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2000年7月21日購房戶甲與房地產(chǎn)開發(fā)公司乙簽訂《商品房購銷合同書》，約定：由乙將跨世紀(jì)花園 一套住房出賣給甲，總房款638000元，由甲首付238000元，余款以銀行貸款按揭方式支付。房屋交付日期為2001年7月27日，房屋產(chǎn)權(quán)證交付日期為房屋交付后一年內(nèi)即2002年7月26日前。為確保該購房合同目的實現(xiàn)，2001年3月18日、21日，甲、乙與銀行丙分別簽訂抵押合同、個人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）、個人住房貸款委托扣款協(xié)議各一份。
三方在上述三份合同中約定：由甲以所購乙住房抵押，丙銀行向甲提供按揭貸款40萬元用于購買乙開發(fā)建設(shè)的跨世紀(jì)花園一套住房，借款期限15年，貸款月利率4.65‰，每月歸還本息。甲所借貸款由丙直接劃入乙在丙銀行開立的存款帳戶。乙愿在保證期內(nèi)對甲的債務(wù)承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，保證期間從借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有權(quán)證，辦妥房產(chǎn)保險和抵押登記，并將房屋他項權(quán)證交丙銀行代為保管之日。乙在貸款發(fā)放之日起3個月內(nèi)辦妥抵押房屋的所有權(quán)證和抵押他項權(quán)證交付丙銀行，否則承擔(dān)由此引起的一切法律后果。
上述四份合同簽訂后，甲依約如期向乙支付了首期購房款238000元，丙銀行也依約將甲所借40萬元款項直接劃入了乙在丙銀行開立的存款帳戶。甲按合同約定按期向丙銀行支付了三期按揭款。然而至今，雖經(jīng)甲多次催告，乙未按合同約定向甲交付房屋和辦理房屋所有權(quán)證，也無法按合同約定在貸款發(fā)放之日起3個月內(nèi)，辦妥抵押房屋所有權(quán)證和抵押他項權(quán)證交付丙銀行。房地產(chǎn)開發(fā)公司乙主要負(fù)責(zé)人因涉嫌犯罪，司法機關(guān)正在處理中，該公司開發(fā)的跨世紀(jì)花園項目已停工。該項目停工后，引起購房戶恐慌，甲認(rèn)為自己的購房目的無法實現(xiàn)，從2001年11月起未再向丙銀行償還按揭貸款，并同其他購房戶一樣，紛紛向所購房產(chǎn)所在地的A法院起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。
A法院以要先行處理乙公司負(fù)責(zé)人刑事犯罪為由，未予受理。丙銀行考慮到乙公司抵押房屋無法交付，依靠擔(dān)保權(quán)人乙公司無法清償債權(quán)，在A法院未受理甲的起訴之后，于2003年9月向貸款發(fā)放地也是丙銀行所在地B法院搶先起訴，要求先行解除住房借款合同、抵押合同，判令甲提前償還40萬元借款本息，乙公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。甲隨即提起反訴和另行起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。B法院均未受理。甲在被拒絕受理后第二天，重新向A法院起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同，判令乙退還甲購房款和已交的按揭款并支付違約金，判令乙直接返還丙銀行40萬元借款本息。甲在A法院受理后，告知B法院并要求兩案合并審理或中止訴訟，等A法院判決后再處理，未被采納。A法院考慮到自己受理的商品房購銷合同一案與B法院受理的借款合同一案有密切聯(lián)系，根據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“商品房買賣司法解釋”）的規(guī)定，應(yīng)合并審理，遂向與B法院共同的上級法院請示，請求上級法院指令B法院將借款合同案移送本院合并審理。B法院在上級法院答復(fù)之前，已作出一審判決，判令解除甲、乙、丙三方簽訂的《個人住房借款合同》，甲歸還丙銀行40萬借款本息，乙公司對借款抵押物（甲所購住房）處置后不足清償部分債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。甲的住所地不在A、B法院管轄區(qū)，乙公司住所地在A法院管轄區(qū)。
分歧：
該案中后起訴的商品房購銷合同到底應(yīng)不應(yīng)該與先起訴的借款合同合并審理，爭論較大。
一種觀點認(rèn)為，最高法院“商品房買賣司法解釋”第二十五條只規(guī)定，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；擔(dān)保權(quán)人另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。也就是商品房買賣合同案先起訴，擔(dān)保權(quán)人銀行作為有獨立請求權(quán)第三人后起訴商品房擔(dān)保貸款合同的，才能將商品房擔(dān)保貸款合同與商品房買賣合同合并審理，并未對商品房擔(dān)保貸款合同先起訴，商品房購銷合同后起訴，應(yīng)否合并審理作出規(guī)定。在該案中，擔(dān)保權(quán)人先就借款合同起訴，購房戶后起訴商品房購銷合同，兩案已分別由不同的法院作為獨立的訴審理，屬于可以合并也可以不合并審理的情形，而不是應(yīng)該和必須合并審理的案件。
另一種觀點認(rèn)為，商品房擔(dān)保貸款合同是商品房買賣合同的從合同，兩案有密切聯(lián)系，不合并審理將導(dǎo)致判決之間沖突。既然“商品房買賣司法解釋”規(guī)定，商品房買賣合同案先起訴，商品房擔(dān)保貸款合同案后起訴（由第三人在本訴中提出），兩案應(yīng)合并審理，那么在從合同商品房擔(dān)保貸款合同起訴后，主合同商品房買賣合同再起訴，更應(yīng)合并審理。因此，在該案中，甲起訴的商品房購銷合同案應(yīng)與丙起訴的住房借款合同案合并審理。
評析：
一般的案件合不合并審理沒有多大關(guān)系，為什么在本案中當(dāng)事人爭論如此激烈，法官意見也有分歧。因為是否合并審理，不僅關(guān)系到是否給當(dāng)事人帶來訴累，提高審判效率的問題，而且對購房戶甲和丙銀行有重大利害關(guān)系，牽涉到法院判決是否發(fā)生沖突，直接影響購房戶和按揭銀行的實體權(quán)利。如兩案合并審理，根據(jù)“商品房買賣司法解釋”第二十五條第二款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！辟彿繎艏姿繁y行的貸款，在商品房購銷合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返還，甲不負(fù)償還責(zé)任，還可以要求乙返還購房款，購房戶的訴訟請求就可得到法院完全支持，其合法權(quán)益得到充分保護。當(dāng)然銀行收回債權(quán)的風(fēng)險相應(yīng)增大，其貸款的償還責(zé)任轉(zhuǎn)由乙公司獨家承擔(dān)。如不合并審理，B法院先單獨作出判決，雖然丙銀行在乙無法承擔(dān)保證責(zé)任的情況下，能要求甲償還貸款，但甲就要在明知所購房屋無法交付情況下，還對銀行承擔(dān)直接償還貸款的責(zé)任，并面臨無法向乙公司追償?shù)娘L(fēng)險。因為乙公司負(fù)責(zé)人犯罪被查處后，乙開發(fā)的房地產(chǎn)項目已停工，所有購房戶均面臨乙無法交付房屋的風(fēng)險。
筆者認(rèn)為在該案中，上級法院應(yīng)指令B法院將住房借款合同一案移送A法院，與商品房購銷合同一案合并審理。如不移送合并審理，B法院則應(yīng)中止訴訟，等待A法院對商品房購銷合同一案作出判決后，依據(jù)判決結(jié)果再對住房借款一案作出判決。理由如下：
一、不合并審理或中止訴訟，直接剝奪了司法解釋賦予購房人要求房地產(chǎn)開發(fā)商直接返還購房貸款的權(quán)利。
在該案中，后起訴的商品房購銷合同應(yīng)否與先起訴的住房借款合同合并審理，法律及“商品房買賣司法解釋”未作出明確具體規(guī)定，爭論較大。先避開爭論不談，不合并審理或中止訴訟，單獨就住房借款合同案件先行判決，其最大的違法之處和帶來的法律后果就是直接剝奪了“商品房買賣司法解釋”賦予購房人要求房地產(chǎn)開發(fā)人直接返還購房貸款的權(quán)利。購房人在商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同均被解除后，有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)人直接返還購房貸款。這一點是無可爭議的。因為“商品房買賣司法解釋”第二十五條第二款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！辟彿繎艏姿繁y行的貸款，在商品房購銷合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返還，甲不負(fù)償還責(zé)任。當(dāng)然反對合并審理和中止訴訟的同志會提出，由房地產(chǎn)開發(fā)商直接返還銀行貸款，司法解釋規(guī)定的適用前提條件是必須商品房購銷合同和借款合同均被解除。
在該案中，商品房購銷合同正在審理，并未被解除，因此甲沒有權(quán)利要求乙返還丙貸款。從表面上看，這個觀點有一定道理。其實不然，稍加法律思考，這個觀點是典型的規(guī)避法律并形而上學(xué)理解司法解釋條文的觀點。正因為未合并審理或中止訴訟，致使商品房購銷合同和住房借款合同同時被解除得不到實現(xiàn)，阻斷了購房戶甲實現(xiàn)要求乙直接返還丙貸款權(quán)利的條件。實際上，很清楚的事實，按常規(guī)，銀行提供按揭貸款的商品房買賣合同發(fā)生糾紛后，商品房買賣合同當(dāng)事人先起訴，之后銀行作為第三人參加訴訟，要不就貸款合同另行起訴。在該案中，丙銀行之所以搶先起訴借款合同糾紛，就是考慮到乙公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目停工，無法交付抵押的房產(chǎn)，同時又害怕甲先起訴后，判令解除商品房購銷合同和借款合同后，由乙償還貸款。于是鉆司法解釋空子，在商品房購銷合同解除前，要求甲償還貸款，乙承擔(dān)連帶責(zé)任，這樣給自己的債權(quán)系上雙重保險帶。
筆者認(rèn)為，購房戶甲在商品房購銷合同解除前仍享有要求由乙直接返還丙銀行貸款的權(quán)利，只是這種權(quán)利在商品房購銷合同和住房借款合同解除前尚處于期待和可能實現(xiàn)狀態(tài)，在甲通過訴訟達(dá)到商品房購銷合同和住房借款合同解除后，實現(xiàn)這種權(quán)利的條件才成就。正如本案中銀行有提前收回貸款的權(quán)利，但這種權(quán)利不是銀行單方擅自行使的，而要由銀行通過訴訟達(dá)到法院判決解除借款合同的條件時才能行使，而不能采取單獨扣劃甲的銀行存款或處分甲的其他財產(chǎn)的措施實現(xiàn)，要通過法定途徑實現(xiàn)。正如法律賦予民事主體的民事訴訟權(quán)利能力，民事主體并不一定能實際享有，要實際享有還得有民事訴訟行為能力，但無訴訟行為能力并不等于失去訴訟權(quán)利能力。在本案中，甲從未放棄過實現(xiàn)要求乙返還丙貸款權(quán)利的愿望和訴訟行為，一直在行使要求乙返還丙貸款權(quán)利。甲在丙起訴前，就向A法院起訴未被受理，在丙起訴后，提起反訴未被B法院受理情況下，又向A法院重新起訴被受理，強烈要求解除商品房購銷合同和住房借款合同，判令乙直接返還丙貸款。而根據(jù)司法解釋，甲在解除商品房購銷合同和住房借款合同后，有權(quán)要求乙直接返還丙貸款。在此情況下，B法院是否支持甲要求乙直接返還丙貸款的請求，要等待A法院就商品房購銷合同是否判決解除的結(jié)果。B法院在請示上級法院同意后，應(yīng)將借款合同案移送A法院合并審理。不移送，根據(jù)民事訴訟法第一百三十六條第一款第五項之規(guī)定，應(yīng)中止訴訟，等待A法院就商品房購銷合同案判決后再作出處理。B法院在明知A法院正在審理商品房購銷合同案尚未作出判決的情況下，先行就借款合同案作出由甲償還丙貸款的判決，直接剝奪了甲依據(jù)司法解釋享有的要求乙返還丙貸款的權(quán)利。
二、不合并審理或中止訴訟，將導(dǎo)致兩案判決發(fā)生直接沖突。
在該案中，如果不合并審理或中止訴訟，兩法院單獨分別作出判決，均判決解除合同，B法院判決解除借款合同后，A法院也判決解除商品房購銷合同，A法院作出判決時，雖然對借款合同案不能作出處理，但對甲要求乙返還丙貸款的請求應(yīng)予支持，也應(yīng)予作出處理，甲的請求是在本案中對本案的被告提出的，并且符合司法解釋要求乙返還丙貸款的條件。這時A法院判決乙返還丙貸款，就與B法院判決甲返還丙貸款發(fā)生沖突。如果B法院判決解除借款合同，A法院判決繼續(xù)履行商品房購銷合同，甲按合同約定以按期支付銀行按揭款方式支付購房款，則與B法院判決甲一次性提前償還貸款方式相矛盾。唯一不沖突的可能就是兩法院均判決繼續(xù)履行合同，而在該糾紛中兩案原告均要求解除合同。
三、合并審理或中止訴訟符合“商品房買賣司法解釋”懲罰過錯方并保護弱勢群體購房戶合法權(quán)益的宗旨和目的。
在銀行提供按揭貸款的商品房買賣合同案件中，一般存在三方當(dāng)事人：房地產(chǎn)開發(fā)商、按揭銀行、購房戶。房地產(chǎn)開發(fā)商一般是進行房地產(chǎn)項目開發(fā)向社會發(fā)售商品房的具有法人資格和雄厚經(jīng)濟勢力的公司制企業(yè)，是商品房的出賣人，在商品房買賣合同中操縱商品房項目的開發(fā)、預(yù)售、發(fā)售、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理、按揭貸款辦理等主要事項，處于明顯優(yōu)勢地位，在合同履行中其利益很少受到損害。在向購房戶交付房屋之前，先向購房戶收取首期購房款，剩余購房款由銀行提供按揭貸款形式一次性收清。銀行在商品房買賣合同中也處于優(yōu)勢，一般不存在收不回貸款的風(fēng)險，因為其債權(quán)不僅有主債務(wù)人購房戶按期履行，還有房地產(chǎn)開發(fā)商擔(dān)保，更安全的是有購房戶購買的房屋抵押，而且房產(chǎn)價值一般超過貸款進金額。在商品房買賣合同案中唯一處于弱勢地位的購房戶，在資金緊張房屋未交付甚至未竣工情況下，先要支付首期購房款，剩余購房款以銀行按揭貸款方式一次性付給房地產(chǎn)開發(fā)商，對房地產(chǎn)開發(fā)商的合同義務(wù)已履行完畢。對銀行要履行按期償還貸款義務(wù)，也不敢違約。因為違約后，不僅已交的按揭款得不到償還，所購的房屋還要抵押清償。在商品房買賣合同案件中，一般是房地產(chǎn)商不按合同約定履行交房和辦證發(fā)生糾紛，而真正實際享有權(quán)利的是房地產(chǎn)商。
正因為購房戶在商品房買賣合同糾紛案件中處于弱勢地位，最高法院“商品房買賣司法解釋”才給予其合法權(quán)益予以特別保護。該解釋第二十四條規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。商品房擔(dān)保貸款合同的目的是什么，很簡單就是購房人通過銀行貸款購買房屋。商品房買賣合同被確認(rèn)無效、撤銷、解除后，購房人無法再得到所購房屋，再要求購房人支付按揭貸款已無意義，也對購房人不公平。因此，該司法解釋賦予購房人解除擔(dān)保貸款合同的權(quán)利是保護購房人權(quán)益。當(dāng)然，銀行也有權(quán)要求解除合同，但筆者認(rèn)為，該司法解釋主要是賦予購房人的權(quán)利，因為只要購房人按期返還貸款，銀行一般是不會起訴要求解除合同的。另外“商品房買賣司法解釋”第二十五條第二款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”該款更體現(xiàn)了優(yōu)先保護弱勢群體購房人權(quán)益的宗旨。按法律關(guān)系講，房地產(chǎn)商并不是商品房擔(dān)保貸款合同的債務(wù)人，只是階段性擔(dān)保人，合同解除后，貸款仍由借款人購房戶返還，房地產(chǎn)商只負(fù)擔(dān)保責(zé)任。該司法解釋卻一反常規(guī)，規(guī)定商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同均被解除后，由房地產(chǎn)商直接向銀行返還貸款，借款人購房戶卻不負(fù)任何責(zé)任，充分體現(xiàn)了保護購房人權(quán)益。商品房擔(dān)保貸款合同不和商品房買賣合同合并審理，在商品房買賣合同未被判決解除前，購房人無法行使解除擔(dān)保貸款合同并要求房地產(chǎn)商直接向銀行返還貸款的權(quán)利，購房人作為弱勢群體的合法權(quán)益無法得到保護。因此，商品房擔(dān)保貸款合同和商品房買賣合同合并審理，或中止訴訟，符合司法解釋保護弱勢群體合法權(quán)益的宗旨。
四、合并審理或中止訴訟，能提高審判效率，減輕當(dāng)事人訴累。
根據(jù)最高法院民一庭編著的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》對“商品房買賣司法解釋”第二十五條的解釋，之所以規(guī)定，擔(dān)保權(quán)人獨立提出訴訟請求的，將商品房擔(dān)保貸款合同和商品房買賣合同合并審理，是“以期在適當(dāng)?shù)目蚣苤性谝粋€訴訟過程中盡量解決更多的糾紛”（該書第326頁），之所以規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人主要是基于充分發(fā)揮訴訟資源解決糾紛的功能，避免當(dāng)事人的訴累，并在此基礎(chǔ)上保護當(dāng)事人的權(quán)利。”（該書第327頁）。既然司法解釋對商品房買賣合同先起訴，擔(dān)保貸款合同后起訴，都明確規(guī)定要合并審理，那么在該案中，擔(dān)保貸款合同先起訴，商品房購銷合同后起訴，更應(yīng)合并審理，才能充分發(fā)揮訴訟資源的功能，提高審判效率，減輕當(dāng)事人的訴累。不合并審理或中止訴訟，不僅導(dǎo)致判決沖突，而且大量增加當(dāng)事人訴累。購房戶在被判令償還銀行貸款后，還要在商品房購銷合同案中向房地產(chǎn)開發(fā)商訴請追償，不僅給當(dāng)事人帶來兩次訴累，還給當(dāng)事人帶來兩次執(zhí)行累。因此，合并審理或中止訴訟，能充分利用訴訟資源，提高審判效率，減輕當(dāng)事人訴累。
五、合并審理或中止訴訟能體現(xiàn)法律懲罰過錯方，保護無過錯方的公平原則。
在該案中，如將商品房購銷合同和住房借款合同合并審理，或中止訴訟，等商品房購銷合同判決后，再判決住房借款合同，就可以引用司法解釋規(guī)定，在判決解除商品房購銷合同和借款合同同時，判決乙直接償還丙銀行的貸款，充分體現(xiàn)法律懲罰過錯方-未按合同約定交付房屋的乙公司，保護無過錯方購房戶的公平原則。甲作為購房戶按合同約定交付首期購房款，并在乙違約前按約支付了銀行按揭款，沒有任何過錯。現(xiàn)甲明知乙交房無望的情況下，還判令其償還購房所借貸款，顯失公平。在該案中，最大的違約方是乙公司，最大的受害者是購房戶甲。銀行提供的貸款表面上權(quán)利享有人是甲，實際上真正的權(quán)利享有人是乙公司。因為銀行提供的貸款是直接撥付到乙在丙銀行開立的存款帳戶上的，并且三方簽訂的住房借款合同明確約定，乙違約未辦妥房屋抵押手續(xù)，應(yīng)承擔(dān)引起的一切法律后果。乙公司違約后，應(yīng)將直接收受的貸款直接返還給丙銀行，才符合公平原則。
最終，在法庭的主持下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，某銀行安定門支行同意于2007年12月10日前將該行所記錄的原告孟女士的不良信用記錄予以撤銷，并于當(dāng)日上報中國人民銀行。
事實上，孟女士與某銀行的這起“黑名單”官司可謂一波三折。
2002年2月，孟女士為購房與某銀行安定門支行簽訂了《個人住房抵押貸款合同》。2004年4月，孟女士發(fā)現(xiàn)開發(fā)商北京首元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下稱首元公司）交付的房屋面積不符合合同約定且誤差較大，遂向北京東城區(qū)人民法院提訟并要求解除該商品房買賣合同。2005年6月17日，北京東城區(qū)人民法院作出判決，終止抵押貸款合同，由房地產(chǎn)公司向銀行償還所有欠款。
根據(jù)相關(guān)生效判決，孟女士通知某銀行安定門支行解除抵押貸款合同并實際停止還貸。但某銀行安定門支行在接到孟女士通知后，對孟女士及房地產(chǎn)公司提訟，并在銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中對孟女士的個人信用記錄作了不良標(biāo)記。
孟女士認(rèn)為，自己在與銀行簽訂抵押貸款合同后，一直嚴(yán)格按照合同約定履行還款義務(wù)，沒有任何違約行為。現(xiàn)在根據(jù)已生效的判決，自己與銀行之間的合同已經(jīng)解除，即對銀行不再負(fù)有任何合同或法律義務(wù)。通知銀行解除抵押貸款合同并實際停止還貸，是依法行使自身的合法權(quán)利，銀行不應(yīng)對自己的個人信用作不良記錄，并負(fù)有對作出的錯誤的不良記錄進行更正的義務(wù)。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和受賣人?！?/p>
某銀行安定門支行則認(rèn)為，商品房買賣合同與貸款合同是兩個獨立的合同，借貸雙方應(yīng)嚴(yán)格按照貸款合同的約定履行各自的義務(wù)，銀行作為貸款人將貸款發(fā)放給借款人孟女士，只能由孟女士承擔(dān)還款義務(wù)。
針對某銀行安定門支行的，法院認(rèn)為，根據(jù)已查明的事實，孟女士與房地產(chǎn)公司的買賣合同已被法院判決解除，判決已發(fā)生法律效力。該判決已明確首元公司應(yīng)按照判決給付孟女士已付房款及利息?，F(xiàn)因為孟女士與首元公司的商品房買賣合同已被解除，實際上收到銀行發(fā)放貸款的主體是首元公司，故首元公司應(yīng)將收受的購房貸款及本金利息返還孟女士，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的罰息。
孟女士認(rèn)為，經(jīng)多方努力，銀行仍不消除對她個人信用的錯誤的不良記錄，該不良記錄現(xiàn)已對她的個人信譽造成嚴(yán)重影響，使她所在公司的融資行為無法實現(xiàn)。
中國社會科學(xué)院副研究員冉井富博士指出，如果商業(yè)銀行將顧客逾期還貸的違約行為提交給個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，會給顧客帶來兩個不利結(jié)果：一是名譽權(quán)受到損害；二是增加了他獲得貸款的難度，因此其財產(chǎn)權(quán)將受到損害。
“如果說顧客確有不守信用的行為，那他遭受這樣的損害是正當(dāng)?shù)?；然而事實上，顧客是不是不守信用，常常是存在爭議的?！比骄徽f，“在目前的運作中，商業(yè)銀行單方面進行這種認(rèn)定，這種做法是很不公正的?！?/p>
答：職工購房貸款實行房產(chǎn)抵押、有價證券質(zhì)押和第三方保證的擔(dān)保方式。
（一）以房產(chǎn)作抵押的，借款人持公積金貸款合同、房產(chǎn)抵押合同和《房屋所有權(quán)證》到市房產(chǎn)管理部門辦理住房抵押他項權(quán)登記。市房產(chǎn)管理部門出具《房屋他項權(quán)證》，借款人將《房屋他項權(quán)證》交市住房公積金管理中心收押。
（二）以有價證券作質(zhì)押的，有價證券所有人與市住房公積金管理中心簽訂質(zhì)押合同，辦理有價證券凍結(jié)手續(xù)，將有價證券原件和凍結(jié)手續(xù)交中心存檔后發(fā)放貸款。
（三）第三方保證的擔(dān)保方式主要是由擔(dān)保人填寫提供第二處住房保證承諾書。
研究”
Q：我在貴刊的扉頁上看到“城中村法治生態(tài)研究”的活動啟示，請問我能參加嗎？需要哪些條件？收取費用嗎？
A：謝謝熱心參與我們的活動。這個活動需要您提供一份詳細(xì)的關(guān)于當(dāng)?shù)爻侵写宸ㄖ维F(xiàn)狀的調(diào)查報告，內(nèi)容可以涵蓋城中村的常見民事糾紛、刑事案件的種類，城中村的治安管理等等。具體事宜您可以電話聯(lián)系該活動的負(fù)責(zé)人：黃倩010-53668292。
離婚析產(chǎn)，房屋貸款怎么辦
Q：我和前夫結(jié)婚期間共同按揭購買了一套房子，由于是首套住房于是按照7折利率辦理的貸款合同。今年我前夫離婚，于是我們在法院進行了財產(chǎn)分割，最終法院出具了一個民事調(diào)解書。民事調(diào)解書內(nèi)寫的是我補償前夫一筆錢，房子歸我所有，剩余貸款由我償還。
由于貸款合同的借款人是前夫和我，扣款賬戶是我前夫的，于是我去銀行申請變更貸款合同的借款人。但是銀行貸款的人和我說必須要還清貸款后，重新辦理貸款手續(xù)，即所謂的“轉(zhuǎn)按揭”。
之后我又去房管局咨詢，房管局說如果我要辦理析產(chǎn)過戶需要拿著銀行的批函才能過戶。法院調(diào)解的時候法官說我們這個是分割財產(chǎn)，不是交易。房管局也說我們這個是離婚析產(chǎn)，所以不用交易稅。為什么到了銀行就變成了轉(zhuǎn)按揭？我想不明白。我只需要在原有的貸款合同上做一下借款人變更，但銀行就是要按照轉(zhuǎn)按揭操作。銀行這樣做到底有沒有道理？
A：首先，法官和房產(chǎn)局說得沒有錯，離婚析產(chǎn)不屬于買賣行為，你和前夫辦理房屋過戶的確不需要交納交易稅。
其次，相較于你們的婚姻關(guān)系，房屋貸款是一個獨立的民事法律關(guān)系。一般來說婚后購房貸款合同中夫妻雙方是共同抵押人，因此，你現(xiàn)在要求變更主貸款人，這屬于合同重大事項的變更，一定要征得銀行的同意。銀行不是公益機構(gòu)，而是獨立的民事主體，出于對貸款風(fēng)險的考慮，有權(quán)拒絕變更合同。這種情況下，你要么與銀行方面協(xié)商解決（銀行一般有自己的政策，很難跟您這樣的個人客戶獨立協(xié)商），要么提前償還貸款后再進行過戶。
村長是“黑社會”，我們該怎
么辦
第一條為了充分發(fā)揮住房公積金在住房保障中的作用，完善住房供應(yīng)體系，改善中低收入家庭居住條件，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理條例》等有關(guān)法規(guī)、規(guī)章，制訂本辦法。
第二條本辦法適用于本市所轄范圍內(nèi)職工個人購房申請住房公積金貸款的有關(guān)管理工作。
第三條住房公積金個人購房貸款為政策性個人住房貸款。
本辦法所稱的個人住房公積金購房貸款，是指*住房公積金管理中心，以單位及職工個人依法繳存的住房公積金為來源，按照《住房公積金管理條例》和中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定,委托辦理住房公積金金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行,為符合條件的借款人在購買自住普通住房時發(fā)放的專項委托貸款(以下簡稱住房公積金貸款)。
第四條住房公積金貸款實行向中低收入職工家庭傾斜的政策和繳存住房公積金權(quán)利與義務(wù)對等的原則。凡繳存住房公積金的職工，在購買自住住房時，均可以向*住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。
第五條申請住房公積金貸款應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。即借款人與*住房公積金管理中心、受委托銀行簽定借款合同和擔(dān)保合同后，方可辦理住房公積金貸款。
第六條*住房公積金管理中心負(fù)責(zé)受理、審查、批準(zhǔn)借款人的借款申請，對符合條件的借款人依法辦理貸款手續(xù)。各縣（市、區(qū)）分支機構(gòu)按*住房公積金管理中心授權(quán)，承辦住房公積金貸款相關(guān)業(yè)務(wù)。貸款結(jié)算等金融業(yè)務(wù)由受委托銀行辦理。
住房公積金貸款風(fēng)險，由*住房公積金管理中心承擔(dān)。第二章貸款對象和條件
第七條凡按規(guī)定向*住房公積金管理中心足額繳存住房公積金，具有完全民事行為能力的職工，均有資格成為住房公積金貸款申請人。
住房公積金貸款申請人應(yīng)同時符合下列條件：
（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或者其他有效居留身份;
（二）正常繳存住房公積金滿一年以上,且住房公積金賬戶余額應(yīng)達(dá)到*住房公積金管理中心規(guī)定的額度;
（三）購買自住普通住房且能提供符合法律規(guī)定的購房合同或協(xié)議；
（四）已付首期房款額占所購住房總價的比例不低于30℅（含30%，下同），低收入家庭購買自住性住房，首付款比例不低于20%；
（五）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
（六）*住房公積金管理中心依法規(guī)定的其它條件。第三章貸款額度、期限、利率
第八條住房公積金貸款額度由*住房公積金管理中心按繳貸掛鉤原則和借款人具體情況核定：
（一）借款人購買新房的，貸款額度不超過借款人所購住房總價款的70%（含70%，下同）；借款人購買二手房的，貸款額度不超過借款人所購住房總價的60%；
（二）最高貸款額為30萬元。根據(jù)今后住房公積金歸集情況和社會發(fā)展水平，經(jīng)*住房公積金管理委員會批準(zhǔn)后，最高貸款額度可進行適當(dāng)調(diào)整。
第九條住房公積金貸款期限一般為3-15年，最長不超過20年。
第十條住房公積金貸款利率按照中國人民銀行頒布的個人住房政策性貸款利率執(zhí)行。第四章貸款程序
第十一條借款人申請住房公積金貸款應(yīng)如實填寫《職工個人住房公積金貸款申請表》，并連同下列材料交*住房公積金管理中心：
（一）本人或夫妻雙方具有法律效力的身份證件(身份證和戶口簿)原件及復(fù)印件，審查后留復(fù)印件；
（二）借款人所在單位出具的*住房公積金管理中心認(rèn)可的經(jīng)濟收入的書面證明；
（三）所購住房的合法房地產(chǎn)權(quán)屬證件或購買住房的合同；
（四）購房首期付款的付款憑據(jù)；
（五）*住房公積金管理中心要求提供的其他證明材料。
第十二條*住房公積金管理中心應(yīng)對借款人的申請進行審核，并在15日內(nèi)向借款人做出答復(fù)。
第十三條借款人在收到同意借款的批準(zhǔn)書后，應(yīng)在7個工作日內(nèi)與*住房公積金管理中心、受委托銀行簽訂借款合同，并依法辦理擔(dān)保手續(xù)。
第十四條借款人與*住房公積金管理中心、受委托銀行簽訂借款合同及擔(dān)保合同后，受委托銀行按合同約定發(fā)放住房公積金貸款。
第五章貸款擔(dān)保
第十五條住房公積金貸款可分別采取抵押、質(zhì)押和保證的擔(dān)保方式，上述三種擔(dān)保方式也可以并用。
質(zhì)押物指金融機構(gòu)存單、國庫券、國債。
第十六條抵押、質(zhì)押和保證擔(dān)保的范圍，包括住房公積金貸款本息、罰息、違約金、損害賠償金和*住房公積金管理中心實現(xiàn)債權(quán)的費用。
抵押權(quán)益自抵押物登記之日起生效，質(zhì)押權(quán)益自質(zhì)押物移交之日起生效。
第十七條抵押期內(nèi)，抵押人(借款人，下同)不得擅自將抵押物在抵押擔(dān)保的范圍內(nèi)重復(fù)抵押；質(zhì)押期內(nèi)，出質(zhì)人(借款人)不得以任何理由對質(zhì)押物掛失或追索；保證期內(nèi),保證人個人住房公積金不得支取。
第十八條抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，擅自改變抵押物結(jié)構(gòu)，使抵押物價值少于抵押權(quán)價值，以及抵押人人為造成抵押物價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人以其它財產(chǎn)為減少的價值提供擔(dān)保。
第十九條抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)與其擔(dān)保的住房公積金貸款債權(quán)同時存在。債務(wù)清償完畢，住房公積金貸款債權(quán)解除時，抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)隨之解除，*住房公積金管理中心亦隨之將有關(guān)保管物予以歸還，抵押權(quán)由抵押雙方當(dāng)事人申請辦理抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，貸款合同終止。
第二十條本辦法規(guī)定的保證人擔(dān)保為連帶責(zé)任，保證人應(yīng)具有代為償還公積金貸款本息的經(jīng)濟能力，保證范圍為貸款合同中約定的主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用。
第二十一條保證人履行保證責(zé)任后，*住房公積金管理中心應(yīng)將設(shè)定的抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)轉(zhuǎn)讓給保證人，保證人有權(quán)向借款人追索。第六章貸款保險
第二十二條以房產(chǎn)作抵押的，借款人自愿辦理房屋保險，*住房公積金管理中心為保險的第一受益人。
第二十三條抵押有效期內(nèi)，已辦理保險的，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。第七章貸款償還
第二十四條住房公積金貸款本息歸還實行逐月等額本息償還法,月還款額計算公式為：
月還款額＝貸款本金×貸款月利率×(1＋貸款月利率)還款月數(shù)(1＋貸款月利率)還款月數(shù)－1
第二十五條借款人連續(xù)3個月不按借款合同規(guī)定償還公積金貸款本息，經(jīng)書面催繳仍不還款的，*住房公積金管理中心有權(quán)依照住房公積金借款合同的約定，處分抵(質(zhì))押物清償或要求保證人承擔(dān)代為清償?shù)呢?zé)任。第八章附則
第二十六條住房公積金貸款的任何一方要求變更或提前解除借款合同，必須提前10日書面通知其他合同當(dāng)事人。任何一方要求變更借款合同的，在合同當(dāng)事人未達(dá)成變更協(xié)議前，原借款合同繼續(xù)有效。住房公積金貸款的任何一方要求解除借款合同必須符合法律的有關(guān)規(guī)定。
住房貸款合同范文一
借款單位：_________________________(簡稱甲方)
貸款銀行：_________________________(簡稱乙方)
簽訂日期：____________年_________月_________日
甲方為_________需要，依據(jù)《單位住房貸款辦法》，特向乙方申請借款，經(jīng)乙方審查同意發(fā)放。為明確雙方的權(quán)益和責(zé)任，特簽訂本合同，共同遵守。
一、甲方向乙方借款人民幣(大寫)_______________，保證用于_________。借款期限為______年_____個月，即從______年_____月______日至_______年______月______日。
二、乙方保證按以下用款計劃供應(yīng)資金：
_________年_________月_________日_________________元;
_________年_________月_________日_________________元。
三、甲方保證按以下還款計劃歸還貸款本金：_______年______月______日_________元;_______年______月______日_________元
四、貸款利息，自支用貸款之日起，以轉(zhuǎn)入結(jié)算戶數(shù)額按月利率_________計算，按季結(jié)息。甲方不按期歸還貸款，逾期部分加收利息_________%，不按規(guī)定用途使用貸款，加收利息_________%。
五、乙方未能按用款計劃提供貸款，按違約數(shù)額和延期天數(shù)，每天付甲方萬分之三的違約金。甲方不能按時付息，乙方有權(quán)從甲方帳戶中扣收或暫時停止支付貸款。
六、在本合同有效期內(nèi)，如國家調(diào)整利率，從調(diào)整之日起，乙方即按調(diào)整后的貸款利率計算利息，同時書面通知甲方和擔(dān)保單位。
七、借款到期后甲方如不能按期償還，乙方有權(quán)從甲方存款帳戶中扣收或用其抵押物清償。采取第三方擔(dān)保的，由擔(dān)保方代為償還，擔(dān)保單位在收到乙方還款通知一個月后仍未歸還，乙方有權(quán)從其存款帳戶中扣收或通過法律手段維護自身的權(quán)益。
八、在本合同有效期內(nèi)，甲方保證按季向乙方提供統(tǒng)計、會計、財務(wù)等方面的報表及其
它有關(guān)資料。乙方有權(quán)了解甲方生產(chǎn)或項目的經(jīng)營管理活動，檢查貸款安徽貸款網(wǎng)使用情況。
九、甲方法人變更時，應(yīng)提前_________天通知乙方，變更后的法人繼續(xù)履行原法人所訂合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。
十、甲方填報的借款申請書，抵押或擔(dān)保協(xié)議書，均為本合同組成部分。變更合同條款，需經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，并簽訂借款合同補充文本。
十一、本合同自簽訂之日起生效，貸款本息全部償清后失效。
十二、本合同正本三份，甲方、乙方和擔(dān)保方各執(zhí)一份;副本______份，送___________________。
十三、補充條款：_________________________________________________。
借款單位(蓋章)：_________ 貸款銀行(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_______ 法定代表人(簽字)：_______ 簽訂地點：_________________ 簽訂地點：_________________ 擔(dān)保單位(蓋章)：_________ 法定代表人(簽字)：_______
簽訂地點：_________________
住房貸款合同范文二
(甲方)：_________ 住所：_________
法定代表人：_________
電話：_________ 郵政編碼：_________ 開戶金融機構(gòu)及賬號：_________ 貸款銀行(乙方)：_________ 住所：_________ 法定代表人(或授權(quán)人)：_________ 電話：_________ 郵政編碼：_________ 為確保乙方與_________簽訂的_________號借款合同(以下簡稱借款合同)的履行，甲方愿意向乙方提供保證擔(dān)保。甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，約定如下條款：
第一條 甲方保證擔(dān)保的貸款金額(大寫)_________，貸款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
第二條 本合同的保證方式為連帶責(zé)任保證，甲方對借款合同中的借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。如借款人沒有按借款合同約定履行或者沒有全部履行其債務(wù)，乙方有權(quán)直接要求甲方承擔(dān)保證責(zé)任。甲方應(yīng)在接到乙方《催收到(逾)期貸款通知書》之日起_________個工作日內(nèi)履行清償義務(wù)。 第三條保證擔(dān)保的范圍：貸款金額(大寫)_________元及利息、借款人應(yīng)支付的違約金(包括罰息)和賠償金以及實現(xiàn)貸款債權(quán)的費用(包括訴訟費、律師費等)。
第四條 保證期間：自本合同生效之日起至借款合同履行期限屆滿之日后二年止。
第五條 本合同的效力獨立于被保證的借款合同，借款合同無效并不影響本合同的效力。
第六條 保證期間，借款合同的當(dāng)事人雙方協(xié)議變更借款合同除貸款利率以外的其他內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)事先取得本合同甲方的書面同意。
第七條 保證期間，甲方發(fā)生機構(gòu)變更、撤銷或其他足以影響其保證能力的變故，甲方應(yīng)提前天書面通知乙方，本合同項下的全部義務(wù)由變更后的機構(gòu)承擔(dān)或由甲方在日之內(nèi)落實為乙方所接受的新的保證人。
第八條 保證期間，乙方有權(quán)對甲方的資金和財產(chǎn)狀況進行監(jiān)督，有權(quán)要求甲方提供其財務(wù)報表等資料，甲方應(yīng)如實提供。
第九條 保證期間，甲方不得向第三方提供超出其自身負(fù)擔(dān)能力的擔(dān)保。
第十條 發(fā)生下列情況之一，乙方有權(quán)要求甲方提前承擔(dān)保證責(zé)任，甲方同意提前承擔(dān)保證責(zé)任：
1.甲方違反本合同第七條、第八條、第九條的約定或者發(fā)生其他嚴(yán)重違約行為;
2.借款合同履行期間，借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力致使乙方貸款債權(quán)落空，或者借款人有《借款合同》第十三條第3項約定的違約情形等。
第十一條 甲方不承擔(dān)保證責(zé)任或者違反本合同約定的其他義務(wù)的，應(yīng)向乙方支付被保證的借款合同項下貸款金額%的違約金，因此給乙方造成經(jīng)濟損失且違約金數(shù)額不足以彌補所受損失的，讓應(yīng)賠償乙方的實際經(jīng)濟損失。對上述違約金、賠償金以及甲方未承擔(dān)保證責(zé)任的貸款本金、利息和其他費用，乙方有權(quán)直接用甲方存款賬戶中的資金予以抵銷。
第十二條 本合同有效期內(nèi)，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同。
第十三條 雙方約定的其他條款：
甲方違反本合同自愿接受強制執(zhí)行;
第十四條 因本合同發(fā)生的爭議，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成一致意見，應(yīng)當(dāng)向乙方所在地人民法院提起訴訟。
第十五條 本合同自雙方簽字蓋章后生效。
第十六條 本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。副本_________份。
甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________
法定代表人或個人(或授權(quán)人)(簽字)：_________ 法定代表人(或授權(quán)人)(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________
住房貸款合同范文三
債權(quán)人(甲方)：_________ 保證人(乙方)：_________
第一條 為確保甲方與_________(以下簡稱借款人)簽訂的_________年_________字_________號借款合同(以下稱借款合同)的履行，乙方愿意向甲方提供保證，甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，協(xié)商訂立本合同。
第二條 乙方保證范圍為借款人根據(jù)借款合同向甲方借用的貸款本金為人民幣(大寫)_________及其利息(包括因借款人違約或逾期還款所計收的復(fù)利和加收的利息)、借款人違約金和實現(xiàn)債權(quán)的費用(包括訴訟費和律師費)。
第三條 本合同保證的借款合同的履行期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
本保證合同的保證期間為兩年，自借款人不履行債務(wù)之日起計算。
第四條 本保證合同獨立于借款合同，乙方在本合同項下的保證責(zé)任不因借款合同無效而免除。
第五條 乙方承諾對借款人的還款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，并在甲方開立的賬戶上始終保留相當(dāng)于借款人借款余額的_________%的款項作為履行保證義務(wù)的保證金。如借款人未按合同的約定履行還款義務(wù)，乙方保證在接到甲方書面索款通知后_________日內(nèi)履行還款義務(wù)。如乙方未主動履行，即表示乙方授權(quán)甲方從其開立的賬戶中扣收。
第六條 乙方同意甲方在借款人逾期未償還貸款本息時，有權(quán)依第五條規(guī)定的方式直接要求乙方履行義務(wù)。
第七條 乙方保證如發(fā)生借款合同項下借款合同提前到期的情況時，借款人又不及時還款的，乙方立即開始履行保證義務(wù)。
第八條 乙方保證有足夠的能力承擔(dān)上述保證責(zé)任，并不因乙方受到的任何指令、乙方財力狀況的改變、乙方與任何單位簽訂任何協(xié)議而免除其所承擔(dān)的責(zé)任。
第九條 本合同生效后，乙方接受甲方對其資金和財產(chǎn)狀況的調(diào)查了解，乙方應(yīng)按甲方要求及時提供其資產(chǎn)狀況的有關(guān)資料。
第十條 在本合同有效期間，乙方如再向第三方提供擔(dān)保，不得損害甲方的利益。
第十一條 任何一方不得擅自變更或解除本合同。一方需變更合同時，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商同意，達(dá)成書面協(xié)議。
第十二條 借款人與甲方協(xié)議變更借款合同的，應(yīng)征得乙方同意;未經(jīng)乙方同意的，乙方只在本合同規(guī)定的保證范圍和期限內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。但甲方由于國家政策調(diào)整而執(zhí)行新利率的，無須征得乙方的同意。
第十三條 任何一方未按本合同的約定履行義務(wù)，給對方造成經(jīng)濟損失的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц稉?dān)保余額的_________%違約金，違約金不足以彌補對方損失的，還應(yīng)就不足部分予以補償。
第十四條 甲、乙雙方商定的其他事項：
第十五條 甲乙雙方在履行本合同中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，由甲、乙雙方共同選擇下列方式之一：
1.提交_________所在地人民法院訴訟解決;
2.提交_________仲裁委員會仲裁。
第十六條 本合同一式_________份，具有同等效力，雙方各執(zhí)_________份。
第十七條 本合同由甲乙雙方簽字蓋章后生效。
甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
債權(quán)人住所：_________ 基本賬戶開戶行：_________
關(guān)鍵詞住房儲蓄住房金融貸款
1中德銀行對我國住房金融的影響
1.1促進我國住房金融制度改革
目前，提供住房貸款僅僅是各大商業(yè)銀行眾多貸款業(yè)務(wù)之一，我國尚未建立專門的住房金融機構(gòu)。眾所周知，住房是老百姓生活所不可缺少的物質(zhì)基礎(chǔ)，但由于其耗資巨大，人們大多幾乎不可能一次付清全部購房款，這就決定了人們的購房活動必須借助于專門的住房金融機構(gòu)才能更好的實現(xiàn)。鑒于住房金融的特殊性，我國曾經(jīng)進行過住房儲蓄銀行的試點，然而，在市場機制不發(fā)達(dá)，房改還不徹底的情況下以失敗告終。在此之后，我國又多次提出建立專門的住房金融機構(gòu)，進行專業(yè)化、規(guī)?；倪\作，然而一直沒有進入實際的操作階段。中德住房儲蓄銀行的建立無疑是對這一思路的大膽再嘗試，通過中外合作，引進先進的管理理念、管理方法和技術(shù)，以住宅儲蓄開路，為我國今后建立系統(tǒng)化、規(guī)?；I(yè)化的住房金融體系創(chuàng)造了條件。
1.2增加購房貸款渠道
在我國，政府鼓勵擁有公積金的人們采取公積金貸款和商業(yè)貸款組合的住房貸款模式。而實際上，有相當(dāng)一部分城鎮(zhèn)職工，由于單位的經(jīng)濟效益差，或者因所屬單位不在公積金的覆蓋范圍之內(nèi)（包括大量非國有企業(yè)和個體人員如私營企業(yè)、個體工商業(yè)者、一部分“三資”企業(yè)和外商駐華機構(gòu)的員工等）而被排斥在政策性住房金融體系之外。這些沒有公積金的購房者中低收入階層只有通過高利率的商業(yè)貸款獲得支持，加重了購房者的負(fù)擔(dān)。目前，在中國住房信貸三種方式中，公積金貸款只占全部住房貸款的32％，所以其余68％的消費需求可以由商業(yè)銀行和儲蓄銀行共同滿足。住宅儲蓄貸款則為這些人群“量身定做”住房貸款產(chǎn)品，以類似于公積金體系的低存低貸的運作機制建立一個住房金融互助合作體系，增加房貸渠道。
1.3有利于我國對個人信用體系的建立
“人無信不利，市無信則亂?！笔袌鍪侨藗兏鞣N行為的組合體，因此個人信用是企業(yè)信用、社會信用乃至國家信用的基礎(chǔ)。住房儲蓄以最低存款額和最低貸款年限為基礎(chǔ)，通過讓人們自愿地參加住房儲蓄，根據(jù)自己的支付能力選擇儲蓄金額，在3～5年的定期儲蓄過程中，讓貸款機構(gòu)更好了解借款人的收入狀況、信用情況、支付能力及就業(yè)、家庭的穩(wěn)定性，它不但是一個個人信用建立和培養(yǎng)的過程，而且保障了存款權(quán)利與義務(wù)的對稱，同時也降低了信用風(fēng)險。在我國個人信用體系剛剛起步的今天，可以考慮以這種方式建立個人信用記錄，并通過個人信用制度的建立來降低金融風(fēng)險，促進我國住房抵押信貸和其他消費信貸(如汽車、教育和耐用品消費貸款)，完善整個社會信用體系。
2中德住房儲蓄銀行的運作機制研究
2.1利率制定缺乏靈活性
中德住宅儲蓄銀行的賣點集中于超低的貸款利率，而且是低存低貸、不存不貸的封閉式運作，這是以儲戶堅持儲蓄并最終履行貸款合同為前提的。如果儲戶雖然達(dá)到配貸條件，但由于特殊原因放棄貸款，一方面，將無法得到正常的市場存款利率，另一方面，如果儲戶不能出具該筆存款用于住房消費的證明，也享受不到存款時的利息補貼。如果儲戶達(dá)到配貸條件而提前支取存款，存款時交納的占合同額1％的服務(wù)費也不予退還，儲戶的損失更大。目前，住宅儲蓄銀行業(yè)務(wù)沒有考慮這部分儲戶的利益，也會把一部分儲戶拒之門外。
2.2貸款時間短，還款壓力大
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，國內(nèi)提供個人住房抵押貸款各大商業(yè)銀行中，貸款期限最長可達(dá)30年。在國外同類銀行中：加拿大通過建房公司（CMHC）提供保險的住房抵押貸款償還期可至35年，貸款額度可高達(dá)90％；英國住房抵押貸款一般可達(dá)15－25年，最常可達(dá)35年，貸款額度達(dá)80％，在有保險公司擔(dān)保的條件下，最高可達(dá)100％。按照中國人民銀行規(guī)定住房公積金個人住房抵押貸款最長也達(dá)到30年。貸款償還期長，每年還款付息就少，這就使借款者具有充足的償還能力。而目前住房儲蓄貸款期限分別為5年1個月(AA合同)，6年8個月（AB合同）和10年2個月（AC合同）。其中AA和AB合同的貸款利率才是最優(yōu)利率，即3．3％，而AC合同貸款利率為3.9％。人們?yōu)槿〉幂^低的貸款利率，就必須考慮選擇前兩種合同類型，這無疑加重了購房者每月的還款壓力。
2.3存款比例過高，變相限制了最高貸款額
住宅儲蓄銀行是以存定貨的運作機制，客戶簽署了一定合同額的住房儲蓄合同后，只要按合同約定存夠最低存款額和存足一定期限，并同意接受配貸，住房儲蓄銀行將客戶的住房儲蓄存款，以及在落實抵押擔(dān)保和資信審查后將住房儲蓄貸款發(fā)放給客戶。如此，在貸款階段開始，客戶即獲得了與合同額等額的融資。從這個運行機制可以看出，存足最低存款額和一定存款期限是獲得貸款的必要條件，而且最低存款額占合同總額比例越低，則貸款的可得性就越高。在德國，這一比例為30％，而且政府通過各種扶助措施給予存款者補貼，變相提高了儲戶的存款額，縮短了達(dá)到最低存款額的時間，增加了貸款的可得性。中德銀行則要求儲戶必須存足合同額的50％才能取得貸款，而且政府的補貼也僅僅限于貼息這一項內(nèi)容。如果初始合同額較高，或者儲戶不能在規(guī)定期限內(nèi)存足合同額的50％，儲戶達(dá)到貸款條件的時間就會拉長。如果人們?yōu)榱税雌谌〉觅J款，就必須通過修改合同（減少合同額）來提高貸款的可得性，這無疑有限制了貸款的最高額。
2.4固定利率給銀行帶來高風(fēng)險
低進低出、固定利率在經(jīng)濟運行比較平穩(wěn)的時候可以起到防風(fēng)險的作用，這種封閉運作的支撐條件就是要求具有較低且穩(wěn)定的市場利率和通貨膨脹率，否則合同儲蓄很難維持吸引力。但在正常的市場環(huán)境中，利率是波動的。當(dāng)市場通貨膨脹率持續(xù)增高的情況下，如果市場利率調(diào)高，若銀行仍然維持原來的存貸款利率，一方面會出現(xiàn)貸款經(jīng)營成本增長速度超過收益增長速度的情況，另一方面由于人們的資金可能流向存款利率高的商業(yè)銀行，住宅儲蓄銀行的資金庫就有可能出現(xiàn)危機；如果中德銀行同時也調(diào)高存貸款利率，以保證正常的利潤，那么對于已經(jīng)簽訂合同的但是尚未打算貸款或根本不打算貸款的客戶仍執(zhí)行合同利率顯然是不合理的。唯一的辦法就是修改合同，那么同時也降低了銀行對儲戶資金的吸引力。
2.5封閉運作蘊涵高風(fēng)險
中德銀行的封閉式運作系統(tǒng)一方面指資金是封閉運作的，即它只向住房儲蓄客戶吸存，也只向自己的住房儲戶放貸，另一方面，還包括其單一的存貸業(yè)務(wù)，即利潤僅僅從存貸利差中獲得，不進行任何其他投資。這種系統(tǒng)在德國是以強大的政府支持為前提的。而在我國如1989年，為了治理通貨膨脹，國家出臺了相關(guān)政策，包括要求所有銀行三年內(nèi)不得給予房地產(chǎn)開發(fā)商貸款支持。這些都蘊涵著政策的高風(fēng)險。
3住房儲蓄銀行發(fā)展前景分析
3.1住宅儲蓄將來的地位
住房儲蓄銀行不能取代公積金制度。中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪麗娜指出：“由于德國施威比豪爾銀行是依據(jù)特定法律設(shè)立的專門從事個人住房抵押信貸服務(wù)的金融機構(gòu)，盡管它要求承擔(dān)為政府目標(biāo)服務(wù)的責(zé)任，卻未改變它作為獨立的金融企業(yè)的法人地位。”這說明中德住房儲蓄銀行不是政策性銀行，而是作為專業(yè)型銀行存在，是獨立法人，最終還是以盈利為目的的，而且政府也并沒有強制規(guī)定其必須具有政策性職能。它與德國本土的住房儲蓄制度的根本區(qū)別是具有盈利性，政府支持力度有限，而且在資金籌措方面不具有相對壟斷性。而我國公積金制度則具有強烈的政策保障色彩，它服務(wù)于政府的住宅政策目標(biāo)，具有非盈利性特點，由政府強制繳存，基金來源穩(wěn)定，是保證中低收入者購房基本需求的有效措施。盡管目前還不是狠完善，但無論在歸集總額、覆蓋面，還是在繳存比例和貸款數(shù)量上都有所增加，今后也會在存貸機制上不斷完善、使公積金制度更具人性化。由此可見，我國不可能也沒有必要出現(xiàn)兩種政策性住房金融機制，對于有公積金的市民，購買住房時，還是會首選公積金貸款。住房儲蓄銀行只能作為公積金貸款和商業(yè)貸款的補充，為希望享受地貸款利率，不急于購房或購買第二套住房以及沒有公積金的群體服務(wù)。
3.2運作機制的改進方向
3.2.1打破封閉運行
封閉運行雖然可以免受市場波動的影響，但是也使得住宅儲蓄銀行的盈利模式十分單一，在資產(chǎn)和負(fù)債兩個方面的市場競爭能力都比較弱。一方面限制了存款規(guī)模，另一方面也可能增加貸款風(fēng)險。
筆者認(rèn)為，在吸收存款方面，可以考慮人們的不同需要，給予靈活的存款利率。對于今后打算通過住房儲蓄貸款買房的儲戶實行低存款利率，而對于一開始就不打算貸款的儲戶直接給予市場利率，對于那些開始簽訂儲蓄貸款合同后來由于某種原因無法取得貸款貸款的儲戶，可以扣除一定的違約金后同樣給予市場利率。這樣就可以吸納各方資金，擴大資金來源。對于沉淀下來的資金同樣可以通過購買基金和國債來取得穩(wěn)妥的收益。在發(fā)放貸款方面，可以考慮朝著全面性住房金融機構(gòu)發(fā)展，實現(xiàn)一條龍服務(wù)，通過其他商業(yè)銀行參股增資，合并提供商業(yè)性住房按揭貸款服務(wù)，從而保證存貸平衡。此外，可以考慮開展公積金貸款業(yè)務(wù)，從而減少人們的交易成本，實現(xiàn)真正一體化。
3.2.2通過客戶群體細(xì)分，設(shè)計個性化的業(yè)務(wù)品種，以滿足不同客戶的需求
如可以對住房儲蓄、商業(yè)貸款和住房公積金組合貸款進行多種業(yè)務(wù)品種設(shè)計，從三者之間的貸款比例、償還期限。還款方式上進行個性化設(shè)計，從而滿足不同層次的需求。
3.2.3不斷擴大住房儲蓄銀行的覆蓋范圍
在具備條件的城市設(shè)立機構(gòu)，將住宅儲蓄這一住房金融模式在全國推廣。
中德合作住宅儲蓄銀行在進行市場化經(jīng)營的同時，也要積極主動地加強與政府主管部門的溝通與協(xié)調(diào)，積極爭取政府對住宅儲蓄銀行業(yè)務(wù)的適當(dāng)補貼，以推動中德合作住宅儲蓄銀行在住宅儲蓄業(yè)務(wù)方面不斷擴大經(jīng)營規(guī)模，提高核心競爭力。
參考文獻
1么士奇．關(guān)于中德合作開辦住宅儲蓄銀行前瞻性的探討［J］．中國房地產(chǎn)，2003（5）
關(guān)鍵詞：發(fā)展中國家；房地產(chǎn)市場；調(diào)控政策；經(jīng)驗；教訓(xùn)
中圖分類號：F294 文獻標(biāo)志碼：A文章編號：1673－291X（2011）02－0137－02
一、發(fā)展中國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的公共政策主要經(jīng)驗
1.建立和完善相應(yīng)的住房法規(guī)
明確住房建設(shè)和住房政策的管理機構(gòu)，構(gòu)建住房制度的框架體系，為實現(xiàn)住房計劃目標(biāo)提供法律和組織保證。 居民住房問題解決得比較好的韓國、新加坡、馬來西亞等國家，都擁有相對完整的住房法律、法規(guī)。一方面，以法律為依據(jù)成立專門機構(gòu)來實施法律規(guī)定的各項保障措施；另一方面，通過法律來引導(dǎo)和規(guī)范其他經(jīng)濟主體的行為，鼓勵其服務(wù)于住房保障的整體目標(biāo)，從而保證住房政策的執(zhí)行、實施。
例如，韓國政府自20世紀(jì)60年代起出臺了以住房建設(shè)促進法為核心，包括建設(shè)法、城市規(guī)劃法、大韓住宅公社法、公共住房法和大韓住房銀行法等在內(nèi)的一系列住房法規(guī)，明確了由建設(shè)部作為住房建設(shè)和住房政策的主管機關(guān)，組建了大韓住宅公社、大韓住房銀行等參與住房建設(shè)和住房金融服務(wù)的相關(guān)國營機構(gòu)，初步形成了韓國住房法律、制度框架。在許多國家，按法律要求，成立相應(yīng)的機構(gòu)，負(fù)責(zé)住房保障制度的落實。如新加坡的“政府建設(shè)發(fā)展局”、馬來西亞的“國家房屋局”、巴西的“全國住房建設(shè)銀行”、墨西哥的“全國勞動者住房基金機構(gòu)”等。
2.確立和強化政府在解決中、低收入家庭住房問題中的作用
解決低收入居民的住房問題，是國家社會政策的重要組成部分，政府需要投入必要的資金。政府提供住房保障資金的形式多種多樣。一是完全由政府出資建房。新加坡政府組屋全部由政府出資建造；二是政府按一定比例出資或資助建房。韓國的永久性公租房，政府投資占房屋建筑成本的85%；可出售的公租房，由公營的韓國政府公社開發(fā)建設(shè)，韓國住房基金提供占總建筑成本40%―50%的低息貸款。泰國政府為建設(shè)“扶貧安居房”項目提供土地和必要資金補助； 三是給居民發(fā)放住房補貼。具體方式有直接補貼和間接補貼。住房直接補貼是政府財政撥款對居民買房、建房、租房給予相應(yīng)的資助。住房間接補貼是政府通過減免稅、控制租金、降低建筑材料價格等方式來資助居民獲得住房。韓國的永久性公租房和可出售公租房、新加坡的政府組屋，實際上是政府為低收入階層提供的“低價房”；四是政府為低價房開發(fā)商提供優(yōu)惠政策。馬來西亞財政部設(shè)立流轉(zhuǎn)基金，用于支持參與廉價房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商。凡建造低成本房屋的用地成本，由政府在開發(fā)商交房時補償給土地?fù)碛姓?。政府還成立國家住房融資公司，向房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資服務(wù)；五是政府為低收入購房者提供低息貸款。馬來西亞規(guī)定，凡是購買每平方米3 500―4 200令吉的廉價房，購買者銀行提供相關(guān)證明材料，經(jīng)審批后，可獲得優(yōu)惠房貸。泰國規(guī)定，對于無法支付首付款的購房者，銀行提供特殊貸款政策：連續(xù)24個月在國家住房銀行賬戶下每月存款1 000―25 000銖不等的存款，購房者可以貸取存款80倍的款項。
3.建立嚴(yán)格的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和資格審查制度
規(guī)定不同收入階層所能享受到的保障待遇，以便控制不同保障手段和水平的對象和范圍，使低收入居民成為真正的受惠者。
新加坡規(guī)定政府組屋的申請資格標(biāo)準(zhǔn)：（1）公民權(quán)，即申請者必須是新加坡公民。（2）無私有房產(chǎn)，那些擁有私有房產(chǎn)的居民不能申請購買公房。（3）收入水平，符合申請公房的家庭收入限額標(biāo)準(zhǔn)。20世紀(jì)70年代，政府規(guī)定月收入在1 500新元以下者才可以申請購買政府組屋。隨著總體收入水平的提高，標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)提高，基本上能保證80%以上中低收入家庭能夠得到廉價的政府組屋。（4）家庭構(gòu)成。新加坡的公房政策一直把家庭放在重要的地位，但獨身老年和孤兒除外。
韓國規(guī)定，永久性出租房屋只給占人口10%的最低收入家庭租用；租用可出售公租房的低收入家庭可以在租期內(nèi)進行住房儲蓄，在租期結(jié)束時依靠住房儲蓄和其他政府的金融支持購買公租房的產(chǎn)權(quán)。
巴西采取區(qū)別對待、重點資助中低收入家庭的政策，為不同收入階層提供住房貸款。對于年收入相當(dāng)于最低收入界線1―3倍的低收入者、年收入相當(dāng)于最低收入界線3―6倍的中等收入階層，可以購買政府投資建造的住房，并取得最低年利率為1%的長期優(yōu)惠貸款。但兩者購買住房的質(zhì)量和價格有所不同。
4.完善住房金融制度，發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)
這是發(fā)展中國家推進住房市場化運作、提高購房能力、改善居民住房條件的重要途徑。智利住房金融制度以提供期限為12―20年的長期購房貸款為基礎(chǔ)，它包括住房抵押貸款融資信用證、可背書的抵押貸款和購房期權(quán)租約三種形式。具體包括：一是住房擔(dān)保抵押貸款信用證。銀行不向購房者直接提供貸款，而是通過發(fā)放住房抵押貸款信用證，作為擔(dān)保抵押貸款合同的副本，并且用消除通脹因素影響的指數(shù)化貨幣單位UF來表示。二是可背書的抵押貸款。智利從1988年開始批準(zhǔn)這種形式住房抵押貸款的發(fā)行和交易。住房抵押機構(gòu)直接向購房者提供貸款，貸款額度不超過資產(chǎn)估值的80%。三是期權(quán)購房租約。它主要針對租房戶或者因職業(yè)不固定無法取得住房抵押貸款但收入較高者而設(shè)置的。在這一融資協(xié)議下，住房承租人與租賃公司簽訂期限為20年的住房月租金和出售價格合同。在合同到期，當(dāng)累計的房租和自然增長的利息總和，足以支付房屋的出售價格時，或者當(dāng)承租人個人賬戶儲蓄足夠支付合同規(guī)定的住房售價時，承租人將獲得房屋的所有權(quán)。
5.政府在維護住房市場穩(wěn)定、平抑房價中的作用責(zé)無旁貸
韓國政府遏制房地產(chǎn)投機政策主要有：一是提高房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率，對擁有3套以上住宅的居民戶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)課以60%的高標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓稅；二是在住宅價格增長過快的地區(qū)，實施禁止住宅預(yù)售權(quán)轉(zhuǎn)讓制度；三是逐步建立住宅實際交易價格申報制度，根據(jù)住宅實際買賣價格征收房地產(chǎn)登記稅；四是政府進一步改善房地產(chǎn)稅制，課征房地產(chǎn)保有稅，新設(shè)住宅稅列入保有稅稅種，逐步建立有效調(diào)控住宅實際需求的稅收機制。在韓國，房主炒房的成本是十分昂貴的。
墨西哥主要采取及時公布供需信息、限制最高空房率、設(shè)定最高房價和提供官方參考價等措施，防止住房囤積居奇、哄抬房價的現(xiàn)象發(fā)生。全國勞動者住房基金機構(gòu)依據(jù)各城市申請購房貸款的數(shù)量向開發(fā)商傳遞市場需求的信號，引導(dǎo)他們到供不應(yīng)求的區(qū)域投資。同時，新開發(fā)項目和二手房必須依法在該機構(gòu)進行評估和驗收注冊，成為該機構(gòu)房源的正式供應(yīng)方。為了防止出現(xiàn)囤積居奇、哄抬房價的情況，該機構(gòu)采取了限制最高空房率、設(shè)定最高房價以及提供官方參考房價等措施，確保住房價格如實反映市場供需狀況。任何新開發(fā)樓盤和二手房在上市前，必須經(jīng)過國有聯(lián)邦抵押貸款公司授權(quán)的商品房和經(jīng)濟房價格網(wǎng)上系統(tǒng)評估房屋的“參考價值”，評估參數(shù)包括地理位置、配套設(shè)施、破損率等，這樣可讓購房者準(zhǔn)確了解購買房屋的真正價值，防止房價虛高。為了防止投機商炒房，政府規(guī)定只有在全國勞動者住房基金機構(gòu)注冊的正式職工才可以申請購買此類房屋，同時對申請人的資格進行嚴(yán)格審查。
二、發(fā)展中國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的公共政策主要教訓(xùn)
1.政府承擔(dān)的居民住房保障責(zé)任不充分，居民住房問題得不到有效的解決
印度確立了以各種方式和途徑鼓勵各階層居民把儲蓄用于建房為核心的國家住房政策，印度政府沒有足夠的能力為住房建設(shè)提供巨額投資，住房建設(shè)所需投資的90%要依靠居民自己的儲蓄。印度大部分低收入家庭的住戶條件較差，一半以上的家庭只有1間房，30%以上的居民仍居住在貧民窟中。印度是世界上住房問題最為嚴(yán)重的國家之一，在聯(lián)合國列舉的世界8個“住房最糟的城市”中，就有2個城市在印度。
2.住房政策規(guī)定與居民實際收入和居住狀況脫節(jié)，低收入家庭無法真正得到實惠
泰國在推動公共住房建設(shè)時，對土地出售政策、房貸標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定等方面未加審慎考慮，在公房建成后，原計劃的對象――低收入居民無法享受住房的優(yōu)惠，而真正受惠者都是中等收入以上的居民；印尼政府要求貸款購房必須提供單位的擔(dān)保信，而大部分低收入者為失業(yè)者或在非正式經(jīng)濟部門工作的，這些人群無法取得擔(dān)保而購買住房，房貸也形同虛設(shè)。
3.對抵押住房的估值沒有充分考慮通脹因素，損害了居民的利益
墨西哥在高通脹時期對住房抵押貸款利率和期限規(guī)定不合理，導(dǎo)致住房抵押貸款利用效果不佳。吸取墨西哥的教訓(xùn)，智利和巴西在提供住房抵押貸款時，對貸款進行指數(shù)化調(diào)整，消除通脹因素的影響。
4.政府監(jiān)管不力，住房保障措施落實不到位
在一些發(fā)展中國家，由于政府監(jiān)管不力，使得一些不法房地產(chǎn)商千方百計鉆法律空子，或囤積居奇房屋，或投機買賣，造成房價飛漲。泰國“扶貧安居房”項目實施以來，由于政府監(jiān)控不嚴(yán)，有關(guān)開發(fā)商為趕工期低質(zhì)交房的事件時有發(fā)生。馬來西亞開發(fā)商在執(zhí)行公共廉價房政策時常常采取各種變通的手段，逃避建造30%廉價房的規(guī)定。
[論文摘要]我國住房抵押貸款保險自1992年房地產(chǎn)市場啟動以來獲得迅速的發(fā)展?？梢哉f，經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國住房抵押貸款保險的發(fā)展取得了一定的成績但是，我們也應(yīng)該看到，目前我國住房抵押貸款保險仍然存在一些亟待解決的問題，住房抵押貸款保險仍需進一步的發(fā)展和完善。
住房抵押貸款保險，是指被保險人因自然原因或社會性原因致使無法繼續(xù)歸還住房抵押貸款時，由保險公司一次給付被保險人保險事故發(fā)生時，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產(chǎn)市場啟動以來獲得迅速的發(fā)展，但也存在著許多亟待規(guī)范的問題。
一、住房抵押貸款保險險種設(shè)計不合理
在國外成熟的金融市場上，主要有三類住房抵押貸款保險：防范抵押物滅失風(fēng)險的財產(chǎn)險、防范借款人不履約風(fēng)險的抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險。根據(jù)國際慣例，第一類保險是購房者獲得抵押貸款時必須購買的，后兩類保險則至少應(yīng)選擇一種，這樣才能全面保障貸款機構(gòu)和借款人雙方的利益。我國市場上各保險公司開展的住房抵押保險主要以《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的房屋財產(chǎn)保險為主，抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險尚處于起步摸索階段，沒有充分展開。這種情況下，銀行在發(fā)放住房消費信貸時面臨借款人找不到真正意義上的擔(dān)保人，導(dǎo)致銀行只能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續(xù)等措施來規(guī)避信貸風(fēng)險。
二、保費昂貴，設(shè)計不合理
1．保險金額的確定不合理。保險公司在確定抵押房產(chǎn)保險的保險金額時，通常都以商品房銷售合同載明的購置價格作為投保房屋的保險金額，但這種做法并不合理。這是因為：第一，購房者在貸款時已用自有資金交付了首期款，購房款中只有部分來自個人住房貸款款項，從抵押房產(chǎn)保險為維護貸款人的資金安全目的來看，只要保險金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權(quán)即可得以保障。銀行不應(yīng)該把所有的信貸風(fēng)險都轉(zhuǎn)嫁出去，強制購房者按照住房購買總價來全額投保該險種，增加了購房者的保費負(fù)擔(dān)。第二，房屋購置價主要由地價和房價兩部分組成，而從抵押房產(chǎn)保險所列出的保險條款責(zé)任來看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財產(chǎn)，地價部分實際上并不能也不需要得到保險保障，現(xiàn)行做法違反了《保險法》關(guān)于“保險金額不得超過保險價值”的規(guī)定。
2．保險期限設(shè)計不合理。眾所周知，抵押房產(chǎn)可以為現(xiàn)房和期房①。若是在投保時抵押房產(chǎn)為期房，也就是說住房所有權(quán)證還沒有在被保險人手中。而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在著很多未知的風(fēng)險，就算是售房合同中規(guī)定了交房日期，最后購房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購房者在房屋未建成、產(chǎn)權(quán)未辦時往里投月供都有風(fēng)險，而且因為沒有房屋，此時的抵押房屋財產(chǎn)保險基本上是無效的。正在建設(shè)中的期房屬在建工程質(zhì)量險承保范疇，這個險種是法律強制開發(fā)商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產(chǎn)險，存在重復(fù)投保嫌疑。所以，這段時間是不應(yīng)被計入保險期限內(nèi)的。保險期限應(yīng)該在真正交房時才開始。在保險合同簽訂后到被保險人拿到房屋鑰匙之前這一段時間的風(fēng)險，應(yīng)由開發(fā)商投保工程質(zhì)量保證險來規(guī)避。
3．保險費率過高。費率作為保險產(chǎn)品的價格，顯然是廣大投保人最為關(guān)心的問題，也是影響投保人是否購買保險的重要因素之一。我國以前住房抵押貸款保險的費率為1％左右，30萬元15年期的貸款躉繳保費超過1萬元。而國外同種業(yè)務(wù)的保險費率卻相對低得多，加拿大和美國不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因為：第一，保險公司給貸款銀行的費較高。盡管中國保監(jiān)會明文規(guī)定費是5％，但實際中平均費為40％，最高的甚至達(dá)到50％。第二，盡管保險費率在市場上最終達(dá)到均衡是市場供需雙方長期博弈的結(jié)果，但保險公司為降低風(fēng)險，在厘定費率所需已往統(tǒng)計數(shù)據(jù)不足(開辦時間短)的情況下，會把保費定得過高，而過高的保費其實恰恰增大了保險公司的風(fēng)險。因為，在保險中由于逆向選擇的作用，風(fēng)險低的人(收入流穩(wěn)定或道德風(fēng)險與行為風(fēng)險較低)不愿意參加保險，而風(fēng)險高的人卻積極參加保險。當(dāng)費率提高后，其中低風(fēng)險的人會選擇退出保險，留下風(fēng)險更高的人，普遍高的風(fēng)險迫使保險公司制定更高的費率，也就使更多風(fēng)險相對低的人退出保險。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險業(yè)務(wù)必然開辦不長，就會面臨夭折的危險。
4．保費繳納方式不合理。在保費繳納上，目前普遍實行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費，但辦理貸款保險費時，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費者逐年交費的選擇權(quán)。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對于一次性繳清的計算方法并不合理。一次性投保的保險費＝保險金額X年保險費X繳費系數(shù)，其中繳費系數(shù)為連續(xù)多年保費貼現(xiàn)值。保費計算公式僅僅考慮了貨幣的時間價值，并未考慮房屋價值由于折舊逐年減少，保險金額相應(yīng)地逐年減少，年保險費也應(yīng)當(dāng)逐年減少的因素。一次性投保以房屋購置價為保險金額，借款人實際是多繳納了保險費。
三、受益人不合理
目前，我國含還貸保證責(zé)任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實際操作中，商業(yè)銀行往往要求購房者到其認(rèn)可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業(yè)銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國住房抵押貸款保險業(yè)務(wù)的發(fā)展，亟需解決。
四、壟斷操作，強制購買保險
作為向銀行貸款購房的消費者，貸款人有權(quán)選擇是否要購買住房按揭保險，也有權(quán)選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中，銀行一般采取強制購買保險和指定保險公司的手段。首先，在貸款時，消費者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了按揭貸款“毫無彈性的強制搭配商品”。其次，在購買保險時，銀行和保險公司往往實行“聯(lián)姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此消費者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險公司的“聯(lián)姻”侵害了消費者的權(quán)益，排斥了其他經(jīng)營者的公平競爭，也使保險行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平。這類做法違反了我國反不正當(dāng)競爭法和國家工商行政管理局《關(guān)于禁止公用企業(yè)限制競爭行為的有關(guān)規(guī)定》。這種建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎(chǔ)上的行為，不僅排斥了其他經(jīng)營者的公平競爭，也使保險行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平，因此難逃“不正當(dāng)競爭”和“壟斷”之嫌。
個人住房抵押貸款保險是住房抵押貸款市場風(fēng)險管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業(yè)務(wù)的各種風(fēng)險。它不僅可以增強購房者的信用等級，或者在其遭受不幸時，獲得一定的經(jīng)濟補償，而且對我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。因此，我們應(yīng)該正確并深入認(rèn)識我國住房抵押貸款保險存在的問題，以此提出具體的解決措施，大力推進住房抵押貸款保險的發(fā)展。
注釋：
①中國人民銀行2005年8月15日的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》建議：“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！钡鞯貢簳r并未取消預(yù)售房制度，有關(guān)期房未來的發(fā)展將拭目以待。
②施建祥：“住房抵押貸款保險存在問題及其改進意見”，載《上海保險》2002年第9期。
參考文獻
1．王重潤：《信息、效率與機制》，經(jīng)濟管理出版社2004年版。
2．劉穎、劉東英：“以客戶需求為導(dǎo)向科學(xué)定位住房抵押貸款保險”，載《中國房地產(chǎn)金融》2004年第1期。
3．廖俊平、朱嘉紅：“我國住房抵押貸款保險市場的缺陷與完善”，載《城市開發(fā)》2004年第10期。