時(shí)間：2023-01-05 01:48:39
導(dǎo)語：在物業(yè)管理工作思路的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
（一）合規(guī)建設(shè)是做好財(cái)務(wù)工作的基礎(chǔ)
財(cái)務(wù)管理實(shí)質(zhì)即是財(cái)務(wù)合規(guī)管理，一旦呈現(xiàn)違規(guī)事項(xiàng)，簡(jiǎn)單形成資金等財(cái)產(chǎn)損失，因此搞好財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建造是鐵路公司財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)作業(yè)，也是財(cái)務(wù)作業(yè)的生命線。
（二）合規(guī)管理是防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基石
要想做好財(cái)務(wù)管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，有必要防患于未然，在合規(guī)疑問呈現(xiàn)前防止違規(guī)事情的發(fā)生，經(jīng)過一系列防止辦法進(jìn)行合規(guī)性查看和危險(xiǎn)警示，做好“前期預(yù)警”作業(yè)，最大極限減少違規(guī)事情的發(fā)生。
（三）穩(wěn)定發(fā)展會(huì)計(jì)工作秩序的需要
近幾年來，國(guó)家十分重視會(huì)計(jì)基礎(chǔ)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。會(huì)計(jì)報(bào)表開始被更多的人關(guān)注，這就要求會(huì)計(jì)報(bào)表必須提供精確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以便為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的決策和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供給真實(shí)的依據(jù)，自然要求鐵路企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作客觀上要契合會(huì)計(jì)作業(yè)的《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》。
二、鐵路企業(yè)開展財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范化建設(shè)的創(chuàng)新思路
（一）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員需加強(qiáng)學(xué)習(xí)
會(huì)計(jì)人員不只要熟練把握基礎(chǔ)會(huì)計(jì)常識(shí)，還要把握各項(xiàng)方針政策、新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則.不斷發(fā)展對(duì)新常識(shí)、新事務(wù)、新技術(shù)的學(xué)習(xí)。只有會(huì)計(jì)人員的整體素質(zhì)得到了全面進(jìn)步，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)整體質(zhì)量才能隨之進(jìn)步，才能進(jìn)一步提升鐵路企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理水平。此外，鐵路企業(yè)還可以對(duì)財(cái)務(wù)有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行訓(xùn)練，進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)水平，為推進(jìn)財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)提供有力的人力支撐。
（二）加強(qiáng)制度建設(shè)，強(qiáng)化監(jiān)督效果
一是樹立以崗位責(zé)任制為主的查核準(zhǔn)則，每月對(duì)各崗位職責(zé)實(shí)行狀況進(jìn)行量化查核，與崗位工資掛勾。二是對(duì)違規(guī)違紀(jì)行為，做到違規(guī)必糾，及時(shí)進(jìn)行處分和糾正，形成運(yùn)營(yíng)危險(xiǎn)乃至資金損失的，應(yīng)依照有關(guān)的處分辦法從嚴(yán)查處。三是年終要計(jì)算全年各崗位查核綜合得分，作為干部提拔任用、評(píng)先評(píng)優(yōu)的條件。鐵路公司還可以大力宣揚(yáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)化建造的主要意義，讓財(cái)務(wù)人員充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)進(jìn)步鐵路公司財(cái)務(wù)管理質(zhì)量、確保資金安全性等起到的活躍作用，活躍投人財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化建造中來。
（三）加強(qiáng)規(guī)范化建設(shè)
一是要根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，經(jīng)過精確運(yùn)用會(huì)計(jì)科目和賬戶，對(duì)鐵路公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)精確記載，反映其資金的運(yùn)作效果。二是精確計(jì)算成本，照實(shí)反映運(yùn)營(yíng)效果，進(jìn)步運(yùn)營(yíng)效益，有用防備和化解計(jì)算危險(xiǎn)。三是根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，聯(lián)系鐵路公司本身的實(shí)際狀況，擬定出契合鐵路公司本身的會(huì)計(jì)管理辦法，而且嚴(yán)格執(zhí)行，推進(jìn)鐵路公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理作業(yè)的發(fā)展。憑仗公司審計(jì)可以迅速的捕捉公司會(huì)計(jì)計(jì)算內(nèi)呈現(xiàn)的縫隙，并發(fā)現(xiàn)里邊的違紀(jì)本源，確保會(huì)計(jì)平時(shí)作業(yè)的施行。結(jié)構(gòu)和完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，進(jìn)步對(duì)于會(huì)計(jì)的管理查看度。而且，政府的有關(guān)職權(quán)單位也應(yīng)對(duì)此負(fù)責(zé)，依照有關(guān)法規(guī)表現(xiàn)本身的政府監(jiān)管功能，安排有關(guān)的執(zhí)法人員準(zhǔn)時(shí)對(duì)于公司的會(huì)計(jì)平時(shí)作業(yè)發(fā)展紀(jì)檢，確保會(huì)計(jì)平時(shí)作業(yè)的合法性。
（四）加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)
鐵路企業(yè)要依照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，樹立謹(jǐn)慎、具體的財(cái)務(wù)管理準(zhǔn)則，對(duì)鐵路公司現(xiàn)有缺點(diǎn)和縫隙及時(shí)補(bǔ)充，做到一環(huán)扣一環(huán)，每一環(huán)完成雙人、雙職、雙責(zé)的裝備，使內(nèi)控鏈條工作流通，讓財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理有準(zhǔn)則可循，有根據(jù)可依，推進(jìn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化建造。全面執(zhí)行崗位責(zé)任制，嚴(yán)格授權(quán)管理準(zhǔn)則，禁止越權(quán)操作和彼此交叉操作。加強(qiáng)準(zhǔn)則執(zhí)行。一是發(fā)展會(huì)計(jì)部分內(nèi)部查看監(jiān)督。二是重點(diǎn)檢查和現(xiàn)場(chǎng)觀摩相聯(lián)系.催促各項(xiàng)準(zhǔn)則的執(zhí)行。三是上級(jí)會(huì)計(jì)主管部分定時(shí)或不定時(shí)對(duì)下級(jí)單位會(huì)計(jì)事務(wù)進(jìn)行查看督導(dǎo)。鐵路公司可加大財(cái)務(wù)合規(guī)管理目標(biāo)在考評(píng)體系中的權(quán)重，來強(qiáng)化上級(jí)對(duì)下級(jí)的監(jiān)督作用。
（五）提高系統(tǒng)的安全指數(shù)
一、物業(yè)管理工作的推進(jìn)情況
1、領(lǐng)導(dǎo)重視，思路明確。今年區(qū)實(shí)事求是地對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的思路進(jìn)行了調(diào)整，為我街的小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)一步明確了方向。街黨工委、辦事處高度重視物業(yè)管理工作，在黨工委會(huì)議、全街工作會(huì)議、中心組學(xué)習(xí)等各級(jí)各次會(huì)議上反復(fù)強(qiáng)調(diào)，并專題討論，統(tǒng)一思想，形成共識(shí)，對(duì)物業(yè)管理和物業(yè)管理公司的概念有了更清醒的認(rèn)識(shí)。并及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，物業(yè)管理工作從小范圍開展轉(zhuǎn)向在15個(gè)社區(qū)全面推進(jìn)。以此為基礎(chǔ)，年初即確定了今年的工作思路是實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)重點(diǎn)工作的突破，即社會(huì)治安綜合治理必須有所突破，小區(qū)物業(yè)管理必須有所突破，社區(qū)民主自治、議行分設(shè)工作必須有所突破。這三項(xiàng)工作是互相關(guān)聯(lián)、互相促進(jìn)的，社會(huì)治安綜合治理是龍頭，小區(qū)物業(yè)管理是突破口，社區(qū)民主自治是基礎(chǔ)，小區(qū)物業(yè)管理工作作為改善社會(huì)治安的基礎(chǔ)措施、推動(dòng)社區(qū)三個(gè)文明建設(shè)的實(shí)現(xiàn)手段，一定要抓緊抓好。
2、成立推進(jìn)物業(yè)管理工作組。
3月底，成立以辦事處主任為組長(zhǎng)、各線副主任擔(dān)任副組長(zhǎng)的街推進(jìn)物業(yè)管理工作組，每位副主任負(fù)責(zé)2個(gè)小區(qū)整治建設(shè)及推進(jìn)工作的組織、管理、協(xié)調(diào)。工作組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在城管科，負(fù)責(zé)日常推進(jìn)工作。同時(shí)，以各社區(qū)居委會(huì)為單位分別成立以社區(qū)居委會(huì)主任為組長(zhǎng)的社區(qū)推進(jìn)物業(yè)管理工作組，負(fù)責(zé)具體的推進(jìn)工作，由城管科統(tǒng)一管理和跟進(jìn)。
3、調(diào)動(dòng)社區(qū)居委會(huì)的主動(dòng)性和積極性，發(fā)動(dòng)轄內(nèi)機(jī)團(tuán)單位和居民群眾共同參與。由居委會(huì)結(jié)合本社區(qū)的實(shí)際情況，制定了工作推進(jìn)計(jì)劃和措施，并付諸實(shí)施，如西南片居委會(huì)為推進(jìn)物業(yè)管理，以搞好轄內(nèi)治安為切入點(diǎn)，專門舉辦社區(qū)論壇，發(fā)動(dòng)群眾參與，打好群眾參與物業(yè)管理、群防群治這張牌。街綜治辦召開轄內(nèi)機(jī)團(tuán)單位會(huì)議，倡議機(jī)團(tuán)單位每人每年為社區(qū)治安奉獻(xiàn)2小時(shí)。這些措施均收到了較好的效果，使大家逐步認(rèn)識(shí)到，小區(qū)的物業(yè)管理、社區(qū)治安及社區(qū)建設(shè)各項(xiàng)工作，和自身利益息息相關(guān)，只靠辦事處、社區(qū)居委會(huì)的力量是不夠的，還要依靠廣大機(jī)團(tuán)單位、社區(qū)居民共同努力，形成合力。各機(jī)團(tuán)單位、廣大社區(qū)居民紛紛獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，提出了許多有建設(shè)性的意見和建議，
4、做好基礎(chǔ)性工作，一是分別摸清小區(qū)內(nèi)已引入和未引入物業(yè)管理的大樓數(shù)，未引入物業(yè)管理的每棟大樓選出樓長(zhǎng)，在此基礎(chǔ)上，成立物業(yè)管理推進(jìn)委員會(huì)；二是摸查轄區(qū)內(nèi)的特困戶，以及需安裝和維修的防盜門數(shù)目，由綜治辦牽頭，爭(zhēng)取6月份上門安裝和維修防盜門；三是充分發(fā)揮3支隊(duì)伍的作用，即救濟(jì)戶巡邏隊(duì)、義工巡邏隊(duì)、保安員隊(duì)伍。根據(jù)救濟(jì)戶每周為社區(qū)義務(wù)服務(wù)2小時(shí)的規(guī)定，安排救濟(jì)戶義務(wù)維護(hù)社區(qū)治安，并已統(tǒng)一和義工巡邏隊(duì)統(tǒng)一安排好值班表；四是實(shí)行基本型物業(yè)管理的小區(qū)，增加保安進(jìn)行巡邏。
5、發(fā)揮好示范帶動(dòng)的作用，既要全面推進(jìn)，又要有所側(cè)重，突出重點(diǎn)和特色。我街以今年創(chuàng)建的住宅小區(qū)為示范點(diǎn)，結(jié)合對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃，積極引導(dǎo)居民群眾，爭(zhēng)取采取綜合物業(yè)管理模式。初步?jīng)Q定在物業(yè)公司的配合下，小區(qū)的物管推進(jìn)工作分幾步走：（1）環(huán)境改觀。包括圍墻的粉刷，幾個(gè)橫馬路的整治，人行道路面按高標(biāo)準(zhǔn)鋪設(shè)；（2）規(guī)范停車。在幾條橫馬路劃出停車區(qū)，用于停放本轄區(qū)內(nèi)的車輛，外來車輛一般不給進(jìn)入，主干道不能停車；（3）整治占道經(jīng)營(yíng)。建議小區(qū)內(nèi)機(jī)團(tuán)單位召開檔口承租人會(huì)議，要求各檔主按章經(jīng)營(yíng)，違者處罰，從根本上改善占道經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象；（4）改善治安。在主干道路口設(shè)拉閘，在部分通道口設(shè)路卡，主要路口設(shè)治安亭，限制外來人員和車輛的進(jìn)入，各車輛保管站的保安同時(shí)負(fù)責(zé)本路口或路段的治安，小區(qū)內(nèi)增加保安巡邏，各保安聯(lián)動(dòng)，基本上形成一個(gè)封閉的小區(qū)。（5）加大宣傳力度。在主干道兩側(cè)建宣傳長(zhǎng)廊，物業(yè)宣傳要進(jìn)入每家每戶、每個(gè)機(jī)團(tuán)單位；召開社區(qū)論壇，請(qǐng)機(jī)團(tuán)和居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)建設(shè)提建議，提高大家對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和支持力度。
二、結(jié)合物業(yè)管理推進(jìn)工作，加強(qiáng)社區(qū)防范和群防群治隊(duì)伍建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)綜治管理的改善
改善治安，要從人防技防入手，在加固技防的基礎(chǔ)上，尤其要推進(jìn)群防群治工作，進(jìn)一步完善社區(qū)的防范網(wǎng)絡(luò)，注重發(fā)揮3支隊(duì)伍的作用。（1）建立一支戰(zhàn)斗力強(qiáng)的社區(qū)保安防范隊(duì)伍?，F(xiàn)社區(qū)保安隊(duì)伍共有58人，負(fù)責(zé)十五個(gè)社區(qū)的內(nèi)街巷的巡邏防控、定點(diǎn)大樓大院的看護(hù)，在日常社區(qū)區(qū)域性防控和防范社區(qū)入屋盜竊案中起到十分重要的作用。（2）組織社區(qū)義務(wù)巡邏隊(duì)。由街綜治辦牽頭，將轄區(qū)內(nèi)的部分下崗工人、治安積極分子組織起來，每天每班安排2小時(shí)街巷義務(wù)巡邏，根據(jù)有關(guān)規(guī)定安排救濟(jì)戶每戶每周2小時(shí)義務(wù)維護(hù)社區(qū)治安，并在時(shí)間上做好統(tǒng)一安排。（3）加強(qiáng)轄區(qū)大樓大院值班看護(hù)的建立，現(xiàn)已建立值班人員看護(hù)的大樓大院共32棟，值班人員70人。
實(shí)行基本物業(yè)管理的小區(qū)，最重要的工作就是小區(qū)治安。維護(hù)良好的治安狀況，除現(xiàn)有的治安力量外，還一定要增加保安員在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行巡邏，經(jīng)費(fèi)可以由物業(yè)推進(jìn)委員會(huì)、樓長(zhǎng)進(jìn)行宣傳發(fā)動(dòng)并上門收取，每戶每月2元。作為增加保安員的經(jīng)費(fèi)，取之于民，用之于民，改善社區(qū)的治安環(huán)境。我街此項(xiàng)工作現(xiàn)在正在推進(jìn)過程中。
三、在物業(yè)管理過程中遇到的困難和問題
1、硬件基礎(chǔ)差。我街是老城老街，城市基礎(chǔ)設(shè)施陳舊落后，殘舊房屋連片，危房多，成形的獨(dú)立小區(qū)非常少，據(jù)摸查統(tǒng)計(jì)，以目前條件來講，我街沒有適合實(shí)行全封閉、綜合型物業(yè)管理的小區(qū)，適合半封閉的小區(qū)也很少，大部分只能實(shí)行強(qiáng)制性、基本型物業(yè)管理，而且這種狀況不是在一年、兩年內(nèi)靠街道等某幾個(gè)部門的力量所能改變的。
2、困難群眾多。我街的居民，散居狀況多，機(jī)團(tuán)集中居住的少，無論從文化層次、綜合素質(zhì)，還是居民就業(yè)層面、經(jīng)濟(jì)收入，都處于偏低水平，直接導(dǎo)致居民對(duì)社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理的理解和支持程度有限，在推進(jìn)過程中出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)、不同步的現(xiàn)象。推進(jìn)的速度越快，問題和矛盾越突出。比如，通過我們反復(fù)宣傳，許多居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理已比較認(rèn)可，但一旦涉及到收費(fèi)問題，許多居民就反映，目前吃飯、子女讀書這些最基本的需求還未解決，沒有閑錢來交物業(yè)管理費(fèi)，要街道辦自己來解決。我們?cè)诎惭b維修防盜門、收取治安費(fèi)過程中屢屢遇到這種情況，物業(yè)管理是為廣大居民服務(wù)的，但同時(shí)也需要廣大居民全方位的參與和支持才能順利開展。
今年以來，**房管局在煙臺(tái)市局的直接指導(dǎo)和大力支持下，緊緊圍繞市局的工作重點(diǎn)，立足行業(yè)管理職能，積極構(gòu)建住房保障體系，不斷強(qiáng)化物業(yè)管理，深入開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓，各項(xiàng)工作均取得了積極成效。概括起來，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）積極構(gòu)建新的住房保障體系，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工作不斷取得新的進(jìn)展。
三是積極擬訂實(shí)施細(xì)則，做好政策實(shí)施準(zhǔn)備。為了保證經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房制度的順利實(shí)施，我們?cè)谡叱雠_(tái)的基礎(chǔ)上，抽調(diào)精兵強(qiáng)將，成立了專門班子，結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真制訂實(shí)施細(xì)則及具體的操作辦法和流程，并不斷修訂完善。同時(shí)，積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門，抓緊對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行政策實(shí)施前的培訓(xùn)。目前，具體的實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)程已上報(bào)市政府。自6月1日起，**市經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房保障制度的實(shí)施工作將正式全面啟動(dòng)。
（二）積極落實(shí)《社區(qū)物業(yè)管理工作意見》，不斷強(qiáng)化物業(yè)管理工作。
煙臺(tái)市物業(yè)管理工作會(huì)議后，我們立即召開了全市物業(yè)管理工作會(huì)議，傳達(dá)上級(jí)會(huì)議精神，組織全市開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)單位和個(gè)人認(rèn)真學(xué)習(xí)煙政發(fā)［2006］129號(hào)《煙臺(tái)市人民政府關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合**實(shí)際，進(jìn)一步理清工作思路，強(qiáng)化工作措施，不斷完善物業(yè)管理服務(wù)體系。
二是針對(duì)存在問題和不足，不斷規(guī)范和完善物業(yè)管理。根據(jù)全市物業(yè)管理工作會(huì)議的精神要求，結(jié)合**物業(yè)管理的實(shí)際，我們進(jìn)一步理順了工作思路，即：“以實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值為核心，以物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)行為目標(biāo)，抓好前期物業(yè)管理和老舊小區(qū)改造，加大監(jiān)督管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)力度，全力推動(dòng)全市物業(yè)管理上臺(tái)階上水平?！卑凑者@個(gè)工作思路，為了從根本上解決物業(yè)管理中存在的問題，我們依據(jù)海政發(fā)［2007］21號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和完善房產(chǎn)市場(chǎng)管理的意見》精神，積極建立健全前期物業(yè)管理制度。在實(shí)際工作中，首先從預(yù)售環(huán)節(jié)增加審批要件，約束開發(fā)建設(shè)單位落實(shí)物業(yè)管理方案，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營(yíng)方式，突出合同和公約在前期物業(yè)管理中約定的效力和承諾的效力。其次，調(diào)整了專項(xiàng)維修資金收繳的方式，由建設(shè)單位在預(yù)（銷）售時(shí)一次納，避免了專項(xiàng)維修資金收繳參差不齊，使用困難的問題。第三，在老舊小區(qū)管理方面，制定了《**市老舊小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見》和《**市專項(xiàng)維修資金使用意見》，努力做到“兩個(gè)結(jié)合”，即先期保潔和后期改造相結(jié)合，主管部門業(yè)務(wù)指導(dǎo)與社區(qū)參與相結(jié)合，為老舊小區(qū)的物業(yè)管理提供了保障。
（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治活動(dòng)不斷深入。
為了進(jìn)一步規(guī)范我市的房產(chǎn)市場(chǎng)管理，保障我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，今年以來，我們?cè)?006年**市房地產(chǎn)市場(chǎng)依法治理活動(dòng)和煙臺(tái)市房產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)治理活動(dòng)深入開展的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大工作力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作不斷走向深入。
一是廣泛宣傳發(fā)動(dòng)。繼續(xù)通過廣播電視講話、公告、下發(fā)文件、街頭宣傳、發(fā)放明白紙等形式，大張旗鼓地宣傳房地產(chǎn)法律法規(guī)，廣造輿論聲勢(shì)。上半年先后播發(fā)電視講話和公告3期，下發(fā)文件2個(gè)，開展街頭宣傳4余次，發(fā)放宣傳材料和通知千余份，使房地產(chǎn)法律法規(guī)意識(shí)不斷深入人心。
二是加強(qiáng)檢查監(jiān)督。在廣泛宣傳發(fā)動(dòng)的基礎(chǔ)上，組成專門班子，對(duì)全市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介公司和物業(yè)管理企業(yè)等從業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、預(yù)（銷）售、中介等各環(huán)節(jié)中存在的面積短缺、隱價(jià)瞞價(jià)、虛假?gòu)V告、價(jià)格欺詐等各種違規(guī)行為，共檢查從業(yè)機(jī)構(gòu)50余家，發(fā)放備案通知書3份。
三是健全和落實(shí)準(zhǔn)入、登記備案和資質(zhì)審核制度。針對(duì)整頓治理過程中發(fā)現(xiàn)的各種問題，我們報(bào)請(qǐng)政府，以海政辦發(fā)[2007]21號(hào)文件，出臺(tái)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和完善房產(chǎn)市場(chǎng)管理的意見》，進(jìn)一步健全和完善了開發(fā)企業(yè)登記備案制度、中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度和物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核制度，建立了復(fù)核審查制度，從落實(shí)制度入手，嚴(yán)格、規(guī)范管理。在強(qiáng)化檢查監(jiān)督的基礎(chǔ)上，實(shí)際業(yè)務(wù)工作中從預(yù)（銷）售、產(chǎn)權(quán)登記等環(huán)節(jié)對(duì)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行前置管理，增加審批要件，對(duì)各種從業(yè)行為進(jìn)行預(yù)審和復(fù)審。目前，各項(xiàng)制度已全面得到落實(shí)，從而有效地杜絕了各種違規(guī)行為。
四是不斷深化房產(chǎn)市場(chǎng)的治理整頓。為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)治久安，活動(dòng)開展中，我們與建設(shè)、工商、物價(jià)等部門，成立了協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，建立了協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制和通報(bào)制度，定期召開聯(lián)席會(huì)議，通報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的各種問題苗頭，抓住不放，認(rèn)真分析原因，根據(jù)各自職能和工作分工，積極開展工作，力求防患于未然，把問題扼殺在萌芽狀態(tài)。在此基礎(chǔ)上，各部門組成聯(lián)合檢查組，定期對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為或接到群眾投訴，立即進(jìn)行調(diào)查、處理，上半年共組織檢查3次，未發(fā)現(xiàn)任何問題。目前，全市50余家房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)，已全部登記備案。由于管理到位，今年以來，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)未發(fā)現(xiàn)任何違規(guī)行為。
（四）今后工作打算
一是積極做好經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度的實(shí)施工作。周密部署，精心操作，穩(wěn)步推進(jìn)，確保各項(xiàng)工作落到實(shí)處，不出紕漏，使政府放心，群眾滿意。
二是進(jìn)一步強(qiáng)化住宅小區(qū)的物業(yè)管理。加強(qiáng)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入。從預(yù)售和產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)入手，增加物業(yè)管理合同審批要件；新建小區(qū)投入使用后，入住率達(dá)到60%，即成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理。加大老舊居民小區(qū)改造力度，爭(zhēng)取利用二至三年時(shí)間，將櫻桃園、民主、環(huán)保等老舊小區(qū)改造完畢，達(dá)到三級(jí)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，以便更好地推進(jìn)物業(yè)管理。強(qiáng)化對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理，抓好物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)和資質(zhì)審核，加強(qiáng)從業(yè)人員的管理和培訓(xùn)，不斷規(guī)范物業(yè)管理行為。
三是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓不斷走向深入。根據(jù)煙臺(tái)市四部門關(guān)于房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作的部署和要求，深入開展房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓工作，加大檢查、監(jiān)督力度，嚴(yán)厲查處各種違規(guī)行為，不斷規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)管理。
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。
二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，原創(chuàng)：根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類管理辦法》。
三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。
（二）直管公房管理工作
⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收萬元，其中：直管住宅實(shí)收萬元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收萬元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收萬元。
⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅萬平方米，歸集售房款萬元。其中：出售直管房產(chǎn)萬平方米，歸集購(gòu)房款萬元；出售主輔分離房產(chǎn)萬平方米，歸集售房款萬元；出售自行接收房產(chǎn)萬平方米，歸集售房款萬元。
⒊房屋修繕工作。一是××××年月份組織召開房屋修繕工作會(huì)議，明確××××年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《××××年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
⒋房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營(yíng)體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋棟，建筑面積，平方米，戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于×月×日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)名干部，分組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近。已竣工棟、建筑面積萬平方米，竣工量達(dá)。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
⒈出臺(tái)《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》
月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
⒉進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，原創(chuàng)：積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中
⒊建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
【關(guān)鍵詞】信息化建設(shè) 小區(qū)物業(yè) 功能 應(yīng)用分析
簡(jiǎn)單來說，物業(yè)管理的信息化建設(shè)，就是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)、電子信息技術(shù)等手段，來實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)小區(qū)的宏觀控制和動(dòng)態(tài)管理，一來能夠確保物業(yè)管理工作能夠科學(xué)、規(guī)范的開展，二來也能夠利用信息化管理體系，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源共享，提高物業(yè)服務(wù)效率。文章首先介紹了物業(yè)管理信息化建設(shè)所發(fā)揮的作用，隨后指出了當(dāng)前物業(yè)管理信息化建設(shè)存在的突出問題，最后結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，提出了優(yōu)化小區(qū)物業(yè)信息化建設(shè)的具體措施。
一、信息化建設(shè)在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中的應(yīng)用分析
為了迎合現(xiàn)代都市人群的生活品味和環(huán)境要求，物業(yè)公司不僅需要做好日常的小區(qū)管理工作，還必須要從業(yè)主角度出發(fā)，不斷提升小區(qū)內(nèi)部的安全性和舒適性，為業(yè)主營(yíng)造滿意的生活空間。信息化建設(shè)的應(yīng)用，極大的提升了小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)效率，其具體應(yīng)用優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1、實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的智能化管理
利用電子信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)和計(jì)算機(jī)技術(shù)，搭建信息化管理平臺(tái)，將小區(qū)內(nèi)的服務(wù)管理、收費(fèi)管理、環(huán)境管理等內(nèi)容都納入到統(tǒng)一的管理體系中。物業(yè)人員不僅能夠利用終端計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)管理工作的集中控制，而且能夠隨時(shí)調(diào)取信息資料，極大的提高了信息獲取速率，為開展更加高效、更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，提供了必要的技術(shù)支持。以小區(qū)登記管理為例，以往的業(yè)主或外來人員需要進(jìn)入小區(qū)，為了安全起見，必須要如實(shí)登記姓名、身份證件、手機(jī)號(hào)碼、進(jìn)出時(shí)間、事由等信息，不僅操作流程繁瑣，而且管理效率極低，引發(fā)許多業(yè)主的不滿。而實(shí)現(xiàn)信息化建設(shè)后，給小區(qū)業(yè)主分發(fā)身份卡，通過感應(yīng)刷卡的形式，業(yè)主可以自由進(jìn)出小區(qū)。
2、提高了物業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力
首先，信息化系統(tǒng)使得小區(qū)物業(yè)管理工作能夠按照相對(duì)固定的模式運(yùn)行，每個(gè)物業(yè)人員的工作職責(zé)相對(duì)明確，員工之間的合作意識(shí)也有了進(jìn)一步提高。在這種積極的工作和管理模式下，不僅物業(yè)企業(yè)的各項(xiàng)管理工作和服務(wù)職能得到了高效開展，而且員工的工作積極性也有了大幅度提升。其次，借助于信息化管理系統(tǒng)，還能夠拉近物業(yè)管理人員和小區(qū)業(yè)主之間的關(guān)系，為雙方營(yíng)造一個(gè)相對(duì)友好和公平的交流環(huán)境。例如，許多物業(yè)都建立了微信公眾號(hào)、投訴郵箱，業(yè)主可以將日常生活中遇到的問題，通過類似平臺(tái)反映給物業(yè)，從而幫助物業(yè)人員及時(shí)調(diào)整工作思路，加強(qiáng)小區(qū)管理。再次，信息化系統(tǒng)的應(yīng)用，對(duì)于完善員工的績(jī)效考核也有積極幫助。物業(yè)管理人員可以在計(jì)算機(jī)內(nèi)部，為每一位物業(yè)員工建立電子檔案，將日常的服務(wù)、管理情況以及業(yè)主投訴情況如實(shí)記錄，并通過開展業(yè)主投票的方式，綜合衡量物業(yè)人員的工作業(yè)績(jī)，以此來調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的工作積極性。
二、現(xiàn)階段物業(yè)管理信息化建設(shè)面臨的突出問題
1、專業(yè)人才數(shù)量欠缺
物業(yè)管理的信息化以及管理服務(wù)職能的多樣化發(fā)展，使得物業(yè)公司極度渴求專業(yè)能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)高、服務(wù)意識(shí)到位的業(yè)務(wù)人才。但是從現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)的整體發(fā)展形勢(shì)看，符合需求的業(yè)務(wù)人才存在嚴(yán)重的供需不平衡現(xiàn)象。一方面，受傳統(tǒng)觀念的影響，仍然有相當(dāng)一部分人群沒有擺正對(duì)物業(yè)管理的態(tài)度和看法，認(rèn)為物業(yè)管理的社會(huì)地位低，導(dǎo)致一些專業(yè)能力強(qiáng)的人才不愿意到小區(qū)物業(yè)任職；另一方面是當(dāng)前小區(qū)物業(yè)的管理機(jī)制、晉升機(jī)制和薪資待遇等方面，還不夠合理和透明，制約了人才的自我發(fā)展需求。
2、物業(yè)管理收費(fèi)困難
根據(jù)我國(guó)頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，小區(qū)業(yè)主有義務(wù)定期繳納業(yè)務(wù)管理費(fèi)用。但是由于多種方面的原因，導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)困難，因此，物業(yè)部門也就很難為小區(qū)業(yè)主提供相應(yīng)的管理和服務(wù)。造成收費(fèi)困難的原因，既有物業(yè)企業(yè)自身因素的影響，例如現(xiàn)行的收費(fèi)機(jī)制不夠科學(xué)、收費(fèi)價(jià)格透明度低；也有小區(qū)業(yè)主方面的原因，例如業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間出差，或是惡意拖欠物業(yè)費(fèi)等。
3、物業(yè)管理水平落后
與部分國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平仍然相對(duì)落后，尤其是在一些中小型城市，許多小區(qū)物業(yè)人員沒有明確的服務(wù)理念，專業(yè)化程度較低，只能完成基本的登記、衛(wèi)生、水暖等工作，服務(wù)職能沒有完全體現(xiàn)。另外，地方政府和有關(guān)部門的配合程度不夠，也使得物業(yè)職能不能有效發(fā)揮。
三、優(yōu)化信息化建設(shè)的可行性措施
1、建立健全物業(yè)管理信息化的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)
在物業(yè)管理企業(yè)信息化過程中，服務(wù)體系不夠完備，不能包括現(xiàn)有的服務(wù)內(nèi)容，信息化標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，造成信息資源共享程度低，軟件網(wǎng)絡(luò)開發(fā)和信息服務(wù)明顯滯后，信息安全體系缺乏保障等弊病，信息化建設(shè)還不能適應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)有發(fā)展水平的要求。這樣，建立健全規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)信息化標(biāo)準(zhǔn)就顯得尤為重要。
2、加強(qiáng)高層管理人員對(duì)企業(yè)信息化的重視
物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)人力密集型企業(yè)，高層管理人員易將精力放在節(jié)約人力成本、減少支出上，認(rèn)為企業(yè)信息化對(duì)企業(yè)發(fā)展不能起到很大的推動(dòng)作用。只有高層管理人員認(rèn)識(shí)到信息化的重要性，給予人力、物力和財(cái)力的支持，才能將信息化運(yùn)用到企業(yè)的各個(gè)層面中，發(fā)揮其作用，推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。
3、加強(qiáng)政府對(duì)物業(yè)管理信息化的支持力度
由于信息化過程的高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)于進(jìn)行物業(yè)管理信息化建設(shè)的企業(yè)，政府可以給予稅收優(yōu)惠，同時(shí)對(duì)有關(guān)信息化的相關(guān)項(xiàng)目貸款利率上給予優(yōu)惠等等。針對(duì)手續(xù)繁雜、主管部門多的狀況，政府要支持物業(yè)企業(yè)與相關(guān)部門共同研究發(fā)展電子商務(wù)的措施。
【參考文獻(xiàn)】
[1]溫琴琴，王麗萍.宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)問題研究――以物業(yè)管理服務(wù)糾紛解決為視角[J].現(xiàn)代城市建筑理論，2013（21）：109-111.
一、總體思路
深入貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)政策和市委市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見（試行）》（x委發(fā)〔2013〕x號(hào)）及上級(jí)相關(guān)會(huì)議精神，以創(chuàng)建全國(guó)文明城市和國(guó)家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)為契機(jī)，以提高居民居住環(huán)境質(zhì)量和服務(wù)滿意度為目標(biāo)，以推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、智能化為重點(diǎn)，以創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)為牽引，加大組織推進(jìn)力度，全面完成年度各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)全市物業(yè)管理服務(wù)水平跨越式提升。
二、工作重點(diǎn)
（一）加快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、智能化。一是推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化。國(guó)家、省制定的新的《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》即將下發(fā)，各單位要嚴(yán)格執(zhí)行，構(gòu)建多層次、多等級(jí)、多業(yè)態(tài)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，推行市場(chǎng)準(zhǔn)入和分等級(jí)管理，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，強(qiáng)化監(jiān)督檢查，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。二是支持智慧物業(yè)建設(shè)。貫徹落實(shí)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見，結(jié)合智慧城市（智慧社區(qū)）建設(shè)，各縣（市）區(qū)都要樹立1-2個(gè)特色鮮明的智慧物業(yè)典型，試點(diǎn)、推廣智慧物業(yè)小區(qū)應(yīng)用系統(tǒng)，建設(shè)智能物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)和電子投票平臺(tái)，綜合開發(fā)利用各類信息資源，開展智能家居、公共設(shè)施管理、智能停車管理等智能化物業(yè)服務(wù)綜合管理應(yīng)用，拓展物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域與范圍；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社會(huì)資本對(duì)已建成小區(qū)進(jìn)行智慧物業(yè)改造，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理和服務(wù)的智能化、信息化，推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與物業(yè)管理服務(wù)的深度融合，提升物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、智能化水平。
（二）抓好老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制建設(shè)、鞏固老舊小區(qū)整治成果。根據(jù)《市政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈2017年市區(qū)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作方案〉的通知》（x政辦發(fā)﹝2017﹞x號(hào)）精神，各區(qū)要認(rèn)真研究分析整治后老舊小區(qū)的實(shí)際情況，按照“基本保潔、基本保綠、基本保安、基本養(yǎng)護(hù)”的“四個(gè)基本”要求，對(duì)成片小區(qū)全部實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作的物業(yè)管理模式，提高專業(yè)化物業(yè)（準(zhǔn)物業(yè)）管理覆蓋率，對(duì)個(gè)別散居樓群，可因地制宜實(shí)施社區(qū)、市場(chǎng)化保潔等多元化的物業(yè)管理模式。做好整治后檢查考核工作。按照《關(guān)于調(diào)整xx市城市長(zhǎng)效管理考核辦法有關(guān)內(nèi)容的通知》（徐城管委發(fā)〔2017〕1號(hào)）規(guī)定和要求，把市區(qū)老舊小區(qū)整治后長(zhǎng)效管理列入對(duì)主城區(qū)各區(qū)、街道辦事處每月、年度專項(xiàng)考核重要內(nèi)容，每月列入城市管理情況進(jìn)行講評(píng)通報(bào)，直接與主城區(qū)各區(qū)、街道辦事處城市管理工作獎(jiǎng)懲掛鉤。我局將牽頭組織聯(lián)合市公安局、市城管局，采用日常檢查、隨機(jī)檢查、專項(xiàng)檢查，明查或暗訪等方式，對(duì)各區(qū)、街道辦事處進(jìn)行月度、年度考核評(píng)價(jià)，確保2017年、2017年主城區(qū)整治后的老舊小區(qū)竣工驗(yàn)收合格一個(gè)、列入考核一個(gè)。按照市政府統(tǒng)一部署和要求，各有關(guān)縣（市）區(qū)要積極做好鐵路宿舍“三供一業(yè)”的物業(yè)移交工作。通過建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，鞏固老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治成果，營(yíng)造老舊小區(qū)宜居環(huán)境，不斷提升居民的滿意度、幸福指數(shù)和老舊小區(qū)管理水平，為創(chuàng)建全國(guó)文明城市打牢基礎(chǔ)。
（三）強(qiáng)化前期物業(yè)招投標(biāo)市場(chǎng)管理。嚴(yán)格執(zhí)行普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，做好前期物業(yè)管理招標(biāo)備案工作和中標(biāo)企業(yè)的備案工作，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。積極推進(jìn)xx市前期物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)標(biāo)系統(tǒng)建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)全市前期物業(yè)管理共用一個(gè)電子化招投標(biāo)平臺(tái)，共享評(píng)標(biāo)專家?guī)熨Y源。要積極研究探索優(yōu)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘機(jī)制，加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)管，改革物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)中評(píng)標(biāo)分值構(gòu)成權(quán)重比例，加大投標(biāo)物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)、誠(chéng)信度、服務(wù)質(zhì)量、品牌、企業(yè)及項(xiàng)目獎(jiǎng)懲等在投標(biāo)中的比重，優(yōu)選好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在源頭上優(yōu)勝劣汰；鼓勵(lì)政府購(gòu)買物業(yè)服務(wù)和業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)招投標(biāo)市場(chǎng)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)市場(chǎng)秩序。按照《xx市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)則》（徐政辦發(fā)﹝2013﹞224號(hào)附件2），加大對(duì)中標(biāo)企業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、檢查，加大考核力度，確保新建物業(yè)項(xiàng)目交付一個(gè)管好一個(gè)。
（四）做好維修資金管理和使用工作。認(rèn)真做好維修資金的歸集工作，科學(xué)規(guī)范搞好保值增值。按照市政府140號(hào)令的要求，做好住宅專項(xiàng)維修資金使用的管理工作。加快建立維修資金內(nèi)部管理信息系統(tǒng)，開設(shè)維修資金專題網(wǎng)頁(yè)。健全完善使用維修資金工程企業(yè)備案庫(kù)，解決申請(qǐng)人選擇施工企業(yè)難、質(zhì)量難保證等問題。多層面開展維修資金業(yè)務(wù)法規(guī)培訓(xùn)，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、施工企業(yè)等規(guī)范使用維修資金。
（五）繼續(xù)抓好平安物業(yè)創(chuàng)建工作。根據(jù)市綜治委《關(guān)于印發(fā)關(guān)于深入推進(jìn)系列平安創(chuàng)建活動(dòng)的意見的通知》（徐綜治〔2017〕3號(hào)）《關(guān)于印發(fā)xx市平安物業(yè)創(chuàng)建工作方案的通知》（徐物創(chuàng)辦發(fā)〔2017〕1號(hào)）等文件精神，2017年要在全市繼續(xù)開展平安物業(yè)創(chuàng)建工作。各物業(yè)管理項(xiàng)目要以構(gòu)建平安和諧小區(qū)為目標(biāo)，以建立長(zhǎng)效機(jī)制為核心，以加強(qiáng)基層組織建設(shè)和基層基礎(chǔ)工作為重點(diǎn)，以強(qiáng)化住宅物業(yè)小區(qū)治安綜合治理各項(xiàng)措施為主線，全面推進(jìn)城市社會(huì)治安防控體系建設(shè)，進(jìn)一步落實(shí)社會(huì)治安防范措施，保障物業(yè)管理小區(qū)居民生命財(cái)產(chǎn)安全，營(yíng)造和諧、穩(wěn)定、文明、安全的人居環(huán)境。通過開展平安物業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)，物業(yè)小區(qū)內(nèi)安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率逐年下降，不發(fā)生因物業(yè)服務(wù)措施不到位而引發(fā)的有重大影響的惡性事故、案件和群體性事件，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。按照2017-2018年三年創(chuàng)建方案要求，2017年，各縣（市）區(qū)物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建覆蓋率要達(dá)到90%、達(dá)標(biāo)率要達(dá)到85%%以上，并涌現(xiàn)出一批平安建設(shè)的示范單位。
（六）繼續(xù)做好省“931”環(huán)境綜合整治工作。依據(jù)省“931”環(huán)境綜合整治行動(dòng)續(xù)接兩年計(jì)劃和市2017年“931”環(huán)境綜合整治行動(dòng)續(xù)接工作考核細(xì)則（暫行），各縣（市）區(qū)要按照與省、市簽訂的目標(biāo)書任務(wù)，科學(xué)制訂整治方案，明確責(zé)任分工和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，抓住整治關(guān)鍵環(huán)節(jié)，采取扎實(shí)有效措施，確保整治質(zhì)量。按照市整治辦統(tǒng)一部署和要求，局物業(yè)管理處要對(duì)各縣（市）區(qū)2017年省“931”整治工作（老舊小區(qū)整治部分）加強(qiáng)指導(dǎo)、考核，確保完成年度任務(wù)。
（七）開展市區(qū)創(chuàng)建文明城市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)評(píng)選活動(dòng)，提高小區(qū)創(chuàng)建全國(guó)文明城市成效。2017年，是我市創(chuàng)建文明城市的最后一年，也是決定創(chuàng)建成敗最關(guān)鍵的一年。為深入推進(jìn)物業(yè)小區(qū)全國(guó)文明城市創(chuàng)建工作，規(guī)范物業(yè)管理行為，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，經(jīng)研究，決定在市區(qū)范圍內(nèi)繼續(xù)開展創(chuàng)建全國(guó)文明城市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)評(píng)選活動(dòng)。創(chuàng)建工作以《xx市推進(jìn)全國(guó)文明城市創(chuàng)建工作實(shí)施方案》為指導(dǎo)，以《全國(guó)文明城市測(cè)評(píng)體系》、市委市政府與房管局簽訂的責(zé)任狀為依據(jù)，通過推動(dòng)物業(yè)小區(qū)物業(yè)創(chuàng)優(yōu)，促進(jìn)小區(qū)全國(guó)文明城市的創(chuàng)建，進(jìn)一步提升物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理整體水平。通過創(chuàng)建，物業(yè)管理小區(qū)創(chuàng)建全國(guó)文明城市氛圍濃厚，小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范，小區(qū)環(huán)境整潔優(yōu)美，業(yè)主文明素質(zhì)明顯提升，形成一批帶動(dòng)全市小區(qū)創(chuàng)建的示范小區(qū)，并按照《xx市創(chuàng)建全國(guó)文明城市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)檢查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》，達(dá)到80分以上的物業(yè)管理小區(qū)占80%以上，物業(yè)費(fèi)的收繳率80%以上，業(yè)主對(duì)創(chuàng)建全國(guó)文明城市知曉率、參與率和支持率80%以上。對(duì)創(chuàng)建獲獎(jiǎng)物業(yè)企業(yè)除給予一定物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)外，在獲獎(jiǎng)后的一年內(nèi)參加招投標(biāo)時(shí)分別給予一定加分，對(duì)創(chuàng)建不積極、服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予相應(yīng)處罰，記入物業(yè)服務(wù)行業(yè)“黑名單”。通過創(chuàng)優(yōu)評(píng)選活動(dòng)的開展，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理水平進(jìn)一步提升。
（八）組織示范物業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作。根據(jù)省住建廳關(guān)于開展省級(jí)示范物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作相關(guān)文件精神，以及《江蘇省省級(jí)示范物業(yè)管理項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（蘇建廳公告〔2017〕45號(hào)）等相關(guān)行業(yè)規(guī)范，結(jié)合我市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合試點(diǎn)城市對(duì)物業(yè)管理工作的要求， 2017年在全市組織縣（市）區(qū)、市、省三級(jí)示范物業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作。圍繞提升居民居住環(huán)境質(zhì)量這一目標(biāo)，突出“規(guī)范行為、誠(chéng)信服務(wù)、質(zhì)量提升”物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)價(jià)核心環(huán)節(jié)，自下而上開展物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作。各縣（市）區(qū)先行開展，評(píng)選出各縣市區(qū)示范物業(yè)項(xiàng)目，參加xx市年度示范物業(yè)項(xiàng)目評(píng)選；評(píng)選出的市級(jí)示范物業(yè)項(xiàng)目，再擇優(yōu)申報(bào)江蘇省年度示范物業(yè)項(xiàng)目。通過選樹一批縣（市）區(qū)、市、省三級(jí)示范物業(yè)項(xiàng)目，并充分發(fā)揮示范物業(yè)項(xiàng)目的引領(lǐng)、帶動(dòng)作用，推動(dòng)我市物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量跨越式提升。
（九）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)事中事后監(jiān)管的研究探索。物業(yè)服務(wù)行業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要內(nèi)容，社會(huì)各界關(guān)注度比較高。二級(jí)及以下物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審批取消后，物業(yè)服務(wù)行業(yè)如何健康規(guī)范良性發(fā)展，是個(gè)新課題，新挑戰(zhàn)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。各縣（市）區(qū)物業(yè)主管部門要研究探索二級(jí)及以下物業(yè)資質(zhì)審批取消后，在國(guó)家、省有關(guān)監(jiān)管的意見出臺(tái)前，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)事中事后監(jiān)管的方法、路子，并針對(duì)工作中出現(xiàn)的問題及時(shí)采取切實(shí)有效措施，確保物業(yè)管理和物業(yè)行業(yè)發(fā)展健康有序。
三、要求及措施
（一）優(yōu)化服務(wù)措施。今年，全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)要把服務(wù)作為各項(xiàng)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，一方面，各級(jí)物業(yè)管理部門要為物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好服務(wù)，為企業(yè)解難題，化解矛盾，要深入一線做調(diào)研，針對(duì)新情況新問題，研究解決的新辦法，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好為業(yè)主服務(wù)工作，把提高服務(wù)質(zhì)量作為企業(yè)生存發(fā)展的根本，要強(qiáng)化服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)措施，以服務(wù)贏得業(yè)主，以服務(wù)拓展市場(chǎng)。同時(shí)，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，就要轉(zhuǎn)變思想觀念，與時(shí)俱進(jìn)創(chuàng)新工作思路和舉措，在創(chuàng)新中推動(dòng)發(fā)展。
（二）落實(shí)屬地管理。物業(yè)屬地管理是《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定和要求，也是貫徹落實(shí)市委2013年42號(hào)文件及配套政策的重要內(nèi)容。按照“市級(jí)指導(dǎo)、縣（市）區(qū)級(jí)主抓、辦事實(shí)施”的原則落實(shí)好各級(jí)物業(yè)管理責(zé)任，堅(jiān)持社區(qū)日查、辦事處周查、縣（市）區(qū)（物業(yè)主管部門）月查并通報(bào)，把物業(yè)管理日常監(jiān)管落到實(shí)處。各縣（市）區(qū)要突出問題導(dǎo)向，指導(dǎo)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)抓好物業(yè)企業(yè)退出項(xiàng)目管理和承接查驗(yàn)工作，杜絕“帶病”交付；加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)指導(dǎo)，嚴(yán)格業(yè)主委員會(huì)成員資格審查，指導(dǎo)、規(guī)范小區(qū)公共收益管理，提高業(yè)主自我管理能力和水平，保障物業(yè)企業(yè)與業(yè)主合法權(quán)益。
（三）加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)信用體系建設(shè)。信用約束是物業(yè)行業(yè)日常監(jiān)管的重要抓手。要按照省、市有關(guān)建立健全覆蓋全社會(huì)的各領(lǐng)域行業(yè)信用體系建設(shè)要求，研發(fā)建設(shè)物業(yè)行業(yè)信用監(jiān)管平臺(tái)，完善物業(yè)行業(yè)信用基本信息，研究制訂《物業(yè)行業(yè)信用管理辦法》，建立健全物業(yè)企業(yè)、物業(yè)項(xiàng)目和項(xiàng)目經(jīng)理等信用檔案，達(dá)到集信息錄入（采集）、查詢、匯總、通報(bào)（懲處）為一體的物業(yè)行業(yè)信用監(jiān)管體系。要主動(dòng)與市經(jīng)信委（市信用辦）、市場(chǎng)監(jiān)管部門對(duì)接，納入全社會(huì)信用建設(shè)、監(jiān)管體系，使物業(yè)行業(yè)信息建立、獎(jiǎng)懲與全市信用體系建設(shè)一體化。各縣（市）區(qū)可將所有物業(yè)項(xiàng)目及項(xiàng)目經(jīng)理（含聯(lián)系電話）的信息公開，實(shí)現(xiàn)與“12345”政府服務(wù)熱線的互聯(lián)互通，將物業(yè)服務(wù)有效投訴納入行業(yè)信用體系。
2014年，我們物業(yè)管理委員會(huì)工作將繼續(xù)以黨的十七大精神為指導(dǎo)，緊緊圍繞街道黨工委、辦事處的整體工作思路。全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持以人為本，服務(wù)為重，創(chuàng)新為先，平安為基、發(fā)展為要的工作理念，以解放思想為先導(dǎo)，以加快發(fā)展為主題，以開拓創(chuàng)新為動(dòng)力，全面提高服務(wù)水平，努力為拆遷安置區(qū)的住戶營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美的生活環(huán)境。
二、工作目標(biāo)
管理規(guī)范，服務(wù)優(yōu)良，效益良好，安全文明，群眾滿意
三、重點(diǎn)工作
1、做好新建小區(qū)的接管工作：云景家園小區(qū)接管
2、做好配套用房的招租工作：做到招租率達(dá)90%以上，租金收繳率100%
3、做好服務(wù)管理工作：力爭(zhēng)業(yè)主滿意率達(dá)90%
四、工作措施
（一）求發(fā)展，進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)范意識(shí)，狠抓自身建設(shè)，提高服務(wù)的層次
到目前為止我們接管了梁湖家園、桃園居、香雪苑及逸泉苑、大渲南苑五個(gè)農(nóng)民拆遷安置小區(qū)，并且明年還將接管云景佳園小區(qū)的服務(wù)管理工作。隨著服務(wù)管理范圍的不斷擴(kuò)大，為確保安置農(nóng)民在安置小區(qū)住得稱心，我們將注重專業(yè)人才的吸收，大力培養(yǎng)和引進(jìn)高層次專業(yè)技術(shù)人才，并進(jìn)一步抓好現(xiàn)有工作人員的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)培訓(xùn)，通過采取集中培訓(xùn)、嚴(yán)格考核等辦法，著力提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作能力，建立一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員隊(duì)伍。對(duì)招聘的保潔員和保安隊(duì)員，進(jìn)行嚴(yán)格的教育培訓(xùn)、明確職責(zé)任務(wù)，并按照制定的獎(jiǎng)懲細(xì)則進(jìn)行認(rèn)真檢查考核，掛牌上崗，接受居民監(jiān)督，我們將規(guī)范管理服務(wù)程序，完善質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制等，提高服務(wù)管理的層次。
（二）順民意，進(jìn)一步強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，實(shí)施親情管理，提高服務(wù)管理質(zhì)量。
我們將繼續(xù)用滿腔的熱情，和善的態(tài)度及快捷的作風(fēng)為居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在工作中，加強(qiáng)與居民的溝通和聯(lián)系，虛心征求和聽取廣大居民的意見。按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)一步抓好居民關(guān)注的環(huán)境衛(wèi)生、車輛管理、小區(qū)安全和裝修管理等重點(diǎn)工作。堅(jiān)持以人為本，服務(wù)之上的原則，突出親情服務(wù)，做到人性化管理。堅(jiān)持耐心、熱情、細(xì)致、周到地為群眾服務(wù)，使拆遷戶在安置區(qū)住得舒心，不斷提高服務(wù)管理的質(zhì)量。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；問題；改進(jìn)措施
中圖分類號(hào)：F 290 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）024-0000-01
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們的生活理念也逐漸發(fā)生了變化，對(duì)生活工作環(huán)境的要求越來越高，物業(yè)管理的重要性日益凸顯。伴隨著國(guó)有企業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大，服務(wù)項(xiàng)目的不斷增多，物業(yè)發(fā)展的過程中也逐漸暴漏出一些問題，制約著物業(yè)管理水平的提升和服務(wù)功能的發(fā)揮，業(yè)主對(duì)提高物業(yè)管理水平的訴求越來越迫切。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)，現(xiàn)代物業(yè)單位必須改變舊的工作思路和工作方式，堅(jiān)持走改革創(chuàng)新發(fā)展之路，才能有效解決發(fā)展中遇到的一些問題，全面提升物業(yè)管理的水平。
一、當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問題
1.管理人員思想意識(shí)落后
物業(yè)管理人員管理思想落后主要體現(xiàn)在缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)方面，究其原因，主要是長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的“等、靠、要”和“鐵飯碗”思想所致。有些物業(yè)管理人員缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，思想紀(jì)律散漫，工作中缺乏主動(dòng)性，一味地“等政策、聽指令”，很多問題需要領(lǐng)導(dǎo)指出了才去做，等到業(yè)主投訴了才解決，導(dǎo)致了管理工作效率低下，始終處于被動(dòng)的局面；缺乏市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，在管理過程中不計(jì)經(jīng)濟(jì)效益，忽視成本控制，對(duì)管理費(fèi)用的支出缺乏合理的規(guī)劃使用，導(dǎo)致物業(yè)管理中過多的、不必要的成本支出，使企業(yè)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。顯然，這種在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的落后的管理思想，以難以適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理的水平依舊停滯在舊體制時(shí)代，難以滿足現(xiàn)代業(yè)主的需求。
2.物業(yè)管理的模式落后
走市場(chǎng)化路線是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)，雖然近幾年來，物業(yè)管理水平得到了一定得提升，但受企業(yè)舊的管理體制和管理模式影響，當(dāng)前企業(yè)物業(yè)管理中仍然具有比較濃重的后勤色彩，其管理的協(xié)調(diào)與組織也多是按照以前后勤的管理方式來進(jìn)行布置和進(jìn)行的，致使企業(yè)物業(yè)管理與當(dāng)前物業(yè)行業(yè)整體的管理水平存在一定的差距，且發(fā)展也相對(duì)緩慢。物業(yè)單位的運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)常需要企業(yè)主體來輸血解決，人員和管理事項(xiàng)的組織和安排也常后勤管理的模式來進(jìn)行，這種管理和組織模式一定程度上限制了物業(yè)管理單位的市場(chǎng)化發(fā)展，造成物業(yè)管理效率低、服務(wù)項(xiàng)目少等問題。
3.服務(wù)意識(shí)有待提高
物業(yè)管理是典型的服務(wù)行業(yè)，服務(wù)是物業(yè)管理的核心內(nèi)容，也是反應(yīng)物業(yè)綜合管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。一些物業(yè)管理公司在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)行政管理的思想較重，缺乏服務(wù)意識(shí)，主要體現(xiàn)在服務(wù)項(xiàng)目不多、服務(wù)主動(dòng)性不強(qiáng)、服務(wù)態(tài)度不好、服務(wù)水平不高等方面。由此造成了業(yè)主評(píng)價(jià)不佳，認(rèn)可度不高的情況，物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展與整體管理水平的提升也會(huì)受到極大的影響。當(dāng)前我國(guó)企事業(yè)單位物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)意識(shí)普遍差強(qiáng)人意，整體上有待提高，只有樹立起業(yè)主為先、服務(wù)至上的服務(wù)意識(shí)，才能為業(yè)主提供更高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，不斷滿足業(yè)主需求。
二、提升物業(yè)管理水平的措施
針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問題，要提升物業(yè)管理的水平，關(guān)鍵是要注意經(jīng)營(yíng)管理思想的創(chuàng)新，改變過去舊的管理思路，堅(jiān)持以市場(chǎng)發(fā)展為導(dǎo)向，以業(yè)主需求為前提，結(jié)合本單位內(nèi)外部實(shí)際情況，健全物業(yè)管理體系，提高物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，以此來提升物業(yè)管理的水平。
1.建立健全物業(yè)管理體系
合理完善的物業(yè)管理體系是提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)，因此，首先應(yīng)建立一套符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的，能夠體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)雙方權(quán)益的，切實(shí)可行的管理制度，規(guī)范物業(yè)管理的行為。物業(yè)管理牽扯的范圍廣，涉及到的問題較多，包括水、電、暖、氣、交通、環(huán)衛(wèi)等等，都是關(guān)系到業(yè)主切身利益的重要方面，因此，建立一套完善的物業(yè)管理制度是非常必要的。這樣即使在物業(yè)管理過程中遇到問題或是產(chǎn)生糾紛，也可以使矛盾得到妥善的解決，使物業(yè)管理做到公開透明、有章可循。制度化的管理可以使物業(yè)公司資金人員的使用，管理事項(xiàng)的安排更趨于科學(xué)化、規(guī)范化，從而為物業(yè)公司整體管理水平的提升打好基礎(chǔ)。
2.提高物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度
提高物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度離不開專業(yè)的、現(xiàn)代化的物業(yè)管理人才的支持。物業(yè)管理涉及范圍廣，管理人員需要具備園林綠化、建筑工程、經(jīng)濟(jì)管理等多方面的專業(yè)知識(shí)。培養(yǎng)專業(yè)人才，建設(shè)現(xiàn)代化的管理隊(duì)伍，以此來保證物業(yè)管理的服務(wù)品質(zhì)，促進(jìn)物業(yè)管理單位快速健康發(fā)展，提升物業(yè)管理市場(chǎng)化水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，可以通過加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和進(jìn)行業(yè)主意見征集等方式來避免物業(yè)公司管理的盲目性，使物業(yè)管理公司的發(fā)展方向更趨于市場(chǎng)需求。另外，還可以通過建立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、公開招投標(biāo)機(jī)制等方式提高國(guó)有物業(yè)管理單位的市場(chǎng)化水平。
大家好！
感謝各位領(lǐng)導(dǎo)和同志們給予我這次展示自我機(jī)會(huì)和舞臺(tái)。叫，年出生。年畢業(yè)于,首先。工程專業(yè)，工程師；至年在廠工作，歷任專業(yè)教師、技術(shù)員、設(shè)備分廠副廠長(zhǎng)；年招入原發(fā)展物業(yè)企業(yè)工作，現(xiàn)為發(fā)展物業(yè)中心副經(jīng)理。今天競(jìng)聘崗位是發(fā)展物業(yè)管理中心工程部經(jīng)理。
今天演講主應(yīng)內(nèi)容分二個(gè)部分：一是競(jìng)聘工程部經(jīng)理優(yōu)勢(shì)；二是談?wù)勛龊霉こ滩拷?jīng)理工作思路。
可以總結(jié)為三個(gè)方面。回顧本人近年來工作情況。
第一、盡職盡責(zé)為發(fā)展物業(yè)初期建設(shè)鞠躬盡瘁。
針對(duì)建筑設(shè)計(jì)及施工中大量缺陷，1996年發(fā)展物業(yè)企業(yè)物業(yè)部組建初期百業(yè)待興。配合主管副總構(gòu)建了物業(yè)管理部基本架構(gòu)，并力排眾議，從實(shí)際出發(fā)，力主建立一個(gè)精簡(jiǎn)、高效物業(yè)管理隊(duì)伍，并制訂了一系列初期規(guī)章制度。這一時(shí)期，工程部重點(diǎn)做了二項(xiàng)工作，一是自主編制了一套計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，使物業(yè)管理初步納入到現(xiàn)代化管理軌道；二是改造及改正了大量大廈設(shè)計(jì)、安裝中不恰當(dāng)、不適宜缺陷，使得設(shè)備設(shè)施運(yùn)行更安全、更經(jīng)濟(jì)、更可靠。
第二、盡心盡力為發(fā)展物業(yè)發(fā)展做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。
發(fā)展物業(yè)經(jīng)歷了多次變革，眾所周知。但我始終一如既往地尊重、支持各任領(lǐng)導(dǎo)工作，維護(hù)領(lǐng)導(dǎo)威信，愿當(dāng)配角、甘作綠葉。辯證看待自己長(zhǎng)處和短處、揚(yáng)長(zhǎng)避短，團(tuán)結(jié)協(xié)作，做到位而不越位，補(bǔ)臺(tái)而不拆臺(tái)。保證自己所管轄工程部工作符合企業(yè)應(yīng)求外，還為企業(yè)主編了一套“發(fā)展大廈物業(yè)管理制度匯編”及以后輔助編制了一系列管理制度，為發(fā)展物業(yè)管理從無到有，從小到大，并且不斷走向規(guī)范、走向成熟，貢獻(xiàn)了自己光和熱。
第三、全心全意為發(fā)展物業(yè)突破發(fā)揮自己聰明才智。
已積累了各種資料約10多萬字，為了發(fā)展物業(yè)有一個(gè)更好未來。計(jì)有《物業(yè)管理招投標(biāo)方案》住戶手冊(cè)》員工手冊(cè)》質(zhì)量手冊(cè)》安保手冊(cè)》企業(yè)ci手冊(cè)》管理表格匯編》管理制度匯編》合同協(xié)議匯編》設(shè)備操作規(guī)程匯編》應(yīng)急處理程序匯編》等。
今天，沒有輝煌過去。參加工程部經(jīng)理職位競(jìng)爭(zhēng)，主應(yīng)基于以下幾個(gè)方面考慮：
一是有吃苦耐勞、默默無聞敬業(yè)精神。物業(yè)初創(chuàng)時(shí)期。過大廈每個(gè)地方，摸過大廈每個(gè)部件，工作上踏踏實(shí)實(shí)，兢兢業(yè)業(yè)，一絲不茍，充分體現(xiàn)出特別能吃苦、特別能忍耐、特別能戰(zhàn)斗、特別能奉獻(xiàn)”愛崗敬業(yè)良好品質(zhì)。
二是有虛心好學(xué)、開拓進(jìn)取創(chuàng)新意識(shí)。從學(xué)校畢業(yè)后。連續(xù)二年合格，后因參加新廠籌建設(shè)計(jì)及以后安裝、調(diào)試、運(yùn)行等繁重工作而中斷；為了進(jìn)口設(shè)備籌建、安裝工作需應(yīng)，又參加了英語言專業(yè)學(xué)習(xí)；擔(dān)任設(shè)備分廠副廠長(zhǎng)后，又針對(duì)所管工種需應(yīng)，參加了電工、司爐、空調(diào)、管道等操作培訓(xùn)；隨著進(jìn)入發(fā)展物業(yè)企業(yè)工作，又應(yīng)工作需應(yīng)，學(xué)習(xí)了電信、消防設(shè)備維護(hù)、安裝和保養(yǎng)知識(shí)；依據(jù)現(xiàn)代化物業(yè)管理和企業(yè)實(shí)際需應(yīng)，又自學(xué)了計(jì)算機(jī)操作和編程，掌握了計(jì)算機(jī)輔助制圖、設(shè)計(jì)；當(dāng)國(guó)際軟件園入住我大廈后，又很快掌握了網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、施工和調(diào)試知識(shí)。現(xiàn)在為適應(yīng)企業(yè)發(fā)展和自身學(xué)歷需應(yīng)，正在讀物業(yè)管理專業(yè)大專。
三是學(xué)以致用、從實(shí)踐中來到實(shí)踐中去務(wù)實(shí)精神。一直來我不唯書、只唯用。既有廣博理論基礎(chǔ)，又有實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，所以在工程技術(shù)工作中時(shí)常會(huì)揉和感性審美元素和分析問題融會(huì)貫通、解決問題快捷實(shí)效；水、電、暖、通、空、消防、電信、電腦、網(wǎng)絡(luò)皆有所學(xué)。想，雖然我不是最專業(yè)，但我確實(shí)很全面，這對(duì)一個(gè)技術(shù)管理工作者來說，非常重應(yīng)。
四是有勇于實(shí)踐、敢于挑戰(zhàn)求是精神。經(jīng)過多個(gè)工作崗位實(shí)踐鍛煉。能說，能寫，能干事，干成事。工作二十年來我思想活躍，愛好廣泛，勇于實(shí)踐、接受新事物快；同時(shí)我朝氣蓬勃，精力旺盛，工作熱情高、工作干勁足。分別參加了二個(gè)多萬元投資廠空調(diào)除塵專業(yè)設(shè)計(jì)、施工、安裝及調(diào)試，還為多個(gè)工廠企業(yè)水電專業(yè)設(shè)計(jì)、施工、安裝及調(diào)試，又為多個(gè)軟件、商貿(mào)企業(yè)裝潢、電氣、網(wǎng)絡(luò)專業(yè)設(shè)計(jì)、施工、安裝及調(diào)試，另為一物業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)了全套物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)方案，并多次為大物業(yè)、控股企業(yè)上等級(jí)及技術(shù)問題獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策、排憂解難。
五是有嚴(yán)于律己、誠(chéng)信為本優(yōu)良品質(zhì)。信奉誠(chéng)實(shí)待人、嚴(yán)于律己處世之道。曾經(jīng)多年在上百人分廠工作。又應(yīng)和工人師傅打成一片，正因?yàn)榫哂辛己萌烁聍攘妥鋈俗谥?，同工友們建立了親如兄弟深厚感情，受到工友們愛戴；發(fā)展物業(yè)工作后，日常生活和工作中，不斷加強(qiáng)個(gè)人修養(yǎng)，以“老老實(shí)實(shí)做人、勤勤懇懇做事”為信條，嚴(yán)格應(yīng)求自己，尊敬領(lǐng)導(dǎo)，團(tuán)結(jié)同志，得到領(lǐng)導(dǎo)和同事認(rèn)同。
六是有一定管理能力?；鶎庸芾韻徫?。從事物業(yè)工程管理工作，也有6年了所管設(shè)備從未出現(xiàn)過大事故。
認(rèn)為自己已具備擔(dān)任物業(yè)企業(yè)工程部經(jīng)理素質(zhì)和才能。綜上所述。
認(rèn)為首先應(yīng)該認(rèn)清角色、擺正位置、行權(quán)而不越權(quán)，那么如何做好一個(gè)合格又稱職工程部經(jīng)理呢。位而不越位，認(rèn)真履行好本職工作，具體概括為“一個(gè)原則”二個(gè)中心”三個(gè)轉(zhuǎn)變”四個(gè)做到
一個(gè)原則”就是上為領(lǐng)導(dǎo)分憂。以管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)提出“三個(gè)滿意”為原則，作為全部工作出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。
二個(gè)中心”就是圍繞服務(wù)與管理兩個(gè)中心。以服務(wù)促管理，以管理帶服務(wù)，提高自身和部門業(yè)務(wù)素質(zhì)，搞好隊(duì)伍思想政治工作建設(shè)。
三個(gè)轉(zhuǎn)變”就是實(shí)現(xiàn)由管理型工作向服務(wù)型工作轉(zhuǎn)變。由管家型思維向主人翁精神轉(zhuǎn)變。
努力做到政治上成熟、業(yè)務(wù)上過硬、紀(jì)律上嚴(yán)明、作風(fēng)上優(yōu)良、為人上正派、工作上突破、業(yè)績(jī)上突出，四個(gè)做到就是
第一、全面提高自己綜合素質(zhì)。不負(fù)眾望，不辱使命，做到以為爭(zhēng)位，以位促為”
第二、銳意進(jìn)取、增強(qiáng)改革創(chuàng)新意識(shí)，做到守法不舊、創(chuàng)新不變，與時(shí)俱進(jìn)，全面推動(dòng)工程部各項(xiàng)工作上臺(tái)階上水平。
第三、妥善處理三個(gè)關(guān)系，做到對(duì)上級(jí)應(yīng)尊重，充分發(fā)揮自己參謀助手作用；對(duì)下級(jí)應(yīng)多關(guān)心、多幫助，充分調(diào)動(dòng)他積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性；對(duì)同級(jí)應(yīng)多溝通、多交流，相互配合、緊密合作；
第四、廉潔做事、樹立形象，做到有權(quán)不濫用、有名不自爭(zhēng)、有功不自居、有責(zé)不自推，以自己良好形象和表率作用感召人、影響人、帶動(dòng)人、增強(qiáng)本部門凝聚力、戰(zhàn)斗力。