?qū)е滤馍啼佋谧赓U期間內(nèi)不能正常使用，租期相應(yīng)順延，但如果商鋪已無法繼續(xù)使用，則本合同自動終止，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
第十八條 適用法律和爭議解決
18.1本合同的簽訂、履行、解釋、爭議解決等均適用中華人民共和國法律。
18.2甲、乙雙方因本合同而產(chǎn)生的爭議應(yīng)首先通過協(xié)商解決，不能協(xié)商解決的，任何一方均可按如下第____種方式解決：
18.2.1提請南寧仲裁委員會按該會仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均具有約束力。仲裁費用由敗訴方承擔(dān)。
18.2.2向商鋪所在地人民法院提訟。
第十八條通知
甲、乙雙方按照如下列明地址發(fā)送通知或其他文件：
甲方：乙方：
聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：
傳真：傳真：
地址：地址：
郵編：郵編：
任何一方若指定用其他地址或地址變更，須及時以書面形式通知另一方。本合同項下任何通知、文件以傳真發(fā)出的，發(fā)出日期視為收悉日；以專人手遞發(fā)出的，發(fā)至指定地址之日視為收悉日；以郵寄方式發(fā)出的，寄出后四日視為收悉日。無論乙方指定地址是否為商鋪，甲方或物業(yè)管理公司將任何通知、文件送至商鋪后也視為送達(dá)。通知、文件送達(dá)后，乙方商鋪人員應(yīng)當(dāng)立即簽收并給予書面回執(zhí)，如果乙方商鋪人員拒絕簽收，則甲方或物業(yè)管理公司可采取留置（無論是否商鋪是否有人）的方式送達(dá)，相應(yīng)的留置照片或錄像即可作為回執(zhí)。
第十九條 生效
本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力，且須符合物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理的相關(guān)制度及物業(yè)管理規(guī)定，自甲、乙雙方授權(quán)代表簽字并蓋章之日起生效。
甲方： 乙方：
關(guān)鍵詞:商業(yè)物業(yè)管理運營措施
目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問題
我國商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營大多缺乏對市場的深入調(diào)研,缺乏客觀的依據(jù),所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。
經(jīng)營理念和管理技術(shù)落后
商業(yè)物業(yè)里常有上百個所有權(quán)獨立的零售商,通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間,是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動等。由此無論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營理念和管理技術(shù)的落后,都會使商業(yè)物業(yè)形象受損,導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣,進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。
商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)
在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市具有一定代表性,2002年廣州市滯銷商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過10%的警戒線,商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性,另一方面也反映了重復(fù)建設(shè)、同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報,吸引了大批投資商進(jìn)入,但在投資和建設(shè)中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,不可避免地帶來了重復(fù)建設(shè)和空置率高的問題。
商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)
目前,大多數(shù)的開發(fā)商把眼光盯在了前期的開發(fā)上,地產(chǎn)公司通常會采取將開發(fā)好的商場直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實行的是物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理”體制。開發(fā)商重視的是商場有多少面積出售了,并沒考慮出售后整個商業(yè)物業(yè)的運營狀況。從運營穩(wěn)健的國內(nèi)外商業(yè)項目看,我們不難發(fā)現(xiàn),他們幾乎無一例外地采用出租的方式,也見不到分割成獨立商鋪出售的現(xiàn)象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現(xiàn)狀是:兩種資源沒有有機(jī)結(jié)合,地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項目。
商業(yè)經(jīng)營缺乏特色
目前大量的商業(yè)項目存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競爭力和協(xié)調(diào)性,開發(fā)商為了招商指標(biāo),不能全面考慮商戶的組合,為未來的經(jīng)營管理埋下了隱患。在經(jīng)營中,業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營理念,盲目建設(shè),目標(biāo)經(jīng)營市場不明確,缺乏商業(yè)的準(zhǔn)確定位,多數(shù)商場經(jīng)營沒有特色,給人“千店一面”的感覺,缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開盤時火爆,開業(yè)時冷清”的現(xiàn)象,商場給人以蕭條冷清的感覺,顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪,光顧的人不多,買東西的就更少了?？土髁坎煌?致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產(chǎn)生信任感,更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營運就可想而知了。
商業(yè)物業(yè)管理與運營困難的原因
主觀原因:缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來做,商業(yè)把它當(dāng)作商場來做。實際上它是一個綜合體,其運營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理服務(wù)的物業(yè)管理公司,除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)驗之外,還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經(jīng)驗。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細(xì)分方面的服務(wù),又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護(hù)和擴(kuò)大市場的影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運營對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性,在管理過程中出現(xiàn)一些問題是必不可免的。
行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達(dá)國家在近l5O年時間內(nèi),依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命,產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時間內(nèi),幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來難得機(jī)遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了的盲目仿效的現(xiàn)象。許多項目不看地點,靠追風(fēng)來指導(dǎo)建設(shè),如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會好,還會造成國家財產(chǎn)的浪費。更有一些投資者因資金不足,把為消費者購物等提供方便的必要現(xiàn)代化硬件設(shè)施滾梯、空調(diào)砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢,給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。
環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專賣店,城市居民向郊區(qū)延伸,消費觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入2000美元以上,居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右,衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步,一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流,建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。
發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運營的對策
樹立先進(jìn)的經(jīng)營管理理念
經(jīng)營性商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者,是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入。簡而言之,就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營管理上應(yīng)擁有一支專業(yè)隊伍,建立一套超前的經(jīng)營管理模式和理念。通過提供商業(yè)項目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務(wù),從而確保未來有效而持續(xù)的經(jīng)營管理。
提高物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)
物業(yè)管理是運用現(xiàn)代經(jīng)營的技術(shù)手段,按合同對物業(yè)進(jìn)行多功能、全方位管理和服務(wù),為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到服務(wù),以提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)和使用價值,創(chuàng)造一個良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個過程。要完成這一過程,一支高素質(zhì)的專業(yè)隊伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建設(shè)必須與這一管理特點相適應(yīng)。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外,還應(yīng)注意吸收下列人員:懂商務(wù)、會管理的經(jīng)營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當(dāng)高,特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進(jìn)的科學(xué)手段對商業(yè)樓宇進(jìn)行管理。當(dāng)然在引進(jìn)專業(yè)人才的同時,對原有的商業(yè)管理人員進(jìn)行不斷的培訓(xùn)也是十分重要的。只有把引進(jìn)人才和自我培養(yǎng)有機(jī)結(jié)合起來,物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)才會不斷提高。
利用制度規(guī)范市場秩序
任何企業(yè)都存在兩方面的制度:一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)關(guān)系,構(gòu)成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)形體,是企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的決定因素,有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟(jì)形體,就會產(chǎn)生什么類型的經(jīng)營機(jī)制;二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內(nèi)部各個部門、單位、個人的職責(zé)和聯(lián)系,構(gòu)成企業(yè)管理的組織形態(tài),對企業(yè)的經(jīng)營管理水平具有重大影響。現(xiàn)代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的原則是:產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開、管理科學(xué)。隨著進(jìn)場租戶租賃或合作時間的延續(xù),合同及其補充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復(fù)雜。所以,對商業(yè)物業(yè)的管理應(yīng)采用制度來明確各自的權(quán)利和義務(wù),用完善的制度來規(guī)范市場秩序。
科學(xué)設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式
商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅的先設(shè)計后銷售模式,而應(yīng)該先確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,再進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計,以最大限度地減少日后改造費用的成本,從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險。大連萬達(dá)提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式,即預(yù)先與世界500強企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議,得到其租賃項目的承諾后才進(jìn)入實質(zhì)開發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的:對于萬達(dá)集團(tuán)而言,與這種外資零售業(yè)巨頭結(jié)伴而行,可以加大投資開發(fā)購物廣場的知名度;另外,商業(yè)地產(chǎn)做到了強強聯(lián)手,通過各種品牌組合,產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢,有效地控制了經(jīng)營風(fēng)險,增強了業(yè)主的投資信心。此外在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時,重視物業(yè)管理的前期介入,對商業(yè)物業(yè)的定位、結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計給予合理建議。
實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對接
地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng),能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷售,因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點;成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經(jīng)營者提供了高素質(zhì)的人流量和消費力。在現(xiàn)代化商業(yè)模式中,商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產(chǎn)增值利潤,而是通過持續(xù)的經(jīng)營管理,提升商業(yè)空間的價值。因此,商業(yè)與地產(chǎn)的合理對接,才使雙方互利,使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。
準(zhǔn)確定位商業(yè)經(jīng)營方向
由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關(guān)系緊密,地產(chǎn)商開發(fā)地產(chǎn)時,定位是非常關(guān)鍵的,同質(zhì)化經(jīng)營只能帶來商業(yè)資源和社會資源的巨大浪費。比如社區(qū)底商的定位,其招商目標(biāo)主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場,只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位,才能在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。要做到準(zhǔn)確定位,一方面必須適應(yīng)市場的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發(fā),走適合自己的路線。市場細(xì)分是商業(yè)物業(yè)定位的前提,尤其是針對商業(yè)密集區(qū),要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利,就必須把市場細(xì)分、再細(xì)分。
主體經(jīng)營凸現(xiàn)特色
主題式商場可以按人群、功能進(jìn)行劃分,小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作,要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“?！?、做“精”,以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中,求得生存,站穩(wěn)腳跟,以獲更大的發(fā)展空間。
商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè),其項目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理是一個有機(jī)的整體,需要我們理性的思考,全盤規(guī)劃,逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營運走上正規(guī)發(fā)展渠道,使商業(yè)物業(yè)走向成熟。
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在邁入21世紀(jì)的今天,我國商品經(jīng)濟(jì)越來越活躍和豐富,物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的消費環(huán)節(jié),也越來越呈現(xiàn)其房地產(chǎn)市場的延續(xù)和補充作用。在現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)源地的英美等西方商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國家,物業(yè)管理服務(wù)的項目繁多,內(nèi)容非常廣泛,不僅包括了建設(shè)前后飛物業(yè)使用全過程,同時延展了物業(yè)功能布局和規(guī)劃、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、市場行情調(diào)研和預(yù)測、項目建設(shè)融資、物業(yè)的處分(物業(yè)租售,推廣)等。
隨著商品經(jīng)濟(jì)意識在國人頭腦中的深入,為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、搞活流通,甚至增加就業(yè)機(jī)會,我國各地涌現(xiàn)出了大批的零售商業(yè)網(wǎng)點、服務(wù)網(wǎng)點、商業(yè)樓字。而這類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點與過去的國營百貨商場有所不同,它們的產(chǎn)權(quán)是獨立與多元化并存的。對于物業(yè)管理從業(yè)人員來說,這些購物、休閑的消費性場所,服務(wù)的對象有業(yè)主、使用人、消費者等多重顧客,服務(wù)內(nèi)容也由簡單勞動密集性作業(yè),延展為以產(chǎn)權(quán)人經(jīng)營利潤最大化為目的的營運服務(wù)的商服物業(yè)管理。
商服物業(yè)管理就是為了適應(yīng)商服物業(yè)產(chǎn)權(quán)及顧客多元化,以經(jīng)營效益為導(dǎo)向的特定需求,為促進(jìn)商品交換而提供服務(wù)的一個新的物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域。
二、商服物業(yè)的分類
商服物業(yè)是指集合各種商業(yè)形式的建筑場所。商服物業(yè)的發(fā)展是商品經(jīng)濟(jì)繁榮的結(jié)果。隨著改革開放的深入,個人收入的兩極分化,市場產(chǎn)生了多樣化、差異化的消費需求;同時也隨著行業(yè)競爭,消費者行為的改變,零售商業(yè)服務(wù)業(yè)出現(xiàn)了多種形式共存的事實?；旧蟻碚f,零售商業(yè)務(wù)業(yè)的經(jīng)營方式可分為以下幾個商業(yè)形式:
1、百貨商店
百貨商店實際上就是以銷售日用商為主的規(guī)模較大的商品零售店鋪。商品明碼標(biāo)價、買賣自由,商家多以薄利多銷為主要經(jīng)營方法,是一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)
2、超市
超市是一種彈性自選,顧客可以根據(jù)自己的需要自選的商店。售貨人員較少、貨物開放式放置、定量包裝、明碼標(biāo)價、以電子計算機(jī)進(jìn)行結(jié)算,多數(shù)提供購貨手把車以方便顧客購買。
3、專賣店
專賣店是專門經(jīng)營一類或幾種有關(guān)聯(lián)的商品,或經(jīng)營某一品牌的品種齊全的商店。專賣店的消費特指性較強,銷售人員的相關(guān)知識也較為豐富,對特定消費群有一定的感召力。
4、連鎖店
連鎖店是由大集團(tuán)內(nèi)部分化或加盟產(chǎn)生出來的若干個小商店,這些小商店在具有一定自主經(jīng)營權(quán)的同時,統(tǒng)一服從于中心組織的品牌經(jīng)營等的管理。連鎖店具有一定的名牌效益,經(jīng)營項目可為商品,也可為某項休閑活動。
5.休閑場所
休閑場所主要以環(huán)境或氛圍為消費附加,以提供消費者舒適和快樂的感覺為經(jīng)營方法,經(jīng)營服務(wù)多為休息式娛樂性活動場地。
三、商服物業(yè)管理的前期操作
商服物業(yè)主要的功能體現(xiàn)在兩個方面:商業(yè)功能和休閑功能。商業(yè)功能是以一定范圍內(nèi)的顧客面作為服務(wù)對象,使消費者買到自己需要的商品,并且一次性地購足。同時商服物業(yè)應(yīng)當(dāng)在統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)上,形成并保持獨有的風(fēng)格,使物業(yè)空間布局、服務(wù)品質(zhì)、氛圍營造方面盡可能符合消費者的心理和生理的需求。
休閑功能是指商服物業(yè)不僅使消費者能購物,面且也必須設(shè)置娛樂、文化、健身等休閑場所,使消費者把商服物業(yè)看成現(xiàn)代信息的傳播地,感受到生活氣,息,是追趕生活步伐的一種方式。
物業(yè)管理從業(yè)人員在商服物業(yè)前期介人的過程中必須更多的從產(chǎn)權(quán)人今后經(jīng)營利潤最大化的角度上提供專業(yè)性意見,主要重點為:
1、規(guī)模
通常在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)介入時,物業(yè)本身的地點已定,可更改的可能性較小,但在商服物業(yè)所占的規(guī)模上仍然可以提供建議。
影響商服物業(yè)規(guī)模選擇的決定性因素是區(qū)域居民的總數(shù),物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將可以通過市場調(diào)研了解區(qū)域居民、流動消費等數(shù)字進(jìn)行分析。在消費圈人數(shù)較多的區(qū)域應(yīng)該可以選擇設(shè)定規(guī)模大,綜合功能較全面的商服物業(yè)。2、物業(yè)造形
商服物業(yè)的造形可按所處地理位置的不同情況和規(guī)模大小,功能的不同而進(jìn)行選擇。
在主要臨街點建造商服物業(yè),應(yīng)注意停車場及外廣場在前端,宜采用條型造形,使商服物業(yè)在相關(guān)服務(wù)設(shè)施后直線排開。而規(guī)模較大的商服物業(yè),應(yīng)采用四方型造型,停車場置于物業(yè),中心是大型休閑、聚會場所,頂層設(shè)娛樂觀光場所。如規(guī)模較小,則采用街道型造型,將大面積商鋪建于兩端,其它商鋪排成街道形狀。
3、主題形象
商服物業(yè)必須有自己鮮明的特色,也就是說要有自己的"主題"。商服物業(yè)的人流量和經(jīng)營業(yè)績,是與物業(yè)的知名度成正比的。相同地點、規(guī)模及造型的商服物業(yè)如能突出"主題",將極大提高自己的知名度。
因此,商服物業(yè)競爭的焦點已不僅是具體的實物商品,而是以品牌為核心的無形資產(chǎn)。物業(yè)管理在介入時可對周邊商服物業(yè)和消費水平、消費習(xí)慣等因素進(jìn)行調(diào)研和分析,確定"主題",以突出物業(yè)形象。
4、配套
在物業(yè)管理前期介入的常規(guī)項目中,對物業(yè)公共設(shè)施如供配電、空調(diào)、電梯、道路、給排水、建筑材料等配套,必須從使用者的角度提供專業(yè)的意見,而商服物業(yè)在配套上的重點將視經(jīng)營的需要而定,值得更為突出的是內(nèi)外的通路。
通路條件的好壞將是商服物業(yè)能否取得良好效益的關(guān)健所在,通路要求包括兩個方面:一是外部通路,二是內(nèi)部通路。
外部通路首先是公共交通,必須有公共的汽車、電車或地鐵停車站,以方便消費。其次是停車場,顧客開車消費已成一種普遍行為,同時,也為方便購物的攜帶,停車場的建造應(yīng)在商服物業(yè)消費場所3-5分鐘步行時間內(nèi),要有足夠的停車位以供使用。再次是進(jìn)貨車輛停放和補貨場所,以保證商品流通的暢通。
商服物業(yè)的功能不僅僅是購物,也是運動、娛樂等休閑需求。在內(nèi)部通路的設(shè)計時應(yīng)考慮消費者行走的舒適和安全,顧客通道與進(jìn)出通道要分隔開,即使在超市,顧客通道寬度也應(yīng)超過1.2米。
5、門面、店面設(shè)計
商服物業(yè)是以經(jīng)營為目的的,門面無疑就像人的臉面一樣非常重要。門面的設(shè)計既要滿足精神上的美感要求,又要符合物質(zhì)上的使用要求,以及環(huán)境和諧及人的行為要求。同時,還要使物業(yè)內(nèi)間具有一定的秘密性飛制約性、圍護(hù)性,以激發(fā)顧客的參與意識。另外還應(yīng)注意人流量,流通順暢性,疏散方便與安全性及氣候的影響。
商服物業(yè)內(nèi)部各商鋪既是獨立的個體,又是物業(yè)整體的組成部分。因而在前期操作中要對各商鋪單位店面的造形飛入口、照明飛廚窗招牌與文字材質(zhì)、裝飾,甚至內(nèi)外地面與規(guī)劃也應(yīng)進(jìn)行通盤考慮,使其既通過形象、個性、展示來提高消費者精神需要,又維持了商服物業(yè)的整體形象。
四、管理與營運
商服物業(yè)的管理過程不僅需要傳統(tǒng)物業(yè)管理的保安飛保潔、維修等被動的服務(wù)項目,根據(jù)商服物業(yè)的特定需求,更多的是為整體物業(yè)中的使用者的經(jīng)營活動提供主動服務(wù),使產(chǎn)權(quán)人、使用者等各類顧客的利益最大化,其中工作的重點是:
1、商戶的組合
商服物業(yè)是各種商業(yè)形式和服務(wù)設(shè)施集合,通常包括零售商店、餐飲店廣場、休閑、娛樂場所等,其中各種類型的商店或超市占主導(dǎo)地位。
對于規(guī)模較小,在5000平方米以下的商服物業(yè)來說,主要是以食品、雜貨及一個主題商場等商業(yè)形式出現(xiàn)的,以滿足日常消費為主;而面積在10000-30000平方米左右的中型商服物業(yè),將主要在一個主題下,以個人服務(wù)、家庭設(shè)施、生活用具、服裝、裝飾品和文化娛樂設(shè)施等商業(yè)形式出現(xiàn),以服務(wù)顧客多層次、多元化的需求為主；對于組30000平方米以上的大型商服物業(yè),管理者更是要提供全方位的綜合服務(wù)。
同時在商戶組合上,除了考慮商業(yè)形式外,還必須考慮各類商戶所占面積,一般來說,商服物業(yè)面積50%將租售予商業(yè)生命周期長,同時具有一定品牌,對消費群有長期感召力的商戶,以突出和維持物業(yè)的,知名度和顧客的忠誠度。30%左右的面積租售予商業(yè)生命周期較長,有穩(wěn)定銷售業(yè)績的商戶,剩下其中20%毛的面積租售予商業(yè)周期短,但較時尚的商戶,雖然可能商戶變更較快,但租售收入較高,同時也使物業(yè)經(jīng)營項目時尚化。
2、租金
租約是商服物業(yè)管理對店鋪經(jīng)營者施以管理的主要內(nèi)容。租金即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人獲取經(jīng)營權(quán)的主要經(jīng)濟(jì)投資。
在操作中,租金的數(shù)額是根據(jù)店鋪的占地面積、店鋪的商業(yè)特征和店鋪所處位置來確定的。一般的做法是先按店鋪的單位面積,確定物業(yè)承租者的最低租金數(shù)額,作為標(biāo)準(zhǔn)起點線,亦即這個數(shù)額是承租人必須支付的最低租金限額。無論承租者在經(jīng)營銷售中的狀況如何,這個標(biāo)準(zhǔn)租金都必須交納。當(dāng)承租人的店鋪經(jīng)營銷售額達(dá)到并超過規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)后,除了應(yīng)交納最低限額的租金外,承租人還應(yīng)當(dāng)按照實際營業(yè)銷售額的一定比例交納比例租金。
3、營業(yè)時間
營業(yè)時間的統(tǒng)一規(guī)定是塑造和維護(hù)商服物業(yè)良好形象的重要內(nèi)容。許多商服物業(yè)管理把營業(yè)時間的規(guī)定納入到租約的范圍內(nèi)。
商服物業(yè)的開張之日,是形象塑造的第一步,所有的店鋪更應(yīng)該在這一天統(tǒng)一.營業(yè),以吸引顧客的注意力,給顧客商品豐富感覺,為商服物業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。商服物業(yè)管理對店鋪平時的營業(yè)時間和休息時間,也應(yīng)有嚴(yán)格統(tǒng)一的規(guī)定。否則,如果各店鋪的營業(yè)時間不能整齊劃一,會令顧客失望,也會給人一種凄冷衰敗的印象。
4、商戶商品的陳列
商服物業(yè)各商鋪產(chǎn)權(quán)多元化,但物業(yè)本身有一定的整體性。在前期的操作上雖對店面進(jìn)行了規(guī)劃,但在運作期各商家的商品陳列也需進(jìn)行管理,以保持整體的內(nèi)在聯(lián)系,形成系統(tǒng)相互促進(jìn),方便消費。
在商品陳列管理中,應(yīng)注意商品標(biāo)題,突出物業(yè)整體形象,使顧客了解性能;陳列柜應(yīng)巧妙利用空間,不占用太多商店面積,各商戶間的通道充分保留,保證顧客購買通路;各商戶商品陳列高度不影響相鄰商戶和整體視線等。總之,陳列的商品得當(dāng),既方便顧客消費又可以達(dá)到廣告宣傳的目的,塑造良好的商店形象。
5、整體推廣商服物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一的整體公關(guān)宣傳活動和統(tǒng)一的形象策略,因公關(guān)、宣傳活動而產(chǎn)生的資金技入由各店鋪按一定的標(biāo)準(zhǔn)分擔(dān)。在商服物業(yè)管理剛建成投入使用的時候,商服物業(yè)在管理、營運過程中就必須迅速樹立自己的商業(yè)形象,有利于物業(yè)的租售。
對各商家來說,統(tǒng)一的整體推廣活動,能為店鋪的經(jīng)營帶來聲勢浩大的宣傳效益,而推廣費用開支又能降低到最低的水平,節(jié)費了人力技人、時間投入,為商服物業(yè)其它工作的順利開展奠定了基礎(chǔ)。
五、商服物業(yè)的商業(yè)生命維系重點
商業(yè)生命是商服物業(yè)整體的信任度、美譽度和知名度三者和諧的統(tǒng)一。沒有信任度、美譽度、知名度,商服物業(yè)將沒有了人流量,沒有了人流量,經(jīng)營業(yè)績也隨之消失,沒有經(jīng)營的商服物業(yè)也將不能生存。因而,成功的商服物業(yè)管理不只是要去創(chuàng)造,更重要的是要去維系商業(yè)形象、商業(yè)生命,其中工作有:
1、CIS操作
當(dāng)今商品經(jīng)濟(jì)競爭的焦點已經(jīng)不僅是具體的實物商品,而且是以品牌為核心的無形資產(chǎn),商服物業(yè)的無形資產(chǎn)和品牌,也就是物業(yè)給予公眾的整體形象。上世紀(jì)90年代初導(dǎo)人我國企業(yè)界的CI理論,經(jīng)過近10年的實踐表明,它在市場營銷及公共關(guān)系的建設(shè)上有非常直接的作用,運用這一工具去占領(lǐng)市場是卓有成效的。
對于客戶而言,物業(yè)整體形象--品牌的存在代表了市場對物業(yè)的認(rèn)同,它給客戶信心,讓客戶在對相類似的產(chǎn)品進(jìn)行比較時有更直觀的判斷標(biāo)準(zhǔn)。品牌不僅是知名度,它還代表了品牌美譽度、品牌忠誠度和品牌聯(lián)想,因此它更多的是體現(xiàn)物業(yè)整體與客戶的關(guān)系。
2、公關(guān)活動
公關(guān)活動是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家在營銷活動中逐漸發(fā)展起來的一種推廣方式。在商服物業(yè)推廣中,我們可以把公關(guān)活動定義為“商服物業(yè)在公眾中樹立良好的形象,擴(kuò)大知名度,從而促進(jìn)商品銷售的一種活動”。
商服物業(yè)公關(guān)活動對象有:商場員工、消費者、社區(qū)、供貨單位、政府及其有關(guān)部門、新聞部門、社會活動團(tuán)體等。
商服物業(yè)的公關(guān)活動涉及各種對象,對不同的對象應(yīng)該采取不同的公關(guān)活動方式。商服物業(yè)與消費者公關(guān)活動具體的工作內(nèi)容有:幫助消費者充分了解商場的宗旨、政策、商品信息和服務(wù)方式;廣泛收集消費者意見,向有關(guān)部門反映,以便及時改進(jìn),避免重犯錯誤;爭取消費者的信任與好感,與消費者建立廣泛和經(jīng)常的聯(lián)系。從而促成顧客形成對商場及其商品的良好印象,在消費者中建立商場的聲譽。
商服物業(yè)與新聞部門的具體工作的內(nèi)容是:熟悉新聞工作的特點,為報道本企業(yè)新聞提供有利的條件;按新聞部門的要求..撰寫新聞稿件;通有重要活動,邀請記者參..加,提供真實的新聞素材;和編輯、記者建..立私人友誼,保持經(jīng)常的聯(lián)系,加強信息溝通,爭取對物業(yè)有利的社會輿論。
六、結(jié)論
關(guān)鍵詞：奧特萊斯 運作模式 趨勢
從筆者在上海近五年的奧特萊斯從業(yè)經(jīng)驗來看，未來這種定位于庫存商品的品牌直銷購物中心-奧特萊斯將大行其道，成為不可或缺的重要補充業(yè)態(tài)。因為這種定位于“名牌+低價”的零售業(yè)態(tài)不僅深受供應(yīng)商和消費者歡迎，同時對于一些舊商業(yè)地產(chǎn)也具有很強的整合能力。這種零售業(yè)態(tài)通過國內(nèi)10年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一些具有代表意義的運作模式，對這些運作模式的總結(jié)有利于我們更清晰的把握奧特萊斯未來發(fā)展脈搏。
一、我國奧特萊斯運作模式分類
（一）奧特萊斯物業(yè)型態(tài)模式分類
1、莊園式奧特萊斯商場
莊園式奧特萊斯主要源自美國，帶有濃郁的美洲田園文化。國內(nèi)典型代表是上海青浦奧特萊斯品牌直銷廣場，上海南匯區(qū)的狐貍城。這種模式的奧特萊斯一般擁有清新的空氣、便捷的交通、坐落于風(fēng)景區(qū)附近，常常和旅游項目結(jié)合在一起。兩至三層的小洋樓、一般配有步行街、每個品牌均有獨立的廳房，同時配有餐飲、娛樂、休閑等功能性配套業(yè)態(tài)。這種類型的奧特萊斯優(yōu)勢在于都市假日休閑與購物相結(jié)合，每個品牌展示和售賣相對獨立；劣勢在于對資金要求較高、顧客購物受天氣或氣候狀況影響。
2、城堡式奧特萊斯商場
城堡式奧特萊斯主要源自歐洲，帶有濃郁的歐洲貴族城堡文化。國內(nèi)典型代表是上海楓涇的FOXTOWN，這是由瑞士最具代表性的奧特萊斯運營商投資興建的，整個物業(yè)就是一個大城堡，合計四層，在城堡內(nèi)設(shè)有一個個品牌專廳，一些國際運動品牌，比如NIKE、NEWBALANCE等擁有1000平米以上的工廠折扣店。在城堡內(nèi)配有餐飲、茶座等功能型配套。這種類型的奧特萊斯其優(yōu)勢在于購物環(huán)境敞亮、消費者在購物時不受天氣和氣溫的影響；其劣勢在于對資金要求較高、投資回報期較長。
3、大賣場式奧特萊斯商場
大賣場式奧特萊斯是借鑒家居、大型超市的建筑型態(tài)，結(jié)合節(jié)約投資成本的理念而產(chǎn)生。國內(nèi)典型代表是北京燕莎奧特萊斯第一期店、上海金沙江路澳特來折扣商場，其特點就是舊倉庫、廠房改建或本身就設(shè)計成類似于麥德龍等大型倉儲超市的模式，賣場頂部不做天花吊頂、消防、空調(diào)風(fēng)管作頂，以達(dá)到節(jié)省投資成本的目的，還原OUTLET店的原始本質(zhì)。這種類型的奧特萊斯其優(yōu)勢在于成本投入較小、節(jié)省不必要的開支，其劣勢在于物業(yè)條件或購物環(huán)境相對較差。
4、百貨式奧特萊斯商場
百貨式奧特萊斯主要源自百貨商場的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，一些老的百貨店在市場競爭過程中主動向奧特萊斯轉(zhuǎn)型，以及有一些原先規(guī)劃運作百貨商場的物業(yè)改做奧特萊斯業(yè)態(tài)。這種模式的典型代表就是上海飛洲國際狐貍城，其特點就是百貨的烙印比較強，規(guī)劃運營的諸多方面延用百貨的思路，只不過在貨品方面以庫存為主。
總結(jié)：以上這四種模式無所謂好壞，只要針對自身特點，制定合適策略，精心運營均可運作成功。
（二）奧特萊斯合作模式分類
1、聯(lián)營模式
奧特萊斯聯(lián)營模式借鑒的是百貨核心合作模式，這種模式采用統(tǒng)一收銀方式，奧特萊斯商場按照合作扣率比例收取銷售提成，扣除銷售提成及必要費用后余款按合同約定日期返還廠商，合作雙方簽訂的是聯(lián)營合同。這種模式在大賣場式奧特萊斯以及百貨式奧特萊斯運用比較普遍。其優(yōu)勢在于便于奧特萊斯商場迅速匯集大量現(xiàn)金流，合作雙方風(fēng)險共擔(dān)。其劣勢是運營管理壓力比較大，運營成本也比較高。
2、租賃模式
奧特萊斯租賃模式借鑒的是SHOPPINGMALL購物中心操作模式，將一個個店鋪租賃給品牌廠商，以收取租金的方式獲得營業(yè)收入。這種模式在莊園式奧特萊斯以及城堡式奧特萊斯運用比較普遍。其優(yōu)勢在于一旦招商成功，后期運營成本以及運營管理壓力不大；其劣勢在于商場前期運作資金壓力比較大，投資回收期比較長，對廠商的管理和控制力不強。
3、自營模式
奧特萊斯自營模式一般屬于輔質(zhì)的模式。很多奧特萊斯商場在開業(yè)招商初期為降低招商難度會采買一些國際大牌服裝作為標(biāo)桿性品牌，以此吸引中高檔品牌的入駐。奧特萊斯商場往往也會自行或買斷一些品牌的庫存商品，一般所采買的商品要么用于補充招商品牌空缺，要么是預(yù)期毛利較高的庫存商品。這種模式的優(yōu)勢在于擁有自主定價權(quán)以及靈活的調(diào)動能力，是填補空缺以及制造促銷熱點的佳品。其劣勢是對商場業(yè)務(wù)買手眼光要求較高，管理事務(wù)繁瑣。目前在國內(nèi)這種模式所占比重很小，而在美國著名連鎖折扣店塔吉特自營商品比重卻相對比較高。
4、托管模式
奧特萊斯托管模式也是屬于輔質(zhì)的模式。是由于奧特萊斯商場主要目標(biāo)合作商戶是品牌廠商，而很多廠商是在外地，這些品牌廠商主要工作重心放在發(fā)展商和百貨業(yè)務(wù)，無暇分身管理外地折扣店鋪，所以會委托奧特萊斯商場管理。其托管的范圍包括人員、貨品、定價、促銷等。廠商一般只負(fù)責(zé)提供貨品以及進(jìn)價，其余由商場進(jìn)行管理操作。這種模式的優(yōu)勢在于商場擁有一定的自主定價權(quán)以及靈活的調(diào)動能力，可以根據(jù)商場的實際情況進(jìn)行銷售管理；其劣勢在于帳務(wù)處理相對比較繁瑣，對商場的單品管理要求比較高。目前這種模式在奧特萊斯商場中所占比重更小，基本屬于零星操作。
總結(jié)：以上四種合作模式各有千秋，每一種模式均有其優(yōu)勢和劣勢。一般來說這幾種模式都可以根據(jù)奧特萊斯商場自身的情況去同時設(shè)立或選擇其中一兩種模式進(jìn)行操作。比如上海青浦奧特萊斯既有租賃模式又有聯(lián)營模式。上海大華路澳特來商場90%以上為聯(lián)營模式，兼有租賃、自營、托管模式。
二、我國奧特萊斯未來發(fā)展規(guī)律和趨勢展望
對照國外奧特萊斯發(fā)展?fàn)顩r，總結(jié)國內(nèi)運作成功的奧特萊斯商場的特點，結(jié)合顧客消費心理和品牌商的市場運作，從中不難發(fā)現(xiàn)我國奧特萊斯未來發(fā)展的規(guī)律和趨勢。
（一）奧特萊斯的連鎖發(fā)展是大勢所趨
連鎖是商業(yè)發(fā)展的必然趨勢。從歐美的發(fā)展經(jīng)驗以及國內(nèi)的實際操作來看，未來奧特萊斯也必然和百貨一樣發(fā)展連鎖。美國PRIME OUTLETS截至2010年12月發(fā)展了200余家連鎖店。國內(nèi)上海富克斯連鎖在上海、山東等地也發(fā)展了四家大型連鎖折扣店。從某種意義上來講，奧特萊斯發(fā)展連鎖要比百貨發(fā)展相對更容易。因為奧特萊斯運作的成本和對地理位置以及物業(yè)條件相比百貨而言要求要低，同時奧特萊斯的合作廠商更多的是一手廠商，相對而言，品牌的移植復(fù)制比百貨更為容易。
（二）奧特萊斯的功能性配套必不可少
目前東部發(fā)達(dá)地區(qū)顧客消費理念已經(jīng)逐步從“購物休閑”向“休閑購物”進(jìn)行轉(zhuǎn)變，也就是說顧客在選擇購物商場時將越來越注重商場的功能配套，包括餐飲、娛樂、休閑、購物等一站式服務(wù)。百貨商場周邊的功能配套一般相對比較齊全，而奧特萊斯商場由于地理位置不像百貨商場那么優(yōu)越，所以功能配套顯得更為重要，最低要求是必須配套與客層消費能力吻合的快餐類餐飲。從上海金沙江路澳特來的經(jīng)驗來看，由于功能配套的缺乏，直接影響30%以上的銷售額。
（三）各品牌商將逐步建立奧特萊斯店標(biāo)準(zhǔn)
目前很多服裝品牌均有百貨店運作標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)范圍包括形象識別系統(tǒng)、道具裝修標(biāo)準(zhǔn)、陳列標(biāo)準(zhǔn)、員工績效考核標(biāo)準(zhǔn)、貨品配置標(biāo)準(zhǔn)等等。而對于奧特萊斯折扣店很多品牌還沒有形成針對性的標(biāo)準(zhǔn)，在很多方面還是參照百貨的標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行，這樣使得奧特萊斯折扣店受到品牌自身的一些政策束縛還沒有將銷售潛力釋放出來。一些國際性品牌比如NIKE、ESPRIT均有針對工廠折扣店的獨特的標(biāo)準(zhǔn)。NIKE的工廠折扣店一般營業(yè)面積800平米以上，道具采用的是經(jīng)久耐用、可反復(fù)拼裝拆卸使用的鋼架道具，鞋區(qū)陳列方式采用的是倉儲式開架陳列。ESPRIT折扣店主體貨架均采用不銹鋼簡潔貨架，陳列方式90%以上采用密集側(cè)掛，促銷采用一件5折、二件4折這種鼓勵大量購買的方式進(jìn)行促銷，每個折扣店的整體風(fēng)格都是統(tǒng)一的，且明顯區(qū)別于正價店。而國內(nèi)外一些品牌在折扣店標(biāo)準(zhǔn)方面也在不斷嘗試和建立，比如運動品牌茵寶在2007年10月在上海澳特來折扣商場開出了中國大陸第一家工廠折扣店，并成為后期品牌發(fā)展折扣店的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；國內(nèi)男裝品牌九牧王也在上海開設(shè)折扣店，但是目前無論從裝修風(fēng)格、陳列還是績效考核均采用百貨模式，從而限制了折扣店的銷售潛力，九牧王上海分公司也正在探索總結(jié)折扣店的標(biāo)準(zhǔn)模式，相信在不久的將來應(yīng)該會有針對折扣店的標(biāo)準(zhǔn)出臺。
（四）奧特萊斯業(yè)態(tài)的市場份額將逐步擴(kuò)大
隨著各地的奧特萊斯店的興起，許多奧特萊斯店已經(jīng)培養(yǎng)了大批的忠實顧客，這些消費者一旦認(rèn)可了奧特萊斯消費模式，很容易形成比較忠實的購物習(xí)慣。這將從本質(zhì)上刺激和提高奧特萊斯業(yè)態(tài)的市場份額。上海百聯(lián)在2006年開業(yè)八個月銷售額即超過3億元。今年4月10開業(yè)的北京活力東方奧特萊斯購物廣場創(chuàng)造了兩周銷售額過億的奇跡。伴隨著奧特萊斯連鎖的發(fā)展，未來奧特萊斯業(yè)態(tài)的市場份額將迅速擴(kuò)大。
（五）奧特萊斯商場將不斷提升購物環(huán)境
消費者對購物環(huán)境的追求是市場必然趨勢，百貨店的整體購物環(huán)境提升在近幾年是有目共睹。綜觀青浦奧特萊斯、北京燕莎奧特萊斯新館、活力東方奧特萊斯的購物環(huán)境，可以發(fā)現(xiàn)奧特萊斯商場也在不停的提升購物環(huán)境以適應(yīng)消費者的口味。但奧特萊斯購物環(huán)境的提升不是以奢華為目標(biāo)，畢竟奧特萊斯有低成本運作的要求。奧特萊斯購物環(huán)境的建設(shè)可以考慮整潔、清潔和細(xì)節(jié)，構(gòu)建具有特色的購物環(huán)境。因此研究總結(jié)適合奧特萊斯的一些低成本、實用的裝修裝飾材料是購物環(huán)境建設(shè)的很重要方面，比如在道具裝修上多采用輕鋼龍骨背墻、不銹鋼貨架或可重復(fù)使用的鐵架等。
（六）奧特萊斯將帶動郊區(qū)以及城區(qū)舊有商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展
奧特萊斯業(yè)態(tài)在城市近郊的成功運營給郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展注入了強大的動力。由于百貨商場對于地理位置要求很高，很多郊區(qū)位置的商業(yè)地產(chǎn)百貨商場均不會考慮。而奧特萊斯對于地理位置不像百貨那么苛刻，所以很多地產(chǎn)商在郊區(qū)造城運動中，都將奧特萊斯作為主力業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃引進(jìn)。同時在城市中有一些舊有商業(yè)地產(chǎn)其物業(yè)條件（比如停車場的限制以及物業(yè)層高、格局的限制）要改造成百貨商場難度很大，但是定位于面向社區(qū)的折扣店還是有其生存空間。典型案例就是上海金沙江路華聯(lián)商廈由百貨商場成功轉(zhuǎn)型為面向周邊社區(qū)的折扣店，通過1年多時間扭虧為贏。因此奧特萊斯運營商在發(fā)展連鎖過程中具有很強的整合商業(yè)地產(chǎn)的能力，這將直接帶動郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)以及城區(qū)舊有商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]王建.中國奧特萊斯經(jīng)營現(xiàn)狀分析與對策.企業(yè)活力.2010-08-09
一、工作中取得的收獲主要有：
1、在商場開業(yè)前夕,跟進(jìn)商場開荒工作,并初步熟悉商場物業(yè)管理基本知識.努力為商場開業(yè)做前期工作.
2、配合辦公室其他同事開展日常工作、后勤服務(wù)和衛(wèi)生、紀(jì)律方面的檢查工作，并實行每日跟進(jìn)商場,辦公室等衛(wèi)生情況.進(jìn)行考核與監(jiān)督.
3、在上級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下,負(fù)責(zé)跟進(jìn)商場開業(yè)后每個活動工作.令活動順利完成.
4、與同事們共同努力完成了每個活動舉辦前期的布置
5、根據(jù)上級領(lǐng)導(dǎo)給予策劃工作,努力完成上級領(lǐng)導(dǎo)的計劃內(nèi)容
二、工作中存在的不足
當(dāng)然我還有很多不足，處理問題的經(jīng)驗方面有待提高，團(tuán)隊協(xié)作能力也需要進(jìn)一步增強，需要不斷繼續(xù)學(xué)習(xí)以提高自己各項能力。綜合看來我覺得自己還有以下的缺點和不足：
1、缺乏基本的辦公室工作知識，在開展具體工作中，常常表現(xiàn)生澀，甚至有時還覺得不知所措
2、對各部門的工作情況缺乏全面具體的了解，從而影響到相關(guān)工作的進(jìn)行
3、對管理商場物業(yè)還不夠成熟,這直接影響工作效果
4、工作細(xì)心度不夠，經(jīng)常在小問題上出現(xiàn)錯漏
5、辦事效率不夠快，對領(lǐng)導(dǎo)的意圖領(lǐng)會不夠到位等
三、堅持管理、服務(wù)與效能相統(tǒng)一原則
營運部不斷健全管理職能，完善服務(wù)體系，現(xiàn)場管理成效斐然。為了能及時、準(zhǔn)確有效地解決處理好營業(yè)現(xiàn)場的各類問題。在走動中去發(fā)現(xiàn)問題，在走動中去尋找問題。通過及時的現(xiàn)場觀察，去掌握工作中存在的問題和不足，從而去制定相應(yīng)的改進(jìn)提高方案并能做到及時向上級部門進(jìn)行信息反饋。對營業(yè)現(xiàn)場發(fā)生的各類違規(guī)現(xiàn)象和糾紛立即給予制止和糾正，避免矛盾的激化和不良后果的產(chǎn)生。堅持深入一線的現(xiàn)場走動式管理，使管理工作更具針對性和時效性。
四、加強企業(yè)精神文明建設(shè)，努力提高服務(wù)水平。
1、針對商場新開業(yè)，新員工大批增加的情況，為保證服務(wù)質(zhì)量:
2、對員工強化進(jìn)行服務(wù)規(guī)范教育，從營業(yè)員的站姿站規(guī),樹立良好的服務(wù)形象，提高服務(wù)質(zhì)量，努力扭轉(zhuǎn)因新工迅速增加而導(dǎo)致服務(wù)規(guī)范不到位的現(xiàn)象
3、弘揚傳統(tǒng)，助人為樂。廣大員工發(fā)揚顧客至上的精神，給顧客一個舒適的購物環(huán)境
一.工作中取得的收獲主要有：
商場開業(yè)前夕,跟進(jìn)商場開荒工作,并初步熟悉商場物業(yè)管理基本知識.努力為商場開業(yè)做前期工作.
并實行每日跟進(jìn)商場,配合辦公室其他同事開展日常工作、后勤服務(wù)和衛(wèi)生、紀(jì)律方面的檢查工作。辦公室等衛(wèi)生情況.進(jìn)行考核與監(jiān)督.
上級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下,負(fù)責(zé)跟進(jìn)商場開業(yè)后每個活動工作.令活動順利完成.
與同事們共同努力完成了每個活動舉辦前期的安排
根據(jù)上級領(lǐng)導(dǎo)給予謀劃工作,努力完成上級領(lǐng)導(dǎo)的計劃內(nèi)容
二.工作中存在缺乏當(dāng)然我還有很多缺乏。團(tuán)隊協(xié)作能力也需要進(jìn)一步增強，需要不時繼續(xù)學(xué)習(xí)以提高自己各項能力。綜合看來我覺得自己還有以下的缺點和不足：
開展具體工作中，經(jīng)常表示生澀，甚至有時還覺得不知所措，缺乏基本的辦公室工作知識。
從而影響到相關(guān)工作的進(jìn)行對各部門的工作情況缺乏全面具體的解。
對管理商場物業(yè)還不夠成熟,這直接影響工作效果
經(jīng)常在小問題上出現(xiàn)錯漏工作細(xì)心度不夠。
對領(lǐng)導(dǎo)的意圖領(lǐng)會不夠到位等辦事效率不夠快。
三.堅持管理、服務(wù)與效能相統(tǒng)一原則:
完善服務(wù)體系，營運部不時健全管理職能。現(xiàn)場管理效果斐然。為了能及時、準(zhǔn)確有效地解決處置好營業(yè)現(xiàn)場的各類問題。走動中去發(fā)現(xiàn)問題，走動中去尋找問題。通過及時的現(xiàn)場觀察，去掌握工作中存在問題和不足，從而去制定相應(yīng)的改進(jìn)提高方案并能做到及時向上級部門進(jìn)行信息反饋。對營業(yè)現(xiàn)場發(fā)生的各類違規(guī)現(xiàn)象和糾紛立即給予制止和糾正，防止矛盾的激化和不良后果的發(fā)生。堅持深入一線的現(xiàn)場走動式管理，使管理工作更具針對性和時效性。
四,加強企業(yè)精神文明建設(shè)。
新員工大批增加的情況，為保證服務(wù)質(zhì)量,針對商場新開業(yè)。:
從營業(yè)員的站姿站規(guī),對員工強化進(jìn)行服務(wù)規(guī)范教育。樹立良好的服務(wù)形象，提高服務(wù)質(zhì)量，努力扭轉(zhuǎn)因新工迅速增加而導(dǎo)致服務(wù)規(guī)范不到位的現(xiàn)象
助人為樂。廣大員工發(fā)揚顧客至上的精神，給顧客一個舒適的購物環(huán)境弘揚保守。
百貨店的具體經(jīng)營形式，以是否轉(zhuǎn)移和何時轉(zhuǎn)移商品所有權(quán)為標(biāo)志，分為自營、聯(lián)營、出租柜臺和代銷4個類別，它是零售業(yè)盈利模式的內(nèi)在形態(tài)。
百貨店自營，是指百貨店買斷制造商或商的產(chǎn)品，在自己的店鋪進(jìn)行零售，傳統(tǒng)的自營費用自己承擔(dān)，利潤歸自己所有。
百貨店聯(lián)營，是指百貨店與制造商或商之間，按照合同約定各自獨立經(jīng)營。銷售前，零售商一般不取得商品所有權(quán)；商品售出后，所有權(quán)同時完成向零售商和顧客的轉(zhuǎn)移。零售商為制造商或商提供經(jīng)營場地、相應(yīng)的綜合管理促銷、店面、衛(wèi)生、安全、環(huán)境等，監(jiān)督進(jìn)店的商品，制造商或商向零售商繳納聯(lián)營扣點或轉(zhuǎn)讓購銷差價。
出租，意為出租柜臺或鋪面，并收取一定租金或者報酬的行為。
代銷，是指百貨店接受制造商或商的委托，在自己的店鋪為其零售商品收取一定費，但百貨店不負(fù)責(zé)商品本身的盈虧。
在以上4種方式中，聯(lián)營模式可謂是異軍突起。從上世紀(jì)90年代開始，隨著市場競爭越來越激烈，越來越多的百貨店從傳統(tǒng)自營模式轉(zhuǎn)向由品牌商控制進(jìn)、銷、存過程的“品牌聯(lián)營”模式。
聯(lián)營優(yōu)點顯而易見，表現(xiàn)為降低財務(wù)費用、降低勞動力成本、沒有過期過季商品“去庫存化”壓力，企業(yè)抵御市場風(fēng)險的能力大為增強。但是，聯(lián)營模式也存在以下劣勢：因為依據(jù)合同獲得約定的返點，造成利潤低于自營模式；且不易形成自己的經(jīng)營團(tuán)隊。業(yè)內(nèi)人士幾乎一致認(rèn)為，聯(lián)營模式是一把雙刃劍，但時至今日，這種模式已經(jīng)成為我國百貨業(yè)態(tài)的主流盈利模式，大約占到百貨店總銷售額的80%-90%。為何該模式在國內(nèi)能大行其道呢？對此筆者認(rèn)為，這主要是基于內(nèi)地百貨店的自身稟賦和市場環(huán)境。
首先，資金的約束。隨著連鎖超市、網(wǎng)購的興起，百貨店在快速消費品市場上幾乎沒有優(yōu)勢，這就導(dǎo)致資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)時間增長，如果再采用自營模式，占用資金量就更大，財務(wù)成本也必然成為企業(yè)的巨大負(fù)擔(dān)。隨著市場競爭的加劇，品牌之間、商家之間的促銷大戰(zhàn)層出不窮，從而導(dǎo)致企業(yè)的管理費用提升。作為一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，百貨店如果完全依靠自有資金和負(fù)債進(jìn)行經(jīng)營，不僅壓力巨大，而且發(fā)展速度也會受到制約。
其次，經(jīng)營人才的壓力。大品牌的運作和普通商品不同，大到品牌維護(hù)、小到店面設(shè)置都有專業(yè)化的要求，支撐這一復(fù)雜體系的是一只高端專業(yè)的運行團(tuán)隊。目前，由于體制問題，國資百貨店尚無力構(gòu)建一只這樣的團(tuán)隊，實施聯(lián)營則可以規(guī)避這方面的問題。
第三，百貨店特有的優(yōu)勢。老牌百貨店的物業(yè)往往是自有物業(yè)，沒有租金壓力，如何盤活物業(yè)資產(chǎn)就成為經(jīng)營中的一個重大課題。在經(jīng)營實踐中也有這樣的案例，一些百貨店已經(jīng)完全蛻化為房東，只是收取商業(yè)物業(yè)的租金，自身不再從事商品銷售。這種模式固然簡單，但是從某種程度上講也是將自身的商譽廉價地轉(zhuǎn)讓給了他人。與之相比聯(lián)營模式則是物業(yè)租賃模式的升級版。因經(jīng)營時間長，具有一定的社會美譽度，經(jīng)營地點又位于鬧市區(qū)。同時經(jīng)過多年的市場歷練，百貨店的品牌協(xié)調(diào)能力、統(tǒng)一促銷能力、提升服務(wù)能力都不容小視，這些都是百貨店多年經(jīng)營所形成的無形資產(chǎn)，也是實施聯(lián)營策略的資本。大品牌在百貨店設(shè)立店面，就可以充分利用老牌百貨店的客流、品牌。多個大品牌在百貨店積聚，也形成了規(guī)模效應(yīng)，有利于吸引更多的客流，同時百貨店完善的倉儲、收銀、后勤體系也有利于減少運營成本，這對于大品牌的供應(yīng)商無疑具有很大的誘惑力。正是在這個基礎(chǔ)上百貨店和大品牌的供應(yīng)商可以找到利益的契合點。
就筆者所在的南京太平商場而言，在多個方面具有自己的獨有優(yōu)勢：首先，太平商場是一個老牌的百貨企業(yè)，在南京市民中具有良好的口碑；其次，太平商場逐漸進(jìn)行了裝修，購物環(huán)境和用戶體驗得到了明顯的提升；第三，南京的百貨行業(yè)歷經(jīng)多次價格大戰(zhàn)，在激烈的競爭中太平商場經(jīng)受了考驗，其經(jīng)營能力得到了市場的認(rèn)可。同時隨著零售行業(yè)競爭的變化，傳統(tǒng)百貨店正面臨著連鎖超市、電商的激烈競爭，百貨店必須進(jìn)行特色化經(jīng)營，實現(xiàn)錯位競爭，方能在市場上爭得一席之地，但是經(jīng)營大品牌對于資金的占用很高，當(dāng)前，中國的大部分百貨店都是單體店，提高自營比例，必然帶來經(jīng)營風(fēng)險的加大，這種風(fēng)險對于單體百貨店來說幾乎是無法承受的，分散、轉(zhuǎn)移部分經(jīng)營風(fēng)險無疑是必要的，正是基于這些原因，南京太平商場的經(jīng)營主要以聯(lián)營為主要模式，始終強化廠商互惠互利，始終強化品牌意識，先后引進(jìn)了百麗、千百度、星期六、瑞貝卡、接吻貓、奧卡索、索菲亞、伊伴、百田森等22個品牌，同時對精品女鞋區(qū)域20個品牌進(jìn)行全方位整合，提高平效產(chǎn)出，調(diào)整中，堅持全程跟蹤、督促、協(xié)調(diào)，使品牌調(diào)整優(yōu)化工作如期完成，銷售額也從2008年的1.8億增長到2012年的近4個億。事實證明，南京太平商場在過去幾年的經(jīng)營中采用聯(lián)營的模式是一種恰當(dāng)?shù)倪x擇，這不僅大大降低了商場的經(jīng)營風(fēng)險和負(fù)擔(dān)，同時也極大地促進(jìn)了商場的業(yè)務(wù)發(fā)展。2010年太平商場借品牌聯(lián)營資源，實行區(qū)域化管理，作為“中華老字號”的南京太平商場，邁出了突破地域局限，啟動了連鎖發(fā)展的第一步，成了南京首家進(jìn)軍江北的百貨零售商場――太平購物廣場。在成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，南京太平商場又大膽運用聯(lián)營模式將第二家連鎖店開到了大西北――銀川。