時間：2023-09-21 16:55:15
導(dǎo)語：在拆遷評估風(fēng)險的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
大量的拆遷矛盾糾紛在拆遷專業(yè)性調(diào)解組織的調(diào)解中得到了圓滿解決，及時排除了因拆遷引發(fā)的社會不穩(wěn)定因素，促進了地方城市建設(shè)的發(fā)展和進度，這充分表明拆遷專業(yè)性調(diào)解組織發(fā)揮著極大的社會化作用。要發(fā)揮好該機構(gòu)的社會化作用，應(yīng)當(dāng)做到以下幾個方面。
一、領(lǐng)導(dǎo)高度重視，機構(gòu)健全完善
為了使拆遷矛盾糾紛調(diào)解工作步入制度化、規(guī)范化、專業(yè)化、程序化、法制化的軌道，調(diào)解人員全部經(jīng)過江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的專業(yè)崗位培訓(xùn)，具備相關(guān)的專業(yè)技能和法律法規(guī)知識，全部實行持證上崗制度。同時，調(diào)解機構(gòu)制定了一套完整的調(diào)處機制，設(shè)立受理、送達、聽證、調(diào)解、裁決、執(zhí)行等一套工作流程。對一些歷史遺留問題、重大疑難問題、政策邊緣化問題實行逐級匯報、逐級審核、逐級審批制度，定期召開局長辦公會，對重大事項和決策實行集體研究制度，確保處理拆遷矛盾糾紛能夠做到“四個到位”，即政策到位、宣傳到位、解讀到位、補償?shù)轿?，決不讓每一個被拆遷人吃虧，并要讓每一個當(dāng)事人通過調(diào)解機構(gòu)的處置后能夠化解存在心中的“積怨”，要讓他們苦臉進門，笑臉出門，把拆遷矛盾糾紛化解在萌芽狀態(tài)，化解在調(diào)解辦公室內(nèi)，盡可能不讓矛盾糾紛擴大化，更不允許拆遷矛盾糾紛演變成社會化問題。
二、工作方法多樣，矛盾化解及時
在處理拆遷矛盾糾紛的具體工作中，工作人員工作方法能夠采取多元化的方式開展工作，運用心理學(xué)和采用情感交融的工作方法來做矛盾化解工作，起到了事半功倍的良好效果。在調(diào)處矛盾糾紛過程中，工作人員較多采用“以靜制動”的工作方法，注重觀察，發(fā)現(xiàn)“焦點”，通過分析，查找源頭，找準“癥結(jié)”，配制“處方”，進行大量的調(diào)查，收集大量的信息，掌握詳實的第一手資料。為此，在處理個案時就能夠制定出非常有針對性的解決方案，在調(diào)解過程中能夠非常明確應(yīng)該做什么（設(shè)定目標和預(yù)測）；為何做（確立說服論點和依據(jù)）；何時做（安排程序和時間）；何處做（考慮什么場合和方法）；如何做（研制工作計劃和方案），使拆遷矛盾糾紛調(diào)解工作能夠得到及時化解并取得較高的調(diào)解結(jié)案率。
調(diào)解人員在處理拆遷矛盾糾紛案件時，就有針對性地制定措施預(yù)案，分門類別，切入“要點”。對評估方面出現(xiàn)的矛盾糾紛，采取復(fù)核方式重新評估，被拆遷人還有異議的，委托評估鑒定專家委員會進行鑒定；對家庭住房困難買不起新房的，采取異地安置、貨幣補償、慈善救助、產(chǎn)權(quán)共有等方式解決；對思想扭曲，抱有幻想的被拆遷人采取說服教育、政策解讀、法規(guī)宣傳等方式。同時，大量的注入情感和心理感悟的人性化工作方式，多數(shù)的矛盾糾紛案件在調(diào)解兩次時就能夠化解雙方當(dāng)事人矛盾糾紛。
多年來的實踐證明，調(diào)解人員在工作中注重運用心理情感交融的工作方法是解決、化解拆遷矛盾糾紛的基石。因此，工作人員在處理矛盾糾紛案件時，除了要嚴格遵照工作程序外，更重要的是要有專業(yè)的知識，真誠的情感和滿腔的熱情去正確、公正、深入分析當(dāng)事人的心理狀態(tài)，去打開當(dāng)事人的心靈之窗。運用心理學(xué)和情感溝通是拆遷矛盾糾紛調(diào)解工作中不可缺少的重要環(huán)節(jié)和必要手段。
在處理拆遷矛盾糾紛時，最重要的是首先要取得當(dāng)事人對調(diào)解人員的充分信任。調(diào)解人員要善于與當(dāng)事人在情感和心理上進行正面溝通，充分交換意見，能夠讓當(dāng)事人有充分的發(fā)表意見的機會，尊重、理解當(dāng)事人的心情和感受。由于當(dāng)事人的生活閱歷不同，氣質(zhì)不同，志趣不同等，因此，也就表現(xiàn)出不同的性格。當(dāng)事人在陳述矛盾糾紛時，有的直率袒露，有的迂回曲折。不論當(dāng)事人表述的方式如何，但有一點是共同的，那就是都有一個較強的自尊心，都期望得到別人的尊重、理解和幫助。只有當(dāng)事人與調(diào)解人員之間有了理解，才能在情感上得到“真正”的溝通，才能聽到更多的“真實”話語，才能得到當(dāng)事人的“真實”想法，調(diào)解人員才能“真正”將矛盾糾紛化解。
三、救濟途徑通暢，拆遷矛盾減少
完善救濟途徑是解決拆遷矛盾糾紛的源頭，也是“和諧拆遷”的基本保障，特別是針對棚戶區(qū)改造中部分收入不高、經(jīng)濟條件較差的低保戶、特困戶的實際情況，要有一套完善的保障措施。
在徐州市的拆遷安置過程中，堅持貨幣安置與實物安置相結(jié)合自愿選擇的原則，以滿足不同居民的居住需求。同時，不斷創(chuàng)新安置模式，鼓勵被拆遷人選擇貨幣安置，在評估價的基礎(chǔ)上再增加10%的補償額，到市場購買住房。這樣做一是有利于被拆遷人有更多的選擇空間；二是有利于被拆遷人減少過渡時間和因拆遷過渡帶來的生活困難。而對困難群體則采取廉租房安置，拆遷戶只需交納政策性房租。此外，拆遷管理部門還積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，為拆遷戶申請經(jīng)濟適用房等安置房源，對經(jīng)濟條件特別困難的群眾予以統(tǒng)籌考慮、適當(dāng)補貼。同時，推行由區(qū)、街道、社區(qū)三級認證辦法，解決部分拆遷戶房屋產(chǎn)權(quán)認定問題，并積極協(xié)調(diào)單位直管公房拆遷戶的所屬單位，為拆遷戶爭取更多補償。
暢通救濟渠道，是解決拆遷矛盾糾紛的基本保障。徐州市為了減少拆遷矛盾糾紛，成立了拆遷救助中心。這家由民政、殘聯(lián)、慈善總會、房管、工會、棚改辦、拆遷辦等部門組成的專門機構(gòu)，負責(zé)在棚戶區(qū)改造拆遷中受理特困戶的投訴和求助。救助中心目前掌握著用各種辦法募集的2250萬元救助基金，對經(jīng)審核屬實的特困家庭，其拆遷補償額與安置房房價的差額部分，將從救助基金中支付，雙方各按資金額擁有相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)。同時，各區(qū)政府也成立相應(yīng)的救助投訴中心，由市區(qū)財政、慈善總會、投資公司、社會各界拿出一定的資金作為慈善救助基金，用于救助工作。這一人性化舉措，無疑將成為和諧拆遷的助推器，既讓更多的特困群眾住得起、住得好，實現(xiàn)“居者有其所”的夢想，又能保障拆遷工作做到“拆得了、拆得好、拆得穩(wěn)”，這一舉措已成為和諧拆遷的標本。
為有效地把拆遷矛盾糾紛化解在萌芽狀態(tài)，拆遷專業(yè)性調(diào)解組織與各區(qū)政府、各區(qū)人民法院進行聯(lián)動，積極推行居民自治調(diào)解方式和司法庭前調(diào)解方式相結(jié)合的工作模式來化解拆遷矛盾糾紛。
居民自治調(diào)解方式：是被拆遷人因家庭內(nèi)部財產(chǎn)分割、繼承等原因無法達成一致意見而無法與拆遷人達成拆遷協(xié)議產(chǎn)生的雙重矛盾糾紛，這類矛盾糾紛通過拆遷專業(yè)調(diào)解機構(gòu)和辦事處司法所進行協(xié)調(diào)，使得家庭成員首先形成一致意見并由司法機構(gòu)出具司法調(diào)解書后再與拆遷人簽訂拆遷安置協(xié)議。
司法庭前調(diào)解方式：是被拆遷人與家庭外部產(chǎn)生的借貸、抵押、買賣等問題造成拆遷協(xié)議無法簽約的矛盾糾紛。對于此類糾紛，則由區(qū)法院拆遷巡回法庭和拆遷專業(yè)調(diào)解機構(gòu)采取庭前調(diào)解方式，通過組織調(diào)解達成統(tǒng)一意見后，由法院出具司法調(diào)解書來確定房屋所有人與拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議書來完成。
四、好事要想辦好，要靠制度保障
如何把好事辦好，是拆遷矛盾需要破解的難題。破解之法是堅持陽光拆遷、依法拆遷、有情拆遷，要靠嚴格的“三項制度”來保障。
一是公示制度。做到拆遷全過程公開透明，讓群眾知根知底，心中有數(shù)。每個拆遷項目都事先在媒體、網(wǎng)絡(luò)上進行公告，公開拆遷人、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷項目等事項；在拆遷范圍內(nèi)設(shè)立公示欄，將拆遷政策法規(guī)、相關(guān)文件、補償標準、安置房源等內(nèi)容進行公示，并邀請拆遷戶代表全程參與拆遷工作，切實保障群眾的知情權(quán)和參與權(quán)。
二是投訴制度。在拆遷過程中做到暢通投訴渠道，認真聽取群眾訴求，妥善解決群眾提出的問題。每個拆遷項目都公布投訴舉報電話，設(shè)立接待處，抽調(diào)建設(shè)、、公安等部門人員組成接待組，積極受理群眾的投訴。
三是監(jiān)督制度。每個拆遷項目的實施方案，都組織相關(guān)部門會審，進行聯(lián)合審批。同時抽調(diào)檢察、法院、紀檢、公安等部門人員組成督查組，積極受理群眾的投訴，對于群眾舉報屬實的違法拆遷行為，由督查組進行依法查處，確保群眾利益不受損害。
徐州市的人性化拆遷，創(chuàng)造性地制定了一套周密的房屋拆遷社會穩(wěn)定風(fēng)險評估制度，把社會穩(wěn)定風(fēng)險評估作為作出房屋拆遷的必經(jīng)程序。通過風(fēng)險評估及早發(fā)現(xiàn)房屋拆遷中存在影響社會穩(wěn)定的隱患，并采取有效措施予以化解，是從源頭上預(yù)防和減少拆遷矛盾糾紛，把問題解決在基層、解決在萌芽狀態(tài)的重要舉措。而要從實質(zhì)上解決這一問題，就需要引入具有專業(yè)知識的第三方評估機構(gòu)來對房屋拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險進行評估。只有引入無利害關(guān)系的第三方專業(yè)評估機構(gòu)進行評估，其評估結(jié)果才具有真實性和可靠性，才有可能真正找到不穩(wěn)定因素和風(fēng)險點。
同時，評估機構(gòu)要想真正找到不穩(wěn)定因素和風(fēng)險點，就應(yīng)當(dāng)公平、公正、客觀地從房屋拆遷的每個法定程序上進行審查，確保房屋拆遷程序合法。而風(fēng)險評估的重點應(yīng)當(dāng)從房屋拆遷項目手續(xù)的合法性；拆遷安置方案的合法性、可行性；房屋面積認定的準確性；安置房源的建設(shè)情況；拆遷補償標準的合理性、拆遷補償資金的到位情況；政策宣傳落實情況；征求群眾意見反饋情況等方面進行全面審查和論證，只有確保房屋拆遷項目具有合法性、合理性、可行性，確保群眾有知情權(quán)、參與權(quán)、建議權(quán)，確保社會穩(wěn)定風(fēng)險評估具有科學(xué)性、真實性、可靠性，才能確保房屋拆遷項目社會穩(wěn)定具有“低風(fēng)險”、“無風(fēng)險”。否則，房屋拆遷社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作只是一種形式和過場。
關(guān)鍵詞：安置房；可行性研究；問題；對策
中圖分類號：F426.9 文獻標識碼： A 文章編號：1001-828X（2015）010-0000-02
可行性研究報告是項目前期工作的重要環(huán)節(jié)，必須從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面分析項目可行。由于安置房可行性研究報告項目前期編制及審查工作過程中因基礎(chǔ)工作缺乏、編制方法不當(dāng)、風(fēng)險重視認識不夠等，最終造成安置房可行性研究報告與實際工程偏差嚴重，這些問題有待于進一步改正和提高。
一、安置房建設(shè)可行性研究報告存在的主要問題
（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查不扎實，建設(shè)規(guī)模不實
目前很大一部分安置房項目可行性研究報告因時間緊，趕進度，出現(xiàn)先報批后補辦或以會議紀要替代等程序不規(guī)范現(xiàn)象，有關(guān)部門和編制單位調(diào)研不全面、研究深度不夠，沒有認真做好項目選址范圍內(nèi)的征地拆遷中重點、難點和節(jié)點的分析工作，項目調(diào)研數(shù)據(jù)不全面，征地拆遷補償方案不準，建設(shè)規(guī)模缺乏標準依據(jù)，論證不清，導(dǎo)致咨詢研究的建設(shè)規(guī)模不符合國家有關(guān)行業(yè)規(guī)定的標準要求，與實際建設(shè)方案偏差嚴重，造成估算不實，達不到預(yù)期的經(jīng)濟效益和社會效益。
（二）編制依據(jù)、方法不正確，投資估算偏差太大
在實際工作中，因安置房建設(shè)規(guī)模偏差、編制依據(jù)不實、工程造價定額不準、物價因素等造成漏算多算時常發(fā)生，如需貸款未計利息，沒有進行多方案對比論證，對總投資估算的完整性、合理性和準確性考慮不周全，有時在項目評審時只重視項目技術(shù)方案論證而忽視經(jīng)濟效益的分析評價，造成投資估算準確度太差。按照國家有關(guān)規(guī)定，設(shè)計概算不能超過投資估算的10%。因此投資估算的準確與否不僅影響到建設(shè)前期的投資決策，而且也直接關(guān)系到下一階段設(shè)計概算、施工圖預(yù)算的編制及項目建設(shè)期的造價管理和控制。
（三）資金來源分析不細，籌措方案單一
目前安置房建設(shè)資金主要來源于政府投資、銀行貸款等，可行性研究報告缺乏安置房建設(shè)資金來源、方式的分析，沒有說明資金籌集結(jié)構(gòu)、成本、風(fēng)險、數(shù)量等一系列活動的計劃、協(xié)調(diào)和控制，缺乏創(chuàng)新思路和方法，缺乏引入社會資金投資的分析。造成安置房建設(shè)的資金沒有保障，影響安置房項目建設(shè)進度。
（四）風(fēng)險重視不夠，分析篇章過于簡單
國家有關(guān)部門依據(jù)行業(yè)部門性質(zhì)和特點，已對可行性研究報告的內(nèi)容和深度以法規(guī)性文件固定下來。但在實際開展的安置房可研報告編寫中，有關(guān)部門對風(fēng)險重視認識不夠，分析篇章顯得過分簡單，未對風(fēng)險進行調(diào)查、估計、劃分類別等，化解風(fēng)險的措施不力，容易導(dǎo)致失誤，造成無可挽回的損失。
二、完善建設(shè)項目可行性研究的審查對策
為提高安置房建設(shè)可行性研究報告的質(zhì)量，針對上述存在的問題，需要有關(guān)部門和咨詢單位深入的調(diào)查、規(guī)范咨詢評估，對征地拆遷、資金籌措、環(huán)境、經(jīng)濟、社會、建設(shè)方案等進行多方案比較、論證，從中選擇較優(yōu)方案，對此提出以下對策：
（一）認真調(diào)查研究，分析收集資料
項目的前期調(diào)查分析工作是編寫安置房可行性研究報告工作的關(guān)鍵。有關(guān)部門必須實地踏勘，調(diào)查摸清改造區(qū)域的基本情況，包括自然環(huán)境、經(jīng)濟與社會等基礎(chǔ)資料和文件資料，并進行專題調(diào)查和分析，明確項目選址范圍內(nèi)的征地拆遷規(guī)模，合理制定拆遷補償方案，落實項目建設(shè)規(guī)模、用地性質(zhì)等，項目資金籌資意見書等。深入調(diào)查分析后所掌握的翔實、確鑿的數(shù)據(jù)與資料是安置房可行性研究報告分析論證工作的基礎(chǔ)。
（二）規(guī)范咨詢評估，實行追責(zé)制度
安置房可行性研究報告的目的是研究該工程的建設(shè)在技術(shù)上是否可行，財務(wù)上是否盈利，經(jīng)濟上是否合理。咨詢單位應(yīng)本著科學(xué)嚴謹?shù)膽B(tài)度來編寫可研，嚴格按可研規(guī)定的深度來編寫。首先對整個項目進行經(jīng)濟技術(shù)分析論證，其次分析項目實施的可能性、風(fēng)險性、合理性與盈利性，才能做出高質(zhì)量的可行性研究。內(nèi)容包括：進行工程建設(shè)的必要性分析；確定主要水文參數(shù)和成果，查明影響工程的主要地質(zhì)條件和存在的主要地質(zhì)問題；評價工程建設(shè)對環(huán)境和水土保持設(shè)施的影響，分析節(jié)能的情況及采取的措施；擬定建筑工程規(guī)模和選定主要建筑物的基本型式，工程總體布置；初步確定施工組織設(shè)計中的主要問題，提出項目建設(shè)工期和實施進度安排計劃；提出主要工程量和建材需用量，估算工程投資；明確工程項目的經(jīng)濟效益和不確定分析，分析主要經(jīng)濟指標和社會穩(wěn)定風(fēng)險，運用多方案比選評價工程的經(jīng)濟合理性和財務(wù)可行性。項目總平面圖、總體布局圖、土地、規(guī)劃、環(huán)境影響評價審批文件等應(yīng)附上。
工程咨詢單位在接受有關(guān)部門委托時，對無資格證書或超越資格等級的工程咨詢單位編制安置房可行性研究報告，不予評估。評估機構(gòu)的評估報告有重大失誤或質(zhì)量低劣，或存在其他違反國家法律法規(guī)的行為，造成投資者嚴重損失的，應(yīng)依法承擔(dān)民事、刑事責(zé)任。項目審批部門在審批安置房可研項目時，對由無相應(yīng)工程咨詢資格證書或超越認定的專業(yè)、服務(wù)范圍和資格等級的工程咨詢單位編制的有關(guān)安置房可研報告不予審批。
（三）委托估算評審，出具審查報告
安置房項目投資估算可采用委托中介機構(gòu)獨立評審與召開專家評審會相結(jié)合的方式進行審查。評審人員審查投資估算是否真實反映安置房項目的建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容和標準等，工程量與設(shè)計資料是否相符，各種計價依據(jù)、主要設(shè)備、材料價格、征地拆遷、補償、安置費用等，是否按國家有關(guān)部門的現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，是否符合編制年度、當(dāng)?shù)氐膬r格水平等，估算的誤差不應(yīng)超過±10%，并在規(guī)定的期限內(nèi)出具投資估算審查報告，作為投資主管部門審查的依據(jù)。
（四）落實資金來源，分析籌措方案
可行性研究報告應(yīng)明確安置房項目資金來源、資金使用計劃等各個方面，以評價資金籌措方案的可行性?？刹扇≌顿Y、銀行貸款、民間投資和居民儲蓄等多種投資方式來參與安置房建設(shè)。鼓勵企業(yè)、各類產(chǎn)業(yè)投資基金等參與各地安置房PPP項目合作，擴大PPP項目資金來源渠道。包括分析籌資結(jié)構(gòu)、成本、數(shù)量、投資的時間安排與計劃等。
（五）加強防范意識，建立風(fēng)險評估機制
安置房項目建設(shè)具有投資大，周期長，不確定性因素多，投資風(fēng)險大等特點。所以在前期調(diào)研時，有關(guān)單位要扎實做好項目對社會和資源、環(huán)境和外部協(xié)作條件等因素來分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因，并通過可行性研究來預(yù)測和警示項目存在的主要風(fēng)險因素，劃分風(fēng)險等級，評估其風(fēng)險程度及發(fā)生概率，嚴格按《建設(shè)項目經(jīng)濟評估方法與參數(shù)》規(guī)定完成基本方案的評價，如采用盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等不確定性分析方法，分析工期延長和成本增加等問題，應(yīng)對變化，在宏觀與微觀之間取得平衡，針對性的提出規(guī)避各類風(fēng)險的對策。對安置房建設(shè)項目進行風(fēng)險分析，以估計項目可能存在的風(fēng)險，避免不確定因素的變化對項目效益的影響，減少投資決策的失誤，為投資決策提供科學(xué)的客觀依據(jù)。
（六）嚴把項目審批關(guān)，嚴格控制拆建比
投資主管部門應(yīng)嚴格按照國家有關(guān)法律法規(guī)定來審查安置房項目可行性研究報告，在某種程度上，對以上存在的問題具有一定的抵制和改進作用。
一要審查編制單位的資質(zhì)，內(nèi)容必須全面，內(nèi)容總體深度符合有關(guān)規(guī)定，格式規(guī)范，層次要清晰。二要審查前置材料。審批部門要嚴格按照國家、省市有關(guān)安置房項目建設(shè)審批有關(guān)規(guī)定，對安置房項目建設(shè)實行可行性研究報告進行審查?？尚行匝芯繄蟾骐A段除提供國土、規(guī)劃、環(huán)保等一般前置材料外，建設(shè)單位需另外提供縣區(qū)政府出具的拆遷摸底數(shù)量證明、政府部門批復(fù)的拆遷安置補償方案、資金籌措方案；初步設(shè)計階段則嚴格控制投資概算，超過工可估算10%或建設(shè)規(guī)模發(fā)生重大變更的，必須重新報批項目可行性研究報告。三要控制拆建比。要嚴格審查拆遷摸底數(shù)量、安置補償方案、安置房建設(shè)規(guī)模三者關(guān)系，以拆遷摸底數(shù)量為依據(jù)，按照相關(guān)部門批復(fù)的安置補償方案測算安置房建設(shè)規(guī)模，對超規(guī)模建設(shè)的不予受理，嚴格控制拆建比，嚴禁鋪張浪費。
三、結(jié)束語
總之，安置房建設(shè)項目可行性研究工作中存在的問題很多，存在于可行性研究工作的各個環(huán)節(jié)和各個方面。必須從多方面著手，加強制度建設(shè)和實施，增強可行性研究意識，培養(yǎng)相關(guān)技術(shù)人才，確立正確的指導(dǎo)理念等，只有把可行性研究工作做細了，投資估算才能做到較為準確合理，為決策者進行項目投資的提供依據(jù)。
參考文獻：
房地產(chǎn)開發(fā)是一個事先預(yù)測未來住房需求而進行的建筑產(chǎn)品開發(fā)的過程，這其中由于預(yù)測結(jié)果的不確定性就導(dǎo)致風(fēng)險因素貫徹整個房地產(chǎn)開發(fā)過程。房地產(chǎn)開發(fā)主要分為確立投資項目、獲得土地資源、建設(shè)開發(fā)項目和銷售管理房源這四個階段，在這四個階段中，由于工作任務(wù)目標不同，所存在的風(fēng)險也不盡相同。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險評估小組只有把握住每個階段存在的風(fēng)險因素才能夠在開發(fā)過程中采取相對應(yīng)的預(yù)防措施，從而減少風(fēng)險給企業(yè)造成的損失。
確立投資項目階段存在的風(fēng)險因素
房地產(chǎn)開發(fā)過程中的首要環(huán)節(jié)--確立投資項目階段，也是最為重要的一個階段。這一階段的風(fēng)險主要分為以下兩種。
1. 經(jīng)濟政策風(fēng)險。經(jīng)濟政策風(fēng)險主要指開發(fā)商因政策的變更而可能受到影響的風(fēng)險，我國對房地產(chǎn)市場作出的政策規(guī)定較多，例如土地管理政策、住房政策、稅收政策、城市規(guī)劃政策等等，國家通過這些政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場的運行，房地產(chǎn)開發(fā)也因此存在風(fēng)險。
2. 確定項目風(fēng)險。開發(fā)商對投資項目的準確定位是保證房地產(chǎn)開發(fā)順利的重要因素。近年來，很多開發(fā)商由于對市場需求的認識存在紕漏，對供求信息分析得不到位，這就直接導(dǎo)致投資項目定位失誤，造成許多房源空置，不僅沒有獲利而且投入的資金得不到順利回收，許多房地產(chǎn)開發(fā)到一半便因缺少資金而中斷，造成嚴重的土地資源浪費，也影響到企業(yè)的發(fā)展。
獲得土地資源階段存在的風(fēng)險因素
獲得土地資源階段是指選擇土地資源、進行住戶拆遷安置，直至籌資購買土地這一階段，這一階段風(fēng)險主要分為以下兩種。
1. 土地資源風(fēng)險。土地資源風(fēng)險不僅受到土地自然屬性、社會屬性的影響，而且還受到城市規(guī)劃的影響。自然屬性所帶來的風(fēng)險是由土地資源的地質(zhì)土壤條件、地下狀況等方面的不確定性引起的；社會屬性帶來的風(fēng)險是由土地的地理位置、周圍環(huán)境等方面的不確定性引起的；規(guī)劃所帶來的風(fēng)險是由城市土地規(guī)劃部門對土地資源的規(guī)劃設(shè)計的不確定性所引起的。
2. 拆遷安置風(fēng)險。土地開發(fā)就牽涉到一個拆遷安置的問題，拆遷安置往往會引起法律與社會問題。我國對于拆遷安置的法律條例還不夠細致詳細，沒有地區(qū)針對性；而且很多原住民并不愿意拆遷，在拆遷時往往會提出高價補貼。這些問題使開發(fā)商面臨兩難的境地：高價購買土地或者錯過開發(fā)時機再或者放棄開發(fā)項目，這些決定都給開發(fā)項目帶來風(fēng)險。
建設(shè)開發(fā)項目階段存在的風(fēng)險因素
建設(shè)開發(fā)項目階段是指開發(fā)項目從開工到竣工驗收的一個階段，這一階段存在的風(fēng)險因素主要是由施工管理不當(dāng)、設(shè)計不當(dāng)、進度安排不當(dāng)而引起的，具體的風(fēng)險主要分為以下三種。
1. 具體設(shè)計風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體設(shè)計包括整體規(guī)劃、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)以及各種專業(yè)設(shè)計。如果這些設(shè)計不當(dāng)、選擇的方案不當(dāng)、結(jié)構(gòu)位置安排不合理，就會直接造成建筑物的外觀、安全出現(xiàn)問題。這些具體設(shè)計會直接影響到建筑物的實用性，給開發(fā)商帶來項目風(fēng)險。
2. 工期延誤風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于施工單位的施工進度安排不合理，就會導(dǎo)致施工時期的延長。工期延長的時候，市場需求可能發(fā)生變化，建筑工程也會消耗更多的資金投入與管理費用，從而帶來間接損失。
3. 建筑質(zhì)量風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)果好壞直接由房地產(chǎn)建筑物的質(zhì)量所決定，質(zhì)量才是最吸引顧客的地方。建筑物質(zhì)量所帶來的風(fēng)險由很多因素決定，例如施工方案、施工單位的技術(shù)水平、建材的質(zhì)量、工程進度安排等等，這些因素都會給房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來不確定的風(fēng)險。
銷售管理房源階段存在的風(fēng)險因素
1. 銷售時機風(fēng)險。在預(yù)售階段，開發(fā)商可以提前回收一部分資金，減少開發(fā)成本，但如果此時市場經(jīng)濟發(fā)展好，則會減少后期開發(fā)商的收益；房地產(chǎn)正常銷售是指房屋建成之后再進行的銷售，這種時期銷售價格受到影響的程度較大，往往由建成的時期的市場經(jīng)濟狀況所決定；滯后銷售是指在市場需求較大時，開發(fā)商等到需求達到巔峰時在進行銷售。但是這種銷售方式不能讓開發(fā)商及時回收資金，存在的不確定風(fēng)險也較多。
2. 交易合同風(fēng)險。由于房地產(chǎn)商品具有特殊性，一旦被不法分子所騙取或侵占，就會給開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟損失。所以房地產(chǎn)的出租、銷售交易合同必須要將條例列舉清楚，對交易雙方的行為都要做出詳細的條約規(guī)定，切忌模糊不清。
關(guān)鍵詞：拆遷；弱勢群體；制度化風(fēng)險；政府責(zé)任
中圖分類號：C913.7 文獻標識碼：A 文章編號：1003-3890（2013）03-0005-05
一、應(yīng)然：城市拆遷中弱勢群體的研究緣起
近幾年來，隨著我國城市化進程的加快，城市發(fā)展的速度與程度日新月異，以城市建設(shè)、改造、擴展為基本前提的城市房屋拆遷規(guī)模日益擴大。城市拆遷過程中動遷居民的生活與就業(yè)等方面均面臨著機會與風(fēng)險，然而對拆遷居民中處于社會困難階層的弱勢群體來講，拆遷更多地會迫使他們向城市社會經(jīng)濟的邊緣遷移從而遭受社會排斥的風(fēng)險。與其他抗風(fēng)險能力較強的群體相比，這部分弱勢群體可能會蒙受更大的利益損失和個人風(fēng)險?？赡軐?dǎo)致的結(jié)果：一是直接加大對社會保障的需求，致使現(xiàn)行社會保障制度疲于應(yīng)對因拆遷產(chǎn)生的社會經(jīng)濟問題；二是風(fēng)險在拆遷居民弱勢者身上的積聚，達到一定程度將面臨巨大的社會風(fēng)險。這種社會風(fēng)險猶如經(jīng)濟學(xué)上的“水桶效應(yīng)”：水流的外溢取決于水桶上最短的一塊木板一樣，最容易在承受力最低的社會群體身上爆發(fā)[1]。如果對拆遷中弱勢群體遭遇的利益損失和風(fēng)險不夠重視，那么社會風(fēng)險很可能會在這類弱者身上爆發(fā)，構(gòu)成危及社會穩(wěn)定、影響社會發(fā)展的巨大隱患。轉(zhuǎn)型期是社會風(fēng)險叢生的時期，正如有學(xué)者所言，我國已進入高風(fēng)險社會。因此，關(guān)注城市拆遷進程中弱勢群體的現(xiàn)狀，正確認識其所面臨的風(fēng)險，依法保障其各方面權(quán)益，值得引起全社會重視。
二、實然：城市拆遷進程中弱勢群體面臨的風(fēng)險現(xiàn)狀
1. 經(jīng)濟風(fēng)險。拆遷中弱勢群體面臨的經(jīng)濟風(fēng)險表現(xiàn)在其就業(yè)、住房等一系列風(fēng)險上。這一群體大部分文化程度偏低、技術(shù)過時，就業(yè)的主要形式是非正式就業(yè)，如臨時工、小時工或販賣小百貨等。當(dāng)城市拆遷變?yōu)楝F(xiàn)實，他們遷到處于社會經(jīng)濟邊緣的郊區(qū)時，上述非正式就業(yè)的機會急劇減少，弱勢群體的收入來源更為不穩(wěn)定。加上他們技能和資本的缺失，再進入勞動力市場就很困難。此外，對于已經(jīng)竭盡全力買到房屋的低收入家庭來說，住房消費（包括養(yǎng)房，供暖費、物業(yè)費、衛(wèi)生費等）和子女教育方面的開支也是步履維艱，這正是拆遷中弱勢群體面臨的經(jīng)濟風(fēng)險的表現(xiàn)。
2. 政治風(fēng)險。城市拆遷中弱勢群體相對遠離社會權(quán)力中心，較少參與社會政治活動，難以影響公共政策的制定。在城市房屋拆遷過程中，他們的政治影響力比較弱，難以影響拆遷決策過程，面臨著利益參與上被排斥的政治風(fēng)險。
被拆遷者尤其是當(dāng)中的弱勢群體更是被動的參與拆遷，無法影響拆遷決策過程，獲取、傳遞和共享應(yīng)知的舊城改造信息，參與程度弱，利益表達權(quán)受限，如果他們的利益參與長期得不到重視，加上利益訴求不暢通，就會使其通過非理性方式來表達和追求自身利益，從而波及社會秩序，引發(fā)社會風(fēng)險。近幾年來，我國如集體上訪、靜坐、游行增多就是有力的警示。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，從2001—2011年，我國發(fā)生的數(shù)量急劇上升，年平均增長16%，由2004年的1萬起增加到2011年的6萬起，增長5倍；規(guī)模不斷擴大，參與的人數(shù)年均增長12.4%，由75萬多人，增加到317萬多人；其中百人以上的由1 400起增加到7 000多起，增長近4倍[2]。而在這些中，有很大一部分與城市拆遷中弱勢群體有關(guān)。
3. 社會關(guān)系風(fēng)險。城市拆遷會對看病、子女上學(xué)、交通、購物等生活方面造成很多不利影響，弱勢群體向城外偏遠地區(qū)轉(zhuǎn)移，無形中增加了他們享有這些設(shè)施（如城區(qū)較好的基礎(chǔ)設(shè)施、公共景觀、醫(yī)院、學(xué)校等）的成本，減少了他們享受設(shè)施服務(wù)的機會，增加了生活的成本。但更重要的問題是，僅僅在此層面上來強調(diào)拆遷可能帶來或加重風(fēng)險是不夠的，還應(yīng)看到在社會關(guān)系層面可能引起的風(fēng)險。
拆遷事件的發(fā)生打破了原先固定的、相對較近的空間距離，使得一部分家庭被迫遷移到較遠的城市邊緣地區(qū)?？臻g距離的拉大同時也增加了直接聯(lián)系和交流的成本，盡管許多家庭之間有親屬關(guān)系，但如果缺少現(xiàn)實聯(lián)系的根據(jù)和條件，期間也不能組成家庭網(wǎng)。然而，由于社會保障體系的不完善，子女撫育和老人贍養(yǎng)的職能依然主要由家庭承擔(dān)，故至親間的相互扶助必不可少，既有的家庭網(wǎng)絡(luò)仍有必要繼續(xù)維持下去。于是社會關(guān)系上的風(fēng)險便加重了弱勢群體生活上的困難，削減了這種非正式保障機制的重要作用。
三、勢然：從風(fēng)險社會理論看城市拆遷問題
從風(fēng)險社會理論看，當(dāng)前城市拆遷中弱勢群體面臨的風(fēng)險主要有兩個方面的原因：一是政府“有組織的不負責(zé)任”；二是“制度化的風(fēng)險”。解決城市拆遷帶來的負面效應(yīng)主要應(yīng)從以上這兩個方面入手，從根本上改革和完善現(xiàn)有的城市拆遷政策及相關(guān)制度。只有這樣才能最大限度地減少城市拆遷過程中所面臨的風(fēng)險。
1. 政府“有組織的不負責(zé)”。作為現(xiàn)代意義上的政府，其任務(wù)是為所有公民提供生存、穩(wěn)定以及經(jīng)濟的和社會的福利[2]。然而政府在處理風(fēng)險問題時，往往出現(xiàn)責(zé)任缺失或“有組織地不負責(zé)任”（organized irresponsibility）[3]?！坝薪M織的不負責(zé)任”導(dǎo)致政府在拆遷程序參與、補償機制、住房安置、社會保障、社會支持上做得都不盡如人意，近年來由拆遷引發(fā)的社會問題和矛盾沖突日益增多，社會秩序遭到挑戰(zhàn)，社會風(fēng)險大量增加，政府的公信力受到損害和質(zhì)疑。目前，我國各級政府在對待拆遷問題均存在著“有組織的不負責(zé)任”。
（1）主觀因素——風(fēng)險意識的匱乏。政府本身就是一個利益主體，有著自利性，缺乏風(fēng)險意識。在城市拆遷問題上，政府的決策和管理往往缺乏從長遠的、戰(zhàn)略的角度出發(fā)，再加上沒有很好的制約機制，難以做到公平、公正，導(dǎo)致政府社會管理職能缺位、錯位，無法盡到應(yīng)有的維護社會公平正義的責(zé)任。在應(yīng)對風(fēng)險時，還存在著“搭便車”的現(xiàn)象，減少和推卸承擔(dān)風(fēng)險的責(zé)任和義務(wù)，在風(fēng)險發(fā)生前后，作為公共決策主體的政府并沒有重視問題的發(fā)展趨勢，也沒有將對風(fēng)險的處理和自身職責(zé)緊密聯(lián)系起來，而是到了問題的風(fēng)險發(fā)展到相當(dāng)嚴重的程度時，才忙于應(yīng)付，結(jié)果不僅沒能阻止和規(guī)避風(fēng)險，相反這種不負責(zé)任的行為和決策成為風(fēng)險擴大和惡化的主要因素之一，最終將風(fēng)險變相地轉(zhuǎn)移到了動遷居民和其中的弱勢群體身上，沒有承擔(dān)起公共部門應(yīng)有的責(zé)任。
（2）客觀因素——風(fēng)險自身的模糊性。即使政府對由城市拆遷引起的各方面風(fēng)險具有足夠的責(zé)任和風(fēng)險意識，然而由于風(fēng)險自身的模糊性，政府往往也會選擇推諉責(zé)任。
從社會風(fēng)險視角來看，原因在于以下三方面：第一，風(fēng)險制造主體的模糊性。在傳統(tǒng)社會條件下，風(fēng)險制造主體是相對具體的、明確的，而在風(fēng)險社會中，由于風(fēng)險結(jié)果及其破壞程度的無法推算，“導(dǎo)致風(fēng)險責(zé)任主體模糊和缺位，沒有人真正地去對風(fēng)險災(zāi)難承擔(dān)他應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任”[4]。第二，風(fēng)險運行的模糊性。在傳統(tǒng)社會中，風(fēng)險是人們能親眼目睹、切身感知的，而且由于其地域性明確，所以可以通過保險手段加以抗衡，而在風(fēng)險社會中，由于風(fēng)險制造主體的模糊性，再加上全球化的推波助瀾，人們往往無法感知這種風(fēng)險是從何而來，到何處去。正如安東尼·吉登斯所言：“我們完全不知道風(fēng)險的大小和程度，而且在很多情況下，直到很晚，我們也不能確切知道這種風(fēng)險的大小?！彪m然現(xiàn)代社會在技術(shù)和制度方面不斷完善，但這種完善在為控制風(fēng)險提供越來越完美的解決辦法的同時，卻可能會帶來新的更大的風(fēng)險。第三，風(fēng)險結(jié)果的模糊性。在傳統(tǒng)社會中，風(fēng)險對人類影響的大小、程度是一目了然的，而在風(fēng)險社會中，風(fēng)險對人類的影響則是模糊的，有時人們在短時期內(nèi)可能抵制住了某種風(fēng)險，但新的更大的風(fēng)險可能就在抵制過程中產(chǎn)生，而且究竟會有什么樣的結(jié)果也是人們無法預(yù)料的。事實上正是由于風(fēng)險的模糊性使得人們的風(fēng)險意識更為淡化，使得社會管理的主體政府更有理由“有組織的不負責(zé)”。
在城市拆遷進程中隱藏的風(fēng)險雖不像風(fēng)險社會中那么模糊，但卻從另一個角度給我們提供了一個可以借鑒的政策思路：即弱勢群體面臨的各種風(fēng)險很難界定是由某一主體單方面造成的。無論是政府、專家系統(tǒng)還是居民本身，我們都無法直接將責(zé)任具體推卸到某個單一主體的身上。拆遷產(chǎn)生的風(fēng)險及其運行也相對比較模糊，盡管在經(jīng)濟政治上遭受到的風(fēng)險人們能切身感知到，但更多時候，人們只是憑主觀印象來衡量。至于這種拆遷引致的風(fēng)險，其結(jié)果的大小和程度恐怕也不是一目了然的事情。否則包括政府在內(nèi)的各方社會管理主體，其風(fēng)險意識不至于像現(xiàn)在這么淡化，出現(xiàn)“不負責(zé)”的現(xiàn)象。本文主要側(cè)重研究的是政府，因為在城市拆遷中政府是最重要的責(zé)任主體。
2. 制度化的風(fēng)險。在城市化進程中，會面對日益增多的風(fēng)險，為了防范因房屋拆遷所導(dǎo)致的風(fēng)險，政府制定了一系列政策形成一定的制度來規(guī)避它們，如1991年6月頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》中涉及補償標準、補償方式以及安置方式等內(nèi)容。這些法規(guī)政策實際上是一個將風(fēng)險制度化的過程。然而，城市拆遷補償安置制度本身是一個選擇的過程，是政府權(quán)威當(dāng)局為解決因動遷引起的損失所選擇的決策方案。這個選擇的過程中包含著諸多不確定性因素，比如政策制定者對風(fēng)險的不同主觀感受，風(fēng)險意識和責(zé)任倫理的差異化，以及利益表達機制等因素都使得拆遷制度在制定決策過程中本身存在著風(fēng)險，從而引發(fā)“制度化”風(fēng)險的產(chǎn)生。由于這些風(fēng)險因素的存在和影響，使得拆遷補償安置制度在付諸實施以后，并不能取得預(yù)期的政策效果，造成決策執(zhí)行走樣，政策施行受挫。
四、應(yīng)然：城市拆遷中弱勢群體的風(fēng)險治理
“有組織的不負責(zé)任”和“制度化風(fēng)險”反映了城市拆遷中弱勢群體風(fēng)險治理形態(tài)的內(nèi)在困境。城市拆遷引發(fā)的風(fēng)險是界定在一個由制度性的結(jié)構(gòu)所支撐著的風(fēng)險社會中，這種政治和經(jīng)濟制度實際上促成了各種風(fēng)險的大量產(chǎn)生，并不斷制造出社會性災(zāi)難。因此，政府必須要對這種風(fēng)險進行更多的自省與反思，力圖提出一整套更為民主化人性化的制度結(jié)構(gòu)來應(yīng)對拆遷帶來的負面效應(yīng)和新風(fēng)險[5]。
1.重塑政府在拆遷進程中的責(zé)任倫理?！坝薪M織的不負責(zé)”在政府管理中表現(xiàn)為政府社會管理職能的缺位，社會風(fēng)險意識的淡薄。要避免這種現(xiàn)象，當(dāng)務(wù)之急就是要重建政府的責(zé)任倫理，政府應(yīng)該從拆遷補償制度、構(gòu)建社會保障制度、創(chuàng)新安置方式等制度改進入手，對動遷居民作出妥善的制度安排，避免居民因為動遷而出現(xiàn)邊緣化和貧困現(xiàn)象。
（1）政治責(zé)任的擔(dān)當(dāng)。所謂政治責(zé)任是指政府的所作所為必須合乎目的性（即合乎人民的利益、權(quán)利和福利），其決策必須合乎人民的意志和利益，政府的決策行為要對社會公民負責(zé)。雖然“政府也是一個有著相對獨立利益與目標的主體”[6]，但政府的這種利益主體與作為市場中獨立行為的利益主體是迥然各異的。其決策責(zé)任和義務(wù)是要確保整個利益博弈的公正、保持利益博弈格局中的相對超然狀態(tài)，滿足民眾公共利益訴求、保證公民合法權(quán)利，獲取民眾普遍認可。在城市拆遷過程中，如何保證被拆遷者尤其是那些弱勢群體的利益，關(guān)鍵問題是要明確公共利益，正確定位政府角色。
（2）法律責(zé)任的深化。法律責(zé)任即政府的決策行為要受法律規(guī)范和保障。政府的行政決策要符合國家憲法和法律規(guī)定，這就要求應(yīng)盡快建立決策的責(zé)任追究制度。政府在決策時，責(zé)任意識淡薄，把決策失誤造成的損失當(dāng)作“交學(xué)費”，責(zé)任追究制度就是對公共決策行為主體的懲戒，通過這種制度，達到對決策權(quán)力的約束，防止濫用權(quán)力現(xiàn)象的發(fā)生，真正細化、明確規(guī)定行政首長對各類風(fēng)險事件的決策權(quán)力與責(zé)任范圍，并對如何判斷相關(guān)責(zé)任和如何具體追究相關(guān)責(zé)任作出明確的制度規(guī)范。同時，對風(fēng)險和災(zāi)難之責(zé)任主體的認知和確定應(yīng)該按照因果原則來進行，即按照誰釀成災(zāi)難誰擔(dān)負責(zé)任的原則來進行，甚至在那些根據(jù)當(dāng)前普遍認同的科研規(guī)律和法規(guī)法律來說允許出現(xiàn)探索性失誤和差錯的領(lǐng)域，也要毫無例外地為其決策承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù)[7]。
一旦法律責(zé)任追究制度真正建立起來，在進行城市拆遷之前勢必會推動拆遷規(guī)劃、補償、安置協(xié)議的完善，屆時拆遷人與被拆遷人會在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)簽訂補償、安置協(xié)議，協(xié)議中不僅會規(guī)定補償形式和補償金額、安置房面積和安置地點及安置房質(zhì)量，還會明確規(guī)定搬遷過渡方式和過渡期限以及違約責(zé)任和當(dāng)事人認為需要約定的其他事項。這樣就有利于因政府決策失誤而引發(fā)的弱勢群體的風(fēng)險擺脫目前完全處于的真空狀態(tài)。
（3）契約倫理責(zé)任機制的建立。社會主體之間的倫理契約要求在社會生態(tài)關(guān)系環(huán)境中，公民一旦遭遇風(fēng)險事件時，作為決策主體的政府應(yīng)當(dāng)有義務(wù)自覺承擔(dān)社會道德責(zé)任并提供及時幫助。一方面，城鎮(zhèn)被拆遷者當(dāng)中相當(dāng)數(shù)量的居民及其家庭可能會因為房屋動遷蒙受巨大的經(jīng)濟損失，如因自家房屋被拆而喪失經(jīng)營收入或房屋租賃費用者；或因拆遷安置需要尋求新就業(yè)崗位的被拆遷者。其自身所受的教育程度整體偏低，謀職困境較多，勞動收入較低，其中相當(dāng)一部分僅依靠每月領(lǐng)取的城鎮(zhèn)居民最低生活保障金來維持生計。作為城鎮(zhèn)中的弱勢人群，中低收入水平的被拆遷者需要由政府出面幫助并解決其民生保障問題。另一方面，依照相關(guān)法律規(guī)定，民居房的所有權(quán)和占地使用權(quán)應(yīng)均屬私人不動產(chǎn)。因此，當(dāng)公民為了城鎮(zhèn)公共工程或公益性項目的需要在個人利益方面作出犧牲和讓步時，政府有責(zé)任給予其合理的物質(zhì)貨幣補償和政策支持照料：
第一，應(yīng)規(guī)范和完善經(jīng)濟適用房具體銷售政策和被拆遷者的安置辦法。對城鎮(zhèn)拆遷過程中符合條件的弱勢群體采取拆遷安置的對接方式，如縮短入住資格審核時間和簡化登記手續(xù)的辦理程序等。同時，政府可在財政稅收方面對經(jīng)濟適用房的建設(shè)投資給予適當(dāng)?shù)臏p稅支持，以降低其建設(shè)成本，從而抑制經(jīng)濟適用房市場銷售價格的上揚。
第二，應(yīng)持續(xù)提速廉租房租房制度的規(guī)范化管理，進一步拓寬制度惠民覆蓋面，著重解決城鎮(zhèn)中弱勢群體的拆遷安置問題。較之經(jīng)濟適用房而言，廉租房的比較優(yōu)勢在于能最大限度地保障城鎮(zhèn)最低收入者的安居問題，緩解因經(jīng)濟適用房購房人多數(shù)為中高收入者而引發(fā)的輿論爭議及社會負面影響。政府應(yīng)當(dāng)在切實考慮弱勢群體在教育、就業(yè)、就醫(yī)、休閑等諸多方面便利的基礎(chǔ)上選擇廉租房的合理建筑地域，避免弱勢群體其他生活成本的增加。同時，應(yīng)明晰相關(guān)政策決策執(zhí)行部門的責(zé)任，加大監(jiān)管力度，維護城鎮(zhèn)被拆遷人住房保障的權(quán)益，妥善解決其住房安置問題。
第三，建立“可支付租賃住房”制度，通過供應(yīng)低于市場租金的可支付租賃住房，既能滿足城鎮(zhèn)中低收入“夾心層”家庭的住房需求，也能滿足城鎮(zhèn)流動人口的住房需求。這種制度的可操作層面實際上是對經(jīng)濟適用房的政策拓展和制度創(chuàng)新以實現(xiàn)經(jīng)濟適用房的可租可售。一方面，可使無力支付購房資金的中低收入“夾心層”家庭可以享受租住經(jīng)濟適用房的資格待遇；另一方面，經(jīng)濟適用住房政策與“可支付租賃住房”政策的并行實施可以較好地解決中低收入家庭中各收入階層的住房安置問題。
此外，為了住房保障制度目標得以全面實現(xiàn)，政府還應(yīng)做好以下五方面工作：一是加大政府財政支持力度；二是依法制定土地補償供應(yīng)機制；三是完善并發(fā)揮政策性住房金融的作用，包括貼息貸款、建立全國統(tǒng)一的住房擔(dān)保機構(gòu)等；四是適度擴大住房安置惠民政策的覆蓋面，保障城鎮(zhèn)被拆遷者中弱勢群體的合法權(quán)益，為弱勢群體的拆遷安置鋪好后路，解決好拆遷的后續(xù)問題，不斷完善和健全社會保障體系；五是在新建聚居地提供一定的就業(yè)機會，保證居民就近從業(yè)，在疏解人口的同時注重產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，既能減輕居民動遷后的交通與時間成本負擔(dān)，又能夠減緩城市中心區(qū)與城市交通系統(tǒng)的壓力。
總之，重塑政府責(zé)任倫理機制，規(guī)避和治理制度化風(fēng)險，需要政府有足夠的責(zé)任觀念和風(fēng)險意識。如果政府對各方面信息擁有高度的敏感性和責(zé)任心，把責(zé)任意識貫穿于日常行政事務(wù)管理過程當(dāng)中，不斷修正、完善自己的行為，從源頭上就能夠規(guī)避風(fēng)險的產(chǎn)生，減少很多不必要的風(fēng)險和損失。
2. 增強弱勢群體防范制度化風(fēng)險的參與程度。在城市拆遷中要防范制度化風(fēng)險，從根本上是需要所有“利益攸關(guān)者”的充分參與（包括政府、開發(fā)商、拆遷方、評估專家及被拆遷者尤其是其中的弱勢群體），從封閉的規(guī)制轉(zhuǎn)變?yōu)檩^為開放的責(zé)任體制，力求在最大限度上規(guī)避制度化風(fēng)險。參與是對抗風(fēng)險的一個重要武器，必須珍視為每個公民的權(quán)利，弱勢群體中的任何人都有權(quán)利在拆遷中參與相關(guān)的決策，表達他們的意見，使其經(jīng)歷被了解，并在政策制定中被考慮。因此，建立一個公開透明的拆遷操作平臺，讓拆遷各方全程參與項目的決策和執(zhí)行，以期保護個人利益、兼顧公共利益將會較好地兼容個人意愿與公共利益，克服因體制而導(dǎo)致的信息阻塞與政策失靈，提高決策過程的透明度，最大限度地涵蓋所有“利益攸關(guān)者”的偏好。如果一項政策是大多數(shù)“利益攸關(guān)者”參與的結(jié)果，那么它的交易成本就比較低，執(zhí)行效率會比較高[8]。
城市拆遷源于城市建設(shè)，拆遷行為始于行政許可，建設(shè)項目的批準、建設(shè)用地的規(guī)劃、拆遷方案的審核、拆遷范圍的大小、拆遷期限的長短均是由政府掌控和決策的。如果政府在作出拆遷決定、頒發(fā)拆遷許可證之前能夠認真傾聽各方面包括被拆遷者特別是其中弱勢群體的意見，無疑對拆遷行政決策的科學(xué)性與周全性具有正面推促意義，同時也有利于最大限度地防范制度化社會風(fēng)險。被拆遷者包括其中的弱勢群體是最直接的“利益攸關(guān)者”，他們的參與可以使拆遷項目立項、城市規(guī)劃方案、拆遷人資格審議、房屋拆遷安置、拆遷補償標準、拆遷范圍內(nèi)符合規(guī)定條件的困難居民、產(chǎn)權(quán)不明房屋、存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋等疑難問題得到更符合民意的解決方案，使城市拆遷的路徑逐步向政府、私有部門、公眾三方合作的良好管制模式上轉(zhuǎn)化和發(fā)展。公眾力量是在政府之外有助于彌補市場機制不足的第三方力量，將其納入城市拆遷的決策與實施過程中，使之能夠與公、私權(quán)力相互制衡，方能保證效率與公平的統(tǒng)一。因此，在城市拆遷過程中，治理因政府決策產(chǎn)生的弱勢群體制度化風(fēng)險的關(guān)鍵就在于如何提高公眾在拆遷中的參與程度。
參考文獻：
[1]汝信，陸學(xué)藝，李培林.2005年：中國社會形勢分析與預(yù)測[M].北京：社會科學(xué)文獻出版社，2004.
[2]李航.我國轉(zhuǎn)型期弱勢群體社會風(fēng)險管理探析[M].成都：西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2007.
[3]邁克爾·羅斯金.政治科學(xué)[M].北京：華夏出版社，2001.
[4]烏爾里?！へ惪耍g.從工業(yè)社會到風(fēng)險社會[J].與現(xiàn)實，2003，（3）.
[5]邢海娜.我國政府在城市房屋拆遷中的不當(dāng)行為問題研究——基于公共利益視角的分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2008，（3）.
[6]胡揚.風(fēng)險社會與政府危機管理創(chuàng)新.行政與法[J]，2006，（1）.
一、指導(dǎo)思想
以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以市域城鎮(zhèn)化為主導(dǎo)，以貫徹落實城中村改造的相關(guān)政策法規(guī)和文件精神為前提，緊緊抓住項目申報、招商引資、土地利用、拆遷安置、工程建設(shè)、資金監(jiān)管等重點環(huán)節(jié)，強化民主決策、程序規(guī)范、監(jiān)管服務(wù)，進一步規(guī)范和提升我區(qū)的城中村改造工作，實現(xiàn)依法改造、民主改造、和諧改造、有序改造，為打造創(chuàng)業(yè)城區(qū)、建設(shè)幸福家園做出更大貢獻。
二、加強組織領(lǐng)導(dǎo)，明確工作職責(zé)
區(qū)委區(qū)政府將進一步加強對城中村改造工作的領(lǐng)導(dǎo)，調(diào)整和充實“晉城市城區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組”，區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，分管領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一協(xié)調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)組負責(zé)對全區(qū)城中村改造（包括棚戶區(qū)改造、舊城改造、舊村改造）實行全方位的組織領(lǐng)導(dǎo)，對項目申報、招商引資、改造程序、拆遷安置、土地使用、資金運作、規(guī)劃實施、工程招標、工程質(zhì)量、建筑安全等實施全程監(jiān)管。區(qū)政府設(shè)城中村改造辦公室（簡稱城改辦），專門負責(zé)全區(qū)城中村改造（包括棚戶區(qū)改造、舊城改造、舊村改造）的計劃、監(jiān)管、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、服務(wù)、考核等日常工作。領(lǐng)導(dǎo)組各成員單位各司其職。
鎮(zhèn)（辦）成立相應(yīng)機構(gòu)，主要領(lǐng)導(dǎo)親自負責(zé)，并配備分管領(lǐng)導(dǎo)和專職人員，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)城中村改造的組織實施和協(xié)調(diào)管理工作，重點負責(zé)前期準備、項目審查、招商引資、組織拆遷、工程監(jiān)管、資金監(jiān)管、回遷安置、安全穩(wěn)定等工作，對城中村改造的重點事項進行監(jiān)管和審核。
實施城中村改造的村（社區(qū)）要推選產(chǎn)生由兩委班子成員、黨員代表、群眾代表共同參加的城中村改造工作機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu)，具體組織實施和監(jiān)管本村城中村改造。村（社區(qū)）作為改造主體，負責(zé)項目申報、民主決策、方案制定、招商引資、動遷拆遷、工程建設(shè)、資金使用、回遷安置、安全穩(wěn)定等具體工作。
城中村改造項目申報要實行穩(wěn)定風(fēng)險評估制度。區(qū)、鎮(zhèn)（辦）、村（社區(qū)）都要進行評估。區(qū)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室負責(zé)穩(wěn)定風(fēng)險評估的日常工作。
三、改造原則
（一）堅持統(tǒng)一規(guī)劃、政府主導(dǎo)、村為主體、整村拆除、市場運作、安置優(yōu)先的原則；
（二）堅持積極穩(wěn)妥、有序推進的原則；
（三）堅持“先拆遷安置、后開發(fā)建設(shè)’’的原則；
（四）堅持“村民自治、民主決策、民主管理、陽光作業(yè)”的原則；
（五）堅持以人為本，最大程度維護村（居）民利益，壯大集體經(jīng)濟實力的原則；
（六）堅持開門改造，引入競爭機制，把城中村改造與招商引資、品牌引進相結(jié)合的原則。
四、申報條件
（一）通過調(diào)查測算，能夠?qū)崿F(xiàn)“自求平衡”；
（二）村（居）民大會表決通過同意實施改造；
（三）村（居）兩委班子團結(jié)，具有凝聚力、戰(zhàn)斗力，村（居）情穩(wěn)定；
（四）必須進行城中村改造項目穩(wěn)定風(fēng)險評估；
（五）村（居）集體具有一定的經(jīng)濟實力；
（六）符合城市總體規(guī)劃要求。
五、申報程序
（一）征求意見。村（居）兩委提出改造意見，廣泛征求群眾意見。
（二）提出改造方案。在征得全體村（居）民同意改造的基礎(chǔ)上，村（居）兩委提出《（城中村改造方案》，內(nèi)容包括改造的目標、方式、步驟和拆遷補償安置辦法、經(jīng)濟測算、資金籌措、招商引資等?！冻侵写甯脑旆桨浮芬趨^(qū)城改辦和鎮(zhèn)政府（辦事處）的指導(dǎo)下擬定。
（三）會議表決。村（居）兩委集體研究通過《城中村改造方案》，提交黨員大會、村（居）民代表會議、村（居）民大會進行投票表決并推選產(chǎn)生改造工作組和監(jiān)督組。表決結(jié)果和《城中村改造方案》要進行公示。
（四）提出申請。投票表決通過后，村（居）兩委形成決議，提出申請，并附《城中村改造方案》、全體村（居）民大會表決結(jié)果，報所屬鎮(zhèn)政府（辦事處）審核。
（五）項目審核。鎮(zhèn)（辦）嚴格審核《城中村改造方案》、村（居）民大會表決結(jié)果等相關(guān)資料，提出審核意見，報區(qū)城改辦審核。同時，鎮(zhèn)黨委（街道黨工委）組織對所申報項目進行穩(wěn)定風(fēng)險評估，將《項目申報穩(wěn)定風(fēng)險評估報告》報區(qū)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室，經(jīng)區(qū)聯(lián)席會議審查。
（六）批準上報。區(qū)城改辦審核后，經(jīng)區(qū)政府分管副區(qū)長審核簽字，提交區(qū)政府常務(wù)會研究通過；區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組和領(lǐng)導(dǎo)組分別就項目申報情況和穩(wěn)定風(fēng)險評估情況，報告區(qū)委常委會研究。區(qū)委常委會研究通過后，區(qū)政府上報市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組辦公室。
（七）審批啟動。市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組辦公室研究同意后，報市政府辦公廳把關(guān)，然后報分管副市長審批同意，啟動城中村改造前期工作。
（八）編制土地利用和規(guī)劃。城區(qū)國土分局根據(jù)居民點用地情況調(diào)查報告擬定用地規(guī)模，報市國土資源局審核批準；村（居）委會委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制“城中村”改造規(guī)劃意向；市國土資源局根據(jù)規(guī)劃意向編制《土地利用方案》；規(guī)劃設(shè)計單位編制修建性詳細規(guī)劃，經(jīng)專家評審?fù)ㄟ^后，報市規(guī)劃局審批。
（九）項目批準。市規(guī)劃局審核通過修建性詳細規(guī)劃，連同《土地利用方案》上報市政府。市政府辦公廳分級審核后，提交市政府常務(wù)會研究通過，批準實施城中村改造。
六、工作要求
（一）堅持民主公開。擬實施城中村改造項目的村（社區(qū)）從項目申報的前期準備工作開始，凡涉及群眾利益和村（社區(qū)）集體利益的重大事項均要以“四議兩公開”為基礎(chǔ)，履行相關(guān)程序，如改造方案、拆遷補償安置、土地出讓、資金使用、合作對象的確定等。一般事項也要廣泛征求意見，履行必要的民主程序。要真正體現(xiàn)村（居）委會是改造的主體，村（居）民是改造的主人。凡重大事項村（居）委會須召開相關(guān)會議時，鎮(zhèn)政府（辦事處）分管領(lǐng)導(dǎo)、包片領(lǐng)導(dǎo)要列席會議，現(xiàn)場監(jiān)督民主程序的履行。
（二）擴大招商引資。解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，樹立“大招商、招大商’’的理念，建立平臺，完善機制，形成制度，全面提升城中村改造招商引資水平。
堅持城中村改造項目整體招商引資。提倡打破地域限制，實施集中連片開發(fā)，面向全國，引進國內(nèi)著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到城區(qū)開發(fā)投資。
堅持在城中村改造項目中引入著名品牌。所有的城中村改造項目必須引進一個品牌企業(yè)，特別是臨街項目必須規(guī)劃設(shè)計標志性的建筑，引入省級、國家級，甚至是國際級的著名品牌，提升城中村改造項目的品質(zhì)。
提倡村（社區(qū)）集體成立經(jīng)濟組織與開發(fā)商合作共建，可以采用聯(lián)合開發(fā)和股份合作等多種方式，合作模式和協(xié)議要進一步規(guī)范化。合作協(xié)議要在區(qū)城改辦備案。
合作對象的選擇須采取招商引資和民主公開的方式。合作對象的選擇須經(jīng)區(qū)政府審查通過后再履行民主程序。建立城區(qū)城中村改造開發(fā)商名錄庫，錄入國內(nèi)著名的開發(fā)商，同時對已在城區(qū)合作開發(fā)的企業(yè)進行綜合評價，擇優(yōu)錄入。擬參與城區(qū)城中村改造的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須到區(qū)城改辦審查備案；實施改造的村（社區(qū)）選擇合作商時，要在區(qū)城中村改造開發(fā)商名錄庫中選擇三家以上開發(fā)企業(yè)，履行民主程序，公開確定合作對象。
連片規(guī)劃項目、招商引資項目在土地、規(guī)劃上要積極爭取優(yōu)惠政策。力求用地指標放寬、供地方式快捷、規(guī)劃條件寬松，同時享受我區(qū)招商引資的其他優(yōu)惠政策。
（三）強化土地利用。城中村改造用地以市政府確定的用地指標核定，不足用地指標的按實有面積核定指標，超出部分收回國有。區(qū)國土分局要認真進行居民點用地現(xiàn)狀調(diào)查，結(jié)合規(guī)劃情況擬定土地利用方案。用地指標范圍內(nèi)的出讓用地原則上分期進行公開出讓。公開出讓土地的程序：村（居）委會將擬公開出讓土地上的建筑物全部拆除（凈地）一提出擬公開出讓土地申請一鎮(zhèn)政府（辦事處）審核一區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組審核同意一區(qū)政府常務(wù)會通過一報市國土資源局、規(guī)劃局按程序辦理。土地出讓價款由市土地收購儲備中心金額撥付至城區(qū)城中村改造土地出讓金專戶。
（四）注重拆遷安置。拆遷補償安置是城中村改造的工作重點，必須高度重視，嚴格程序，精心組織。村（居）委會是拆遷主體（拆遷入）和安置主體，是拆遷安置工作的直接責(zé)任人，負責(zé)具體的組織實施。補償安置辦法和回遷用房的規(guī)劃選址、工程質(zhì)量、配套標準、公共設(shè)施等均要認真履行程序，廣泛接受監(jiān)督?；剡w樓的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)必須符合國家標準的規(guī)范要求，社區(qū)辦公、服務(wù)、醫(yī)療、學(xué)校、幼兒園等要配套到位。
鎮(zhèn)（辦）對拆遷安置工作負組織領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，負責(zé)拆遷安置工作的組織實施和監(jiān)督管理。在拆遷工作遇到困難時，要負責(zé)組織攻堅，確保工程進度，并提前進行穩(wěn)定風(fēng)險評估，嚴格程序，確保穩(wěn)定。
城中村改造的房屋拆遷原則上實行一次性整村拆除的辦法。實施片區(qū)規(guī)劃時，安置辦法要多樣化，可以就地回遷，也可異地回遷；拆遷工作可采取區(qū)里組織領(lǐng)導(dǎo)、鎮(zhèn)（辦）組織實施、村里具體實施的辦法，三級聯(lián)動，強勢推進。
房屋拆遷要在城中村改造項目取得“一書兩證”后向區(qū)城改辦提出申請（附相關(guān)手續(xù)），在同意拆遷批復(fù)下達后，方可實施拆遷。對國有土地上的房屋拆遷，按有關(guān)規(guī)定辦理。
（五）嚴格工程監(jiān)管。城中村改造的建設(shè)單位[村（居）委、開發(fā)企業(yè)]、施工企業(yè)、勘察、設(shè)計、工程監(jiān)理、工程檢測等責(zé)任主體要按有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范嚴格負責(zé)、規(guī)范操作。政府職能部門和鎮(zhèn)政府（辦事處）要各負其責(zé)，齊抓共管，確保工程優(yōu)質(zhì)安全。
1、工程招投標。所有回遷樓項目要按照<招投標法》一律實行公開招標，嚴禁規(guī)避招標、圍標串標等。
2、施工許可。建筑工程開工前，要取得相應(yīng)的《施工許可證》，禁止“未批先建”行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，政府相關(guān)部門將采取強制措施，堅決予以制止，并給予嚴厲處罰。
3、工程質(zhì)量與安全。參建單位要嚴格執(zhí)行《山西省建筑工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)管理條例）》，進行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督注冊和建筑工程安全監(jiān)督注冊登記，強化監(jiān)管，嚴把工程質(zhì)量關(guān)，堅決杜絕安全事故的發(fā)生。
4、強制性標準監(jiān)管。嚴格按照規(guī)劃、勘察、設(shè)計要求進行建設(shè)，按照工程建設(shè)強制性標準執(zhí)行。工程監(jiān)理單位要選派具備相應(yīng)資格的總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師進駐施工現(xiàn)
場，按照工程建設(shè)強制性標準實施監(jiān)理。
5、工程竣工驗收。建設(shè)單位要嚴格按程序組織有關(guān)單位進行工程竣工驗收，驗收合格工程在區(qū)城改辦、區(qū)住建局同時辦理建設(shè)工程竣工驗收備案。未竣工驗收備案的工程，不得交付使用。
區(qū)住建局負責(zé)對工程建設(shè)實行全過程監(jiān)管。
（六）加強資金監(jiān)管。土地出讓價款由市土地收購儲備中心全額轉(zhuǎn)入城區(qū)城中村改造土地出讓金專戶，?？顚Ｓ?。資金的撥付和使用要加強監(jiān)管。
1、所有實施城中村改造的村（居）委會必須按照規(guī)定開立專戶，設(shè)立專賬，健全賬務(wù)。城中村改造項目在申報、審批、建設(shè)、拆遷安置等環(huán)節(jié)所涉及的所有支出和收益均納入專賬管理。返還的土地出讓金必須首先用于回遷安置住房建設(shè)及其公共配套設(shè)施（包括社區(qū)辦公、服務(wù)、醫(yī)療、學(xué)校、幼兒園等）的建設(shè)，在改造項目全部結(jié)束之前，不得挪作他用。
2、土地出讓金的申請使用必須按照規(guī)定程序進行。其程序是：村（居）委提出書面申請——征求廣大被拆遷戶同意，由至少三個被拆遷戶代表簽字——村理財小組同意（蓋章）——村兩委集體研究
并簽署意見——政府（辦事處）研究通過并向區(qū)政府請示——區(qū)城改辦和區(qū)財政局對申請事項進行核實并簽署意見——區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組審核——提交區(qū)政府常務(wù)會議研究通過——區(qū)財政局根據(jù)區(qū)政府常務(wù)會議紀要精神實施撥付。申請使用土地出讓金須向區(qū)城改辦、區(qū)財政局和所屬鎮(zhèn)政府（辦事處）提供相關(guān)資料。
3、各村（居）委是所返還土地出讓金的所有者，也是使用主體，對資金使用的安全性負全責(zé)。資金的使用要按“四議兩公開”的要求嚴格履行程序。鎮(zhèn)政府（辦事處）是資金使用的監(jiān)管主體，對資金的使用負監(jiān)管責(zé)任。所轄城中村改造的資金使用要按照“村賬鎮(zhèn)管”、“居賬處管”的要求加強監(jiān)管。
區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組也要對城中村改造的資金使用加強監(jiān)管。由區(qū)城改辦牽頭，組織財政、監(jiān)察、審計等部門，對城改專賬的建立和管理情況以及資金的使用情況實行定期、跟蹤檢查。要建立和完善年度審計和項目決算制度。對賬務(wù)不健全和資金使用存在問題的項目，停止其土地出讓金返還撥付。城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組對城市棚戶區(qū)改造涉及的國家補助資金要專項管理，?？顚Ｓ?。
（七）狠抓稅收征管。所有的城中村改造項目，須按照稅收屬地征管的原則，全部在城區(qū)進行工商注冊登記和稅務(wù)登記。已經(jīng)市政府批準的項目，其稅收不在城區(qū)的，必須理順到城區(qū)。工商、稅務(wù)等部門要做好相關(guān)的協(xié)調(diào)和登記工作。稅務(wù)部門要按照區(qū)政府《關(guān)于加強城中村改造稅收征管工作的意見》，對城中村改造的稅征工作實行專項管理，以鎮(zhèn)（辦）為單位實行目標管理。研究撥付土地出讓金前，由區(qū)城改辦、區(qū)財政局審核項目的稅務(wù)登記和繳稅情況，符合條件的再報請區(qū)政府研究。
（八）嚴格考核獎懲。區(qū)政府要與鎮(zhèn)政府（辦事處）專題簽訂城中村改造工程年度目標責(zé)任書，對手續(xù)辦理、拆遷進度、建設(shè)進度、招商引資、安全質(zhì)量、回遷安置、房屋銷售、實現(xiàn)稅收、社會穩(wěn)定等目標實行全程監(jiān)管和跟蹤考核，按年度目標完成情況給予獎懲。城中村改造實行風(fēng)險抵押金制度，對出現(xiàn)違規(guī)建設(shè)、質(zhì)量安全事故、集體越級上訪、進度緩慢等現(xiàn)象的將酌情給予處罰，罰款直接從風(fēng)險抵押金中扣除并用于城中村改造工程的獎勵。區(qū)城改辦負責(zé)督查考核工作和抵押金的管理。抵押金到工程結(jié)束時，扣除處罰金額后將剩余部分如數(shù)退還。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；評估；風(fēng)險；預(yù)防
1.引言
隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展完善和我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也越來越成熟，隨之而來的房地產(chǎn)中的買賣、租賃、課稅、保險、拍賣和房地產(chǎn)用地中的土地征用、拆遷、補償，以及房地產(chǎn)交易和用地中的法律糾紛、侵害、合并等相關(guān)問題，也就越來越多。為了滿足解決上述問題的需要，與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)評估行業(yè)也得到了迅速發(fā)展。以實行注冊房地產(chǎn)估價師資格認證為標志，我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)有了十多年的發(fā)展，經(jīng)歷了從幼稚到成熟以致不斷完善的一個過程，獲得了長足發(fā)展。與此同時，也要看到，在進行房地產(chǎn)評估的時候，對房地產(chǎn)的評估結(jié)果通常是以報告的形式出現(xiàn)。但是，在整個評估過程中，由于需要進行評估的要素很多，涉及和使用到的標準比較多，評估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時候就會出現(xiàn)對于同一個標的物，不同的評估機構(gòu)會給出不同的評價結(jié)果，甚至結(jié)果相差非常大。這就意味著，在房地產(chǎn)評估之中，有時會存在一定的風(fēng)險。
因此，在尋找評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)評估的實際操作過程中，如何有效地防范房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險，使評估機構(gòu)的評估做到客觀、公正、公平，從而更好地適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，是房地產(chǎn)評估工作中一個十分重要的問題。
2.房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險
2.1委托方提供虛假信息。合法、誠信，是市場經(jīng)濟交易中必須遵循的原則。中國的社會主義市場經(jīng)濟體制從建立到完善，已經(jīng)有了很大的發(fā)展。但是，不容忽視，在市場經(jīng)濟交易過程中，有的交易方為了經(jīng)濟利益而不講誠信的現(xiàn)象仍然存在。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，由于房地產(chǎn)屬固定資產(chǎn)，其價值已經(jīng)越來越被充分認識到，特別是《物權(quán)法》頒布實施之后，很多人已經(jīng)把房地產(chǎn)當(dāng)作身份和身價的象征。于是，在進行房地產(chǎn)有關(guān)交易時，為了提高自己標的物的價值，有的委托方就會作假，向評估方提供虛假信息和資料。而評估方進行評估并最終作出評估報告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評估方不能很好地識別委托方提供的資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標的物實際價值不符的報告，從而使評估產(chǎn)生失真，導(dǎo)致評估風(fēng)險的產(chǎn)生。這種結(jié)果，很容易使買方認為評估方與賣方有意欺騙，而將評估方訴諸法庭。
2.2評估技術(shù)使用不當(dāng)?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》對房地產(chǎn)估價所應(yīng)遵循的原則、程序和方法作了明確的規(guī)定。這些規(guī)定，在防范評估中的不規(guī)范行為中發(fā)揮了積極的作用，有效地預(yù)防了房地產(chǎn)評估中存在的風(fēng)險。但是（同時），也要看到，在具體的評估過程中，由于房地產(chǎn)的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據(jù)實際情況的變化進行相應(yīng)的變化。在這種情況下，評估方對評選的原則、程序和方法的不同選擇，將會產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。這樣，如果評估方在評估過程中不能正確地選擇參照主體，那么，選擇的評估程序和方法就有可能不夠科學(xué)、適用，與實際情況不太相符，于是，在具體評估操作過程之中，就會影響到評估程序的正常進行和評估方法的正確使用，評估方得出的結(jié)論就有可能會不符合標的物的實際情況，從而產(chǎn)生評估風(fēng)險。
2.3政策變動。一方面，供求關(guān)系對于房地產(chǎn)價格的影響比較大；另一方面，如果有關(guān)房地產(chǎn)、土地等方面的政策發(fā)生變化，也會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化，都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生一定程度上的影響。此外，由于政策的變化，有時也會對評估的方法產(chǎn)生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補償?shù)墓纼r方法產(chǎn)生了很大的變化。此外，雖然中國有關(guān)土地、房地產(chǎn)等方面的法律規(guī)范已經(jīng)不少，但是還不完全適應(yīng)中國錯綜復(fù)雜的形勢，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評估方不能緊跟形勢，認真理解各項政策的背景及其預(yù)期，就有可能會影響對房地產(chǎn)的正常評估，從而帶來房地產(chǎn)評估風(fēng)險。
3.防范房地產(chǎn)評估中風(fēng)險的對策
市場的需求為房地產(chǎn)評估的產(chǎn)生、發(fā)展創(chuàng)造了條件，也不斷對房地產(chǎn)評估提出新的要求。而房地產(chǎn)評估中存在風(fēng)險，這并不是健康的市場經(jīng)濟發(fā)展所需要的。在這種情況下，我們就必須采取措施，有效防范房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險，使房地產(chǎn)評估在中國的市場經(jīng)濟發(fā)展進程中發(fā)揮出更大的作用。
3.1強化房地產(chǎn)評估的風(fēng)險意識。房地產(chǎn)評估人員對房地產(chǎn)評估風(fēng)險的認識，在很大程度上影響著房地產(chǎn)評估風(fēng)險的產(chǎn)生。如果房地產(chǎn)評估人員具備較強的評估風(fēng)險意識，那么在評估過程之中就會更加嚴肅、認真，產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風(fēng)險的可能性就會小。特別是在當(dāng)前狀況下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對房地產(chǎn)評估的專業(yè)化水平要求越來越高，社會上各個方面對房地產(chǎn)評估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時，在房地產(chǎn)評估中存在地潛在風(fēng)險也在上升。因此，房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)評估人員，必須充分認識到在房地產(chǎn)評估中產(chǎn)生風(fēng)險的可能性，以及風(fēng)險產(chǎn)生后對本身所產(chǎn)生的不好的影響，在此基礎(chǔ)上進一步強化風(fēng)險意識，以小心謹慎的態(tài)度，科學(xué)、嚴謹?shù)剡M行相關(guān)評估，作出正確、規(guī)范的評估報告，從而有效防范房地產(chǎn)評估中可能出現(xiàn)的風(fēng)險。
3.2謹慎選擇客戶。加強與客戶之間的聯(lián)系溝通，是房地產(chǎn)評估機構(gòu)控制風(fēng)險十分重要的一個方面。評估人員與客戶之間，評估進行的時候進行的溝通固然重要，但在另一方面，進行評估之前以及所有評估結(jié)束之后，評估人員也要注意加強與客戶之間的溝通。評估之前進行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評估的標的物的大致情況和其中可能存在的一些問題，也可以了解買方的需求，從而為進行正確的評估創(chuàng)造一個比較好的前期工作。評估過程中進行的溝通，則可以保證評估的程序、方法能夠體現(xiàn)客戶的需求，從而使評估過程能夠比較順利地進行；評估之后進行的溝通，則可以為客戶使用評估報告提供一些有用的意見和建議，使客戶能夠恰當(dāng)?shù)厥褂迷u估報告，而不至于由于評估報告運用不當(dāng)帶來不必要的損失。另外，加強與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識別委托訪提供的資料、信息的準確性，從而能夠更好地把握標的物的實際情況，避免因為盲目接受評估而產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風(fēng)險。
3.3強化對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管。加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管，是降低房地產(chǎn)評估風(fēng)險的有效形式。一方面，房地產(chǎn)評估行業(yè)和有關(guān)房地產(chǎn)評估的管理部門，需要認真履行職責(zé)，加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報告進行定期檢查，也可以進行不定期的抽查，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)評估行為或在評估過程中有違法違紀等行為的及時、嚴肅、認真地進行處理，從而為房地產(chǎn)評估工作營造良好的評估氛圍，促進房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員水平的不斷提高。同時，房地產(chǎn)評估機構(gòu)也需要健全和完善內(nèi)部質(zhì)量控制體系，對每次評估都進行檢驗，總結(jié)其中取得的經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，并采取切實可行的方法認真加以解決，以不斷提高房地產(chǎn)評估的質(zhì)量和水平。此外，政府也要創(chuàng)造和維護公開、公平的經(jīng)濟環(huán)境，完善各項政策，進行政策支持，努力為房地產(chǎn)評估業(yè)的順利發(fā)展提供良好的政策空間。
3.4加強房地產(chǎn)評估師的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德建設(shè)。不斷提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)和水平，是保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展最關(guān)鍵的因素。因此，房地產(chǎn)評估業(yè)需要加強對相關(guān)評估人員的培訓(xùn)。要針對房地產(chǎn)評估中存在的問題和新的形勢變化對房地產(chǎn)評估業(yè)提出的新要求，通過講座、交流研討、到其他評估機構(gòu)交流學(xué)習(xí)等多種手段，加強對房地產(chǎn)評估人員的培訓(xùn)，不斷提高房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)素質(zhì)。同時，各個房地產(chǎn)評估機構(gòu)還要加強對評估人員的職業(yè)道德教育，組織評估人員認真學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《城市房地產(chǎn)市場估價暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》等規(guī)定條例，并根據(jù)中國市場經(jīng)濟發(fā)展對道德提出的要求制定出相應(yīng)的房地產(chǎn)評估人員職業(yè)道德規(guī)范，不斷強化評估人員的職業(yè)道德意識。建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估人員誠信網(wǎng)絡(luò)體系，對于違反職業(yè)道德、在房地產(chǎn)評估中謀取不正當(dāng)利益、進行虛假評估的評估人員，清理出房地產(chǎn)評估行業(yè)，并且在誠信網(wǎng)絡(luò)體系中曝光，使之不能繼續(xù)從事房地產(chǎn)評估行業(yè)。房地產(chǎn)評估師也要加強學(xué)習(xí)，既要通過學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評估方面的專業(yè)知識和與之相關(guān)的經(jīng)濟、金融、法律等方面的知識來提高專業(yè)技能，也要加強自律，認真踐行社會主義榮辱觀，樹立良好的職業(yè)道德，以保證整個房地產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展。
4.結(jié)語
總之，房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)評估二者互相依存，共同發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)評估創(chuàng)造了發(fā)展的土壤、提供了廣闊的發(fā)展前景，另一方面，房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展則可以為房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序、穩(wěn)步發(fā)展提供保證。這就要求我們，既要正視房地產(chǎn)評估的作用，又要看到房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險，進一步規(guī)范房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展，以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，進而推動整個經(jīng)濟社會穩(wěn)步前進。
一、總體工作目標
按照“全年保穩(wěn)定，分段抓落實“的工作要求，全縣維護穩(wěn)定工作的總體目標是實現(xiàn)“七個不發(fā)生“做到“三個確保“。
二、主要工作措施
1、深化社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。推進社會穩(wěn)定風(fēng)險評估是促進各級各部門種大事項決策科學(xué)化，規(guī)范化的重要居措，也是20__年及今后一段時期社會管理創(chuàng)新和維穩(wěn)工作的重點。主要在客運力投放等行政許可方面加強社會風(fēng)險評估降低穩(wěn)定隱患和涉及公路建設(shè)、征地拆遷、運力調(diào)控、機構(gòu)改革等方面重大決策。還涉及到了道路交通改擴建工程、及土地征用與補償、房屋拆遷以及工程建設(shè)項目時的生態(tài)環(huán)境、治安安全方面。2、加強和改進群眾工作。維護穩(wěn)定的過程就是做好群眾工作的過程，群眾是穩(wěn)定之基，群眾工作做好了，維穩(wěn)工作就有了基礎(chǔ)。
三、認真抓好社會治安綜合治理和維穩(wěn)、平安創(chuàng)建工作，鞏固“平安縣“創(chuàng)建成果，把綜治維穩(wěn)工作納入全局工作之中，與其他工作同布置、同檢查、同考核，實行目標管理，做到年初有計劃，年中有小結(jié)，年終有總結(jié)。
四、堅持一年不少于四次黨組會（局長辦公會）研究綜治維穩(wěn)工作，遇到特殊情況隨時召開會議研究，及時解決問題和矛盾。
五、每年與縣綜治委簽訂綜治工作目標責(zé)任書，將綜治維穩(wěn)工作細化后，同所屬部門簽訂責(zé)任書，并堅持一年不少于二次檢查考核。
六、經(jīng)常開展矛盾糾紛排查調(diào)處工作，主要抓好重點工程涉及到的征地、拆遷，改制企業(yè)的穩(wěn)定等，妥善處理和解決各類矛盾，及時發(fā)現(xiàn)和掌握不穩(wěn)定因素，力爭把問題化解在基層，解決在萌芽中，努力構(gòu)建和諧平安單位。
七、認真?zhèn)鬟_貫徹落實縣綜治維穩(wěn)、平安創(chuàng)建工作會議、文件精神，做好縣綜治委交辦的工作。開展綜治宣傳月活動，調(diào)動廣大人民群眾參與維護社會治安和平安建設(shè)積極性，推動“平安交通“建設(shè)向縱深發(fā)展。
八、加強社會治安綜合治理，搞好創(chuàng)建平安單位人防、物防、技防工作，落實要害部位安全防范和防火措施，做到看好自己的門，管好自己的人，辦好自己的事。
關(guān)鍵詞：高鐵；確權(quán)審計；風(fēng)險；對策
高鐵作為現(xiàn)代文明和社會進步的高科技產(chǎn)品，以其高速度、大容量、低污染、安全可靠著稱的先進的交通工具，高鐵的修建，縮短了旅客旅行時間，產(chǎn)生了巨大的社會效益；對沿線地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展起到了推進和均衡作用；促進了沿線城市經(jīng)濟發(fā)展和國土開發(fā)。隨著京滬高鐵、哈大高鐵、京廣高鐵等相繼開通運營，中國高鐵正在引領(lǐng)世界高鐵發(fā)展。部分高鐵修建的征地拆遷由沿線地方政府負責(zé)本省市境內(nèi)的征地拆遷實施，承擔(dān)征地拆遷相關(guān)費用，以實際發(fā)生數(shù)額經(jīng)合資各方認可后作為資本金入股。這種新型貨幣出資方式，最終資本金如何確定？就需要中介機構(gòu)對各地方政府代墊的全部征地拆遷補償費用計價依據(jù)的合法性、合理性，征地拆遷費用的真實性，準確性、完整性進行確權(quán)審計。
由于確權(quán)審計的結(jié)果關(guān)系到各地政府支付征地拆遷補償費能否被確權(quán)、能否計價入股，關(guān)系到各級地方政府的政績，由于征地機構(gòu)經(jīng)費實行預(yù)算制度，如果費用不能被確權(quán)，導(dǎo)致地方政府的開支無法列支，以及高鐵線長點多面廣等特點，對確權(quán)審計提出很高的要求。
一、高鐵征地拆遷的特點
1.高鐵修建線長、點多、面廣、時間久，涉及?。ㄊ校┒?、拆遷主體多、管理部門多、被拆遷人多、拆遷參與方多、涉及征地拆遷資料多、工作量巨大。同時高鐵征地拆遷與地方政府市政配套和其他工程建設(shè)交織。由于高鐵的巨大影響力，沿線地方政府均有意借助高鐵帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，提高城市影響力，沿線車站建設(shè)，特別是位于樞紐的車站要求實現(xiàn)綜合交通樞紐的理念，與所在城市的發(fā)展規(guī)劃、與地鐵公路等交通設(shè)施銜接、與城市交通系統(tǒng)相融合、地面建筑和各類管線遷改等眾多方面，工程類型及工程內(nèi)容極其復(fù)雜；對于部分省市的樞紐聯(lián)絡(luò)線和動車走行線眾多，既有站改造和過渡工程量大、不同速度標準線路并存，軌道類型多樣；高鐵工程與其他工程建設(shè)并行，工程用地交叉，征地拆遷涉及利益主體復(fù)雜。
2.各省市征地拆遷補償政策不統(tǒng)一，各地征地拆遷組織實施方式差異較大，現(xiàn)行征地拆遷補償政策不合理，對于國有土地附著物“必須進行評估”，集體土地附著物按政策補償，導(dǎo)致國有土地上附著物按“市場公允價值”補償遠遠高于集體土地補償標準，近些年物價的飛漲，部分政府頒布的補償標準與實際物價水平脫節(jié)，房屋、裝修及附著物補償標準與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平不適應(yīng)，導(dǎo)致文件執(zhí)行難度較大?，F(xiàn)在社會信息傳遞途徑廣泛，速度較快，因政策不統(tǒng)一，導(dǎo)致征地拆遷意見較大，矛盾較多，引發(fā)社會，社會矛盾層出不窮，與國家倡導(dǎo)的“和諧社會”相違背，群眾維權(quán)意識的不斷提高，各級政府對待高鐵的拆遷工作一般均以“維穩(wěn)”為頭等大事，要求“依法合規(guī)”推進征地拆遷，對“釘子戶”采取“定點、定人、定時間、定任務(wù)的方式，做耐心細致的協(xié)調(diào)工作”，特殊補償事項和補償項目較多。
3.征地拆遷利益大、隱蔽性強。征地拆遷具有一次性、不可逆性，征地拆遷實施后原有地上附著物被拆除，拆遷數(shù)量真實性、準確性很難據(jù)實復(fù)核，隱蔽性極強，給部分心存僥幸的人留下舞弊的空間，導(dǎo)致征地拆遷工作成為的高發(fā)領(lǐng)域。
4.征地拆遷實施單位無成本控制壓力和動力。高鐵沿線征地拆遷由沿線地方政府負責(zé)組織實施，資金由各省市政府籌集，支付的征地拆遷費用經(jīng)審計確權(quán)后計價入股。各地（市）、區(qū)（縣）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村各級政府拆遷主管部門作為拆遷實施主體，為能“及時完成征地拆遷任務(wù)，按時提交建設(shè)用地，保證高鐵順利施工”的政治任務(wù)，需在“維穩(wěn)”的前提下不惜代價完成這一目標，沒有成本控制的壓力和動力。部分基層參與征地拆遷實施單位（如街道辦、村委會）同時還是被拆遷人，為了調(diào)動基層單位工作積極性，保證征地拆遷工作順利實施，存在虛增數(shù)量、甚至自行提高補償標準的情況。
5.征地拆遷前期準備工作不足，實施中又采取強力推進，補償費用清理實施滯后、倉促。為保證高鐵建設(shè)順利開展，確保工期和投資計劃圓滿完成，各省市組織征地拆遷工作時，嚴禁因征地拆遷延誤工期，征地拆遷工作開展匆忙，清點核量工作實施不深入，數(shù)量不準確，依據(jù)不齊全，檔案不規(guī)范不完整，存在大量“先征（拆）后補”的情況，征地拆遷又采取“先補償后清理”部分省市對費用清理和確權(quán)審計的必要性認識不足，導(dǎo)致確權(quán)審計的客體資料存在很多瑕疵。
二、高鐵征地拆遷確權(quán)審計可能存在的重大錯報風(fēng)險領(lǐng)域
1.征地補償費確權(quán)方面可能存在的重大錯報風(fēng)險，征地補償費包括土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費等，征地補償款主要存在以下主要風(fēng)險：青苗及附著物補償數(shù)量與征地情況嚴重不符；附著物數(shù)量未按“清點核算表”確認的數(shù)量補償，虛增附著物數(shù)量，虛列補償內(nèi)容，提高補償款；國有劃撥土地按市場價值對被拆遷單位進行補償后，按出讓用地競拍底價重復(fù)上報國有土地征地費；部分單位存在地上附著物分別按拆遷、征地事項重復(fù)補償?shù)那闆r；自行提高補償標準等。
2.拆遷補償費用確權(quán)方面可能存在的重大錯報風(fēng)險：拆遷補償費用實物數(shù)量確認依據(jù)不充分；拆遷補償費用補償標準確認依據(jù)不充分；擅自擴大補償范圍，對補償政策明確規(guī)定不予補償?shù)氖马椨枰源_認補償；與其他工程交叉的拆遷支出沒有按要求進行費用分攤，將當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)拆遷補償款計入高鐵，虛報和重復(fù)列報拆遷補償款等。
3.各項稅費可能存在的重大錯報：將不符合應(yīng)稅條件的稅費納入費用清理范圍，將明確不應(yīng)承擔(dān)的稅費納入費用清理范圍，相關(guān)稅費未按法定文件規(guī)定收費標準計列，預(yù)計估各項稅費等。。
4.工作費用及其它可能存在重大錯報風(fēng)險：將與建設(shè)無關(guān)的費用納入費用清理范圍，工作經(jīng)費核算不規(guī)范，支付不合規(guī)；出資人將其應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)成本，納入本次費用清理范圍。
三、針對高鐵征地拆遷確權(quán)審計風(fēng)險點的對策
1.全面審計驗證真實性、準確性、完整性。針對高鐵征地拆遷的特點以及確權(quán)審計可能存在的重大錯報，應(yīng)采取全面的詳細審計，即各獨立負責(zé)征地拆遷補償?shù)膯挝唬鞅徊疬w人的“一戶一檔”資料均納入審計范圍，對各省市拆遷實施主體申報的征地拆遷補償費用及其支持性證據(jù)滿足真實性、準確性、完整性的項目進行確認；對于部分滿足真實性、準確性、完整性的項目，退回申報方補充充分的證據(jù)，對補充的證據(jù)進行再次確認；對于部分申報的征地拆遷補償費用項目確是合理但不合法或法律法規(guī)沒有做出明確規(guī)定的，提交委托人決定。
2.多專業(yè)協(xié)作，遵守職業(yè)道德規(guī)范，廉潔自律，客觀反映。針對高鐵征地拆遷涉及的專業(yè)知識面廣，業(yè)務(wù)差異較大，各審計小組在人員配備方面均需注冊會計師、造價師及評估師組成。各專業(yè)人員應(yīng)嚴格恪守注冊會計師職業(yè)道德規(guī)范。審計人員在與基層群眾接觸時，對接觸的審計現(xiàn)象要做到不評價、不定性、不引發(fā)矛盾，對遇到審計問題對外只客觀描述實際情況，不發(fā)表個人意見。
3.建立充分有效的溝通機制，首先加強與委托方的溝通，建立周報制度，審計組將每周工作進展情況、審計發(fā)現(xiàn)的主要問題、下一步工作安排、各被審計單位征地拆遷資料整理報送工作進度等情況向委托方通報；對于審計中發(fā)現(xiàn)的主要問題、存在的困難，及時向委托方通報，請委托方協(xié)助解決。其次與被審計單位的溝通，召開項目啟動會、在審計過程中對審計中的事項與被審計單位及時充分溝通，充分聽取其意見。再次項目組內(nèi)部的溝通，及時了解各小組的工作進度和審計過程中發(fā)現(xiàn)的問題，關(guān)注不同轄區(qū)之間是否存在交叉、重復(fù)補償。
4.做好審計計劃和現(xiàn)場審計前的專項核對。在現(xiàn)場審計開始前，將各申報單位申報的費用清理檔案進行詳細的檢查、校對、復(fù)核，對異常情況進行詳細紀錄，使現(xiàn)場審計更具有針對性，目的性。
5.確定征地拆遷的補償標準，按標準執(zhí)行審計程序。在實施審計前，與委托方、費用清理申報單位確定執(zhí)行的補償標準。該標準可以是法律法規(guī)、部門規(guī)章、地市文件，也可以是雙方認可的標準。對于執(zhí)行地方拆遷補償政策的，審計人員應(yīng)復(fù)核政策文件的有效性和適用性，對未經(jīng)授權(quán)擅自制定的文件不予認可。對于雙方確定的標準的，審計人員應(yīng)評價其合法合規(guī)性，對于不合法合規(guī)的內(nèi)容由雙方調(diào)整。
6.確定審計主線，保持應(yīng)有的職業(yè)謹慎。以征地拆遷資金的撥付、使用為主線，逐級檢查核對是否存在資金截留、挪用、舞弊等行為；以費用清理匯總表、費用清理明細表、支持性證據(jù)進行逐級核對，檢查是否存在數(shù)據(jù)填報錯誤，費用清理依據(jù)是否充分，對費用清理明細表、匯總表重新求和計算，并檢查其勾稽關(guān)系。
針對征地拆遷補償費的兩大因素“量”和“價”，有針對性的對征地拆遷“量”的真實性和準確性、“價”的公允性及客觀性進行測算、復(fù)核、檢查。對于國有土地房屋拆遷補償復(fù)核檢查《房地產(chǎn)估價報告》，對于不符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等文件規(guī)定的，要求予以完善整改，不予完善視同依據(jù)不充分不予確認。對于土地補償費用獲取國土部門獲取國土部門出具的《征地協(xié)議》與費用清理表上的征地“畝數(shù)”核對是否一致；核對時要注意核對菜地、林地、水塘等面積，對菜地和林地的補償價格不一致，是否存在征地、拆遷重復(fù)補償?shù)那闆r，檢查“青苗及附著物補償”標準是否符合政策規(guī)定，是否存在擅自提高標準的情況；對于青苗及附著物獲取由建設(shè)單位、施工單位、拆遷實施主體、監(jiān)理單位簽字確認的《清點核量表》與上報明細進行核對，是否存在虛增附著物數(shù)量的情況、是否存在重復(fù)補償?shù)那闆r；對于安置補償費取得國土局或社保局等部門出具的《安置測算明細表》和《安置公告》的人數(shù)與上報人數(shù)核對，按年齡段進行核對，年齡段不同補助標準不同，是否存在超標準補償?shù)那闆r。對于集體住宅和集體非住宅房屋拆根據(jù)不同的性質(zhì)，不同的補償款項，分別核對適用的文件與數(shù)量，根據(jù)房屋面積示意圖重計算房屋面積；對房屋拆遷補償金額進行復(fù)核測試，復(fù)核拆遷補償是否符合拆遷補償安置政策，對存在擅自提高標準或超標準補償?shù)那闆r進行逐項測算，統(tǒng)一進行取證、確認；對于各項稅費根據(jù)政策文件規(guī)定的繳費基數(shù)和標準重新計算征地拆遷稅費；對可能存在異常的風(fēng)險領(lǐng)域、計量誤差的區(qū)域作為審計重點，執(zhí)行相關(guān)測試程序，直至消除疑慮。
分析征地協(xié)議畝數(shù)與上報青苗及附著物折畝數(shù)是否匹配，是否真實公允，考慮夾心地、邊角地等情況，一般青苗及附著物占地面積按極端情況是征地面積的1倍以內(nèi)可以接受，超過1倍需進行取證確認，要求進行解釋，解釋不合理的不予確認；將《清點核量表》與上報清冊明細數(shù)量進行對照比較，分析其合理性；取得施工紅線圖，匡算征地面積，并與上報征地面積進行分析比對；對被拆遷戶室內(nèi)裝修面積與房屋面積進行合理性分析；對被拆遷戶室外附著物如庭院綠化、水泥地坪、樹木、豬舍等合計占地面積與土地面積進行合理性分析。
對于協(xié)議尚未簽訂的被拆遷戶，費用清理表中預(yù)估填列的數(shù)據(jù)，截至審計結(jié)束日協(xié)議尚未簽訂的，暫不納入本次費用清理范圍，預(yù)估金額調(diào)整計入“確定未來必然發(fā)生但無依據(jù)、無法準確計算費用金額的預(yù)估費用”；對于費用清理表中數(shù)據(jù)系預(yù)估，期后取得《拆遷補償協(xié)議》或其他有確切證據(jù)證明拆遷補償金額，按確認的金額的對費用清理數(shù)據(jù)進行調(diào)增或調(diào)減；對無依據(jù)的預(yù)估數(shù)據(jù)，經(jīng)取證不予確認。
在查閱核對、調(diào)查走訪、訪談詢問、現(xiàn)場觀察、勘測丈量等過程中注意發(fā)現(xiàn)舞弊線索，對注意到的審計信息及時歸納匯報，制定有針對性的審計程序，取得充分適當(dāng)?shù)膶徲嬜C據(jù)。獲取拆遷勘測定界圖或施工設(shè)計圖、拆遷安置公告，根據(jù)拆遷勘測定界圖所在位置，抽取位置比較敏感的被拆遷戶進行實地走訪查勘，核實是否存在超范圍拆遷，是否存在地方市政建設(shè)“搭便車”拆遷；爭取由參與清點核量的、各地指揮部人員或施工、監(jiān)理單位人員帶領(lǐng)進行現(xiàn)場勘察走訪，或由被審計單位經(jīng)辦人員帶領(lǐng)實地現(xiàn)場查勘現(xiàn)場、拍照還原原貌、實測丈量拆遷范圍、詢問實施單位拆遷實施情況以證明拆遷合理性，充分利用衛(wèi)星定位系統(tǒng)；對勘察走訪人員詢問內(nèi)容進行錄音，聯(lián)系實地察看現(xiàn)場的被拆遷戶進行訪談，（對被訪談人的身份證拍照留檔）訪談內(nèi)容已經(jīng)形成文字記錄的由對方簽字確認。
目前，政府行政決策的主要問題有：
行政決策系統(tǒng)運作模式不健全
作為行政決策主體的政府及其工作部門通常既是決策的制定者，又是決策的執(zhí)行者，而各級人大在實際決策中所發(fā)揮的作用相對較小?！吧砑鎯陕殹?、缺乏行政決策的公共權(quán)力和非公共權(quán)力監(jiān)控體系等現(xiàn)實情況都不利于形成行政決策執(zhí)行和監(jiān)督的相互制的機制。
追求政績導(dǎo)致盲目決策和草率決策
在政府重大行政決策中，某些決策者由于盲目追求目標，往往只看到?jīng)Q策的積極結(jié)果，而忽略乃至漠視決策可能帶來的負面效應(yīng)。如廣東亞運會期間免費公交政策，政府的出發(fā)點是好的，但產(chǎn)生的負面效果卻是當(dāng)時決策者未預(yù)料到的。一些地方政府為了追求政績，對一些重大決策項目更是不經(jīng)充分論證就匆匆拍板，導(dǎo)致有的工程投資了幾個億，卻在實施過程中半途而廢。
行政決策失誤的法律責(zé)任
追究制度缺失
行政決策失誤的責(zé)任主體不明確，權(quán)力和責(zé)任相分離是普遍存在的問題。提倡集體決策是民主的體現(xiàn)，但也可能造成集體負責(zé)而實質(zhì)上卻無法負責(zé)的狀況。決策的成敗未與決策者個人榮辱得失、升遷降免直接聯(lián)系，決策失誤責(zé)任追究不嚴格，這往往都導(dǎo)致決策者以經(jīng)驗缺乏為理由，不經(jīng)慎重論證作出決策。
要保證政府行政決策，尤其是重大行政決策合法、科學(xué)和民主，減少決策風(fēng)險，推進“創(chuàng)新驅(qū)動，發(fā)展轉(zhuǎn)型”，必須避免政府行政決策的盲目’性，提高行政決策的效率。
為此，我們建議：建立完善行政決策的風(fēng)險評估機制，避免政府重大行政決策產(chǎn)生失誤。
明確界定行政決策風(fēng)險評估的范圍
規(guī)定凡涉及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略舉措、發(fā)展規(guī)劃和重大影響的重要政策，涉及公共利益或與人民群眾密切相關(guān)的重大行政決策及全局性、戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性的經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、公共服務(wù)等政務(wù)事項，都應(yīng)列入風(fēng)險評估范圍，具體如：政府重大投資項目、重大公共設(shè)施建設(shè)、土地征用、房屋拆遷、環(huán)境保護、公用事業(yè)價格調(diào)整、教育醫(yī)療和社會保障制度的改革等。
詳細規(guī)定行政決策風(fēng)險評估的實施
建議通過調(diào)查問卷、專家訪談、公眾聽證會等方式，從公共財政風(fēng)險、社會穩(wěn)定風(fēng)險和環(huán)境生態(tài)風(fēng)險三個主要領(lǐng)域詳細分析決策的正反面效果，以此作為政府行政決策的重要依據(jù)。其中，公共財政風(fēng)險評估主要考量政府財政的承受力；社會穩(wěn)定風(fēng)險評估聚焦相關(guān)利益群體的生存保障構(gòu)成因素；環(huán)境生態(tài)風(fēng)險評估旨在檢測決策是否對環(huán)境產(chǎn)生不良影響。
行政決策風(fēng)險評估主要評估的是決策的不可行性，根據(jù)內(nèi)容的不同可分別由相關(guān)政府機關(guān)聯(lián)合專家、專業(yè)風(fēng)險評估機構(gòu)實施。對于存在一定風(fēng)險但仍屬于可實施范圍內(nèi)的行政決策，應(yīng)把握好出臺時機，提前制定預(yù)防應(yīng)急措施和應(yīng)急處置預(yù)案，將風(fēng)險防范的責(zé)任和措施落實在決策之前，盡可能減少負面影響，避免造成重大損失甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定。