時(shí)間：2022-05-02 09:41:15
導(dǎo)語：在購房定金合同的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
甲方：
乙方：
1.甲方的房屋座落在__區(qū)碧江路_弄_號_室，建筑面積_平方米.
2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為￥460000元（大寫：人民幣肆拾陸萬元正）.
3.雙方約定房屋定金數(shù)額為￥10000元正（大寫：人民幣壹萬元正）于定金協(xié)議簽定當(dāng)天支付，定金支付后本協(xié)議生效.
4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買賣合同前將房屋出售給他人，視為甲方違約，雙倍返還定金.
5.乙方必須在定金支付后_天內(nèi)于_日前簽定房屋買賣合同，同時(shí)支付首期房款￥_元（大寫：人民幣_）第二期房款為_元（大寫：人民幣_）于_前支付，余款為按揭貸款方式支付，并在買賣合同簽定后一周內(nèi)開始辦理，一月內(nèi)辦理完畢.超出時(shí)間視為乙方違約，定金不退還.
6.維修基金由乙方付給甲方，具體數(shù)額看維修基金發(fā)票.
7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理，但甲方必須協(xié)助.
8.如有未盡事宜，可雙方協(xié)商解決.
甲方：
乙方：
地址：
地址：
身份證號碼：
身份證號碼：
時(shí)間：：時(shí)間：
甲方：
乙方
：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同.
第一條：乙方購買的房屋位于__市__區(qū)___，（以下簡稱該房屋）.甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證（編號：__），該房屋建筑面積為：__平方米，產(chǎn)權(quán)人：__.
第二條：雙方一致同意該房屋成交價(jià)格為人民幣
元.此房價(jià)為凈價(jià)，稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下：
第三條：乙方同意簽訂本合同時(shí)，向甲方支付人民幣__萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價(jià)款.
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金；乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金.
第五條：
甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù).
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實(shí)的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金.甲方在乙方支付認(rèn)購定金之日起至本認(rèn)購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金.
第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效.
甲方：（簽章）
乙方：（簽章）
丙方：
身份證號碼：
身份證號碼：
時(shí)
間：
二手房購房定金合同樣本【三】
甲方（賣方）：________
身份證號碼：________________
乙方（買方）：________
身份證號碼：________________
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的這一基礎(chǔ)上，乙方向甲方購買房產(chǎn)而簽訂本合同，以望共同信守執(zhí)行.
第一條：房屋基本情況
甲方房屋（以下簡稱該房屋）位于________市________區(qū)，該房屋的所有人為
，建筑面積為________平方米（詳見土地房屋權(quán)證第________號）.
第二條：上述房屋的交易價(jià)格
經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，該房屋總售價(jià)為￥________元，總金額大寫：________，小寫：￥________元.本合同簽訂之日，乙方向甲方支付人民幣________元整，作為購房定金.
第三條：付款時(shí)間與方式
甲、乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣________元整給甲方，剩余房款人民幣________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方.
第四條：交付期限及違約責(zé)任
1.甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)，取暖費(fèi)，網(wǎng)費(fèi)，燃?xì)赓M(fèi)等結(jié)清（出示相關(guān)收據(jù)）.
2.乙方逾期未付款的違約責(zé)任：乙方須在規(guī)定日期內(nèi)付清房款，逾期未付清房款，甲方有權(quán)終止合同，由此造成的損失，甲方不予承擔(dān)，乙方所交定金，抵作甲方損失.
3.甲方逾期未交房的違約責(zé)任：甲方須協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)并在交期限內(nèi)交房給乙方，逾期未交房或乙方發(fā)現(xiàn)建筑不合格，甲方須在3日內(nèi)支付乙方所付定金的雙倍作為賠償，同時(shí)乙方有權(quán)選擇繼續(xù)購房或終止合同，其中如乙方選擇終止合同，甲方須在3日內(nèi)將乙方所付定金的雙倍及已付款一次性退還給乙方.
第五條：稅費(fèi)承擔(dān)
經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由
方承擔(dān)，代辦產(chǎn)權(quán)手續(xù)費(fèi)由方承擔(dān).
第六條：甲方必須保證上述房屋權(quán)屬清楚，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛，若有糾紛情況，甲方均在交易前辦妥，交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任.
第七條：本合同一式四份，甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方公證人一份，乙方一份，乙方公證人一份.
第八條；發(fā)生爭議的解決方式
本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力.
甲方（賣方）簽章：________________
乙方（買方）簽章：________________
甲方公證人簽章：________________
乙方公證人簽章：
________________
其他相關(guān)證明人簽章：________________
簽訂日期：______年____月____日
二手房購房定金合同樣本【四】
甲（賣方）：
身份證號碼：
甲人：
身份證號碼：
乙（預(yù)購方）：
身份證號碼：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙向甲預(yù)訂《
》（以實(shí)際產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)）商品宜，訂立本合同.
第1條
乙預(yù)購《
》（以下簡稱該房屋）.甲已領(lǐng)取該房屋房地產(chǎn)權(quán)證
（證書號：
），土地證：
并經(jīng)人民政府測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測，該房屋建筑面積為
平方米.該房屋定于尾款付清之日交付.
第2條
乙預(yù)訂的該房屋每平方米建筑面積買賣單價(jià)為人民幣
元/平方米，乙預(yù)訂的該房屋總房價(jià)為人民幣大寫：
整，乙采取_
_方式.簽訂正式合同時(shí)首付款
萬，尾款
萬元于簽訂正式房屋購買合同后
個(gè)月內(nèi)付清.
第三條
乙同意簽訂本合同時(shí)，支付定金人民幣
_________整，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立商品房出售合同的擔(dān)保，簽訂商品房出售合同后，乙支付的定金轉(zhuǎn)為房價(jià)款.
第四條
甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為_________
天，甲乙雙方于___
年_____
月
______號前到富鑫房產(chǎn)簽訂《商品房出售合同》.
第五條
甲同意將或提供的廣告、售樓書、樣品所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房出售合同的附件.
注明：1：該房為__________房.
2：賣方必須提供房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證和契證等有效合法證件并配合過戶.
3：賣方必需保證交易的房產(chǎn)（財(cái)產(chǎn)）無債權(quán)、債務(wù)及產(chǎn)權(quán)糾紛，無一房多賣現(xiàn)象.
4：買賣雙方商議同意交易的房產(chǎn)所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由（
方）承擔(dān).
5：如上述面積與產(chǎn)權(quán)面積有差異，以產(chǎn)權(quán)面積為準(zhǔn).
第六條
在本合同的第四條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，甲拒絕簽訂商品房出售合同的，必須返還已收取的定金；并且賠償雙方所交的信息費(fèi).乙拒絕簽訂商品房出售合同的，無權(quán)要求甲返還已收取的定金，并且無權(quán)要求好人房產(chǎn)退還已收取的信息費(fèi).
第七條
本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各持壹份，__房產(chǎn)執(zhí)壹份.
其他約定：_______________________________________________________________________________________________
甲：（簽章）
乙：（簽章）
甲人：
見證方：
（簽章）
見證方經(jīng)辦人：
（簽章）
年
購房合同中定金和訂金是什么：
《合同法》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》，約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金起到擔(dān)保合同履行的效力，給付定金的一方違約，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方違約，應(yīng)雙倍返還定金?！币簿褪钦f，只有買賣合同成立，定金才具有擔(dān)保合同履行的效力。另根據(jù)有關(guān)民事法律規(guī)定，簽訂合同必須本著公平、自愿、誠實(shí)信用的原則，開發(fā)商以簽訂認(rèn)購書收取定金的形式，迫使消費(fèi)者與之簽訂房屋買賣合同，顯然違背了以上民事行為的基本法律準(zhǔn)則。因此，在您尚未與開發(fā)商簽訂正式合同時(shí)，仍然有權(quán)利要求退還定金。
定金和訂金和區(qū)別：
所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過20%)，預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢或其替代物。它是作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí)，對定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。
根據(jù)最高法院在2000年12月8日公布的"關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋"，定金的類型和適用主要有如下幾種：
1、訂約定金?！敖忉尅钡谝话僖皇鍡l規(guī)定了訂約定金。訂約定金即立約定金，其設(shè)立是為了擔(dān)保主合同的簽訂。訂約定金的特點(diǎn)是，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關(guān)系。凡在意向書一類的協(xié)議中設(shè)定了訂約定金，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)就存在，在其所擔(dān)保的訂約行為沒有發(fā)生時(shí)，對拒絕訂立主合同的當(dāng)事人就要實(shí)施定金處罰。
2、成約定金。“解釋”第一百一十六條規(guī)定了成約定金。作為主合同成立或生效要件而約定的定金，稱之為成約定金。當(dāng)事人在合同中約定有成約定金的，定金未交付，則合同不成立或不生效。若當(dāng)事人約定定金并明確表示定金的交付構(gòu)成合同的成立或生效要件的，該定金具有成約定金的性質(zhì)。但是，為了鼓勵(lì)交易，如果主合同已經(jīng)履行或者履行了主要部分，即使給付定金的一方當(dāng)事人未按約實(shí)際交付定金，仍應(yīng)當(dāng)承認(rèn)主合同的成立或生效。
3、解約定金。“解釋”第一百一十七條規(guī)定了解約定金。解約定金是指以定金做為保留合同解除權(quán)的代價(jià)，即支付定金的一方當(dāng)事人可以放棄定金以解除合同，接受定金的一方當(dāng)事人也可以雙倍返還定金以解除合同。需要注意的是，當(dāng)事人一方雖然以承擔(dān)定金損失解除了合同，但在守約的當(dāng)事人因合同解除受到的損失大于定金收益的情況下，解約方仍然應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。
4、違約定金。《擔(dān)保法》第八十九條對違約定金作了規(guī)定，"解釋"第一百二十條、第一百二十二條對違約定金作了補(bǔ)充規(guī)定。違約定金是指以定金的放棄或者雙倍返還作為違反合同的補(bǔ)救方法而約定的定金。《擔(dān)保法》規(guī)定以當(dāng)事人一方不履行約定的債務(wù)作為適用定金罰則的條件，"解釋"進(jìn)一步對"不履行"分不同情況作了不同規(guī)定。一是明確規(guī)定違約定金處罰的條件不但要有遲延履行等違約行為，還要有因該違約行為致使合同目的落空的結(jié)果，這兩個(gè)條件缺一不可。二是主合同部分得到履行，部分沒有履行，一方當(dāng)事人因此受到了損失，但是合同的目的沒有完全落空，這時(shí)，既要對不完全履行合同的當(dāng)事人進(jìn)行定金處罰，又不能使定金全部被罰。三是因不可抗力、意外事件或第三人過錯(cuò)致使主合同不能履行，能否適用定金罰則的規(guī)定。對于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過錯(cuò)，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。當(dāng)事人一方受定金處罰后，可以依法向第三人追償。
而訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，即使認(rèn)定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對給付方形成約束，即給付方對收受方的保證。若收受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還;若給付方違約，收受方會以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。
根據(jù)我國《民法通則》和《擔(dān)保法》規(guī)定，定金與訂金的區(qū)別主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：
1、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未付的，不構(gòu)成對主合同的違反;而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。
2、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。
3、訂金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20%;而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。
4、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。
一、一般來說，購房者在簽訂認(rèn)購書給付定金的時(shí)候，與開發(fā)商未就主合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，而事后雙方不能就主合同主要內(nèi)容達(dá)成協(xié)議，則購房定金通常應(yīng)當(dāng)返還購房者。
定金有立約定金（訂約定金）、成約定金、解約定金、證約定金、違約定金等各種類型。但在最高人民法院擔(dān)保法司法解釋施行之前，我國法律規(guī)定的主要是指違約定金。而擔(dān)保法解釋承認(rèn)了除違約定金以外的其它類型定金的效力，其中第一百一十五條就是對立約定金的明確規(guī)定。立約定金也可以被稱為是主合同的訂立而簽訂的從合同，特點(diǎn)在于，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有聯(lián)系。在主合同訂立之前就已成立。凡在認(rèn)購書、意向書一類協(xié)議中設(shè)定立約定金的，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)產(chǎn)生，在其所擔(dān)保的立約行為沒有發(fā)生時(shí)，違反承諾的一方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)受到定金處罰。因此，我們認(rèn)為，在實(shí)踐中不能把認(rèn)購書、意向書中約定的定金性質(zhì)都認(rèn)為立約定金，否則對購房者極為不利。如：因開發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導(dǎo)致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔(dān)定金不能返還的后果是有違公平原則的。
二、嚴(yán)格以認(rèn)購書約定的條件為準(zhǔn)，可區(qū)別于以下幾種情況。
首先，如果認(rèn)購書并沒有明確約定房屋的價(jià)格、面積、戶型結(jié)構(gòu)等具體條件，而是把這些內(nèi)容留待簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同再行協(xié)商，而開發(fā)商與購房者又未能就此協(xié)商一致，從而導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同的，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購房者。其次，如果開發(fā)商在簽訂主合同時(shí)，提出與認(rèn)購書約定的不同的條件致使主合同不能簽訂的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購協(xié)議的違約責(zé)任，依照擔(dān)保法的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金；再次，如果開發(fā)商和購房者雙方就認(rèn)購書約定的條件之事項(xiàng)未能達(dá)成一致，導(dǎo)致不能簽訂主合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房者定金。另外，如果認(rèn)購書已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，而購房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購協(xié)議的違約責(zé)任。此種情況下，開發(fā)商可以不予返還購房者定金。
當(dāng)購房者選中了想要的房子，發(fā)展商一般先要和您簽一份《認(rèn)購書》，約定所購房子的房號、單價(jià)、付款方式等內(nèi)容，并約定應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購書簽訂后幾日內(nèi)到發(fā)展商或其指定的律師處簽訂正式購房合同。在簽訂認(rèn)購書的同時(shí)，購房者還要交一筆錢，有的認(rèn)購書稱之為"定金"，有的稱為"認(rèn)購金"，還有的叫"誠意金"等等。這筆錢屬于什么性質(zhì)？如果購房者簽了認(rèn)購書又不想買了，發(fā)展商應(yīng)不應(yīng)該退款？
從法律角度而言，認(rèn)購金與定金不盡相同。
簽訂認(rèn)購書、交納認(rèn)購金不是法律規(guī)定的必經(jīng)過程，而是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的一種習(xí)慣做法，它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后、準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付認(rèn)購金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人，如買方?jīng)Q定不購買，賣方應(yīng)將認(rèn)購金退還；但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購買，認(rèn)購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方。因此認(rèn)購金有時(shí)也被稱為誠意金。
定金與認(rèn)購金不同，定金是一種合同履行的擔(dān)保，根據(jù)我國民法通則和《擔(dān)保法》規(guī)定，簽訂合同當(dāng)事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔(dān)保，如果收受方違約，應(yīng)雙倍返還定金；給付方違約，則無權(quán)要求對方返還。因此，如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，發(fā)展商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果發(fā)展商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。另外，如果購房者在認(rèn)購書規(guī)定的時(shí)限內(nèi)去與發(fā)展商簽訂合同，但因購房合同或補(bǔ)充協(xié)議的具體條款雙方存在爭議，不能達(dá)成一致意見，致使購房者不能購買認(rèn)購房屋的，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還定金。
對購房者來說，為了避免喪失認(rèn)購金或定金，可以采用以下方法：一是不要急于在簽訂認(rèn)購書時(shí)馬上交錢，給自己留幾天考慮的時(shí)間；二是在認(rèn)購書中書面約定，如果購房者決定放棄認(rèn)購的房屋，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)將定金或認(rèn)購金退還。如果時(shí)間許可，應(yīng)當(dāng)請專業(yè)人士審查合法性后再做最終決定。
原告：羅先生
被告：某房地產(chǎn)公司
案由：羅先生交了30萬元定金認(rèn)購的房子，卻遲遲簽不了合同，被開發(fā)商拖了近兩年后，突然發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已將房子賣給了第三人，并辦理了過戶手續(xù)。
開庭時(shí)間2007年8月17日
審判結(jié)果：擇日宣判
2005年3月9日，原告羅先生與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房訂購書一份，訂購由被告開發(fā)的位于市內(nèi)的某小區(qū)05幢502室商品房，該房屋建筑面積161.68平方米，當(dāng)時(shí)的售價(jià)是每平方米6115元，房屋總價(jià)為98.86萬元。簽訂訂購書的當(dāng)日，原告羅先生向被告支付了30萬元的購房定金。之后，被告一直借口不與原告簽訂商品房買賣合同，原告一次次催促也無濟(jì)于事。
2006年6月6日，在原告的一再要求下，原、被告雙方補(bǔ)充簽訂了一份商品房認(rèn)購書，除開始約定的內(nèi)容之外，雙方另約定在被告取得銷售許可證后，雙方即正式簽訂《北京市商品房買賣合同》。然而補(bǔ)充認(rèn)購書簽訂后，被告仍一直沒有通知原告簽訂正式契約，原告羅先生疑竇頓生。
今年3月，羅先生從北京市房地產(chǎn)網(wǎng)上查知，被告已將他訂購的房屋出售給了第三人，經(jīng)與北京市房產(chǎn)管理部門求證，獲知被告早在今年1月就與第三人辦理了房屋過戶手續(xù)，原告希望買房的愿望徹底落空。原告通過網(wǎng)上查詢還發(fā)現(xiàn)，其訂購的該小區(qū)的房價(jià)此時(shí)已漲到每平方米8750元。
交涉無果之下，原告于今年8月17日將該房地產(chǎn)開發(fā)公司告上法院，除主張被告雙倍返還定金外，還要求被告返還超過主合同標(biāo)的額20％部分的定金10.22萬余元，同時(shí)要求被告賠償因房價(jià)上漲造成的損失18.46萬余元，并承擔(dān)案件訴訟費(fèi)。
法庭調(diào)解期間，原告主張被告須給付70萬元的損失方能接受，而被告雖承認(rèn)違約事實(shí)，但表示最多只能返還40萬元，由于數(shù)額懸殊太大，導(dǎo)致法庭調(diào)解失敗。主審法官表示，法庭將在綜合評判案件事實(shí)的前提下，于近日對案件做出官判。
主要法律關(guān)系
羅先生原告，主張被告雙倍返還定金、承擔(dān)案件訴訟費(fèi)等共計(jì)70萬元。
某房地產(chǎn)公司：被告，承認(rèn)違約事實(shí)，但只能返還40萬元。
矛盾焦點(diǎn)：羅先生索賠數(shù)額與開發(fā)商接受數(shù)額懸殊太大。
律師說案
法律對定金有什么樣的規(guī)定?
定全是指合同當(dāng)事人一方為保證合同的訂立、履行或保留解除合同的權(quán)利等，按照約定向另 方支付的金錢或其他有價(jià)物的一種擔(dān)保方式。按照定金的性質(zhì)，定金又可以分為立約定金，履約定金，解約定金。按照《擔(dān)保法》等規(guī)定，定金的有效、合法成立，需具備書面條款，及采用書面形式。定金的約定必須是在主合同(即商品房買賣合同)有效成立后才具備法律效力。定金的給付額由雙方當(dāng)事人約定，但總數(shù)不得超過商品房買賣合同中房屋價(jià)款總額的20％。其超過的部分不具有定金的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際數(shù)額退還給購房人或者作為預(yù)付款使用。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。
從本案例看，羅先生與開發(fā)商簽訂的商品房認(rèn)購書中，對預(yù)購房屋的總價(jià)款為98，86萬，羅先生支付定金30萬，已經(jīng)超過商品房買賣合同中房屋價(jià)款總額的20％的規(guī)定，對其在房屋總價(jià)款的20％(98，86×20％＝19.772萬)內(nèi)的部分，是有效部分，對其超過部分(30-19.772＝10.228萬)不具有定全性質(zhì)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際數(shù)額予以返還。
在購房過程中，如何適用定金罰則?
商品房認(rèn)購書中的購房定金，在法律性質(zhì)上屬于立約定金，給付定金一方，即購房人，如不按認(rèn)購書上約定的時(shí)間與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的，無權(quán)從開發(fā)商處收回定金；收受定金的一方，即開發(fā)商，如不按認(rèn)購書上約定的時(shí)間與購房者簽訂商品房買賣合同的，或者不履行合同生效條件的，則須向購房人雙倍返還定金。
按照《審理商品房司法解釋》規(guī)定，如商品房買賣合同未能簽訂是因?yàn)椴豢煽沽Γ驘o法預(yù)見的客觀情勢的變化，或雙方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其他條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則可認(rèn)定非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。除此之外，因一方原因違約的，應(yīng)適用定全罰則。
從開發(fā)商不與羅先生簽訂商品房買賣合同的原因看，是開發(fā)商把雙方約定的房屋提高價(jià)格賣與第三人，擅自毀約，不遵守商品房認(rèn)購書的違約行為造成的，應(yīng)適用定金罰則，應(yīng)向羅先生雙倍返還定金。
簽訂了商品房認(rèn)購書，沒有簽訂《商品房買賣合同》，無過錯(cuò)方的損失如何解決?
2、繳納定金、交首付。通過綜合對比購房者應(yīng)該已經(jīng)可以確定要買的小區(qū)、樓層和戶型，這個(gè)時(shí)候就可以下定了，在交定金的時(shí)候要知道的是定金有法律效應(yīng)，簽了定金合同就不能反悔，交了定金不想要房子是拿不回定金的，而如果是開發(fā)商違約，購房者可以要求雙倍賠償。但交定金不是必經(jīng)環(huán)節(jié)，你也可以直接交首付，大部分人都是貸款買房，首付就是房款的一部分，后續(xù)還需要向銀行申請貸款，銀行幫你付房款，你每個(gè)月償還銀行本金和利息。
3、簽訂購房合同。交首付的時(shí)候雙方是要簽訂購房合同的，合同規(guī)定了買賣雙方的權(quán)利與義務(wù)，購房者無比重視。首先要看合同中是否有空白條款，有的話要?jiǎng)澋簟５诙强词欠裼醒a(bǔ)充協(xié)議，了解權(quán)利和義務(wù)是否平等。第三是查看有關(guān)違約行為的認(rèn)定及賠償標(biāo)準(zhǔn)。第四是要看清楚合同中的交房日期及標(biāo)準(zhǔn)。第五是看清付款方式、付款時(shí)間。
4、辦理貸款手續(xù)。需要辦理貸款的購房者在簽訂房屋買賣合同之后就要和銀行簽貸款合同了，但要注意的是銀行會考察借款人的還款能力和征信情況，還會要求購房者出具收入證明、流水證明等證明信息，只有你符合銀行放款條件，才能成功申請貸款，銀行確定貸款之后，你就等待放款就可以了。
5、收房。在貸款辦完之后，你只要每個(gè)月還貸款就可以了，在房屋建工完成后開發(fā)商會通知你交房時(shí)間，這個(gè)時(shí)候你就需要去收房驗(yàn)房了，之后還需要購房者交契稅、辦理不動產(chǎn)權(quán)證，這樣房子才算真正屬于你。
自我國改革開放以來，住宅建設(shè)進(jìn)入到了全面提高居民居住質(zhì)量和形成國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期，商品房買賣合同的簽訂中，有以下幾個(gè)問題值得重視。
一、商品房預(yù)售中的問題：1、商品房預(yù)售合同就法律性質(zhì)而言，應(yīng)屬于遠(yuǎn)期交貨合同。商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”。2、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓的問題，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的所有權(quán)，而是對所有權(quán)的期待權(quán)，預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》是有條件的。
二、定金和訂金的區(qū)別：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即賣出人在與買受人簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同之前，都會要求買受人必須向其交付一定金額的訂購金。我們應(yīng)當(dāng)對出賣人收取的資金作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。如是“定金”，購房者不履行合同就無權(quán)索回定金，開發(fā)商不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；如是“訂金”，則對合同沒有擔(dān)保作用，不像“定金”與違約情形有懲罰作用。
三、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件：賣出人與買受人如果對物業(yè)是否存在質(zhì)量問題存有爭議，需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)予以檢測，以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據(jù)。商品房屋應(yīng)具備與其價(jià)值相適應(yīng)的舒適和美觀程度，如果忽視其而僅以安全為條件，應(yīng)認(rèn)定為影響其居住使用。
四、商品房買賣合同締結(jié)過程中的欺詐行為；欺詐行為可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。一方以欺詐的手段，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者促裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷，如受害人認(rèn)為違約責(zé)任的適用對其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售定金解除合同欺詐行為違約金
我國房地產(chǎn)法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價(jià)值目標(biāo)，在土地資源緊缺的國情下，科學(xué)利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對城市房地產(chǎn)公共資源的開發(fā)和利用應(yīng)有一個(gè)長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)。目前我國商品房的建設(shè)如火如荼，購房者也異常踴躍，房價(jià)更是久漲不衰，買房是老百姓經(jīng)常探討的問題，如何才能買到一套令自己稱心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否優(yōu)越、交通是否便利、環(huán)境是否優(yōu)美、配套是否健全等問題，購房者應(yīng)在商品房買賣所涉及的法律問題上多了解一些，筆者認(rèn)為有幾個(gè)問題值得我們探討。
一、商品房預(yù)售中的問題
商品房買賣合同分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種，是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間對商品房買賣合同進(jìn)行的分類。商品房現(xiàn)售不在本文討論的內(nèi)容之中，現(xiàn)不再贅述。
根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。①
1、有關(guān)商品房預(yù)售合同的性質(zhì)和預(yù)售條件
商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的一種買賣合同，就法律性質(zhì)而言，不同于預(yù)約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同，而屬于遠(yuǎn)期交貨合同，即合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來的一定期間內(nèi)交貨的合同。鑒于預(yù)售的商品房存在諸多不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)較大，國家對于商品房的預(yù)售給予較強(qiáng)的干預(yù)，明確規(guī)定了商品房預(yù)售的條件。即房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”：②
（1）．國有土地使用權(quán)證。
（2）．建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
（3）．建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（4）．建設(shè)工程開工許可證。
（5）．預(yù)售許可證。一般來說開發(fā)商如果已獲得了預(yù)售許可證，那么就應(yīng)該已取得了前四證。但也不能為了省事，而只查看預(yù)售許可證不查看其他四證。只有具備了上述“五證”，商品房才可進(jìn)行預(yù)售，否則，購房者一旦購買了不具備預(yù)售條件的商品房，那么將在日后辦理房產(chǎn)證等諸多環(huán)節(jié)帶來很大的麻煩。因此，購房者應(yīng)在合同簽訂的過程中，把握合同的細(xì)節(jié)，約定到期不能履行的違約責(zé)任，才能切實(shí)保護(hù)自己的合法利益。
2、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓的問題。
預(yù)售的商品房能否轉(zhuǎn)讓，目前我國沒有明文規(guī)定，但筆者認(rèn)為允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)人對其所有物的處分權(quán)。③對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，使購買人盡快收回投資。同時(shí)也要看到預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的真正的所有權(quán)，而是對所有權(quán)的期待權(quán)。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！边@說明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。筆者認(rèn)為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：
（1）依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。
（2）轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強(qiáng)宏觀管理。
（3）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。
（4）商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。”
（5）預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。
由此看來，預(yù)售商品房在符合上述條件的情況下是可以轉(zhuǎn)讓的。
二、定金問題
現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人在與買受人正式簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同之前，都自行制作了一份統(tǒng)一格式的認(rèn)購書，要求買受人必須向其交付壹萬元到兩萬元不等的認(rèn)購訂金（現(xiàn)大部份已改為定金），并且明確約定：如果買受人在一定期限內(nèi)不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金（或定金）。由于此時(shí)正式的購房合同條款買受人并不知曉，有些買受人甚至連房屋的基本情況都無法準(zhǔn)確知道，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時(shí)，卻由于合同中有種種不平等條款，或者房屋具體結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、居住環(huán)境發(fā)生變化，或者在交付使用時(shí)間、辦理房產(chǎn)證的期限、違約責(zé)任等方面無法與出賣人達(dá)成一致意見，從而導(dǎo)致買受人無法與出賣人簽訂合同。此時(shí)買受人如果想收回訂金（或定金），卻又因認(rèn)購書中訂金（或定金）條款的約定倍感困難，極大的損害了買受人的合法權(quán)益。④
為此，我們應(yīng)當(dāng)對出賣人所收取的訂金或定金的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。“定金”指在訂立房屋買賣合同時(shí)，為保證合同的履行，由購房者先行向開發(fā)商交納部分款項(xiàng)，待合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。購房者如不履行合同就無權(quán)索回定金。開發(fā)商如不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金在《擔(dān)保法》中有明確規(guī)定：當(dāng)事人可約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保，債權(quán)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。并且定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。
“訂金”是指購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議中約定的款項(xiàng)。買方支付訂金之后，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人，買方應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)與賣方簽訂合同或支付款項(xiàng)。訂金對合同沒有擔(dān)保作用，不像“定金”對違約情形有懲罰的作用。
某些情況下，在《商品房認(rèn)購書》中雖然注明的是“訂金”，但是，這種“訂金”實(shí)際上相當(dāng)于“定金”。
例如當(dāng)購房者選中自己滿意的樓盤，與開發(fā)商達(dá)成購買的初步意向后，開發(fā)商會要求購房者簽訂一份《認(rèn)購書》?！墩J(rèn)購書》一般都對所購商品房的位置、面積、價(jià)款做出約定，同時(shí)還約定購房人應(yīng)當(dāng)交納訂金。如果買賣雙方在認(rèn)購書中約定了：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還，如因開發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金的條款，那么，此時(shí)“訂金”實(shí)際上即屬于“定金”的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照“定金罰則”進(jìn)行處理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>
另外建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十二條對簽訂商品房買賣合同前開發(fā)商所收取的定金或訂金的問題作了規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定”。這條是關(guān)于預(yù)訂款項(xiàng)的規(guī)定，根據(jù)這條規(guī)定，開發(fā)商所銷售的商品房不符合銷售條件的，在簽訂商品房買賣合同之前向購房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發(fā)商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況分別對待，第一，如果購房者向開發(fā)商交付訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還所收取的預(yù)訂款項(xiàng)。第二，若購房者與開發(fā)商對訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)另有約定，例如：開發(fā)商在《認(rèn)購書》或訂金收據(jù)上寫明購房者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。由此可見，即便是《認(rèn)購書》中注明的是“訂金”，但在具體糾紛中,法院應(yīng)把“訂金”按“定金”處理。但為了保險(xiǎn)起見，購房人應(yīng)要求開發(fā)商準(zhǔn)確使用“定金”二字，以防被騙，同時(shí)也要慎重考慮、多方考察，不要輕易支付定金，否則是要付出代價(jià)的。
三、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件
房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，目前在審判實(shí)踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。
開發(fā)商所交付的物業(yè)如存在質(zhì)量問題，一般視不同情況予以處理：如果物業(yè)僅存在輕微的瑕疵，如漏水、細(xì)微裂縫等，可通過修補(bǔ)、給付違約金的方式補(bǔ)償購房者的損失；對于存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，將足以影響居住者人身安全的，購房者可予以解除合同。但如果雙方對物業(yè)是否存在質(zhì)量問題存有爭議的，仍需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)予以檢測，以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據(jù)。這將涉及到兩個(gè)問題，即費(fèi)用承擔(dān)的問題和鑒定機(jī)構(gòu)鑒定結(jié)論的效力問題。對此，雙方當(dāng)事人最好事先在預(yù)售合同中予以約定，否則，一旦發(fā)生質(zhì)量問題的爭議，雙方不能就鑒定機(jī)構(gòu)的選擇和費(fèi)用承擔(dān)等問題達(dá)成一致的，則只能通過訴訟的途徑予以解決，增添了當(dāng)事人本可省卻的解決爭議的煩瑣程序和成本支出。另外，在物業(yè)的維修期間，購房者還可能承受誤工費(fèi)、另行租房的損失，這也可在合同中約定由開發(fā)商承擔(dān)。
四、商品房買賣合同締結(jié)過程中的欺詐行為和處理
欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解、認(rèn)定和處理，則不宜確定。下面我們來看一個(gè)案例：
原告，丁某，某公司法定代表人。被告，某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。案由，2002年6月19日，原告代表其公司與被告簽訂購房合同。雙方約定，原告購買被告開發(fā)的某小區(qū)商品房一套，建筑總面積110.9平方米,單價(jià)2302元/平方米,總價(jià)255292元，交房日期為2003年5月30日前，小房單價(jià)2000元/個(gè)(待交鑰匙時(shí)一次交清)。付款方式為分期付款，首付30%，后憑本合同與銀行訂立170000元的貸款合同。簽約當(dāng)日原告根據(jù)約定于向被告交付了總房價(jià)30%的85292元的首付款。出賣人逾期交房的違約責(zé)任：（1）逾期不超過90日的，出賣人向買受人每日支付100元的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）超過90日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款。
合同簽訂前，原告認(rèn)為單獨(dú)的廚房，餐廳和客廳不適合公司辦公，被告遂向原告承諾可將三間房間的墻打掉，同時(shí)更改了戶型圖并附于合同。2002年7月，被告催促原告向銀行辦理貸款手續(xù)，而原告認(rèn)為被告為交付設(shè)計(jì)院更改的戶型圖，有不能履行的危險(xiǎn)，所以至?xí)r止仍未辦理貸款。2003年8月27日，交房時(shí)未按照合同中戶型圖建造（因要求打掉的墻是承重墻），小房也被改成車庫買于他人。2004年1月原告向法院。原告要求被告賠償因遲延交房所造成的損失,即甲方在逾期交房期間的房租(從2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房將來租小房的費(fèi)用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的違約金按合同約定每日100元計(jì)（100元*3個(gè)月*30日=9000元），以上共計(jì)20460元，并主張繼續(xù)履行合同。
為了確定此合同的性質(zhì)，就需要界定房地產(chǎn)開發(fā)商更改戶型圖吸引原告簽約的行為。根據(jù)最高人民法院的解釋，欺詐是指“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示”的行為，因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯(cuò)誤而作出的不真實(shí)的意思表示合意。該案中，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)商,應(yīng)知道承重墻不能拆的規(guī)定，但其為符合原告的要求，任意更改戶型圖，屬于“故意告知對方虛假情況”，因此具有欺詐的故意。原告因考慮了已更改的戶型圖紙有利于自己的工作和生活,才作出買房決定并隨即與房地產(chǎn)開發(fā)商簽約，即原告因考慮到被告告知的“虛假情況”才陷入了錯(cuò)誤并作出了意思表示，因此被告的行為屬于“誘使當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示”的行為。由于被告的行為均符合欺詐的要件，所以被告任意更改戶型圖吸引原告買房的行為屬于合同欺詐。我國《合同法》第54條第2款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤消?！比缡芎θ苏J(rèn)為違約責(zé)任的適用對其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任。
《合同法》第114條第一款是關(guān)于違約金的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！庇纱丝梢姡瑩p害賠償與支付違約金都是合同責(zé)任的主要形式.損害賠償通常要與實(shí)際損害相符,而違約金數(shù)額與實(shí)際損失并無必然聯(lián)系,即使在沒有損害的情況下也應(yīng)該支付違約金.對于本案,如果支付補(bǔ)償性違約金(即9000元)不足以補(bǔ)償原告所遭受的損失,被告還需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任,以彌補(bǔ)違約金的不足部分.這時(shí),違約金與賠償金可以并用.但是兩者并用時(shí)需以實(shí)際損失作為責(zé)任的最高限額.因?yàn)榧热划?dāng)事人約定的補(bǔ)償性違約金未達(dá)到實(shí)際損失數(shù)額,就要使用損害賠償,而適用損害賠償就必須遵循損害賠償不得超過實(shí)際損害的基本原則.所以,原告未交小房和遲延交房所造成的損失（繼續(xù)租房的費(fèi)用）再加上違約金的數(shù)額如果1、超過了實(shí)際損失,則只能按照實(shí)際損失賠償;2、未超過實(shí)際損失,按實(shí)際相加的數(shù)額賠償.因違約金9000元未超過實(shí)際損失11460（租房和租小房的費(fèi)用），所以原告繼續(xù)履約的主張應(yīng)支持，但損失賠償應(yīng)按照實(shí)際損失計(jì)算，即被告應(yīng)賠償原告11460元。從這個(gè)案例可以看出，買房人不但應(yīng)在合同的簽訂過程中要字斟酌句，把細(xì)節(jié)問題考慮得細(xì)致一點(diǎn)，周到一點(diǎn)，在合同的執(zhí)行中，也要運(yùn)用法律的武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。
商品房動輒價(jià)值十幾萬或者幾十萬，對于每個(gè)購房人來講，都是一筆不小的數(shù)目。從新建住房看，個(gè)人購買商品住宅的比例已經(jīng)接近94%。⑤由于我國當(dāng)前法律制度的不健全，在商品房買賣中還存在著許多問題，買房人要在上述幾個(gè)問題上加強(qiáng)認(rèn)識，提高自己的法律素養(yǎng)，搞清合同中的細(xì)節(jié)問題或由專業(yè)律師陪同購房，防患于未然；而作為立法部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)，只有進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)法律制度，盡量使用準(zhǔn)確的語言，確立精確的數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益才能得到有效的保護(hù)。
本文就商品房屋交易中買賣合同中常見的問題作了簡單的分析和研究，以期對今后該類交易人群提供借鑒，確保我國商品房交易朝著健康、完善和周密的方向發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]黃河編著：《房地產(chǎn)法》,中國政法大學(xué)出版社1999年第一版。
[2]王利明崔建遠(yuǎn)主編:《合同法》,北京大學(xué)出版社2000年第二版。
【關(guān)鍵詞】購買期房；權(quán)益保護(hù)
一、商品房預(yù)售中存在的問題
1、預(yù)售宣傳廣告中的陷阱
房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時(shí)，常見的方式是印發(fā)精致的售樓書、報(bào)紙刊登廣告、墻體廣告、車體廣告、路牌廣告等，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境，完美的配套設(shè)施，完善的物業(yè)管理等；還有眾多開發(fā)商在商品房規(guī)劃好未動工前就著手宣傳，建售樓處，稱之為內(nèi)部認(rèn)購。購餓小雞毛儀許圣經(jīng)按素房者上房后發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告宣傳大相徑庭。常見的預(yù)售廣告大多數(shù)表現(xiàn)在如下方面：
（1）宣稱地理位置優(yōu)越。表現(xiàn)在樓盤項(xiàng)目與“市中心”的實(shí)際距離上，往往用幾分鐘車程來表述。
（2）低價(jià)引誘。宣稱早認(rèn)購優(yōu)惠多，并明確房價(jià)上調(diào)時(shí)間和百分點(diǎn)；一般用一次性付款優(yōu)惠3-5%等條件吸引購房者，而購房者往往會被吸引，將房款一次交付，還要等上2年上房，如果購房者將此筆款存入銀行得到的利息總額也不止5%。
（3）制作優(yōu)美效果圖、商品房模型，來展示高綠化率、齊全的配套設(shè)施、便利的交通。
（4）教育誘惑；方便子女入學(xué)是大部分購房者的主要愿望，開發(fā)商抓信這一的心理，人為拉近商品房與名校之間的距離。
2、合同條款多使用“購房訂金”字眼
“定金”與“訂金”是一對看似相同，實(shí)則大相徑庭的概念?！岸ń稹本哂袘土P性。就購房合同而言，合同履行后定金可抵作房款，如果購房者不履行合同，無權(quán)要求返還定金；開發(fā)商不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不超過主合同標(biāo)的額的20%.而“訂金”一般可理解為預(yù)付款，無懲罰性；如果開發(fā)商違約，則只要將“訂金”退還給購房者即可，無須賠償任何損失。等于購房者將自己的錢無償借給開發(fā)商使用。
3、交付商品房的期限缺乏約束性
商品房預(yù)售中，交付房屋的期限主要由開發(fā)商根據(jù)工程進(jìn)度確定，寫到合同中去，缺乏法律的規(guī)范，法律僅對違約責(zé)任作出規(guī)定，屬事后的懲罰。現(xiàn)實(shí)中，購房者往往交款后長期得不到商品房。
二、商品房預(yù)售中購房者權(quán)益保護(hù)的對策
預(yù)售商品房在建成交付之前存在許多不確定的因素。預(yù)售商品房的預(yù)購方承擔(dān)了比現(xiàn)房買賣人來說更大的風(fēng)險(xiǎn)，因此法律非常重視對預(yù)購方利益的保護(hù)。而購房者自己也要積極采取措施保護(hù)自己的合法權(quán)益。
1、仔細(xì)審閱合同條款
作為購房者應(yīng)特別注意預(yù)售合同的條款內(nèi)容，如關(guān)于預(yù)售商品房的價(jià)格、預(yù)售商品房土地使用權(quán)、房屋面積、定金條款、房屋交付期限、違約責(zé)任以及糾紛解決方式等條款都要明確。在房屋交付期限中約定，超過合同約定交付房屋一定期限的，購房者有權(quán)解除合同，售房者除退還購房者購房款本息外，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任（具體數(shù)額雙方約定）；如果購房者要求實(shí)際履行的，開發(fā)商除承擔(dān)違約責(zé)任外，仍應(yīng)承擔(dān)交付房屋的義務(wù)。
當(dāng)發(fā)生違約事由時(shí)，買賣雙方即可根據(jù)預(yù)售合同條款追究或承擔(dān)民事違約責(zé)任。若對合同理解不一致產(chǎn)生糾紛，協(xié)商不成，可以根據(jù)合同約定提交仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或向人民法院。
2、實(shí)地考查
開發(fā)商的售樓處往往設(shè)置在市區(qū)交通便利的地方，以引人注目；作為購房者一定要到樓盤的工地作實(shí)地考查，對照開發(fā)商印發(fā)的宣傳資料，看看周圍的環(huán)境是否如其宣傳的一致；有的開發(fā)商標(biāo)示的商品房位置就不實(shí)際，對這樣的開發(fā)商應(yīng)引起警覺。對于未建就搞內(nèi)部認(rèn)購的樓盤，購房者無從實(shí)地考查，更要慎之又慎。
3、律師協(xié)助
商品房預(yù)購過程中，律師的介入是非常有必要的。由于房地產(chǎn)交易涉及到眾多的法規(guī)、條例，購房過程中有必要由律師幫助或負(fù)責(zé)辦理有關(guān)手續(xù)，以防止商品房預(yù)售中的陷阱和誤區(qū)。律師介入可以幫助購房者審查合同、對開發(fā)商預(yù)售的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)審查、對現(xiàn)有的法律條文進(jìn)行合理的解釋；一旦發(fā)生糾紛，為購房者提供法律服務(wù)。雖然請律師要付一定的費(fèi)用，但對于數(shù)目不小的房款來講是相當(dāng)值得的。
認(rèn)籌是隨時(shí)可以退的，認(rèn)籌金不是定金，是隨時(shí)可以退的。在沒有簽訂任何條款的時(shí)候，認(rèn)籌因不具備法律效應(yīng)，購房者在認(rèn)籌過程當(dāng)中所交的“誠意金”、認(rèn)籌金是可以退還。而在認(rèn)購和簽訂正式買賣合同時(shí)，購房者就需要仔細(xì)確定，防止有損害自己合法利益的行為條款出現(xiàn)，簽訂任何條款是也要看清楚，要留心眼。
在購房的過程中，認(rèn)籌金是購房者向開發(fā)商交的購房意向金，而定金是購房者同開發(fā)商擔(dān)保合同債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，雙方當(dāng)事人通過書面約定。認(rèn)籌金是可以退還的，但是想退還定金卻是比較困難。
一般進(jìn)行認(rèn)籌時(shí)，購房者需先填寫個(gè)人買房資料，并交納一筆認(rèn)籌金，少則幾千元，多則幾萬元。如果購房者沒有選中理想的房屋，開發(fā)商將把“認(rèn)籌金”如數(shù)退還給購房者。
（來源：文章屋網(wǎng) ）