時間：2023-02-24 20:04:50
導語：在物業(yè)管理保潔部的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關鍵詞】物業(yè)管理 非住宅 淺談
隨著物業(yè)服務市場化的不斷深入，物業(yè)管理逐步形成企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理和社會化服務的運行機制。非住宅物業(yè)包括高層綜合商業(yè)樓宇、行政辦公樓宇、廠區(qū)、學校及特殊場所等，伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市建設水平的提高，各種類型的物業(yè)迅速發(fā)展，非住宅類物業(yè)作為物業(yè)管理的一個重要組成部分，其市場化、社會化、專業(yè)化的程度較住宅類物業(yè)相對較高。
一、非住宅物業(yè)管理特點及要點
非住宅物業(yè)其特點為高度大、層數(shù)多、類型廣，功能復雜，人口稠密，物業(yè)管理任務較為艱巨。以行政辦公樓宇為例，辦公樓宇面積大、層數(shù)多、功能廣、人流量大，容易發(fā)生安全問題，如果環(huán)境保潔不能及時，會影響整體的辦公場所形象，安保方面要管理好行政辦公樓宇，確保大樓各部分功能正常運作，確保物業(yè)和物業(yè)使用人的生命財產(chǎn)安全是各項工作的重中之重。因此，安全保衛(wèi)要堅持24小時值班巡邏，要求值班人員必須高度集中精力，嚴格執(zhí)行人員（物資）進出登記制度并安排人員在服務區(qū)內巡邏，及時準確地記錄巡邏記錄。在硬件上要配套，技術設施的先進為安全管理提供了重要條件，同時技防必須與人防緊密結合才能確保萬無一失。值班人員要責任到位，時刻密切監(jiān)視技防設施，一旦發(fā)生各類險情，安全監(jiān)控系統(tǒng)將信息傳達到中央控制中心，隊員便可出擊，按照事先制定的應急預案對險情進行處理，將各類隱患消滅于萌芽狀態(tài)。
非住宅類物業(yè)與住宅類物業(yè)區(qū)分標準不一的主要因素在于物業(yè)的使用用途、物業(yè)檔次的高低、物業(yè)的硬件設施設備等。住宅類物業(yè)保潔的服務范圍及內容主要是公共區(qū)域，而辦公樓物業(yè)保潔的服務范圍及內容包括：樓梯、辦公公共區(qū)域、室內廁所、會議室等住宅類物業(yè)不含括的區(qū)域。因此保潔人員在上崗前往往要經(jīng)過系統(tǒng)地、科學地、合理地、有針對性的崗前培訓，使得保潔人員在上崗后能迅速地適應工作環(huán)境，為業(yè)主提供服務。同時、不定期地對服務人員及現(xiàn)場進行儀容儀表、工作效率、工作內容、工作狀態(tài)、工作記錄等相關方面的檢查，對于不合格的服務內容限令其整改并在日后工作中繼續(xù)監(jiān)督。
二、制定完善的工作制度及標準
完善的制度是做好物業(yè)工作的重要保障。在制度執(zhí)行過程中，切實按照“完善，落實，再完善，再落實”的原則不斷豐富完善各項制度內容，講求其有效性、科學性、可行性，各項工作做到了有章可循。在日常工作的落實過程中，堅持從嚴、從細、從實的工作作風，堅持嚴格管理，細致工作，講求實效，當然要做到以上這些服務，物業(yè)管理單位就需要擁有一支素質高、作風好的員工隊伍。在員工進入之后，還要接受入職培訓、崗前培訓、服務意識培訓、專業(yè)知識培訓、實操技巧培訓等。儀容儀表、舉止、言談、表情等，都有嚴格的規(guī)定、要求和規(guī)范。通過培訓后，引導人員彬彬有禮，給業(yè)主和客戶“賓至如歸”的感覺，很多事情和爭議都迎刃而解了。
非住宅類物業(yè)管理提供的服務產(chǎn)品要素一般難以量化，但經(jīng)過仔細分析、研究，可以把操作內容進行分解。如保潔服務方面的量化：清潔面積、頻次、拖把一次拖地面積、清潔藥水的劑量等;單位小時內巡邏的面積、單位時間內不同管轄區(qū)域內巡邏的頻次、應急處理到位的時間、大廈下班時間等。設備、設施維修保養(yǎng)，綠化養(yǎng)護，應急處理等許多服務要素盡可能進行量化。辦公樓物業(yè)管理有著嚴格的標準，如針對物業(yè)保潔的目的就是沒有任何的衛(wèi)生的死角，對于各類材質的地磚、面池、閥門都要用不同材質的保潔和養(yǎng)護用品，從而達到清潔環(huán)保不傷害材質的目的。因此，要對保潔人員標準定量運作，增強員工的操作性，加強服務過程的質量控制。
三、科學化管理，規(guī)范化操作
一、投標報價...41.投標報價總表...41.1報價明細表...51.2報價明細表...6
二、投標函...7
三、法定代表人證明書和法定代表人授權書...83.1法定代表人證明書...83.2法定代表人授權書...9
四、資格證明文件...104.1《法人營業(yè)執(zhí)照》和《稅務登記證》,《物業(yè)管理資格證書》及相關資質證書原件復印件...104.2投標人簡介...104.2.1投標人簡介、規(guī)模、設施、現(xiàn)狀...104.2.2投標人組織機構、管理模式、管理制度...114.2.3投標人人力資源...124.3投標人近年物業(yè)管理業(yè)績...134.4投標人財務簡況表...144.5投標人聲明...154.6投標人目前涉及的訴訟案件或仲裁...16
五、商務響應...175.1合同響應...17
第二部分技術文件...18六.技術響應...196.1用戶需求書響應表...196.2技術響應表...206.3投標人擬為本物業(yè)管理項目配置人力資源概況...216.4物業(yè)管理方案...226.4.1服務方案概述...226.4.2服務計劃...226.4.3保潔服務...236.4.3.1合理的分工和保潔工作程序：...236.4.3.2全面的保潔員培訓...246.4.3.3完善的質量控制體系...246.4.3.4專業(yè)的保潔用工具、清潔劑、設備設施...246.4.3.5公共區(qū)域保潔服務工作目標...266.4.4安管服務...266.4.4.1人員配置...266.4.4.2安管服務主要設備工具...266.4.4.3工作程序...276.4.5項目管理...276.4.6質量保障...286.4.7公司管理制度...286.4.7.1崗位職責...286.4.8員工培訓與發(fā)展...316.4.8.1員工技能培訓...316.4.8.2員工激勵大會...316.4.8.3員工特別行動系列計劃...326.4.8.4主管發(fā)展...326.4.8.5班組長發(fā)展...326.4.8.6經(jīng)理發(fā)展...336.4.9文件資料、檔案的建立、保存及交接...336.4.10原崗位工作人員的交接方法...346.4.11物業(yè)管理安全責任及賠付...346.4.12物業(yè)服務總體承諾...34
第三部分其它文件...35
七、其它資料...367.1招標服務費承諾書...367.2投標保證金退還說明...37第一部分商務文件
一、投標報價1.投標報價總表投標報價總表[價格單位：(人民幣)元]序號分項內容時間分項價格備注1工資福利1年436529.002辦公營業(yè)費1年10800.003稅費1年29122.004利潤1年35786.00一年總計（大寫）肆拾柒萬陸仟壹佰陸拾玖元整（小寫）476,169.00元整注：1.此表總計是根據(jù)招標文件要求包含所有需采購人支付投標人的費用。2.上述報價包括投標人派駐人員工資、福利、服裝、社保、住房補貼、工傷保險、失業(yè)保險、基本住院醫(yī)保等招標文件要求的所有費用，但不包括保潔物料及物品、安管設備及維修費用。3．報價均已包含所有需投標人交納的稅費。投標人（法人公章）：XX物業(yè)管理公司有限公司授權代表（簽字或蓋章）：日期：1.1報價明細表管理費構成明細[貨幣單位：(人民幣)元]序號項目名稱、內容單位數(shù)量（工作量）單價（月金額）總價（年金額）1人員工資費用21人34564.92414779.002人員調配管理費10元/人/月210.002520.003不可預見雜費400.004800.004辦公通訊費350.004200.005辦公用品50.00600.006交通費100.001200.007營業(yè)稅總收入5.5%2182.4426189.008其它稅費(印花稅/堤圍費)總收入0.1%39.68476.009利潤(總收入—營業(yè)稅—其它稅費)*5%1783.7521405.00合計（時間按一年計算）：476,169.00元整大寫：肆拾柒萬陸仟壹佰陸拾玖元整注：此表為物業(yè)管理服務費投標報價總表之明細表，如果單價與總價不符時，以單價為準，修正總價。投標人（法人公章）：XX物業(yè)管理有限公司授權代表（簽字或蓋章）：日期：1.2報價明細表人員工資費用構成明細[貨幣單位：(人民幣)元]部門人數(shù)工資總額員工社保費及醫(yī)療保險員工費用月費用年費用月費用年費用月費用年費用保潔部1010463.18125558.003276.0039312.003205.0038460.00安管部1117620.74211449.00合計（時間按每一年計算）:414779.00元，大寫：肆拾壹萬肆仟柒佰柒拾玖元注：1、工資總額包括：工資、節(jié)假日加班費。2、員工社保費及醫(yī)療保險包括：養(yǎng)老保險、工傷保險、失業(yè)保險、住院醫(yī)療保險。3、員工費用包括：福利費、工服費、教育經(jīng)費、住房補貼。投標人（法人公章）：XX物業(yè)管理有限公司授權代表（簽字或蓋章）：日期：
二、投標函投標函致:廣東省機電設備招標中心我方確認收到貴方提供的XX的物業(yè)及相關服務招標文件全部內容，我方：XX物業(yè)管理有限公司作為投標者正式授權XX/副總經(jīng)理代表我方進行有關本投標的一切事宜。在此提交的投標文件：正本一份,副本四份，電子文件一份，唱標信封一份。包括如下等內容：（一）投標函（二）投標報價表（三）全套資格證明文件（四）技術商務響應文件；（五）應招標文件要求的其它文件
我方已完全明白招標文件的所有條款要求，并重申以下幾點：
（一）我方?jīng)Q定參加：招標編號為XX的投標；
（二）全部物業(yè)管理服務的投標總價，詳見投標報價表；
（三）本投標文件的有效期為投標截止日后90天有效，如中標，有效期將延至合同終止日為止；
（四）我方已詳細研究了招標文件的所有內容包括修正文（如果有）和所有已提供的參考資料以及有關附件并完全明白,我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權力。
（五）我方承諾投標文件中的一切資料、數(shù)據(jù)是真實的，并承擔由此引起的一切責任。
（六）我方明白并愿意在規(guī)定的開標時間和日期之后,投標有效期之內撤回投標,則投標保證金將被貴方?jīng)]收。
（七）我方同意按照貴方可能提出的要求而提供與投標有關的任何其它數(shù)據(jù)或信息。
（八）我方理解貴方不一定接受最低標價或任何貴方可能收到的投標。
（九）我方如果中標，將保證履行招標文件以及招標文件修改書（如果有的話）中的全部責任和義務，按質、按量、按期完成《合同書》中的全部任務。
（十）如我方被授予合同，由我方就本次招標支付或將支付給招標機構的招標服務費列于招標文件要求的承諾書（承諾書號CN083Z639ZFG639JO）中。
（十一）所有與本招標有關的函件請發(fā)往下列地址:地址：XX郵政編碼：528400一電話：XX傳真：XX投標人（法人公章）：授權代表（簽名或蓋章）：日期：
在20**年初步完善的各項規(guī)章制度的基礎上，20**年的重點是深化落實，為此，物業(yè)部客服根據(jù)公司的發(fā)展和物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展的現(xiàn)狀，積極應對新的形式和需要中國教育總網(wǎng)文檔頻道，結合蔚藍國際的實際情況，分批分次的對客服人員進行培訓考核，加深其對物業(yè)管理的認識和理解。同時，隨著物業(yè)管理行業(yè)一些法律、法規(guī)的出臺和完善，物業(yè)部客服也及時調整客服工作的相關制度，以求更好的適應新的形勢；
二、理論聯(lián)系實際，積極開展客服人員的培訓工作
一個好的客服管理及服務，人員的專業(yè)性和工作態(tài)度起決定性的作用，針對07年客服工作中人員的理論知識不足的問題，20**年著重對客服人員進行了大量的培訓：
1、 培訓形式多種多樣，比如：理論講解、實操、討論等，從根本上使客服人員的綜合素質上了一個臺階。
2、 本著走出去，請進來的思想，我們組織人員對仲量聯(lián)行等兄弟企業(yè)的參觀學習，使我們的視野更加的開闊，管理的理念更能跟上行業(yè)發(fā)展的步伐。
3、積極應對新出臺的法律、法規(guī)，20**年XX市新出臺的最重要的一部物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)就是《XX市供熱管理條例》，針對這一情況，商管公司領導及時安排客服人員參加了供熱公司組織的條例培訓，通過這次的學習，使我們的工作更加的游刃有余，同時，物業(yè)部客服在第一時間組織人員展開學習、討論，并進行了嚴格的閉卷考核，使客服人員在理解的基礎更加深了記憶，為08年冬季的供暖工作做了充分的理論準備，確保了冬季供暖工作的順利開展，截止08年底未出現(xiàn)因供暖工作造成的投訴。
三、08年物業(yè)收費標準和停車費收費標準的年審工作如期完成
一個規(guī)范化的物業(yè)管理企業(yè)，必須做到收費工作和服務工作有法可依，嚴格按照物價管理部門的標準進行收費，08年4月份，積極準備了相關的資料，將蔚藍國際大廈物業(yè)管理收費的標準進行了年審，堅決杜絕亂收費現(xiàn)象，維護業(yè)主的合法權益。
四、 積極應對突發(fā)事件，認真做好震后維修解釋工作
今年5·12汶川大地震給很多地方造成了不同程度的破壞，西安作為離汶川不遠的地方，影響也很大，國際大廈也受到不同程度的損壞，震后大廈的維修工作的協(xié)調跟進由物業(yè)部客服來負責，客服人員本著對公司高度負責的態(tài)度，從一開始就跟進著維修工作，同時對受損的業(yè)主的安撫工作也由客服人員具體負責，為了兼顧公司和業(yè)主的雙重利益，客服人員經(jīng)常與業(yè)主進行溝通、解釋，由于部分業(yè)主的不理解，工作進行的很困難，維修工作也不是很順利，但是，大家從沒有就此退縮，最終，經(jīng)過近一個月的時間，維修工作順利完成，中國教育總網(wǎng)文檔頻道未出現(xiàn)業(yè)主鬧事的情況，平衡了雙方的利益。為了增強大家處理已經(jīng)突發(fā)事件的能力，物業(yè)部客服申請購買了《XX省公眾應急指南》分發(fā)給廣大業(yè)主，使大家學習應變各類突發(fā)事件的能力。
五、響應國家號召，積極在寫字樓宣傳節(jié)能降耗
隨著科學技術的飛速發(fā)展，能源的使用越來越顯得緊張，在各行各業(yè)宣傳節(jié)能減排被提到了一定的高度。為了響應國家號召，物業(yè)部客服聯(lián)系公司企劃部制作了節(jié)能降耗倡議書并在業(yè)主中宣傳，使大家養(yǎng)成一個良好的工作和生活習慣的同時達到節(jié)能降耗的目的。在達到節(jié)能降耗的同時，客服還根據(jù)西安地區(qū)夏天氣溫較高的實際情況，制作了一份防暑降溫小常識分發(fā)到每位業(yè)主的手中，使大家保持著良好的工作狀態(tài)，同時也提高了大家在遇到此類問題時的應急能力。
六、后期零星交房工作有條不紊的進行
截止08年底，國際大廈寫字間累計交房 180 套，其中a座46 套，b座134 套。辦理裝修176 戶，隨著像xxx等大型企業(yè)的強勢進駐，xxx地區(qū)的商務氛圍更加的濃厚，而國際的知名度也不斷提升。
七、物業(yè)收費工作逐漸步入正軌，各項費用指標按期完成
20**年的物業(yè)費收取工作對于客服來說由于出現(xiàn)了汶川大地震等客觀情況而增加不小的難度，在面對重重阻力的情況下，物業(yè)部全體客服人員不怕困難，憑借著耐心的解釋和微笑服務，使業(yè)主逐步認識到客觀實際情況造成的損失不是哪個人能左右的，全年物業(yè)費用的收取累計達到99萬余元，停車費、廣告費等其他收入 28 萬余元，基本完成了公司年初制定的收費目標。同時對07年的欠費用戶進行了積極的催收工作，除一些接房未裝修戶人在外地暫時無法收取外，其他均已清繳。
八、積極聯(lián)系開發(fā)商為業(yè)主辦理房產(chǎn)，維護業(yè)主的正當權益
自20**年9月開始交房以來，物業(yè)部客服根據(jù)業(yè)主接房時間的先后，分批次的上報開發(fā)商為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，截止08年底累計辦理蔚藍國際房產(chǎn)證95戶，保證業(yè)主在國際購房后的合法權益得到維護，同時也極大的提高了公司的誠信度。
九、積極配合相關部門開展工作，發(fā)揮物業(yè)服務的整體優(yōu)勢
物業(yè)管理主要由幾大部分組成：客服，安防、工程維修、保潔，各部門之間相互配合，才能發(fā)揮物業(yè)管理的最大能量，過去的20**年，物業(yè)客服與其他幾個部門的配合總體來說是：大廈的消防安全是第一位的，每年物業(yè)部要舉行一次消防演練，物業(yè)部客服本著積極負責的態(tài)度配合安防順利完成了08年度消防演練工作；每年的供暖也是一項比較復雜的工作，事前聯(lián)系、事中跟蹤處理、事后解釋這些都需要工程和客服緊密的配合才能完成，由于有了大家的分工協(xié)作，確保本年度供暖工作的順利完成。凡此種種，說明一個，集體的力量是強大的，任何工作不是某一個部門能單獨完成的，通過大家的配合才會有物業(yè)部的不斷進步。中國教育總網(wǎng)文檔頻道物業(yè)部客服不僅在部門內部相互配合，同時也積極配合公司其他部門的工作，比如為提升公司的銷售，配合相關部門發(fā)放公司銷售宣傳資料和對欠費客戶的催款工作。
十、根據(jù)實際情況，適時調整保潔合同相關條款，完成09年度保潔合同的續(xù)簽工作
保潔工作運行兩年以來，肯定的是整體層面有了很大的提高，但是，在一些細節(jié)方面做的還是不夠好，物業(yè)部客服肩負著國際大廈寫字樓部分保潔的檢查、監(jiān)督工作，通過這一年的工作，我們也根據(jù)保潔的實際情況適時對其進行改進，在09年保潔合同的續(xù)簽工作中，物業(yè)部客服發(fā)揮了重要的作用，參與了保潔合同條款、保潔質量標準以及考核的修訂，盡量能發(fā)揮保潔的積極性，以求更好的完成保潔工作。
一、深化落實公司各項規(guī)章制度和物業(yè)部各項制度。
年的重點是深化落實，年初步完善的各項規(guī)章制度的基礎上。為此，物業(yè)部客服根據(jù)公司的發(fā)展和物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展的現(xiàn)狀，積極應對新的形式和需要中國教育總網(wǎng)文檔頻道，結合蔚藍國際的實際情況，分批分次的對客服人員進行培訓考核，加深其對物業(yè)管理的認識和理解。同時，隨著物業(yè)管理行業(yè)一些法律、法規(guī)的出臺和完善，物業(yè)部客服也及時調整客服工作的相關制度，以求更好的適應新的形勢；
二、積極開展客服人員的培訓工作，理論聯(lián)系實際。
人員的專業(yè)性和工作態(tài)度起決定性的作用，一個好的客服管理及服務。針對年客服工作中人員的理論知識不足的問題，年著重對客服人員進行了大量的培訓：
比如：理論講解、實操、討論等，1培訓形式多種多樣。從根本上使客服人員的綜合素質上了一個臺階。
請進來的思想，2本著走出去。組織人員對仲量聯(lián)行等兄弟企業(yè)的參觀學習，使我視野更加的開闊，管理的理念更能跟上行業(yè)發(fā)展的步伐。
年市新出臺的最重要的一部物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)就是市供熱管理條例》針對這一情況，3積極應對新出臺的法律、法規(guī)。商管公司領導及時安排客服人員參加了供熱公司組織的條例培訓，通過這次的學習，使我工作更加的游刃有余，同時，物業(yè)部客服在第一時間組織人員展開學習、討論，并進行了嚴格的閉卷考核，使客服人員在理解的基礎更加深了記憶，為年冬季的供暖工作做了充分的理論準備，確保了冬季供暖工作的順利開展，截止年底未出現(xiàn)因供暖工作造成的投訴。
三、年物業(yè)收費標準和停車費收費標準的年審工作如期完成。
必須做到收費工作和服務工作有法可依，一個規(guī)范化的物業(yè)管理企業(yè)。嚴格按照物價管理部門的標準進行收費，年4月份，積極準備了相關的資料，將蔚藍國際大廈物業(yè)管理收費的標準進行了年審，堅決杜絕亂收費現(xiàn)象，維護業(yè)主的合法權益。
四、認真做好震后維修解釋工作，積極應對突發(fā)事件。
作為離汶川不遠的地方，今年512汶川大地震給很多地方造成了不同程度的破壞。影響也很大，國際大廈也受到不同程度的損壞，震后大廈的維修工作的協(xié)調跟進由物業(yè)部客服來負責，客服人員本著對公司高度負責的態(tài)度，從一開始就跟進著維修工作，同時對受損的業(yè)主的安撫工作也由客服人員具體負責，為了兼顧公司和業(yè)主的雙重利益，客服人員經(jīng)常與業(yè)主進行溝通、解釋，由于部分業(yè)主的不理解，工作進行的很困難，維修工作也不是很順利，但是大家從沒有就此退縮，最終，經(jīng)過近一個月的時間，維修工作順利完成，中國教育總網(wǎng)文檔頻道未出現(xiàn)業(yè)主鬧事的情況，平衡了雙方的利益。為了增強大家處理已經(jīng)突發(fā)事件的能力，物業(yè)部客服申請購買了省公眾應急指南》分發(fā)給廣大業(yè)主，使大家學習應變各類突發(fā)事件的能力。
五、積極在寫字樓宣傳節(jié)能降耗，響應國家號召。
能源的使用越來越顯得緊張，隨著科學技術的飛速發(fā)展。各行各業(yè)宣傳節(jié)能減排被提到一定的高度。為了響應國家號召，物業(yè)部客服聯(lián)系公司企劃部制作了節(jié)能降耗倡議書并在業(yè)主中宣傳，使大家養(yǎng)成一個良好的工作和生活習慣的同時達到節(jié)能降耗的目的達到節(jié)能降耗的同時，客服還根據(jù)地區(qū)夏天氣溫較高的實際情況，制作了一份防暑降溫小常識分發(fā)到每位業(yè)主的手中，使大家保持著良好的工作狀態(tài)，同時也提高了大家在遇到此類問題時的應急能力。
六、后期零星交房工作有條不紊的進行
國際大廈寫字間累計交房180套，截止年底。其中a座46套，b座134套。辦理裝修176戶，隨著像等大型企業(yè)的強勢進駐，地區(qū)的商務氛圍更加的濃厚，而國際的知名度也不斷提升。
七、各項費用指標按期完成，物業(yè)收費工作逐漸步入正軌。
面對重重阻力的情況下，年的物業(yè)費收取工作對于客服來說由于出現(xiàn)了汶川大地震等客觀情況而增加不小的難度。物業(yè)部全體客服人員不怕困難，憑借著耐心的解釋和微笑服務，使業(yè)主逐步認識到客觀實際情況造成的損失不是哪個人能左右的全年物業(yè)費用的收取累計達到99萬余元，停車費、廣告費等其他收入28萬余元，基本完成了公司年初制定的收費目標。同時對年的欠費用戶進行了積極的催收工作，除一些接房未裝修戶人在外地暫時無法收取外，其他均已清繳。
八、維護業(yè)主的正當權益，積極聯(lián)系開發(fā)商為業(yè)主辦理房產(chǎn)。
物業(yè)部客服根據(jù)業(yè)主接房時間的先后，自年9月開始交房以來。分批次的上報開發(fā)商為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，截止年底累計辦理蔚藍國際房產(chǎn)證95戶，保證業(yè)主在國際購房后的合法權益得到維護，同時也極大的提高了公司的誠信度。
九、發(fā)揮物業(yè)服務的整體優(yōu)勢，積極配合相關部門開展工作。
安防、工程維修、保潔，物業(yè)管理主要由幾大部分組成：客服。各部門之間相互配合，才能發(fā)揮物業(yè)管理的最大能量，過去的年，物業(yè)客服與其他幾個部門的配合總體來說是不錯的大廈的消防安全是第一位的每年物業(yè)部要舉行一次消防演練，物業(yè)部客服本著積極負責的態(tài)度配合安防順利完成了年度消防演練工作；每年的供暖也是一項比較復雜的工作，事前聯(lián)系、事中跟蹤處理、事后解釋這些都需要工程和客服緊密的配合才能完成，由于有了大家的分工協(xié)作，確保本年度供暖工作的順利完成。凡此種種，說明一個，集體的力量是強大的任何工作不是某一個部門能單獨完成的通過大家的配合才會有物業(yè)部的不斷進步。中國教育總網(wǎng)文檔頻道物業(yè)部客服不僅在部門內部相互配合，同時也積極配合公司其他部門的工作，比如為提升公司的銷售，配合相關部門發(fā)放公司銷售宣傳資料和對欠費客戶的催款工作。
物業(yè)管理服務委托合同范文一委托方(以下簡稱甲方)：
受托方(以下簡稱乙方)：平頂山市安仁物業(yè)管理有限公司 根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將平頂山市絹紡廠家屬區(qū)衛(wèi)生保潔委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同：
一、總則：乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人及物業(yè)企業(yè)均應履行本合同承擔相應的責任。座落位置：平頂山市體育路中興路中段，居住人口1700戶左右。
二、委托管理服務的內容及標準：
1、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運一次。
2、住宅區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次;樓道每日清掃1次;樓梯扶手每周擦洗一次;共同部位玻璃每季清潔1次;及時清除小區(qū)內主要道路積水、積雪。
3、區(qū)內公共雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏;化糞池每季檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。
三、委托管理形式
委托管理形式為全權委托，統(tǒng)一管理服務，獨立經(jīng)營。
四、物業(yè)管理服務費用支付方式：
財政撥款，轉賬支票，支付金額：
五、委托管理期限
為 年 月 日起至 年 月 日止。
六、本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
年 月 日
物業(yè)管理服務委托合同范文二委托方(以下簡稱甲方)：山西煤炭運銷集團建筑煤業(yè)有限公司
受托方(以下簡稱乙方)：朔州市源園物業(yè)管理有限公司
甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》等有關法律法規(guī)和相關政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就甲方實施物業(yè)管理招標之前甲方企業(yè)辦公樓、調度樓、食堂、保衛(wèi)及其附屬設施等管理事宜委托乙方實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理事宜，訂立本合同。
第一條 物業(yè)基本情況
座落位置：平魯區(qū)白堂鄉(xiāng)陶卜洼村
物業(yè)托管內容：辦公樓、調度樓、辦公區(qū)、生活區(qū)保潔，會議服務，食堂管理，生活用水用電維護。
管理面積：6000平方米。
第二條 委托管理事項
1.建筑物維修、養(yǎng)護，包括：修理門窗、換紗、換玻璃;照明線路、開關、燈泡、上下水系統(tǒng)、桌、椅、門窗玻璃的定期保養(yǎng)、維護;疏通下水、雨水口等。
2.設備維護：確?？照{系統(tǒng)正常運行，保障夏季制冷正常;所有系統(tǒng)設備(如：上下水管道、照明、有線電視、暖氣管路、配電系統(tǒng)、樓內消防設施設備、水系統(tǒng)等)的定期清理、保養(yǎng)、維護修理。
3.保潔：環(huán)境(包括食堂、辦公場所、生活區(qū)及室外停車場等)的清潔衛(wèi)生、消毒，垃圾的收集、清運，綠化維護。
4.甲方員工的用餐服務，員工衣物的洗理。
5.會務服務：各種會議、比賽活動的服務。
6.受甲方委托，采購服務范圍所需的材料、物品以及其它服務工作。
第三條 委托管理期限
委托管理期限為21個月，自20xx年10月16日起至20xx年7月16日止。如在甲方實施物業(yè)管理招標時，乙方中標的，本合同繼續(xù)有效，或甲乙雙方可就本合同相關內容續(xù)簽合同。
第四條 雙方權利義務
1.甲方的權利和義務
1.1監(jiān)督乙方履行本合同。
1.2審定批準乙方擬定的物業(yè)管理制度。
1.3檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況，并進行考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤，甲方有權扣減乙方的管理費用。
1.4甲方有權對乙方根據(jù)《朔州市昌宏商務服務有限公司關于后勤統(tǒng)一管理服務實施方案》進行考核。考核標準由甲方隨合同一并提供給乙方，便于乙方根據(jù)標準具體實施。
1.5按合同規(guī)定向乙方支付服務費用。
2.乙方的權利和義務
2.1制訂本物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則，以開展各項管理活動。
2.2負責編制房屋及附屬設施、設備維修養(yǎng)護計劃和方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。
2.3不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業(yè)務承包給個人。
2.4乙方工作期間所需的辦公用品，辦公設備均由乙方承擔。
2.5每隔15日向甲方書面匯報物業(yè)管理工作。
2.6收集物業(yè)管理的資料并整理、歸檔。
2.7乙方工作人員應與乙方簽訂《勞動合同》，乙方工作人員的人身安全及健康，全部由乙方自行負責;對乙方工作人員的人身損害、傷亡的，及乙方工作人員造成其他第三人人身損害或傷亡的，均由乙方自行承擔。
2.8本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。
2.9試用期滿，乙方有權選擇不與甲方簽訂正式物業(yè)委托服務管理合同，且不承擔任何責任。
第五條 管理服務標準
1.嚴格遵守執(zhí)行《食品衛(wèi)生法》和《衛(wèi)生防疫法》等國家法律、法規(guī)及政策，認真執(zhí)行甲方的各項規(guī)章制度。餐飲嚴把進貨關，加工制作關，按時保質保量為甲方員工提供衛(wèi)生、美味、可口的飯菜。
2.各崗位服務人員工作要熱情、禮貌、服務周到并定期培訓。管理標準參照公司制定的《物業(yè)管理制度》中的標準。
3.所有服務范圍內的清潔衛(wèi)生工作要做到窗明幾凈，樓道干凈整潔，定期消毒。
4.室內外環(huán)境每天清潔，垃圾桶每天清理一次，做到無灰塵、無雜物，垃圾要及時清運。
5.建筑物本體及門、窗、家具等相關設施要完整，有損壞要及時更換、維修。
6.給排水管道必須做到不漏、水路暢通無阻;浴室水質合格，水溫正常。電氣照明設施要做到能正常投運，出現(xiàn)故障及時維護。水、電、暖、電視24小時維修。
7.加強對物業(yè)各個場所的防火、防盜管理工作，做到物品不丟失、不被盜，確保安全第一。
8.對服務范圍的甲方所有物資要精心管理，定期清點，定期保養(yǎng)，做到帳物相符，服務用品按規(guī)定發(fā)放。
9.乙方管理、維護資產(chǎn)的所有權屬甲方，乙方無權擅自報廢，如需要更換或大修須書面報請甲方審批。
第六條 違約責任
1.如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標或直接造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方相應賠償，同時乙方有權要求甲方限期整改。
2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方相應賠償，同時甲方有權要求乙方限期整改或解除本合同。
3.非因甲方原因造成重大事故的，由乙方承擔相應責任，并對甲方造成的損失予以賠償。
第七條 合同價款及支付方式
1.合同總價為：3.190.000元(大寫：叁佰壹拾玖萬元整)
2.支付方式：按月支付，每月支付151900元(大寫：壹拾伍萬壹仟玖佰元整)。
3.乙方每月辦理相關手續(xù)后開具完稅發(fā)票，甲方據(jù)此支付服務費用。
第八條 其他
1.在本合同履行期間，如甲方實施物業(yè)招標工作，并有其他企業(yè)中標的，甲方應書面通知乙方解除本合同。甲方根據(jù)本合同向乙方支付相應合
同價款后，乙方不得再以任何理由向甲方主張任何權利，同時乙方應在收到甲方書面通知之日起7個工作日內辦理完物業(yè)交接驗收手續(xù)。
2.合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)簽合同，應在本合同期滿30日前向對方提出書面意見。
第九條 爭議的解決
本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決;協(xié)商不成，可向甲方住所地人民法院提起訴訟。
第十條 合同的生效
本合同自甲乙雙方簽字、蓋章之曰起生效。本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
甲方(蓋章)：
法定代表人或委托人(簽字)：
簽訂日期：
乙方(蓋章)：
法定代表人或委托人(簽字)：
簽訂日期：
物業(yè)管理服務委托合同范文三甲方：xx市xx局
乙方：xx市新禹物業(yè)
依照《物業(yè)管理條例》以及相關的法律法規(guī)，甲乙雙方在自愿平等、互惠互利的基礎上，就甲方保潔項目委托乙方提供服務事宜經(jīng)過友好協(xié)商，一致同意簽訂本合同。
第一條 保潔范圍
1、室內保潔：會議室(定期)，樓梯臺階、扶手、衛(wèi)生間、走廊、樓內走廊墻裙、局長室(工作日)，
2、室外保潔：前后院、硬化路面、停車棚。
3、室內保潔不含一層。
第二條 服務標準：
總體要求：干凈、整潔。
1、樓道、樓梯地面無雜物、無亂堆亂放、無浮塵、無污漬，扶手、門框無浮塵、無污跡。
2、廁所地面無雜物、煙頭、浮水，便池無污漬、室內無異味(液封有效為前提)。
3、立墻無浮塵、污跡，天花無蛛網(wǎng);
4、垃圾日產(chǎn)日清，每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾站。
5、雪后清掃道路，大雪天氣甲方增援。
6、對突發(fā)性污染物(酗酒者嘔吐物、摔破罐等)及時清理、打掃、擦拭。
第三條 人員配置：
內外保潔共配置2人，依工作量對保潔員做二次分工。
第四條 服務費用以及付款方式
全年服務費共計3.888萬元，大寫：叁萬陸仟元。在乙方完成本合同約定的服務項目后，每季度首月10日前甲方向乙方支付服務費元0.972萬元。
第五條 雙方的權利和義務
1、甲方的權力和義務。甲方對乙方的服務有權監(jiān)督并提出整改意見，同時甲方應當積極配合乙方的工作，約束自己方人員可能出現(xiàn)的隨意丟棄垃圾的不文明行為。
2、乙方的權力和義務。乙方應嚴格按照服務標準提供服務。對甲方部分人員可能違反本合同的行為可向甲方主管反應，乙方要按照本合同約定為甲方提供滿意的服務。
3、甲方負責提供所有保潔易耗品(比如垃圾袋、洗手液、衛(wèi)生紙、芳香球等);乙方自備所有保潔用具(比如笤帚、消毒液、潔廁靈、玻璃刮、抹布等)
第六條 合同期限
本合同有效期自20xx年11月23日起至20xx年11月22 日止，共計1年。
第七條 違約責任
1、合同簽訂后，雙方都應該嚴格遵守，若有一方違約導致本合同無法正常履行，違約方應向對方進行賠償。
2、任何一方無正常理由不得終止合同。否則，因此而造成的損失要承擔相應的責任。如果一方有意終止合同，須提前三個月告知對方。
3、乙方應嚴格按照勞動安全法及有關規(guī)定組織生產(chǎn)和作業(yè)，因違章導致乙方服務人員人身事故，甲方不負任何責任。
4、因不可抗力造成損失雙方均不負責任。
第八條 附則
1、其他未盡事宜可臨時協(xié)商并簽訂補充協(xié)議。
2、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自蓋章簽字之昌起生效。
3、未盡事宜雙方另行協(xié)商解決。
甲方：(章) 乙方：(章)
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉強
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力；
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據(jù)以上分析，對XX項目物業(yè)建議如下：
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質與直接為業(yè)主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。
三、物業(yè)管理提供日常服務的內容：
1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？
4、24小時水電維修；
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護；
7、項目范圍內綠化的種植與養(yǎng)護；
8、業(yè)主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務－管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務的內容：
A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費）？
B、帶領工作人員完成業(yè)主提出的家政服務要求（付費）
室內清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護
代收洗、補、燙衣物
室內插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業(yè)主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作內容：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛(wèi)部門的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)
設像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務：
禮儀性保衛(wèi)
短途護衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi)）
（以上兩種服務提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）
六、突發(fā)事件應急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況；
前期物業(yè)管理方案（二）
公司所屬前期駐點項目客服部：
為有效開展駐點現(xiàn)場物業(yè)管理服務工作，實現(xiàn)管理工作程序化和服務工作標準化，實施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關文件，特制定前期駐點項目物業(yè)管理服務工作實施暫行方案。
一、總體目標實施規(guī)范管理，保障服務質量。
二、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構和相關崗位職責
1、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構
公司對前期駐點項目物業(yè)管理實施專人負責制，統(tǒng)一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務質量監(jiān)督保障體系，即設立前期駐點項目品質保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業(yè)管理服務工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監(jiān)督管理。
2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。
三、建立和完善規(guī)范的工作流程和服務標準
（一）明確客服部工作計劃
標準：由前期駐點項目物業(yè)顧問實行每周工作書面報告制度。
1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告
報告內容包括：簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進意見、開發(fā)建設單位工作動態(tài)、工程現(xiàn)場情況介紹等。
2、每月提交現(xiàn)場施工進展情況書面報告和項目工程進度記錄表
報告內容包括：工程進展情況、存在問題及原因分析、工作改進意見、開發(fā)建設單位工作動態(tài)。
3、下周工作計劃 和重點。
4、合理化建議、意見
5、其他
（二）明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃
1、每周例會通報各部門前期駐點工作情況，同時提出下周工作計劃和重點
2、研究分析各部門工作報告
3、研究分析物業(yè)管理新動態(tài)
4、實施培訓和溝通
5、研究分析服務質量報告
6、其他
（三）建立和完善前期駐點項目物業(yè)服務質量監(jiān)督保障體系
1、建立前期駐點項目品質保障部，確定質量監(jiān)督員
2、明確工作程序
a、督察員每天不少于對各部門駐點現(xiàn)場實施2次監(jiān)督檢查，并據(jù)實記錄，不規(guī)范服務現(xiàn)場糾正。
檢查內容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現(xiàn)場秩序維護、清潔衛(wèi)生、禮儀規(guī)范等。標準按照《員工手冊》規(guī)定執(zhí)行
督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改進意見
b、每月督察員書面調查銷售部現(xiàn)場主管及現(xiàn)場直接聯(lián)絡人，同時對相關數(shù)據(jù)進行分析研究
具體調查內容，附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務質量調查表
督察員每月底前提交書面報告和分析改進意見
c、每季度前期駐點項目負責人書面調查開發(fā)建設單位法人或直接負責人，同時對相關數(shù)據(jù)進行研究分析。
具體調查內容，附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務質量調查表
前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。
（四）協(xié)調各項目開發(fā)建設單位建立客戶報告制度
1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度
2、建立和規(guī)范例會制度
3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報告制度。
四、建立長效的改進機制
1、成立前期駐點項目物業(yè)管理服務研究機構
2、研究機構目前主要工作任務
a、研究和總結 項目開盤秩序實施計劃
b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業(yè)顧問及相關人員的崗位職責、現(xiàn)場管理制度、員工手冊等。
c、編寫物業(yè)管理服務方面培訓通用的教材
d、有計劃編寫各項目物業(yè)管理方案
e、有效實施形象策劃系統(tǒng)
f、有計劃實施各樓盤的物業(yè)管理員工內部培訓
g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。
前期物業(yè)管理方案（三）
一、物業(yè)管理前期籌備工作
（一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎，為業(yè)主解決后顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。
（三）依據(jù)相關文件及本小區(qū)住宅特點制定《小區(qū)業(yè)主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規(guī)章制度。
（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃》等。
（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現(xiàn)場培訓，提高實用素質。
二、接管后的日常管理服務工作
（一）設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。
3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。
4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統(tǒng)設施設備，能隨時啟用。
8、小區(qū)內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。
9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。
10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（三）為了保障小區(qū)內公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規(guī)定：
1、各業(yè)主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；
2、小區(qū)內公共區(qū)域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業(yè)主或使用人自己負責；
3、本小區(qū)實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業(yè)主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；
4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
5、為了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區(qū)應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實后方可離開小區(qū)；
（四）環(huán)衛(wèi)綠化工作：
1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區(qū)內主要道路積水、積雪。
2、生活區(qū)按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。
4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
5、聘請專職園藝工對小區(qū)內的綠化進行細心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護重點，制定不同的養(yǎng)護計劃，為小區(qū)提供一個優(yōu)雅的環(huán)境。
（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定
為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：
一、本住宅區(qū)內實垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區(qū)內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業(yè)主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。
四、住宅區(qū)內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現(xiàn)場、恢復原狀外，還將視情況追究相關當事人的責任。
六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應遵守有關規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、愛護小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物
（六）加強二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關規(guī)定的協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調好鄰里關系，引導業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護房屋質量。
（七）積極開展便民服務，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主提供中介電話，方便業(yè)主購機船票、請保姆、請鐘點工等。
（八）根據(jù)本小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業(yè)主滿意。
三、小區(qū)車輛管理規(guī)定
1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；
2、管理區(qū)域內車輛行駛停放應注意前后左右規(guī)定的安全距離；
3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內貴重物品應隨身帶走；
4、機動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業(yè)范圍內禁止鳴號；
5、不準在小區(qū)內任何場所試車、修車、練習；
6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；
7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車必須停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；
8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；
9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。
四、管理模式
（一）擬采取的管理方式
服 務質量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水 平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機制。
（二）管理處組織機構
1、辦公室：
（1）負責日常事物，代收報紙信件
（2）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護、保潔
（3）協(xié)調處理鄰里關系
2、工程部：
（1）負責房屋質量檢查
（2）建立設備設施維保計劃
（3）做好日常維修保養(yǎng)工作
3、財務部：
（1）管好用好財務
（2）負責日常收管理費、租金、代收費等
（3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材
4、保安部：
（1）選好保安員搞好培訓，管好保安
（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序
（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強周邊環(huán)境安全
（三）管理人員的配備
1、項目經(jīng)理1人，全面負責小區(qū)日常事務管理。
2、物業(yè)主管及客戶服務4人，負責樓宇的檢查服務及收費等。
3、水電工6人，負責小區(qū)日常水電及工程維修。
4、保潔工20人，負責小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。
第一章 總 則
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：青島市***區(qū)城市管理局
受托方（以下簡稱乙方）：青島市***區(qū)中部房地產(chǎn)物業(yè)管理中心
根據(jù)有關法律、法規(guī)甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將青島市***區(qū)城市管理局委托給乙方實施物業(yè)服務管理，訂立本合同如下：
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：辦公
座落位置：青島市***區(qū)嘉善路75號
建筑面積：1600平方米
第三條 托管區(qū)域：綜合辦公樓的公共區(qū)域。
第四條 甲乙雙方均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第五條 秩序維護
負責辦公樓來訪人員登記、服務門崗、報刊收發(fā)、防火、防盜以及應對突況，安保人員應有秩序維護專人負責。
第六條 車輛管理
1. 車輛管理指定專人負責，停放有序。
2. 要有車輛行駛、停放識別標志。
3. 各種車輛按照車位停放有序，有專人指引按規(guī)定存放指定
地點，做到車輛停放規(guī)范、整齊、分類、安全。
第七條 衛(wèi)生保潔
1. 范圍包括整個辦公樓、會議室、樓梯、通道、墻壁畫冊、衛(wèi)生間、
門窗等。
2. 公共樓梯、通道地面整潔，衛(wèi)生間清潔無異味。
3. 按工作程序對范圍內的場所進行日常定期清掃擦拭或不定期的
清掃保潔，做到按制定標準全天候、全方位保潔，特別對衛(wèi)
生間做到按標準定人定點定時巡查保潔。
4. 負責垃圾的集中收集，做到垃圾日產(chǎn)日清。
第八條 其它委托事項：
________________________________________________
第三章 委托管理期限
第九條 委托管理期限為壹年。
自二〇一一年十月一日起至二〇一二年九月三十日止。合同期滿，如雙方無疑義，合同可繼續(xù)履行。
第四章 雙方權利義務
第十條 甲方權利義務：
1. 代表和維護產(chǎn)權人、使用人的合法權益；
2. 審查乙方擬定的物業(yè)服務管理制度；
3. 檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；
4. 為乙方按照物業(yè)服務管理方案執(zhí)行物業(yè)服務管理工作提供便利條件（提供物業(yè)休息間等）；
5. 甲方有權根據(jù)服務事項、服務標準進行量化考核，考核結果直接與物業(yè)管理費掛鉤。
第十一條 乙方權利義務：
1. 根據(jù)有關法律法規(guī)文件中約定，制定執(zhí)行雙方認可的物業(yè)管理制度、方案，并按制度、方案內容要求組織實施，達到承諾目標；
2. 對物業(yè)使用人違反辦公樓物業(yè)服務管理規(guī)定的行為，及時給予制止和處理，并報甲方有關部門；
3. 接受甲方對物業(yè)管理工作的監(jiān)督、考核，積極配合甲方做好相關事項的整改工作；
4. 選配符合甲方要求的物業(yè)服務管理人員并對上崗人員進行后續(xù)培訓；乙方應為所有服務人員進行保密教育，不得泄漏辦公樓的機密。
5. 選配的物業(yè)服務管理人員形象應符合甲方整體形象要求；
6. 乙方應按照核定人員編制配備人員，如因特殊情況出現(xiàn)缺員，乙方應24小時內補充替補人員，并在5日內將本崗位正式人員補充到位，防止任何崗位漏崗行為的發(fā)生。乙方人員的更換應先取得甲方的同意，重要崗位人員一年內不離崗調動。
7. 乙方不得隨意處置辦公樓任何設施，包括各種廢舊物品，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，甲方有權給予一定經(jīng)濟處罰。
8. 建立物業(yè)服務管理檔案，將來訪、公共部位及附屬設施維修養(yǎng)護等內容全面記載，裝訂成冊，每半年向甲方移交一次。
第五章 物業(yè)管理服務質量
第十二條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理；
1. 設備運行：設備運行記錄齊全、日常巡視到位，設備維修及時確保正常運行；
2. 公共環(huán)境：整潔、有序、無雜物；
3. 停車秩序：車輛停放整齊、有序；
4. 秩序維護人員: 身體素質較好、儀表整齊、精神飽滿、動作、用語規(guī)范、堅守崗位、盡職盡責；
5. 維修：接到維修通知15分鐘到達現(xiàn)場，及時完成。確保維修質量；
6. 會議服務：會前各項準備工作到位，會中保障服務和會后清理工作，保證日事日清。
7. 秩序維護及保潔人員費用支出：
1）秩序維護：2人×1500元×12月=36000元；
2）保潔人員：2人×1500元×12月=36000元；
3）服 裝 費：4人×650元=2600元；
4）值班物品：被褥2套×300元=600元，電磁爐300元；
5）耗 材：衛(wèi)生潔具350元×12月=4200元
6）開 辦 費: 保潔工具2000元；
7）設施設備維修按實際工程量結算；
合計：1＋2＋3＋4＋5＋6=36000元＋36000元＋2600元＋900元＋4200元＋2000元=81700元。
第十三條 本物業(yè)管理的服務人員工裝、人工費、管理費、稅費、日常辦公用品、設備工具、保潔工具、保潔材料由乙方負責。
第六章 違 約 責 任
第十四條 乙方違反本合同的約定，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同。
第十五條 甲方違反本合同的約定，乙方有權要求甲方在一定期限內解決。
第十六條 除不可抗力外甲乙任何一方無正當理由不得提前終止合同，若甲乙雙方確需提前終止本合同必須提前三個月告知對方。
第十七條 本合同期滿后，乙方全部完成合同并且項目管理成績優(yōu)秀，雙方協(xié)商一致，可續(xù)訂合同。
第十八條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第十九條 本合同正本一式叁份，甲乙雙方、物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。
第二十條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第二十一條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管本門進行調解，協(xié)商或調解不成的，雙方同意由青島市仲裁委員會仲裁，仲裁不成的，雙方任何一方均可向人民法院申請裁決。
第二十二條 未盡事宜由雙方協(xié)商解決。
第二十三條 本合同自簽字蓋章之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
代表人： 代表人：
關鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)管理費；服務質量
Abstract: this article from the property management company, owners, developers of property management company analyzed why difficult problem in charge, and tried to find out the effective methods to solve the property management fee difficult challenge has been property management company to influence the development problems.
Keywords: property management; Property management fee; Service quality
中圖分類號： C29 文獻標識碼：A 文章編號：
“物業(yè)管理” 產(chǎn)生于19世紀的英國，伴隨工業(yè)革命逐漸興起，發(fā)展到今天已經(jīng)有近200年的發(fā)展歷程。早在“九五”期間我國建設部就認為：“全面推行物業(yè)管理是房屋管理領域深化改革的重要內容，同時對房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)制度的改革也將起到推動和促進作用，要在全國范圍內推行物業(yè)管理新體制?！睘榱四芨玫剡m應我國的發(fā)展實際，必須對物業(yè)管理進行調整，開辟一條符合中國國情的新思路。
隨著社會的發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設和房改不斷推進，物業(yè)管理已經(jīng)小有成就，但存在的問題仍然很多，這些問題在一定程度上制約著物業(yè)管理的進一步發(fā)展和完善，尤其是物業(yè)管理收費問題。物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理和維護，為業(yè)主提供保安、保潔、維護和其他綜合，按規(guī)定收取物業(yè)管理費是理所應當?shù)氖拢珜嶋H情況卻恰恰相反。目前，我國大部分地方的物業(yè)管理費收繳率都只有50%～70%。這么低的收繳率，對于物業(yè)管理公司的生存及服務質量必然造成嚴重的影響，不利于物管行業(yè)的普及和實施。
一、相關法律法規(guī)不完善導致收費困難
我國于2003年9月1日起施行《物業(yè)管理條例》；2007年10月1日起施行《國務院關于修改規(guī)定》；2007年3月通過《物權法》，2007年10月1日開始施行。雖說有全國性具體的條例法規(guī)，但缺乏實際操作性，對物業(yè)管理服務項目、服務標準沒有統(tǒng)一規(guī)定，對支付多少物業(yè)費，提供什么樣的服務，對于雙方約定的“質”、“價”、“量”等服務沒有統(tǒng)一的標準和要求。由于各地經(jīng)濟文化發(fā)展不同，導致各地自行制定相關的地方性法規(guī)，對有關物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細則均有不同版本，未形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間有著各自的地方特色，甚至相互矛盾，專業(yè)物業(yè)管理公司的管理難度亦相對地大大增加，由此造成業(yè)主和物業(yè)企業(yè)在服務標準上認識偏差較大。
物業(yè)管理是一個微利的服務性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展依賴向業(yè)主收取的物業(yè)管理服務費。許多企業(yè)為了生存而降低物業(yè)管理費征收標準，價位低于物價部門審定的標準。但是在物業(yè)管理費中，業(yè)主能享受多少服務，沒有明確標準，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)認知差異。
二、物業(yè)管理公司的服務質量不高導致收費困難
物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是服務行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的根本任務突出服務二字。近年來，隨著物業(yè)管理行業(yè)市場化程度不斷提高，物業(yè)服務質量的重要性愈顯重要。在一定程度上，服務質量能決定物業(yè)服務企業(yè)的生存和發(fā)展狀況。因為服務質量不高被業(yè)主炒掉甚至被市場淘汰的物業(yè)管理企業(yè)屢見不鮮。由于物業(yè)管理在內地起步晚，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務自然就不夠專業(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認為物業(yè)管理公司提供的服務“物無所值”就以拒交物管費來表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理與服務上下工夫，管理和服務無法滿足業(yè)主的需求，但費用卻照收，激起業(yè)主抵觸拒交物管費。
我國的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)由房地產(chǎn)公司分立出來，或是從房管部門轉制而來，公司規(guī)模小，管理成本高，經(jīng)營效益比較差，從而不具備應有的實力和資格，更缺乏必要的設備管理人才，造成管理不到位，以及物業(yè)管理人員素質較低，服務態(tài)度低劣。由于規(guī)模小，物業(yè)管理公司希望管理成本越低越好，員工待遇較低，難以招聘到高素質的專業(yè)人員。
伴隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主對物業(yè)服務的需求不再滿足于保修、保潔、保綠及秩序維護等基礎服務，業(yè)主越來越注重物業(yè)服務細節(jié)。由于居住結構的變化、環(huán)保的要求和人們對舒適度的要求不斷增高，現(xiàn)代化的建筑設備系統(tǒng)大到供電、給排水、供暖、空調、電梯、通訊、電視接收系統(tǒng)、停車，小到水龍頭、馬桶、電源開關等。隨著業(yè)主文化素質和維權意識的不斷提高，要求物業(yè)管理服務全面化和多樣化，現(xiàn)在的物業(yè)管理不僅是房屋管理，還涉及物權維護、財產(chǎn)保護等。由于工作從單一進入復雜，有的物業(yè)管理公司的業(yè)務無法適應新要求，與業(yè)主容易產(chǎn)生矛盾。
三、開發(fā)商遺留問題導致收費困難
物業(yè)管理公司是在開發(fā)商交房后進入小區(qū)，開發(fā)商為了自己的達到銷售利潤，在銷售時可能會對業(yè)主進行某些承諾。而當業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商售前的承諾沒有得到兌現(xiàn)，開發(fā)商建設過程中的質量問題開始暴露，業(yè)主只能對著物業(yè)管理公司發(fā)難。問題解決不了，就不交物業(yè)費。從而使業(yè)主和物業(yè)公司一開始就產(chǎn)生了對立的情緒，物業(yè)管理公司處在了既服務于小區(qū)業(yè)主，又與業(yè)主相對立的尷尬局面。
2007年10月30日中華人民共和國建設部、中華人民共和國財政部第165號令《住宅專項維修資金管理辦法》已經(jīng)，于2008年2月1日起施行，根據(jù)這項辦法，各地也出臺了相應的維修基金管理辦法和標準。但依然是執(zhí)行力度不夠，若物業(yè)項目保修期一過，需要大、中修工程，業(yè)主們想申請物業(yè)維修基金，程序很繁瑣，拖延時間也很長，而物業(yè)管理企業(yè)自身資金短缺，沒有實力也沒有能力墊付這筆資金，導致工程被擱淺，直接影響到業(yè)主的生活。業(yè)主認為我交物業(yè)費了，房屋出現(xiàn)問題物業(yè)管理服務企業(yè)就應該負責，不修好我就不再交物業(yè)費。
四、業(yè)主方面的問題
關鍵詞：新農村；物業(yè)管理；模式正文
呼和浩特市從2014年開始新農村建設工作。三年來，累計投資241億元，完成2172個實施村建設任務，實現(xiàn)了行政村所在地村和較大自然村“十項工程”高標準全覆蓋。這一工程的實施，加快了農村基礎設施建設，加強了城市公共服務向農村拓展輻射，進一步改善了農民的生產(chǎn)生活條件。但是后期農村居民點的環(huán)境管理，公共配套設施的維護等成為困撓各級政府的難題。本文擬通過現(xiàn)代物業(yè)管理制度來解決新農村建設后期管理的問題，逐步縮小農村與城市物業(yè)管理的差距，促進農村物業(yè)管理市場化步伐，提高農民的生活居住質量。
一、呼和浩特市新農村物業(yè)管理的現(xiàn)狀
通過在呼和浩特市九個旗縣區(qū)的農村中選取樣本，對樣本的環(huán)境治理、村落治安、房屋及公共設備設施管理等情況以及是否已開展物業(yè)管理工作、物業(yè)管理工作的具體形式等進行問卷調查，并進行實地調研。根據(jù)調查結果，分析呼和浩特市農村在環(huán)境衛(wèi)生、治安管理等方面存在的問題以及目前農村物業(yè)管理的現(xiàn)狀。1.1環(huán)境管理。根據(jù)調查，目前呼和浩特新農村環(huán)境治理主要圍繞農村垃圾收集和治理進行，根據(jù)當?shù)貙嶋H，按照“戶分類、村收集、鄉(xiāng)拉運、縣處理”的模式，制訂了具體的實施方案，建立了城鄉(xiāng)一體化垃圾處理機制。經(jīng)濟發(fā)展較好的旗縣區(qū)在各村重點實施了村容環(huán)境改造整治，進行村內道路硬化、便道鋪裝、墻體抹灰及涂料、清運垃圾、安裝路燈、新建和維修村民綜合服務中心等，并嘗試引入環(huán)衛(wèi)公司，對農村環(huán)境衛(wèi)生進行市場化管理。調查中也發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟欠發(fā)達和位置較為偏僻的村落，村莊的環(huán)境維護主要依靠農民自行解決，村莊中院落雜亂、隨意占道、垃圾污水亂倒等問題較多，保潔和垃圾清運是村民最急需的物業(yè)服務。1.2村落治安。呼和浩特市以新農村建設為依托，通過基礎配套設施建設，提升了農村治安條件，特別是城中村及城市周邊農村已基本實現(xiàn)農村視頻監(jiān)控全覆蓋工程。以賽罕區(qū)為例，該區(qū)全面實施了立體化“治安防控”工程，101個行政村全部完成高清視頻監(jiān)控建設安裝工作，并投入使用。但是目前農村的治安管理工作主要由村委會組織承擔，專業(yè)性不強，村民對治安管理工作滿意率不高。1.3房屋及配套設施管理。新農村建設工程對農村危房進行了大范圍改造，改造工程以農戶自建為主，采取原地新建、維修加固、置換等形式。在危房改造的同時，新農村建設工程對村莊基礎設備設施進行配套建設，通路、場地硬化、文化室等基本公共服務設施配套，保障了農村居民基本生產(chǎn)生活需求。為保證房屋及配套設施的正常使用，需要進行經(jīng)常性的維修養(yǎng)護工作。目前，由于大部分村莊都未引入物業(yè)服務企業(yè)，當村民自己的房屋或設備設施受到不同程度損壞時，被訪農戶所選擇的維修方式有所不同。當房屋或設備設施出現(xiàn)門窗或水電方面的小損壞時，大部分的農戶會選擇自己進行維修，維修難度不大，滿意率也高；而當房屋出現(xiàn)漏水、梁柱損壞或太陽能熱水器等設備出現(xiàn)重大損壞的時候，則更多的會求助專業(yè)商戶，時間長，滿意率也較低。對于公共的建筑及共用配套設施則面臨無人養(yǎng)護的局面，導致公共建筑和公用配套設施的使用年限縮短。調查中，大部分村民希望有專業(yè)的維修人員為他們進行日常的房屋和設備設施的維修養(yǎng)護工作。1.4綠化管理。呼和浩特市近三年累計在村間道路栽植各類苗木97.92萬株，綠化面積達到1.25萬畝。大部分村民表示近幾年來村里的綠化環(huán)境變好了，村莊內部和周邊有規(guī)劃整齊的樹木和花草，居住環(huán)境得到較大改善。目前大部分邊遠村莊的綠化管理工作是村委會在負責，無專業(yè)的綠化工人，較少進行修剪、補植、除草、噴藥等工作，花木長勢一般，村民對綠化工作的滿意率不高。城市周邊村莊的綠化工作則主要由園林部門負責，專業(yè)性強，養(yǎng)護標準高，村民對綠化工作的滿意率也較高。
二、呼和浩特市新農村引入現(xiàn)代物業(yè)管理模式的必要性
自物業(yè)管理制度引入呼和浩特市以來，發(fā)展區(qū)域一直局限于城區(qū)。長期以來，農村地區(qū)物業(yè)管理的職責，實際是由村民委員會代為行使。隨著城鄉(xiāng)一體化進程的加快和農村居住環(huán)境的改善，農民對治安和衛(wèi)生管理的要求不斷提升，村民委員會代管農村物業(yè)的模式已經(jīng)不能滿足村民生活的需求。引入現(xiàn)代物業(yè)管理模式可以優(yōu)化政府管理效能，改變過去重建設，輕后期管理的發(fā)展方式，進一步改善農村居民的居住環(huán)境，維護房屋及配套設施的正常使用，實現(xiàn)農民居所的保值增值。同時，物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，引入現(xiàn)代物業(yè)管理模式后，可以吸納農村的剩余勞動力，經(jīng)培訓后上崗，承擔所在區(qū)域的保潔、保安、工程維修等工作，實現(xiàn)農民在家門口就業(yè)的目標。對于物業(yè)企業(yè)而言，農村物業(yè)管理是一個新興且潛力巨大的市場。有條件的物業(yè)服務企業(yè)可以通過進入農村市場，開展有償物業(yè)服務增加經(jīng)濟收益，提升企業(yè)影響力和品牌效應。
三、呼和浩特市新農村物業(yè)管理的模式
據(jù)發(fā)達省份在新農村管理中引入物業(yè)管理的成功經(jīng)驗和國外類似社區(qū)物業(yè)管理的相關文獻，結合呼和浩特市農村實際情況和地域特點，本文探索建立適合呼和浩特市新農村實際情況的幾種典型模式：委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行管理、政府購買服務、村民自我管理等三種模式，在這其中以市場化運行方式為主。3.1委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行管理的模式。目前，城市住宅小區(qū)已普遍推行委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行管理的模式，它是由業(yè)主通過招投標的形式，在市場上公開招聘物業(yè)企業(yè)，并委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)提供環(huán)境管理、秩序維護、房屋及設備設施的維修養(yǎng)護，綠化管理等專業(yè)服務的方式。呼和浩特市城中村住宅小區(qū)，農民經(jīng)濟收入較高，對城市生活方式較為熟悉，對物業(yè)服務的接受程度也較高，有對物業(yè)服務的內在需求。另外，呼和浩特市城市的基礎配套設施和公共服務也已基本覆蓋此區(qū)域，物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理的難度也較小，適合委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行管理。這種模式的特點是業(yè)主的所有權與管理權相分離，業(yè)主只需按合同要求繳納物業(yè)服務費，由物業(yè)服務企業(yè)提供專業(yè)服務。隨著農村經(jīng)濟的飛速發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進程的加快，委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行管理將是新農村物業(yè)管理發(fā)展的方向，專業(yè)物業(yè)服務公司能提供高標準、規(guī)范化的服務，能夠給村民帶來更好的物業(yè)服務體驗。3.2政府購買服務模式。對于近郊農村地區(qū)，距城市周邊距離近，可由政府出資,購買保潔、垃圾清運等服務，滿足村民的最基本的物業(yè)服務需求。例如將村級日常保潔和垃圾清運由村到鎮(zhèn)(街)垃圾中轉站的部分交由個人或公司承包,負責統(tǒng)一收集至指定的中轉站，鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所負責運至垃圾處理場，縣區(qū)進行無害化處理，日常監(jiān)督考核由區(qū)環(huán)衛(wèi)處組織實施。通過購買社會化服務,實行市場化管理，實現(xiàn)城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化工作集中運行。運作過程中要加快城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)基礎設施建設，增加環(huán)衛(wèi)設施數(shù)量,選擇合適地點建設垃圾中轉站,并配備垃圾壓縮車和運輸車，各村按要求設置垃圾桶,滿足居民生活垃圾收集需要，實行垃圾收集和運輸密閉化，改善農村居住環(huán)境。3.3村民自我管理模式。對于部分較為偏僻，經(jīng)濟欠發(fā)達的村落，農民無法承受較高的物業(yè)管理費用，對物業(yè)服務需求也不高，只需較低層次的物業(yè)服務，如社區(qū)基本安全維護、環(huán)境衛(wèi)生的保護、設備設施的管理等?？捎纱逦瘯ь^建立村民自我管理模式，村委會推選有一定技能的人員經(jīng)培訓后成為物業(yè)管理員，負責村莊的保潔、保安、綠化、工程維修等工作。村民自我管理模式，可以節(jié)省招聘物業(yè)企業(yè)進行管理所需要的物業(yè)管理費用，在經(jīng)濟上減輕了村民的負擔，給村民帶來了更多的生活便利。但是這種物業(yè)管理模式的服務水平受制于村委會的管理能力。長期來看，應盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度，全面實行市場化。引入物業(yè)管理模式后，各級政府行政管理部門應履行的監(jiān)管職責，提供必要的政策和資金支持，營造農村物業(yè)管理發(fā)展的良好空間。綜上所述，呼和浩特市新農村建設過程中，可以通過現(xiàn)代物業(yè)管理制度來解決新農村建設后期“管理難”的問題，逐步縮小農村與城市物業(yè)管理的差距，提高農民的生活質量,使農村物業(yè)管理向專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展，促進農村物業(yè)管理市場化步伐，加速城鄉(xiāng)一體化進程，為新農村的后續(xù)管理拓寬思路，讓新農村建設成果長久保持發(fā)展下去。
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