時間：2022-02-13 05:35:18
導(dǎo)語：在上半年房地產(chǎn)公司總結(jié)的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
一、1-5月份工作概況在上級領(lǐng)導(dǎo)的支持幫助下，在廣大員工的共同努力下，總公司1-5月份各項(xiàng)工作開展順利，公司經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步、健康地發(fā)展。（一）首先，談一下公司的生產(chǎn)狀況1-5月份，鎮(zhèn)辦企業(yè)總收入為7245萬元，工業(yè)總產(chǎn)值為3267萬元；利潤總額為634萬元。1-5月份，村辦企業(yè)總收為107711萬元；工業(yè)總產(chǎn)值為55849萬元；利潤總額為17563萬元。1-5月份，鎮(zhèn)、村辦企業(yè)營業(yè)總收為114956萬元，完成區(qū)計劃任務(wù)317780萬元的36.17%，完成鎮(zhèn)計劃任務(wù)324998萬元的35.37%；工業(yè)總產(chǎn)值為59116萬元，完成區(qū)計劃任務(wù)的123030萬元的48.05%，完成鎮(zhèn)計劃任務(wù)的45.59%；利潤總額為18197萬元；完成區(qū)計劃任務(wù)51690萬元的35.20%；鎮(zhèn)計劃任務(wù)53319萬元的34.13%。（二）其次，談一下1-4月份公司各線的具體工作情況?？偣纠卫巫プ〗?jīng)濟(jì)建設(shè)這項(xiàng)中心，集中力量解決面臨的各種焦點(diǎn)問題。主要完成了以下主要工作：通過班子成員認(rèn)真研究，廣大員工的積極參與，制訂出了《XX年總公司經(jīng)營考核方案》及《總公司管理制度》，為規(guī)范員工的行為，發(fā)揮員工的潛能，提供了保障；對班子成員的職權(quán)范圍作了較為明確規(guī)定，從而為公司領(lǐng)導(dǎo)決策，提供了制度保障。有利于領(lǐng)導(dǎo)決策的科學(xué)化、規(guī)范化；進(jìn)一步抓好房地產(chǎn)開發(fā)工作，由于房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)的繁雜，周期長、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，原來同一些合作方合作開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)了新的問題，例如：東圃廣場項(xiàng)目由于原來合同約定不明確，造成合同履行發(fā)生爭議，為了盡快實(shí)現(xiàn)合作目的，經(jīng)過雙方努力最后達(dá)成了新的《補(bǔ)充協(xié)議》，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，及時、正確履行合同提供了保證；將公司合同期滿后的有關(guān)物業(yè)及時處理，例如：將駿美、和光廠的廠房出租了出去，將有關(guān)的制衣設(shè)備通過招標(biāo)形式轉(zhuǎn)讓了出去，這實(shí)現(xiàn)了公司資源的有效利用。以上工作的開展，保證了公司各項(xiàng)重點(diǎn)工作的完成，保證了公司經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步地發(fā)展。（三）再次，談一下廣大職工密切關(guān)心的體制改革問題首先要明確，體制改革是時展的必然，是市場競爭環(huán)境下集體企業(yè)參與市場競爭的必經(jīng)之路，體制改革是關(guān)系到公司的前途與命運(yùn)，關(guān)系到廣大職工切身利益的大事。因此，抓好該項(xiàng)工作是我們義不容辭的事。去年，我們就體制改革做了許多基礎(chǔ)性的工作，現(xiàn)在體制改革已經(jīng)到了攻堅階段，總公司要做到資產(chǎn)評估，股權(quán)量化，股東登記，公司營業(yè)執(zhí)照的申領(lǐng)等一系列工作，但是由于政策性的原因，體制改革的方式可能會發(fā)生一些變動。但是無論如何，我們都會想方設(shè)法加快體制改革的步伐，為公司向“產(chǎn)權(quán)明晰，責(zé)權(quán)明確，管理科學(xué)”的現(xiàn)代企業(yè)制度過渡。二、公司現(xiàn)在存在的問題：（一）因政企分開的要求，總公司部份領(lǐng)導(dǎo)調(diào)回鎮(zhèn)政府造成了權(quán)力“真空”，新領(lǐng)導(dǎo)班子成員未及時補(bǔ)全，造成某些工作未能協(xié)調(diào)好。（二）公司的體制改革，得到了大多數(shù)員工的支持和理解，但也有少數(shù)員工對體制改革心存疑慮，不知體制改革后個人的去留如何，因此，持消極的觀望態(tài)度，平常工作散漫，影響其主觀積極性的發(fā)揮。（三）企業(yè)的拖欠款問題十分嚴(yán)重，造成公司資金不能高效、快速地運(yùn)轉(zhuǎn)，給公司發(fā)展添加了包袱，進(jìn)而影響公司經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（四）由于公司資金緊缺，加上用地緊張，房地產(chǎn)開發(fā)受到了嚴(yán)重的影響，千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作未能得到良好的發(fā)揮。今年以來，千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未同他方簽訂新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；自己也沒有獨(dú)立開發(fā)新的房產(chǎn)項(xiàng)目，房產(chǎn)開發(fā)歷來是公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，如果不對房地產(chǎn)開發(fā)作出新的布署，任其萎縮，必然影響公司實(shí)力的發(fā)展。三、解決存在的問題和今后工作的設(shè)想為了進(jìn)一步促進(jìn)公司經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，發(fā)揮總公司在東圃經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，我們應(yīng)該繼續(xù)加強(qiáng)同鎮(zhèn)黨委、政府及上級各職能部門的溝通和聯(lián)系，為公司的發(fā)展努力創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境，同時，加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，發(fā)揮公司內(nèi)部的潛能，盡可能把廣大員工的積極性、主動性、創(chuàng)造性調(diào)動起來，為公司發(fā)展提供強(qiáng)大的內(nèi)因支持。（一）首先加強(qiáng)班子建設(shè)，配備齊全公司各職能部門的主要領(lǐng)導(dǎo)，并且加強(qiáng)公司班子成員內(nèi)部的團(tuán)結(jié)，做到互相尊重，互相補(bǔ)位，加強(qiáng)溝通，成為率領(lǐng)全體員工奮力進(jìn)取的堅強(qiáng)核心。（二）深入調(diào)查研究，聽取各方面的意見，努力做好總公司的體制改革工作，盡可能使體改工作做得完美些。并且使廣大員工的利益在體改中得到保護(hù)。（三）加強(qiáng)對廣大員工的教育。公司宜多舉行職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，職業(yè)道德教育等多種形式的教育，使廣大員工的知識、能力、工作態(tài)度得到很好的改變，并且形成具有自己特色的企業(yè)文化，包括關(guān)心人、尊重人、愛護(hù)人的人文精神；積極進(jìn)取，奮力拼搏商業(yè)精神；勇于奉獻(xiàn)、勇于創(chuàng)造的、團(tuán)結(jié)一致的團(tuán)隊(duì)精神。這樣公司各部門協(xié)作形成合力，必然有利于公司“戰(zhàn)斗力”的提高。（四）努力解決企業(yè)的拖欠款問題?？梢哉f拖欠款問題是制約公司發(fā)展的一大因素；公司資金周轉(zhuǎn)不能到位，造成許多工作受到限制；公司拖欠款也使公司背上了利息損失。因此，面對這一狀況，應(yīng)該加大各種力度，特別是多采用訴訟方式，行使到期債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，這是解決該問題的根本出路。目前正考慮對一些拖欠大戶（如迪卡、華苑酒家）采用訴訟方式解決。同時，對于一些將來收款困難，履行債務(wù)能力低的企業(yè)，則該停則停，該轉(zhuǎn)則轉(zhuǎn)，該并則并，將經(jīng)營風(fēng)險降到最低點(diǎn)。（五）對下屬企業(yè)進(jìn)行整頓，督促其完善內(nèi)部的經(jīng)營管理，要求其做到依法經(jīng)營，對于違反有關(guān)法律、法規(guī)政府政策的經(jīng)營，令其進(jìn)行整改，對逾期不改的則堅決予以關(guān)閉，維護(hù)公司的整體利益及發(fā)揮公司的社會效益。例如，對違反環(huán)保有關(guān)規(guī)定而不整改的予以停業(yè)處理。（六）充分發(fā)揮千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的龍頭作用房地產(chǎn)開發(fā)向來是總公司工作的重心，但在過去的房地產(chǎn)開發(fā)中，千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的作用，尚未能全部發(fā)揮出來。原來的房地產(chǎn)開發(fā)大都采用我方提供土地，合作方提供資金的形式開發(fā)，這種方式在很大程度上給公司經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的作用。但是，隨著形勢的發(fā)展，公司現(xiàn)所掌握的用地已非常有限，傳統(tǒng)的房產(chǎn)開發(fā)方式已不能適應(yīng)公司經(jīng)濟(jì)長足地發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開發(fā)方式必須進(jìn)行調(diào)整，公司計劃將一些紅線用地進(jìn)行性質(zhì)轉(zhuǎn)換，并采用自行規(guī)劃，自行建設(shè)，獨(dú)立地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。當(dāng)然進(jìn)行獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)的工作，是比較艱難的。首先要解決資金問題，要采用合理的途徑去融資。其次，是解決房地
產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)難關(guān)，這要求我們要引進(jìn)和培養(yǎng)懂得房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人才。相信，這兩個主要問題解決了，千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一定能夠具有獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)的潛質(zhì)，真正走上房地產(chǎn)開發(fā)市場，參與房地產(chǎn)市場的競爭。（七）與房地產(chǎn)開發(fā)相配套，進(jìn)一步發(fā)揮千鶴物業(yè)有限公司的作用。成熟的房地產(chǎn)開發(fā)公司大都會成立自己的物業(yè)公司，在向廣大業(yè)主推出優(yōu)質(zhì)樓盤的同時，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。我們雖然擁有物業(yè)公司，但是我們的物業(yè)公司并沒有向其它的物業(yè)公司那樣，管理自己開發(fā)的樓盤，也沒有受托管理相應(yīng)的小區(qū)。物業(yè)管理作為一種新興的產(chǎn)業(yè)，在其進(jìn)入中國市場后，就得以迅速的發(fā)展，內(nèi)地物業(yè)公司的管理水平也很高，市場競爭也趨向激烈。因此，我們物業(yè)公司要認(rèn)識到物業(yè)市場競爭的激烈性，應(yīng)努力學(xué)習(xí)現(xiàn)代化的物業(yè)管理模式，這方面，我們應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)有關(guān)人才的引進(jìn)及有關(guān)人才的培養(yǎng)工作，并對現(xiàn)有的物業(yè)管理人員進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)，提高他們物業(yè)管理的水平。（八）充分利用現(xiàn)有的“空置”物業(yè)，發(fā)揮其應(yīng)有效應(yīng)。資源的合理、充分利用，是現(xiàn)代管理的一種目標(biāo)?？偣镜暮芏噘Y源得到了有效地利用；但是目前公司還有一些閑置物業(yè)未能出租，這對于公司來說無疑是一種無形的損失；因此，公司上下應(yīng)群策群力，為把公司的空置物業(yè)出租出去，獻(xiàn)計獻(xiàn)策，對于這些物業(yè)我們應(yīng)當(dāng)做到宜商則商，宜住則住，將其合理地利用，以此推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（九）積極做好安防工作，確保一方平安安防工作始終是公司工作的一個重點(diǎn)。沒有什么比人民群眾生命、財產(chǎn)安全更重要的。在全國上下齊心協(xié)力抓好安全的大形勢下，我們更是不能麻痹大意，掉以輕心。應(yīng)當(dāng)高度負(fù)責(zé)，抓好安防的每一個環(huán)節(jié)，確保社會的平安。我們應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)同各企業(yè)的溝通與聯(lián)系，重視抓企業(yè)的內(nèi)部穩(wěn)定工作，對于企業(yè)的勞資糾紛，力爭將其消滅萌芽狀態(tài)。為做好“迎九運(yùn)，當(dāng)好東道主”創(chuàng)造一個祥和歡樂的氛圍。并使公司同其它合作方共創(chuàng)社會效益，取得雙贏。
在2011年度本項(xiàng)目部的銷售額并不理想。上半年樓市銷售暢旺，樓價也持續(xù)飚升，但下半年由于政府的各項(xiàng)政策陸續(xù)出臺和銀行收緊放貸要求，令整個樓市急劇降溫，使得銷售工作艱難重重，也是我從事本行以來最為嚴(yán)峻的一段時期。而本案做為地理位置優(yōu)越純住宅定位，同做為一種投資型住房，在宏觀金融政策沖擊下，使得同期的銷售業(yè)績大大的萎縮。
從上面的銷售業(yè)績上看，我們的工作做的是不好的，可以說是銷售做的十分的失敗。在目前的市場上，競爭樓盤太多，地理位置與價格不同，這對于本項(xiàng)目部造成一定的壓力。與之前公司預(yù)期的銷售目標(biāo)尚有一段距離，通過后期整理分析，主要有以下幾個方面造成了現(xiàn)場的銷售不暢：
本項(xiàng)目之前的一些瑣事也是導(dǎo)致產(chǎn)品進(jìn)入淡季區(qū)很淡的一大因素。房產(chǎn)市場的不穩(wěn)定因素，戶型設(shè)計過大或不合理，價錢偏高，很多人也采取了隔暗觀火。每一階段都能對現(xiàn)場銷售起到一個促進(jìn)的作用，但事實(shí)與計劃還有一定的差距，原計劃三個月內(nèi)開好水電開戶都向后延遲了若干個月，因此，無形當(dāng)中對現(xiàn)場銷售也造成了一定的影響，樓盤自身因素由于受到規(guī)劃的影響，本項(xiàng)目在同等住宅小區(qū)相比還存在一些差距，如樓間距小、無小區(qū)環(huán)境、水壓、水電開戶、樓梯、貸款問題等等。特別是貸款問題，在同等條件下，貸款客戶在選擇我們樓盤時要比購買其他小區(qū)的住房首付比例高出10%，同期存款利率也將提高許多。因此，在無形當(dāng)中也增加購房者的資金壓力。
開發(fā)性投資是我們司空見慣的：圈地――規(guī)劃――找錢――蓋房――售樓――再圈地。這樣的地產(chǎn)公司做得再大也不過是一堆項(xiàng)目公司的疊加，其主要資產(chǎn)是土地儲備、在建工程和建成待售項(xiàng)目，負(fù)債率高、現(xiàn)金壓力大。特別是在不利的宏觀形勢下，每一個大項(xiàng)目的出售套現(xiàn)都關(guān)系到公司能否逃脫崩盤厄運(yùn)。
不動產(chǎn)投資則相對穩(wěn)健：自建或購得物業(yè)(多數(shù)屬于商業(yè)地產(chǎn))作為長期持有，收取租金的同時還可享受房地產(chǎn)的升值。于是，兼擅兩種投資模式被相當(dāng)一部分房地產(chǎn)公司視為“百年老店”的不二法門，住宅和商業(yè)地產(chǎn)成為大佬們腳踏的兩個“風(fēng)火輪”。
富力地產(chǎn)算得上進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的“急先鋒”。2007年末，氣勢恢宏的廣州富力中心和北京富力廣場先后落成。2008年上半年，麗思卡爾頓、君悅和富力萬麗三座五星級豪華酒店相繼開張。富力的方向沒有錯，但過于樂觀冒進(jìn)將自己置于險境。
地產(chǎn)急行軍
根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年1月份全國大中型城市新房銷售進(jìn)一步下滑。而萬科和富力的銷售額卻分別較去年同期增長了19％和28％。不過與萬科的氣定神閑相比，富力則有一份不為人知的隱痛，貿(mào)然深度介入商業(yè)地產(chǎn)，不知富力是否也感到追悔莫及。
1993年，李思廉與張力進(jìn)軍廣州，以拆遷廣州嘉邦化工廠一戰(zhàn)成名。1988年入行的張力曾是公務(wù)員。此后，“拆舊廠、建新房”成了富力的保留節(jié)目，直至將其推上廣州房地產(chǎn)銷售冠軍的寶座。從拆遷工廠開發(fā)中低檔樓盤起家，富力只用十幾年就發(fā)展為年?duì)I業(yè)額過百億元的地產(chǎn)大鱷。2005年7月14日，富力地產(chǎn)在香港聯(lián)交所主板上市，募集資金約20億港元，交易代碼02777.HK。
2004年富力燦爛如“早上八九點(diǎn)鐘的太陽”。在博鰲論壇上李思廉與王石的一段對話被廣泛解讀為“富力公開叫板萬科”。王石的大意是：持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吃租金的開發(fā)商，如果沒高比例和長期的融資支持早晚要死；如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會遇到經(jīng)營管理上的致命麻煩。年輕氣盛的李思廉怎么聽這段話都像是專門針對富力的，于是當(dāng)場留下狠話：兩年以后再與你探討這個問題。這一“對賭”不要緊，富力覬覦地產(chǎn)老大的野心暴露無疑，李思廉更在心里與王石叫上了勁。
2007年富力售出面積達(dá)141萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額161億元(來自5個城市26個項(xiàng)目，其中廣州16個、北京5個)，富力將銷售額中的92％(148億元)結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷售收入。同年，萬科只結(jié)轉(zhuǎn)了524億元收入中的三分之二，保利更是“埋伏”了一大半的收入(銷售額170億元只結(jié)轉(zhuǎn)了74億元)。在那瘋狂的年代，萬科、保利已經(jīng)嗅到了冬天的氣息。將已到手的真金白銀留出相當(dāng)一部分到以后的財年結(jié)轉(zhuǎn)，以便公司在蕭條時業(yè)績不會掉得那么難看。與萬科們的老成相比，富力則顯得急功近利。更雷人的是，富力還通過物業(yè)重估確認(rèn)了30.8億元利潤(主要是對廣州富力中心和北京富力中心重估)，相當(dāng)于凈利潤的58％!
重估物業(yè)，將升值部分列為上市公司收入本無可厚非。但是物業(yè)不可能永遠(yuǎn)升值，來年物業(yè)貶值不得不重估減計利潤豈不難堪?2007年4月份，富力公布發(fā)行4.5億股A股的公告，6月臨時股東大會高票通過了相關(guān)提案。李思廉對媒體提及富力回歸時說：“如果順利的話，9月份就可以?！北M管越來越嚴(yán)厲的調(diào)控政策使富力回歸計劃一再延遲，但在A股圈錢的愿望卻越來越熾烈。扮靚2007年報是可以理解的，但2008年中報富力的故伎重演則體現(xiàn)出些許無可奈何，前六個月15.6億元盈利中的七成來自北京富力廣場重估!
2008年初，A股崩盤，金融危機(jī)席卷全球，多數(shù)房企已進(jìn)入深秋，個別的已經(jīng)在體驗(yàn)嚴(yán)冬。富力卻在其2007年報中躊躇滿志地寫道：在補(bǔ)充和擴(kuò)大土地儲備方面，表現(xiàn)非常理想；年內(nèi)，收購8個城市的二十幅地塊，計劃建筑面積合計1030萬平方米；有四幅占地面積尤其廣泛(包括天津50億元規(guī)劃建筑面積158萬平方米、佛山47億元規(guī)劃建筑面積252萬平方米)；我們有信心通過國內(nèi)外資本市場上市以擴(kuò)大我們的融資平臺……富力過于樂觀了!
月盈則虧
2007年末，富力在建項(xiàng)目27個、總面積427萬平方米。2002年進(jìn)入北京，2007年末有4個在建項(xiàng)目。旗艦富力又一城總建筑面積達(dá)112萬平方米(其中43.7萬平方米正在發(fā)展，34萬平方米正在規(guī)劃)。富力2008年的目標(biāo)是建成280萬平方米、交付220萬平方米，銷售額240億元。2008年前六個月的完成情況是協(xié)議銷售額79億元、完成建筑面積36.9萬平方米，分別相當(dāng)于全年目標(biāo)的32.9％和12.2％。
截止到2008年6月末，在建面積達(dá)552.7萬平方米(分布于11個城市)，較2007年底上升了29.4％。半年間，富力的土地儲備進(jìn)一步上升至2700萬平方米。
如今，所有大小房地產(chǎn)企業(yè)都有上面這樣一筆頭疼賬，富力卻更加不幸!
2003年，富力斥資7.7億元在廣州CBD珠江新城拿地7塊、計劃建設(shè)48萬平方米高端商用物業(yè)。如今，富力在珠江新城的項(xiàng)目達(dá)15個。麗思卡爾頓和君悅兩座五星級酒店總面積達(dá)22萬平方米，是名符其實(shí)的“CBD地主”。北京富力商業(yè)城的規(guī)劃建筑面積達(dá)29萬平方米，天津富力商業(yè)城的規(guī)劃建筑面積為17.4萬平方米……據(jù)測算，未來三年廣州、北京、天津的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每年還將耗用富力40億元資金。
占用富力巨量資源的商業(yè)地產(chǎn)帶來的營業(yè)收入?yún)s少得可憐。根據(jù)半年報，2008年前六個月營業(yè)收入的93.7％仍然來自傳統(tǒng)的物業(yè)銷售。而物業(yè)出租、酒店運(yùn)營等收入的份額不足6.3％!換個角度看，2008年上半年利息支出為7.872億元，假設(shè)一半貸款被“只租不售”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目占用，則持有這部分物業(yè)的利息成本為3.94億元。而將它出租的收入不到2.63億元!
如果一個項(xiàng)目的凈利潤不能覆蓋貸款利潤，失敗是注定的了。如果用這個項(xiàng)目的毛收入支付利息還差一大截，那根本就是噩夢!
當(dāng)然，富力不會同意這種算法。他們寄希望于入住率的提高和租金的增長，他們幻想所持商業(yè)地產(chǎn)的估值還會進(jìn)一步飆升。以長遠(yuǎn)眼光來看，富力是正確的。但未來兩三年的情況恐怕并不樂觀。一方面。席卷全球的金融危機(jī)對商業(yè)地產(chǎn)需求的破壞程度仍不可估量(跨國公司、金融機(jī)構(gòu)的當(dāng)務(wù)之急是請求政府注資、裁員、收縮業(yè)務(wù))；另一方面，近幾年的商業(yè)地產(chǎn)投資熱即將“碩果累累”。僅以廣州為例，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，去年
四季度有5.33萬平方米甲級寫字樓被客戶棄租。今年一季度，廣州寫字樓最集中的天河區(qū)甲級寫字樓租金普降20％以上。其中，租金最高的中信廣場降幅達(dá)45％。最新數(shù)據(jù)顯示，2008年廣州一手寫字樓成交面積較上一年驟降47％。另一方面，2009年廣州商業(yè)地產(chǎn)供給較過去五年均值提高80％。粗略概括就是需求腰斬、供給加倍。上海的情況也好不到哪里去，高力國際的研究表明。去年四季度上海寫字樓租金環(huán)比降低20％以上。廣州、上海只是全國的縮影，中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示：2008年全國寫字樓供應(yīng)增長30％、需要下降22％，逆轉(zhuǎn)幅度驚人。
由于住宅項(xiàng)目需求的剛性較大，只要開發(fā)商舍得降價，不僅可以輕松出貨還可賺取不菲的利潤(只不過比先前賺得少了點(diǎn))。商業(yè)地產(chǎn)則不同，大勢不好的時候，租不出的項(xiàng)目就算降價也難賣掉(與股票的道理一樣)。一旦進(jìn)入下行周期，商業(yè)地產(chǎn)存量消化時間可能長達(dá)10年以上。
況且，商業(yè)地產(chǎn)的買家往往不是一般的散戶，而是摩根、凱雷這樣的大鱷。你越急著想出手，人家越不急著買。據(jù)悉，富力試圖將君悅大酒店的寫字樓出售給某國際投資機(jī)構(gòu)而未果。
富力種下的“搖錢樹”趕在這個時刻結(jié)果，是它的不幸。但如此深度地陷入商業(yè)地產(chǎn)陷阱卻不能不說與其狂躁、冒進(jìn)有關(guān)。富力非常喜歡用“盈”字為其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目命名，盈泰、盈豐、盈信、盈尊、盈盛、盈凱……月盈則虧也許正應(yīng)在富力身上!
商業(yè)地產(chǎn)的“后臺”
商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率約為十年，如果其間物業(yè)估值翻了兩番，則內(nèi)部收益率(IRR)將超過20％，而且，十年后仍可安享租金及可觀的物業(yè)升值。香港成熟地產(chǎn)商已經(jīng)為我們樹立了榜樣：商業(yè)地產(chǎn)+適度住宅開發(fā)。以富力為代表的一批開發(fā)商信心滿滿地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，還有一個“中國特色”的小算盤：規(guī)避調(diào)控。因?yàn)橐欢螘r間內(nèi)住房價格上漲幅度過快，政府就會采取打壓措施。而對于商業(yè)地產(chǎn)、特別是高端物業(yè)的價格，政府卻不干預(yù)。
彼岸雖好但需舟橋方能到達(dá)。住宅可以滾動開發(fā)、連續(xù)作業(yè)，但要做到每月都有項(xiàng)目開盤銷售、有項(xiàng)目開工建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)則很難。王石所言大比例持續(xù)的融資渠道就是通往彼岸的舟橋，確切地說是誕生于上世紀(jì)60年代美國的房地產(chǎn)信托基金(REITs)。房地產(chǎn)公司將進(jìn)入相對穩(wěn)定期的不動產(chǎn)拆分出來售賣給專業(yè)的公司管理(也就是信托基金管理公司)，后者購買物業(yè)的資金可向公眾募集。這樣，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商即可回籠巨額資金投入新項(xiàng)目的開發(fā)，同時可以通過保留一定的基金份額享受基金分紅和物業(yè)升值之利。而新項(xiàng)目發(fā)展成熟后又可以賣給REITs。正因?yàn)槿绱?，新加坡的RElTs市場一開放，李嘉誠馬上就組織了兩個REITs前往上市，它們分別是“置富產(chǎn)業(yè)信托”和“新達(dá)城發(fā)展”。
根據(jù)監(jiān)管規(guī)制，此類基金需將年贏余的90％至100％分配給基金單位持有人、且不能積極地進(jìn)行房地產(chǎn)買賣。換言之，REITs的資金和資產(chǎn)都是封閉管理的，租金扣除必要的管理費(fèi)用后全額分配：一般不得出售持有的房地產(chǎn)。添置資產(chǎn)，需增發(fā)基金單位或借助財務(wù)杠桿解決資金，但資產(chǎn)總負(fù)債率嚴(yán)格控制于45％以下。REITs就是一個大號的物業(yè)管理公司，它以保守的方式管理著租金收入相對穩(wěn)定的成熟商業(yè)房產(chǎn)。通過REITs。開發(fā)商實(shí)際上將與宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)的收益風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了基金持有人。
2005年11月25日，幾經(jīng)波折的領(lǐng)匯基金在香港聯(lián)交所掛牌(代碼：0823.HK)；十天后，李嘉誠長實(shí)集團(tuán)(0001.HK)旗下的泓富基金(0808.HK)成為香港第二支上市交易的房地產(chǎn)信托基金。12月21日，大陸第一支在香港上市的越秀房地產(chǎn)信托宣告募集成功。一個月內(nèi)三支REITs爭先下水，在香港掀起過萬億港元資金認(rèn)購的壯觀場面。
其后，北辰實(shí)業(yè)、華潤置地、大連萬達(dá)都曾為在香港發(fā)行REITs而竭盡全力，卻都沒能“闖”出一條“血路”……
綜上所述，沒有REITs這種金融工具，開發(fā)商投進(jìn)去的資金不能滾動，只能干等十年。租金飛漲、入住率高、物業(yè)直線升值，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以風(fēng)光一時，但宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動，這些項(xiàng)目的“慘狀”遠(yuǎn)甚于住宅?；剡^頭來看，將巨額資金投入商業(yè)地產(chǎn)如同將自己置身于無舟無橋的江岸，身旁唯有滔滔江水……可以說，金融工具是支撐商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。沒有它，萬科選擇不做。而富力們認(rèn)為這是超越萬科的絕好機(jī)會。
2009年2月26日，在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會主辦的“2009中國房地產(chǎn)變革之路”論壇上，潘石屹預(yù)言：“有些犯過錯誤的開發(fā)商會在未來倒下?！币慌缘膹埩ψ蛔×耍骸案涣υ敢馀c所有開發(fā)商一起共渡難關(guān)?！笔诸^資金較充裕的潘石屹們巴不得行業(yè)洗牌、分食競爭對手尸骸、擴(kuò)大自己的市場份額。而深陷危機(jī)的張力們則不希望被大部隊(duì)隔離出來。希望與大伙呆在一起等待救援。
憑心而論，富力的確是犯了錯誤。首先是狂躁的錯誤心態(tài)，典型表現(xiàn)是公開向王石叫板。前有孫宏斌、后有李思廉，不是說王石是神，而是向王石叫板者必然以規(guī)模而不是效益為第一訴求、以最大而不是最好為指針。以這樣的心態(tài)做企業(yè)，不論是什么行業(yè)都會使企業(yè)走上急功近利的危險軌道。第二個錯誤是大意，萬科的策略是沒有RE-ITs支撐就不做商業(yè)地產(chǎn)，富力卻認(rèn)為沒有也能扛過去。最后的錯誤是誤判形勢。金融危機(jī)逐步擴(kuò)散之際，富力卻以為中國可以獨(dú)善其身、以為商業(yè)地產(chǎn)具有非周期性，可以成為避風(fēng)港。
從治理結(jié)構(gòu)上來看，富力具備一定的優(yōu)越性。張力曾將富力管理模式總結(jié)為集權(quán)制，基本上都是老板大權(quán)獨(dú)攬。與萬科的職業(yè)經(jīng)理人制、合生的諸侯式、順馳的松散授權(quán)式相比，富力模式管理細(xì)膩、成本控制以及資金鏈的運(yùn)作都相對較好，與諸侯式相比利潤率要高出兩成以上。
富力2005年上市時，香港股市行情并不好，融資額相對較少。上市后，富力保持了較好的資金狀態(tài)，并且認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)不在宏觀調(diào)控之列。不巧的是，過于激進(jìn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型時卻遭遇到金融危機(jī)。
呼吸困難
在2008年上半年，危機(jī)氣氛已濃，張力卻向媒體表示富力2008年、2009年、2010年的協(xié)議銷售額將分別達(dá)到240億元、350億元和500億元。其后，富力高層在銷售額下降、股價暴跌期間多次出巨資購買自己開發(fā)的樓盤并從二級市場回購本公司股票。盡管“自抄自底兒”的一幕多少有作秀的意味，但更顯示出高層盲目樂觀、一再誤判形勢。
富力業(yè)務(wù)中住宅和商業(yè)地產(chǎn)大致各占一半。如今商業(yè)地產(chǎn)被“凍結(jié)”?！鞍肷聿凰臁钡母涣χ挥性谧≌I(lǐng)域盡量騰挪。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2009年2月份富力銷售額創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到23.48億元人民幣，同比上升35％(環(huán)比上升83％)。欣慰之余，我們發(fā)現(xiàn)2月份銷售面積同比上升63％，以此推算富力銷售均價下降了約17％。有意思的是張力在不同場合表示房地產(chǎn)已經(jīng)開始復(fù)蘇、富力已經(jīng)悄然漲價!但國際投行似乎不為所動，花旗銀行大幅調(diào)低富力評級，由原來“買入”降至“沽出”。
2008年中報顯示，富力地產(chǎn)流動負(fù)債(一年內(nèi)需償還的債務(wù))總額高達(dá)292億元。2008年11月，富力地產(chǎn)宣布擬發(fā)行60億元人民幣債券，已報中國證監(jiān)會審批。但A股現(xiàn)在還能抽出多少血?再融資的、想IPO的、想上創(chuàng)業(yè)板的，大家眼睛都紅了。好比到了海拔8000米以上，人人呼吸困難，富力能吸到這口氧氣嗎?
今年上半年，我局在縣委縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照縣十二次黨代會提出的“接軌溫州，組團(tuán)發(fā)展，建設(shè)和諧小康秀麗新僑鄉(xiāng)”的戰(zhàn)略部署，以“作風(fēng)建設(shè)年”活動為抓手，抓住重點(diǎn)，兼顧全面，注重落實(shí)，重點(diǎn)工程扎實(shí)推進(jìn)，各線工作有序開展，隊(duì)伍建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，全縣城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)取得新的成績。
(一)深入開展“作風(fēng)建設(shè)年”活動
認(rèn)真貫徹落實(shí)王通林書記在全縣干部大會暨作風(fēng)建設(shè)年動員會議的講話精神和縣委縣政府頒發(fā)的《關(guān)于在全縣開展“作風(fēng)建設(shè)年”活動的實(shí)施意見》，成立了青田縣規(guī)劃建設(shè)局作風(fēng)建設(shè)年活動領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了《青田縣建設(shè)系統(tǒng)“作風(fēng)建設(shè)年”活動的實(shí)施意見》，領(lǐng)導(dǎo)班子在作風(fēng)建設(shè)上向社會作出了六項(xiàng)承諾，制定了為民服務(wù)十件大事，開展了“糾歪風(fēng)，樹新風(fēng)”大討論，踴躍為農(nóng)村低收入農(nóng)戶捐款，在邊查邊改階段，發(fā)出征詢意見表400多份，向社會各界征詢意見，作風(fēng)建設(shè)年活動不斷深入。黨員干部的作風(fēng)建設(shè)緊密地和廉潔自律工作結(jié)合，與黨風(fēng)廉政建設(shè)、效能建設(shè)等結(jié)合，與建設(shè)系統(tǒng)的各項(xiàng)工作結(jié)合起來，有力的促進(jìn)了建設(shè)系統(tǒng)各項(xiàng)工作的順利開展。
（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)一步深化
1、積極開展各種規(guī)劃編制。編制完成了?？诮M團(tuán)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、仁莊鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、油竹新區(qū)控制性調(diào)整規(guī)劃、縣城近期建設(shè)規(guī)劃、東山區(qū)塊詳細(xì)規(guī)劃、舊城改造修編規(guī)劃；委托編制了縣域總體規(guī)劃、戈岙灣經(jīng)濟(jì)適用房詳細(xì)規(guī)劃、水南村頭區(qū)塊詳細(xì)規(guī)劃、阜山鄉(xiāng)集鎮(zhèn)總體規(guī)劃、石溪鄉(xiāng)集鎮(zhèn)總體規(guī)劃、阜山歷史文化村鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃。完成了太鶴大橋1：500地形圖修測、劉基廣場1：500竣工地形圖的測量。
2、加強(qiáng)了規(guī)劃審批管理。規(guī)劃審批管理工作進(jìn)一步加強(qiáng)，上半年縣政府出臺了《青田縣私人建房管理暫行辦法》、《青田縣舊村改造管理暫行辦法》，我局和國土資源局共同出臺了《非法占用土地及違反建筑行為查處暫行規(guī)定》，規(guī)章制度的出臺有效地規(guī)范了管理。半年來，縣城共核發(fā)建設(shè)工程選址意見書19件，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證70件，建設(shè)用地面積21.2萬平方米，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證138件，建筑面積42萬平方米；村鎮(zhèn)共收件898件，共核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證174本，建設(shè)用地面積4.6萬平方米，共核發(fā)村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書333本，建設(shè)用地面積18.8萬平方米,共核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證158本，建筑面積18.2萬平方米，共核發(fā)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)許可證243本，建筑面積8.6萬平方米?！耙粫蛔C”和“一書兩證”的發(fā)放率進(jìn)一步提高。
3、為企業(yè)入園建設(shè)提供服務(wù)。今年上半年，油竹、溫溪、?？?、船寮、高湖、臘口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)招商引資勢頭良好，為使工業(yè)企業(yè)早日入園開工建設(shè)，編制了各個工業(yè)小區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，及時為企業(yè)辦理選址手續(xù)，共審批工業(yè)企業(yè)項(xiàng)目選址32個，共計用地面積36公頃。
4、深化實(shí)施“陽光規(guī)劃”。深入實(shí)施陽光規(guī)劃各項(xiàng)內(nèi)容，進(jìn)一步完善城鄉(xiāng)規(guī)劃方案事前公示、城鄉(xiāng)規(guī)劃方案調(diào)整公示、城鄉(xiāng)規(guī)劃方案事后公布制度，建設(shè)項(xiàng)目批前公示、批后公布制度，實(shí)行城鄉(xiāng)規(guī)劃聽證制度，建立了城鄉(xiāng)規(guī)劃信息咨詢及查詢制度，以熱線電話12319為服務(wù)載體，充分吸收人民群眾的意見和建議，進(jìn)一步改進(jìn)了城鄉(xiāng)規(guī)劃工作。
（三）城市建設(shè)有序推進(jìn)
上半年，我局繼續(xù)加快組團(tuán)城市之間的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，計劃投資1.2億元，上半年完成基礎(chǔ)設(shè)施投資4760萬元，較好地完成了年初建設(shè)計劃。
1、城市道路廣場建設(shè)：完成了東山道路的項(xiàng)目建議書及可行性報告、49省道過境橋與臨江路互通工程的立項(xiàng)、江南一號區(qū)塊市政配套設(shè)施工程的方案、泥灣區(qū)塊市政配套設(shè)施工程的初步設(shè)計；開工建設(shè)了泥灣區(qū)塊市政配套一期工程；完成了劉基廣場建設(shè)工程。
2、城市給供水管道建設(shè)：完成了新建嶺景山道路排水工程的立項(xiàng)及初步設(shè)計、塔山大橋至溫溪沙埠自來水管網(wǎng)建設(shè)工程；開工建設(shè)了溫溪至溫溪供電所自來水管網(wǎng)建設(shè)工程；完成了太鶴公園高位水池建設(shè)工程。
3、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)工程。投資2500萬建設(shè)水廠二期擴(kuò)建工程，現(xiàn)已完成工程總投資的85%；投資5400多萬，建設(shè)中部組團(tuán)城鎮(zhèn)供水工程，日供水量3萬噸，現(xiàn)完成工程總量的35%；污水處理廠項(xiàng)目主體工程、污水收集系統(tǒng)已完成65%，管網(wǎng)安裝全面展開，9月份全面投入通水。
4、環(huán)境衛(wèi)生建設(shè)：完成了油竹垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)計方案的施工圖；完成季莊無害化垃圾處理場二期擴(kuò)建工程并已投入使用；
5、城市亮化建設(shè)：完成了“三橋一帶”亮麗工程的建設(shè)，對老城區(qū)老化線路及時維修。
6、燃?xì)饩W(wǎng)點(diǎn)管理：對全縣100多個經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行整頓和規(guī)范，督促5個燃?xì)馄髽I(yè)完成了氣瓶庫的建設(shè)，基本撤除了城區(qū)范圍的銷售網(wǎng)點(diǎn)。
（四）房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展
堅持培育與規(guī)范并舉，既認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，又積極扶持開發(fā)企業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)管理進(jìn)一步加強(qiáng)。上半年房產(chǎn)開發(fā)完成投資4.63億元，施工面積68.69萬m2，總預(yù)售面積15.03萬m2。
一是抓好經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。為切實(shí)解決中低收入者住房問題，加快了水南農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，完成了經(jīng)濟(jì)適用房分配資格審查工作；認(rèn)真做好戈岙灣1000套經(jīng)濟(jì)適用房前期準(zhǔn)備工作，完成了規(guī)劃設(shè)計方案，現(xiàn)正在出施工圖階段。二是認(rèn)真實(shí)施城鎮(zhèn)廉租房制度。去年出臺了《青田縣城鎮(zhèn)廉租住房保障實(shí)施辦法》以后，今年擴(kuò)大了受益范圍，以發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼形式對特困戶實(shí)行補(bǔ)助。同時，又在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房時，拿出一定比例的房子用于廉租住房，切實(shí)解決了一部分困難群眾的居住問題。三是加強(qiáng)了發(fā)證、房產(chǎn)交易管理。今年上半年共辦理房地產(chǎn)交易1116件，計建筑面積14.4萬平方米，交易金額52914萬元。存量房地產(chǎn)交易方面，今年共辦理房屋交易425件，計建筑面積4.9萬平方米，交易金額21142萬元。辦理抵押登記2605件，抵押金額149529萬元。辦理商品房備案登記971份,計建筑面積12萬平方米。
（五）建筑業(yè)監(jiān)管力度不斷加大
上半年，全縣在建工程102個，建筑施工面積達(dá)80萬平方米（不包括私人建房），建筑業(yè)共總產(chǎn)值達(dá)6.33億元。
一是抓建筑工程安全生產(chǎn)，嚴(yán)把安全關(guān)。認(rèn)真落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，層層簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任狀，嚴(yán)格執(zhí)行安全開工條件資料審查制度，共核發(fā)建設(shè)工程許可證38件，建筑面積63萬平方米，竣工備案項(xiàng)目44個；認(rèn)共簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書48份，審查辦理了開工條件工地48個；加大巡查力度，堅持日常巡查、重點(diǎn)檢查和專項(xiàng)檢查相結(jié)合，積極開展每季度一次的質(zhì)量安全生產(chǎn)大檢查和“安全月”活動，發(fā)出責(zé)令整改通知100份，提出整改意見800余條。對安全生產(chǎn)經(jīng)費(fèi)投入不足，制度不健全，管理不到位等存在安全隱患的工地，視情節(jié)輕重，該罰則罰，絕不手軟。積極推行安全生產(chǎn)質(zhì)量例會制度，及時傳達(dá)文件精神，交流管理經(jīng)驗(yàn)，表揚(yáng)先進(jìn)企業(yè)，通報管理差的企業(yè)，提高了質(zhì)量安全意識和管理水平。
二是加強(qiáng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。一是落實(shí)質(zhì)量監(jiān)督計劃，在建設(shè)工程開工前均進(jìn)行監(jiān)督交底，使監(jiān)督工作有的放矢，共制定監(jiān)督計劃117份；二是以抽查預(yù)防為主，科學(xué)的測試手段為輔，對工程地基基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督，發(fā)出質(zhì)量隱患整改通知書106份，預(yù)防質(zhì)量事故20起，有效地確保了工程質(zhì)量；三是試驗(yàn)室材料檢測工作逐步規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，不斷提高了服務(wù)水平。
三是逐步規(guī)范建筑有形市場，提高工程公開招投標(biāo)率。2010年上半年，我縣的房屋建設(shè)和市政工程建設(shè)招投標(biāo)工作在公開、公平、公正、有序狀態(tài)下繼續(xù)推進(jìn)。上半年進(jìn)場完成交易的建設(shè)工程25個。其中國有資金投資的項(xiàng)目20個，標(biāo)底總造價16854萬元，中標(biāo)價13607萬元，節(jié)約國有資金3247萬元，節(jié)約率19.3%，公開招標(biāo)率100%；邀請招標(biāo)項(xiàng)目5個，標(biāo)底造價17555萬元。中標(biāo)價15926萬元，節(jié)約率9.3%。全部工程標(biāo)底總造價34409萬元，中標(biāo)價29533萬元，通過招投標(biāo)節(jié)約資金4876萬元，節(jié)約率14.2%，取得了較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。查處違法招投標(biāo)法案件9起，2起列入麗水市不良行為公示名單，7起案件列入縣不良行為或予以行政處罰。
（六）城市管理不斷完善
全力投入創(chuàng)建省級文明縣城的各項(xiàng)工作，努力清除“臟、亂、差”現(xiàn)象，不斷改善市民居住環(huán)境，提升城市品位。
1、規(guī)劃管理。加大了規(guī)劃宣傳力度，提高了群眾的規(guī)劃意識，改善了規(guī)劃執(zhí)法環(huán)境，加強(qiáng)了執(zhí)法力度。共查處違法案件78件，下達(dá)停建通知書78份，拆除違法建筑47處，拆除面積1126平方米，立案8起；村鎮(zhèn)共查處違法建設(shè)150次，依法拆除25處，有力地維護(hù)了規(guī)劃的嚴(yán)肅性。
2、市容市貌管理。按照城市街容標(biāo)準(zhǔn)和創(chuàng)建國家衛(wèi)生縣城的要求，加強(qiáng)了亮麗工程和路燈的檢查與管理，亮燈率在98%以上；加大了市容市貌管理力度，規(guī)范了夜間攤點(diǎn)的占道經(jīng)營行為，取締違章占道500多次，處罰130多次；加大了市容市貌的綜合整治力度，進(jìn)一步對建筑工地和房屋裝修規(guī)范管理，按照“誰施工誰負(fù)責(zé)”的原則，要求施工和裝修人員及時清運(yùn)殘渣廢土，做到場清料凈。對縣城所有戶外廣告進(jìn)行全面清查，拆除破舊戶外廣告6處，辦理審批126件，鞏固了市容市貌的潔凈容顏。
3、環(huán)境衛(wèi)生管理。認(rèn)真做好建設(shè)部制定的《城市生活垃圾管理辦法》的宣傳工作；加強(qiáng)環(huán)衛(wèi)管理，延長環(huán)衛(wèi)保潔時間，添加設(shè)備加強(qiáng)渣土處置能力，加大季莊垃圾填埋場的整治力度，開展了春季滅蚊蠅、消病源的噴灑工作，加強(qiáng)建筑垃圾的管理，環(huán)境衛(wèi)生有了很大改善。
（七）移民工作穩(wěn)步推進(jìn)
認(rèn)真做好移民建房結(jié)算工作，配合灘坑電站建設(shè)指揮部對第二水平年的移民房及其基礎(chǔ)設(shè)施工程進(jìn)行免費(fèi)技術(shù)服務(wù)，直接到移民房和基礎(chǔ)設(shè)施工地進(jìn)行技術(shù)服務(wù)以及解決質(zhì)量安全糾紛問題達(dá)90多人次，以質(zhì)量安全組和技術(shù)服務(wù)組的名義出具質(zhì)量問題處理建議方案18份，有力地保障移民建房的質(zhì)量和安全。
（八）隊(duì)伍建設(shè)步入正軌
建設(shè)系統(tǒng)是社會熱點(diǎn)部門，易引起各界關(guān)注。今年來，我局以“作風(fēng)建設(shè)年”活動為總抓手，從整治辦公環(huán)境、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，完善制度入手，著力提升干部職工隊(duì)伍素質(zhì)，使隊(duì)伍的外部形象、精神狀態(tài)、工作作風(fēng)有一個質(zhì)的提升，為做好全年的規(guī)劃建設(shè)工作打好基礎(chǔ)。一是切實(shí)抓好學(xué)習(xí)。制訂了全年學(xué)習(xí)計劃并嚴(yán)格落實(shí)，廣大干部的學(xué)習(xí)態(tài)度有了明顯改觀。二是完善制度建設(shè)。把今年作為制度建設(shè)年，梳理完善各項(xiàng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。三是積極開展民主評議基層站所暨創(chuàng)建群眾滿意基層站所活動，規(guī)范基層隊(duì)伍管理。四是進(jìn)一步加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，積極開展黨員創(chuàng)雙優(yōu)活動和創(chuàng)建星級支部活動，逐步完善教育、制度、監(jiān)督并重的懲防體系。五是工作建立新機(jī)制。建立疑難、重點(diǎn)件領(lǐng)導(dǎo)包案制度。上半年，共收件44件，比上年同一時期下降53%，報結(jié)率100%，及時化解了群眾間的矛盾。六是進(jìn)一步加大信息宣傳力度。上半年，共在省市縣級以上報刊、網(wǎng)站發(fā)表信息宣傳文章170多篇，向社會各界發(fā)放征求意見表200多份，及時進(jìn)行溝通聯(lián)系，提升建設(shè)系統(tǒng)形象。
盡管上半年城鄉(xiāng)建設(shè)工作取得了一定成績，但由于近年來國家宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步深入和一些歷史遺留問題，城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)遇到了很多壓力，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是重點(diǎn)工程政策處理難，特別是新的《浙江省房屋拆遷管理?xiàng)l例》的出臺，重點(diǎn)工程建設(shè)受制于拆遷、征地的現(xiàn)象越來越普遍，拆遷、征地已成為困擾工程建設(shè)的最大難題；二是資金問題。除重點(diǎn)工程普遍資金不足外，測量、規(guī)劃、市政建設(shè)等方面的資金都嚴(yán)重不足；三是人才不足問題。由于受編制限制，建設(shè)系統(tǒng)近年來引進(jìn)人才不夠，導(dǎo)致各類專業(yè)人才不足，建設(shè)局機(jī)關(guān)人員更是捉襟見肘，如何培養(yǎng)、吸引和用好人才，值得我們思考。
二、2010年工作思路
下半年，我局將根據(jù)縣委、縣政府的工作要求，緊緊圍繞“接軌溫州，組團(tuán)發(fā)展，建設(shè)和諧小康秀麗新僑鄉(xiāng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)年初的工作計劃，以作風(fēng)建設(shè)年活動為抓手，以規(guī)劃為龍頭，以項(xiàng)目為抓手，以質(zhì)量安全為保障，積極推進(jìn)我縣城市化進(jìn)程。
（一）加大規(guī)劃編制力度，提高建設(shè)水平
做好新《青田縣城城市總體規(guī)劃》的修編工作，在新《總規(guī)》的指導(dǎo)下，編制好城鄉(xiāng)的詳細(xì)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。
1、委托編制給排水專項(xiàng)規(guī)劃和電力設(shè)施布局專項(xiàng)規(guī)劃；
2、編制湖邊、上岸區(qū)塊控制性詳細(xì)規(guī)劃；
3、編制東堡山生態(tài)公園詳細(xì)規(guī)劃；
4、編制縣城江南兩岸景觀專項(xiàng)規(guī)劃；
5、10月前完成《?？诮M團(tuán)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》編制和上報工作；
6、向縣政府積極申請中心村規(guī)劃編制經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助，力爭完成市建設(shè)局部署的村莊規(guī)劃編制率達(dá)60%的工作任務(wù)。
7、按照灘坑水電站工程建設(shè)指揮部的工作部署，繼續(xù)做好移民安置點(diǎn)建設(shè)的規(guī)劃實(shí)施管理工作；
8、協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府落實(shí)“十村示范，百村整治”工程實(shí)施計劃，確保及時完成工作任務(wù)；
9、完成鶴城、油竹、水南等一帶1：500地形圖更新工作。
（二）加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷完善城市功能
以供水、道路、綠化建設(shè)為重點(diǎn)，加快組團(tuán)城市的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
1、完成上湖口水廠二期擴(kuò)建工程，中部組團(tuán)城鎮(zhèn)供水工程，做好高位水池凈化設(shè)備和管網(wǎng)定期清洗工作，保證用水質(zhì)量；完成污水處理廠一期工程建設(shè)，確保9月份全面投入試運(yùn)行；
2、力爭按時完成泥灣區(qū)塊市政配套一期工程，保證華僑節(jié)的舉辦；完成后山排水一期工程、完成溫溪山根至供電所自來水管工程；
3、開工建設(shè)線地埋二期工程、油竹垃圾中轉(zhuǎn)站及管理用房工程、塔山大橋至溫溪沙埠自來水管工程；力爭開工建設(shè)49省道與新大街口互通通工程、東山道路一期工程；
4、啟動泉埔灣垃圾填埋場工程、上湖口水廠三期工程、油竹第二隧道工程、江南一號區(qū)塊市政配套工程等前期工作；完成東山道路，泥灣區(qū)塊市政配套工程等項(xiàng)目前期的工作；
5、做好華僑節(jié)和國家級衛(wèi)生縣城相關(guān)配套工作；
6、加強(qiáng)燃?xì)饩W(wǎng)點(diǎn)的監(jiān)督管理力度，做到層層落實(shí)，責(zé)任到人，不留死角；
7、做好公交線路調(diào)整規(guī)劃工作；
8、根據(jù)創(chuàng)建國家衛(wèi)生縣城的要求，做好環(huán)衛(wèi)、亮麗、綠化等工作。
（三）加強(qiáng)建筑業(yè)管理，落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制
進(jìn)一步整頓和規(guī)范建筑市場秩序，加強(qiáng)工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)和施工現(xiàn)場管理
1、繼續(xù)開展全員安全培訓(xùn)，鼓勵施工企業(yè)爭創(chuàng)文明標(biāo)化工地；
2、認(rèn)真開展安全生產(chǎn)專項(xiàng)整治活動。今年5—11月為安全生產(chǎn)專項(xiàng)整治階段，按照各階段的整治工作內(nèi)容，切實(shí)做好督查工作；
3、布置好抗臺防汛和特殊時段的安全工作。認(rèn)真做好臺風(fēng)暴雨前的預(yù)警工作和臺風(fēng)暴雨期間的安全督查工作，及災(zāi)后的復(fù)查統(tǒng)計工作；做好夏季高溫和冬季寒冷的特殊施工季節(jié)的安全工作；
4、充分發(fā)揮監(jiān)理單位在建設(shè)工程中起到的應(yīng)有作用；
5、繼續(xù)做好移民建房質(zhì)量安全的監(jiān)督服務(wù)工作；
6、對串標(biāo)現(xiàn)象要堅決予以嚴(yán)厲查處和打擊，對掛靠、弄虛作假及建設(shè)工程招投標(biāo)領(lǐng)域其它違法亂紀(jì)現(xiàn)象要加強(qiáng)監(jiān)管力度，發(fā)現(xiàn)問題及時查處和糾正，確保我縣的建設(shè)工程項(xiàng)目順利進(jìn)行建設(shè)。
（四）穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展
加快房地產(chǎn)的開發(fā)步伐，大力發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)市場，加大房地產(chǎn)開發(fā)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為。
1、抓好水南農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)適用房的分配工作。
2、做好戈岙灣經(jīng)濟(jì)適用房的前期工作，力爭在8月份開工建設(shè)一期工程。
3、繼續(xù)做好城鎮(zhèn)廉租住房保障制度的實(shí)施，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障面。
4、完善商品房預(yù)售制度，加快建立網(wǎng)上預(yù)售和合同備案；
5、加快舊城拆遷安置房建設(shè)速度。
6、進(jìn)一步開展整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)對個房地產(chǎn)公司的管理力度。
（五）以創(chuàng)建國家級衛(wèi)生縣城為目標(biāo)，加強(qiáng)城市管理
1、根據(jù)創(chuàng)建國家級衛(wèi)生縣城的標(biāo)準(zhǔn)，加大城市管理力度，做好縣城美化、綠化、凈化、亮化工程。
2、加強(qiáng)城市環(huán)境管理力度，整治縣城臟、亂、差現(xiàn)象，清除衛(wèi)生死角。
3、加大規(guī)劃建設(shè)管理，整治違法違章建設(shè)，繼續(xù)加大對無證流動攤販的管理力度。
4、做好城市燈箱和廣告的管理，注重縣城環(huán)境藝術(shù)建設(shè)，為居民提供良好的居住環(huán)境，切實(shí)提升城市品位。
（六）加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)，強(qiáng)化服務(wù)意識
繼續(xù)以“作風(fēng)建設(shè)年”活動為抓手，結(jié)合“和諧家園”主題教育實(shí)踐活動、“聯(lián)村聯(lián)戶連心”活動、民主評議基層站所暨創(chuàng)建群眾滿意基層站所活動，轉(zhuǎn)變干部職工精神面貌和工作作風(fēng)，提高工作效率，強(qiáng)化服務(wù)意識。加強(qiáng)政治理論、政策法規(guī)和業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)；加強(qiáng)與行風(fēng)監(jiān)督員、和社會各界的聯(lián)系，完善監(jiān)督機(jī)制，努力形成一支既有凝聚力又有戰(zhàn)斗力的建設(shè)隊(duì)伍，為完成全年工作提供保障。
1.開發(fā)商高負(fù)債經(jīng)營。
房地產(chǎn)業(yè)的當(dāng)事者主要是開發(fā)商。有媒體報道，我國目前有大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)商3萬多家，其中10%在北京即3(XX)多家，有人說平均每5(XX)個北京居民就有一家房地產(chǎn)公司，可見市場的集中程度。開發(fā)商的資金來源大體上說來通過如下渠道:(l)銀行信用，或者直接向銀行貸款，或者通過商業(yè)票據(jù)貼現(xiàn)融通;(2)商業(yè)信用，這主要是拖欠施工承建單位的合同款項(xiàng);(3)預(yù)收貨款，主要是消費(fèi)者購房預(yù)付的資金;(4)自有資本。在這四個資金渠道中，銀行借款是主要的，占絕大部分，而自有資本則所占比例很小。據(jù)《南方周末》報道，不少開發(fā)商的資產(chǎn)絕大部分?jǐn)[在實(shí)物上，變現(xiàn)能力很弱，或根本不可能變現(xiàn)，自己的實(shí)際投人不足項(xiàng)目總投資的10%，這表明不少開發(fā)商的自由資本的支撐力本來很弱，但他們敢于做“大生意”，自有資本幾百萬卻敢做幾千萬的大項(xiàng)目，自有資本幾千萬的卻敢做幾億的大項(xiàng)目，所謂“以小博大”。他們在開發(fā)中總結(jié)了一個所謂的經(jīng)驗(yàn)，即“前期靠建筑商墊資，中期靠銀行貸款，后期靠個人按揭”，有的開發(fā)商說房地產(chǎn)開發(fā)，無非是“買地、挖坑、蓋房子、然后賣掉，接著換一個地方再來一次，”就這么簡單。其實(shí)不那么簡單，在買地、挖坑、蓋房子中發(fā)生資金的復(fù)雜運(yùn)作和交錯擴(kuò)散。假定某開發(fā)商有自有資本50以)萬元，現(xiàn)在要投資2億元的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在正常運(yùn)作的情況下:(1)先將5〕仄)萬元中的一部分支付出讓土地的訂金，而這塊土地的價值為一億元;(2)將價值一億元的土地做抵押向銀行取得貸款8〕X)萬(即地價的80%);(3)隨后與建筑施工單位簽訂一億元的《建設(shè)工程承包合同》，并以此工程的價值做抵押向銀行取得8(XX)萬元的借款(工程造價的80%);(4)在工程開工中預(yù)售商品房，購房的業(yè)主可按房價的80%向銀行“按揭貸款”，但需要分期分配計數(shù)付款，假定為一億元，這樣，這個2億元的開發(fā)項(xiàng)目便先后取得銀行借款2.6億元。
這不僅表明自有資本僅5(Xx)萬的開發(fā)商，經(jīng)過三次交易，就能夠獲得銀行貸款2.6億元，而且運(yùn)作得好，還可能提前收回本金和盈利。而交錯擴(kuò)散主要體現(xiàn)在相互拖欠中，開發(fā)商拖欠施工建設(shè)單位的合同款，~建設(shè)施工單位拖欠供應(yīng)建材企業(yè)的貨款和工人工資，~而當(dāng)建材企業(yè)的貨款被拖欠后，又只有向銀行借款或拖欠應(yīng)當(dāng)償還銀行的借款。這樣相互拖欠，如果能夠?yàn)槔^，在一定的時間、空間內(nèi)可以維持一個循環(huán)的局面，但如果難以為繼，則困境會頃刻暴露。應(yīng)當(dāng)說不同開發(fā)商有不同的經(jīng)營策略，一般說來，大開發(fā)商的資金來源主要靠銀行信用，因?yàn)樵谒麄兡抢?，投資規(guī)模大，時間長，需要的資金量多，只有依靠銀行才能滿足，而小開發(fā)商的資金來源渠道主要靠商業(yè)信用和自有資本，因?yàn)樵谒麄兡抢?，投資規(guī)模相對小，時間短，需要的資金量相對少。但有人做了估計，即使小開發(fā)商，其資金來源的印%也是銀行借款。這表明他們都是高負(fù)債經(jīng)營。高負(fù)債經(jīng)營，對誰的負(fù)債?可以說直接、間接地都是對銀行的負(fù)債。必須看到，在我國商業(yè)銀行貸款的超常增長中，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的貸款占了較大的比例。
2.容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在一定的泡沫是不可避免的，從一定意義上說也是正常的。但經(jīng)濟(jì)泡沫的進(jìn)一步發(fā)展，就會形成泡沫經(jīng)濟(jì)。泡沫經(jīng)濟(jì)是呈現(xiàn)在人們面前的轉(zhuǎn)瞬即逝的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象一般通過市場價格的急劇上升又急劇下跌表現(xiàn)出來。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有人為的操縱，有人們的預(yù)期失誤等。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之所以容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫和泡沫經(jīng)濟(jì)，主要是下列因素決定:(l)地產(chǎn)是非勞動產(chǎn)品，沒有價值，土地的價格是外因決定的，按馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)理論主要決定于地租，而地租又受社會平均利率影響。在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)逐步建立的過程中，社會平均利率的形成還有一個過程，所以現(xiàn)階段還難以用馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來解釋地產(chǎn)的價格。(2)一般說來，地產(chǎn)是不能再生的資源，地產(chǎn)的供給是有限的，由于地產(chǎn)的區(qū)位不同，不同區(qū)位的地產(chǎn)其使用價值差別很大，這樣會形成高低不等的價格，很難用一個統(tǒng)一的尺度去評價它合理或不合理。(3)在我國，城市的土地屬于國有，農(nóng)村的土地雖屬于農(nóng)民但政府可以征用，所以，總的說來，土地的使用權(quán)都掌握在政府手中，這樣實(shí)際上就形成了土地所有權(quán)的政府壟斷。政府轉(zhuǎn)讓出去的是土地的使用權(quán)。以上三點(diǎn)總的說來，主要說明土地是一種稀缺的資源，一旦這種稀缺資源成為商品進(jìn)入市場，其價格最容易受人操縱。(4)事實(shí)上，在我國現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，有一部分人就在“炒房地產(chǎn)”。據(jù)《經(jīng)濟(jì)時報》報道，“溫州每年有約粼XX)名購房人將目光投向上海樓盤、，按每人平均購買一套50萬元的房子計算，溫州每年就有約20億元的購房款進(jìn)人上海樓盤。另據(jù)報道，2(X)3年港人在內(nèi)地的置業(yè)總數(shù)就有可能達(dá)到2萬人，總投資額將達(dá)到106億元人民幣”。這種狀況表明:在人們收入迅速增加，已經(jīng)富有的情況下，“炒房地產(chǎn)”已經(jīng)成為人們的理財手段。理財追求回報，回報需要“低進(jìn)高出”，這應(yīng)當(dāng)是近年來我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因之一。近年來，房地產(chǎn)價格上漲不是我國獨(dú)有的現(xiàn)象。在美國，從1塑堯勁年以來，紐約、華盛頓、舊金山等城市，房地產(chǎn)價格大約上漲50%。
據(jù)英國最大的抵押貸款銀行—哈利法克銀行的估算，英國房地產(chǎn)價格一年之內(nèi)漲了約23%。在歐洲的其他國家如西班牙等，房地產(chǎn)價格上漲也不例外。這種狀況與人口的自然增長相關(guān)，與人們的收人水平提高相關(guān)，也就是說房地產(chǎn)價格的上升很大程度上決定于需求，當(dāng)供給小于需求時，價格自然會上漲。但必須指出:人們的需求是有限的，房地產(chǎn)的價格不應(yīng)當(dāng)也不可能無限上漲。按經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，一般說來，住房的價格決定于兩個因素:一是收入與房價的比例:二是住房的使用年限與租金的關(guān)系。按國際慣例，一套100平方米的住房的價格大約相當(dāng)于家庭年收入的6倍左右，若一般家庭年收人為6萬元，則100平方米的住房價格定在36萬元左右，在這種條件下形成的價格，人們可接受性就強(qiáng);經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理按租金的長期收益來衡量房地產(chǎn)的價值，由此一套住房的價格是租金與住房使用年限的乘數(shù)，設(shè)月租金8(X)元，年租金為9以刃元，如住房使用年限為20至25年，則這套住房的價格在19.2萬元至24萬元之間比較合適。如果市場上的房價過多超過這樣的理論界限則就會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫發(fā)展下去，就產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。泡沫經(jīng)濟(jì)是不會持久的，當(dāng)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，受損失的有開發(fā)商、建筑企業(yè)和廣大消費(fèi)者，但損失的最終承擔(dān)者，主要是金融機(jī)構(gòu)。
3，變現(xiàn)能力相對弱。
房地產(chǎn)資產(chǎn)作為商品與其它商品一樣，都要置身于市場交換之中，在市場中體現(xiàn)它的變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力的實(shí)現(xiàn)一般說來有三，即轉(zhuǎn)讓、收租和收取參觀住宿費(fèi)用，如把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓別人，或把房地產(chǎn)出租每月收取租金，再如把房地產(chǎn)作為旅游休閑基地收取費(fèi)用等。無論那種形式實(shí)現(xiàn)，都要有市場，而且要有經(jīng)常性和連續(xù)性，否則難以實(shí)現(xiàn)。即使市場具有經(jīng)常性和連續(xù)性，房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力均弱。因?yàn)?(l)參與房地產(chǎn)交易的人，只能是少部分，不可能是多數(shù)，也就是說炒房地產(chǎn)的人只有那些有錢而且能把握房地產(chǎn)市場價格波動信息的人。一般的住房，老百姓買來是居住，而不會轉(zhuǎn)讓。(2)一般說來房地產(chǎn)的價格高，需要支付的貨幣量大，在買賣中人們多采用分期付款，很少有集中支付大額現(xiàn)金。(3)租房住的人也只能是少部分人，一般是按月支付租金，其金額只能是全年的1112。(4)將房地產(chǎn)作為旅游休閑基地，通過收取各種費(fèi)用，讓投資以現(xiàn)金回流，也只能是若干年，不可能在短期內(nèi)有更多的現(xiàn)金流回。(5)我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場還需發(fā)展，還缺乏必要的配套的中介機(jī)構(gòu)。(6)現(xiàn)階段政府的房地產(chǎn)稅費(fèi)中還有不合理的因素它直接影響到房地產(chǎn)交易商的積極性。由于房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱，它不僅要影響投資者的回報，而且要影響市場的資金流動，其中包括著對金融機(jī)構(gòu)的存取貸還。
4.存在著較長的經(jīng)濟(jì)周期。
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的帶動產(chǎn)業(yè)，同時也是國民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，國民經(jīng)濟(jì)的高增長或不景氣相應(yīng)地會帶來房地產(chǎn)業(yè)地或低速。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期論，一國乃至世界的經(jīng)濟(jì)總是處于循環(huán)發(fā)展的周期中，在經(jīng)濟(jì)周期中處于上升或繁榮階段時，房地產(chǎn)價格上揚(yáng)，興旺發(fā)達(dá)，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下降或不景氣階段時，房地產(chǎn)業(yè)價格下跌，必然衰退。我國房地產(chǎn)業(yè)1992年下半年至1993年上半年曾經(jīng)處于“火爆”時期，1993年下半年以后，政府加大了對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，限制豪華別墅、賓館、寫字樓和高檔住宅的批地和開工，中央銀行收緊銀根，提高利率和限制信貸規(guī)模，使房地產(chǎn)熱降下來了，但留下了一大批“爛尾樓”，給企業(yè)和銀行造成了一大批不良資產(chǎn)。這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是必須吸取的。這些年來，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。
延續(xù)宏觀和微觀的分化
宏觀方面，公路運(yùn)輸仍然保持著較高的景氣，從1-7月份累積來看，公路貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量完成7207.98億噸公里，同比增長15.6%，公路客運(yùn)周轉(zhuǎn)量為7190.50億人公里，比去年同期增長8.7%。單月來看，7月份的貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量和客運(yùn)周轉(zhuǎn)量同比增速分別為17.90%和10.92%，基本看不出宏觀層面的經(jīng)濟(jì)波動對公路運(yùn)輸宏觀指標(biāo)的影響。
微觀上看，公路行業(yè)內(nèi)上市公司的車流繼續(xù)延續(xù)了分化，在經(jīng)歷了一季度雪災(zāi)的影響之后，公路行業(yè)在4月份整體恢復(fù)到自然增長的狀態(tài)，而后幾個月的車流開始受到宏觀經(jīng)濟(jì)層面放緩和油價、油荒因素的影響，尤其是出口的減少對珠三角和長三角連接港口高速通道車流存在一定影響，進(jìn)入到7、8月份，奧運(yùn)限制貨車通行對一定地理位置上的路產(chǎn)的車流產(chǎn)生了負(fù)面影響。從這幾個影響因素來看，油荒的現(xiàn)象正如我們之前預(yù)期的，隨著國內(nèi)成品油價格上調(diào)和國際原油價格下降，基本緩解，奧運(yùn)的因素將在9月份之后會逐漸消失，這兩個影響因素都不具有長期的特征。經(jīng)濟(jì)增速的放緩和油價因素影響時間較為持久，這方面的影響我們還需要觀察。在個體層面由于大修、路網(wǎng)加密、動車組的加密、平行或相交道路的開通對上市公司路產(chǎn)的車流的影響不盡相同。
鐵路方面，08年1-7月份貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量和客運(yùn)周轉(zhuǎn)量同比保持著6.5%和8.8%，與近年來整體的同比增速基本吻合。
中報業(yè)績分析
我們在08年中報前瞻中對公路和鐵路行業(yè)的相關(guān)公司中報業(yè)績進(jìn)行了預(yù)測，并同當(dāng)時市場的一致預(yù)期進(jìn)行了比較。
現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)公司08年中報已經(jīng)披露完畢，我們將在中報前瞻預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行總結(jié)與分析。
從已公布的行業(yè)內(nèi)公司的業(yè)績來看，今年的公路、鐵路行業(yè)中報業(yè)績整體體現(xiàn)兩個問題，一個是一季度雪災(zāi)對部分公司的影響，一個是所得稅率由33%下調(diào)為25%帶來的業(yè)績提升，總體來看大的基調(diào)還是以平穩(wěn)增長為主。參考行業(yè)內(nèi)公司財務(wù)指標(biāo)，可以看出整體而言主營業(yè)務(wù)利潤的同比增速要慢于主營業(yè)務(wù)收入的同比增速，反映了行業(yè)內(nèi)公司毛利率下降和主營業(yè)務(wù)成本上升的趨勢，主要原因還是一季度雪災(zāi)造成了養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的增加，宏觀經(jīng)濟(jì)層面造成貨車的波動也是影響毛利的一個因素；凈利潤的同比增速又比主營業(yè)務(wù)收入同比增速要大，主要反映了所得稅的影響，贛粵高速的凈利潤的同比下降主要是上半年的補(bǔ)貼收入沒有計入半年報。
在我們預(yù)測偏低的三家公司中，山東高速因?yàn)闈?jì)萊高速對濟(jì)青高速的分流影響低于預(yù)期，濟(jì)青高速和濟(jì)南黃河二橋的車流同比增速保持在13%-18%的高位上；福建高速因?yàn)槟壳暗臄U(kuò)建仍然處于前期的準(zhǔn)備工作，08年的車流可能不受擴(kuò)建工程的影響，而09、10年的業(yè)績將會承擔(dān)較大壓力；廣深鐵路廣深四線07年4月中旬完工，在07年4月和08年4月分別進(jìn)行過兩次運(yùn)行圖調(diào)整，城際列車開行密度和運(yùn)能大幅度提升，比預(yù)期的要好。
在我們預(yù)期偏高較大的幾家公司中，主要是因?yàn)閷就ㄐ匈M(fèi)貢獻(xiàn)較大的主路車流增長可能低于預(yù)期，寧滬高速受到上海段修路以及下半年蘇通大橋開通對廣靖、錫澄、江陰大橋的分流；深高速受到梅觀高速車流的同比持續(xù)下降，以及綠色通道的整體影響；楚天高速養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的上升。
未來需要關(guān)注的因素
經(jīng)濟(jì)層面是需要關(guān)注的一個因素，宏觀的景氣和微觀的分化（除了個體上擴(kuò)建、大修等原因造成的分化），一個解釋的邏輯就是宏觀經(jīng)濟(jì)層面對于國家主干道車流的影響大于整個公路網(wǎng)，就如同在經(jīng)濟(jì)景氣時候主干道的車流增速大于，當(dāng)經(jīng)濟(jì)放緩時，主干道的車流回落的速度也會相對較快，而上市公司的路產(chǎn)也基本處于國家主干道上。
從地理位置上看，眾多的上市公司路產(chǎn)周邊都會有一條城際高鐵，動車組的加密、城際高鐵的建成以及客貨分流后貨運(yùn)效率的提高，將對于中長途的客貨產(chǎn)生一定的再分配，從目前的滬蓉沿線來看，這部分影響逐漸顯現(xiàn)。
另外，《公路權(quán)益轉(zhuǎn)讓辦法》在9月2日已經(jīng)出來，這個辦法對于行業(yè)的影響以及鐵路改革的進(jìn)度，我們也需要觀察。
總體而言，在經(jīng)濟(jì)波動周期中高速公路和鐵路行業(yè)相對周期性較弱、穩(wěn)定的增長較為穩(wěn)定，而在估值上公路行業(yè)的優(yōu)勢更大，重點(diǎn)推薦贛粵高速、山東高速和楚天高速。
重點(diǎn)公司
贛粵高速：公司08年上半年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入11.85億，同比增長10.08%，其中通行費(fèi)收入同比增長6.18%，實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)利潤6.07億，同比增長5.07%，凈利潤4.14億，比上年同期減少20.48%，每股收益0.36元，利潤的同比減少主要原因是補(bǔ)貼款1.49億沒有計入上半年業(yè)績，而去年同期計入，一季度的雪災(zāi)天氣也在一定程度上影響了上半年的業(yè)績。
公司的主要路產(chǎn)昌九高速、昌樟和昌傅高速、昌泰高速、九景高速、溫厚高速通行費(fèi)同比增長分別為11.35%、6.10%、1.14%、5.61%和7.20%，一季度的雪災(zāi)仍然是造成通行費(fèi)收入同比增速放緩的主要原因，另外，武吉高速的分流、二季度的江西偏南部多雨天氣以及宏觀面經(jīng)濟(jì)放緩對貨車影響大，我們認(rèn)為在一定程度上可以解釋昌泰車流增長不明顯。
公司30億的九景溫厚收購款已經(jīng)償還15億，未來除了剩余15億的償還款外，公司投資還包括近期公告的16.26億的彭湖高速，廬山、鄱陽湖服務(wù)區(qū)1.39億以及公司作為戰(zhàn)略投資者公司投資6億元參與信達(dá)投資有限公司控股的3家房地產(chǎn)公司的增資擴(kuò)股，參與信達(dá)投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組上市。
在經(jīng)營層面我們需要關(guān)注的是濟(jì)廣高速江西鷹潭至瑞金（鷹瑞高速）段08年6月30日已經(jīng)開工，鷹瑞高速自身在銜接往南通道沒有貫通的情況下對公司路產(chǎn)車流影響不大，如果在鷹瑞高速建成后，瑞金以下連接廣東境內(nèi)高速得以貫通，對公司路產(chǎn)的車流可能會造成一定分流影響，但目前我們還看不到相關(guān)道路建設(shè)的規(guī)劃。
公司選擇九景高速上的兩段計10公里作為試驗(yàn)路進(jìn)行技術(shù)改造，項(xiàng)目預(yù)算為9,835萬元，計劃于2008年8月份開工，2008年12月份完成技改試驗(yàn)，這在一定程度上也預(yù)示著九景很
可能要進(jìn)入到技術(shù)改造工程。
我們考慮08年上半年補(bǔ)貼1.49億，不考慮09年補(bǔ)貼，預(yù)計公司08-09年每股收益分別為0.93、0.94元。
山東高速：08年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入16.89億，同比增長18.35%，其中通行費(fèi)收入14.28億，同比增長15.91%，實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤9.11億，同比增長12.44%，凈利潤6.82億，同比增長24.11%，每股收益0.203元。
公司的主要路產(chǎn)濟(jì)青高速收入11.03億，同比增長16.04%；濟(jì)南黃河二橋收入2.03億，同比增長19.21%，兩條主路上半年的增長十分強(qiáng)勁，貢獻(xiàn)了公司通行費(fèi)收入的91%，公司新公布的7月份月度的通行費(fèi)收入濟(jì)青高速和黃河二橋同比增速出現(xiàn)了迅速的回落，同比增幅分別為2%和8%，我們主觀上判斷可能是奧運(yùn)期間對于貨車的管制對公司路產(chǎn)收入產(chǎn)生了負(fù)面影響。
公司在08年6月設(shè)立山東高速投資發(fā)展有限公司，并投資6060萬于萊蕪市土地使用權(quán)，公司多元化發(fā)展的意向一直存在。
公司擬以24.6億收購京福高速德齊北段，是公司股改承諾濟(jì)德高速的一段，從收購路產(chǎn)的長度和公告時間看，完成股改的承諾存在一定難度。單單考慮收購的德齊北段，收購價款為收購凈資產(chǎn)的4.57倍，相比較行業(yè)不到2 倍的市凈率存在較大溢價，這在一定程度上將削弱注入資產(chǎn)帶來的業(yè)績厚增，我們預(yù)計收購?fù)瓿蓪⒔o公司每年盈利增加0.03-0.05元。
公司董事會通過了通過山東產(chǎn)權(quán)交易中心5.28億收購許禹高速的議案，等待股東大會表決。許禹高速全長39公里，07年底通車，總資產(chǎn)12.27億，負(fù)債9.40億，占總資產(chǎn)的76%，今
年上半年收入約1500萬，凈利潤虧損683萬。由于通車時間較短，項(xiàng)目處于虧損期，公司對于收購的資產(chǎn)披露信息較少，對于該項(xiàng)目前景的判斷需要進(jìn)一步的信息。高速集團(tuán)不直接與山東高速進(jìn)行協(xié)議收購，而限制條件由山東高速通過產(chǎn)權(quán)交易中心來接標(biāo)許禹高速，確實(shí)有些意味深長。
我們預(yù)計奧運(yùn)對于貨車的限制會影響公司7-8月的通行費(fèi)收入，但總的趨勢仍然是強(qiáng)勁的增長，公司08-09年每股收益分別為0.42、0.51元，對于許禹高速收購動向予以關(guān)注。
楚天高速：08年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入3.52億，同比增長3.48%；營業(yè)總成本1.48億，比上年同期增加2.21%；實(shí)現(xiàn)凈利潤1.53億，比上年同期增加16.93%;凈資產(chǎn)收益率為6.16 %，比上年同期增加0.54個百分點(diǎn)，每股收益0.16元，低于我們的預(yù)期0.18元的預(yù)期，主要原因是通行費(fèi)營業(yè)成本比去年同期增加24.46%,高于我們的預(yù)期，直接導(dǎo)致了毛利率水平同比減少了7.39%，財務(wù)費(fèi)用也比我們預(yù)期有所增加，利潤的同比增長主要得益于稅率的降低。
一季度的雪災(zāi)拖累了公司車流的增長，二季度車流已進(jìn)入正常的自然增長趨勢，同比增長約為10%，下半年雖然整體上受經(jīng)濟(jì)增長放緩和油價因素的影響，我們預(yù)計車流的增速能夠保持在8%以上，并且呈現(xiàn)前低后高的趨勢。
在固定資產(chǎn)沒有太大變化的情況下，養(yǎng)護(hù)費(fèi)用是造成公司營業(yè)成本增長的主要因素，在公司08年預(yù)算中，專項(xiàng)養(yǎng)護(hù)工程的預(yù)算較大，并且在綠化環(huán)保工程方面公司有加大投入的意向。
對于滬蓉西的貫通我們?nèi)匀怀钟袠酚^的態(tài)度，從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，國家主干道的全線貫通都將帶來車流量的爆發(fā)性增長，并且?guī)頋h宜高速車型結(jié)構(gòu)的改善，貨車的比重將會增加，被延遲的計重收費(fèi)效果將會顯現(xiàn)。
漢宜高速在滬蓉西高速貫通之后將會成為四川區(qū)域外出到長三角和珠三角重要路徑，四川的地震災(zāi)情發(fā)生后，漢宜高速成為物資和人員進(jìn)入災(zāi)區(qū)的選擇通道，這種自發(fā)性的選擇也預(yù)示著在日后幾年的災(zāi)區(qū)重建方面，漢宜高速也會成為東部物資進(jìn)入到四川災(zāi)區(qū)的一條重要通道。
公司最近公告將參與麻城至竹溪高速公路大悟至隨州段的建設(shè)招標(biāo)，該項(xiàng)目預(yù)計投資40億，對于自身資產(chǎn)只有30億左右的公司而言，經(jīng)營性風(fēng)險較大，公司并未就投資意圖、投資項(xiàng)目前景和投資資金來源與投資者做很好的溝通，在此提示風(fēng)險。
我們預(yù)計公司08-09年每股收益分別為0.35、0.50元，成長性較好，對于公司參與的建設(shè)招標(biāo)事項(xiàng)我們密切關(guān)注。
大秦鐵路：公司08年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入116.07億，同比增長20.33%，實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤50.11億，同比增長12.54%，凈利潤37.20億，同比增長25.78%，每股收益0.29元，公司利潤增長的主要原因來自于擴(kuò)能帶來的主營收入增長和稅率的降低。
上半年，全國鐵路煤炭運(yùn)量完成8.7億噸，增長11.6%；公司完成煤炭運(yùn)輸量18,542.9萬噸，增長18.6%，占全國鐵路煤炭運(yùn)輸總量的21.31%，其中大秦線完成貨物運(yùn)輸量17,096.4萬噸，增幅17.8%，大秦線上半年完成全年3.5億噸計劃的48.85%。營業(yè)收入方面，貨運(yùn)107.67億，同比增長21.49%，客運(yùn)3.32億，同比增長13.11%。
成本方面，上半年材料同比增長21.7%，電力燃料同比增長8.29%，產(chǎn)能的擴(kuò)張以及08年7月初電價的上調(diào)將使全年的增速繼續(xù)放大；人工成本同比增長21.49%，預(yù)計下半年保持這樣一個增速，大修費(fèi)用同比增長12.45%，比去年的增長幅度較為降低，折舊成本增加較大，比去年同期增加3.28億，同比增長40.77%，比我們預(yù)計的幅度大，主要原因是二季度HXD進(jìn)入公司的速度明顯比第一季度快，按照這樣的速度今年的折舊比去年至少增加7億，整體上我們判斷08年公司成本的增長速度將大于收入增速。
HXD型交流傳動大功率電力機(jī)車及新購C80B型專用貨車陸續(xù)入賬，截止報告期，HXD型
大功率交流傳動電力機(jī)車已估價入帳171臺，合計約86.82億元，本期增加75臺，轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)36.18億，C80B本期轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)19.18億，預(yù)計下半年HXD進(jìn)入公司的速度將會加快，C80B將在年底前全部進(jìn)入公司。
因?yàn)橥恋厥袌龅淖冞w，拿地越來越是資本密集的游戲，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)教科書在強(qiáng)調(diào)最為重要的前三位的要素時，往往已經(jīng)不再是位置，位置，位置，而是金融，金融，金融。
因?yàn)椴煌慕鹑诠ぞ哌\(yùn)用方式，因?yàn)椴煌倪\(yùn)作技巧，中國的房地產(chǎn)行業(yè)的版圖正在因此重構(gòu)，而且這種趨勢還在愈演愈烈。
我們既可以看到許多胸有成竹的房地產(chǎn)企業(yè)從容籌資，長袖善舞，以雄厚的資金實(shí)力不斷拿地，不斷開拓……這樣的房地產(chǎn)企業(yè)的股價在市場中獲得往往能夠獲得較高的溢價；我們也可以看到一些房地產(chǎn)企業(yè)在層出不窮的高速擴(kuò)張土地儲備后，資金鏈條斷裂而陷入危機(jī)。另一個極端是，小型房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)由于拿不到銀行貸款無法擴(kuò)張甚至危及生存。
能否熟練靈活運(yùn)用多種金融工具進(jìn)行融資，現(xiàn)實(shí)地成為投資者選擇優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。
乘著金融的翅膀：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)身
如果一定要用一句話來總結(jié)房地產(chǎn)融資調(diào)控的政策基調(diào)，那就是：降低對于銀行信貸的過分依賴，推動多元化的融資。
隨著一系列的調(diào)控措施出臺，這種政策效果正在積極顯現(xiàn)。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款緊縮政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)融資格局發(fā)生了顯著的變化。國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的比重持續(xù)下降，從2006年初起的28.3%下降到2007年6月份23.2%，房地產(chǎn)企業(yè)靠傳統(tǒng)的國內(nèi)貸款維系資金鏈條的融資手段已經(jīng)越來越力不從心。另一方面，包括股權(quán)融資、并購、海外基金等多種其他融資方式的占比在逐漸提升。
哪些新的金融工具，正在成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新動力？
股權(quán)融資房地產(chǎn)開發(fā)要求資金規(guī)模大，投資期限長，股權(quán)融資可以為其提供穩(wěn)定的資金流，保證開發(fā)期間的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市、增發(fā)等股權(quán)融資方式可以迅速籌得巨額資金。
(1)IPO。目前，國內(nèi)的許多房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資取得了巨額開發(fā)資金。通過良好的資本運(yùn)作和項(xiàng)目開發(fā)，各上市房地產(chǎn)企業(yè)的市值也得到了迅速提升。行業(yè)巨頭萬科在1988年末A股上市，獲得IPO融資2800萬元，而截至2007年8月初，其總股本數(shù)量已達(dá)到65.55億股，總市值已經(jīng)接近2216億元。
李嘉誠先生經(jīng)營房地產(chǎn)的重要成功經(jīng)驗(yàn)之一就是靈活利用股市的形勢進(jìn)行股權(quán)投融資。比如，在股市高漲的時候，他往往選擇增發(fā)股票獲得較大的融資規(guī)模，或者進(jìn)行換股收購；而在股市低迷的時候他就會以低成本回購本公司股票，或者現(xiàn)金收購其他公司股票。正是利用這種對金融市場的理解，長江實(shí)業(yè)得以不斷壯大，可見房地產(chǎn)企業(yè)做成百年老店必需要有相應(yīng)金融安排。
當(dāng)前，國內(nèi)許多優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛仿效李嘉誠的資本運(yùn)作方式，最近更加快了赴港IPO的步伐。2007年4月，總部位于廣東的碧桂園控股有限公司赴香港首次公開募股(IPO)，募集資金達(dá)100多億港元，其中約60%用作企業(yè)現(xiàn)有項(xiàng)目發(fā)展，約30%用作收購?fù)恋匾詡湮磥戆l(fā)展用途。目前至少還有5家內(nèi)地房產(chǎn)股正準(zhǔn)備排隊(duì)赴港IPO，包括已計劃9月份招股的奧園集團(tuán)、潘石屹旗下的SOHO、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)及方圓地產(chǎn)等。
另外，由于內(nèi)地的流動性充裕，一些香港上市的內(nèi)地企業(yè)也啟動的回歸A股的計劃。在香港上市的北京大型房企――首創(chuàng)置業(yè)（2868.HK）日前公告稱，公司董事會于2007年8月8日審議決定在適當(dāng)時候發(fā)行A股，總股數(shù)將不超過14億股。如以首創(chuàng)置業(yè)目前的價格為定價參照，則公司此次回歸有望融資超過70億元。首創(chuàng)置業(yè)在公告中表示，擬發(fā)A股所得款項(xiàng)將用于集團(tuán)的物業(yè)發(fā)展，其中包括北京國際中心、北環(huán)中心、天津?yàn)I海新區(qū)住宅項(xiàng)目和成都東三環(huán)路住宅項(xiàng)目，上述項(xiàng)目的資金需求額分別為14.7億元、4.5億元、26.1億元及13.7億元，合計近60億元。若本次發(fā)行A股的實(shí)際募集資金額不足以支付上述項(xiàng)目的投資金額，不足部分則通過利用內(nèi)部資源和銀行貸款方式自籌解決。若有剩余，則用于競投、拍賣或收購更多房地產(chǎn)項(xiàng)目。
(2)定向增發(fā)。定向增發(fā)方式對提升公司盈利、改善公司治理有顯著效果。對于控股比例較低的集團(tuán)公司而言，通過定向增發(fā)可進(jìn)一步強(qiáng)化對上市公司的控制；對國企上市公司和集團(tuán)而言，定向增發(fā)減少了管理層次，使大量外部性問題內(nèi)部化，降低了交易費(fèi)用，能夠更有效地通過股權(quán)激勵等方式強(qiáng)化市值導(dǎo)向機(jī)制；另外，定向增發(fā)可以作為一種新的并購手段，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)龍頭公司通過并購實(shí)現(xiàn)成長。2007年以來，通過定向增發(fā)進(jìn)行、資金融通資產(chǎn)重組、資源整合、整體上市的上市公司屢見不鮮。
通過充分運(yùn)用資產(chǎn)市場的融資功能，這些房地產(chǎn)企業(yè)的股本規(guī)模迅速擴(kuò)大。以萬科為例，萬科A自1988年在深交所發(fā)行以來，充分利用上市公司融資功能，通過A、B股IPO和配股、增發(fā)、可轉(zhuǎn)債等多種上市融資方式共融資93.33億元，融資頻率基本是每兩年一次。房地產(chǎn)行業(yè)中與萬科大約同時期上市的深振業(yè)、中華企業(yè)、陸家嘴等基本融資了4-5次，而萬科包括IPO在內(nèi)共融資了9次。與同時期上市的房地產(chǎn)相比，萬科充分地運(yùn)用了金融市場的股權(quán)融資功能，快速擴(kuò)張其股本規(guī)模，總股本從1991年的7796.55萬股擴(kuò)大到目前的65.55億股，股本擴(kuò)張了84倍。
通過資本市場融資獲得的資金以及公司妥善運(yùn)作取得的收益，萬科積極拓展市場，采用精細(xì)化管理、縮短項(xiàng)目開發(fā)周期等策略，取得了飛躍性增長。公司近五年的銷售收入及凈利潤的復(fù)合增長率分別達(dá)到32%及42%，比1992-2000年23.6%的年復(fù)合增長率分別提升8個百分點(diǎn)和19個百分點(diǎn)。截至2006年，萬科銷售金額的全國市場份額已上升到1.25%，比2001年的0.88%上升了0.37個百分點(diǎn)。
從萬科的經(jīng)驗(yàn)來看，股權(quán)融資為具規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)高速發(fā)展提供了可靠的融資支持。其融得的資金既可以投資于在建項(xiàng)目開發(fā)，解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的資金短缺問題，又可以先瞻性地購入具有稀缺性的土地儲備，為企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
股權(quán)并購2007年6月，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司(0754.HK)宣布，將以“現(xiàn)金+換股”方式從公司控股股東SoundaPropertiesLtd.手中收購一個北京房地產(chǎn)項(xiàng)目80%的股權(quán)，交易金額60億港元。交易完成后，SoundaPropertiesLtd.所持有的合生創(chuàng)展股份將從53.29%上升至56.72%。這是合生創(chuàng)展“曲線拿地”的一種新型融資手段。合生創(chuàng)展此次收購20萬平方米土地的住宅用地，開發(fā)面積預(yù)計為70萬平方米。合生創(chuàng)展的股權(quán)收購“拿地”方式并非先例，萬科近年來的股權(quán)收購運(yùn)作更是進(jìn)行得紅紅火火。
在2006年萬科新增規(guī)劃項(xiàng)目中，約62%的資源是通過股權(quán)收購方式獲取的，較2005年的48.3%有所提高。通過股權(quán)并購和項(xiàng)目受讓，萬科以低于市場拍賣價格的成本獲得了大量土地儲備。而且通過輸出管理方式，萬科成功實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)自身內(nèi)涵發(fā)展經(jīng)營模式向外延增長方式的轉(zhuǎn)變。
海外房地產(chǎn)基金（1）海外房地產(chǎn)基金在國內(nèi)市場逐漸興起。近兩年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源表現(xiàn)出利用外資高速增長的特點(diǎn)，2006年行業(yè)全年利用外資達(dá)394億元，2007年上半年利用外資就達(dá)282億元，較2006年同期增長68%。下圖可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源中利用外資比例迅速攀升，該比例從2006年初起的0.67%上漲到2007年6月底的1.81%，漲幅近兩倍，是各種資金來源中增長最為迅速的。
目前海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，較多用于商業(yè)地產(chǎn)等規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，他們一般選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。有一定實(shí)力的企業(yè)引進(jìn)專業(yè)的海外房地產(chǎn)基金投資正在成為業(yè)內(nèi)逐漸興起的融資方式。2007年1月，美國最大的私募投資基金之一――華平國際投資有限公司再次看準(zhǔn)中國房地產(chǎn)市場，以不少于3000萬美元的資金入股中凱開發(fā)。與此同時，美林公司、德意志銀行以及新加坡的淡馬錫控股已經(jīng)投資4億美元，獲得了中國地產(chǎn)開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團(tuán)8%的股權(quán)。2月，摩根士丹利與上海永業(yè)集團(tuán)成立合資公司，共同開發(fā)上海市中心盧灣區(qū)一塊商業(yè)用地，公司法人由大摩方面人士出任；3月，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司和荷蘭ING房地產(chǎn)機(jī)會基金聯(lián)合參與了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)南部組團(tuán)的土地投標(biāo)，3月底，這一聯(lián)合體還以9.2535億元高價競得113.5畝成都航天通信設(shè)備有限責(zé)任公司地塊；4月，大摩再次以直接投資的方式入股位于武漢的世茂錦江項(xiàng)目，取得29.99%的股份；在廣州2007年的幾塊地王的拍賣中，也出現(xiàn)了外資的身影。
2006年7月建設(shè)部等六部委的171號文件及9月外管局頒發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，只是限制外資投資現(xiàn)成物業(yè)，但在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，文件只是取消了外資投資房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠條件，并沒有其他限制，外資基金改變了單純的直接購買投資的路數(shù)，轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或者參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資策略。在國內(nèi)銀行逐漸縮緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款的形勢下，外資得到了高速增長的空間。
（2）華發(fā)股份引進(jìn)境外基金的案例。2007年5月華發(fā)股份（600325）公告稱，通過下屬相關(guān)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，引入了專業(yè)的境外房地產(chǎn)私募基金管理公司GATEWAY CAPITAL（簡稱“基匯資本”）。基匯資本是香港專業(yè)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，專注于在大中華與東南亞地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目長線投資。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，雙方將共同投入16億元進(jìn)行珠海第一高價地塊――華發(fā)新城地塊開發(fā)。
雙方合作的具體情況為：向基匯資本轉(zhuǎn)讓珠海華納置業(yè)公司50%股權(quán)，以及轉(zhuǎn)讓珠海華融置業(yè)公司50％股權(quán)。此次股權(quán)項(xiàng)目合作涉及華發(fā)新城18萬平方米地塊的開發(fā)，投資金額16億元。轉(zhuǎn)讓完成后，公司和GCREF I分別持有華納置業(yè)50%的股權(quán)，雙方合作經(jīng)營華納置業(yè)，共同投資9.6億元開發(fā)華納置業(yè)擁有的華發(fā)新城西側(cè)用地面積111465.38平方米的地塊。公司和GCREF II分別持有華融置業(yè)50%的股權(quán)，雙方合作經(jīng)營華融置業(yè)，共同投資6.4億元開發(fā)華融置業(yè)擁有的華發(fā)新城西側(cè)用地面積69998.74平方米的地塊。
此次融資后，華發(fā)股份在全國范圍內(nèi)拿地能力和開發(fā)能力迅速提升。原本作為珠海本地房地產(chǎn)開發(fā)商的華發(fā)，在簽訂與基匯資本股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后不久，華發(fā)出資1億元受讓重慶江北區(qū)唐家沱“銅鑼灣國際水城”房地產(chǎn)項(xiàng)目65%的股權(quán)，表明公司正走出珠海，積極拓展異地房地產(chǎn)市場，為公司下一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。本次交易從短期來看，將為公司立即帶來可用于土地儲備及項(xiàng)目開發(fā)的資金，加快工程進(jìn)度，使現(xiàn)有項(xiàng)目早日產(chǎn)生效益，進(jìn)而加快公司的擴(kuò)張步伐；從長遠(yuǎn)看，初步實(shí)現(xiàn)了與國際資本的對接，將使公司有更多的精力與資源專注于公司的市場布局。
外資基金的進(jìn)入使市場普遍認(rèn)識到該公司在國際資本的支持下，擴(kuò)充土地儲備能力將得以進(jìn)一步提升，未來將進(jìn)入業(yè)績快速增長階段。預(yù)計華發(fā)股份的凈利潤將從2006年的1.42億元上升到2007年的3.29億元，漲幅超過130%，因此最近一年以來華發(fā)股份的市值顯著提升，股價從2007年初的每股14.2元上漲到7月31日收盤時的43.9元，市值超過年初的3倍。其股價走勢強(qiáng)于地產(chǎn)行業(yè)的整體表現(xiàn)，這說明通過海外私募基金的融資方式增強(qiáng)了公司盈利能力并得到了市場的認(rèn)可。公司市值的提升，為國有資產(chǎn)的有效增值，進(jìn)一步發(fā)展企業(yè)起到了重要作用，目前該公司尚有7800萬股限受流通股，其中6880萬股為母公司華發(fā)集團(tuán)所有，待到明年8月解禁上市時，更高的股價可以使國有股東得到較高的回報，也為上市公司的持續(xù)發(fā)展提供了保障。
金融如何改變房地產(chǎn)行業(yè)格局
金融作為一種專業(yè)的技術(shù)從產(chǎn)業(yè)運(yùn)作周期看，金融工具在不同的時期對房地產(chǎn)業(yè)的支持方式是不同的。從西方成熟國家的發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段。第一階段以房地產(chǎn)開發(fā)為主，開發(fā)商和投資商是一個主體，房地產(chǎn)的資金支持主要來自于銀行，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，暴露出來的問題是開發(fā)商的實(shí)力有限，銀行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險也在增加，發(fā)展受到很大的制約。第二階段是以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)基金為核心的房地產(chǎn)投資為主，開發(fā)商的分工開始細(xì)化，既有投資商、開發(fā)商，還有經(jīng)營商、投資管理公司與基金等，房地產(chǎn)證券化現(xiàn)象比較普遍，資金量明顯放大。第三階段則是以房地產(chǎn)證券化為核心的階段，通過證券化，房地產(chǎn)成為了全民投資的產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致大量資金流向資本市場，再通過資本市場流向房地產(chǎn)市場。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在第一階段向第二階段過渡的時期，房地產(chǎn)企業(yè)正在探尋更多的來自于銀行貸款以外的資金來源，以減少融資途徑單一、政策調(diào)控壁壘的制約。
由此可見，在普遍認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險較高的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)更多地選擇有效金融安排可以更好的分散風(fēng)險，從而獲得較低成本的融資。金融技術(shù)的發(fā)展，特別是資本市場的發(fā)展將為房地產(chǎn)行業(yè)打破融資瓶頸，實(shí)現(xiàn)行業(yè)資源優(yōu)化發(fā)展提供良好平臺。在房地產(chǎn)這樣一個資金密集型行業(yè)中，與金融結(jié)合得越緊密，市場競爭能力越高。
強(qiáng)者恒強(qiáng):金融助推房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升近來，房地產(chǎn)業(yè)沉寂了2年左右的高價拿地風(fēng)潮再次掀起，總的來看土地價格較高，有的地價甚至超過了周邊房價。2007年6月，浙江綠城以總額12.6億元、樓面地價12509元/方米的“天價”在上海拿下了新江灣城D1地塊；7月24日，保利集團(tuán)以32.4億元的價格拿下了上海寶山區(qū)顧村板塊三幅相連地塊，每幅土地的最后成交價均接近拍賣起始價格3-4倍。
緊縮“地根”政策的執(zhí)行力度直接推動了地價的上漲。在開始實(shí)行土地收購儲備制度之前，我國土地轉(zhuǎn)讓基本是以協(xié)議出讓的方式，用地方和供地方自行談判決定交易的價格。自2001年開始，隨著土地收購儲備制度的實(shí)施，政府介入土地出讓環(huán)節(jié)，并通過公開“招拍掛”的競價方式，大幅透支土地未來升值收益，土地價格在全國范圍內(nèi)開始明顯上漲。2006年以來，我國又集中出臺了一系列土地管理政策，如2006年實(shí)施了新的《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》、提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)等。土地作為稀缺性資源，保證耕地面積、房地產(chǎn)需求加大等因素必然會推高地價。
高價拍地實(shí)際上是行業(yè)集中度提升的前奏，最終行業(yè)的整合更多是土地與資本的二重奏來完成的，其中融資能力、金融手段將起到行業(yè)整合的主導(dǎo)作用。高價拿地對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是具有資本優(yōu)勢的企業(yè)加快土地儲備增長，房地產(chǎn)公司金融屬性越來越明顯，資金取代了土地成為制約地產(chǎn)發(fā)展的第一要素，在政策調(diào)控的壓力下，資金實(shí)力成為開發(fā)商追逐土地的關(guān)鍵。
資金面上，銀貸縮緊會使多元化融資的“資本”優(yōu)勢向大型企業(yè)集中，從而提高其行業(yè)競爭力，而那些苦于融資渠道的小企業(yè)很可能將被收購或退出。另外，2007 年將面臨著對期房銷售的限制，則房地產(chǎn)企業(yè)資金最大的來源之一預(yù)售款的擠壓，必將導(dǎo)致大量中小房地產(chǎn)商的資金鏈緊張，其結(jié)果一方面將延緩手中擁有的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，另外也可能通過賣地來緩解壓力，從而使得土地更集中在大型房地產(chǎn)公司或資金實(shí)力更強(qiáng)的公司手中。
實(shí)際上，高價拿地背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將很可能呈現(xiàn)比較明顯的馬太效應(yīng)。大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)：融資渠道多元化―有能力高價拿地―土地儲備增加―企業(yè)長期發(fā)展有保障，大企業(yè)得到更多的資源和發(fā)展空間。萬科2006年剛剛?cè)谫Y40億元，2007年又計劃融資100多億元。。保利地產(chǎn)及金地集團(tuán)也因現(xiàn)有土地儲備較多而受到市場的支持，再融資分別達(dá)到了70億元及40億元。無疑融資后這些大公司的發(fā)展速度將獲得更好保障。類似幾家行業(yè)領(lǐng)先公司也通過資本市場獲得了較多的融資。
隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和實(shí)力的迅速提高，我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升正在逐年顯現(xiàn)。在2005年的中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，綜合實(shí)力前10企業(yè)于2005年實(shí)現(xiàn)銷售額686.62億元，占全國市場份額的5.2%，較2003、2004年的4.65%和4.87%加速提升；2005年綜合實(shí)力TOP10企業(yè)的銷售額較2003、2004年分別增長了92.45%和35.84%，市場份額呈現(xiàn)逐年增加的趨勢，房地產(chǎn)資源逐漸向10強(qiáng)企業(yè)集中。截至2006年，作為行業(yè)領(lǐng)頭羊的萬科銷售金額的全國市場份額已上升到1.25%，比2001年的0.88%上升了0.37個百分點(diǎn)。今后這種集中度提高的趨勢將會通過資本市場的并購而呈現(xiàn)出逐漸加速的趨勢。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整方式由增量調(diào)整為主向存量調(diào)整為主轉(zhuǎn)化。資本市場特定的定價功能將會使資源更多向優(yōu)質(zhì)企業(yè)傾斜，推動其完成行業(yè)整合。
董事局主席兼行政總裁：孔慶平
執(zhí)行董事、財務(wù)總監(jiān)：吳建斌
中國海外發(fā)展有限公司(簡稱“中國海外”，或公司)，作為中國建筑工程總公司的控股子公司，是一家專注房地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及管理的大型企業(yè)，擁有“中海地產(chǎn)”馳名品牌，業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)遍布內(nèi)地十三個城市和港、澳地區(qū)。公司于1992年在香港聯(lián)合交易所上市，股份代號為688。2005年5月獲得標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪給予的投資級評級，現(xiàn)為恒生香港中資企業(yè)指數(shù)成份股，以及地產(chǎn)建筑業(yè)行業(yè)指數(shù)成份股。截至2006年6月30日，公司總資產(chǎn)近300億港元。于10月底，公司市值超過500億港元。
獲獎理由
再融資、融資、融資，每個財務(wù)總監(jiān)身上總是背負(fù)著這樣的重?fù)?dān)，融資也往往成為衡量財務(wù)總監(jiān)工作能力的重要砝碼。但融資并不是財務(wù)總監(jiān)一個人的工作，融資的成功與失敗也是對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層工作能力、企業(yè)管理水平、企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ木C合考驗(yàn)。中海發(fā)展一系列的成功融資，尤其是發(fā)行紅利認(rèn)股權(quán)證的成功，說明了中海不僅有一位優(yōu)秀的財務(wù)總監(jiān)，更說明了中海財務(wù)戰(zhàn)略管理甚至企業(yè)管理都達(dá)到了一個很高的水平。
2006年7月18日，中國海外發(fā)行紅利認(rèn)股權(quán)證成功上市，此次融資成功，滿足了大股東維持絕對控股權(quán)、上市公司集資、國際評級機(jī)構(gòu)對上市公司負(fù)債率的要求，更為上市公司未來新融資進(jìn)一步創(chuàng)造了空間，徹底實(shí)現(xiàn)了多贏的局面，保證了公司實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)對財務(wù)資源的需要。
一、 融資的必要性
為了確保加速實(shí)現(xiàn)中海集團(tuán)“十一五”規(guī)劃，以及部署下一個五年規(guī)劃，融資的必要性以及其對發(fā)展規(guī)模和速度的重要性不言而喻?！笆晃濉睉?zhàn)略目標(biāo)為業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模、發(fā)展模式和發(fā)展速度提出了更高的挑戰(zhàn)和要求。而且，房地產(chǎn)行業(yè)是資金高度密集型行業(yè)，所有發(fā)展都離不開雄厚的財務(wù)資源支持。
二、 融資方案設(shè)計和執(zhí)行過程
（一）方案設(shè)計及研究過程
首先，中國海外充分研究了內(nèi)部因素。2005年中國海外獲得投資級別評級，樹立了公司國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的地位，但是也給新一輪的融資帶來了很大的壓力，即客觀要求任何方式的融資都不能提高負(fù)債率，否則將可能引發(fā)評級機(jī)構(gòu)降低公司評級的可能性。同時，也需要兼顧考慮大股東必須維持50％控股權(quán)的要求。
其次，動態(tài)跟蹤了市場融資工具的變化情況。在財務(wù)總監(jiān)的直接指揮下，資本運(yùn)作工作團(tuán)隊(duì)從2005年2月初開始，分別和主要商業(yè)銀行、投資銀行接觸，聽取專家的意見，既尊重又不盲從，目的是選擇適合的融資方案。
研究融資方案的具體過程如下：
初期，資本運(yùn)作團(tuán)隊(duì)已經(jīng)提出過紅利認(rèn)股權(quán)證方案，但基于大股東出資問題，造成條件不成熟而擱淺；
第二階段的研究重點(diǎn)在于債務(wù)融資方式，以維持集團(tuán)公司的控股權(quán)，包括永續(xù)債券、股東貸款、銀團(tuán)貸款等。如果發(fā)行新的債務(wù)融資，將必然導(dǎo)致公司負(fù)債率提高，會影響評級機(jī)構(gòu)對中國海外的投資級評級；
第三階段研究重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到股本融資。先后研究了供股、配股、優(yōu)先股等股本融資方式。通過股權(quán)形式的集資，雖然可以降低公司的負(fù)債率，但中海集團(tuán)為維持50%以上控股地位，必然要立刻增加資金投入；
在集團(tuán)堅持保留控股權(quán)、中國海外不能提高負(fù)債比率的雙層壓力下，工作團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了第四階段的研究工作，探討了股本、債務(wù)混合融資方式，希望在股本、債券混合融資形式方面尋找一個可以為國際評級機(jī)構(gòu)接受的平衡點(diǎn)。為此，團(tuán)隊(duì)深入研究了可換股債券方式，經(jīng)與評級機(jī)構(gòu)進(jìn)行反復(fù)溝通后，減輕了評級公司對公司負(fù)債率的部分擔(dān)憂，但在負(fù)債率水平方面始終存在一定不確定性。
2006年5月，上市公司取得了大股東的支持，融資方案獲得了突破性的進(jìn)展，所有限制條件迎刃而解，最終確定紅利認(rèn)股證融資方案為最佳方案。
經(jīng)歷了長達(dá)四個多月的研究過程后，工作團(tuán)隊(duì)得出如下結(jié)論：其一，融資活動不是一個孤立事件，而是要與企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)內(nèi)部條件相吻合；其二，融資方案的設(shè)計，其實(shí)是一個個重要的財務(wù)戰(zhàn)略選擇，可選擇的方案很多，而適合企業(yè)的才是最佳的選擇；其三，選擇方案時，要兼聽則明，必要時，可以聽取企業(yè)的外部相關(guān)利益者如投資者、評級公司、顧問公司的意見和建議；其四，研究方案的過程要開放，讓工作團(tuán)隊(duì)的每一個人都要發(fā)揮能動性。論證方案的過程，實(shí)際上是統(tǒng)一認(rèn)識和集中智慧的過程。
（二）融資方案確定
融資方案確定之后，選擇實(shí)施時機(jī)十分重要，好的時機(jī)，可使成功的機(jī)會大增。為此，在時機(jī)到來之前就需要做好所有前期的準(zhǔn)備工作，包括律師起草法律文件、完成定價以及申請上市等重要工作。
在行政總裁批準(zhǔn)實(shí)施后，5月26日，發(fā)行紅利認(rèn)股權(quán)證的正式公告見報，市場反應(yīng)良好、熱烈，紅利認(rèn)股權(quán)證融資方案首戰(zhàn)告捷。
三、紅利認(rèn)股證融資方案的內(nèi)容
（一）概念
紅利認(rèn)股權(quán)證是上市公司以紅利方式發(fā)行、上市交易的認(rèn)股承諾證書，通?；鶞?zhǔn)為按照現(xiàn)有股東一定股份獲配發(fā)一份紅利認(rèn)股權(quán)證，持有者有權(quán)在指定時期內(nèi)，以指定行使價，向發(fā)行人認(rèn)購相應(yīng)數(shù)量股票。認(rèn)股權(quán)證具有時間價值，并受正股股價、市場波動以及行使價格的因素影響。當(dāng)正股股價上漲，認(rèn)股權(quán)證持有者可以按固定行使價認(rèn)購股票，或者可以通過賣出認(rèn)股權(quán)證獲取收益。
（二）發(fā)行條款
于2006年7月12日，中國海外總股本64.896億股，中海集團(tuán)持股比例50.33%，持股32.66億股。發(fā)行紅利認(rèn)股取證方案如下：
（三）關(guān)于紅利認(rèn)股權(quán)證行使價溢價幅度的測算
（四）凈資產(chǎn)和負(fù)債率變動的測算
第一，增加凈資產(chǎn)：假設(shè)所有股東按照比例全部行使換股，如果按照2005年底凈資產(chǎn)107.8億港元計算，凈資產(chǎn)將增加36.20億港元，每股凈資產(chǎn)增加到1.99港元，較發(fā)行前每股凈資產(chǎn)值1.73港元增加了15%。
第二，降低負(fù)債率：截至2005年底，公司凈負(fù)債率為39.2%。假設(shè)所有股東按照比例全部行使認(rèn)股，凈資產(chǎn)將增加36.2億港元，公司凈負(fù)債率為5.4%，有效改善公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)。
（五） 發(fā)行上市時間表
四、紅利認(rèn)股證融資成功所發(fā)揮的其它作用
（一）充當(dāng)了股價穩(wěn)定器及加速器
2006年5月份以來，國家陸續(xù)推出一系列宏觀調(diào)控措施，包括收緊銀根、地根等。鑒于未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走勢不明朗，香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司股價受到較大壓力。適逢此時，紅利認(rèn)股權(quán)證融資方案的推出，對于中國海外股價表現(xiàn)，發(fā)揮了穩(wěn)定器的積極作用。公司最高股價和最高市值雙雙創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。
（二） 埋下未來融資伏筆
此次紅利認(rèn)股權(quán)證融資方案的設(shè)計，行使期間為一年期，中國海外將來在資本市場的運(yùn)作更加游刃有余，埋下了漂亮的伏筆。另一方面，隨著紅利認(rèn)股權(quán)證的上市，大股東最早時間行駛了認(rèn)股證，資金及時注入上市公司，不僅提供了業(yè)務(wù)發(fā)展需要的資金，而且降低了中國海外負(fù)債率，為新的債務(wù)或股本融資提供了可能性和空間，一舉數(shù)得。
紅利認(rèn)股證的成功推出后，公司抓住良機(jī)進(jìn)行銀團(tuán)貸款，積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，償還原有較高成本貸款，降低融資成本。原計劃貸款規(guī)模為20億港元，由于市場反響熱烈，認(rèn)購超過40億港元。于9月29日，中國海外和中國銀行（香港）、恒生銀行、匯豐銀行等11家著名銀行簽署了26億元港元銀團(tuán)貸款簽字儀式，利率為HIBOR加46個點(diǎn)子。這是中國海外有史以來金額最大的一筆銀團(tuán)貸款，將為公司未來的發(fā)展錦上添花。
（三）進(jìn)一步擴(kuò)大土地儲備
作為地產(chǎn)公司，未來發(fā)展的動力主要看土地儲備。只有擁有了豐富且優(yōu)質(zhì)的土地儲備，才能確保企業(yè)長期發(fā)展。中國海外原計劃本年新增儲備土地300萬平米，上半年已經(jīng)完成了全年指標(biāo)。由于紅利認(rèn)股證發(fā)行成功，資本金提高，負(fù)債率降低，到10月底，今年新增土地儲備量已經(jīng)上升到500萬平方米。目前，還有多塊土地在繼續(xù)跟蹤。
五、總結(jié)
2012年年底市場強(qiáng)勢反彈，燃起對估值和價值的熱議，平均11倍市盈率的A股處于歷史估值的低點(diǎn)，眾多大盤藍(lán)籌因估值修復(fù)的動力帶動市場整體反彈，而一些中小板和創(chuàng)業(yè)板的股票由于平均30倍的市盈率水平估值仍然偏高，即使經(jīng)歷漫長下跌，仍然未見得便宜。
經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，企業(yè)盈利仍然存在分化。從目前公布的數(shù)據(jù)來看，2012年業(yè)績預(yù)告較三季報環(huán)比改善，54.4%的上市公司業(yè)績向好。滬深 300 與中小板凈利潤同比增速一致，預(yù)期呈回升態(tài)勢。
相比主板與中小板，創(chuàng)業(yè)板“略增”上市公司占比明顯萎縮，而“預(yù)減”占比大幅上漲。隨著2012年三季度末需求逐步企穩(wěn)以及價格水平的見底回升，大企業(yè)的盈利有所恢復(fù)。但競爭力相對較弱的中小企業(yè)盈利形勢仍不容樂觀。
銀行股和藍(lán)籌股暴漲超過大批中小盤的股票，銀行股的上漲被市場解讀為海外QDII的介入，資金開始關(guān)注起低估值、業(yè)績穩(wěn)定的藍(lán)籌股，而QFII偏好的投資標(biāo)的有三個標(biāo)準(zhǔn)：流動性好、具備價值和較低的市盈率。深圳尊道投資董事長謝柳毅認(rèn)為，海外資金進(jìn)場會促進(jìn)A股投資邏輯變化，更多朝價值投資方向發(fā)展。
規(guī)避風(fēng)險，尋找好公司
市場跌跌不休，股民怨聲載道，可是熊市中也不乏能賺錢的股票，當(dāng)結(jié)構(gòu)性行情幾乎成為市場的主基調(diào)，抗周期，業(yè)績穩(wěn)定的公司才是安全的選擇，重要的是我們能不能找到這樣的公司。
過去一年多的時間，那些早早買入格力電器、民生銀行等績優(yōu)股的投資者，的確依靠價值投資或嚴(yán)謹(jǐn)?shù)幕久嫱顿Y賺到了錢。同時我們也看到，一些堅守價值投資的基金經(jīng)理最終跑贏了市場。
漫漫熊途中，基金經(jīng)理們更愿意持有那些基本面良好的上市公司，更注重安全邊際，降低風(fēng)險。業(yè)績居前的偏股型基金經(jīng)理重倉股里不乏長期持有醫(yī)藥、銀行和房地產(chǎn)等一批龍頭公司。
2013年，市場環(huán)境更為復(fù)雜，選股更要有標(biāo)準(zhǔn)。尤其對于“彈藥”少的個人投資者，無法通過對沖或者組合投資分散風(fēng)險，集中資金就意味著承擔(dān)高風(fēng)險。所以真正的價值投資恐怕才是在市場中生存的救命稻草，面對具有風(fēng)險的公司，完全可以惹不起，躲得起。
價值投資存在誤區(qū)
5年市場的下跌，一部分投資者開始質(zhì)疑價值投資在中國的意義，但到底是價值投資理論本身出了問題，還是我們對價值投資的認(rèn)識出現(xiàn)了偏差？需要我們謹(jǐn)慎反思。
一家看似增長的企業(yè)長期持有了半天，只看到股價不斷下跌?！皟r值投資就是長期持有，然而持有中國的企業(yè)，只能回家賣紅薯?！比绻覀兂钟械氖且患抑?，但這家公司卻處于難以增長甚至業(yè)績下滑的狀況，難道還要堅持持有嗎？
像這樣認(rèn)為“價值投資就是長期持有”的誤區(qū)在市場中曾經(jīng)比比皆是，如今已經(jīng)是人人皆知的關(guān)于價值投資的誤讀了，而我們以下所列的內(nèi)容并不是在總結(jié)傳統(tǒng)意義上大家了解的投資誤區(qū)，而是市場中大多數(shù)投資者已經(jīng)非常熟悉的指標(biāo)和理念所衍生出的諸多誤區(qū)，希望對你有所幫助。
細(xì)數(shù)價值投資的七大誤區(qū)
估值低就該買？
市盈率和市凈率只能反映過去，不能反映未來
很長一段時間里，在所謂的價值投資者的眼中，市盈率和市凈率就是估值核心，但在市場中，估值低了就該買嗎？市場下跌的幾年，大盤和個股估值不斷創(chuàng)出歷史新低，偏好左側(cè)交易的投資者，盲目進(jìn)入被套，陷入到估值比較的陷阱。
投資者困惑的是，為什么估值處在歷史低點(diǎn)，但市場成交量卻不踴躍，只有零星的階段性反彈，低估值板塊的吸引力并沒有得到資金的關(guān)注?？梢?，僅僅局限在估值的歷史比較有可能忽視了投資環(huán)境發(fā)生的漸進(jìn)式變化，從而落入了靜態(tài)估值陷阱。
估值最大的缺陷是，只能反映靜態(tài)，不能反映動態(tài)，只能反映公司今天的貴賤，不能反映它未來的貴賤。對一個公司估值的衡量，需要根據(jù)上市公司基本面的變化情況不斷修正，有時甚至?xí)l(fā)生逆轉(zhuǎn)。
2011年，蘇寧電器的股價在13元左右，市盈率20倍；2010年，蘇寧電器凈利潤也保持在20%的增速，相比歷史而言，當(dāng)時20倍的市盈率，所對應(yīng)的增速，仍有讓投資者買入的理由，本刊專欄作家楊天南在模擬組合中也買入了蘇寧電器。2011年蘇寧電器仍然維持著20%的凈利潤增長，這年蘇寧電器還成功實(shí)現(xiàn)了非公開溢價增發(fā)，券商也給出一致性的增持買入評級。
然而隨著經(jīng)濟(jì)下滑的預(yù)期，A股進(jìn)入跌勢，蘇寧電器凈利潤增速每個季度都在小幅度下滑，股價也波段下跌，從年初的11塊錢跌到8塊錢。單單憑借估值的靜態(tài)比對買入蘇寧電器的投資者，恐怕無法接受眼前的一幕。但20倍也只能反映蘇寧電器過去的增長，卻不能看清2012年的蘇寧電器。
2012年1月，蘇寧電器公告大股東增持1.4億元，11月二股東又增持4.28億元，然而市場卻不再買賬，楊天南在大股東增持股價回升的年初，賣出了手中所有的股票。這時的蘇寧電器經(jīng)營狀況問題顯現(xiàn)出來，凈利潤增速從2012年一季度開始大幅下滑，三季度下滑幅度已經(jīng)達(dá)35%。
受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，蘇寧電器實(shí)體門店銷售不理想，開始調(diào)整和關(guān)閉連鎖店面，連鎖店規(guī)模逐步縮小。公司布局電商蘇寧易購，先期資金投入巨大。市盈率下滑到11倍左右，引來市場的眾多質(zhì)疑。而低估值更反映市場對蘇寧電器前景的擔(dān)憂。如果企業(yè)經(jīng)營狀況繼續(xù)下滑，估值水平還可能繼續(xù)下探。反過來看，如果蘇寧電器盈利狀況快速反彈，經(jīng)營狀況持續(xù)改善，凈利潤增速又回到20%的水平，那么11倍的估值是否又落后了呢？
當(dāng)然低估值也有其極具誘惑的一面，那就是沒有反映出良好的基本面，經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇。經(jīng)營狀況良好的銀行在持續(xù)低估值的背景下，終于迎來翻身的機(jī)會，成為這波市場強(qiáng)勁上漲的主力軍。低估值或許只有在公司基本面持續(xù)向好，盈利狀況穩(wěn)定的情況下，才能顯現(xiàn)出“低”的價值。
就市場而言，直接比較歷史估值的前提，實(shí)際上是假設(shè)二級市場處在一個封閉的環(huán)境，即市場非流通股不再解禁，也沒有IPO發(fā)行，場內(nèi)資金被鎖定，那么估值底則是市場底。然而現(xiàn)實(shí)情況要復(fù)雜得多，IPO不會停，800多家公司排隊(duì)上市，今年解禁的流通市值近2萬億，我們面臨的投資環(huán)境發(fā)生著巨大變化。面對低估值，投資者仍要謹(jǐn)慎而為。
看到“利潤增長率”就興奮？
利潤增長很唬人，銷售凈利率衡量盈利更靠譜
作為典型的發(fā)展中國家，中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)過去10年的爆發(fā)式增長使人們習(xí)慣了企業(yè)讓人咂舌的利潤率增長，成長性價值投資也的確在過去10年屢試不爽，但未來，爆發(fā)式增長顯然難以為繼，那么對企業(yè)虛高的利潤增長率就要提高警惕。
公司的利潤增長是必要條件，但不是充分條件，也就是說，光有利潤高增長還不夠。企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時，由于銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用的大幅增加，企業(yè)凈利潤并不一定會同比例增長，甚至?xí)?fù)增長。盲目擴(kuò)大生產(chǎn)和銷售規(guī)模未必會為企業(yè)帶來正的收益。因此，投資者應(yīng)關(guān)注在企業(yè)每增加1元銷售收入的同時，凈利潤的增減程度，由此來考察公司真正的盈利情況。
少看利潤增長率，多看銷售凈利率，盡管這些都可以作假，但從長期來看，銷售凈利率才能真正反映問題。通過分析銷售凈利率的升降變動，可以促使企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時，注意改進(jìn)經(jīng)營管理，提高盈利水平。
飽受爭議的視頻公司樂視網(wǎng)，自上市以來，其盈利模式和財務(wù)狀況就遭到媒體和市場的質(zhì)疑?？墒墙厝幌喾吹氖?，樂視網(wǎng)自2010年上市后，如果單從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，主營業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長，凈利潤增速更是實(shí)現(xiàn)翻番。
“利潤增長率”的確點(diǎn)燃市場的熱情，樂視網(wǎng)復(fù)權(quán)后股價從2011年的41元漲到114元。如果這樣投資者就認(rèn)為樂視網(wǎng)是一個好公司就大錯特錯了。我們來看看銷售凈利率或許就能看清這類公司的問題了，樂視網(wǎng)由上市初30.58%銷售凈利率一直下滑到2012年3季度的15.94%。銷售凈利率下滑速度最快的是2011年三季度到2012年一季度，下滑幅度超過10%。
通過對凈利率的衡量，樂視網(wǎng)這類依靠“利潤增長率”抬升股價的計量多少顯得有點(diǎn)拙劣，凈利率從30%下滑到15%，是不是還將繼續(xù)下滑，下滑到多少才是這類公司或者行業(yè)真實(shí)的盈利能力？
值得注意的是，公司利潤增長不一定來自主營業(yè)務(wù)提升和費(fèi)用的降低，很有可能是非主營收入激增，或者通過財務(wù)手段沖高利潤。所以在看利潤增長的情況之外，還要比對其他財務(wù)數(shù)據(jù)是否健康增長。
也可從行業(yè)的角度出發(fā)，通過行業(yè)的平均凈利率來衡量公司的凈利率。此外，投資者尤其需要對突然業(yè)績增長的公司更加謹(jǐn)慎，這樣的股票A股也只適合短線炒作，不宜長期持有。
分紅一定是好公司？
關(guān)于分紅與融資的龐氏騙局；強(qiáng)制分紅更不可取
分紅障眼法很多，在現(xiàn)行的紅利稅收辦法下，流通股股東和非流通股股東客觀上不僅同股不同權(quán)，而且同權(quán)不同利，極不公平。
2011年華麗家族慷慨分紅2.64億元“現(xiàn)金”，然而華麗家族的控股股東和4名高管人員合計就持有76.86%的股份，此次分紅有2.03億元進(jìn)入大股東及高管的腰包。
由于華麗家族大股東和高管所持大部分股份不能流通，因此現(xiàn)金分紅實(shí)際是為大股東分紅，不僅對普通散戶投資者意義不大，而且對上市公司也未必是好事。
鑫龍電器于2011年10月底推出非公開增發(fā)預(yù)案，發(fā)行價格擬不低于每股12.88元，但自去年12月至2012年1月，公司股價一度低于增發(fā)底價。就在2012年2月1日，鑫龍電器推出10送2轉(zhuǎn)8派0.25元的高送轉(zhuǎn)方案，之后便最高上沖至25元，大大超過了定向增發(fā)的底價。
投資者都希望在投資中享受到分紅，投資才有回報?？墒巧鲜泄酒扔趬毫?，左手分紅6個億，右手又融資10個億，公司仍能利用市場手段，搜刮民財，耍起龐氏騙局。
而強(qiáng)制分紅更不可取，是否分紅還要由公司自己從經(jīng)營實(shí)際狀況出發(fā)。如果上市公司盲目將現(xiàn)金用于分紅，影響到企業(yè)經(jīng)營無法持續(xù)穩(wěn)定增長，再高分紅也無任何意義。如果監(jiān)管部門想糾正企業(yè)的責(zé)任性，更應(yīng)該加大市場的手段，提高對財務(wù)造假企業(yè)的監(jiān)督力度。
能在激烈競爭中脫穎而出就值得買？
處在激烈的競爭中的好公司，未必值得買
慢牛投資公司董事長張化橋在他的新書《避開股市的地雷》中強(qiáng)調(diào)，在投資中要盡量避免競爭太過激烈的行業(yè)，他提到：“盡量不碰那些需要營銷的公司股票，在生意場上，可以因?yàn)橼A得一個項(xiàng)目而全軍覆沒，也可以因?yàn)檩數(shù)粢粋€項(xiàng)目躲過一顆子彈。所以還是避開競爭最好?！?/p>
競爭太激烈市場的毛利率都不會太好，如果一個行業(yè)的毛利率在 20%及以下 ，顯然說明這個行業(yè)存在過度競爭。仍以蘇寧電器為例，在家電連鎖銷售領(lǐng)域，蘇寧電器在激烈拼殺中殺出一條血路，通過快速擴(kuò)張，公司實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，成為人人稱道的好公司，股價一路飆升，成為赫赫有名的白馬股。
但是隨著商業(yè)模式更新，無法再依靠規(guī)模擴(kuò)張的蘇寧電器，只是在保持競爭優(yōu)勢的前提下，保證盈利能力，然而蘇寧電器的毛利率仍然處于18%水平。進(jìn)入電商競爭中，毛利率更加可憐。至2012年9月底，蘇寧易購毛利率7%，國美電商毛利率只有3.4%。
當(dāng)然，投資者也要警惕虛高毛利率的公司。《玩的就是會計》一書中，提到如果上市公司的毛利率遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，而該企業(yè)的產(chǎn)品又沒有過人之處，該企業(yè)很可能通過成本分配，將大量成本費(fèi)用沉淀在存貨中，減少由當(dāng)期銷售承擔(dān)的部分，或者它可以故意推遲辦理入庫手續(xù)，讓存貨掛在預(yù)付賬款上，然后少結(jié)轉(zhuǎn)成本。
如果擬上市企業(yè)毛利率在逐年攀升，凈利潤也在持續(xù)增長，但應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率卻在不斷下降或明顯低于行業(yè)水平，同時現(xiàn)金流量表中提供勞務(wù)銷售商品所得的現(xiàn)金卻越來越少，即可判斷該公司毛利率作假，利潤中的水分越來越大。
總資產(chǎn)高就能支撐股價？
虛增資產(chǎn)，注入無價值資產(chǎn)不是難事
在投資中，看到擁有雄厚資產(chǎn)或者注入資產(chǎn)，就來判斷公司的投資價值非常不明智。因?yàn)樯鲜泄咎撛鲑Y產(chǎn)并非難事。
1996年，藍(lán)田公司在股票發(fā)行申報材料中，偽造了兩塊公司土地使用權(quán)，由此虛增公司無形資產(chǎn)1100萬元，并虛增銀行存款2770萬元，占公司1995年財務(wù)會計報告（合并資產(chǎn)負(fù)債表）中銀行存款額（4420萬元）的62%。
藍(lán)田公司通過虛增無形資產(chǎn)和銀行存款，從而虛增總資產(chǎn)，誤導(dǎo)投資者對藍(lán)田公司投資價值的判斷。
此外，公司計入的資產(chǎn)是否有價值也要另當(dāng)別論。廣匯能源董事局主席孫廣信個人收藏的70幅字畫，其評估價值為35億元，實(shí)物出資計入到注冊資本的份額為0.42億元。由于溢價部分計入到資本公積，而資本公積是計入凈資產(chǎn)，實(shí)際上做大了公司的資產(chǎn)規(guī)模。
資產(chǎn)可以作假或者貶值，而從商業(yè)模式來看，張化橋認(rèn)為，由于科技的進(jìn)步，替代品的出現(xiàn)或者消費(fèi)者口味的變化，一些重資產(chǎn)公司的前期投入有可能會泡湯，相比較而言，輕資產(chǎn)的企業(yè)和服務(wù)性企業(yè)似乎有很大的優(yōu)越性。長期以來，海內(nèi)外有大量工廠的企業(yè)給投資者帶來巨額財富，不過資金越來越便宜的今天，這種優(yōu)勢很難持續(xù)，投入越大，風(fēng)險越大。在生產(chǎn)可以外包的情況下，沒有工廠實(shí)際上的利潤會更高。
提高杠桿有利于企業(yè)做大？
負(fù)債是一把雙刃劍，做不好就死了！
負(fù)債經(jīng)營能使企業(yè)迅速籌集所需資金，降低經(jīng)營成本，減少稅負(fù)支出，獲得財務(wù)杠桿利益等等；運(yùn)用得不好，則會給企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。
所以，負(fù)債是一把雙刃劍，在資產(chǎn)價格快速增長時，它帶給企業(yè)成倍的好處，但是，在資產(chǎn)價格下降或緩慢變動時它可以毀滅一個負(fù)債率太高的企業(yè)。舉債不當(dāng)將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機(jī)。
國內(nèi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債上尤其為甚，Wind三季報數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，130家上市房地產(chǎn)公司，凈負(fù)債率超過100%，處于高危狀態(tài)的企業(yè)達(dá)到27家。
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，預(yù)收賬款占流動負(fù)債的比例很大，凈負(fù)債率是有息負(fù)債和貨幣資金的差額與股東權(quán)益的比值，相比負(fù)債率，能更準(zhǔn)確地衡量地產(chǎn)公司的負(fù)債情況。如果凈負(fù)債率超過1，說明全部股東權(quán)益尚無法償還銀行負(fù)債，公司處于高危運(yùn)行的狀態(tài)。
三季報凈負(fù)債率超過100%的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)27家，剔除ST企業(yè)，排名前五的包括京投銀泰304%，城投296%，中天城投290%，外高橋198%，云南城投191%。去年，房地產(chǎn)板塊在弱市A股走出不錯行情，然而那些高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)卻一如既往頹廢，經(jīng)營狀況仍然未有改觀，而現(xiàn)金周轉(zhuǎn)、去庫存良好的龍頭房地產(chǎn)公司則表現(xiàn)優(yōu)異。
遇到“黑天鵝”只能自認(rèn)倒霉？
黑天鵝不是偶然，只是投資者短視的盾牌
投資者往往將黑天鵝定義為偶然事件，回頭來看重慶啤酒疫苗、白酒塑化劑事件，遭遇“黑天鵝”真的是投資者不走運(yùn)嗎？
2011年，重慶啤酒進(jìn)入乙肝疫苗的炒作風(fēng)潮，股價一路狂飆到83元。券商分析師多篇報道強(qiáng)烈推薦，看好重慶啤酒開展治療性乙肝疫苗實(shí)驗(yàn)的市場價值和經(jīng)濟(jì)效益。
基金入駐、游資炒作、散戶追捧，似乎全市場都像打了雞血一樣。但最終實(shí)驗(yàn)失敗，黑天鵝來臨，重慶啤酒從80元跌到20元的價格。
去年的白酒遭遇塑化劑事件，一部分投資人將白酒股價的下跌歸咎于塑化劑的食品安全問題。實(shí)際上，自2008年以來，整個市場進(jìn)入弱市，唯獨(dú)白酒借助通貨膨脹提價，也保持著穩(wěn)定業(yè)績，在市場中一枝獨(dú)秀。