時(shí)間：2023-05-31 14:55:59
導(dǎo)語(yǔ)：在前期物業(yè)管理合同的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
1、根據(jù)國(guó)家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合蘇州市實(shí)際，印制本合同示范文本。
2、本示范文本于適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理（前期物業(yè)管理）。
3、經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，可以對(duì)本示范文本的條款內(nèi)容（包括選擇內(nèi)容、填寫空格部位的內(nèi)容）進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或刪減（空格部位供甲乙雙方以打“√” 方式選定，未選擇部位打“x”）。
4、在簽訂合同時(shí)，合同雙方應(yīng)當(dāng)出示有關(guān)資質(zhì)證明及簽約主體資格的證書、證明文件。
5、簽約之前，合同雙方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本示范文本的內(nèi)容，對(duì)文本中的條款及專業(yè)詞匯理解不一致的，可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門咨詢。
6、合同簽訂生效后，手寫項(xiàng)及未被修改的文本印刷文字視為雙方對(duì)該部分內(nèi)容意思表示一致，涉及到選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。
7、根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在合同訂立之日起15日內(nèi)，將合同報(bào)送當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門。
蘇州市房產(chǎn)管理局監(jiān)制
委托方 （房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱甲方）：
單位名稱：
法定代表人： 住所地：
聯(lián)系電話： 傳真：
受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱乙方）：
單位名稱：
資質(zhì)等級(jí)： 證書編號(hào)：
法定代表人： 住所地：
聯(lián)系電話： 傳真：
甲方通過(guò)（招投標(biāo)，協(xié)議選聘）方式將_______（物業(yè)名稱）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運(yùn)行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達(dá)成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況：
物業(yè)名稱：________________________ 物業(yè)類型：____________
座落位置：___________區(qū)____________路（街道）_______號(hào)
四至范圍：
總建筑面積：_______平方米；其中住宅_______平方米，商場(chǎng)_______平方米，辦公樓________平方米，工業(yè)廠房______平方米，停車場(chǎng)（庫(kù)）______平方米。其他：______________。
物業(yè)構(gòu)成見附件一，規(guī)劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務(wù)期限：物業(yè)管理服務(wù)期限為____年____月（不超過(guò)整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_____年_____月_____日_____時(shí)起至年_____月_____日_____時(shí)止。合同期未滿，業(yè)主大會(huì)成立后業(yè)主委員會(huì)與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同終止。
一、會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)內(nèi)部控制的變化
1.內(nèi)部控制的組織形式發(fā)生了變化,控制范圍擴(kuò)大
在傳統(tǒng)的手工會(huì)計(jì)工作環(huán)境下,內(nèi)部控制的原則是:職務(wù)相分離,職權(quán)不相容,不同的工作人員在各自確定的工作領(lǐng)域內(nèi)工作,各司其職,各級(jí)主管依照相應(yīng)的制度進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。在電算化會(huì)計(jì)環(huán)境下,授權(quán)控制是最主要的組織原則。工作人員利用授權(quán)程序所提供的文件和口令,獲得相應(yīng)的權(quán)利,在會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)里處理授權(quán)范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)。內(nèi)部控制的形式已經(jīng)由原來(lái)的制度控制轉(zhuǎn)變?yōu)橹贫瓤刂坪统绦蜍浖刂?。這就意味著在新的會(huì)計(jì)工作環(huán)境下,加強(qiáng)財(cái)務(wù)軟件的系統(tǒng)權(quán)限控制、口令管理程序控制、修改程序控制、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)權(quán)限控制等工作成為內(nèi)部控制的又一項(xiàng)重要的工作。
2.內(nèi)部控制的數(shù)據(jù)處理方式發(fā)生了變化
在傳統(tǒng)手工會(huì)計(jì)工作環(huán)境下,科目匯總表、資產(chǎn)負(fù)債表、借貸試算平衡以及相關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析均需要進(jìn)行人工匯總計(jì)算,使得財(cái)務(wù)人員的工作量很大,同時(shí)也容易造成數(shù)據(jù)上的計(jì)算錯(cuò)誤。在電算化會(huì)計(jì)環(huán)境下,只需錄入原始數(shù)據(jù)或通過(guò)外部系統(tǒng)轉(zhuǎn)入機(jī)制憑證并在計(jì)算機(jī)財(cái)務(wù)軟件的指導(dǎo)下進(jìn)行會(huì)計(jì)分錄,通過(guò)憑證的審核、修改、確認(rèn)由計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成打印輸出,科目匯總、借貸平衡等工作均由計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成,同時(shí)可以根據(jù)需要生成會(huì)計(jì)報(bào)表,大大降低了財(cái)務(wù)人員的工作量,也避免了計(jì)算加總等工作出現(xiàn)的錯(cuò)誤。
二、加強(qiáng)和完善會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)內(nèi)部控制的若干對(duì)策
1.加強(qiáng)和完善會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)的內(nèi)部控制制度
(1)加強(qiáng)會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)業(yè)務(wù)人員組織控制
在會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)環(huán)境下,要對(duì)手工系統(tǒng)環(huán)境下的結(jié)構(gòu)做出調(diào)整,對(duì)各類會(huì)計(jì)崗位進(jìn)行重新的劃分,在授權(quán)過(guò)程中運(yùn)用內(nèi)部審計(jì),按照權(quán)、責(zé)、利相結(jié)合原則建立崗位責(zé)任制。對(duì)財(cái)務(wù)軟件的開發(fā)人員、維護(hù)人員和會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)操作員、出納員進(jìn)行合理的崗位分工。形成三類工作崗位:系統(tǒng)設(shè)計(jì)與維護(hù)崗位、賬務(wù)處理崗位和專業(yè)核算崗位,堅(jiān)持不相容崗位相分離原則。
(2)加強(qiáng)會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)操作和維護(hù)控制
會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)操作和維護(hù)控制主要是通過(guò)制定一套完整而嚴(yán)格的操作和維護(hù)規(guī)程來(lái)實(shí)現(xiàn)的。規(guī)程應(yīng)包括操作的具體流程,各環(huán)節(jié)的主要分工和職責(zé),注意事項(xiàng),維護(hù)的時(shí)間和方面,維護(hù)的程序等內(nèi)容。會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)操作和維護(hù)控制主要是為了保證財(cái)務(wù)軟件操作的規(guī)范化,保證財(cái)務(wù)軟件正確安全的運(yùn)轉(zhuǎn),防止軟件被非法修改、刪除。
(3)加強(qiáng)會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)檔案管理
會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)檔案主要是指打印輸出的各種賬簿、報(bào)表、憑證、存儲(chǔ)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)和程序的軟盤及其他存儲(chǔ)介質(zhì)。會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)在處理業(yè)務(wù)時(shí)所產(chǎn)生的各種賬簿、報(bào)表、憑證均應(yīng)由專人管理,并制定相應(yīng)的管理制度。磁性介質(zhì)必須及時(shí)進(jìn)行備份,并做好防止計(jì)算機(jī)病毒侵襲的工作。所有財(cái)務(wù)檔案均應(yīng)做好防火、防潮、防塵、防盜等工作,并定期盤點(diǎn)整理。磁性介質(zhì)還要進(jìn)行防磁工作。
2.加強(qiáng)會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)執(zhí)行主體的控制
會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)的執(zhí)行主體是計(jì)算機(jī)系統(tǒng),計(jì)算機(jī)系統(tǒng)由硬件和軟件構(gòu)成。隨著科技的發(fā)展,互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)廣泛應(yīng)用于會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)。因此,加強(qiáng)對(duì)計(jì)算機(jī)硬件、軟件的管理,保障會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)在互聯(lián)網(wǎng)上的安全將成為企業(yè)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)內(nèi)部控制的又一項(xiàng)重要內(nèi)容。具體要做到:
(1)加強(qiáng)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)軟件的研發(fā)和維護(hù);(2)財(cái)務(wù)辦公地點(diǎn)引入機(jī)房管理制度,加強(qiáng)會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)計(jì)算機(jī)硬件、軟件的管理與維護(hù);(3)加強(qiáng)會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的管理與維護(hù)
3.加強(qiáng)會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)業(yè)務(wù)操作的控制
會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)業(yè)務(wù)操作主要包括數(shù)據(jù)的輸入、數(shù)據(jù)的處理和數(shù)據(jù)的輸出。對(duì)數(shù)據(jù)的輸入、處理、輸出過(guò)程的控制是保證會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)有效的關(guān)鍵。只有經(jīng)過(guò)核準(zhǔn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)正確的輸入,進(jìn)恰當(dāng)?shù)奶幚砗瓦\(yùn)行,并及時(shí)的輸出,會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)才能實(shí)現(xiàn)自身的目標(biāo)。
(1)加強(qiáng)會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)輸入控制
會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)輸入控制的重點(diǎn)在于建立適當(dāng)?shù)氖跈?quán)和審批機(jī)制,并對(duì)輸入數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性進(jìn)行校驗(yàn)。通過(guò)設(shè)立專門的審核人員對(duì)系統(tǒng)每筆業(yè)務(wù)進(jìn)行合法性和準(zhǔn)確性的審核,從源頭上防止錯(cuò)誤和舞弊行為的發(fā)生,避免因錯(cuò)誤或舞弊導(dǎo)致的連環(huán)性、重復(fù)性錯(cuò)誤。采用編碼制度,會(huì)計(jì)科目統(tǒng)一編碼,不僅提高了錄入的速度和準(zhǔn)確性,而且規(guī)范了行業(yè)管理。設(shè)置邏輯控制,平衡校驗(yàn)控制,錯(cuò)誤更正控制來(lái)完善會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)查錯(cuò)、改錯(cuò)的功能。
(2)加強(qiáng)會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)處理控制
會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)處理控制的重點(diǎn)在于處理過(guò)程的適應(yīng)性控制、數(shù)據(jù)溢出性檢測(cè)、重大錯(cuò)誤糾正控制。建立系統(tǒng)處理的適應(yīng)性控制,允許軟件用戶在一定限度內(nèi)自由制定或改變會(huì)計(jì)政策,適應(yīng)企業(yè)自身的規(guī)模和環(huán)境;建立數(shù)據(jù)溢出性檢測(cè)以保證數(shù)據(jù)超出計(jì)算機(jī)容量而產(chǎn)生的數(shù)據(jù)損失,避免因數(shù)據(jù)溢出所造成的數(shù)據(jù)信息失真;操作過(guò)程中的失誤是在所難免的,因此,系統(tǒng)應(yīng)對(duì)用戶的某些操作做出再判斷和再確認(rèn)設(shè)計(jì),以防止系統(tǒng)數(shù)據(jù)被執(zhí)行重大錯(cuò)誤操作。
(3)加強(qiáng)會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)輸出控制
關(guān)鍵詞：合同；勘察設(shè)計(jì)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理
中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1005-913X（2015）05-0194-01
一、前言
很多勘察設(shè)計(jì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者都是勘察設(shè)計(jì)技術(shù)領(lǐng)域的專業(yè)人才，在企業(yè)管理過(guò)程中一般都注重專業(yè)技術(shù)管理，而忽視財(cái)務(wù)管理，更意識(shí)不到合同對(duì)財(cái)務(wù)管理的重要性。很多企業(yè)財(cái)務(wù)人員不參與合同審批會(huì)簽，財(cái)務(wù)難以融入項(xiàng)目管理，導(dǎo)致后期款項(xiàng)結(jié)算中陷入被動(dòng)，很多款項(xiàng)無(wú)法及時(shí)回收；財(cái)務(wù)賬務(wù)處理、稅務(wù)處理與合同約定不一致，出現(xiàn)錯(cuò)帳假賬現(xiàn)象，企業(yè)面臨被稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。
二、合同對(duì)勘察設(shè)計(jì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性
（一）合同對(duì)財(cái)務(wù)結(jié)算、資金的影響
合同結(jié)算方式、履約擔(dān)保、違約賠償?shù)葪l款直接影響著應(yīng)收賬款的結(jié)算期限，制約著企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。
（二）合同對(duì)賬務(wù)處理的影響
合同條款決定了企業(yè)的發(fā)貨、收款等業(yè)務(wù)流程，而發(fā)貨、收款的業(yè)務(wù)流程又決定了企業(yè)賬務(wù)處理，如果企業(yè)賬務(wù)處理與合同約定不一致，就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)出現(xiàn)錯(cuò)帳、假賬現(xiàn)象。
（三）合同對(duì)企業(yè)納稅的影響
合同決定業(yè)務(wù)流程，業(yè)務(wù)流程決定稅收，企業(yè)交多少稅、何時(shí)交稅不是由財(cái)務(wù)人員賬務(wù)處理決定的，而是由合同決定。企業(yè)賬務(wù)處理和發(fā)票開具與合同不一致是導(dǎo)致企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的重要原因，財(cái)務(wù)部門一定要根據(jù)合同約定開具發(fā)票，進(jìn)行稅務(wù)處理。
三、如何在財(cái)務(wù)管理中加強(qiáng)合同管理
（一）保證財(cái)務(wù)參與合同審批會(huì)簽
為了避免合同簽訂不慎造成項(xiàng)目結(jié)算的被動(dòng)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，勘察設(shè)計(jì)企業(yè)應(yīng)保證財(cái)務(wù)人員參與合同審批會(huì)簽。財(cái)務(wù)人員審批合同時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注結(jié)算時(shí)間、結(jié)算金額及結(jié)算方式，對(duì)違約賠償、履約保證等條款應(yīng)慎重接受。
（二）重點(diǎn)關(guān)注影響納稅時(shí)間的合同條款
1.合同約定按收款時(shí)間開具發(fā)票確認(rèn)收入
增值稅條例第十九條增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。增值稅細(xì)則第三十八條規(guī)定：采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為書面合同約定的收款日期的當(dāng)天，無(wú)書面合同的或者書面合同沒(méi)有約定收款日期的，為貨物發(fā)出的當(dāng)天。而勘察設(shè)計(jì)行業(yè)的特點(diǎn)決定其應(yīng)收賬款結(jié)算跟項(xiàng)目建設(shè)周期相關(guān)聯(lián)，很多項(xiàng)目都是分期結(jié)算，結(jié)算周期較長(zhǎng)。因此，勘察設(shè)計(jì)行業(yè)簽訂合同時(shí)應(yīng)明確依據(jù)建設(shè)周期確定款項(xiàng)結(jié)算時(shí)間，按實(shí)際收款時(shí)間作為自己確認(rèn)收入的時(shí)間，合同應(yīng)約定未收到貨款不開具發(fā)票的結(jié)算方式，防止因合同跟稅法的分歧導(dǎo)致企業(yè)提早繳納稅款。
2.分包合同優(yōu)選一般納稅人企業(yè)，約定按付款時(shí)間開具發(fā)票
勘察設(shè)計(jì)行業(yè)已于2013年8月1日完成“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅”。這就要求勘察設(shè)計(jì)企業(yè)外包勞務(wù)時(shí)優(yōu)先選擇一般納稅人，取得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，從而降低自身增值稅稅負(fù)。合同應(yīng)約定根據(jù)實(shí)際付款時(shí)間，由對(duì)方開具發(fā)票，保證及時(shí)取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票抵扣，降低自身稅負(fù)。簽訂外包合同時(shí)應(yīng)避免出現(xiàn)如下條款：勞務(wù)提供方在全部款項(xiàng)付完后開具發(fā)票。這樣會(huì)有一定的稅收陷阱，導(dǎo)致企業(yè)不能及時(shí)取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票扣稅。
（三）避免不同業(yè)務(wù)混合簽訂合同
“營(yíng)改增”政策是按行業(yè)性質(zhì)分階段進(jìn)行的，雖然按照國(guó)家規(guī)劃，“營(yíng)改增”最快有望在2015年在全國(guó)范圍內(nèi)完成。但2015年建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”并沒(méi)有如期而至。即使建筑業(yè)完成“營(yíng)改增”，勘察設(shè)計(jì)行業(yè)和建筑業(yè)也是執(zhí)行不同的增值稅稅率。
（四）改勞動(dòng)合同為勞務(wù)派遣合同，降低個(gè)人所得稅
勘察設(shè)計(jì)企業(yè)是知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)，人工支出是最主要的成本內(nèi)容。很多企業(yè)為了給職工規(guī)避個(gè)人所得稅，本來(lái)應(yīng)該計(jì)入工資的成本讓職工按費(fèi)用報(bào)銷的方式。
（五）建立合同臺(tái)賬
勘察設(shè)計(jì)企業(yè)在合同簽署后就應(yīng)及時(shí)建立合同臺(tái)賬，將合同納入財(cái)務(wù)管控范圍。合同臺(tái)賬應(yīng)包括合同編號(hào)、簽訂日期、項(xiàng)目名稱、業(yè)主名稱、合同金額、收款日期、收款金額、負(fù)責(zé)部門、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目工作量等相關(guān)內(nèi)容。
（六）加強(qiáng)合同信息化管理
勘察設(shè)計(jì)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和管理特色，開發(fā)以項(xiàng)目管理為結(jié)點(diǎn)的信息管理系統(tǒng)，將合同相關(guān)內(nèi)容及時(shí)納入信息管理系統(tǒng)，做到資源共享，降低管理費(fèi)用，保證財(cái)務(wù)及時(shí)掌握各個(gè)項(xiàng)目結(jié)算金額、結(jié)算時(shí)間、完工程度、項(xiàng)目各項(xiàng)成本、項(xiàng)目回款情況。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理從事后分析到事前、事中、事后業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的挖掘與分析，從而建立及時(shí)準(zhǔn)確的動(dòng)態(tài)分析體系。
四、結(jié)語(yǔ)
勘察設(shè)計(jì)行業(yè)項(xiàng)目的單獨(dú)無(wú)重復(fù)性決定企業(yè)財(cái)務(wù)管理中應(yīng)重視合同管理，要保證財(cái)務(wù)參與合同審批，及時(shí)建立合同臺(tái)賬。結(jié)算期限跟建設(shè)周期相關(guān)聯(lián)性決定應(yīng)依據(jù)建設(shè)周期確定款項(xiàng)結(jié)算時(shí)間，按實(shí)際收款時(shí)間作為自己確認(rèn)收入的時(shí)間；分包合同要優(yōu)選一般納稅人，約定按付款時(shí)間開具發(fā)票，從而延遲自己的納稅時(shí)間。要避免不同業(yè)務(wù)混合簽訂合同導(dǎo)致企業(yè)重復(fù)征稅?？辈煸O(shè)計(jì)企業(yè)作為知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)，應(yīng)改勞動(dòng)合同為勞務(wù)派遣合同，降低員工個(gè)人所得稅稅負(fù)。在合同管理中應(yīng)加強(qiáng)信息化管理，做到資源共享，降低管理費(fèi)用。
【關(guān)鍵詞】前期物業(yè)管理 法律性質(zhì) 利益平衡 法律保護(hù)
前期物業(yè)管理的定義與法律特征
在2003年建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行管理辦法》中,第2條明確規(guī)定,前期物業(yè)管理是指在業(yè)主及業(yè)主大會(huì)選擇、聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所實(shí)施的物業(yè)管理。2007年8月修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然沒(méi)有明確規(guī)定前期物業(yè)管理的概念,但在內(nèi)涵上基本延續(xù)了上述管理辦法中對(duì)前期物業(yè)管理的定義。
因此,本文所涉及到的前期物業(yè)管理就是指在業(yè)主及業(yè)主大會(huì)選擇物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選擇聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)所實(shí)施的物業(yè)管理。綜合考慮前期物業(yè)管理定義、民法的基本法理和《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,可以總結(jié)出前期物業(yè)管理的法律特征,即:具有“不可避免性”、“過(guò)渡性”、“開發(fā)商的主導(dǎo)性”及“合同法律關(guān)系的復(fù)雜性”。
前期物業(yè)管理權(quán)法律性質(zhì)探討
對(duì)前期物業(yè)管理權(quán)法律關(guān)系以及相關(guān)權(quán)利性質(zhì)在“私法”上的討論可以看出,開發(fā)商和物業(yè)公司可以通過(guò)房屋買賣合同對(duì)業(yè)主在物業(yè)管理上的權(quán)利進(jìn)行“綁架”,進(jìn)而合法地侵害業(yè)主合理權(quán)利。顯然,這種狀況是不合理的。筆者認(rèn)為,有必要對(duì)前期物業(yè)管理權(quán)進(jìn)行“社會(huì)法”意義上的性質(zhì)認(rèn)定。
物業(yè)管理權(quán)具有明顯的公益性。物業(yè)管理權(quán)基于包含成員權(quán)在內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生,因其管理的是眾多所有權(quán)人的共同利益。前期物業(yè)管理權(quán)所謀求和維護(hù)的就是所有權(quán)人共同的利益,而這種共同利益的維護(hù)行為使得物業(yè)管理權(quán)具備了某種公共權(quán)力的屬性,這種公共權(quán)力并不是一種國(guó)家的權(quán)力,實(shí)際上,它是一種社會(huì)權(quán)力;然而若沒(méi)有該種公共權(quán)力,物業(yè)管理權(quán)就無(wú)法實(shí)施。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也能找到立法者在這方面的努力,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條提倡開發(fā)商與物業(yè)公司相分離,且對(duì)住宅物業(yè)的開發(fā)商選定物業(yè)公司的招標(biāo)方式做出了明確規(guī)定。因此,把前期物業(yè)管理權(quán)定性為建筑物區(qū)分所有權(quán)衍生出來(lái)的新型物權(quán),具有一定的社會(huì)性,是比較合理的。
前期物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題
招標(biāo)程序存在瑕疵。《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》中規(guī)定,開發(fā)商與前期物業(yè)管理公司應(yīng)該分離,實(shí)現(xiàn)分離的具體手段是招標(biāo)制度。顯然,法律訂立時(shí),立法者已經(jīng)考慮到開發(fā)商與物業(yè)公司有可能相互勾結(jié)損害業(yè)主的利益。但是這兩部行政法規(guī)在招標(biāo)制度的設(shè)計(jì)上留下了較大漏洞,實(shí)踐中開發(fā)商也正是利用了這些漏洞,對(duì)開發(fā)商與物業(yè)公司應(yīng)相分離的要求進(jìn)行了規(guī)避。
首先,《物業(yè)管理?xiàng)l例》的表述是“提倡開發(fā)商與物業(yè)公司相分離,與住宅物業(yè)相關(guān)聯(lián)的建設(shè)單位,應(yīng)采用招標(biāo)的方法選擇并聘請(qǐng)具有一定資質(zhì)的物管企業(yè)”。然而,在實(shí)踐中,存在有大量的非住宅的商業(yè)物業(yè)及住宅和商業(yè)相混合的物業(yè)類型。對(duì)這部分類型的物業(yè),開發(fā)商完全可以自行成立物業(yè)公司進(jìn)行管理。
其次,《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》中還規(guī)定,前期物業(yè)管理招標(biāo)人是指那些依法進(jìn)行前期物管招標(biāo)的與物業(yè)建設(shè)相關(guān)聯(lián)的單位,通常前期物業(yè)管理招標(biāo)分為邀請(qǐng)招標(biāo)和公開招標(biāo)兩種方式,如果招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo),則應(yīng)向3個(gè)及3個(gè)以上的物管企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。事實(shí)上,“邀標(biāo)制”存在法律缺陷。招標(biāo)人是開發(fā)商,它有權(quán)決定邀請(qǐng)參與投標(biāo)的物業(yè)公司,有權(quán)組織招標(biāo)活動(dòng),這樣,就給開發(fā)商在招標(biāo)環(huán)節(jié)“做秀”留下了足夠的法律操作空間。甚至,歸屬于開發(fā)商名下的物業(yè)管理企業(yè)也能參與招投標(biāo),這種招標(biāo)難免會(huì)完全淪為一種“過(guò)場(chǎng)”儀式,毫無(wú)公平可言,有違立法目的,更不利于保護(hù)公平競(jìng)標(biāo)人及業(yè)主的權(quán)益。因而,我國(guó)的前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度還優(yōu)待于更為詳細(xì)具體的法律法規(guī)規(guī)范,以保證招投標(biāo)制度的公平及公正。
前期物業(yè)管理中主體地位不平等。根據(jù)私法原理,民法所調(diào)整法律關(guān)系的前提是法律主體地位平等。然而,在前期物業(yè)管理活動(dòng)中,物業(yè)管理公司和業(yè)主的地位在實(shí)質(zhì)上是不平等的。業(yè)主在購(gòu)置物業(yè)的時(shí)候沒(méi)有選擇物業(yè)公司的權(quán)利,甚至對(duì)前期物業(yè)管理中雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成合意的權(quán)利也被綁架在了購(gòu)買房屋的權(quán)利上。開發(fā)商與物業(yè)管理者往往是歸屬同一個(gè)企業(yè)或者是具有緊密聯(lián)系的主體,其物業(yè)合同的條款約定非常模糊與抽象,為物業(yè)公司逃避法律責(zé)任,恣意侵害業(yè)主利益留下空間。如果單純從民法的角度看,業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理者的地位在形式是平等的,業(yè)主有決定是否購(gòu)買房屋的選擇權(quán)。但是,在購(gòu)買房屋這種大宗商品的過(guò)程中,業(yè)主在信息上以及購(gòu)買決策上的能力要大大弱于開發(fā)商。業(yè)主為了能在合適的價(jià)位和位置購(gòu)買到房屋,往往會(huì)被迫接受不合理的物業(yè)管理?xiàng)l款。類似此種問(wèn)題的解決,在其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,往往依賴經(jīng)濟(jì)法部門的法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整,由公權(quán)力出面解決實(shí)質(zhì)上的不公平。然而遺憾的是,我國(guó)目前對(duì)前期物業(yè)管理中的法律關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的法律法規(guī)相當(dāng)匱乏,而且基本沒(méi)有跳出私法意義上的調(diào)整手段,缺乏公權(quán)力的直接有力的調(diào)控,甚至連《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》能否在商品房買賣糾紛中得以適用都尚無(wú)定論。
物業(yè)管理者利用其管理權(quán)侵犯業(yè)主的其他民法權(quán)利。實(shí)踐中,進(jìn)行前期物業(yè)管理的公司,經(jīng)常以維護(hù)小區(qū)安全為名,侵害業(yè)主的其他權(quán)利,例如,對(duì)裝修公司收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi),甚至阻止業(yè)主自己選擇的裝修者進(jìn)入小區(qū)。再如,物業(yè)公司以維護(hù)小區(qū)秩序?yàn)槊柚箻I(yè)主選擇的電信營(yíng)運(yùn)商進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行開展語(yǔ)音與數(shù)據(jù)業(yè)務(wù),強(qiáng)迫業(yè)主高價(jià)使用被開發(fā)商準(zhǔn)入的電信運(yùn)營(yíng)商。物業(yè)公司如此行為,嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主在民法上的自主選擇權(quán)。
對(duì)前期物業(yè)管理中存在問(wèn)題的救濟(jì)策略
筆者認(rèn)為,要解決在前期物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題,須從立法層面進(jìn)行法律規(guī)范。從總體上講,應(yīng)加強(qiáng)立法,明確權(quán)利性質(zhì)與權(quán)利體系。應(yīng)在法律上明確物業(yè)管理權(quán)的性質(zhì)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)所衍生出來(lái)的一種具有社會(huì)性的權(quán)利。在此基礎(chǔ)之上,通過(guò)經(jīng)濟(jì)法部門的立法,詳細(xì)規(guī)范該權(quán)利的內(nèi)容,利用經(jīng)濟(jì)法的調(diào)整手段對(duì)該項(xiàng)權(quán)利的行使與救濟(jì)做出體系性的規(guī)范。
理順開發(fā)商與前期物業(yè)管理者之間的關(guān)系。完善招標(biāo)程序,對(duì)住宅和商業(yè)性建筑不應(yīng)區(qū)分對(duì)待,堅(jiān)持強(qiáng)制開發(fā)商與物業(yè)公司相分離的原則;在招標(biāo)程序上取消邀請(qǐng)招標(biāo)制度,實(shí)施招標(biāo)程序透明化。賦予業(yè)主訴訟權(quán)利,允許業(yè)主援引合同法中“以合法形式掩蓋非法目的”條款,對(duì)開發(fā)商與物業(yè)公司提訟,并且在舉證責(zé)任上進(jìn)行倒置。另外,行政主管部門應(yīng)對(duì)招標(biāo)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)招標(biāo)后形成的合同進(jìn)行強(qiáng)制披露與備案,甚至是審查。
對(duì)開發(fā)商課以保證義務(wù)連帶責(zé)任。在前期物業(yè)管理中,對(duì)物業(yè)公司履行義務(wù)的主體是業(yè)主自己,可是選聘物業(yè)公司的卻是開發(fā)商。盡管在購(gòu)房合同中,業(yè)主在形式上已經(jīng)接受了基于建筑區(qū)分所有權(quán)的物業(yè)管理權(quán)上設(shè)定的對(duì)物業(yè)公司的合同履行義務(wù)。但是,該義務(wù)并不是業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商形成的。就物業(yè)管理合同來(lái)講,合同權(quán)利義務(wù)的承受者和合同的簽訂者處于分離的狀態(tài),所以從權(quán)利和義務(wù)相對(duì)等的角度而言,既然開發(fā)商擁有依據(jù)自己意志選定物業(yè)管理公司的權(quán)利,那么就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的保障義務(wù)。因此,在業(yè)主與前期物業(yè)公司發(fā)生糾紛時(shí),開發(fā)商應(yīng)該作為前期物業(yè)公司的保證人,對(duì)物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的利益侵害承擔(dān)相應(yīng)連帶責(zé)任。否則,就會(huì)出現(xiàn)業(yè)主被動(dòng)接受開發(fā)商選擇的物業(yè)管理公司,而當(dāng)前期物業(yè)公司提供的服務(wù)水平、質(zhì)量有問(wèn)題時(shí),卻出現(xiàn)開發(fā)商不承擔(dān)任何責(zé)任的局面。顯然,這是對(duì)法律的某種規(guī)避,不符合法律所強(qiáng)調(diào)的公平及平等原則。
賦予業(yè)主合同修改權(quán)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定,由物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理合同。但《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)際上并沒(méi)有明確規(guī)定是否能由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。從法理的角度來(lái)說(shuō),真正的物業(yè)管理法律權(quán)利義務(wù)存在于業(yè)主與物業(yè)公司之間,因此應(yīng)允許業(yè)主親自與物管企業(yè)訂立前期物業(yè)管理合同,并且允許業(yè)主對(duì)前期物業(yè)的合同進(jìn)行修改。實(shí)際上,開發(fā)商在前期物業(yè)管理中處于主導(dǎo)和有利地位,它有機(jī)會(huì)采取隱蔽而巧妙的手段與物業(yè)公司勾結(jié),達(dá)到限制業(yè)主合法行使其權(quán)利的目的。為此,建議以后立法時(shí),應(yīng)增設(shè)“必要時(shí)業(yè)主有權(quán)參與及進(jìn)行修改前期物業(yè)管理合同”的規(guī)定。在當(dāng)前沒(méi)有法律明確規(guī)定的局勢(shì)下,應(yīng)由雙方就上述內(nèi)容在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中進(jìn)行相應(yīng)的約定。
關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；問(wèn)題；建議
在我國(guó)住建部頒布并實(shí)施的有關(guān)前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法中，明確界定了前期物業(yè)管理的概念及其責(zé)任，指出前期物業(yè)管理是在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。近些年來(lái)，我國(guó)大部分地區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，但在一些新建成的小區(qū)中，其前期物業(yè)管理工作還存在不少的問(wèn)題與糾紛，引起了社會(huì)的關(guān)注。在此種形勢(shì)下，對(duì)前期物業(yè)管理中存在的問(wèn)題展開深入分析，并采取行之有效的解決措施，對(duì)促進(jìn)后期物業(yè)管理工作的規(guī)范化，為業(yè)主的合法權(quán)益提供保障，有效減少業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的矛盾具有重要意義。
1前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容
前期物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：
（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極參與前期物業(yè)管理招投標(biāo),并在中標(biāo)后及時(shí)與建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
（2）前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立，人員的培訓(xùn)，各項(xiàng)規(guī)章制度的制訂：各類管理人員的崗位職責(zé)，物業(yè)各區(qū)域的管理規(guī)定，住戶手冊(cè)等。
（3）物業(yè)交接與驗(yàn)收，前期物業(yè)管理企業(yè)向建設(shè)單位獲取以下資料：物業(yè)總平面圖以及配套設(shè)施、地下管網(wǎng)等工程竣工驗(yàn)收資料，物業(yè)質(zhì)量保修文件，物業(yè)使用說(shuō)明，設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和修護(hù)保修等技術(shù)資料。
（4）物業(yè)的日常管理，按照前期物業(yè)服務(wù)合同的要求進(jìn)行，包括業(yè)主的進(jìn)戶登記管理和裝修管理等。
2前期物業(yè)管理當(dāng)前存在的問(wèn)題
2.1未能認(rèn)識(shí)到前期物業(yè)管理的含義
建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)為前期物業(yè)管理的起算點(diǎn)，倘若在建設(shè)過(guò)程中就選定了物業(yè)管理企業(yè)，那么就將前期介入包含在了前期物業(yè)管理當(dāng)中。這種做法實(shí)際上會(huì)模糊前期物業(yè)與前期介入這二者之間的區(qū)別。首先，此概念無(wú)法將前期物業(yè)的開始時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)確界定，容易混淆前期物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中的顧問(wèn)者與前期物業(yè)中的管理者這兩種身份，進(jìn)而對(duì)前期物業(yè)管理工作的開展造成不利影響。其次，這種概念也容易讓業(yè)主將物業(yè)管理企業(yè)等同于建設(shè)單位，將建設(shè)質(zhì)量的責(zé)任與服務(wù)質(zhì)量的責(zé)任等同，進(jìn)而對(duì)建立良好的前期物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系產(chǎn)生不利的影響，同時(shí)也對(duì)前期物業(yè)管理企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生阻礙作用。
2.2管理合同對(duì)業(yè)主的合法權(quán)益造成了侵犯
目前絕大多數(shù)開發(fā)商都有自己的物業(yè)管理企業(yè)，有的通過(guò)操縱招投標(biāo)活動(dòng)，將開發(fā)項(xiàng)目交給自己的企業(yè)進(jìn)行管理。此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為自己受開發(fā)商委派，不能真正為業(yè)主的利益著想。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)合謀，犧牲業(yè)主利益。比如在服務(wù)合同中約定很長(zhǎng)的管理期限，約定較高的物業(yè)管理費(fèi)用，私自擴(kuò)大物業(yè)公司的管理權(quán)限，為以后業(yè)主選聘自己的物業(yè)管理企業(yè)制造障礙等等。由于監(jiān)管不分，依附于開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法按照規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)驗(yàn)收移交工作，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)建設(shè)過(guò)程中存在的一些問(wèn)題，為以后開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主三方之間的糾紛埋下隱患。
2.3沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定前期物業(yè)管理的終止時(shí)間
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定：“前期物業(yè)管理合同可以約定期限；但是，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”從中可以看出，前期物業(yè)管理終止的實(shí)質(zhì)，就是物業(yè)的控制權(quán)從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到業(yè)主。換句話說(shuō)，服務(wù)合同終止，并不一定導(dǎo)致前期物業(yè)管理終止，此時(shí)需要訂立新的服務(wù)合同。只要業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有成立并聘選物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理就沒(méi)有終止。而在《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)條文中，只對(duì)業(yè)主大會(huì)需在物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立做出規(guī)定，并沒(méi)有明確發(fā)起人、建立方法以及行政部門如何指導(dǎo)等。在此情形下，建立業(yè)主大會(huì)便存在不小難度，倘若再不限制前期物業(yè)管理的期限，那么將給業(yè)主大會(huì)的成立制造更為嚴(yán)重的障礙。
2.4前期物業(yè)管理企業(yè)侵占小區(qū)公用部分時(shí)有發(fā)生
開發(fā)商在與前期物業(yè)管理企業(yè)交接驗(yàn)收時(shí)，通常會(huì)將開發(fā)項(xiàng)目的共有部分、共有配套設(shè)施一并交付。在不少地方前期物業(yè)管理企業(yè)霸占屬于業(yè)主的公用部分情況較為普遍：有的將小區(qū)公用的停車場(chǎng)地出租[1]，有的占用小區(qū)配套建設(shè)的業(yè)主活動(dòng)用房作為員工宿舍或辦公場(chǎng)所，有的在外墻、電梯間等小區(qū)公用部分做廣告等。
3解決前期物業(yè)管理問(wèn)題的建議
3.1準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)到前期物業(yè)管理的含義
現(xiàn)階段，我國(guó)未能統(tǒng)一界定前期物業(yè)，并且存在一些錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而給前期物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行、前期物業(yè)過(guò)渡為日常物業(yè)，以及各方當(dāng)事人履行義務(wù)及行使權(quán)力等造成了不利影響，因此，準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)到前期物業(yè)管理的含義就具有重要意義?？傮w來(lái)說(shuō)，我們可將前期物業(yè)定義為物業(yè)服務(wù)企業(yè)從接管驗(yàn)收當(dāng)天開始，直到業(yè)主與選聘好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同，且合同生效時(shí)為止的一項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)。通過(guò)對(duì)前期物業(yè)的起止時(shí)間進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，從而對(duì)前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利及業(yè)務(wù)范圍有一個(gè)明確的了解[2]。
3.2加大監(jiān)督建設(shè)單位主導(dǎo)地位的力度
在前期物業(yè)中，建設(shè)單位占據(jù)了明顯優(yōu)勢(shì)。為順利開展前期物業(yè)管理提供保障，為將各方當(dāng)事人的法律地位進(jìn)行平衡，就需要限制建設(shè)單位的地位，以免對(duì)業(yè)主的合法權(quán)益造成侵犯。具體來(lái)說(shuō)，可從以下幾方面展開考慮：其一，由行政部門嚴(yán)格審查建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)定，或是由行政部門直接制定出臨時(shí)的物業(yè)規(guī)定，再讓建設(shè)單位進(jìn)行選用；其二，讓行政部門直接參與到選聘前期物業(yè)企業(yè)的過(guò)程中來(lái)，或?qū)x聘活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。
3.3促進(jìn)前期物業(yè)管理企業(yè)選聘制度的規(guī)范化
能否嚴(yán)格按照市場(chǎng)規(guī)律對(duì)前期物業(yè)企業(yè)進(jìn)行選聘，會(huì)影響到前期物業(yè)的順利開展及其服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)，具備完全獨(dú)立身份的前期物業(yè)企業(yè)也會(huì)對(duì)建設(shè)單位產(chǎn)生制約作用。因此，為了向前期物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立提供充分保障，可從以下幾個(gè)方面對(duì)選聘制度進(jìn)行規(guī)范：其一，將物業(yè)管理與房產(chǎn)開發(fā)分離開來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工單位與物業(yè)企業(yè)不可存在實(shí)質(zhì)上的任何聯(lián)系，尤其在特定物業(yè)區(qū)域內(nèi)；其二，對(duì)前期物業(yè)企業(yè)選聘的招標(biāo)及投標(biāo)制度進(jìn)行規(guī)范化，對(duì)于前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘，應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)的方式，只有當(dāng)無(wú)人投標(biāo)時(shí)才可在行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督下，采取相互協(xié)議的方法，同時(shí)還需進(jìn)行公示，接受來(lái)自業(yè)主（的全程監(jiān)督。
3.4對(duì)前期物業(yè)存在的時(shí)間及費(fèi)用進(jìn)行明確規(guī)定
出于自身利益考慮，當(dāng)沒(méi)有對(duì)時(shí)間進(jìn)行強(qiáng)制性限制時(shí)，前期物業(yè)企業(yè)便會(huì)無(wú)限期地將管理工作延續(xù)下去，同時(shí)還會(huì)想方設(shè)法對(duì)業(yè)主大會(huì)的召開進(jìn)行破壞；當(dāng)沒(méi)有限制前期物業(yè)的費(fèi)用時(shí)，此種現(xiàn)象還會(huì)加劇。此時(shí)，為有效避免發(fā)生上述情況，便可采取以下解決方法：其一，對(duì)前期物業(yè)的期限做出明確規(guī)定，例如兩年等，當(dāng)情況比較特殊時(shí)，可申請(qǐng)行政部門的批準(zhǔn)，適當(dāng)延長(zhǎng)前期物業(yè)期限；其二，由物業(yè)所在地的物價(jià)部門結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際條件，制定出科學(xué)合理的前期物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)幅度，并公示出來(lái)，同時(shí)接受社會(huì)的監(jiān)督。并且，在確定該地具體的前期物業(yè)費(fèi)時(shí)，則應(yīng)當(dāng)確保在此幅度范圍以內(nèi)。
3.5加強(qiáng)業(yè)主在前期物業(yè)管理中的參與
在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，開發(fā)商往往處于有利地位，如果把業(yè)主完全排除在外，就無(wú)法保障業(yè)主的合法權(quán)益。因此政府職能部門應(yīng)該充分保證業(yè)主在前期物業(yè)管理活動(dòng)中的知情權(quán)，要求物業(yè)管理企業(yè)將前期物業(yè)的交接驗(yàn)收情況及時(shí)告知業(yè)主，以便對(duì)開發(fā)商的違法違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督。居民委員會(huì)來(lái)源于社區(qū)居民的選舉，承擔(dān)了很多公共事務(wù)的管理職責(zé)，在目前國(guó)情下具有準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的性質(zhì)[3]。而小區(qū)物業(yè)管理一旦出了問(wèn)題，許多居民也習(xí)慣找居民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解處理。因此，政府主管部門應(yīng)該吸收居民委員會(huì)參與以下活動(dòng)：前期物業(yè)管理招投標(biāo)，服務(wù)合同的制訂，業(yè)主臨時(shí)公約的制訂，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)的成立及其活動(dòng)等。
4結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷成熟，物業(yè)管理的發(fā)展規(guī)模也不斷擴(kuò)大。前期物業(yè)管理作為整個(gè)物業(yè)管理的開始階段及后期物業(yè)管理的前提，也面臨著物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)管理服務(wù)合同及管理費(fèi)用等諸多問(wèn)題。在此種形勢(shì)下，就需要采取有效措施解決上述問(wèn)題，進(jìn)而為促進(jìn)前期物業(yè)管理工作的順利開展，同時(shí)也為業(yè)主的合法權(quán)益提供充分保障。
參考文獻(xiàn)：
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一、物業(yè)管理的性質(zhì)以及與一般服務(wù)合同的區(qū)別
物業(yè)管理，即“區(qū)分所有建筑物的管理”①，是指由政府規(guī)定的對(duì)配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)和新建住宅區(qū)以及配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的活動(dòng)。就物業(yè)管理行為產(chǎn)生的法律關(guān)系分析，既具有行政法律關(guān)系的特性，又具有民事法律關(guān)系的特性，如從法律關(guān)系產(chǎn)生來(lái)看，物業(yè)管理行為是地方法規(guī)和部門規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)范；從法律關(guān)系的內(nèi)容來(lái)看，物業(yè)管理的項(xiàng)目范圍由地方法規(guī)和部門規(guī)章及規(guī)范性文件事先界定；從法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)實(shí)現(xiàn)上看，物業(yè)管理的收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)由政府物價(jià)部門規(guī)定或遵政府物價(jià)部門指導(dǎo)等。但從其本質(zhì)特性看，物業(yè)管理行為屬于民事法律行為，理由是：
1、物業(yè)管理行為是一種服務(wù)活動(dòng)。是由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主提供的包括財(cái)產(chǎn)維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等項(xiàng)目的有償服務(wù)行為。是平等主體之間產(chǎn)生的法律關(guān)系，沒(méi)有管理與被管理的關(guān)系，雙方主體關(guān)系中不具有服從性、隸屬性。
2、物業(yè)管理是由政府規(guī)定的服務(wù)管理活動(dòng)，不是行政機(jī)關(guān)對(duì)行政管理相對(duì)人實(shí)施行政管理。建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）和地方有關(guān)法規(guī)都規(guī)定了住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立管理委員會(huì)并實(shí)行物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)中的被服務(wù)主體——業(yè)主，雖然對(duì)是否接受物業(yè)管理服務(wù)不能選擇，但可以選擇由誰(shuí)來(lái)提供服務(wù)。如《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》就規(guī)定“物業(yè)交付使用后，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同?！?/p>
3、物業(yè)管理是國(guó)際通用的區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)活動(dòng)。目前我國(guó)法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章對(duì)“物業(yè)”范圍尚未作統(tǒng)一界定，《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“居住物業(yè)，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施?！薄渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地。”《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》定義為“物業(yè)，是指住宅小區(qū)的各類建筑物及其相配套的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地?！彪m然各方法規(guī)及規(guī)范性文件對(duì)“物業(yè)”的表述不相一致，但對(duì)概念內(nèi)涵和外延和認(rèn)識(shí)基本相同，即物業(yè)，就是“區(qū)分所有建筑物”，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)管理就是管理物業(yè)的服務(wù)，而不是“人居管理”。
物業(yè)管理行為雖然屬于民事法律關(guān)系范疇，但作為一種新型民事法律關(guān)系，物業(yè)管理合同與一般服務(wù)合同有明顯區(qū)別：
1、合同對(duì)方的過(guò)渡性。新建物業(yè)出售前，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對(duì)象是建設(shè)單位，即物業(yè)管理合同的前期相對(duì)方是物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位。物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，即物業(yè)管理合同的相對(duì)方是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。
2、管理服務(wù)的強(qiáng)制性。一般服務(wù)行為的產(chǎn)生是被服務(wù)對(duì)象選擇的結(jié)果，即被服務(wù)對(duì)象選擇是否接受某種服務(wù)，同時(shí)也可以選擇由誰(shuí)來(lái)提供服務(wù)。而物業(yè)管理服務(wù)中的被服務(wù)對(duì)象——業(yè)主，雖然可以選擇由誰(shuí)來(lái)提供管理服務(wù)，但由于住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理是地方法規(guī)和部門規(guī)章的強(qiáng)制規(guī)定，故對(duì)是否需要實(shí)行物業(yè)管理卻不能選擇。
3、服務(wù)內(nèi)容的廣泛性。物業(yè)管理服務(wù)是一種人居服務(wù)，涉及到財(cái)產(chǎn)、環(huán)境、秩序、安全、文化等諸多方面，其服務(wù)內(nèi)容的廣泛是一般服務(wù)合同所不能及的。物業(yè)管理服務(wù)按WHO（國(guó)際保健機(jī)構(gòu)）設(shè)定的居住環(huán)境基準(zhǔn)，至少包括以下內(nèi)容：
（1）火警防范，如加強(qiáng)消防設(shè)備、防火設(shè)施的管理；
（2）清潔維護(hù)，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；
（3）公共設(shè)施維修，水電機(jī)械維護(hù)、公共電梯、空調(diào)設(shè)備等的定期檢查；
（4）花木整理，修剪花草樹木，隨時(shí)更換枯死的的枝葉等。
4、服務(wù)對(duì)象的抽象性。物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象不是單個(gè)具體的業(yè)主，而是服務(wù)區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主。物業(yè)管理服務(wù)合同通常是由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，業(yè)主大會(huì)的決定并不是所有業(yè)主的意志，只是過(guò)半數(shù)以上業(yè)主的意志，業(yè)主大會(huì)的決定，只要不與法律、法規(guī)、規(guī)范性文件相抵觸，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主都具有約束力。
二、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)及個(gè)別業(yè)主之間的關(guān)系
物業(yè)管理企業(yè)是具有一定物業(yè)管理資質(zhì)，經(jīng)過(guò)工商行政管理部門核準(zhǔn)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的法人企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定并對(duì)其負(fù)責(zé)的，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益并履行職責(zé)的自治組織。建設(shè)部在1994年《管理辦法》中稱管理委員會(huì)，后于1998年建設(shè)部、財(cái)政部在《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中改稱為業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)是合同雙方平等的當(dāng)事人，之間的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及與業(yè)主委員會(huì)的約定，制定物業(yè)管理服務(wù)的工作制度，為全體業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的服務(wù)，收取合理的管理服務(wù)費(fèi)用，并受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同，審定物業(yè)管理企業(yè)的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，督促業(yè)主遵守和履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及有關(guān)規(guī)定。在物業(yè)管理企業(yè)違約的情況下，代表全體業(yè)主對(duì)其提起民事訴訟。
物業(yè)管理企業(yè)與單個(gè)業(yè)主和全體業(yè)主是個(gè)別與一般的關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)履行物業(yè)管理服務(wù)合同依賴于每個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同約定的遵守和履行，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)于全體業(yè)主通常是通過(guò)服務(wù)一個(gè)個(gè)單個(gè)業(yè)主來(lái)體現(xiàn)的，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)工作的順利開展也離不開每個(gè)業(yè)主的配合和支持。此外，根據(jù)各地方法規(guī)和建設(shè)部規(guī)范性文件的規(guī)定，在全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和公共利益等受到個(gè)別業(yè)主的不法侵犯時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)以自己的名義，代為全體業(yè)主對(duì)個(gè)別業(yè)主向人民法院提起民事訴訟。侵犯全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和公共利益的行為主要是指：
1、占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；
2、違章私搭亂建；
3、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途；
4、侵占綠地、毀壞綠化；
5、在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；
6、利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；
7、堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；
8、其他法律法規(guī)和業(yè)主公約禁止的行為。
同時(shí)，個(gè)別業(yè)主的合法利益受到物業(yè)管理企業(yè)的不法侵害時(shí)，業(yè)主可以自己名義向人民法院提起民事訴訟。
三、物業(yè)管理服務(wù)糾紛的類型及其處理
根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的范圍和內(nèi)容以及物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)來(lái)分析，其發(fā)生糾紛主要分為兩大類型，即因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛和因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛②。
（一）因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛的處理
因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛主要是由當(dāng)事人違約所引起的，主要包括：因服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生的糾紛、因服務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生的糾紛、因服務(wù)費(fèi)用產(chǎn)生的糾紛、解除物業(yè)管理服務(wù)合同等等。
1、物業(yè)管理合同服務(wù)質(zhì)量糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)不符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范或不符合約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而引起的糾紛。如，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備不能正常使用或不能及時(shí)維護(hù)修理使其處于正常使用狀態(tài)，日常環(huán)境衛(wèi)生差，綠化不能及時(shí)維護(hù)管理，區(qū)域內(nèi)公共秩序混亂、交通道路不暢，安全防范不力消防救災(zāi)不及時(shí)等等。
2、物業(yè)管理合同服務(wù)內(nèi)容糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按照規(guī)定或者約定的內(nèi)容全面提供的物業(yè)管理服務(wù)，而引起的糾紛。如，沒(méi)有按照規(guī)定或約定提供、安裝服務(wù)設(shè)施設(shè)備，沒(méi)有按照規(guī)定或約定提供服務(wù)場(chǎng)地、車位、倉(cāng)庫(kù)，沒(méi)有按照規(guī)定或約定提供文化、體育、衛(wèi)生等服務(wù)內(nèi)容及場(chǎng)所等。
3、物業(yè)管理合同服務(wù)費(fèi)用糾紛。是指因服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭(zhēng)議或業(yè)主拖欠服務(wù)費(fèi)而引起的糾紛。如物業(yè)管理企業(yè)未按物業(yè)管理合同約定或政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主（或使用人）少交、欠交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等。
4、終止物業(yè)管理合同糾紛。是指物業(yè)管理合同期滿或物業(yè)管理合同期滿前當(dāng)事人一方有嚴(yán)重違約行為；或者出現(xiàn)法律法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定終止的情形而引起的糾紛。如，合同期滿后物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出阻止業(yè)主重新選聘其他物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)在合同期限內(nèi)因重大違約業(yè)主要求解除合同、業(yè)主不履行物業(yè)管理合同或違約長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)用不接受管理物業(yè)管理企業(yè)要求解除合同等。
因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛的訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)，還是物業(yè)管理企和業(yè)主，在目前尚有爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為應(yīng)該是物業(yè)管理合同相對(duì)的雙方當(dāng)事人，即物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是自治組織，依法成立，雖然沒(méi)有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)，只有民事行為能力，不具備完全民事權(quán)利能力，不能獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)，但建設(shè)部《管理辦法》第六條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由住宅小區(qū)業(yè)主選舉的代表組成，代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益?！吨腥A人民共和國(guó)事訴訟法》（以下簡(jiǎn)稱《民訴法》）第五十四條規(guī)定“當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當(dāng)事人推選代表進(jìn)行訴訟?！笨梢姡瑯I(yè)主委員會(huì)依法可以作為訴訟主體，其在訴訟中主體地位是全體業(yè)主的訴訟代表人。有一種意見認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)屬于《民訴法》第四十九規(guī)定的“其他組織”，能以自己名義參加訴訟③。對(duì)此，筆者以為不妥。因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其民事行為能力和民事權(quán)利能力取決于業(yè)主的授權(quán)，而“其他組織”行使民事行為能力和民事權(quán)利能力則無(wú)需他人授權(quán)。此外，“其他組織”具有自身的民事權(quán)利義務(wù)，對(duì)自己的行為有承擔(dān)一定民事責(zé)任的能力，而業(yè)主委員會(huì)其組織沒(méi)有自身的民事權(quán)利義務(wù)，沒(méi)有財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，亦無(wú)自身的民事責(zé)任可言。
業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的訴訟代表人，可以代表全體業(yè)主參加訴訟并行使訴訟權(quán)利，在通常情況下，代表人的行為其代表的對(duì)全體業(yè)主發(fā)生法律效力，但根據(jù)《民訴法》第五十四條的規(guī)定，“代表人變更、放棄訴訟請(qǐng)求或者承認(rèn)對(duì)方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，必須經(jīng)過(guò)被代表的當(dāng)事人同意?！币虼耍谝蛭飿I(yè)管理合同服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)容、費(fèi)用發(fā)生糾紛中，業(yè)主委員會(huì)如違反規(guī)定不或怠于訴訟時(shí)，與糾紛有利害關(guān)系的業(yè)主為維護(hù)自己的合法權(quán)益，有權(quán)以自己名義直接對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提訟。
另外，在因業(yè)主拖欠服務(wù)費(fèi)的糾紛中，訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和具體業(yè)主（或使用人），而不是業(yè)主委員會(huì)?！豆芾磙k法》第十四條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人不按規(guī)定交費(fèi)，物業(yè)管理公司責(zé)令賠償損失。同時(shí)，《管理辦法》第十五條又規(guī)定，物業(yè)管理公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴?！督K省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主、使用人未按約定交納服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交并加收滯納金。《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主和使用人不按約定交付物業(yè)管理費(fèi)用的，物業(yè)管理公司可以依法向人民法院。其他城市的物業(yè)管理?xiàng)l例也有類似的規(guī)定。
處理此類糾紛的主要適用的依據(jù)：法律有《中華人民共和國(guó)合同法》，法規(guī)有各省、自治區(qū)、直轄市制定的地方法規(guī)，規(guī)范性文件有建設(shè)部的《管理辦法》和各較大的市制定的條例以及雙方當(dāng)事人對(duì)《物業(yè)管理服務(wù)合同》的合法約定等等。
（二）因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛處理
因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛主要是由當(dāng)事人的侵權(quán)行為所引起的，主要包括：損壞公共財(cái)物糾紛、侵占共用部位糾紛、防礙管理服務(wù)糾紛、相鄰關(guān)系糾紛等等。
1、損壞公共財(cái)物糾紛。主要是因當(dāng)事人違反規(guī)定致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財(cái)物損毀、損壞而產(chǎn)生的糾紛。如，業(yè)主損毀、損壞公共財(cái)物，物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定或約定擅自拆卸、挪用、毀損物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財(cái)產(chǎn)等。
2、侵占共用部位糾紛。是指因當(dāng)事人違反規(guī)定或約定侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地、部位、通道等行為而產(chǎn)生的糾紛。如，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)侵占公共場(chǎng)地、通道私搭亂建建筑物，堆放物品；在建筑物、構(gòu)筑物公共部位上亂懸掛、亂經(jīng)貼、亂涂寫、亂刻畫等。
3、防礙管理服務(wù)糾紛。是指業(yè)主違反規(guī)定或約定，干涉、阻礙、制止物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)而引起的糾紛。如，阻止物業(yè)管理企業(yè)安裝服務(wù)設(shè)施設(shè)備或擅自移動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)設(shè)施設(shè)備，在消防通道上設(shè)置路障或故意損壞消防設(shè)備，未經(jīng)批準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、出口處擺攤設(shè)點(diǎn)等。
4、相鄰關(guān)系糾紛。是指業(yè)主之間因排水、通行、通風(fēng)、采光等問(wèn)題發(fā)生的糾紛。如，下水道堵塞的清理、陽(yáng)臺(tái)的封閉、樓道堆放物品、安裝空調(diào)太陽(yáng)能熱水器等。
因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛的訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主，此類糾紛主要是由于一方當(dāng)事人的侵權(quán)行為而引起，承擔(dān)是侵權(quán)的民事責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十七條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由侵害人承擔(dān)責(zé)任并賠償損失?！督K省物業(yè)管理?xiàng)l例》就直接規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟?！豆芾磙k法》也明確規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備、，危及房屋安全的；私搭亂建、亂停放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民等物業(yè)管理公司予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失。物業(yè)管理公司私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途等，產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)投訴。
第一條 為保障住宅小區(qū)房屋及其設(shè)備和公用設(shè)施的正常使用，為房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全的生活環(huán)境，加強(qiáng)住宅小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 凡本市市區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)，必須根據(jù)本辦法實(shí)行物業(yè)管理。本辦法實(shí)施前已經(jīng)驗(yàn)收交付使用的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱住宅小區(qū)是指以住宅為主，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)以及機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位等自建的建筑面積在3萬(wàn)平方米以上的居民居住區(qū)。
本辦法所稱物業(yè)是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋、公用配套設(shè)施及住宅小區(qū)使用范圍內(nèi)的公共場(chǎng)地。
第四條 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，其主要職責(zé)是：
（一）宣傳貫徹國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；
（二）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)組建的指導(dǎo)工作；
（三）會(huì)同有關(guān)部門制定住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金的收取辦法、標(biāo)準(zhǔn)及管理規(guī)定；
（四）制定物業(yè)管理有關(guān)合同，公約等示范文本；
（五）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查；
（六）參與新建住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)方案的論證和竣工驗(yàn)收；
（七）監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)物業(yè)管理活動(dòng)。
建委、計(jì)委、規(guī)劃、城建、公用、民政、衛(wèi)生、環(huán)保、公安、財(cái)政、物價(jià)、廣播電視、電業(yè)、電信等部門（以下簡(jiǎn)稱有關(guān)部門）及住宅小區(qū)所在地人民政府按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)。
第五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式；遵循經(jīng)營(yíng)自主、有償服務(wù)、自負(fù)盈虧、微利經(jīng)營(yíng)的原則。
第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)
第六條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。
管委會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，選舉代表組成，委員總數(shù)為單數(shù)。管委會(huì)選舉辦法由市人民政府另行規(guī)定。
管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。
本辦法實(shí)施前成立的住宅小區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)的期限內(nèi)，直接改組為住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)；改組確有困難的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以重新選舉管委會(huì)。
第七條 管委會(huì)決定問(wèn)題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。
第八條 管委會(huì)的權(quán)利：
（一）制定管委會(huì)章程，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)利；
（二）決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，代表房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂住宅小區(qū)委托管理合同；
（三）審議物業(yè)管理專用資金和住宅維修儲(chǔ)備金的使用計(jì)劃；
（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理計(jì)劃，決定住宅小區(qū)維修和管理服務(wù)的重大事項(xiàng)；
（五）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。
第九條 管委會(huì)義務(wù)：
（一）維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并接受其監(jiān)督；
（二）不得選聘不具備物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)管理住宅小區(qū)；
（三）保護(hù)和改善住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量；
（四）接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門以及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；
（五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)有關(guān)管理工作。
第十條 管委會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)制定住宅小區(qū)公約。
住宅小區(qū)公約對(duì)全體房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人具有約束力，由管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)共同監(jiān)督執(zhí)行。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法和住宅小區(qū)委托管理合同對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。
委托管理合同應(yīng)當(dāng)包括管理項(xiàng)目、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理費(fèi)用、雙方權(quán)利和義務(wù)、合同期限用違約責(zé)任等條款。委托管理合同期限一般不得超過(guò)三年。合同期滿后，經(jīng)管委會(huì)續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂委托管理合同。
委托管理合同由物業(yè)管理行政主管部門制定示范文本。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有固定的辦公、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；
（二）具有30萬(wàn)元以上的貸幣注冊(cè)資金；
（三）有合法的管理章程；
（四）具有進(jìn)行物業(yè)管理所需相應(yīng)數(shù)量的有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員；
（五）物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的其他條件。
第十三條 成立物業(yè)管理企業(yè)必須持申請(qǐng)書及有關(guān)資料到物業(yè)管理行政主管部門辦理資質(zhì)審查手續(xù)，經(jīng)審查合格、領(lǐng)取《物業(yè)管理資證書》后，方可接受委托從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
本辦法前成立的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自本辦法之日起九十日內(nèi)到物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)審查，領(lǐng)取《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。
《物業(yè)管理資質(zhì)證書》實(shí)行年審制度。
第十四條 新建住宅小區(qū)在工程開工前，由物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處組成物業(yè)管理監(jiān)督；機(jī)構(gòu)對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行前期管理。
第十五條 物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)在住宅小區(qū)工程建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)部門對(duì)住宅小區(qū)的工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)及環(huán)境保護(hù)情況進(jìn)行監(jiān)督；開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案進(jìn)行建設(shè)。
第十六條 住宅小區(qū)竣工時(shí)，物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參與住宅小區(qū)工程建設(shè)綜合驗(yàn)收。
物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向驗(yàn)收主管部門提交住宅小區(qū)工程建設(shè)情況書面意見。
第十七條 住宅小區(qū)選舉產(chǎn)生管委會(huì)后，物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將小區(qū)移交給管委會(huì)，由管委會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。
第十八條 開發(fā)建設(shè)單位和房屋產(chǎn)權(quán)人出售房屋或者出租房屋時(shí)，在合同中應(yīng)當(dāng)具有產(chǎn)權(quán)人或者使用人承諾遵守該住宅小區(qū)管理規(guī)定的條款。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
（一）根據(jù)有關(guān)法規(guī)、規(guī)章制定住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體規(guī)定；
（二）依照委托管理合同和管理規(guī)定對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；
（三）依照委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取相關(guān)費(fèi)用；
（四）制止違反住宅小區(qū)管理規(guī)定的行為；
（五）選聘清潔、保安等專業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；
（六）在住宅小區(qū)內(nèi)依法開展為房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人服務(wù)的多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理費(fèi)用。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
（一）履行住宅小區(qū)委托管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；
（二）接受管委會(huì)和房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督；
（三）物業(yè)管理企業(yè)年度管理計(jì)劃、住宅維修儲(chǔ)備金使用計(jì)劃和住宅小區(qū)維修管理服務(wù)的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議批準(zhǔn)；
（四）接受物業(yè)管理行政主管部門、有關(guān)部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；
（五）為住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人提供各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
第二十一條 住宅小區(qū)委托管理合同和住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第四章 住宅小區(qū)房屋、設(shè)施的管理和維護(hù)
第二十三條 新建住宅小區(qū)竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)物業(yè)管理行政主管部門，向小區(qū)管委會(huì)移交下列資料：
（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖；
（二）單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）《城市規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書》和《 工程質(zhì)量檢查合格證》；
（五）住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表；
（六）其他必要的資料。
第二十四條 住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）不得擅自改變房屋的用途和承重結(jié)構(gòu)；
（二）不得私自增添、拆除、改裝房屋設(shè)備及附屬設(shè)施；
（三）不得挖掘、連接、壓埋、遷移城市煤氣、供電、供熱、供水、電信、有線電視等管網(wǎng)設(shè)施；
（四）不得私搭亂建和隨意占用房屋共用部位，不得破壞綠化、污染環(huán)境、噪聲擾民；
（五）不得占用、挖掘綠地和道路；
（六）按照規(guī)定及時(shí)交納各項(xiàng)費(fèi)用；
（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十五條 住宅小區(qū)內(nèi)異產(chǎn)毗連房屋的共用部位、共用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護(hù)。
第二十六條 住宅小區(qū)的供氣、電信、有線電視，有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)專項(xiàng)管理，根據(jù)實(shí)際需要可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理；住宅小區(qū)的供水、排水、供電、供熱，原管理單位應(yīng)當(dāng)按其管理范圍加強(qiáng)專項(xiàng)管理，根據(jù)實(shí)際需要也可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理。委托管理的，應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)委托管理合同期限內(nèi)簽訂專項(xiàng)委托合同，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。
有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)密切配合，作好相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)工作。
第二十七條 住宅小區(qū)保安服務(wù)的具體內(nèi)容由管委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)委托管理合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)的保安人員應(yīng)當(dāng)在派出所的指導(dǎo)下加強(qiáng)小區(qū)值勤巡邏，積極配合派出所做好小區(qū)內(nèi)治安工作。
第二十八條 住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，游園，樓道衛(wèi)生，環(huán)境衛(wèi)生，道路維護(hù)、保潔以及垃圾收集、運(yùn)輸，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護(hù)，根據(jù)實(shí)際需要，垃圾收集、運(yùn)輸也可以委托專業(yè)單位管理和維護(hù)，有關(guān)管理部門有權(quán)監(jiān)督檢查。
第二十九條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
（一）亂拋垃圾、雜物；
（二）隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑和瓜果皮核；
（三）飼養(yǎng)家禽、家畜；
（四）隨意停放車輛、鳴喇叭和亂設(shè)攤點(diǎn)；
（五）排放有毒、有害物，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)；
（六）損毀、涂刻園林藝術(shù)雕塑；
（七）攀折樹木、采摘花果、踐踏草坪；
（八）住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定禁止的其他行為。
第五章 住宅小區(qū)專用資金和相關(guān)費(fèi)用
第三十條 新建住宅小區(qū)、單體商品樓房的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照多層建筑安費(fèi)2％、高層建筑建安費(fèi)4％的比例，向物業(yè)管理行政主管部門劃撥住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金。專用資金由物業(yè)管理行政主管部門代儲(chǔ)，并實(shí)行專戶管理，專項(xiàng)用于該小區(qū)在實(shí)施物業(yè)管理后購(gòu)買管理、服務(wù)用房和住宅小區(qū)公用設(shè)施更新、大型設(shè)施的增改以及環(huán)境保護(hù)工程建設(shè)。
開發(fā)建設(shè)單位繳納專用資金，應(yīng)當(dāng)在拆遷前與物業(yè)管理行政主管部門簽訂繳納合同，并按照合同規(guī)定繳納專用資金。
本辦法前已建成的住宅小區(qū)，其物業(yè)管理專用資金在公有住宅售房款中按一定比例劃撥解決；缺少公用配套設(shè)施的，凡是未按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)配套的，由原開發(fā)單位按照物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的時(shí)間一次性補(bǔ)交所需資金；原規(guī)劃、設(shè)計(jì)中未包括，但又屬于必須增設(shè)的公用配套設(shè)施，補(bǔ)建資金由政府在城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育專項(xiàng)資金和小區(qū)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)同中調(diào)劑解決。
第三十一條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按住宅小區(qū)總建筑面積0.5％的比例，以成本價(jià)格為小區(qū)提供管理用房和服務(wù)用房。該管理用房和服務(wù)用房為國(guó)有直管房產(chǎn)，按民宅租金標(biāo)準(zhǔn)出租給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)禁改變其用途。
第三十二條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定設(shè)立異產(chǎn)毗連住宅維修儲(chǔ)備金，住宅維修儲(chǔ)備金由房屋產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定分?jǐn)?、分期繳納，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取，用于房屋本體共用部位、共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)可以按照規(guī)定向住宅小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人收取綠化費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)等公共服務(wù)費(fèi)，用于小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)項(xiàng)目支出。
公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和辦法由物價(jià)管理部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)為房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人開展的特約服務(wù)，可以收取特約服務(wù)費(fèi)用。
第六章 法律責(zé)任
第三十五條 因故意或者過(guò)失造成住宅小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十三條第一、二款規(guī)定，未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》從事在住宅小區(qū)物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處以經(jīng)營(yíng)收入一至三倍的罰款。
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十三條第三款規(guī)定拒不辦理年審的，由物業(yè)管理行政主管部門吊銷其《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。
第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十五條、第三十條、第三十一條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門可以責(zé)令其限期改正，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，有關(guān)部門不予辦理建設(shè)工程開工、房屋拆遷、房屋產(chǎn)權(quán)登記及房地產(chǎn)交易手續(xù)。對(duì)違反本辦法第三十條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門還可以向開發(fā)建設(shè)單位按日加收應(yīng)繳資金總額3％的滯納金。
第三十九條 住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第二十四條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)規(guī)定的，由物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失。
第四十條 住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人違反本辦法第二十四條第（六）項(xiàng)規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其限期交納并按照規(guī)定收取滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。
第四十一條 房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第二十九條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)除有權(quán)制止、批評(píng)教育外，還可以提請(qǐng)相應(yīng)行政管理部門依法予以處罰。
第四十二條 當(dāng)事人對(duì)物業(yè)管理行政主管部門和有關(guān)行政管理部門的行政處罰不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》及《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定申請(qǐng)復(fù)議和提起訴訟。
第四十三條 管委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)因委托管理合同發(fā)生糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中與房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)生糾紛，可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以向人民法院起訴。
第四十四條 對(duì)于干擾、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照治安管理處罰條例的有關(guān)規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十五條 管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)工作人員應(yīng)當(dāng)秉公辦事、不徇私情、忠于職守、盡職盡責(zé)，做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。
第七章 附則
第四十六條 各縣（市）住宅小區(qū)和本市市區(qū)的單體住宅樓宇、商廈、寫字樓可以參照本辦法規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理。
第四十七條 本辦法由市人民政府法制局負(fù)責(zé)解釋。
所謂物業(yè)管理糾紛，是指在物業(yè)使用、維修、管理中物業(yè)管理主體之間所發(fā)生的爭(zhēng)執(zhí)，是一種極為普遍的民事糾紛。
目前，由于各物業(yè)管理企業(yè)的管理量大，面廣，涉及到雙方的利益關(guān)系，同時(shí)，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不健全，許多人對(duì)物業(yè)管理模式還比較陌生，觀念有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理行為不規(guī)范等原因，物業(yè)管理方面發(fā)生糾紛在所難免。
一、物業(yè)管理糾紛的種類
物業(yè)管理糾紛主要有以下五種：
（一）前期物業(yè)管理的糾紛
如物業(yè)出售單位是否承擔(dān)物業(yè)保修期限和保修范圍的責(zé)任的糾紛，前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用承擔(dān)的糾紛等等。
（二）物業(yè)使用中的糾紛
如用戶、業(yè)主及使用人是否遵守有關(guān)。法律、法規(guī)，是否有如損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，損壞住宅公用部位、公用設(shè)施等行為。
（三）物業(yè)維修的糾紛
如物業(yè)維修基金的設(shè)立和管理的糾紛；物業(yè)維護(hù)、更新費(fèi)用承擔(dān)的糾紛；因物業(yè)維修、裝修造成相臨業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失而引起的糾紛等等。
（四）物業(yè)管理服務(wù)的糾紛
如對(duì)物業(yè)管理委托服務(wù)合同中所約定的有關(guān)條款，物業(yè)管理企業(yè)是否履行或完全履行其職責(zé)的糾紛；物業(yè)管理企業(yè)對(duì)服務(wù)收費(fèi)是否合理，是否規(guī)范的糾紛等等。
（五）物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門職責(zé)分工的糾紛
如居住小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任區(qū)劃分的糾紛，小區(qū)內(nèi)供水設(shè)施，供熱設(shè)施，供電設(shè)施，有線電視等各管理職責(zé)的糾紛等。
二、產(chǎn)生糾紛的原因分析
產(chǎn)生糾紛的原因主要有以下三種：
（一）物業(yè)管理不善
如物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)制度不健全，管理不規(guī)范，人員沒(méi)有持證上崗，工種不配套等。
（二）管理不到位
如物業(yè)公司服務(wù)水平與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不成比例，捆綁收費(fèi)，阻撓物業(yè)管理委員會(huì)的組建和正常行使權(quán)利，物管公司人員素質(zhì)較低，缺乏處理非常事件的經(jīng)驗(yàn)和能力。
（三）部分業(yè)主思想認(rèn)識(shí)上不去
隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的日趨活躍，居民對(duì)自已的生活環(huán)境極為關(guān)注，做為房屋的所有者，從自已的切身利益出發(fā)，居民開始關(guān)心住房?jī)r(jià)值的增減，有些住宅小區(qū)的物業(yè)管理糾紛，原因是居民不能從思想上接受物業(yè)管理這種社會(huì)化、專業(yè)化的房屋管理方式，若用傳統(tǒng)的房屋管理體制來(lái)管理小區(qū)，雖然業(yè)主交費(fèi)低，但服務(wù)上不去，無(wú)法實(shí)現(xiàn)住房的保值和增值。
三、物業(yè)管理糾紛的處理
根據(jù)物業(yè)管理糾紛，法律責(zé)任的種類和處理方法的不同，物業(yè)管理糾紛的處理方式主要有協(xié)商、調(diào)解、行政裁決和行政復(fù)議、仲裁、訴訟等五種。
（一）協(xié)商解決
協(xié)商是物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人在自愿互諒的基礎(chǔ)上，按照法律和行政法規(guī)的規(guī)定，簡(jiǎn)便、易行的解決糾紛。但在實(shí)際工作中，雙方所達(dá)成的協(xié)議要合法，必須符合物業(yè)管理法律和行政法規(guī)的規(guī)定，不能損害國(guó)家，集體以及其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。
（二）調(diào)解解決
調(diào)解是指由發(fā)生民事、經(jīng)濟(jì)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人申請(qǐng)，本著實(shí)事求是、互讓互諒的原則，經(jīng)有關(guān)行政部門、法院、社會(huì)組織疏導(dǎo)排解解決糾紛的一種手段。
（三）行政裁決和行政復(fù)議
行政裁決是指對(duì)違反行政法規(guī)的行為，國(guó)家有關(guān)行政機(jī)關(guān)或上級(jí)主管部門對(duì)違法者所作的處罰或處分的決定。在實(shí)際工作中，上級(jí)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)通過(guò)行政復(fù)議，對(duì)下級(jí)機(jī)關(guān)所作的行政處罰或行政處理進(jìn)行復(fù)查，維持正確、合法的行政決定，糾正和撤銷不合法的、不適當(dāng)?shù)男姓Q定。
（四）仲裁解決
仲裁是發(fā)生糾紛的雙方當(dāng)事人按照有關(guān)規(guī)定，事先或事后達(dá)成協(xié)議，把它們之間的爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)，由仲裁機(jī)構(gòu)以第三者的身份對(duì)爭(zhēng)議的事實(shí)和權(quán)利義務(wù)作出判斷和解決爭(zhēng)議的一種方式。物業(yè)管理糾紛中可以提起仲裁的有物業(yè)管理合同的糾紛、物業(yè)租賃合同糾紛、出租合同糾紛，物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)公司簽訂的合同糾紛等等。
（五）訴訟解決
第二條 本辦法適用于紹興市區(qū)內(nèi)建筑面積在2萬(wàn)平方以上、基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全的新建住宅小區(qū)。
其他住宅樓群，實(shí)行物業(yè)管理的，也應(yīng)執(zhí)行本辦法的規(guī)定。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托對(duì)住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。
本辦法所稱業(yè)主，指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。非業(yè)主使用權(quán)人根據(jù)業(yè)主委托，可以享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
第四條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)積極推行社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理公司屬于微利服務(wù)企業(yè)，可享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第五條 物業(yè)管理納入住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)可行性研究報(bào)告應(yīng)包括物業(yè)管理。
第六條 市建設(shè)行政主管部門（以下稱市物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)管理工作。
市交通、衛(wèi)生、公安等部門和住宅小區(qū)所在地人民政府及街道辦事處，按各自職責(zé)分工負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)。
住宅小區(qū)居民委員會(huì)按《城市居民委員會(huì)組織法》的規(guī)定履行職責(zé)。物業(yè)管理公司應(yīng)配合住宅小區(qū)內(nèi)居民委員會(huì)做好有關(guān)社會(huì)工作，對(duì)業(yè)主委員會(huì)已委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理與服務(wù)的項(xiàng)目，居委會(huì)不再提供有償服務(wù)。
第七條 市物業(yè)主管部門的主要職責(zé)是：
（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理的方針、政策和法律、法規(guī)，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；
（二）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理工作；
（三）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收和交接工作；
（四）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)資金繳交、使用的管理工作；
（五）負(fù)責(zé)對(duì)從事物業(yè)管理工作的專職人員進(jìn)行培訓(xùn)；
（六）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理合同的備案工作；
（七）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評(píng)比工作。
第八條 住宅小區(qū)已交付使用且入住率超過(guò)百分之五十以上時(shí)，住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或其委托從事前期管理的物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下建立住宅小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)（以下稱業(yè)主管委會(huì)）。業(yè)主管委會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主選舉的代表組成。
第九條 業(yè)主管委會(huì)的權(quán)利：
（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)；
（二）制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，維護(hù)其合法權(quán)益；
（三）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負(fù)責(zé)與其簽訂物業(yè)管理委托合同；
（四）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；審議物業(yè)管理公司有關(guān)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支使用情況；
（五）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
第十條 業(yè)主管委會(huì)的義務(wù)：
（一）根據(jù)業(yè)主和使用人的意見及要求對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；
（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理措施；
（三）接受住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督；
（四）接受市物業(yè)主管部門、各有關(guān)部門及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的監(jiān)督指導(dǎo)。
第十一條 物業(yè)管理公司是自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是具體實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)企業(yè)。
物業(yè)管理公司必須具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，并有市物業(yè)主管部門認(rèn)定的資質(zhì)和市工商行政管理部門核發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第十二條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：
（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和省、市規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定；
（二）依照物業(yè)管理委托合同和住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；
（三）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
（四）有權(quán)制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；
（五）有權(quán)選聘專營(yíng)公司（如清潔、修繕、綠化、保安等公司）承擔(dān)專項(xiàng)管理服務(wù)；
（六）開展便民利民的多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。
第十三條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：
（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng)；
（二）接受業(yè)主管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督；
（三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主管委會(huì)審議和認(rèn)可；
（四）接受市物業(yè)主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的檢查和監(jiān)督。
第十四條 物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主管委會(huì)或個(gè)人的委托，在住宅小區(qū)有償開展下列物業(yè)管理活動(dòng)：
（一）有關(guān)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的維修和管理；
（二）道路及其他公共場(chǎng)所的清掃保潔；
（三）綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)及綠化設(shè)施的維修；
（四）保安及公共秩序的事務(wù)性管理；
（五）集貿(mào)市場(chǎng)和其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理；
（六）車輛進(jìn)出及停放的管理；
（七）單位和住戶委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。
住宅小區(qū)內(nèi)的管道煤氣、通訊、戶外水電、有線電視、路燈和連接井以外的市政設(shè)施由各專業(yè)單位負(fù)責(zé)維修與養(yǎng)護(hù)；各專業(yè)單位也可委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修與養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由各專業(yè)單位支付。
第十五條 委托進(jìn)行物業(yè)管理，委托雙方應(yīng)依法簽訂物業(yè)管理委托合同。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托管理項(xiàng)目、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、服務(wù)費(fèi)用的收支、監(jiān)督檢查責(zé)任、違約責(zé)任以及其他權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容。
第十六條 業(yè)主管委會(huì)應(yīng)當(dāng)將住宅小區(qū)內(nèi)屬于自己管理范圍的物業(yè)管理項(xiàng)目委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。
第十七條 新建住宅小區(qū)的首批房屋單體竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。業(yè)主管委會(huì)建立后，由業(yè)主管委會(huì)決定續(xù)聘或另聘物業(yè)管理公司。
第十八條 新建住宅小區(qū)委托物業(yè)管理公司管理時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)資料：
（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）住宅小區(qū)地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；
（五）其他必要的資料。
第十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）進(jìn)行房屋裝修的必須按省、市房屋裝修管理規(guī)定向物業(yè)管理公司申請(qǐng)，按規(guī)定辦理審批手續(xù)；
（二）不得擅自改變房屋和土地使用性質(zhì)；
（三）不得擅自堆放易燃、易爆、劇毒、易腐物品和具有放射性物質(zhì)的物品；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益和污染環(huán)境的活動(dòng)；
（五）不得侵害他人的正當(dāng)合法權(quán)益；
（六）自覺(jué)遵守本辦法及本住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，按章交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，配合物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作。
第二十條 業(yè)主或非業(yè)主使用人在入住住宅小區(qū)前，須與物業(yè)管理公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理入住合同；已入住住宅小區(qū)未簽訂合同的應(yīng)在本住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理后補(bǔ)簽合同。
第二十一條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)建立住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)資金。
住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)資金由住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按照該住宅小區(qū)房屋建筑安裝工程總造價(jià)2％的比例，分別在住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收合格時(shí)和房屋出售率達(dá)50％時(shí)，各半交市物業(yè)主管部門，實(shí)行專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)管理，并負(fù)責(zé)保值增值，增值額度不得低于人民銀行同期年利率。
財(cái)政、物價(jià)、審計(jì)部門依法對(duì)房屋維修專項(xiàng)資金的收取、使用和管理進(jìn)行監(jiān)督、檢查和審計(jì)。
第二十二條 房屋維修專項(xiàng)資金增值部分用于房屋共用設(shè)施、設(shè)備以及住宅小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)與更新，物業(yè)管理公司使用該項(xiàng)資金時(shí)，應(yīng)提出年度使用方案，經(jīng)業(yè)主管委會(huì)審核，業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后，上報(bào)物業(yè)管理主管部門按時(shí)劃撥。
第二十三條 房屋及其附屬設(shè)施危及或可能危及毗連房屋安全、公共安全或嚴(yán)重影響市容市貌并且按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行修繕；拒不修繕的，業(yè)主管委會(huì)可授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第二十四條 人為造成住宅小區(qū)內(nèi)房屋、公用設(shè)施、設(shè)備、園林、道路等損失的，依法由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。
第二十五條 住宅小區(qū)移交物業(yè)公司管理時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位可將新建住宅小區(qū)保修期內(nèi)的保修項(xiàng)目，委托物業(yè)管理公司養(yǎng)護(hù)、維修，并按規(guī)定支付相應(yīng)的保修金。
第二十六條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，業(yè)主或非業(yè)主使用人，應(yīng)按物價(jià)部門核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；不按規(guī)定交納服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理公司有權(quán)按照所簽物業(yè)管理合同要求追償。
第二十七條 物業(yè)管理公司為業(yè)主個(gè)別需求提供特約服務(wù)，除物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
第二十八條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)交付使用時(shí)，必須分別按總建筑面積千分之三和千分之四的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理用房和經(jīng)營(yíng)用房；管理用房由開發(fā)建設(shè)單位無(wú)償提供給物業(yè)公司使用，經(jīng)營(yíng)用房按房屋建筑安裝工程造價(jià)購(gòu)買，購(gòu)房經(jīng)費(fèi)從住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)資金中列支。
物業(yè)管理用房和經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)權(quán)歸該住宅小區(qū)業(yè)主管委會(huì)。管理用房全部由物業(yè)管理公司免租使用。經(jīng)營(yíng)用房全部租賃給物業(yè)管理公司使用，使用收益用于該住宅小區(qū)的物業(yè)管理。
第二十九條 物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法的規(guī)定實(shí)施物業(yè)管理，如不履行合同規(guī)定或違反本辦法的，業(yè)主有權(quán)投訴，業(yè)主管委會(huì)有權(quán)制止，并要求其限期改正。
第三十條 對(duì)違反本辦法第十八條、第十九條、第二十六條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)予以批評(píng)教育和制止，并可要求其限期改正；造成損失的，責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
對(duì)違反有關(guān)法律、法規(guī)的行為，物業(yè)管理公司可提請(qǐng)有關(guān)部門依法處罰，直至追究刑事責(zé)任。
第三十一條 寫字樓、住商樓、成片開發(fā)建設(shè)的別墅區(qū)、度假區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)和行政村的物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。
第三十二條 各縣（市）的住宅小區(qū)物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。