時(shí)間：2023-03-20 16:14:13
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現(xiàn)將*省建設(shè)廳青建政[*]232號(hào)《關(guān)于*年度建設(shè)工程專業(yè)技術(shù)職務(wù)評(píng)審工作的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
*市人事局二00一年九月三日
抄報(bào)：省人事廳專技處。
抄送：本局各局長(zhǎng)、專業(yè)技術(shù)人員科（5），存檔。
*省建設(shè)廳文件青建政[*]232號(hào)
關(guān)于*年度建設(shè)工程專業(yè)技術(shù)職務(wù)評(píng)審工作的通知
各州、地、市人事（勞動(dòng)）局、建設(shè)局，省直有關(guān)部門，廳屬各單位：
根據(jù)省人事廳《關(guān)于*年度全省職稱評(píng)審工作安排的通知》（青人專字[*]167號(hào)）要求，現(xiàn)將*年度建設(shè)工程職稱評(píng)審工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、職稱評(píng)審工作事關(guān)專業(yè)技術(shù)人員的切身利益，各地區(qū)、各單位人事（職改）部門要認(rèn)真學(xué)習(xí)省建設(shè)廳、省人事廳印發(fā)的《*省建設(shè)工程中、高級(jí)技術(shù)資格評(píng)審條件（試行）》（青建政[*]214號(hào)）和省人事廳《關(guān)于*年度全省職稱評(píng)審工作安排的通知》（青人專字[*]167號(hào)）精神，做好宣傳工作，確保今年職稱評(píng)審工作順利開展。
二、凡申報(bào)建設(shè)工程高級(jí)職稱的，以及無(wú)建設(shè)工程中級(jí)技術(shù)職務(wù)評(píng)審委員會(huì)的地區(qū)申報(bào)中級(jí)職稱的，由各州、地、市及省直有關(guān)廳局按《評(píng)審條件》初審合格后，出具正式委托函，按規(guī)定將評(píng)審材料報(bào)送省建設(shè)廳職改辦，廳屬各單位直接報(bào)送廳職改辦。
三、申報(bào)推薦程序：有主管部門的企事業(yè)單位，由主管部門負(fù)責(zé)所屬單位專業(yè)技術(shù)人員職稱申報(bào)和審查推薦工作；無(wú)主管部門的，由單位負(fù)責(zé)其專業(yè)技術(shù)人員職稱申報(bào)和審查，并報(bào)相應(yīng)的登記注冊(cè)部門審核推薦；個(gè)體從業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱申報(bào)材料報(bào)相應(yīng)登記注冊(cè)的工商行政管理部門審核推薦。
申報(bào)工作要嚴(yán)格按照規(guī)定層層審查、層層推薦、公開、公正、公平的原則逐級(jí)上報(bào)。所有參加副高以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)評(píng)審的人員，要在本單位道德實(shí)行公示，公示時(shí)間為一周。凡越級(jí)推薦的一律不予受理。
四、非國(guó)有制單位及個(gè)體從業(yè)者的專業(yè)技術(shù)職稱評(píng)審按我省現(xiàn)行的報(bào)考，評(píng)審程序及條件，同步進(jìn)行。
五、申報(bào)材料及專業(yè)技術(shù)人員的任職年限，論文（著）和各種證書取得的時(shí)間均截止到*年9月30日。
六、職稱外語(yǔ)合格證的有效時(shí)間均從證書簽發(fā)之日起計(jì)算，對(duì)不屬于青勞人專字（*）13號(hào)文規(guī)定的職稱外語(yǔ)"以培代考"培訓(xùn)對(duì)象的人員所取得的合格證，一律視為無(wú)效。
七、青勞人專字410號(hào)《關(guān)于繼續(xù)教育與職稱評(píng)審工作結(jié)合有關(guān)問(wèn)題的通知》自本通知下發(fā)之日起停止執(zhí)行。
八、為嚴(yán)肅職稱評(píng)審工作，使晉職人員名符其實(shí)，從今年起，取消破格評(píng)審條件。對(duì)確有真才實(shí)學(xué)和突出貢獻(xiàn)、業(yè)績(jī)，并得到社會(huì)公認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員，由各單位將體現(xiàn)其突出業(yè)績(jī)成果的材料并附單位專題報(bào)告，報(bào)送主管部門，由主管部門審核后統(tǒng)一報(bào)送省人事廳。
九、申報(bào)工程師、高級(jí)工程師任職資格報(bào)送材料：
1、州、地、市人事局（職改辦）或省直主管廳局、地專級(jí)企事業(yè)單位人事（職改）部門的委托評(píng)審函1份；*年度擬推薦評(píng)審高、中級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格人員簡(jiǎn)況表一式二份；
2、《專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格評(píng)審表》高級(jí)一式四份，中級(jí)一式三份；
3、《專業(yè)技術(shù)人員考核登記表》一式兩份；
4、《申報(bào)專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格評(píng)審簡(jiǎn)表》中級(jí)20份，高級(jí)25份，所填文字內(nèi)容必須打??；
5、最高學(xué)歷證書、任職資格證書、聘任證書、外語(yǔ)考試合格證書、計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力考試合格證書原件并復(fù)印件（1份）；
6、任現(xiàn)職以來(lái)的主要專業(yè)技術(shù)業(yè)績(jī)材料，如著作、論文、獲獎(jiǎng)證書，有關(guān)部門的審批文件等，工作業(yè)績(jī)和學(xué)識(shí)水平須加蓋單位公章，并報(bào)送原件；
7、申報(bào)副高專業(yè)技術(shù)職稱的人員，其論文（著）要求一律為核心刊物公開發(fā)表的論文（著）在2篇以上。
8、《單位推薦報(bào)告》一份；
9、評(píng)審表第9頁(yè)年度及任職期滿考核結(jié)果一欄中除當(dāng)年考核結(jié)論外，還應(yīng)填寫任職期間的考核結(jié)論及年份。
上述各種材料、表格必須填寫清楚、真實(shí)、完整、一致，不得漏項(xiàng)，要求加蓋印章的欄目必須加蓋印章（印章不得復(fù)印），上報(bào)材料應(yīng)由主管職稱工作的人員專人報(bào)送。
十、報(bào)送材料截止時(shí)間：
廳屬各單位申報(bào)建設(shè)工程專業(yè)技術(shù)職務(wù)應(yīng)按本通知要求務(wù)于*年*月*日前報(bào)送材料，各州、地、市及省直有關(guān)廳局務(wù)于10月10日前將推薦評(píng)審材料報(bào)送省建設(shè)廳職改辦，逾期不再受理。
教育、衛(wèi)生、會(huì)計(jì)以及其它系列按該系列職改部門的報(bào)送材料要求和時(shí)間執(zhí)行。
十一、評(píng)審費(fèi)收取事宜：
關(guān)鍵詞：建設(shè)工程，見(jiàn)證取樣
本文闡述了建設(shè)工程見(jiàn)證取樣的現(xiàn)狀，存在的問(wèn)題，并就如何保證建設(shè)工程見(jiàn)證取樣的科學(xué)性進(jìn)行了探討
由于部分建筑施工企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)取樣送檢缺少必要的監(jiān)督管理機(jī)制，取樣不規(guī)范，以及少數(shù)單位弄虛作假，而出現(xiàn)了檢測(cè)樣品合格，但工程實(shí)體質(zhì)量不合格的不良現(xiàn)象，給工程結(jié)構(gòu)留下了質(zhì)量隱患，使檢測(cè)手段失去對(duì)工程質(zhì)量的控制作用。為了加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)督管理，進(jìn)一步規(guī)范建筑材料和結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢測(cè)工作，保證工程質(zhì)量檢測(cè)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，更好地加強(qiáng)施工過(guò)程的質(zhì)量檢測(cè)管理工作，建立健全工程檢驗(yàn)制度，從而能取得真實(shí)代表質(zhì)量特征的有關(guān)數(shù)據(jù)，科學(xué)評(píng)價(jià)工程質(zhì)量。保證試件能代表母體的質(zhì)量狀況和取樣的真實(shí)，保證建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)工作的科學(xué)性、公正性和準(zhǔn)確性，從而確保工程質(zhì)量。國(guó)家也頒布了相關(guān)文件和技術(shù)法規(guī)，要求加強(qiáng)施工過(guò)程質(zhì)量檢測(cè)的管理工作，建立見(jiàn)證取樣送檢制度。免費(fèi)論文，見(jiàn)證取樣。。如《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定： “施工人員對(duì)涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位或者工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現(xiàn)場(chǎng)取樣，并送具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的質(zhì)量檢測(cè)單位進(jìn)行檢測(cè)”；建設(shè)部下發(fā)的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實(shí)行見(jiàn)證取樣和送檢的規(guī)定》建建( 2000) 211號(hào)]就此問(wèn)題做了明確而詳細(xì)的規(guī)定；《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》( GB50300-2001)第3.0.3條以強(qiáng)制性條文形式要求：“涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行見(jiàn)證取樣檢測(cè)，承擔(dān)見(jiàn)證取樣檢測(cè)及有關(guān)結(jié)構(gòu)安全檢測(cè)的單位應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)”。
(1)見(jiàn)證取樣制度的實(shí)施主要是為了提高樣品的代表性和檢測(cè)數(shù)據(jù)的科學(xué)性、公正性，它除了與檢測(cè)單位有關(guān)外，涉及的工程質(zhì)量責(zé)任主體還有建設(shè)單位和監(jiān)理單位，因此，執(zhí)行好這一制度必須相關(guān)單位都能理解好這一政策并配合支持這項(xiàng)工作。同時(shí)，在當(dāng)前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，建設(shè)行政主管部門還需加大監(jiān)督和管理力度。應(yīng)將見(jiàn)證人員的配置和相關(guān)工作納入到資質(zhì)管理中去；質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)在質(zhì)量監(jiān)督過(guò)程中應(yīng)逐步將現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證工作作為質(zhì)量監(jiān)督的內(nèi)容加以強(qiáng)化。改變目前存在的“好制度落實(shí)不好”的現(xiàn)狀，使見(jiàn)證取樣工作真正能夠按規(guī)定落到實(shí)處，促進(jìn)工程質(zhì)量水平的提高。
(2)見(jiàn)證人員的自身素質(zhì)還不到位。由于見(jiàn)證人員絕大部分為監(jiān)理人員，而目前監(jiān)理人員存在一些問(wèn)題，如人員年齡結(jié)構(gòu)不合理、專業(yè)水平不高、工作責(zé)任心不強(qiáng)、廉潔自律不夠等也存在于見(jiàn)證人員中，使得見(jiàn)證工作呈現(xiàn)“走過(guò)場(chǎng)”現(xiàn)象。有些見(jiàn)證人員將樣品的真實(shí)性片面理解成
樣品只要在現(xiàn)場(chǎng)的母體中提取即可，忽視了樣品的提取要符合有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范的檢驗(yàn)批的要求，最終導(dǎo)致一個(gè)小區(qū)幾棟甚至十幾棟的建筑共用一份檢測(cè)報(bào)告的現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)；對(duì)在現(xiàn)場(chǎng)交付的產(chǎn)品，見(jiàn)證人員要確保樣品抽取能在現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)進(jìn)行，但由于見(jiàn)證人員工作不到位，使得見(jiàn)證送檢的樣品與現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際產(chǎn)品質(zhì)量不一致，特別對(duì)門窗等現(xiàn)場(chǎng)組裝的構(gòu)件產(chǎn)品尤為明顯。
(3)見(jiàn)證人員的配置還與工程建設(shè)量有一定的差距。按照有關(guān)規(guī)定，每項(xiàng)工程的見(jiàn)證人員至少配備1-2人，對(duì)于規(guī)模較大的建筑小區(qū)或復(fù)雜的建筑物，還應(yīng)根據(jù)建筑物的數(shù)量或不同的工種適當(dāng)增加見(jiàn)證人員。目前，有些建筑工程現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證人員數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，一個(gè)較大的小區(qū)只有l(wèi)一2個(gè)見(jiàn)證人員，且其中一個(gè)持證人員還是現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人或是監(jiān)理總監(jiān)。特別是近一兩年，建設(shè)工程規(guī)模越來(lái)越大，有些監(jiān)理單位由于見(jiàn)證人員的數(shù)量不夠，將某一見(jiàn)證人員的證書復(fù)印多份在其監(jiān)理的各個(gè)工地使用。這從根本上不能滿足檢測(cè)見(jiàn)證的有關(guān)規(guī)定。
(4)檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)見(jiàn)證人員的核查流于形式。按照文件要求，建設(shè)單位在開工前向質(zhì)量監(jiān)督部門和該工程委托的質(zhì)量檢測(cè)單位、施工單位遞交《見(jiàn)證人員授權(quán)書》，這從制度上保證了質(zhì)量監(jiān)督和檢測(cè)單位對(duì)見(jiàn)證人員工作的監(jiān)督，但由于有此施工現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)或監(jiān)理單位質(zhì)量管理人員配備不齊或精力有限等原因，真正按規(guī)定做此項(xiàng)工作的建設(shè)或監(jiān)理單位很少；而有些檢測(cè)單位在接受見(jiàn)證樣品委托時(shí)不認(rèn)真核查見(jiàn)證人員證書及封樣的有效性，甚至為了滿足于客戶，默許見(jiàn)證工作中見(jiàn)證人員無(wú)證上崗、委托他人見(jiàn)證、借用他人證書、樣品監(jiān)護(hù)不力以及封樣措施不可靠等一系列違規(guī)行為，導(dǎo)致見(jiàn)證所取樣品的代表性和真實(shí)性得不到保證。
針對(duì)目前建筑工程質(zhì)量檢測(cè)見(jiàn)證取樣送檢制度執(zhí)行中存在的問(wèn)題，為進(jìn)一步加強(qiáng)見(jiàn)證取樣送檢工作的監(jiān)督管理，筆者認(rèn)為應(yīng)該做好以下幾點(diǎn)工作：
(1)進(jìn)一步加大聯(lián)合執(zhí)法的力度、將見(jiàn)證取樣送檢工作納入到日常管理中去。免費(fèi)論文，見(jiàn)證取樣。。盡管見(jiàn)證取樣送檢工作只是建設(shè)工程質(zhì)量控制中一個(gè)環(huán)節(jié)，但其重要性不言而喻，如果代表性的檢測(cè)樣品不具有真實(shí)性，檢測(cè)的再準(zhǔn)確也是徒勞無(wú)效的，若其如此，工程質(zhì)量何嘗能夠得以保證。因此，建議在監(jiān)理單位資質(zhì)年檢和日常管理中，相關(guān)主管部門須將見(jiàn)證人員的配置、數(shù)量和承擔(dān)的建設(shè)工程監(jiān)理量結(jié)合起來(lái)；質(zhì)量監(jiān)督部門將施工現(xiàn)場(chǎng)的見(jiàn)證取樣送檢工作作為質(zhì)量監(jiān)督的一項(xiàng)重要內(nèi)容加以落實(shí)。將見(jiàn)證人員的數(shù)量、見(jiàn)證記錄的內(nèi)容、見(jiàn)證取樣的方法等列為監(jiān)督的重點(diǎn)，對(duì)未加蓋“見(jiàn)證取樣送榆”章的檢測(cè)報(bào)告不得作為竣工驗(yàn)收的質(zhì)量保汪資料。
(2)進(jìn)一步在制度上明確施工現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證人員的配置數(shù)量，加大見(jiàn)證人員培訓(xùn)考核的力度。建設(shè)行政主管部門應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)制度建設(shè)，進(jìn)一步明確并提高施工現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證人員的配置數(shù)量，規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)一線的質(zhì)量管理人員均須持有見(jiàn)證取樣上崗證，各地區(qū)承擔(dān)見(jiàn)證人員培訓(xùn)和考核的機(jī)構(gòu)要加大培訓(xùn)考核的力度，確保見(jiàn)證取樣送檢制度的真正落實(shí)到位。
(3)進(jìn)一步規(guī)范檢測(cè)機(jī)構(gòu)的行為，使其嚴(yán)格把關(guān)、認(rèn)真履行見(jiàn)證取樣核查的職責(zé)。對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的無(wú)證上崗、委托他人見(jiàn)證、借用他人證書、樣品監(jiān)護(hù)不力以及封樣措施不可靠等現(xiàn)象，應(yīng)該做好解釋工作、敢于拒絕接樣、并在必要時(shí)通報(bào)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站。對(duì)不符合有關(guān)規(guī)定的見(jiàn)證行為，檢測(cè)機(jī)構(gòu)在出具的檢測(cè)報(bào)告上不得加蓋“有見(jiàn)證取樣送檢”章。質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照《工程質(zhì)量監(jiān)督工作導(dǎo)則》的要求，加大查處監(jiān)理單位對(duì)于見(jiàn)證取樣制度的實(shí)施情況。免費(fèi)論文，見(jiàn)證取樣。。同時(shí)，質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)還應(yīng)檢查檢測(cè)機(jī)構(gòu)是否認(rèn)真履行職責(zé)，認(rèn)真審核樣品的真實(shí)性和可靠性，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)嚴(yán)肅查處。
(4)建立見(jiàn)證取樣送榆工作臺(tái)帳。建立工作臺(tái)帳是加強(qiáng)見(jiàn)證取樣送檢管理的有效措施，通過(guò)工作臺(tái)帳可對(duì)見(jiàn)證人員的工作進(jìn)行日常管理。 工作臺(tái)帳又能反映施工全過(guò)程的質(zhì)量檢測(cè)情況，也便于質(zhì)量監(jiān)督的日常檢查和質(zhì)量事故的處理。工作臺(tái)帳上應(yīng)注明項(xiàng)目名稱、見(jiàn)證人名稱、見(jiàn)證材料和試塊數(shù)量、使用部位、見(jiàn)證日期、見(jiàn)證人簽字、檢測(cè)結(jié)果、不合格材料處理情況等。
(5)實(shí)施見(jiàn)證取樣網(wǎng)絡(luò)化管理。為了控制施工單位瞞過(guò)監(jiān)理單位送樣，可要求在檢測(cè)委托單上必須加蓋監(jiān)理單位公章和見(jiàn)證員章或簽字，規(guī)定無(wú)監(jiān)理單位公章就不收樣；要求施工單位提供必須見(jiàn)證取樣的材料清單，并明確在見(jiàn)證取樣時(shí)必須要有質(zhì)保書和注明本批材料的數(shù)量；試驗(yàn)報(bào)告出來(lái)后，須經(jīng)監(jiān)理主管審核并加蓋公章后存檔；以此使見(jiàn)汪取樣工作從施工單位、監(jiān)理單位到檢測(cè)機(jī)構(gòu)，均處于受控狀態(tài)。
[1] 閆彩云. 關(guān)于建筑材料檢測(cè)實(shí)踐教學(xué)的審度與思考. 職業(yè) , 2010, (03) :171-172
[2] 滕叆. “任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)模式在路基材料檢測(cè)教學(xué)中的應(yīng)用. 遼寧省交通高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào) , 2010,(01) :65-67
關(guān)鍵詞：公路；質(zhì)量；施工；管理
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，公路交通在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位和作用日益顯示出來(lái)，我國(guó)公路建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，公路建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，投資越來(lái)越多，規(guī)模越來(lái)越大；與之同時(shí)，公路建設(shè)部門的擔(dān)子也越來(lái)越重，責(zé)任越來(lái)越大。質(zhì)量是公路建設(shè)的生命，是公路建設(shè)的重中之重，沒(méi)有質(zhì)量的工程是浪費(fèi)的工程，是無(wú)效的工程，甚至是犯罪的工程。因此，對(duì)加強(qiáng)公路工程施工質(zhì)量管理的討論就顯得尤為重要。
一、公路施工質(zhì)量管理的重要性
在公路工程的施工管理中會(huì)涉及很多的問(wèn)題，在其不同的工程項(xiàng)目中都會(huì)具有不同的施工方案以及特點(diǎn)。所以在公路施工管理中所牽扯關(guān)于質(zhì)量問(wèn)題就比較復(fù)雜。在一般的施工管理當(dāng)中，會(huì)出現(xiàn)先施工而后報(bào)告的問(wèn)題，先進(jìn)行檢驗(yàn)然后再申請(qǐng)檢驗(yàn)報(bào)告的問(wèn)題，為了搶先施工進(jìn)度，而卻忽略了檢驗(yàn)材料的重要環(huán)節(jié)，在施工企業(yè)問(wèn)的施工技術(shù)沒(méi)有及時(shí)的交接清楚，對(duì)于某些重要的技術(shù)問(wèn)題卻沒(méi)有引起充分的注意認(rèn)識(shí)，其次在施工人員中還缺乏對(duì)施工的基本結(jié)構(gòu)知識(shí)，所以在在施工中就會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)不按規(guī)范進(jìn)行操作的現(xiàn)象等，導(dǎo)致在施工當(dāng)中出現(xiàn)潛在的質(zhì)量隱患。此外，在施工的具體管理當(dāng)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在溝槽的填復(fù)土的過(guò)程中沒(méi)有按照規(guī)范進(jìn)行操作，所以導(dǎo)致車行在道路中會(huì)時(shí)常出現(xiàn)溝槽部位的下陷問(wèn)題。在土路基施工中沒(méi)有按照規(guī)范制度進(jìn)行碾壓工操作，會(huì)造成土基的壓實(shí)度不足。對(duì)于一些工程施工企業(yè)為了搶先進(jìn)度，而忽略了在路基的排水設(shè)施以及以盲溝的處理，沙礫也沒(méi)有按照規(guī)定要求進(jìn)行平鋪、平整，只是做了簡(jiǎn)單的一邊挖土基，一邊攤鋪沙礫進(jìn)行施工，而攤鋪的層次卻不清，平整度和標(biāo)高也沒(méi)有得到有效的控制，達(dá)不到密度的要求，這就是致使路面出現(xiàn)凹凸不平等現(xiàn)象的發(fā)生。所以，在公路施工過(guò)程中對(duì)于質(zhì)量的管理控制是十分必要的。
二、影響公路工程施工質(zhì)量的因素分析
從公路工程建設(shè)的實(shí)際情況來(lái)看，影響公路工程施工質(zhì)量的因素很多，但主要因素有人員、材料、機(jī)械、方法和環(huán)境等方面。
（1）人的因素。如直接承擔(dān)建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量職能的決策者、管理者和作業(yè)者個(gè)人的質(zhì)量意識(shí)及質(zhì)量活動(dòng)能力；承擔(dān)建設(shè)工程項(xiàng)目策劃、決策或?qū)嵤┑慕ㄔO(shè)單位、勘察設(shè)計(jì)單位、咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)、工程承包企業(yè)等實(shí)體組織。
（2）材料因素。材料(包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件)是工程施工的物質(zhì)條件，沒(méi)有材料就無(wú)法施工，材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基礎(chǔ)，材料質(zhì)量不符合要求，工程質(zhì)量也就不可能符合標(biāo)準(zhǔn)。
（3）機(jī)械設(shè)備。機(jī)械設(shè)備指為滿足公路建設(shè)項(xiàng)目施工基本技術(shù)要求而需要借助應(yīng)用的各類機(jī)械設(shè)備。可分為固定資產(chǎn)類和易損耗類。如土(石)方施工機(jī)械、樁工機(jī)械、起重吊裝機(jī)械、鋼筋加工機(jī)械，混凝土(灰)拌和輸送機(jī)械等均屬固定資產(chǎn)類。另外還有膠輪推車、模板支撐、架手腳具、度衡量具等易損耗類。為滿足公路施工需求的各種機(jī)械設(shè)備是形成建筑和產(chǎn)品質(zhì)量的重要外部手段之一?，F(xiàn)場(chǎng)施工機(jī)械設(shè)備對(duì)施工質(zhì)量有著最直接的影響。所以在施工機(jī)械設(shè)備選擇時(shí)，應(yīng)考慮到其經(jīng)濟(jì)上的合理性和技術(shù)上的先進(jìn)性，同時(shí)應(yīng)注意機(jī)械的操作和維護(hù)的便利性等等。
（4)方法因素。方法主要是指施工方法和施工技術(shù)，如施工方案、施工工藝和操作技能等。在工程項(xiàng)目施工中，施工方案是否合理，施工工藝是否先進(jìn)等。
（5）環(huán)境因素。環(huán)境因素是指自然環(huán)境(水文、地質(zhì)和氣象等)、勞動(dòng)作業(yè)環(huán)境(施工現(xiàn)場(chǎng)的通風(fēng)、照明、安全衛(wèi)生防護(hù)設(shè)施等)、管理環(huán)境(由多單位、多專業(yè)交叉協(xié)同施工的管理關(guān)系、組織協(xié)調(diào)方式、質(zhì)量控制系統(tǒng)等構(gòu)成的)。
三、公路工程施工質(zhì)量管理措施
（一）工程開工前的質(zhì)量控制
（1）認(rèn)真學(xué)習(xí)合同文件、技術(shù)規(guī)范，落實(shí)崗位職責(zé)。進(jìn)入工地現(xiàn)場(chǎng)后，做好對(duì)全員進(jìn)行質(zhì)量意識(shí)培訓(xùn)的準(zhǔn)備，需認(rèn)真組織參加施工的全體人員學(xué)習(xí)合同文件、技術(shù)規(guī)范，依據(jù)有關(guān)文件精神，結(jié)合本工程的實(shí)際，制定全體施工人員的質(zhì)量責(zé)任明確崗位職責(zé)，并制定詳細(xì)的質(zhì)量管理工作計(jì)劃，強(qiáng)化施工隊(duì)伍的質(zhì)量意識(shí)教育，加強(qiáng)施工隊(duì)伍的崗前培訓(xùn)，層層分解質(zhì)量目標(biāo)，使質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到最基層的施工人員身上，落實(shí)到各個(gè)單項(xiàng)工程及各道工序上，確保質(zhì)量控制落到實(shí)處，確保質(zhì)量管理工作的順利進(jìn)行。
（2）各個(gè)單項(xiàng)工程開工前，要對(duì)參加施工的全體人員進(jìn)行工程施工應(yīng)知應(yīng)會(huì)教育。加強(qiáng)施工人員對(duì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)習(xí)，并加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，使其能熟練地掌握施工技術(shù)和基本方法，并嚴(yán)格考核，做到工程施工嚴(yán)格按設(shè)計(jì)與“技術(shù)規(guī)范”操作。通過(guò)教育與考核，實(shí)行全體施工人員持證上崗、掛牌作業(yè)。
（3）各個(gè)單項(xiàng)工程開工前，要組織人員對(duì)原材料、機(jī)械設(shè)備、施工工藝、檢測(cè)方法和可能遇到的質(zhì)量問(wèn)題及預(yù)防措施進(jìn)行充分的施工前準(zhǔn)備，并認(rèn)真進(jìn)行檢查，確定完善后，再進(jìn)行施工。施工前準(zhǔn)備工作必須細(xì)致，避免疏漏。由于施工建設(shè)是異常復(fù)雜多變的，準(zhǔn)備工作也需要隨工程進(jìn)度而不斷調(diào)整、不斷改進(jìn)、不斷完善，準(zhǔn)備工作應(yīng)貫穿于整個(gè)施工過(guò)程的始終。
（二）加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理
（1）嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)。因填筑材料、路面材料等材料的規(guī)格和質(zhì)量不合格，影響路面平整度等，因此要求嚴(yán)格把好施工材料質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格控制工程建筑材料的貨源渠道，所有進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的材料都應(yīng)有生產(chǎn)合格證等材料，都應(yīng)符合工程施工要求，不合格的或是質(zhì)量有疑問(wèn)的應(yīng)責(zé)令退場(chǎng)。對(duì)于已進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的材料，應(yīng)科學(xué)防護(hù)，合理儲(chǔ)放，以確保工程施工質(zhì)量。
（2）對(duì)施工過(guò)程的控制。施工過(guò)程就是工程質(zhì)量的形成過(guò)程，因此要嚴(yán)格控制施工過(guò)程。建設(shè)工程施工項(xiàng)目是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的作業(yè)過(guò)程(工序)所構(gòu)成，控制工程項(xiàng)目施工過(guò)程的質(zhì)量，必須控制全部作業(yè)過(guò)程，即各道工序的施工質(zhì)量，對(duì)施工中的工藝過(guò)程，要一步一步按要求做到位。要嚴(yán)格按照施工方法和工藝流程施工，不得有任何偷工減料的行為。對(duì)施工過(guò)程的控制，由項(xiàng)目部的質(zhì)檢人員通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，用嚴(yán)格的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量保證措施來(lái)確保對(duì)施工過(guò)程的質(zhì)量控制。
（3）對(duì)施工方法的控制。在施工方法的控制中，應(yīng)重視對(duì)施工方法的選擇，所選擇的施工方法應(yīng)具有先進(jìn)性、適用性、經(jīng)濟(jì)性并應(yīng)考慮其對(duì)質(zhì)量的保證程度。恰當(dāng)?shù)氖┕し椒ㄊ潜ＷC工程質(zhì)量，節(jié)省工程成本，按期完成施工的最好辦法。另外，施工方法選擇后也不是一成不變的，在施工過(guò)程中要隨時(shí)檢查其適用性及對(duì)質(zhì)量的保證情況，若發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)場(chǎng)條件不符或?qū)|(zhì)量無(wú)法切實(shí)保證時(shí)，要及時(shí)更換。
（三）嚴(yán)格質(zhì)量檢驗(yàn)
（1）明確質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)主要是技術(shù)規(guī)范、操作規(guī)程、和質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，即達(dá)到規(guī)范化、規(guī)程化、標(biāo)準(zhǔn)化、管理制度化。檢驗(yàn)內(nèi)容主要是對(duì)原材料、半成品或成品、結(jié)構(gòu)整體和部件進(jìn)行物理、力學(xué)性能檢驗(yàn)，使質(zhì)量事故盡可能的消滅在施工過(guò)程中，使工程質(zhì)量符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
（2）采取定期或不定期的形式對(duì)施工企業(yè)承諾的施工質(zhì)量保證體系、全面質(zhì)量管理活動(dòng)進(jìn)行檢查。對(duì)“三檢制”的執(zhí)行情況，“單元工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，對(duì)提交的質(zhì)量技術(shù)檔案記錄、施工質(zhì)量技術(shù)控制情況、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析資料、質(zhì)量控制圖表進(jìn)行審核與檢查。
總之，在公路工程建設(shè)中，質(zhì)量是工程的生命，措施是管理的保證，管理是質(zhì)量的靈魂。我們只有在保證質(zhì)量的前提下才能提高工程質(zhì)量。
參考文獻(xiàn)：
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[2]支寧寧.淺析公路施工質(zhì)量管理[J].黑龍江交通科技，2011（2）.
（1）為什么要選這個(gè)課題？
公路工程質(zhì)量的好壞受到公路施工質(zhì)量管理的影響，做好公路工程施工的質(zhì)量管理是確保公路工程質(zhì)量的前提。因此，對(duì)加強(qiáng)公路工程施工質(zhì)量管理的討論就顯得尤為重要。
（2）寫這篇論文的目的是什么？
通過(guò)對(duì)公路工程施工質(zhì)量管理對(duì)策的研究，以供相關(guān)領(lǐng)域的同行參考，起到拋磚引玉的作用。
關(guān)鍵詞在建工程；抵押信貸；防范措施；風(fēng)險(xiǎn)；評(píng)估；
中圖分類號(hào)：K826.16文章標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
引言
與一般意義上的房地產(chǎn)相比，在建工程具有自身的特殊性。原建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押定義為:抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
一、在建工程抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析
1、法律風(fēng)險(xiǎn)，主要是在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)沖突的風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，貸款銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)將處于“有名無(wú)實(shí)”的境地。在實(shí)踐中，甚至?xí)霈F(xiàn)工程發(fā)包人與承包人串通虛構(gòu)“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款”的事實(shí)，導(dǎo)致抵押權(quán)處于法律有上效、實(shí)際上無(wú)效的狀態(tài)。
《物權(quán)法》的實(shí)施解除了在建工程抵押貸款的用途限制，這也為銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制帶來(lái)了困難。如果用在建工程為其他性質(zhì)的債權(quán)擔(dān)保，比如以在建工程申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款，極易出現(xiàn)導(dǎo)致工程進(jìn)度延緩甚至該在建工程成為爛尾工程的情況。一旦債務(wù)不能按時(shí)清償，抵押物因尚未竣工而無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，進(jìn)而影響到抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
2、在建工程價(jià)值評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。在建造過(guò)程中，在建工程存在著宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)過(guò)程建筑物本身的風(fēng)險(xiǎn)等等。在建工程的狀態(tài)隨時(shí)發(fā)生著變化，如果抵押雙方經(jīng)評(píng)估后簽訂抵押合同但未及時(shí)向登記機(jī)關(guān)提出抵押登記申請(qǐng)，在建工程的完工進(jìn)度發(fā)生了改變，其實(shí)際價(jià)值也會(huì)隨之發(fā)生改變，便會(huì)產(chǎn)生合同約定價(jià)格同抵押登記價(jià)格不符的問(wèn)題，將直接影響在建工程的價(jià)格確定。在對(duì)在建工程的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，如果僅有銀行進(jìn)行評(píng)估，可能會(huì)面對(duì)不專業(yè)的問(wèn)題，而引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，又會(huì)面對(duì)評(píng)估報(bào)告的不準(zhǔn)確性等風(fēng)險(xiǎn)要素。
3、抵押登記風(fēng)險(xiǎn)。一是在建工程尚未完工期間，涉及到城市道路名稱或者在建工程項(xiàng)目名稱發(fā)生變更，抵押人可能就已設(shè)立抵押的同一項(xiàng)目以不同名稱補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，進(jìn)行多頭抵押。二是在建工程抵押備案登記具有時(shí)效限制，即：在建工程抵押備案登記有效期限自抵押備案登記之日起至工程竣工驗(yàn)收合格時(shí)止，過(guò)期后抵押備案登記效力隨之終止。因此，在建工程竣工驗(yàn)收后，如果不及時(shí)重新辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押人有可能利用備案登記失效而抵押登記尚未進(jìn)行的空檔，出售房地產(chǎn)或者設(shè)立新的抵押，從而給銀行貸款帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。
4、在建工程抵押貸款的使用，可能會(huì)影響房市調(diào)控效果。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)格調(diào)控的背景下，加大在建工程抵押貸款的業(yè)務(wù)，可能會(huì)對(duì)一些房地產(chǎn)開發(fā)商造成資金支撐，而影響樓市調(diào)控效果。
二、防范在建工程貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施
1、審查在建工程的合法性。一是“四證”（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證）是否齊全；二是建設(shè)過(guò)程中有無(wú)超審批范圍建設(shè)等違規(guī)現(xiàn)象；三是辦理在建工程抵押前是否已將土地使用權(quán)抵押給其他銀行。如果土地使用權(quán)已經(jīng)抵押，則不能就在建工程單獨(dú)進(jìn)行抵押，若辦理抵押的，屬于無(wú)效抵押。在可能的情況下，銀行在辦理在建工程抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，可以要求借款人再另行提供保證，鑒于在建工程抵押的特殊性，為該貸款設(shè)立雙重?fù)?dān)保并非無(wú)理之舉。雙重?fù)?dān)保的好處在于使銀行的貸款在借款人無(wú)力清償而抵押物又不能優(yōu)先受償?shù)那闆r下，多一條追索的渠道，也就多了一份貸款的安全性保證。
2、加強(qiáng)對(duì)借款人資信狀況的審查。在審查借款人的資信時(shí)，不能僅依據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)判斷企業(yè)的資信狀況，銀行自身應(yīng)組織各種專業(yè)人員從不同側(cè)面對(duì)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，特別是對(duì)企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)狀況和權(quán)屬以及或有負(fù)債情況進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，防止企業(yè)通過(guò)虛假報(bào)表來(lái)掩飾真實(shí)的情況。申請(qǐng)?jiān)诮üこ藤J款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇條件：一是要選擇資信良好、工程開發(fā)前景看好的客戶，提高開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)條件，并對(duì)其資質(zhì)、還款能力進(jìn)行嚴(yán)格審查；二是在放貸前向抵押人索取其與承包人簽訂的建設(shè)工程合同，了解合同涉及的價(jià)款、約定的竣工期限和已經(jīng)支付的價(jià)款，從而決定是否辦理抵押貸款；三是在建工程已經(jīng)竣工的，要求借款人提供在建工程價(jià)款已經(jīng)支付的證明，并盡量要求借款人提供除在建工程以外的抵押擔(dān)保，以減少風(fēng)險(xiǎn)；四是要求提供建設(shè)工程承包人自愿放棄優(yōu)先的書面承諾，在開發(fā)企業(yè)與建設(shè)工程承包人是關(guān)聯(lián)企業(yè)、母子公司或控股公司的情形下，要求建設(shè)工程承包人對(duì)貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證；五是嚴(yán)密監(jiān)測(cè)貸款資金的使用，確保房地產(chǎn)貸款的投向是用于在建工程，及時(shí)了解工程款的支付進(jìn)度；六是在抵押人與承包人發(fā)生訴訟時(shí)，要及時(shí)向法院要求以第三人身份參加訴訟，對(duì)建筑工程價(jià)款的數(shù)額和是否在六個(gè)月內(nèi)行使權(quán)利進(jìn)行核實(shí)。
3、要委托房屋產(chǎn)權(quán)登記部門指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬抵押的在建工程進(jìn)行評(píng)估，確定抵押物價(jià)值。此外，在可能的情況下，要求借款人（抵押人）在工程完工后對(duì)工程進(jìn)行保險(xiǎn)，并列入借款合同條款，這樣即使已完工工程發(fā)生意外毀損，亦能保障銀行的合法權(quán)益。
4、貸款銀行應(yīng)按照工程進(jìn)度分期發(fā)放貸款，劃款的依據(jù)是開發(fā)商與承包商、供料商等簽訂的合同及工程的預(yù)決算報(bào)告。銀行對(duì)每筆貸款的使用都應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。這樣可以保證銀行抵押權(quán)的完整，從而使在建工程的抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。
5、如果借款人（抵押人）是一時(shí)資金周轉(zhuǎn)不開，要求遲延還款，則應(yīng)當(dāng)與對(duì)方達(dá)成延期還款協(xié)議，確定付款時(shí)間，盡量要求對(duì)方提供還款擔(dān)保，或形成公證的債權(quán)文書（這種文書法律規(guī)定可直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行，不必經(jīng)過(guò)訴訟）。如果借款人（抵押人）資金嚴(yán)重資不抵債或有轉(zhuǎn)移資產(chǎn)行為，則應(yīng)當(dāng)向法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，凍結(jié)、查封對(duì)方財(cái)產(chǎn)，避免債權(quán)落空，然后立即進(jìn)行訴訟。如果借款人（抵押人）資金嚴(yán)重不足，而該工程又被承包人要求行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)或者消費(fèi)者主張權(quán)利時(shí)，則應(yīng)當(dāng)注意工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使的條件和范圍及消費(fèi)者的界限，并提出異議維護(hù)債權(quán)銀行的正當(dāng)權(quán)益。
三、結(jié)束語(yǔ)
在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)熱只有十幾年的時(shí)間，由于法律法規(guī)不健全、缺乏可操作性以及實(shí)際工作中管理混亂等因素，使在建工程抵押存在著許多問(wèn)題；因此對(duì)購(gòu)房者而言，應(yīng)嚴(yán)格審查欲購(gòu)買項(xiàng)目的合法性，盡可能選擇實(shí)力強(qiáng)，知名度高的開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目；對(duì)銀行而言，應(yīng)選擇具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的開發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格貸款審批、抵押登記、貸后監(jiān)督檢查等工作，以保證銀行貸款的安全性；對(duì)開發(fā)商而言，應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，履行誠(chéng)信義務(wù)，不欺詐、不隱瞞，做一個(gè)遵紀(jì)守法、信用等級(jí)高的開發(fā)商，以保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]俞明軒.房地產(chǎn)評(píng)估「M.北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社.2004年11月
關(guān)鍵詞：工程建設(shè)；合同管理；項(xiàng)目管理；合同
1加強(qiáng)合同管理的現(xiàn)實(shí)意義
1.1合同管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的發(fā)育和完善，要求政府管理部門轉(zhuǎn)變政府職能，更多地應(yīng)用法律、法規(guī)和經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)和管理市場(chǎng)，而不是用行政命令干預(yù)市場(chǎng)；承包商作為建筑市場(chǎng)的主體，進(jìn)行建筑生產(chǎn)與管理活動(dòng)，必須按照市場(chǎng)規(guī)律要求，健全和完善內(nèi)部各項(xiàng)管理制度，合同管理制度是其管理制度的關(guān)鍵內(nèi)容之一。施工合同是調(diào)節(jié)業(yè)主和承包商經(jīng)濟(jì)活動(dòng)關(guān)系的法律依據(jù)。加強(qiáng)建設(shè)工程施工合同的管理，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的必然要求。
1.2規(guī)范建設(shè)各方行為的需要
目前，從建筑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及交易行為看，少數(shù)工程建設(shè)的參與各方缺乏市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所必須的法制觀念和誠(chéng)信意識(shí)，不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為時(shí)有發(fā)生，承發(fā)包雙方合同自律行為較差，加之市場(chǎng)機(jī)制難以發(fā)揮應(yīng)有的功能，從而加劇了建筑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的不規(guī)范。因此，政府行政管理部門必須加強(qiáng)建設(shè)工程施工合同的管理，規(guī)范市場(chǎng)主體的交易行為，促進(jìn)建筑市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
1.3建筑業(yè)迎接國(guó)際性競(jìng)爭(zhēng)的需要
我國(guó)加入WTO后，建筑市場(chǎng)全面開放。國(guó)外承包商進(jìn)入我國(guó)建筑市場(chǎng)，如果業(yè)主不以平等市場(chǎng)主體進(jìn)行交易，仍然盲目壓價(jià)、壓工期和要求墊支工程款，就會(huì)被外國(guó)承包商援引“非歧視原則”而引起貿(mào)易糾紛。另外，由于我們不能及時(shí)適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)規(guī)則，特別是對(duì)FIDIC條款的認(rèn)識(shí)和和經(jīng)驗(yàn)不足，將造成我的建筑企業(yè)喪失大量參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。同時(shí)，使工程發(fā)包商認(rèn)識(shí)不到遵守規(guī)則的重要性，造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。因此，承發(fā)包雙方應(yīng)盡快樹立國(guó)際化意識(shí)，遵循市場(chǎng)規(guī)則和國(guó)際慣例，加強(qiáng)建設(shè)工程施工合同的規(guī)范管理，建立行之有效的合同管理制度。
2工程建設(shè)合同管理存在的問(wèn)題
2.1合同簽訂階段的問(wèn)題
（1）君子協(xié)定。
君子協(xié)定指合同當(dāng)事雙方的口頭承諾。由于許多工程合同的履約過(guò)程時(shí)間跨度較長(zhǎng)，若沒(méi)有書面協(xié)議，一旦一方毀“約”，將給另一方造成很大的損失。
（2）簽訂無(wú)效合同。
《合同法》第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同屬于無(wú)效合同，而無(wú)效合同是不受法律保護(hù)的。
（3）合同主體不當(dāng)。
合同當(dāng)事人主體合格，是合同得以有效成立的前提條件之一。而合格的主體，首要條件應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力的合同當(dāng)事人；其次，承包商應(yīng)當(dāng)具有承建相應(yīng)工程的資質(zhì)。
（4）合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)。
不嚴(yán)謹(jǐn)就是不準(zhǔn)確，容易發(fā)生歧義和誤解，導(dǎo)致合同難以履行或引起爭(zhēng)議。依法訂立的有效的合同，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)雙方的真實(shí)意思。而這種體現(xiàn)只有靠準(zhǔn)確明晰的合同文字。
（5）合同條款掛一漏萬(wàn)。
就是說(shuō)不全面、不完整，有缺陷、有漏洞，常見(jiàn)的往往是漏掉違約責(zé)任。一旦發(fā)生違約，在合同中看不到違約如何處理的條款。
（6）無(wú)主合同。
主合同是指能夠獨(dú)立存在的合同，從合同是指以主合同的存在為前提才能成立的合同，如建筑工程分承包合同及保證合同、抵押合同等。沒(méi)有主合同的從合同是沒(méi)有根據(jù)的合同，就像不存在的“無(wú)源之水”。
（7）國(guó)際間合同的疑問(wèn)。
加入WTO后，有些合同使用境外文本，由于國(guó)情不同、語(yǔ)言文字不同，加上翻譯問(wèn)題，這些合同文本存不少疑問(wèn)。對(duì)這些疑問(wèn)不能回避，必須在合同上加以澄清，弄清其含義，或堵塞其漏洞，以免造成損失。
2.2合同履約階段的問(wèn)題
（1）應(yīng)溝通的沒(méi)有溝通。
合同履行過(guò)程中各相關(guān)部門缺少溝通。相關(guān)的部門各自為政，互不溝通，出了問(wèn)題相互推諉。
（2）應(yīng)變更的沒(méi)有變更。
合同變更的目的是通過(guò)對(duì)原合同的修改，使合同更好履行和一定目的的實(shí)現(xiàn)。不少負(fù)責(zé)履約的管理人員缺乏及時(shí)變更的意識(shí)，結(jié)果導(dǎo)致了損失。
（3）應(yīng)發(fā)出的書函沒(méi)有發(fā)。
在履約過(guò)程中及時(shí)地發(fā)出必要的書函，是合同動(dòng)態(tài)管理的需要，是履約的一種手段，也是企業(yè)自我保護(hù)的一種招數(shù)，這一點(diǎn)是不容忽視的，因此必須給予足夠的重視。
（4）應(yīng)簽字確認(rèn)的沒(méi)有簽字確認(rèn)。
履約過(guò)程中的簽證是一種正常行為。但有些企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)此并不重視，當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，也因無(wú)法舉證而敗訴。
（5）應(yīng)追究的過(guò)了訴訟時(shí)效。
履約中出現(xiàn)了應(yīng)該訴訟事件而沒(méi)有及時(shí)訴諸法律，當(dāng)時(shí)才發(fā)現(xiàn)已超過(guò)了兩年的訴訟時(shí)效，無(wú)法挽回?fù)p失。（6）應(yīng)行使的權(quán)力沒(méi)有行使。
《合同法》賦予了合同當(dāng)事人的抗辯權(quán)，但有的企業(yè)對(duì)抗辯權(quán)認(rèn)識(shí)不足，不會(huì)合理的行使。
（7）應(yīng)重視證據(jù)(資料)的法律效力的沒(méi)有足夠重視。
并不是所有書面證據(jù)都具有法律效力的。有效的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)是原件的、與事實(shí)有關(guān)的、有蓋章和(或)簽名的、有明確內(nèi)容的、未超過(guò)期限的。
（8）合同的履行僅注意了主要義務(wù)的履行，沒(méi)有注意隨附義務(wù)的履行。
有些義務(wù)要求對(duì)方的履行時(shí)間長(zhǎng)。如在質(zhì)保期內(nèi)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)向?qū)Ψ椒从常@不僅僅是服務(wù)質(zhì)量的問(wèn)題，更是一個(gè)法律問(wèn)題。
3工程建設(shè)項(xiàng)目合同管理對(duì)策
3.1建立專門合同管理部門
由于合同本身的特征，決定了合同不同于企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)人事、財(cái)務(wù)等管理工作，已超越了企業(yè)自身的界限，使之成為一種受法律規(guī)范和調(diào)整的社會(huì)關(guān)系，涉及了大量的法律專業(yè)問(wèn)題。所以，企業(yè)應(yīng)專門成立法律事務(wù)部門或設(shè)置法律顧問(wèn)，來(lái)統(tǒng)一審核合同的簽訂和合同的履行。這是由企業(yè)法律顧問(wèn)職責(zé)、任務(wù)所決定的。《企業(yè)法律顧問(wèn)管理辦法》規(guī)定:企業(yè)法律事務(wù)機(jī)構(gòu)有“管理企業(yè)合同，參加重大合同的談判和起草工作”的職責(zé)，同時(shí)，該辦法也賦予了企業(yè)法律顧問(wèn)管理經(jīng)濟(jì)合同的任務(wù)。
3.2提高合同管理人員素質(zhì)
提高合同管理人員素質(zhì)是企業(yè)合同管理的首要任務(wù)，又是當(dāng)前的迫切需要。選好人員，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可依照合同管理人員應(yīng)具有的素質(zhì)條件，選擇本企業(yè)優(yōu)秀人才擔(dān)任合同管理人員，通過(guò)強(qiáng)化合同管理人員培訓(xùn)，培養(yǎng)和鍛煉一批與企業(yè)發(fā)展要求相適應(yīng)的懂法律、懂管理、懂業(yè)務(wù)、懂財(cái)務(wù)、懂外語(yǔ)的專業(yè)能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)高的合同管理隊(duì)伍。
3.3建立合同管理信息系統(tǒng)
隨著現(xiàn)代工程建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模的不斷擴(kuò)大，工程信息量也不斷擴(kuò)大，信息交流的頻率與速度也在增加，相應(yīng)地工程管理對(duì)信息管理的要求也越來(lái)越高。信息化管理給工程項(xiàng)目管理提供了一種先進(jìn)的管理手段。合同在簽訂、履行乃至終結(jié)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量的信息資源，這些信息資源既是現(xiàn)有合同的總結(jié)，又為今后的合同管理提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)資料。加強(qiáng)合同實(shí)施過(guò)程的信息管理，必須從兩方面著手:一是建立項(xiàng)目計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)，對(duì)有關(guān)信息進(jìn)行鏈接，做到資源共享，加快信息的流速，降低項(xiàng)目管理費(fèi)用；二是加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目參與方的信息管理，信息發(fā)出的內(nèi)容和時(shí)間應(yīng)有對(duì)方的簽字，要及時(shí)處理對(duì)方信息的流入。
3.4實(shí)行合同實(shí)施監(jiān)督
工程實(shí)施監(jiān)督是施工合同管理的日常事務(wù)性工作，施工合同監(jiān)督可以保證施工合同實(shí)施，按合同和合同分析的結(jié)果進(jìn)行。首先要協(xié)調(diào)業(yè)主、工程師、項(xiàng)目管理各職能人員、所屬的各工程小組和分包商之間的工作關(guān)系，對(duì)各工程小組和分包商進(jìn)行工作指導(dǎo)或做經(jīng)常性的合同解釋，使工程小組都有全局觀念；合同項(xiàng)目管理的有關(guān)人員每天檢查、監(jiān)督各工程小組和分包商的合同實(shí)施情況，在進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)后對(duì)工程變更進(jìn)行有效管理。其次是實(shí)行合同評(píng)審制度，每份合同簽訂前就進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致的合同評(píng)審，找出其中存在的缺陷和潛在風(fēng)險(xiǎn)，制定防范措施，最大限度地減少和避免法律風(fēng)險(xiǎn)。還要跟蹤合同實(shí)施情況。在工程實(shí)施過(guò)程中，由于實(shí)際情況的復(fù)雜性，可能導(dǎo)致合同實(shí)施與預(yù)定目標(biāo)偏離。這就需要合同實(shí)施情況跟蹤，以便盡早發(fā)現(xiàn)并糾正偏離。
3.5加強(qiáng)施工合同索賠管理
施工合同索賠管理工作是培育和發(fā)展建設(shè)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。我國(guó)工程承包雙方在合同履行中對(duì)工程索賠認(rèn)識(shí)不足，缺乏推行工程索賠所需的意識(shí)和動(dòng)力。施工合同是索賠的依據(jù)，索賠則是合同管理的延續(xù)。合同管理索賠要求承包商在簽訂合同時(shí)要充分考慮各種不利因素，分析合同變更和索賠的可能性，采取最有效的合同管理策略和索賠策略；在合同整個(gè)履行過(guò)程中，要隨時(shí)結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，結(jié)合法律法規(guī)進(jìn)行分析研究。合理履行合同，不僅有利于保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，更重要的是有利于企業(yè)盡快適應(yīng)國(guó)際工程建設(shè)規(guī)范，提高企業(yè)未來(lái)的生存能力。
4總結(jié)
總之，工程施工合同管理既是項(xiàng)目實(shí)施的有力保證，又是企業(yè)管理水平的綜合體現(xiàn)，作為工程項(xiàng)目的各參與方必須認(rèn)真做好合同管理工作，從而促進(jìn)建設(shè)市場(chǎng)的健康有序地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)市場(chǎng)工程設(shè)計(jì)質(zhì)量會(huì)對(duì)建設(shè)工程造價(jià)產(chǎn)生關(guān)鍵性的影響，本文針對(duì)房屋建筑不同專業(yè)類型工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷成本及表現(xiàn)形式展開了研究，研究結(jié)果表明不同類型工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷成本差異較大，設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷問(wèn)題的表現(xiàn)形式也不盡相同。論文的研究結(jié)果對(duì)于房建工程的設(shè)計(jì)管理具有一定的參考價(jià)值。
【關(guān)鍵詞】
設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷;成本;房建工程
建設(shè)工程造價(jià)的70%是由設(shè)計(jì)階段的工作所決定的，設(shè)計(jì)質(zhì)量會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生關(guān)鍵性的影響。由于施工是以設(shè)計(jì)成果為基礎(chǔ)進(jìn)行的，如果設(shè)計(jì)質(zhì)量存在缺陷，不僅會(huì)導(dǎo)致變更設(shè)計(jì)的增加，還會(huì)導(dǎo)致施工中的停工、窩工和返工，導(dǎo)致大量直接經(jīng)濟(jì)損失;此外還會(huì)導(dǎo)致環(huán)境成本、社會(huì)成本等間接經(jīng)濟(jì)損失。設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題一直受到工程界與學(xué)術(shù)界關(guān)注。夏云濤、張威琪(1999)從建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位等三個(gè)角度提出了影響設(shè)計(jì)質(zhì)量的9個(gè)因素，并提出了加強(qiáng)勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量管理的對(duì)策與建議［1］。孫長(zhǎng)江(2006)研究了設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的原因和種類，并提出了相應(yīng)的改進(jìn)建議［2］。劉貴文(2009)分析了民用建筑工程設(shè)計(jì)現(xiàn)狀，針對(duì)涉及到跨行業(yè)、跨行政隸屬關(guān)系的設(shè)計(jì)系統(tǒng)的管理問(wèn)題，提出“社會(huì)綜合管理概念”來(lái)改善民用建筑工程設(shè)計(jì)質(zhì)量［3］。盡管以往的學(xué)者圍繞設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷產(chǎn)生的原因及對(duì)策進(jìn)行了較多的研究，但對(duì)于不同類型的工程由于設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷到底帶來(lái)了多大的經(jīng)濟(jì)損失這一問(wèn)題尚未開展深入的研究，因此提出的政策建議往往缺乏針對(duì)性［4］。本研究擬采用問(wèn)卷調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析方法，深入調(diào)查分析在不同專業(yè)類型的房屋建筑工程中，由于設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷所導(dǎo)致的直接經(jīng)濟(jì)損失的大小，以及導(dǎo)致設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷產(chǎn)生原因的類型及頻次，在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的預(yù)防對(duì)策。
1研究方法
本研究主要采用問(wèn)卷調(diào)查與半結(jié)構(gòu)訪談的形式采集研究數(shù)據(jù)。
(1)調(diào)查方式。為獲得相對(duì)客觀的調(diào)查數(shù)據(jù)，本研究的調(diào)查沒(méi)有采用常規(guī)的個(gè)人意見(jiàn)調(diào)查方式，而是要求被調(diào)查對(duì)象選擇一個(gè)近一年內(nèi)完工的實(shí)際工程項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，圍繞該項(xiàng)目回答相應(yīng)的問(wèn)題。為幫助被調(diào)更好地理解調(diào)查問(wèn)卷的內(nèi)容，調(diào)查采用電話訪談與在線電子問(wèn)卷相結(jié)合的方式展開。
(2)調(diào)查對(duì)象。本次調(diào)查的對(duì)象均為深入?yún)⑴c或者主管工程項(xiàng)目成本管理、投資控制的施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、計(jì)劃合同部經(jīng)理、業(yè)主方項(xiàng)目經(jīng)理、合同部或者成本部經(jīng)理、項(xiàng)目總監(jiān)理工程師等。本次調(diào)查對(duì)象主要從各省市的一級(jí)建造師、注冊(cè)造價(jià)工程師以及注冊(cè)監(jiān)理工程師的崗位培訓(xùn)通訊錄中隨機(jī)選取，共發(fā)出898份調(diào)查問(wèn)卷，回收樣本512份，在剔除了無(wú)效樣本45份后獲得有效樣本467份。
(3)調(diào)查內(nèi)容。調(diào)查問(wèn)卷內(nèi)容共分三部分:第一部分為被調(diào)查對(duì)象的背景資料，包括年齡、性別、工作經(jīng)驗(yàn)、工作單位、工作崗位等共6個(gè)問(wèn)題;第二部分為調(diào)查項(xiàng)目背景資料，包括項(xiàng)目名稱、被調(diào)在項(xiàng)目中的具體職責(zé)、項(xiàng)目的專業(yè)類別、項(xiàng)目地點(diǎn)、項(xiàng)目的合同金額、項(xiàng)目的開工及完工日期等共9個(gè)問(wèn)題;第三部分為調(diào)查項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷情況，包括由于設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的合同金額的增加、由于設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的工期延長(zhǎng)，另外還要求被調(diào)選擇項(xiàng)目中3個(gè)影響最大的設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷回答設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷的主要表現(xiàn)形式。
2調(diào)查結(jié)果
首先，調(diào)查對(duì)象類型及調(diào)查項(xiàng)目類型。本次調(diào)查共取得有效樣本467份，其中包括地基基礎(chǔ)工程項(xiàng)目97份，結(jié)構(gòu)工程項(xiàng)目131份，裝飾裝修工程項(xiàng)目118份，安裝工程項(xiàng)目121份，樣本數(shù)據(jù)的提供者分別為施工項(xiàng)目經(jīng)理、施工方合同部經(jīng)理、業(yè)主方項(xiàng)目經(jīng)理、業(yè)主方合同部經(jīng)理、總監(jiān)理工程師。其次，設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷成本。設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷成本及工期延誤百分比分別按照設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷所導(dǎo)致的成本增加與工期增加與合同金額及合同工期的比值來(lái)計(jì)算。再者，設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷產(chǎn)生原因。根據(jù)文獻(xiàn)研究的結(jié)果，本文把設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷的表現(xiàn)形式分為四類:施工條件與設(shè)計(jì)不一致、設(shè)計(jì)與業(yè)主要求不一致、設(shè)計(jì)的可施工性差及設(shè)計(jì)中出現(xiàn)了錯(cuò)漏碰缺。
3分析與討論
研究結(jié)果表明房屋建筑的各專業(yè)工程中的設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷成本及表現(xiàn)形式存在較大差異。安裝工程由于設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷所導(dǎo)致的成本損失是最高的，高達(dá)合同金額的9.2%，同時(shí)由于設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷所導(dǎo)致的工期延長(zhǎng)也達(dá)到合同工期的21.3%;而安裝工程設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷主要表現(xiàn)為設(shè)計(jì)中的錯(cuò)漏碰缺，達(dá)到設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷總數(shù)的61.9%，其次就是設(shè)計(jì)的可施工性較差，占設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷的25.7%。而裝飾裝修工程設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷所造成的成本提高達(dá)到合同金額的8.1%，造成合同工期延長(zhǎng)11.2%;裝飾裝修工程設(shè)計(jì)的錯(cuò)漏碰缺也比較多，達(dá)到設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷總數(shù)的52.3%，其次就是設(shè)計(jì)與業(yè)主的需求不一致的情況也比較突出，占設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷的36.1%。地基基礎(chǔ)工程中由于設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷所導(dǎo)致的成本損失相對(duì)較低，達(dá)合同金額的6.3%，而在但導(dǎo)致的工期延長(zhǎng)現(xiàn)象比較突出，工期延長(zhǎng)達(dá)合同工期的19.8%;而地基基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷主要表現(xiàn)為施工條件與設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┑那闆r不一致，達(dá)到設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷總數(shù)的59.6%，其次就是設(shè)計(jì)的錯(cuò)漏碰缺，占設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷的25.5%。結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷所造成的成本提高是最低的，約為合同金額的3.7%，造成合同工期延長(zhǎng)4.9%;結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷主要表現(xiàn)為設(shè)計(jì)與業(yè)主的需求差異較大，占設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷總數(shù)的43.7%，其次就是設(shè)計(jì)的可施工性較差，占設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷的31.3%。
4結(jié)語(yǔ)
本文針對(duì)房屋建筑不同類型工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷成本及表現(xiàn)形式展開了研究，研究結(jié)果表明安裝工程、裝飾裝修工程以及地基基礎(chǔ)工程領(lǐng)域設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷問(wèn)題較嚴(yán)重，不僅造成了較顯著的附加成本，且對(duì)建設(shè)項(xiàng)目工期也造成了較嚴(yán)重影響。而結(jié)構(gòu)工程領(lǐng)域的設(shè)計(jì)質(zhì)量水平相對(duì)較高。不同專業(yè)類型工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷表現(xiàn)形式存在較大差異，安裝工程和裝飾裝修工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷主要表現(xiàn)為設(shè)計(jì)中的錯(cuò)、漏、碰、缺問(wèn)題比較嚴(yán)重，而地基基礎(chǔ)工程則主要表現(xiàn)為施工條件與設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┑那闆r不一致。對(duì)于安裝工程和裝飾裝修工程而言，采用BIM技術(shù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，能較好地解決設(shè)計(jì)中的錯(cuò)、漏、碰、缺等問(wèn)題。換而言之，在安裝工程和裝飾裝修工程的設(shè)計(jì)過(guò)程中推廣BIM技術(shù)能夠帶來(lái)的潛在價(jià)值約為工程造價(jià)的4%～5%，同時(shí)還能節(jié)約項(xiàng)目的施工工期。
作者：陳洋俊 郭文嘉 謝洪濤 單位：昆明理工大學(xué)工程管理系
參考文獻(xiàn)
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[論文關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)合作開發(fā)合同 掛靠開發(fā)合同 實(shí)質(zhì)上掛靠開發(fā)合同 形式上掛靠開發(fā)合同
一、問(wèn)題的提出
原告淮安市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下稱甲公司、乙公司）于2000年8月22日與12月9日分別簽訂了兩份聯(lián)合開發(fā)商品房合同。合同約定，由雙方聯(lián)合開發(fā)某綜合樓。合同簽訂后，甲公司在立項(xiàng)審批、土地手續(xù)辦理、拆遷安置及項(xiàng)目建設(shè)等方面做了大量工作，最終使整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目得以順利完成，項(xiàng)目完成后，乙公司獲得巨大收益，但拒不依約向甲公司支付聯(lián)營(yíng)中應(yīng)得收益。為此甲公司訴至法院。庭審中，甲公司雖然訴稱其在立項(xiàng)審批、土地手續(xù)辦理、拆遷安置及項(xiàng)目建設(shè)等方面做了大量工作，但甲公司在聯(lián)合開發(fā)中并無(wú)實(shí)質(zhì)性投入，本案合同實(shí)際上為乙公司掛靠甲公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、甲公司收取管理費(fèi)的掛靠性質(zhì)的聯(lián)合開發(fā)合同。由此該案爭(zhēng)議點(diǎn)被歸納為：房地產(chǎn)掛靠開發(fā)合同是否有效。
二、類型化視角：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力區(qū)分
依照合作開發(fā)房地產(chǎn)合同主體是否具有相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同一般可分為三類：第一類為雙方都具有相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)的合作開發(fā)合同；第二類為僅有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)掛靠開發(fā)合同；第三類為雙方都不具有相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)的合作開發(fā)合同。
依照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第10條的規(guī)定，“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已經(jīng)依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！庇纱瞬浑y認(rèn)定，上述第一類合同為有效合同，第三類合同以起訴時(shí)至少一方具備相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)來(lái)確定合作開發(fā)合同的效力。
對(duì)于第二類合作開發(fā)合同效力問(wèn)題，司法實(shí)務(wù)中又區(qū)分為兩類：一是合作開發(fā)雙方都進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性投入的合作開發(fā)合同；一類是一方不具備相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)以具有資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)名義進(jìn)行開發(fā)，并向?qū)Ψ嚼U納管理費(fèi)的掛靠開發(fā)合同。其中對(duì)于第一類合同依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同，而對(duì)于第二類掛靠開發(fā)的合同是否有效實(shí)務(wù)中有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，掛靠開發(fā)合同為無(wú)效合同，理由在于掛靠開發(fā)名為合作開發(fā)實(shí)為資質(zhì)借用，違反了法律行政法規(guī)有關(guān)企業(yè)資質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，掛靠開發(fā)合同有效。筆者認(rèn)為后一見(jiàn)解為正確見(jiàn)解。
三、構(gòu)成要件的視角：掛靠開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力認(rèn)定
依照民法原理，掛靠開發(fā)為雙方法律行為中的合同行為。依照《民法通則》第58條的規(guī)定下列民事行為無(wú)效：“（一）無(wú)民事行為能力人實(shí)施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿情況下所為的；（四）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會(huì)公共利益的；（六）經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的；（七）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的?！?/p>
就本案合同而言，判斷掛靠開發(fā)合同的效力應(yīng)考慮以下要件：第一，合同主體是否適格，即合同主體是否具備民事權(quán)利能力及民事行為能力；第二，合同內(nèi)容是否違法，即是否存在以合法形式掩蓋非法目的情形；第三，是否存在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；第四是否損害社會(huì)公共利益。
（一）合同主體適格性問(wèn)題
筆者認(rèn)為，對(duì)實(shí)踐中存在的掛靠開發(fā)房地產(chǎn)合同，可區(qū)分為兩類：一類是不具備相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)一方借用具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)名義及資質(zhì)進(jìn)行開發(fā)，被掛靠企業(yè)僅收取管理費(fèi)而對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不做任何實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn)的掛靠開發(fā)合同；一類是不就被相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)一方掛靠具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)，以其名以及資質(zhì)進(jìn)行開發(fā)，被掛靠企業(yè)收取管理費(fèi)并對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以自己名義進(jìn)行實(shí)質(zhì)性管理的掛靠開發(fā)合同。其中，第一類應(yīng)認(rèn)定為單純的名義借貸合同，即形式上的掛靠開發(fā)合同。第二類則為掛靠開發(fā)合同，即實(shí)質(zhì)上的掛靠開發(fā)合同。本案中，甲公司作為被掛靠企業(yè)，不僅僅收取了管理費(fèi)，而且在立項(xiàng)審批、土地手續(xù)辦理、拆遷安置及項(xiàng)目建設(shè)管理方面做了大量工作，最終使整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)得以順利完成。這表明，甲公司在掛靠開發(fā)中不僅僅進(jìn)行了名義及資質(zhì)的借出，而且以自己名義進(jìn)行了開發(fā)流程的實(shí)質(zhì)性管理工作。性質(zhì)上應(yīng)認(rèn)定為實(shí)質(zhì)性掛靠開發(fā)合同。依照前述最高人民法院司法解釋，此類掛靠開發(fā)合同，雖然掛靠一方不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)，但該掛靠開發(fā)合同應(yīng)認(rèn)定為有效。
（二）合同內(nèi)容合法性問(wèn)題
從本案合同來(lái)看，本案合同約定掛靠開發(fā)的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容為特定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并非國(guó)家禁止經(jīng)營(yíng)、限制經(jīng)營(yíng)及特許經(jīng)營(yíng)范圍。最高人民法院1993年《全國(guó)經(jīng)濟(jì)審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》第2條第3點(diǎn)規(guī)定：“合同約定僅一般違反行政管理性法規(guī)規(guī)定的，例如一般地超范圍經(jīng)營(yíng)、違反經(jīng)營(yíng)方式等，而不是違反專營(yíng)、專賣及法律禁止性規(guī)定的，合同標(biāo)的物也不屬于限制流通的物品的，可按照違反有關(guān)行政管理規(guī)定進(jìn)行處理，而不因此確認(rèn)合同無(wú)效?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸逗贤ㄋ痉ń忉專ㄒ唬返?0條也規(guī)定：“當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無(wú)效。但違反國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外?！苯K省高級(jí)人民法院民二庭也持此觀點(diǎn)。江蘇省高級(jí)人民法院《全省合同法疑難問(wèn)題研討會(huì)研討問(wèn)題報(bào)告》第1條“合同效力問(wèn)題”第（二）點(diǎn)“無(wú)證（照）經(jīng)營(yíng)所簽訂的合同效力問(wèn)題”認(rèn)為，“如果交易本身并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，那么應(yīng)認(rèn)定合同有效，而在行政管理上，如稅收等可以補(bǔ)充?！币饬x即為：合同有效，但在行政管理法上可以補(bǔ)充之。所謂補(bǔ)充包括限期辦理手續(xù)，直至吊銷營(yíng)業(yè)證照。依照法理，即使該企業(yè)營(yíng)業(yè)證照被吊銷，吊銷前所為民事行為的效力也不應(yīng)受到影響。
（三）是否違反強(qiáng)制性法律
對(duì)于合同合法性審查主要是審查合同是否存在違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)于掛靠開發(fā)房地產(chǎn)合同而言，持合同無(wú)效觀點(diǎn)的學(xué)者的主要理由就在于，掛靠開發(fā)房地產(chǎn)合同規(guī)避了法律、行政法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等級(jí)的強(qiáng)制性規(guī)定。筆者認(rèn)為，這一觀點(diǎn)有待商榷，理由如下：
第一，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等級(jí)規(guī)范性質(zhì)上為行政管理規(guī)范。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第30條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的設(shè)立應(yīng)經(jīng)過(guò)登記、備案程序。但對(duì)未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為僅規(guī)定了“責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款”等行政責(zé)任?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。該《條例》第35條對(duì)不具備相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)而從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)規(guī)定了“處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照”的行政責(zé)任。從上述法律與行政法規(guī)對(duì)于欠缺相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為僅處以行政處罰，而未涉及其所從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問(wèn)題。因此，此類資質(zhì)規(guī)定性質(zhì)上為行政管理規(guī)范，而非民事規(guī)范。違反此類規(guī)范僅應(yīng)承擔(dān)行政管理法上的責(zé)任。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不具備相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)，從而采取掛靠具備資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以該企業(yè)名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，并以繳納管理費(fèi)的方式作為對(duì)價(jià)的模式并不鮮見(jiàn)。筆者認(rèn)為，由于前述法律、行政法規(guī)對(duì)欠缺資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)的民事行為的效力并未作出規(guī)定，因此，以上述法律、行政法規(guī)認(rèn)定掛靠開發(fā)合同無(wú)效，于法無(wú)據(jù)。
第二，行政規(guī)章及地方性法規(guī)對(duì)掛靠開發(fā)合同效力的影響問(wèn)題。對(duì)于合同效力認(rèn)定的法律依據(jù)問(wèn)題。當(dāng)前理論與實(shí)務(wù)界存在兩種不同觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不能依據(jù)行政規(guī)章、地方性法規(guī)認(rèn)定合同無(wú)效。理由在于，《合同法》第52條僅規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同可以認(rèn)定無(wú)效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，視情況可以依據(jù)行政規(guī)章、地方性法規(guī)認(rèn)定合同無(wú)效。
江蘇省高級(jí)人民法院民二庭在《全省合同法疑難問(wèn)題研討問(wèn)題報(bào)告》中持第二種觀點(diǎn)。其理由在于：“一般情況下不能引用行政規(guī)章地方性法規(guī)認(rèn)定合同無(wú)效，地方政府文件不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。但如果該行政規(guī)章、地方性法規(guī)對(duì)應(yīng)是對(duì)上位法，即法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的具體補(bǔ)充，或者是根據(jù)有權(quán)授權(quán)制定的，可以作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)；在上位法沒(méi)有規(guī)定時(shí)，如果該規(guī)定符合社會(huì)公共利益，可以依據(jù)合同法52條第四項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定合同效力；如果合同目的和合同內(nèi)容都不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不能僅因合同違反行政管理規(guī)定，或者受到行政處罰而認(rèn)定合同無(wú)效?！笨梢?jiàn)，司法實(shí)務(wù)中確實(shí)存在著以行政規(guī)章及地方性法規(guī)認(rèn)定合同無(wú)效的情形存在。
筆者認(rèn)為，即使依照行政規(guī)章及地方性法規(guī)，一方欠缺相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)性掛靠合同也應(yīng)認(rèn)定為有效合同，理由在于，作為國(guó)家行政規(guī)章的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中雖然規(guī)定了未取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得從事相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，但在法律責(zé)任條款僅規(guī)定了限期整改、罰款、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照及吊銷資質(zhì)等級(jí)證書等行政責(zé)任，而未規(guī)定此類行為的民事效力?；谶@一規(guī)章僅為行政管理規(guī)范，同時(shí)基于該規(guī)章對(duì)于不具備相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為僅規(guī)定了行政處罰責(zé)任，因此，以此類規(guī)范作為掛靠開發(fā)合同無(wú)效顯然于法無(wú)據(jù)?！督K省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》對(duì)此未作規(guī)定。因此即使承認(rèn)行政規(guī)章、地方性法規(guī)可以作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)，本案掛靠開發(fā)合同也應(yīng)認(rèn)定為有效。
（四）公共利益要件
認(rèn)定不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)掛靠具備資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是否違反公共利益得到問(wèn)題，可以從立法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與建筑企業(yè)資質(zhì)等級(jí)性質(zhì)及責(zé)任規(guī)定不同角度進(jìn)行考察。
依照《建筑法》第13條規(guī)定，建筑企業(yè)只有經(jīng)資質(zhì)審查合格，取得相應(yīng)等級(jí)資質(zhì)證書后，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng)。對(duì)于沒(méi)有資質(zhì)、超越資質(zhì)、沒(méi)有資質(zhì)而借用資質(zhì)所簽訂的建設(shè)工程承包合同，除了應(yīng)承擔(dān)行政管理法上的責(zé)任外，所簽訂的合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。最高人民法院法釋（2004）12號(hào)文即持此觀點(diǎn)。
而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠缺相應(yīng)資質(zhì)，最高人民法院僅規(guī)定了在雙方都不具備資質(zhì)，且在起訴前仍無(wú)法取得的情形下才認(rèn)定合作開發(fā)協(xié)議無(wú)效。對(duì)于僅有一方不具備相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)所簽訂的合作開發(fā)合同，最高人民法院法釋（2004）12號(hào)文持合同有效觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，依照前述對(duì)掛靠開發(fā)合同的分類，其中實(shí)質(zhì)性掛靠開發(fā)合同是有效的，至于單純名義借貸的形式上掛靠開發(fā)合同，起訴前為取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
自我國(guó)改革開放以來(lái)，住宅建設(shè)進(jìn)入到了全面提高居民居住質(zhì)量和形成國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期，商品房買賣合同的簽訂中，有以下幾個(gè)值得重視。
一、商品房預(yù)售中的問(wèn)題：1、商品房預(yù)售合同就性質(zhì)而言，應(yīng)屬于遠(yuǎn)期交貨合同。商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”。2、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的所有權(quán)，而是對(duì)所有權(quán)的期待權(quán)，預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》是有條件的。
二、定金和訂金的區(qū)別：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)即賣出人在與買受人簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同之前，都會(huì)要求買受人必須向其交付一定金額的訂購(gòu)金。我們應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人收取的資金作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。如是“定金”，購(gòu)房者不履行合同就無(wú)權(quán)索回定金，開發(fā)商不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；如是“訂金”，則對(duì)合同沒(méi)有擔(dān)保作用，不像“定金”與違約情形有懲罰作用。
三、因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件：賣出人與買受人如果對(duì)物業(yè)是否存在質(zhì)量問(wèn)題存有爭(zhēng)議，需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)予以檢測(cè)，以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見(jiàn)作為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。商品房屋應(yīng)具備與其價(jià)值相適應(yīng)的舒適和美觀程度，如果忽視其而僅以安全為條件，應(yīng)認(rèn)定為其居住使用。
四、商品房買賣合同締結(jié)過(guò)程中的欺詐行為；欺詐行為可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。一方以欺詐的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者促裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷，如受害人認(rèn)為違約責(zé)任的適用對(duì)其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)鍵詞：商品房 預(yù)售 定金 解除合同 欺詐行為 違約金
我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價(jià)值目標(biāo)，在土地資源緊缺的國(guó)情下，利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)城市房地產(chǎn)公共資源的開發(fā)和利用應(yīng)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)。我國(guó)商品房的建設(shè)如火如荼，購(gòu)房者也異常踴躍，房?jī)r(jià)更是久漲不衰，買房是老百姓經(jīng)常探討的問(wèn)題，如何才能買到一套令自己稱心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否優(yōu)越、是否便利、環(huán)境是否優(yōu)美、配套是否健全等問(wèn)題，購(gòu)房者應(yīng)在商品房買賣所涉及的法律問(wèn)題上多了解一些，筆者認(rèn)為有幾個(gè)問(wèn)題值得我們探討。
一、商品房預(yù)售中的問(wèn)題
商品房買賣合同分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種，是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。商品房現(xiàn)售不在本文討論的之中，現(xiàn)不再贅述。
根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。①
1、有關(guān)商品房預(yù)售合同的性質(zhì)和預(yù)售條件
商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的一種買賣合同，就法律性質(zhì)而言，不同于預(yù)約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同，而屬于遠(yuǎn)期交貨合同，即合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來(lái)的一定期間內(nèi)交貨的合同。鑒于預(yù)售的商品房存在諸多不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)較大，國(guó)家對(duì)于商品房的預(yù)售給予較強(qiáng)的干預(yù)，明確規(guī)定了商品房預(yù)售的條件。即房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”：②
（1）．國(guó)有土地使用權(quán)證。
（2）．建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
（3）．建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（4）．建設(shè)工程開工許可證。
（5）．預(yù)售許可證。一般來(lái)說(shuō)開發(fā)商如果已獲得了預(yù)售許可證，那么就應(yīng)該已取得了前四證。但也不能為了省事，而只查看預(yù)售許可證不查看其他四證。只有具備了上述“五證”，商品房才可進(jìn)行預(yù)售，否則，購(gòu)房者一旦購(gòu)買了不具備預(yù)售條件的商品房，那么將在日后辦理房產(chǎn)證等諸多環(huán)節(jié)帶來(lái)很大的麻煩。因此，購(gòu)房者應(yīng)在合同簽訂的過(guò)程中，把握合同的細(xì)節(jié)，約定到期不能履行的違約責(zé)任，才能切實(shí)保護(hù)自己的合法利益。
2、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。
預(yù)售的商品房能否轉(zhuǎn)讓，目前我國(guó)沒(méi)有明文規(guī)定，但筆者認(rèn)為允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)人對(duì)其所有物的處分權(quán)。③對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，使購(gòu)買人盡快收回投資。同時(shí)也要看到預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的真正的所有權(quán)，而是對(duì)所有權(quán)的期待權(quán)。
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！边@說(shuō)明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。筆者認(rèn)為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：
（1）依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。
（2）轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀管理。
（3）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
（4）商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無(wú)效。最高人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效?！?/p>
（5）預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。
由此看來(lái)，預(yù)售商品房在符合上述條件的情況下是可以轉(zhuǎn)讓的。
二、定金問(wèn)題
現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人在與買受人正式簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同之前，都自行制作了一份統(tǒng)一格式的認(rèn)購(gòu)書，要求買受人必須向其交付壹萬(wàn)元到兩萬(wàn)元不等的認(rèn)購(gòu)訂金（現(xiàn)大部份已改為定金），并且明確約定：如果買受人在一定期限內(nèi)不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金（或定金）。由于此時(shí)正式的購(gòu)房合同條款買受人并不知曉，有些買受人甚至連房屋的基本情況都無(wú)法準(zhǔn)確知道，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時(shí)，卻由于合同中有種種不平等條款，或者房屋具體結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、居住環(huán)境發(fā)生變化，或者在交付使用時(shí)間、辦理房產(chǎn)證的期限、違約責(zé)任等方面無(wú)法與出賣人達(dá)成一致意見(jiàn)，從而導(dǎo)致買受人無(wú)法與出賣人簽訂合同。此時(shí)買受人如果想收回訂金（或定金），卻又因認(rèn)購(gòu)書中訂金（或定金）條款的約定倍感困難，極大的損害了買受人的合法權(quán)益。④
為此，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人所收取的訂金或定金的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定?！岸ń稹敝冈谟喠⒎课葙I賣合同時(shí)，為保證合同的履行，由購(gòu)房者先行向開發(fā)商交納部分款項(xiàng)，待合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。購(gòu)房者如不履行合同就無(wú)權(quán)索回定金。開發(fā)商如不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金在《擔(dān)保法》中有明確規(guī)定：當(dāng)事人可約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保，債權(quán)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。并且定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。定金的數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。
“訂金”是指購(gòu)房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的款項(xiàng)。買方支付訂金之后，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人，買方應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)與賣方簽訂合同或支付款項(xiàng)。訂金對(duì)合同沒(méi)有擔(dān)保作用，不像“定金”對(duì)違約情形有懲罰的作用。
某些情況下，在《商品房認(rèn)購(gòu)書》中雖然注明的是“訂金”，但是，這種“訂金”實(shí)際上相當(dāng)于“定金”。
以區(qū)教育局和農(nóng)場(chǎng)教育總支下發(fā)的關(guān)于《實(shí)施中小學(xué)高效課堂建設(shè)工程方案》為指導(dǎo)，全面落實(shí)新課程理念，牢固樹立以學(xué)生發(fā)展為本的理念，以有效的教，促進(jìn)高效的學(xué)，積極探索自主、高效、充滿活力的課堂教學(xué)，形成高效課堂教學(xué)模式，促進(jìn)學(xué)校有效校本研修機(jī)制建立，促進(jìn)教師教學(xué)能力的提高，從而切實(shí)提高教學(xué)準(zhǔn)備、教學(xué)過(guò)程、訓(xùn)練檢測(cè)、課后輔導(dǎo)、教學(xué)評(píng)價(jià)的有效性。
二、組織領(lǐng)導(dǎo)
1、高效課堂建設(shè)工程領(lǐng)導(dǎo)小組：
組長(zhǎng)：（校長(zhǎng)）
副組長(zhǎng)：（副校長(zhǎng)）
成員：（教導(dǎo)主任）、（副教導(dǎo)主任）、（政教主任）、（后勤主任）
2、業(yè)務(wù)指導(dǎo)小組：
組長(zhǎng)：
成員：（教導(dǎo)主任）、（副教導(dǎo)主任）、（政教主任）、（語(yǔ)文教研組長(zhǎng)、區(qū)賽課一等獎(jiǎng)）、（數(shù)學(xué)教研組長(zhǎng)、區(qū)優(yōu)秀青年教師）、（綜合教研組長(zhǎng)、區(qū)賽課一等獎(jiǎng)）、（區(qū)優(yōu)秀青年教師、區(qū)教學(xué)能手）、（區(qū)教學(xué)能手）
三、工作目標(biāo)
1.加強(qiáng)現(xiàn)代教育教學(xué)理念的學(xué)習(xí)，認(rèn)真研究課堂教學(xué)問(wèn)題，尋找解決的方法和策略，提高教師教學(xué)與學(xué)生學(xué)習(xí)的能力。
2.通過(guò)積極推進(jìn)評(píng)價(jià)改革培養(yǎng)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，促進(jìn)小學(xué)生良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣初步形成，努力提高教學(xué)效率和教學(xué)質(zhì)量。
3.通過(guò)課堂教學(xué)有效性的實(shí)驗(yàn)和探索，形成具有我校特色、學(xué)科特點(diǎn)的教學(xué)模式或教學(xué)流程。通過(guò)合理運(yùn)用多種教學(xué)組織形式，促進(jìn)課堂教學(xué)實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、輕負(fù)。
4、消除課堂中存在的重形式、輕效能、課堂活動(dòng)表面化、缺乏目的性、針對(duì)性、學(xué)生無(wú)收獲的現(xiàn)象。
5、杜絕課堂教學(xué)隨意性，改變低效局面，提高課堂教學(xué)效果。
四、主要內(nèi)容和具體措施
(一)、高度重視教學(xué)設(shè)計(jì)，提高教學(xué)準(zhǔn)備的高效性。
高效的課堂教學(xué)，必須有高效的教學(xué)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，談不上高效的課堂教學(xué)。我們要求教師備課要做到七備——備課標(biāo)、備教材、備學(xué)生、備方法、備媒體、備程序、備作業(yè)。教師要對(duì)照課程標(biāo)準(zhǔn)，通讀所任學(xué)科教材內(nèi)容，從整體上把握教材知識(shí)體系、脈絡(luò)結(jié)構(gòu)和各部分之間的聯(lián)系，把握教材的重點(diǎn)和難點(diǎn)以及編者意圖，把握課程整體目標(biāo)和階段目標(biāo)，真正做到理解教材、吃透教材、活用教材。教師要能夠就一冊(cè)書寫出高質(zhì)量的教材分析，寫出整冊(cè)書和單元可行教學(xué)計(jì)劃。
具體措施：
1、抓實(shí)集體備課。教研組首先做到“四到位”：時(shí)間到位，地點(diǎn)到位，內(nèi)容到位，備課主講人到位。其次完善集體備課常規(guī)：一人主備、教研組內(nèi)討論、集體修改，真正將集體備課制度落到實(shí)處。
2、開展各種活動(dòng)。優(yōu)秀教學(xué)設(shè)計(jì)展覽和評(píng)比、備課案例評(píng)析研究、同課異構(gòu)、優(yōu)秀教案評(píng)比等舉措，全面提高教師備課質(zhì)量，促進(jìn)教師備課水平的提高。
3、落實(shí)教學(xué)反思?；顒?dòng)期間內(nèi)，要求教師在精心備課的基礎(chǔ)上，對(duì)精品課進(jìn)行分析，寫出高質(zhì)量的案例分析。課后認(rèn)真總結(jié)，寫好課后反思或課例分析，并將進(jìn)行“高效課堂研究”的案例分析、教學(xué)反思或課例分析，發(fā)送在學(xué)校QQ群共享上。每學(xué)期3篇，每篇字?jǐn)?shù)不少于800字，期末組織展覽、交流、評(píng)比。
4、加強(qiáng)常規(guī)管理。教導(dǎo)處、教科室負(fù)責(zé)落實(shí)備課檢查、指導(dǎo)、考核、講評(píng)分析制度的落實(shí)。充分發(fā)揮教研組作用，突出集體備課的作用，強(qiáng)化教研組的工作效能，加大對(duì)集體備課的過(guò)程性督查，通過(guò)同伴互助，促進(jìn)教師教學(xué)設(shè)計(jì)與實(shí)施能力的提高。
(二)、切實(shí)抓好課型研究，提高課堂教學(xué)的高效性。
課堂是教師實(shí)現(xiàn)“高效課堂”活動(dòng)的主陣地，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。教師要根據(jù)新課程標(biāo)準(zhǔn)探究不同學(xué)段、不同學(xué)科、不同課型的結(jié)構(gòu)特征和教學(xué)要求，研究出不同的課型模式，并得以推廣。
1、提高使用教學(xué)資源的高效性。
根據(jù)我校環(huán)境、文化等各種校本資源，為了學(xué)生多樣化、全面化、持續(xù)性發(fā)展的需要，體現(xiàn)學(xué)校的辦學(xué)特色，我校在執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)編教材的同時(shí)，依靠自己的力量，于2009年在創(chuàng)建武漢市小學(xué)素質(zhì)教育特色學(xué)校期間，編制了《關(guān)注學(xué)生的生命、實(shí)施關(guān)愛(ài)教育》的校本課程。我們要充分利用校本課程，積極形成有自我特色的校本研究成果，促進(jìn)學(xué)校個(gè)性化發(fā)展。
2、提高教學(xué)活動(dòng)的高效性。
優(yōu)化課堂教學(xué)設(shè)計(jì)就是按照有效學(xué)習(xí)的目標(biāo)，從學(xué)生的發(fā)展出發(fā)，從有利于學(xué)生能力的培養(yǎng)、有利于學(xué)生知識(shí)的掌握上考慮，對(duì)課堂教學(xué)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)安排。新課導(dǎo)入、情境創(chuàng)設(shè)、遷移過(guò)渡、操作安排、練習(xí)設(shè)計(jì)、活動(dòng)組織等都應(yīng)精心準(zhǔn)備，周密布置。
3、提高教學(xué)方法的高效性。
優(yōu)化教學(xué)方法要求教師要依據(jù)特定教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)內(nèi)容和學(xué)生學(xué)習(xí)的特點(diǎn)來(lái)選擇特定的教學(xué)方法。把外在的教學(xué)目標(biāo)轉(zhuǎn)化為內(nèi)在的學(xué)習(xí)需求，把啟發(fā)思想貫穿于教學(xué)方法選用的整個(gè)過(guò)程，不能脫離學(xué)生原有基礎(chǔ)，堅(jiān)持教學(xué)方法選用的求實(shí)思想，充分反映學(xué)生主體性的要求。
4、提高教學(xué)交流的高效性。
要建立民主、平等的師生關(guān)系，積極創(chuàng)設(shè)和諧、激情的課堂氛圍，增強(qiáng)師生之間的教學(xué)互動(dòng)。要改變教師與學(xué)生之間單向的教學(xué)互動(dòng)，尋求建立一種有效的雙向或多向的師生教學(xué)互動(dòng)，通過(guò)師生、生生之間多層次的富有成效的互動(dòng)、交流，讓學(xué)生掌握知識(shí)，發(fā)展能力。
5、提高教學(xué)手段的高效性。
多媒體和學(xué)科教學(xué)整合是課堂教學(xué)的必然趨勢(shì)，多媒體和教具等教學(xué)手段的運(yùn)用，要用在該用之處，使其真正起到輔助教學(xué)的作用。要堅(jiān)決杜絕用多媒體教學(xué)手段裝點(diǎn)門面、華而不實(shí)、嘩眾取寵的做法，講求使用實(shí)效。
6、提高問(wèn)題設(shè)計(jì)的高效性
要圍繞教學(xué)重點(diǎn)，設(shè)計(jì)富有啟發(fā)性、探究性的課堂提問(wèn)，通過(guò)有效的提問(wèn)激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)探究的興趣，推進(jìn)教學(xué)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
（三）、切實(shí)優(yōu)化作業(yè)設(shè)計(jì)，提高訓(xùn)練檢測(cè)的高效性。
在強(qiáng)化課內(nèi)當(dāng)堂訓(xùn)練、提高反饋矯正實(shí)效性的同時(shí)，要注重課后作業(yè)訓(xùn)練的高效性。既不能布置大量的重復(fù)性作業(yè)的現(xiàn)象，也不能讓學(xué)生只是簡(jiǎn)單的抄寫，進(jìn)行書本知識(shí)的搬家。教師要精心設(shè)計(jì)作業(yè)，創(chuàng)新作業(yè)批改方式，減輕學(xué)生課業(yè)負(fù)擔(dān)。通過(guò)采取完善常規(guī)作業(yè)設(shè)計(jì)要求和評(píng)價(jià)細(xì)則，加強(qiáng)對(duì)課前、課中、課后三個(gè)環(huán)節(jié)教師布置和批改作業(yè)情況的檢查和講評(píng)，組織作業(yè)設(shè)計(jì)研討，開展教師現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)設(shè)計(jì)競(jìng)賽、優(yōu)秀作業(yè)設(shè)計(jì)案例評(píng)選、優(yōu)秀班級(jí)作業(yè)展評(píng)、學(xué)生家長(zhǎng)評(píng)教等措施，推進(jìn)作業(yè)設(shè)計(jì)的優(yōu)化，使教師形成自主設(shè)計(jì)高質(zhì)量作業(yè)并及時(shí)批改評(píng)價(jià)的良好習(xí)慣。
五、“高效課堂”研究時(shí)間安排
（一）、宣傳發(fā)動(dòng)階段
1.召開行政會(huì)，傳達(dá)上級(jí)構(gòu)建“高效課堂”活動(dòng)目的及實(shí)施意見(jiàn)，分析、研討我校課堂教學(xué)現(xiàn)狀，提出努力的方向和目標(biāo)。
2.成立領(lǐng)導(dǎo)小組，擬訂構(gòu)建“高效課堂”實(shí)施方案。
3.召開專題會(huì)，論證、修訂“高效課堂”實(shí)施方案。
4.召開構(gòu)建“高效課堂”動(dòng)員及起動(dòng)大會(huì)，學(xué)習(xí)“高效課堂”實(shí)施方案。
（二）、理論培訓(xùn)階段
1、組織教師深入學(xué)習(xí)高效課堂教學(xué)理論，正確理解和把握高效課堂教學(xué)規(guī)律及其基本方法。
2、認(rèn)真學(xué)習(xí)外地的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深入了解不同學(xué)科“高效課堂”的教學(xué)模式，明確高效課堂教學(xué)改革的方向。
3、引導(dǎo)教師自主反思自己課堂教學(xué)中的學(xué)生負(fù)擔(dān)過(guò)重，教學(xué)低效益的主要問(wèn)題，為構(gòu)建高效課堂做好基礎(chǔ)性思想準(zhǔn)備。
（三）、調(diào)研反思階段
1、以校為本開展課堂教學(xué)互動(dòng)觀摩活動(dòng)，對(duì)照先進(jìn)的教學(xué)理念與經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)前課堂教學(xué)現(xiàn)狀進(jìn)行觀察、分析。
2、自評(píng)、互評(píng)找出存在的問(wèn)題和差距，撰寫構(gòu)建高效課堂個(gè)人發(fā)展規(guī)劃。
(四)、構(gòu)建模式階段
1、開展以教研組為單位的提高課堂效益為主旨的“高效課堂新模式”的創(chuàng)建活動(dòng)。組織全體教師參加高效課堂新模式的研究和崗位練兵活動(dòng)。
2、瞄準(zhǔn)一個(gè)目標(biāo)——低耗時(shí)、高效益、輕負(fù)擔(dān)、高質(zhì)量；貫穿一條主線——喚醒學(xué)生的主體意識(shí)，落實(shí)學(xué)生的主體地位；實(shí)現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)變——變注入式為啟發(fā)式，變學(xué)生被動(dòng)聽(tīng)課為主動(dòng)參與，變單純知識(shí)傳授為三維并重；摒棄三個(gè)無(wú)效的訓(xùn)練——無(wú)效的提問(wèn)、無(wú)效的討論（互動(dòng)）、無(wú)效的訓(xùn)練，經(jīng)過(guò)調(diào)研反思初步構(gòu)建我校各學(xué)科“高效課堂”的教學(xué)模式。
（五）課堂實(shí)踐階段
1.開展“同課異構(gòu)”教學(xué)研討活動(dòng)。
2.開展“高效課堂”研究校內(nèi)、組內(nèi)匯報(bào)課活動(dòng)。
（六）匯報(bào)研討階段
1.開展“同備、同上一節(jié)課”教學(xué)研討活動(dòng)。
2.組織“教學(xué)開放日”活動(dòng)。
3.征集、評(píng)比“高效課堂”教學(xué)故事、教學(xué)反思。
（七）總結(jié)提高階段
1.經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的實(shí)踐研討后，認(rèn)真總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行理性思考，形成較為成熟的高效課堂教學(xué)模式，推出一些成功的課例。
2.撰寫一份有較高價(jià)值的論文、調(diào)研報(bào)告或經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。
（八）成果展示階段
1.開展教師教學(xué)技能展評(píng)活動(dòng)。