時(shí)間：2022-11-24 03:45:17
導(dǎo)語：在新拆遷條例的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
被稱為“新拆遷條例”的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，2010年12月15日公布了第二稿。與舊的拆遷條例相比，新條例有不少進(jìn)步，比如擬取消“行政強(qiáng)拆”，引入司法力量制衡；明確拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不讓為公共利益做貢獻(xiàn)的人吃虧；嚴(yán)禁暴力搬遷，造成損失要依法追責(zé)等。
補(bǔ)償過低是拆遷糾紛發(fā)生的主要原因。2D05年以來相關(guān)事件的矛盾焦點(diǎn)是，征地拆遷者和被征地拆遷戶之間對(duì)補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額的爭(zhēng)議，即使有些案件有其他焦點(diǎn)，但最終還是落實(shí)于補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額，其他事項(xiàng)上，被拆遷戶沒有說話的余地。因?yàn)榻ㄔO(shè)發(fā)展已經(jīng)成為不可抵抗的道理，從大局出發(fā)，沒有人敢說不。所以一旦遇上拆遷，被拆遷戶除了補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額還有些要求外，其他的基本沒有多大異議。
在城市化發(fā)展進(jìn)程中，可以看到至少在早期城里人喜歡被拆遷，因?yàn)楂@得的補(bǔ)償很高，深圳甚至出現(xiàn)了被拆遷億元戶；而城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民最抗拒拆遷，是因?yàn)檠a(bǔ)償過低。
拆遷糾紛發(fā)生的次要原因是拆遷部門的強(qiáng)拆。幾年前，我曾寫了《拆遷部門不要當(dāng)打手》一文，大聲疾呼，警惕拆遷部門成為房地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生的幫兇。一旦成為幫兇，被拆遷人就暗無天日了，因?yàn)樽詈蟮墓矡o處尋覓了。人民可以對(duì)抗一個(gè)拿槍的強(qiáng)盜，但是卻無法抗拒一個(gè)搖晃著法律法規(guī)文本、以人民的名義進(jìn)行搶劫的強(qiáng)盜。當(dāng)這種強(qiáng)盜行徑像春筍一樣不斷冒出來時(shí)，如果遏止不了，那么牟利的推土機(jī)將從一具具鮮活的身體上耀過。
“新拆遷條例”在這兩個(gè)主次原因上都有所進(jìn)步，然而這種進(jìn)步卻太晚太小。一是沒有解決補(bǔ)償過低問題，僅僅明確了拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；二是取消了“行政強(qiáng)拆”和“司法強(qiáng)拆”，司法本身不獨(dú)立，還是受制于行政，難免打很大的折扣。
二次征求意見在國(guó)務(wù)院立法中非常罕見。第一次胎死腹中，就是因?yàn)樵馐軄碜詢煞降膴A擊。一方是拆遷的受益人，一方是受害人。第二次征求意見稿動(dòng)了拆遷受盞人一點(diǎn)奶酪，卻進(jìn)步不大，難解受害人的饑渴，增加的支持者不會(huì)太多，而反對(duì)者必將實(shí)力更加強(qiáng)大。第二次征求意見稿有可能再次胎死腹中。
與《勞動(dòng)合同法》制定后立即要求修改的情形很相同。二者相通的地方在于，受到了來自改革利益受益方和受害方的兩面夾攻，就如同風(fēng)箱里的老鼠。這說明所謂的改革推動(dòng)，既無法通過犧牲底層受害者來賄買受益者，因?yàn)榈讓邮芎φ卟荒茉贍奚?，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越底線了，更無法讓受益者做出一點(diǎn)點(diǎn)象征性讓步。
一、當(dāng)前拆遷形勢(shì)的基本分析
1 《征收條例》與現(xiàn)行《城市拆遷管理?xiàng)l例》立法旨意是一致的
從《征收條例》與現(xiàn)行《城市拆遷管理?xiàng)l例》(下稱《條例》)的內(nèi)容對(duì)比看,《征收條例》進(jìn)一步凸顯了民意,凸顯了征收主體、范圍、程序,《征收條例》的出臺(tái)將進(jìn)一步推進(jìn)依法、規(guī)范拆遷,保障民生,促進(jìn)社會(huì)和諧。這也是現(xiàn)行《條例》最根本的指導(dǎo)思想:切實(shí)維護(hù)好被拆遷人的合法權(quán)益。從現(xiàn)行《條例》實(shí)施近10年來的情況看,各地通過不斷探索和實(shí)踐,已形成了一套比較完善的政策體系,最大限度地維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益,基本上都實(shí)行了市場(chǎng)化評(píng)估和政府提供安置房等補(bǔ)償加保障的做法,被拆遷人的實(shí)際補(bǔ)償已達(dá)到或超過了同類區(qū)商品房的市場(chǎng)價(jià)格,被拆遷群眾的合法利益得到了充分保護(hù)。只要把握了這個(gè)基本點(diǎn),依據(jù)現(xiàn)行《條例》實(shí)施拆遷就有底氣,即使《征收條例》出臺(tái)后也能較好地過渡銜接,拆遷將始終在依法、規(guī)范和體現(xiàn)政府執(zhí)政為民的理念上推進(jìn)。
2 現(xiàn)行《條例》的許可程序與《征收條例》的征收程序并不沖突
雖然《征收條例》對(duì)征收程序作了進(jìn)一步規(guī)范,尤其是危舊房改造項(xiàng)目必須征得90%以上被征收人同意等方面的規(guī)定更加具體明確,但現(xiàn)行《條例》與其相比并沒有沖突,特別是經(jīng)過多年來的不斷完善,已形成了一套比較規(guī)范的操作流程。如許可前的聽證制度,凡申請(qǐng)?jiān)S可的項(xiàng)目,基本上都將相關(guān)批文、安置方案、資金到位等通過聽證程序,進(jìn)一步征求被拆遷人意見,許可后被拆遷人還有對(duì)許可提起行政復(fù)議和訴訟的權(quán)利。在補(bǔ)償安置上也是采取先評(píng)估、后簽協(xié)議、再交房拆除和支付補(bǔ)償款的順序,與《征收條例》“先補(bǔ)償后搬遷”的原則是完全一致的。在危舊房改造項(xiàng)目上,南通等地也已采取了先期征求意見的辦法,在調(diào)查摸底階段,就將相關(guān)的改造方案送到產(chǎn)權(quán)人手中,充分征求意見,在得到大多數(shù)人同意或意見基本一致后才啟動(dòng)拆遷。此外,《征收條例》中有關(guān)嚴(yán)禁使用斷電、斷水、斷氣等暴力脅迫搬遷的規(guī)定是現(xiàn)行拆遷中明令禁止的,就江蘇而言,還通過“平安拆遷”考核等方式進(jìn)行了深化、細(xì)化,在行業(yè)管理上也為《征收條例》的實(shí)施完善了銜接條件。
3 現(xiàn)行拆遷與征收搬遷的實(shí)施方式基本相似
認(rèn)真研讀《征收條例》征求意見稿不難看出,《征收條例》出臺(tái)后,即使拆遷變?yōu)榘徇w,且征收的主體是政府,但其具體實(shí)施過程和方式與目前狀況不會(huì)變化太多,無論是目前的拆遷還是以后的征收搬遷,都需要具體的管理機(jī)構(gòu),需要一支專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和具備資質(zhì)能力的實(shí)施隊(duì)伍,這也是今后征收工作能夠?qū)崿F(xiàn)的有生力量。近年來,隨著行業(yè)管理的不斷加強(qiáng),拆遷實(shí)施單位、評(píng)估機(jī)構(gòu)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、工作能力進(jìn)一步提高,特別是做群眾思想工作的能力進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí),拆遷推進(jìn)的責(zé)任主體也由過去的拆遷人及委托的拆遷實(shí)施單位,變?yōu)轫?xiàng)目所在地的屬地政府,有些地方還專門成立了由相關(guān)部門人員組成的聯(lián)合工作組共同推進(jìn)拆遷,即使開發(fā)用地也是通過政府先拆遷、后熟地拍賣出讓的形式出現(xiàn)的。實(shí)踐證明這些做法的成效是好的,這與《征收條例》規(guī)定政府為搬遷主體的規(guī)定已初步接軌。因此,現(xiàn)行的拆遷機(jī)制與模式為以后的征收搬遷打下了基礎(chǔ),基于這樣的分析,目前形勢(shì)下,應(yīng)堅(jiān)定信心,大膽推進(jìn)拆遷。
在認(rèn)真分析形勢(shì),充分看到當(dāng)前拆遷推進(jìn)有利一面的同時(shí)也必須充分估計(jì)到當(dāng)前影響拆遷的不利因素。
一是社會(huì)對(duì)《征收條例》出臺(tái)的心理預(yù)期提高,拖延拆遷的現(xiàn)象會(huì)增多。由于《征收條例》征求意見稿已引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注,加上媒體和相關(guān)方面的炒作,社會(huì)對(duì)《征收條例》出臺(tái)后補(bǔ)償安置方面的期望值增加,但《征收條例》何時(shí)正式出臺(tái),征求意見后內(nèi)容有多大改動(dòng),與現(xiàn)行《條例》的差異到底多大等目前還不能確定。在《征收條例》出臺(tái)前,作為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展前瞻性、基礎(chǔ)性的拆遷工作不可能停止,需實(shí)施的拆遷項(xiàng)目只能沿用現(xiàn)行的政策處理,但在實(shí)施中有些被拆遷人可能會(huì)不積極配合拆遷,以期延緩進(jìn)程,期待《征收條例》施行后增加談判砝碼,從而獲得更多利益。目前這種苗頭已顯露,有些項(xiàng)目即使是《征收條例》所列的公共利益范圍,但在許可前的聽證中,被拆遷人也以種種理由加以抵制,有的甚至以集體上訪形式給政府部門施加壓力。在這樣的背景下,拆遷效率會(huì)打折扣,社會(huì)不穩(wěn)定因素會(huì)增加。
二是難度加大,拆遷過程更加艱難?！墩魇諚l例》征求意見稿中關(guān)于公共利益的界定和征收主體等熱議的焦點(diǎn),雖未以正式通過的法規(guī)確定下來,但其影響已深入人心,認(rèn)為這是《物權(quán)法》有關(guān)法律規(guī)定在拆遷方面的具體化。只有因公共利益需要才可以征收房屋已經(jīng)成了公眾心中的概念。從《征收條例》所列公共利益范圍和當(dāng)前的拆遷項(xiàng)目看,有一大部分項(xiàng)目不在其中,如土地儲(chǔ)備、工業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)開發(fā)等以及集體土地上房屋拆遷等,而目前的拆遷項(xiàng)目又以集體土地、土地儲(chǔ)備、工業(yè)項(xiàng)目等居多,目前狀況下這些項(xiàng)目將遭到被拆遷人的“合法”抵制,這些項(xiàng)目即使實(shí)施拆遷,其工作的推進(jìn)難度、拆遷周期及拆遷成本等可能會(huì)較往年大幅增加。
三是行業(yè)管理難度進(jìn)一步加大。由于當(dāng)前拆遷政策處于敏感時(shí)期,如果保障機(jī)制不及時(shí)到位,暴力拆遷、野蠻拆遷、違法拆遷的現(xiàn)象會(huì)進(jìn)一步抬頭;重效率、輕規(guī)范、求結(jié)果、棄過程的狀況會(huì)更加明顯,由此導(dǎo)致的投訴、上訪及不穩(wěn)定因素會(huì)增加。
二、相關(guān)對(duì)策
1 加大正面引導(dǎo),減少政策理解誤區(qū)
要通過多種途徑大力宣傳《征收條例》與《條例》在內(nèi)容、程序、補(bǔ)償?shù)确矫娴墓餐c(diǎn);宣傳《征收條例》的規(guī)定在現(xiàn)行拆遷中已體現(xiàn)的可感點(diǎn);宣傳當(dāng)前在拆遷補(bǔ)償安置方面政府為民、惠民的做法。同時(shí),應(yīng)盡力減少群眾對(duì)現(xiàn)行拆遷政策的抵觸。此外,還要通過拆遷帶來的發(fā)展變化幫助被拆遷人算好三本帳:補(bǔ)償?shù)慕?jīng)濟(jì)帳、居住環(huán)境的改善帳、城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帳,通過正面引導(dǎo),防止一些片面的認(rèn)識(shí)和因?qū)Σ疬w政策體系不完全了解而產(chǎn)生的認(rèn)識(shí)誤區(qū),減少拆遷阻力。
2 堅(jiān)持依法拆遷,慎重啟動(dòng)新項(xiàng)目
在《征收條例》出臺(tái)前,對(duì)準(zhǔn)備啟動(dòng)的新項(xiàng)目,要堅(jiān)持“公共利益優(yōu)先、民生工程優(yōu)先、重大項(xiàng)目?jī)?yōu)先”的原則,要根據(jù)項(xiàng)目急緩程度,分清主次,能緩的則緩,確保拆一個(gè)項(xiàng)目了一個(gè)項(xiàng)目,防止跨政策工程引發(fā)不必要的矛盾糾紛。對(duì)急需實(shí)施的拆遷項(xiàng)目,可參照《征收條例》征求意見稿相關(guān)要求,進(jìn)一步做好許可前的相關(guān)準(zhǔn)備工作,扎實(shí)搞好前期調(diào)查摸底,充分論證補(bǔ)償安置方案,廣泛征求被拆遷人意見,嚴(yán)格依法實(shí)施,提高規(guī)范化程度,努力減少矛盾。
3 堅(jiān)持陽光拆遷,增強(qiáng)拆遷補(bǔ)償?shù)墓_透明度
從現(xiàn)階段暴露的拆遷矛盾看,主要還是補(bǔ)償安置工作不夠公開透明,前后補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一,沒有真正做到先走的不吃虧、后走的不沾光,造成被拆遷人之間相互攀比、商談不積極、漫天要價(jià)。根據(jù)南通等地近年來全面推行“十公示一監(jiān)督”制度的做法看,由于拆遷政策和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步公開透明,群眾對(duì)拆遷的理解配合程度增強(qiáng),拆遷推進(jìn)效率提高,矛盾明顯減少?！墩魇諚l例》也明確規(guī)定,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)償協(xié)議向全體被征收人公布,其目的就是要增強(qiáng)征收補(bǔ)償?shù)墓_透明度,接收被征收人和社會(huì)的監(jiān)督。為此,在《征收條例》出臺(tái)前,對(duì)新審批的拆遷許可項(xiàng)目,可試行將每個(gè)被拆遷人的補(bǔ)償安置結(jié)果完全公開,增加補(bǔ)償?shù)耐该鞫?增強(qiáng)政府及拆遷行為的公信力。
4 進(jìn)一步完善現(xiàn)行拆遷政策,切實(shí)做好補(bǔ)償安置工作
越是在《征收條例》等政策因素處于朦朧狀態(tài)的背景下,越要規(guī)范拆遷行為,在做好補(bǔ)償安置工作方面下功夫,讓被拆遷人減少政策疑慮。緩解拆遷恐慌的心理,尤其是在現(xiàn)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上,凡沒有達(dá)到市場(chǎng)化水平的,調(diào)整到市場(chǎng)化水平,甚至超過市場(chǎng)化水平。在安置點(diǎn)落實(shí)上,盡力提供原地安置,條件不允許的,盡力提供區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的地點(diǎn)給予安置。在安置房建設(shè)上,一要加快安置房建設(shè)速度,努力減少過渡周期,力爭(zhēng)實(shí)行零過渡;二要確保安置房質(zhì)量,不但要符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn),而且新建的安置房其質(zhì)量、環(huán)境等與市場(chǎng)上新建的普通商品房不應(yīng)有明顯差別。在補(bǔ)償款支付上,做到足額按時(shí)支付,防止出現(xiàn)拖欠或打白條現(xiàn)象。
關(guān)鍵詞：征收補(bǔ)償 征收主體 矛盾 緩解 化解
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院第590號(hào)令，以下簡(jiǎn)稱《征收條例》）修正了舊拆遷條例在實(shí)施過程中與《物權(quán)法》不適應(yīng)的情形，對(duì)房屋征收與補(bǔ)償?shù)募m紛解決機(jī)制作出了新的規(guī)定，其中第二十六條規(guī)定“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。”“被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟?！钡诙藯l規(guī)定“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行?！?/p>
相比原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，《征收條例》取消了房屋拆遷的行政裁決，改由政府作出補(bǔ)償決定；取消了行政強(qiáng)制執(zhí)行，改由房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。這就意味著房屋拆遷正向著緩和拆遷引發(fā)的矛盾，進(jìn)而增強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定性的方向發(fā)展。
一、房屋征收補(bǔ)償工作中矛盾的產(chǎn)生
所有矛盾的產(chǎn)生，均源于利益的對(duì)立與沖突。在城市房屋征收工作中，征收主體與被征收人之間是矛盾的兩個(gè)方面，補(bǔ)償?shù)暮侠砼c否就是矛盾引發(fā)的焦點(diǎn)，其成因主要有以下幾點(diǎn)：
首先，房屋拆遷決定存在的矛盾。原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定“申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料……市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證?！钡鶕?jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷工作規(guī)程》第五條規(guī)定，“需要拆遷的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定取得房屋拆遷許可證。對(duì)于面積較大或者戶數(shù)較多的拆遷項(xiàng)目，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)在核發(fā)拆遷許可證前，就拆遷許可有關(guān)事項(xiàng)召開聽證會(huì)，聽取拆遷當(dāng)事人意見。需聽證項(xiàng)目的面積或者戶數(shù)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)和直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門制定。”這就是法律制度引發(fā)的矛盾。
其次，在原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中，政府在房屋拆遷階段對(duì)自身定位比較模糊。雖然在土地征收階段形成了對(duì)拆遷土地征收的權(quán)利，卻沒有承擔(dān)其對(duì)搬遷住戶補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)；在土地出讓階段政府獲得了土地出讓收益，卻沒有完成土地上的拆遷；在房屋拆遷實(shí)施階段，卻又將矛盾交由房產(chǎn)開發(fā)商與被拆遷住戶自行解決。
另外，房屋拆遷過程中補(bǔ)償?shù)牟缓侠?、不公平也是矛盾的主要成因之一。被征收人?dān)心自己沒有得到合理的補(bǔ)償而拒絕搬遷：還有就是部分被征收人害怕如果自己先簽訂協(xié)議，而后期的被征收人補(bǔ)償條件比自己高怎么辦？以上這兩種擔(dān)憂是人之常情，而且在以往的拆遷工作中確實(shí)出現(xiàn)過這種情況，尤其是在項(xiàng)目最后期，剩下那么一、二戶的時(shí)候，為了不影響工程的進(jìn)度，往往就縱容部分被征收人的要求，這就使前期搬遷的被征收人從心理上無法接受，繼而對(duì)房屋征收產(chǎn)生抵觸情緒。
最后一點(diǎn)是被征收人對(duì)征收補(bǔ)償?shù)钠谕颠^高。隨著城市房屋價(jià)格的不斷上漲，不同區(qū)位的房屋價(jià)值相差越顯著，被征收人對(duì)房屋升值的預(yù)期越強(qiáng)，補(bǔ)償?shù)囊獌r(jià)和附帶條件也就越來越高，與其不斷增長(zhǎng)的要求和欲望相比，補(bǔ)償往往難以滿足，這就造成極少數(shù)人會(huì)漫天要價(jià)，竭力阻撓項(xiàng)目的開工建設(shè)。
二、對(duì)產(chǎn)生的矛盾進(jìn)行化解
第一條為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理,維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，制定本條例。
第二條在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例。
第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。
第四條拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
第五條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門對(duì)全國(guó)城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。
縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門（以下簡(jiǎn)稱房屋拆遷管理部門）對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?？h級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行。
縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。
第二章拆遷管理
第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。
第七條申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；
（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（三）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；
（四）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；
（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。
第八條房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第九條拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷。
需要延長(zhǎng)拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請(qǐng)；房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請(qǐng)之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。
第十條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第十一條拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門備案。
被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。
第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：
（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）租賃房屋。
房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過1年；拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長(zhǎng)暫停期限不得超過1年。
第十三條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
第十四條房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。
第十五條拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。
第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。
當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。
第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。
實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
第十八條拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國(guó)駐華使（領(lǐng)）館房屋的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第十九條尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。
第二十條拆遷人實(shí)施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。
縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督。
第二十一條房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷檔案管理制度，加強(qiáng)對(duì)拆遷檔案資料的管理。
第三章拆遷補(bǔ)償與安置
第二十二條拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。
拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第二十三條拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。
第二十四條貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。
第二十五條實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。
拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
第二十六條拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。
第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。
被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第二十八條拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。
第二十九條拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
第三十條拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。
第三十一條拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。
在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
第三十二條拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。
因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第四章罰則
第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實(shí)施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
第三十五條拆遷人違反本條例的規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款。
第三十六條拆遷人違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補(bǔ)償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房屋拆遷許可證：
（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；
（二）委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷的；
（三）擅自延長(zhǎng)拆遷期限的。
第三十七條接受委托的拆遷單位違反本條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費(fèi)25%以上50%以下的罰款。
第三十八條縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)的，或者對(duì)違法行為不予查處的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重，致使公共財(cái)產(chǎn)、國(guó)家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五章附則
房地產(chǎn)調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地供應(yīng)、保障房建設(shè)、商品房銷售、稅收和金融等方面不斷深入，房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲趨勢(shì)得到初步控制。保障房建設(shè)規(guī)模和政策支持力度空前加大，相關(guān)建設(shè)、配置、運(yùn)營(yíng)、退出等管理制度開始完善。同時(shí)對(duì)拆遷市場(chǎng)造成了深遠(yuǎn)的影響，首先拆遷成本將受到控制，但被拆遷人的期望不會(huì)降低，從而拆遷周期將延長(zhǎng)，最終影響土地上市。其次需優(yōu)先保證保障房用地供應(yīng)，從而政府和開發(fā)商的市場(chǎng)目光將投向何方將不言而喻。最后對(duì)商品房購(gòu)買的限購(gòu)，將導(dǎo)致拆遷人需準(zhǔn)備更多的安置房源用于安置被拆遷人。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化多端的時(shí)期，必然要求作為該行業(yè)的專業(yè)人員不斷學(xué)習(xí)，從而適應(yīng)市場(chǎng)，滿足相關(guān)方的各種需求。本文將從征收相關(guān)的政策文件解讀出發(fā)，分析征收政策對(duì)各種類型項(xiàng)目的影響，并就北京市征收項(xiàng)目的操作流程進(jìn)行匯總。
一、征補(bǔ)條例及其配套文件的要點(diǎn)解讀
（一）征補(bǔ)條例要點(diǎn)解讀
1、對(duì)公共利益的界定清晰，非公共利益拆遷暫時(shí)無法可依。
《征補(bǔ)條例》對(duì)公共利益的六種情況進(jìn)行了列舉，概念界定更加清晰，但調(diào)整范圍變窄了；同時(shí)，為彌補(bǔ)法律法規(guī)的滯后性，增加了第六條作為兜底條款，即法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
政府亟待改變?cè)诓疬w工作中的角色和被動(dòng)局面，明確政府只承擔(dān)國(guó)有土地上公共利益項(xiàng)目的房屋征收職責(zé)，并通過強(qiáng)化行政力量保證關(guān)系國(guó)計(jì)民生的項(xiàng)目能夠順利實(shí)施，使政府?dāng)[脫開發(fā)商盈利工具的形象；同時(shí)，征補(bǔ)條例沒有涉及非公共利益部分拆遷，也意在讓政府退出非公共利益拆遷領(lǐng)域，讓非公共利益拆遷回歸市場(chǎng)行為。
2、征收取代拆遷，房屋征收的主體為市縣級(jí)政府。
3、想通過政府行為來保證征收與補(bǔ)償不存在任何營(yíng)利目的。規(guī)定建設(shè)單位不能參與搬遷，征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不以營(yíng)利為目的。
4、補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)予以明確，補(bǔ)償程序規(guī)定先補(bǔ)償后搬遷。
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一直是引發(fā)搬遷矛盾的主要因素?！墩餮a(bǔ)條例》對(duì)征收補(bǔ)償?shù)姆秶?、?biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行了明確，并規(guī)定可對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。明確補(bǔ)償不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。使市場(chǎng)價(jià)格成為了補(bǔ)償?shù)拙€，彰顯征收的強(qiáng)制性補(bǔ)償，保證被征收人所得補(bǔ)償在市場(chǎng)上能買到區(qū)位、面積類似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，對(duì)被征收人的切身利益進(jìn)行了保護(hù)，有利于避免發(fā)生社會(huì)矛盾和糾紛。
5、強(qiáng)調(diào)決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開、公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t。
一是作出房屋征收決定前，準(zhǔn)備工作更多，要求更高。包括組織社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、聽證會(huì)、制定征收補(bǔ)償方案等，準(zhǔn)備周期也將拖長(zhǎng)，制約因素增多，項(xiàng)目啟動(dòng)將會(huì)變得更加困難。
二是尊重被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)和選擇權(quán)，該條例以大量條款對(duì)“公開、公平、公正”的原則進(jìn)行了落實(shí)，改變了過去拆遷人制定拆遷政策被拆遷人被動(dòng)接受的局面。
三是有利于被征收人之間互相監(jiān)督，對(duì)“釘子戶”形成廣泛的社會(huì)輿論壓力，促進(jìn)形成公開透明和良性互動(dòng)的征收環(huán)境；同時(shí)，征收可能會(huì)因多次論證、聽證等因素影響，導(dǎo)致征收周期加長(zhǎng)，與被征收人的溝通工作更加凸顯重要。
6、對(duì)已簽協(xié)議不履行的，只能通過向法院解決。
取消原《拆遷條例》中規(guī)定已簽協(xié)議可以仲裁、可以訴訟，訴訟期間可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的救濟(jì)途徑，規(guī)定只能等法院判決生效后，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，這樣等待的時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)，征收進(jìn)度會(huì)因此變慢。
7、對(duì)于未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的處理辦法。
可以申請(qǐng)行政訴訟或行政復(fù)議的只有被征收人一方。征收的主體是政府，政府不能既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員，強(qiáng)制執(zhí)行的機(jī)關(guān)只能是居中的第三方人民法院。
8、征補(bǔ)條例增加被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)。
在過去的拆遷中，補(bǔ)償方式是由拆遷人一方?jīng)Q定的，如果拆遷人沒有房源，則可以不提供房源。《征補(bǔ)條例》強(qiáng)調(diào)被征收人的選擇權(quán)，即被征收人如果提出房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的要求，則征收人必須要提供相關(guān)房源。為了舊城改造進(jìn)行的征收，則還應(yīng)在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征補(bǔ)條例》精神，預(yù)備符合要求的房源是項(xiàng)目啟動(dòng)的重要前置條件，這對(duì)今后征收工作的實(shí)施提出了更高的要求。
9、強(qiáng)調(diào)征收的前提是保證社會(huì)穩(wěn)定。
《征補(bǔ)條例》的出臺(tái)背景是因各地違法拆遷、暴力拆遷、野蠻拆遷等惡性事件層出不窮，在拆遷領(lǐng)域出現(xiàn)了大量社會(huì)矛盾和沖突，不僅使政府面臨巨大的輿論壓力。而且對(duì)黨和政府形象造成了嚴(yán)重?fù)p壞?！墩餮a(bǔ)條例》的出臺(tái)，除順應(yīng)民意呼聲之外，更是將征收維穩(wěn)工作提高到講政治，講大局的高度，防止征收工作再次成為破壞或影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的事件多發(fā)地帶。
10、對(duì)未登記房屋規(guī)定更為細(xì)化，違法建筑均不補(bǔ)償。
《征補(bǔ)條例》采用更為審慎的態(tài)度，在征收之前對(duì)未進(jìn)行登記的房屋進(jìn)行合法性界定，相當(dāng)于將房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)遺留問題提前予以解決，既體現(xiàn)了對(duì)被征收人權(quán)益的尊重和保護(hù)，又為以后的征收掃除了障礙，保障了征收工作的進(jìn)程。
11、僅針對(duì)被征收房屋產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)償，房屋租賃人沒有規(guī)定。
征補(bǔ)條例只是針對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)人，對(duì)于有租賃關(guān)系的房屋產(chǎn)權(quán)人與租賃人之間的關(guān)系及補(bǔ)償處理由出租人自行解決。
（二）2011年6月7日住建部下發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房【2011】77號(hào)），該文件較2003年出臺(tái)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》（建住房【2003】234號(hào)）更體現(xiàn)公開、公平、規(guī)范，體現(xiàn)一大政治特點(diǎn)，向民主邁進(jìn)了一步，關(guān)注民生，使補(bǔ)償更為公平。
1、體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償原則，使征收補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)交易價(jià)格相匹配，實(shí)現(xiàn)公正評(píng)估。
2、明確強(qiáng)調(diào)由被征收人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，保證了被征收人的自主選擇權(quán)，充分體現(xiàn)民主原則。
3、規(guī)定初步分戶評(píng)估結(jié)果要公示，避免拆遷工作人員適用標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一性，實(shí)現(xiàn)陽光補(bǔ)償，透明拆遷。
4、操作程序和救濟(jì)措施規(guī)范化，明確規(guī)定征收評(píng)估的流程和方法，力求充分體現(xiàn)被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值，避免因房屋價(jià)值被低估而帶來的不公平現(xiàn)象。
（三）2011年5月27日北京市人民政府下發(fā)《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見》（京政發(fā)【2011】27號(hào)），該文件主要規(guī)定了征收決定項(xiàng)目主體、工作步驟（九步驟）及需公開的相關(guān)內(nèi)容（五公開）。
（四）2011年6月10日北京市高級(jí)人民法院下發(fā)《關(guān)于施行前已取得拆遷許可證項(xiàng)目所涉案件有關(guān)審判、執(zhí)行工作的若干意見（試行）》（京高法發(fā)[2011]194號(hào)），該文件主要規(guī)定《征補(bǔ)條例》施行前本市國(guó)有土地上已取得拆遷許可證項(xiàng)目所涉案件的申請(qǐng)、受理、判決、執(zhí)行（先予執(zhí)行和強(qiáng)制執(zhí)行）等相關(guān)程序規(guī)定。在審判和執(zhí)行過程中遵循爭(zhēng)取各方理解和支持，嚴(yán)格依法審查標(biāo)準(zhǔn)，多做矛盾化解工作，慎用強(qiáng)制手段，切實(shí)維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，努力實(shí)現(xiàn)“不強(qiáng)而解、不執(zhí)而行”的工作方針。
（五）2011年10月19日北京市人民政府下發(fā)《關(guān)于廢止〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉等規(guī)章和規(guī)范性文件的決定》第239號(hào)，該文件主要規(guī)定廢止《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年11月1日北京市人民政府第87號(hào)令）、《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109號(hào)文件）等相關(guān)規(guī)范性文件，但《征補(bǔ)條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。
（六）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償中住房保障優(yōu)先配租配售管理辦法》京建法〔2011〕17號(hào)，該文件主要規(guī)定征收主體及住房保障相關(guān)管理部門應(yīng)優(yōu)先滿足被征收人符合本市公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房條件的配售配租工作，并要求住房保障部門拆遷現(xiàn)場(chǎng)辦公，簡(jiǎn)化審批程序，提高辦事效率等相關(guān)事宜。
（七）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《北京市國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》京建法〔2011〕16號(hào)，該文件主要從維護(hù)大多數(shù)被征收人的利益出發(fā)，規(guī)定國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要求，評(píng)估機(jī)構(gòu)選定的組織主體，組織程序等內(nèi)容。
（八）2011年11月18日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市人力資源和社會(huì)保障局、北京市工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)了《北京市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》京建法〔2011〕18號(hào)，該文件規(guī)定主要是國(guó)有土地上房屋征收時(shí)，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及進(jìn)行補(bǔ)償相關(guān)程序等。
二、征補(bǔ)條例及配套文件對(duì)拆遷市場(chǎng)的影響
1、對(duì)在施項(xiàng)目的沖擊性較大。主要體現(xiàn)為：居民期望值升高，要求貨幣補(bǔ)償或安置房屋標(biāo)準(zhǔn)更高，普遍存在觀望態(tài)度；拆遷周期將延長(zhǎng)，隨之拆遷成本增大，拆遷難度加大；政府支持力度減弱，沒有強(qiáng)制拆遷保障，后續(xù)收尾難度大。從而拆遷主體就需創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點(diǎn)。
2、對(duì)停滯項(xiàng)目和已取得前期手續(xù)但未啟動(dòng)的項(xiàng)目的影響更大，再啟動(dòng)的可能性更小，拆遷成本、難度增大；具有實(shí)施主體變更的可能性；操作程序和組織模式將發(fā)生變化。從而需詳細(xì)分析項(xiàng)目狀況，結(jié)合政策，創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點(diǎn)；需進(jìn)一步研究分析是否可轉(zhuǎn)入公共利益范疇，由政府實(shí)施征收工作或按協(xié)議收購(gòu)方式實(shí)施。
第一條為了規(guī)范征收集體所有土地房屋拆遷工作，保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，保障城鄉(xiāng)建設(shè)順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條在本市行政區(qū)域內(nèi)因征收集體所有土地而拆遷房屋及其附屬設(shè)施,并對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的，適用本條例。
第三條集體所有土地房屋拆遷，應(yīng)當(dāng)遵循依法管理、合理補(bǔ)償、妥善安置的原則，并符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，有利于土地集約和節(jié)約利用。
第四條本條例所稱的拆遷人是指各縣（市）、區(qū)人民政府設(shè)立或者指定的實(shí)施集體所有土地房屋拆遷工作的機(jī)構(gòu)。
本條例所稱的被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設(shè)施的所有權(quán)人。
第五條市土地行政管理部門主管全市集體所有土地房屋拆遷管理和監(jiān)督工作，各縣（市）、區(qū)土地行政管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體所有土地房屋拆遷管理和監(jiān)督工作。
市和縣（市）、區(qū)建設(shè)、發(fā)展與改革、規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、公安、工商、勞動(dòng)保障、民政等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好集體所有土地房屋拆遷管理工作。
第六條市和縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定的職責(zé)，做好本行政區(qū)域內(nèi)的集體所有土地房屋拆遷管理工作。
被拆遷房屋所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處，應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好集體所有土地房屋的拆遷工作。
第二章拆遷管理
第七條市和縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地利用年度計(jì)劃制定本行政區(qū)域內(nèi)的集體所有土地房屋拆遷計(jì)劃，合理控制拆遷規(guī)模。
第八條集體所有土地征收方案經(jīng)依法批準(zhǔn)并公告后，市和縣（市）、區(qū)人民政府及有關(guān)部門在拆遷范圍內(nèi)不得辦理房屋新建、擴(kuò)建、改建審批手續(xù)，不得辦理房屋和土地用途變更手續(xù)。
在拆遷范圍內(nèi)有下列情形的，房屋拆遷時(shí)不作為補(bǔ)償安置的依據(jù)：
（一）辦理入戶和分戶，但因出生、婚姻、軍人退伍、大中專學(xué)生畢業(yè)、刑滿釋放和解除勞動(dòng)教養(yǎng)等原因確需辦理入戶和分戶的除外；
（二）轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。
第九條拆遷人應(yīng)當(dāng)依據(jù)依法批準(zhǔn)的集體所有土地征收方案、拆遷規(guī)劃紅線圖和本條例有關(guān)規(guī)定，制定集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案，經(jīng)縣（市）、區(qū)土地行政管理部門審核后報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：拆遷范圍、補(bǔ)償安置的對(duì)象和條件、不予補(bǔ)償安置的情形、補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償安置資金預(yù)算和落實(shí)、安置用房和遷建用地的安排、搬遷期限等。
前款規(guī)定的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)根據(jù)資金預(yù)算專戶確認(rèn)、儲(chǔ)存，安置用房和遷建用地可以折價(jià)計(jì)入，任何單位和個(gè)人不得挪用。土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督。
第十條土地行政管理部門在審核集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)公開告知被拆遷人和其他利害關(guān)系人有要求聽證的權(quán)利,但在集體所有土地征收方案批準(zhǔn)前已經(jīng)對(duì)房屋拆遷實(shí)施方案聽證的除外。被拆遷人和其他利害關(guān)系人申請(qǐng)聽證的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織聽證。
第十一條土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)在集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案批準(zhǔn)之日起五日內(nèi)拆遷公告，公布建設(shè)項(xiàng)目名稱、拆遷人、拆遷范圍、補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)、搬遷期限、救濟(jì)途徑等事項(xiàng)。
拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人公布拆遷補(bǔ)償安置的具體方案，并做好宣傳、解釋工作。
第十二條拆遷人變更拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)重新辦理集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案審核和批準(zhǔn)手續(xù)；終止拆遷項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷手續(xù)并由土地行政管理部門公告。
第十三條拆遷人拆遷集體所有土地房屋，可以自行實(shí)施拆遷，也可以委托具有相應(yīng)拆遷能力的其他組織實(shí)施拆遷。
第十四條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例規(guī)定簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和金額及其支付期限、安置方式、安置用房地點(diǎn)和面積、安置用房交付期限、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議示范文本由市土地行政管理部門統(tǒng)一監(jiān)制，并報(bào)市人民政府備案。
第十五條拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人不履行協(xié)議的，另一方當(dāng)事人可以依照約定向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院提訟。
第十六條拆遷人和被拆遷人在拆遷公告確定的搬遷期限內(nèi)經(jīng)協(xié)商達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，可以向所在地的縣（市）、區(qū)人民政府申請(qǐng)裁決。裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理裁決申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)依法作出書面裁決。
當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期拒不履行裁決確定的義務(wù)，又不申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟的，作出裁決的機(jī)關(guān)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全。
第十七條拆遷有所有權(quán)糾紛或因其他原因產(chǎn)權(quán)不明的房屋，在拆遷公告確定的搬遷期限內(nèi)未能解決糾紛或確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣（市）、區(qū)土地行政管理部門批準(zhǔn)后依法實(shí)施拆遷。拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全。
第十八條除人民法院依法強(qiáng)制執(zhí)行以外，任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)行拆除被拆遷人的房屋。
第十九條土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立和健全拆遷檔案管理制度，加強(qiáng)對(duì)拆遷檔案資料的管理。
土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，將土地征收的批準(zhǔn)文件、房屋拆遷實(shí)施方案的有關(guān)情況等予以公開，并接受公眾查詢。
第二十條土地行政理管部門應(yīng)當(dāng)建立拆遷管理舉報(bào)制度，公開舉報(bào)電話、來信來訪地址和其他聯(lián)系方式。收到舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)落實(shí)專人負(fù)責(zé)處理，并將處理結(jié)果及時(shí)告知舉報(bào)人。
第三章補(bǔ)償安置一般規(guī)定
第二十一條拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的用途對(duì)被拆遷人按照本條例的規(guī)定給予補(bǔ)償安置。
本條例所稱的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。
本條例所稱的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附屬設(shè)施以外的房屋。
本條例所稱的附屬設(shè)施是指住宅用房附屬的經(jīng)認(rèn)定合法的畜舍、門斗及建于宅基地以外的廁所等設(shè)施。
未經(jīng)縣級(jí)以上規(guī)劃或土地行政管理部門批準(zhǔn)改變房屋用途的，拆遷時(shí)按原房屋用途認(rèn)定。
第二十二條拆遷范圍內(nèi)未取得合法的集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或者房屋權(quán)屬來源證明文件的建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，使用人必須在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)自行拆除，不予補(bǔ)償。逾期未拆除的，依法。
拆遷未超過使用期限的臨時(shí)建筑，按重置價(jià)格結(jié)合剩余使用期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第二十三條被拆遷房屋的可補(bǔ)償安置面積，按照被拆遷人提供的合法的集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來源證明文件記載的建筑面積計(jì)算。被拆遷人因正當(dāng)原因確實(shí)無法提供集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來源證明文件，以及集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來源證明文件未記載房屋建筑面積的，按照土地、規(guī)劃等行政管理部門依法認(rèn)定的建筑面積計(jì)算可補(bǔ)償安置面積。
第二十四條拆遷房屋需要價(jià)格評(píng)估的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)將拆遷補(bǔ)償評(píng)估項(xiàng)目向社會(huì)公告，并在拆遷人和被拆遷人的公開監(jiān)督下從報(bào)名的具有法定資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中隨機(jī)產(chǎn)生一家評(píng)估機(jī)構(gòu)。拆遷人應(yīng)當(dāng)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托評(píng)估協(xié)議，評(píng)估所需費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。
評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)公示。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、評(píng)估因素、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估價(jià)格等主要情況在拆遷范圍內(nèi)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。公示時(shí)間不得少于十日。
被拆遷房屋價(jià)格評(píng)估的具體辦法由市人民政府另行制定。
第二十五條拆遷人提供的安置用房和安置過渡用房應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和省規(guī)定的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范要求和工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定驗(yàn)收合格。
第四章住宅用房補(bǔ)償安置
第二十六條住宅用房的拆遷補(bǔ)償安置，可以實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置，也可以實(shí)行貨幣安置，對(duì)符合市和縣（市）、區(qū)人民政府規(guī)定條件的被拆遷人，還可以實(shí)行遷建安置。被拆遷人有權(quán)選擇具體的補(bǔ)償安置方式。
調(diào)產(chǎn)安置是指由拆遷人提供住宅用房作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，安置被拆遷人。
貨幣安置是指由拆遷人提供相應(yīng)的補(bǔ)償資金，被拆遷人自行選購(gòu)安置用房。
遷建安置是指由拆遷人提供遷建用地和費(fèi)用，被拆遷人自行建造安置用房。
調(diào)產(chǎn)安置和遷建安置地點(diǎn)的確定必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃的要求。
第二十七條拆遷住宅用房，應(yīng)當(dāng)以集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來源證明文件記載的事項(xiàng)作為安置計(jì)戶依據(jù)，拆遷時(shí)符合市和縣（市）、區(qū)宅基地管理辦法規(guī)定的分戶條件的，可以作為安置計(jì)戶依據(jù)。
被拆遷住房的安置人口按照被拆遷人家庭具有常住戶口且實(shí)際居住的人口確定。雖有常住戶口，但系寄居、寄養(yǎng)、寄讀的人員，不計(jì)入安置人口。
被拆遷人家庭成員雖無常住戶口但屬下列情形之一的人員，可計(jì)入安置人口：
（一）原常住戶口在拆遷地的符合規(guī)定的現(xiàn)役軍人；
（二）原常住戶口在拆遷地的大中專院校在校學(xué)生；
（三）原常住戶口在拆遷地的勞動(dòng)教養(yǎng)、監(jiān)獄服刑人員；
（四）符合法律、法規(guī)規(guī)定以及市和縣（市）、區(qū)人民政府規(guī)定情形的其他人員。
第二十八條被拆遷人選擇調(diào)產(chǎn)安置或貨幣安置的，其住宅用房的可安置面積，按照本條例第二十三條的有關(guān)規(guī)定確定，但每戶最高不超過建筑面積二百五十平方米；對(duì)于符合宅基地申請(qǐng)條件但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面積低于可申請(qǐng)建房建筑面積等原因而造成住房困難的村民，按每戶人均不少于三十平方米建筑面積（以下簡(jiǎn)稱低限安置標(biāo)準(zhǔn)）確定可安置面積。
低限安置標(biāo)準(zhǔn)的具體標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程由市和縣（市）、區(qū)人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制定和公布。
第二十九條被拆遷人在拆遷范圍內(nèi)有多處集體所有土地住宅用房的，應(yīng)當(dāng)合并計(jì)算其住宅用房建筑面積。
被拆遷人在拆遷范圍外另有集體所有土地住宅用房的，在適用低限安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合并計(jì)算其住宅用房建筑面積。
被拆遷人在拆遷前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按規(guī)定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予補(bǔ)償安置，并應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)自行拆除。未在規(guī)定的期限內(nèi)自行拆除的，依法。
第三十條被拆遷人選擇調(diào)產(chǎn)安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：
（一）安置用房按基本造價(jià)，被拆遷房屋按重置價(jià)格結(jié)合成新，結(jié)算差價(jià)；
（二）被拆遷房屋建筑面積超過可安置面積的部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新再增加不超過百分之三百的比例給予補(bǔ)償；適用低限安置標(biāo)準(zhǔn)的被拆遷人，其被拆遷房屋建筑面積按照低限安置標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；
（三）實(shí)際安置用房建筑面積低于可安置面積的部分，按照拆遷公告時(shí)被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級(jí)的商品住宅的平均價(jià)格扣除基本造價(jià)結(jié)算；
（四）實(shí)際安置用房建筑面積超過可安置面積的部分，按照安置用房交付時(shí)所在地段同類房屋等級(jí)的商品住宅的平均價(jià)格結(jié)算。
第三十一條被拆遷人選擇貨幣安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：
（一）住宅用房可安置面積的補(bǔ)償資金，按照拆遷公告時(shí)被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級(jí)的商品住宅的平均價(jià)格扣除基本造價(jià)確定；
（二）被拆遷房屋按重置價(jià)格結(jié)合成新予以補(bǔ)償；被拆遷房屋建筑面積超過可安置面積的部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新再增加不超過百分之三百的比例給予補(bǔ)償；適用低限安置標(biāo)準(zhǔn)的被拆遷人，其被拆遷房屋建筑面積按照低限安置標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；
（三）拆遷人按照本款第（一）、（二）項(xiàng)補(bǔ)償金額再增加一定比例的拆遷補(bǔ)償資金。
拆遷人應(yīng)當(dāng)在與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后三十日內(nèi)將貨幣補(bǔ)償資金交付被拆遷人。
第三十二條被拆遷人選擇遷建安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：
（一）拆遷人根據(jù)村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及市和縣（市）、區(qū)宅基地管理辦法的規(guī)定，提供遷建安置用地；
（二）拆遷人負(fù)責(zé)遷建用地的通水、通電、通路和場(chǎng)地平整，或者支付相應(yīng)的建設(shè)費(fèi)用；
（三）被拆遷人按有關(guān)規(guī)定辦理遷建用地手續(xù)和建房審批手續(xù)，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助；
（四）被拆遷房屋按重置價(jià)格予以補(bǔ)償。
第三十三條被拆遷住宅用房的附屬設(shè)施，不作為住宅用房安置依據(jù)，由拆遷人給予相應(yīng)補(bǔ)償。
拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷住宅用房的裝飾費(fèi)用予以補(bǔ)償。
第三十四條對(duì)利用自有合法住宅用房從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，拆遷人除按照本章的規(guī)定予以補(bǔ)償安置外，還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市和縣（市）、區(qū)人民政府另行制定。
第三十五條拆遷住宅用房，被拆遷人選擇調(diào)產(chǎn)安置或遷建安置且需要臨時(shí)過渡的，拆遷協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確過渡期限和過渡方式，并由拆遷人提供過渡用房或臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)。協(xié)議約定的過渡期限不得超過兩年。被拆遷人有權(quán)選擇過渡方式，拆遷人不得強(qiáng)迫或者拒絕。
拆遷人超過協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房或遷建用地的，除繼續(xù)提供過渡用房或臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)外，還應(yīng)當(dāng)自逾期之月起另行支付臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)。
第三十六條拆遷人應(yīng)當(dāng)支付被拆遷人搬家補(bǔ)貼費(fèi)；實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置或遷建安置且需要臨時(shí)過渡的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付雙倍的搬家補(bǔ)貼費(fèi)。
第三十七條被拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷；提前搬遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。
第五章非住宅用房補(bǔ)償安置
第三十八條拆遷非住宅用房，對(duì)被拆遷人應(yīng)當(dāng)實(shí)行貨幣安置；符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及市和縣（市）、區(qū)人民政府規(guī)定的其他條件的，也可以實(shí)行遷建安置。
第三十九條對(duì)被拆遷人實(shí)行貨幣安置的，依照本條例第二十三條規(guī)定確定被拆遷房屋補(bǔ)償安置面積，并按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格給予補(bǔ)償。
第四十條對(duì)被拆遷人實(shí)行遷建安置的，適用下列規(guī)定：
（一）拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)市和縣（市）、區(qū)人民政府的規(guī)定，結(jié)合被拆遷房屋的補(bǔ)償安置面積，提供遷建安置用地；
（二）拆遷人負(fù)責(zé)遷建用地的通水、通電、通路和場(chǎng)地平整，或者支付相應(yīng)的建設(shè)費(fèi)用；
（三）被拆遷人按有關(guān)規(guī)定辦理遷建用地手續(xù)和建房審批手續(xù)，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助；
（四）被拆遷房屋按重置價(jià)格予以補(bǔ)償。
第四十一條拆遷非住宅房屋造成被拆遷人停產(chǎn)、停業(yè)以及搬遷、過渡的，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的建筑面積，結(jié)合被拆遷房屋的用途、地段、經(jīng)營(yíng)狀況等因素支付一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼費(fèi)。
對(duì)被拆遷房屋中無法恢復(fù)使用的電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等重大設(shè)施設(shè)備以及被拆遷房屋的裝飾費(fèi)用，在評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置價(jià)格結(jié)合成新進(jìn)行評(píng)估后予以補(bǔ)償。
第四十二條拆遷學(xué)校、醫(yī)院、宗教場(chǎng)所、軍事設(shè)施、文物古跡等非住宅用房的，其拆遷安置補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第六章法律責(zé)任
第四十三條拆遷人違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責(zé)令停止拆遷，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，由有關(guān)部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：
（一）拆遷實(shí)施方案未經(jīng)審核和批準(zhǔn)而實(shí)施拆遷的；
（二）未按拆遷實(shí)施方案確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；
（三）未按規(guī)定與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議且未經(jīng)依法裁決進(jìn)行拆遷的。
第四十四條拆遷人違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，由有關(guān)部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）未按時(shí)將拆遷補(bǔ)償安置資金及其他補(bǔ)償資金交付被拆遷人的；
（二）將拆遷補(bǔ)償安置資金挪作他用的；
（三）提供的安置用房和安置過渡用房不符合國(guó)家和省規(guī)定的設(shè)計(jì)規(guī)范要求和工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，或者未按有關(guān)規(guī)定驗(yàn)收合格的；
（四）提供的安置用房因拆遷人的原因不能按期辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的；
（五）提供的遷建用地未取得合法批準(zhǔn)文件的；
（六）偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議文本的。
第四十五條房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的，評(píng)估結(jié)果無效，由土地行政管理部門重新組織評(píng)估；對(duì)另一方當(dāng)事人造成損失的，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，并由有關(guān)行政管理部門對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和有關(guān)責(zé)任人員依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十六條被拆遷人弄虛作假，偽造、涂改被拆遷房屋有效權(quán)屬證明文件的，由土地行政管理部門給予警告，責(zé)令限期改正；構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》的規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
阻礙國(guó)家工作人員依法執(zhí)行拆遷公務(wù)的，由公安、司法機(jī)關(guān)依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十七條土地行政管理部門和其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，由其所在單位或者上級(jí)主管部門依法給予行政處分；給被拆遷人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）未按規(guī)定拆遷公告的；
（二）對(duì)違反本條例規(guī)定的拆遷實(shí)施方案予以核準(zhǔn)的；
（三）未按規(guī)定告知被拆遷人和其他利害關(guān)系人申請(qǐng)聽證權(quán)利的；
（四）對(duì)被拆遷人的舉報(bào)拒不受理和不依法處理的；
（五）有其他、、行為的。
第七章附則
第四十八條本條例中拆遷住宅用房再增加補(bǔ)償資金的具體比例、臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)、搬家補(bǔ)貼費(fèi)、裝飾補(bǔ)償費(fèi)和拆遷非住宅用房的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)發(fā)辦法，由市和縣（市）、區(qū)人民政府另行規(guī)定。
第四十九條海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)以及大榭開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)的房屋基本造價(jià)、重置價(jià)格、商品住宅平均價(jià)格由市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市土地、房產(chǎn)行政主管部門測(cè)定公布。其他縣（市）、區(qū)的房屋基本造價(jià)、重置價(jià)格、商品住宅平均價(jià)格，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門會(huì)同土地、房產(chǎn)行政主管部門測(cè)定公布，報(bào)市價(jià)格、土地、房產(chǎn)行政主管部門備案。
第五十條征用集體所有土地以及因公益建設(shè)、農(nóng)村村莊整治、土地整理等占用集體所有土地涉及房屋拆遷的，其房屋拆遷補(bǔ)償安置可參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
關(guān)鍵詞：房屋拆遷；補(bǔ)償
我國(guó)始于20世紀(jì)90年代的大規(guī)模城市擴(kuò)張和舊城改造使城市房屋拆遷成為必然，大量的房屋拆遷，改善了居民的居住條件、居住環(huán)境，加快了舊城改造的步伐，也保證了城市建設(shè)的順利進(jìn)行。但在拆遷問題中，同時(shí)暴露出一些深層次矛盾。近年來，我國(guó)房屋拆遷已演化成為最易激發(fā)矛盾、引起沖突的領(lǐng)域之一。本應(yīng)彰顯政府關(guān)愛的“民心工程”，在某些地方卻變成了以贏利為目的、動(dòng)輒不由分說予以強(qiáng)制執(zhí)行的“擾民工程”，這種現(xiàn)象不容忽視。十多年來，我國(guó)國(guó)家和地方先后制定了許多關(guān)于拆遷補(bǔ)償和安置的法規(guī)和規(guī)章，但并沒有從根本上解決房屋拆遷中的補(bǔ)償糾紛，不能完全保護(hù)被拆遷人的利益。本文旨在通過分析拆遷補(bǔ)償?shù)牟缓侠硪蛩?，?duì)城市房屋拆遷的補(bǔ)償事宜提出建議。
一、城市房屋拆遷概述
（一）城市房屋拆遷的普遍性
我國(guó)始于20世紀(jì)90年代的大規(guī)模城市擴(kuò)張和舊城改造使城市房屋拆遷成為必然，近年來，為適應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展的需要，各地加大了房屋拆遷管理工作的力度。根據(jù)相關(guān)資料顯示，“九五”期間，全國(guó)城鎮(zhèn)累計(jì)拆除房屋約3.3億平方米，比“八五”期間增長(zhǎng)了近一倍。北京市“九五”期間拆除房屋總量415萬平方米，拆遷戶近14萬戶，被拆遷人數(shù)近50萬人。上海市1991年8月至2000年共拆除居住房屋2830萬平方米，拆遷65萬戶居民住房，拆除了6907家單位的房屋。明珠地鐵二期工程，一個(gè)項(xiàng)目就拆遷居民7000多戶，拆遷面積21萬平方米，拆除單位190個(gè)，面積15萬平方米，拆遷資金29個(gè)億，占項(xiàng)目總投資的22％。
大量的房屋拆遷，改善了居民的居住條件、居住環(huán)境，加快了舊城改造的步伐，也保證了城市建設(shè)的順利進(jìn)行。但在拆遷問題中，同時(shí)暴露出一些深層次矛盾。近年來，我國(guó)房屋拆遷已演化成為最易激發(fā)矛盾、引起沖突的領(lǐng)域之一。本應(yīng)彰顯政府關(guān)愛、較易贏得群眾擁戴的“民心工程”，近年來在某些地方卻變成了以贏利為目的、動(dòng)輒不由分說予以強(qiáng)制執(zhí)行的“擾民工程”，這種現(xiàn)象不容忽視。
（二）．城市房屋拆遷糾紛的復(fù)雜性
根據(jù)建設(shè)部的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2002年1—8月份共受理群眾來信4820件次，其中涉及拆遷問題的占28%；群眾上訪1720批次，其中反映拆遷問題的占70%，在集體上訪的123批次中拆遷問題占83.7%；國(guó)家局近年來接到的關(guān)于拆遷問題的信件也逐年遞增，截至2003年8月底，當(dāng)年該局收到拆遷投訴信件11641封，比2002年同期上升50%；上訪人數(shù)5360人次，同比增長(zhǎng)47%。一件件因拆遷而起的風(fēng)波更讓人怵目驚心。震驚國(guó)務(wù)院的湖南省嘉禾“縣委、縣政府濫用行政權(quán)力強(qiáng)制推進(jìn)房屋拆遷”事件暴露了少數(shù)的地方政府嚴(yán)重，縱容或者放任違法違規(guī)拆遷的惡劣做法；另外，暴力抗遷、自殺抗遷的事例亦頻繁出現(xiàn)：2000年9月12日，安徽省池州市青陽縣下崗工人朱正亮不滿縣政府的舊城改造拆遷安置，在天安門金水橋上自焚；2003年8月22日，南京市鄧府巷39歲的翁彪因?yàn)椴粷M當(dāng)?shù)夭疬w辦強(qiáng)行拆遷，在南京市玄武區(qū)鄧府巷拆遷指揮部點(diǎn)燃汽油自焚身亡；2003年10月1日，北京市人葉國(guó)強(qiáng)因?yàn)椴粷M房屋拆遷跳入天安門金水河。毋庸置疑，房屋拆遷糾紛已成為值得高度關(guān)注、亟待妥善解決的重大和復(fù)雜問題。
房屋和土地是城鄉(xiāng)居民的生存之本，土地的地上附著物凝結(jié)了被拆遷的原住戶、用戶的資金與勞動(dòng)力，并且可能是被拆遷人賴以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件，這類糾紛一旦無法妥善處理就易激化國(guó)家與民事行為個(gè)體之間的矛盾，公權(quán)力與私權(quán)利的交鋒往往會(huì)產(chǎn)生兩敗俱傷的結(jié)局，進(jìn)而影響到社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展的大局，問題更為復(fù)雜。
（三）．當(dāng)前我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)牧⒎捌浔锥?/p>
1991年6月1日國(guó)務(wù)院了我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范城市房屋拆遷行為的行政法規(guī)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第78號(hào)，以下簡(jiǎn)稱舊《條例》）。舊《條例》的對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定已不適應(yīng)當(dāng)前城市房屋拆遷工作的需要，主要是對(duì)被拆遷房屋所有人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。舊《條例》規(guī)定，對(duì)房屋所有人實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆除房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。而對(duì)房屋的使用人則實(shí)行現(xiàn)房安置。兩相比教，房屋所有人得到的補(bǔ)償可能遠(yuǎn)低于房屋使用人，導(dǎo)致房屋所有人對(duì)拆遷的積極性不高，甚至產(chǎn)生抵觸情緒；同時(shí)，舊《條例》對(duì)拆遷單位的資金運(yùn)用缺乏有效的監(jiān)管，出現(xiàn)由于拆遷單位取得拆遷許可證后抽逃資金，導(dǎo)致安置房不能及時(shí)建設(shè)、補(bǔ)償資金不能及時(shí)到位的情況。
針對(duì)這些弊端，2001年11月1日《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱新《條例》）開始實(shí)施。到目前為止，取得了明顯成效，但仍存在拆遷評(píng)估隨意性大的問題。拆遷評(píng)估是否準(zhǔn)確，決定了拆遷補(bǔ)償是否公平、公正，被拆遷人的合法權(quán)益能否得到有效保證。一些評(píng)估機(jī)構(gòu)違法操作，按照委托人的要求或與拆遷人串通，做不實(shí)評(píng)估；甚至有些城市拆遷評(píng)估為獨(dú)家經(jīng)營(yíng)，缺乏監(jiān)督，評(píng)估實(shí)際難以達(dá)到市場(chǎng)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，損害了被拆遷人的合法權(quán)益，而被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)難以得到合理解決。
（四）.國(guó)外立法情況
國(guó)外立法無“拆遷”的說法，但是按照國(guó)外的立法及釋義，其“有償征收”（指政府依法有償取得財(cái)產(chǎn)所有人的財(cái)產(chǎn)的行為），究其實(shí)質(zhì)，應(yīng)該就是我國(guó)所說“拆遷”。美國(guó)的有償征收制度是這樣設(shè)計(jì)的：
美國(guó)聯(lián)邦憲法對(duì)政府實(shí)施強(qiáng)制征稅來保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)。在《權(quán)利和自由法案》（即美國(guó)憲法前十條修正案）中，第五修正案規(guī)定：無論何人，“不經(jīng)正當(dāng)法律程序，不得被剝奪生命、自由或財(cái)產(chǎn)。不給予公平補(bǔ)償，私有財(cái)產(chǎn)不得充作公用”。規(guī)定在保護(hù)公民私人財(cái)產(chǎn)的同時(shí)默示了聯(lián)邦政府享有行使有償征收的權(quán)利，條件是正當(dāng)程序、公共使用和公平補(bǔ)償。其中公平補(bǔ)償常以“對(duì)公眾和私有財(cái)產(chǎn)所有人同樣公平”為標(biāo)準(zhǔn)，雙方是否能夠真正簽訂合理的征收補(bǔ)償合同，關(guān)鍵在于被征收人是否得到了合理的補(bǔ)償。具體包括：第一，合理的主體。即不僅財(cái)產(chǎn)的所有人有權(quán)得到補(bǔ)償，財(cái)產(chǎn)的相關(guān)使用收益人如房屋的承租人也有權(quán)得到補(bǔ)償。第二，合理的客體。即獲得補(bǔ)償?shù)膶?duì)象不僅包括房屋本身，還應(yīng)當(dāng)包括其附屬物以及與該地產(chǎn)商譽(yù)相關(guān)的無形資產(chǎn)。第三，合理的估價(jià)。即對(duì)被征收物補(bǔ)償?shù)膬r(jià)金應(yīng)以“公平的市場(chǎng)價(jià)值”為依據(jù)。而目前對(duì)公平的市場(chǎng)價(jià)值最普遍的評(píng)估方式是各自單獨(dú)聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估師作出評(píng)估報(bào)告（雖然資產(chǎn)評(píng)估師的報(bào)告并非絕對(duì)完美和科學(xué)）；如果雙方各自獨(dú)立的評(píng)估報(bào)告結(jié)論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團(tuán)裁定。在美國(guó)的司法實(shí)踐中，法院通常會(huì)認(rèn)定高出政府補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估報(bào)告。
德國(guó)現(xiàn)行公益征收制度的基本原則主要規(guī)定于德國(guó)基本法（憲法）第14條中。依據(jù)基本法的思想，一個(gè)合憲的公益征收行為，必須予以公正的補(bǔ)償。同時(shí)，為了確保公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)在征收時(shí)獲得補(bǔ)償，規(guī)定對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征收必須依據(jù)法律，而且立法必須同時(shí)規(guī)定征收補(bǔ)償?shù)摹邦~度”和“種類”有效，這種“無補(bǔ)償即無征收”的規(guī)定，促使財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、征收和補(bǔ)償在法律上融為一體。
二、城市房屋拆遷的補(bǔ)償
（一）補(bǔ)償?shù)母拍?/p>
在我國(guó)，城市拆遷補(bǔ)償，是指在城市建設(shè)和開發(fā)過程中，由于拆除房屋而給予房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償，是典型的行政補(bǔ)償。
（二）補(bǔ)償?shù)脑瓌t和標(biāo)準(zhǔn)
世界大多數(shù)國(guó)家對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t和標(biāo)準(zhǔn)是在土地征收制度中加以規(guī)定的。前文概括介紹了美國(guó)征收制度中的“合理補(bǔ)償”原則，美國(guó)的合理補(bǔ)償所要依據(jù)的公平市場(chǎng)價(jià)格，既包括財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值，也包括財(cái)產(chǎn)未來贏利的折扣價(jià)值。英國(guó)則主要按征收土地之前的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，如果被征土地因變?yōu)楣灿玫卦斐傻貎r(jià)上漲，原則上不考慮上漲部分的補(bǔ)償。
法國(guó)實(shí)行“公平補(bǔ)償”原則，在占用被征收財(cái)產(chǎn)前，事先支付補(bǔ)償，公平補(bǔ)償被征收人的損失。
德國(guó)實(shí)行“公正補(bǔ)償”，在征收時(shí)的補(bǔ)償協(xié)議價(jià)格計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以官方公布征收決定時(shí)的被征土地交易價(jià)格為準(zhǔn)。
根據(jù)憲法，日本實(shí)行“正當(dāng)補(bǔ)償”，其補(bǔ)償范圍主要包括：產(chǎn)權(quán)損失、財(cái)產(chǎn)損失、失業(yè)損失和其他損失等。此外，日本還專門規(guī)定了要“按正常市場(chǎng)交易價(jià)計(jì)價(jià)”的原則?？梢娺@里所說的正當(dāng)補(bǔ)償實(shí)際上是一種比較全面的補(bǔ)償。
由此看來，各國(guó)憲法確定的征用補(bǔ)償程度雖不完全相同，但它們多少都受到傳統(tǒng)憲法理論的影響，有的要求“充分”補(bǔ)償，有的規(guī)定“公平”或“公正”補(bǔ)償，有的要求“適當(dāng)”或“合理”補(bǔ)償?！昂侠硌a(bǔ)償”、“正當(dāng)補(bǔ)償”和“公平補(bǔ)償”，一般說來，是指補(bǔ)償價(jià)值與被征用財(cái)產(chǎn)價(jià)值大體相當(dāng)。但“合理”、“正當(dāng)”和“公平”都是空泛的表達(dá)方法，從現(xiàn)實(shí)情況來看，認(rèn)定何為“適當(dāng)”與“合理”的權(quán)力顯然握于政府之手，被征用財(cái)產(chǎn)的人無權(quán)要求?！斑m當(dāng)補(bǔ)償”和“相當(dāng)補(bǔ)償”則是一種較低標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償，即只要給予補(bǔ)償即可。從“充分補(bǔ)償”、“合理補(bǔ)償”再到“適當(dāng)補(bǔ)償”，從本質(zhì)上都是不完全補(bǔ)償。
相比較而言，我國(guó)的《憲法》僅言明了“給予補(bǔ)償”，《〈物權(quán)法〉草案建議稿》也只是規(guī)定了“公平補(bǔ)償”，除此之外再無更高層次的補(bǔ)償。如前所述，“公平”是空泛的說法，對(duì)國(guó)家“公平”和對(duì)個(gè)人“公平”的標(biāo)準(zhǔn)肯定不同，而且公平補(bǔ)償?shù)牟僮鳈?quán)掌握在政府手中，被拆遷人的利益無法得到正當(dāng)?shù)纳鞆?。所以至少我?guó)立法應(yīng)規(guī)定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)為“充分補(bǔ)償”，才可能保護(hù)被拆遷人權(quán)益。
當(dāng)前許多國(guó)家補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋的當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)的。我國(guó)新《條例》第24條規(guī)定，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。這在我國(guó)是一個(gè)進(jìn)步，它打破了以往以房屋重置價(jià)作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的舊模式，在綜合考慮房屋位置、用途、建筑面積等諸多影響房?jī)r(jià)的因素之后按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)來確定補(bǔ)償價(jià)格，這相對(duì)來說是比較客觀公正的，在一定程度上保障了被拆遷免受或少受欺詐。
（三）補(bǔ)償?shù)姆沙绦?/p>
對(duì)于整個(gè)房屋拆遷過程，被拆遷人最關(guān)心的實(shí)際問題是自己能夠獲得多少補(bǔ)償，如果補(bǔ)償能夠讓被拆遷人滿意，就不會(huì)存在拆遷難和強(qiáng)制拆遷引發(fā)的諸多問題。
根據(jù)新《條例》第23條的規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換……被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式”。依照法律和法規(guī)的規(guī)定，在我國(guó)，拆遷的補(bǔ)償方式有貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式，而除了法規(guī)有明文規(guī)定的情況需要指定的補(bǔ)償方式外，當(dāng)事人可以自由選擇貨幣補(bǔ)償或者是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。雖然實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換看似對(duì)被拆遷人有利，但往往由于被調(diào)換房屋不能達(dá)到被拆遷人要求或者遲遲不能交房而導(dǎo)致被拆遷人處于無家可歸的狀況，對(duì)拆遷人并不能進(jìn)行有效補(bǔ)償；根據(jù)當(dāng)前國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)和我國(guó)的實(shí)際情況，貨幣補(bǔ)償即金錢補(bǔ)償是最實(shí)用最靈活最便捷的補(bǔ)償方法，雖然有時(shí)實(shí)物補(bǔ)償給人一種真實(shí)感，“有房在手，萬事不愁”，但從某種意義上講，在實(shí)際中，“金錢賠償雖非理想但相當(dāng)實(shí)用”，被拆遷人可以即刻領(lǐng)取補(bǔ)償金再尋找住房，盡可以選擇符合自己意愿的房屋。所以，我們選擇房屋拆遷的金錢補(bǔ)償作為對(duì)拆遷人的補(bǔ)償方式，在此重點(diǎn)闡述金錢補(bǔ)償?shù)姆沙绦颉?/p>
根據(jù)新《條例》的規(guī)定，補(bǔ)償?shù)某绦蚍秩齻€(gè)階段：公告、雙方協(xié)商達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議、發(fā)放補(bǔ)償款。公告階段要求政府決定拆遷時(shí)在公告中明確補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，即按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，這也是被拆人的知情權(quán)；在雙方協(xié)商達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的階段，被拆遷人可以充分行使自己的權(quán)利發(fā)表意見，也可以自己聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)被拆遷的房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，雙方確定具體的補(bǔ)償價(jià)格，如果不滿意政府的補(bǔ)償價(jià)，可以依法提訟；在發(fā)放補(bǔ)償款階段，拆遷人應(yīng)當(dāng)盡快將補(bǔ)償款發(fā)放給被拆遷人，使被拆遷人因拆遷受到的損失降至最低。
在政府的拆遷補(bǔ)償中，各個(gè)階段都應(yīng)該嚴(yán)格依照法律程序來進(jìn)行，這樣才能保證被拆遷人得到合理補(bǔ)償，防止行政部門，法律程序一方面是對(duì)行政部門行使職權(quán)的監(jiān)督，另一方面可以保證拆遷工作的效率。拆遷工作涉及千家萬戶，關(guān)系到權(quán)利人的切身利益，所以必須以嚴(yán)格的行政程序規(guī)范拆遷補(bǔ)償，這樣才能有效解決拆遷矛盾，同時(shí)防止因拆遷引起的被拆遷人以過激方式對(duì)抗拆遷的事件。
（四）當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)碾y點(diǎn)及處理辦法
我國(guó)新《條例》第4條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人?！痹摋l的規(guī)定，實(shí)際涉及兩個(gè)問題：一是是否給予補(bǔ)償；二是給予何人補(bǔ)償。對(duì)于是否補(bǔ)償?shù)膯栴}，答案顯然是肯定的。但關(guān)于補(bǔ)償與安置的對(duì)象，我認(rèn)為是補(bǔ)償?shù)碾y點(diǎn)。
根據(jù)新《條例》第4條的規(guī)定，補(bǔ)償與安置的對(duì)象是“被拆遷人”，而根據(jù)該條第三款的規(guī)定，被拆遷人的范圍限于“被拆遷房屋的所有人”。所有人也就是所有權(quán)人。也就是說，拆遷人僅對(duì)被拆遷房屋的所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償和安置。事實(shí)上，隨著社會(huì)的發(fā)展，當(dāng)前房屋所有權(quán)人與其所有物之間的關(guān)系日漸復(fù)雜，所有權(quán)人有時(shí)只是所有物的法律上的歸屬主體，對(duì)于所有物的占有、使用甚至收益權(quán)越來越普遍地由所有權(quán)人以外的其他人享有，存在于所有物尤其是房屋之上的其他權(quán)利日漸增多，主要包括債權(quán)如承租人的權(quán)利、用益物權(quán)如承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和典權(quán)、擔(dān)保物權(quán)如抵押權(quán)。在被拆遷的房屋上存在所有權(quán)人以外的其他民事主體的民事權(quán)利的情況下，僅僅保護(hù)所有權(quán)人的利益，就顯得不盡合理，也應(yīng)當(dāng)同時(shí)規(guī)定對(duì)因房屋拆遷而受到損失的其他與該房屋有直接關(guān)系的權(quán)利人進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。
常見的對(duì)非所有人被拆遷人的拆遷是租賃財(cái)產(chǎn)的拆遷。如果財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)出租給承租人，此時(shí)發(fā)生征收，那么承租人的財(cái)產(chǎn)權(quán)將受到影響。我國(guó)新《條例》第13條第2款規(guī)定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議?！钡?7條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！备鶕?jù)這些規(guī)定，在現(xiàn)實(shí)生活中遇到此問題，目前一般作如下處理：出租房屋被拆遷，若建設(shè)單位安置的新房，產(chǎn)權(quán)仍歸原房主，原房屋已存在的租賃關(guān)系依然有效，可按租賃合同繼續(xù)執(zhí)行，出租人不得以拆遷為借口，終止租賃合同，收回房屋，意即“拆遷不破租賃”，但因所補(bǔ)償安置的房屋與被拆遷房屋原狀有所不同，租賃雙方也可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)租金作相應(yīng)的調(diào)整。已租賃的非居住房屋被拆遷時(shí)，建設(shè)單位可根據(jù)使用人的實(shí)際情況和要求，安置新房或作價(jià)補(bǔ)償。如果采取安置新房的形式，原租賃關(guān)系可繼續(xù)保持；如果安置后的房屋，不適合承租人原用途，房屋租賃雙方可以解除合同，承租人的用房由建設(shè)單位另行安置，如果采取作價(jià)補(bǔ)償?shù)男问?，房屋租賃關(guān)系自然解除，承租人的用房由建設(shè)單位安置。
房屋抵押是指房屋所有人以房屋作為抵押物，向債權(quán)人擔(dān)保債務(wù)履行的一種方式。抵押房屋的所有人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人。新《條例》第30條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行?！蔽覈?guó)《擔(dān)保法》對(duì)于怎樣在拆遷過程中保護(hù)抵押權(quán)人利益未作規(guī)定，僅能參照抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)理論；建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第38條規(guī)定：“因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同?！币罁?jù)相關(guān)法規(guī)和有關(guān)擔(dān)保的理論，抵押房屋拆遷補(bǔ)償目前一般作如下處理：補(bǔ)償形式可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以作價(jià)補(bǔ)償。對(duì)拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的，可以由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)拆遷主管部門批準(zhǔn)，并對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的房屋做好勘察記錄，辦理證據(jù)保全后，實(shí)施拆遷；設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)以償還的房屋作為抵押標(biāo)的物，并與抵押權(quán)人重新簽訂抵押協(xié)議。為了維護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后原抵押關(guān)系應(yīng)當(dāng)繼續(xù)維持，抵押人不能以此為借口擅自解除原抵押關(guān)系。在拆遷的期限內(nèi)，抵押人如選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償形式，應(yīng)當(dāng)與抵押人就調(diào)換后的房屋作為抵押標(biāo)的物達(dá)成原則上的一致，拆遷人對(duì)此給予補(bǔ)償。拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)后，方可給予補(bǔ)償。如抵押人選擇作價(jià)補(bǔ)償形式的，應(yīng)當(dāng)先由抵押人償還抵押權(quán)人的借款，然后再領(lǐng)取補(bǔ)償金。由于拆遷，被拆遷人可以解除原抵押關(guān)系，但不能因此侵犯抵押權(quán)人的合法權(quán)益。如果被拆遷人無力先還清債務(wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付補(bǔ)償金等，抵押人、抵押權(quán)人、拆遷人三方共同協(xié)商一致后，再向抵押人支付，以保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
而拆遷房屋上的其他權(quán)利人的補(bǔ)償，可以參照租賃房屋拆遷和抵押房屋拆遷補(bǔ)償?shù)淖龇ǎ瑢?duì)被拆遷所有權(quán)人和非所有權(quán)人作出補(bǔ)償。
綜合上述分析，我認(rèn)為目前我國(guó)現(xiàn)行法中對(duì)拆遷過程中補(bǔ)償問題的相關(guān)規(guī)定不甚詳盡，首先應(yīng)當(dāng)確立“充分補(bǔ)償”原則，借鑒相關(guān)國(guó)家和地區(qū)的做法，將補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目詳細(xì)做出規(guī)定，以便對(duì)政府的補(bǔ)償起到監(jiān)督和限制的作用，同時(shí)使被拆遷人對(duì)補(bǔ)償?shù)脑瓌t和項(xiàng)目有了充分了解，更有利于保護(hù)自身的權(quán)利；其次，應(yīng)當(dāng)從立法上明確對(duì)房屋使用人的保護(hù)，新《條例》第4條規(guī)定拆遷人僅對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償和安置是不全面的，應(yīng)當(dāng)規(guī)定，拆遷人對(duì)因房屋拆遷而受到損失的其他與該房屋有直接關(guān)系的權(quán)利人進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，或者將“被拆遷人”界定為“所有人和其他與該房屋有直接關(guān)系的權(quán)利人”，在保護(hù)房屋所有人利益的同時(shí)同樣使利害關(guān)系人的利益得到全面保護(hù)，以體現(xiàn)立法的公平、公正。
參考文獻(xiàn)
著作類：
1．陳新民：《德國(guó)公法學(xué)基礎(chǔ)理論》，山東人民出版社2001年版。
一、城市征地拆遷工作情況
自《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布后，我縣實(shí)施的城南沿江大道建設(shè)工程等房屋征收項(xiàng)目嚴(yán)格按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《市貫徹實(shí)施＜國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例＞若干意見（試行）》等法律法規(guī)進(jìn)行操作。我們?cè)诜课菡魇者^程中堅(jiān)持公平補(bǔ)償、決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，充分保證了房屋征收項(xiàng)目的合法性；保證了被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)；保證了被征收人房地產(chǎn)的合法權(quán)益。
對(duì)于在房屋征收過程中出現(xiàn)的各種矛盾，我們派工作人員及時(shí)與被征收人溝通，對(duì)征收條例不懂、對(duì)政策不清楚的我們及時(shí)給予解答。對(duì)已實(shí)施完成，但存在的工程項(xiàng)目，我們派該工程項(xiàng)目的工作人員及分管領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)與人溝通，對(duì)合理的意見、建議我們充分采納，對(duì)不合理的要求我們給予解釋清楚。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施以來我縣還沒有出現(xiàn)一例強(qiáng)制拆遷。
1．及時(shí)成立征收部門明確工作職能。國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布后，縣人民政府于2011年8月25日下發(fā)石府辦抄字[2011]360號(hào)文件，縣機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)于2011年12月12日下發(fā)石編發(fā)[2011]24號(hào)文件通知，將縣房產(chǎn)局下屬縣城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦公室歸并到縣征地拆遷安置辦公室。單位規(guī)格和性質(zhì)為正科級(jí)全額撥款事業(yè)單位。主要職責(zé)：為縣人民政府指定的國(guó)有土地上房屋征收工作部門；負(fù)責(zé)全縣規(guī)劃范圍內(nèi)征地拆遷安置工作的綜合組織協(xié)調(diào)與管理；主要承擔(dān)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在我縣的貫徹實(shí)施。單位成立至今，通過全體房屋征收干部職工的共同努力，我縣的房屋征收與補(bǔ)償工作取得了較滿意的社會(huì)效益。
2、依法征收，加大宣傳，提高房屋征收與補(bǔ)償公信力。隨著城市化進(jìn)程，城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造步伐的加快，為全面貫徹落實(shí)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》把握界定公共利益的基本要求，維護(hù)廣大人民群眾正常生活秩序和社會(huì)和諧穩(wěn)定。一是加大了對(duì)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的宣傳力度。我們利用廣播電視、宣傳車、宣傳標(biāo)語、網(wǎng)絡(luò)等多種形式開展對(duì)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行全方位的宣傳和報(bào)道，將房屋征收的項(xiàng)目實(shí)施范圍，征收與補(bǔ)償程序、安置方式、安置地點(diǎn)、征收補(bǔ)償、補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)、安置保障的措施、以及房屋征收范圍內(nèi)調(diào)查的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等調(diào)查結(jié)果一一進(jìn)行公示。讓廣大人民群眾充分認(rèn)識(shí)到貫徹落實(shí)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》是做好我縣危舊房改造、舊城改造，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，完善城市功能，做好環(huán)境治理，提升城市品位的公共利益需要，確保房屋征收各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用總體規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建計(jì)劃項(xiàng)目列入市、縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃；確保房屋征收與補(bǔ)償工作程序符合《條例》規(guī)定的程序要求。二是房屋征收補(bǔ)償項(xiàng)目方案進(jìn)行了組織論證和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房屋征收補(bǔ)償決定征求群眾意見。我縣在房屋征收與補(bǔ)償決定前，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，涉及被征收人數(shù)量較多的，經(jīng)縣政府常務(wù)會(huì)議討論決定，在作出房屋征收前，征收補(bǔ)償費(fèi)用足額到位，專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩７课菡魇詹块T擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)縣人民政府?？h人民政府組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求群眾意見，將征求意見情況和公眾意見的情況進(jìn)一步公布?？h人民政府在作出房屋征收決定后及時(shí)公告。公告內(nèi)容包括房屋征收與補(bǔ)償方案和行政復(fù)議，行政訴訟等事項(xiàng)，使我縣的房屋征收與補(bǔ)償方案具有較好的科學(xué)性、合理性、經(jīng)濟(jì)性和社會(huì)穩(wěn)定性。三是認(rèn)真貫徹落實(shí)房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)遵循決策民主，程序正當(dāng)，結(jié)果公開的原則。房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定。在規(guī)定時(shí)間協(xié)商不成的，由我辦組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采用搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。通過上述一系列的依法征收、宣傳發(fā)動(dòng)工作，房屋征收與補(bǔ)償工作在廣大人民群眾心目中起到了相互溝通，正確引導(dǎo)，工作協(xié)調(diào)的作用，同時(shí)增強(qiáng)了房屋征收與補(bǔ)償工作人員的工作責(zé)任感，提高了房屋征收與補(bǔ)償工作的公信力。
3.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布后啟動(dòng)的新項(xiàng)目正在順利實(shí)施。2011年9月我縣依法啟動(dòng)了縣城南沿江大道建設(shè)工程，該項(xiàng)目征收涉及私房270戶，其中企業(yè)、事業(yè)單位18戶，征收房屋總面積約11.4萬平方米。該項(xiàng)目是新條例出臺(tái)后我縣實(shí)施的第一個(gè)房屋征收項(xiàng)目。為了確保該項(xiàng)目圓滿完成，領(lǐng)導(dǎo)非常重視，廣大人民群眾也非常關(guān)注。房屋征收與補(bǔ)償工作人員嚴(yán)格按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的程序流程和要求，依法做好房屋征收與補(bǔ)償工作。面對(duì)釘子戶，工作人員采取配對(duì)做好釘子戶的工作，發(fā)揚(yáng)敢于負(fù)責(zé)、敢于拼搏、敢于攻堅(jiān)、敢于創(chuàng)新、敢于碰硬，爭(zhēng)當(dāng)建設(shè)先鋒隊(duì)，樂做城市守護(hù)人的精神，做到不分節(jié)假休息日，及時(shí)主動(dòng)上門做好各項(xiàng)工作。面對(duì)難題領(lǐng)導(dǎo)親自出面，力爭(zhēng)達(dá)成協(xié)議。在工作中我們發(fā)揚(yáng)“白加黑、五加二”等連續(xù)作戰(zhàn)的工作作風(fēng)。目前，該工程項(xiàng)目進(jìn)展順利，基本上都簽訂了房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議。
4.堅(jiān)持以人為本，妥善做好老項(xiàng)目工程的收尾工作。目前我縣還有2個(gè)老項(xiàng)目正在收尾階段，即：縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項(xiàng)目、縣城西外路建設(shè)工程。三個(gè)項(xiàng)目還有約6戶尚未簽定拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，其中縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項(xiàng)目所剩4戶經(jīng)過裁決已向縣法院申請(qǐng)了強(qiáng)拆，法院已受理；縣城西外路建設(shè)工程所剩約2戶正在協(xié)調(diào)之中。我縣對(duì)于已經(jīng)辦理了《房屋拆遷許可證》的老項(xiàng)目，按新條例規(guī)定，除了不實(shí)施行政強(qiáng)拆以外，其它的都按老條例實(shí)施。我縣督促了拆遷人要把老項(xiàng)目收尾工作抓緊搞完，而且不能引發(fā)矛盾。在拆遷工作中要把工作做細(xì)、做實(shí)，要依法行政，文明拆遷。被拆遷人有疑問的，我們耐心解釋，盡量減少矛盾，減少對(duì)立面，確實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法利益。
二、存在不足
1.我們?cè)趩?dòng)新項(xiàng)目按新條例實(shí)施操作方面還欠缺經(jīng)驗(yàn)，建議上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門要定期對(duì)我們業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)。
2、到目前我們縣所有的項(xiàng)目都有異地土地安置，如果一旦取消異地土地安置，估計(jì)房屋征收難度要加大。
3.征地拆遷案件處理方法不夠多，效果不太明顯，致使部分矛盾糾紛化解的不夠及時(shí)。
三、下一步工作打算
（一）加大房屋征收相關(guān)法律法規(guī)的宣傳貫徹力度。采取發(fā)放宣傳單、橫幅、舉辦培訓(xùn)班、召開座談會(huì)等多種形式，加強(qiáng)房屋征收法律法規(guī)和政策宣傳力度，牢固樹立科學(xué)發(fā)展理念和以人為本思想。
（二）進(jìn)一步規(guī)范房屋征收程序。認(rèn)真總結(jié)房屋征收工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)查找房屋征收工作存在的問題和不足并進(jìn)行整改。制定出臺(tái)重大項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估辦法等各種配套方案，進(jìn)一步完善工作措施，規(guī)范征地拆遷補(bǔ)償程序。同時(shí)，建立日常督查工作機(jī)制，由國(guó)土、城建、監(jiān)察、審計(jì)、法制等部門不定期對(duì)全縣征地拆遷工作進(jìn)行督查，對(duì)不符合政策規(guī)定的征地拆遷行為及時(shí)糾正，對(duì)違法違規(guī)行為嚴(yán)肅查處，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，堅(jiān)決杜絕違法違規(guī)行為的發(fā)生。
第一條為知強(qiáng)城市房屋拆遷管理，保障城市建設(shè)順利進(jìn)行，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條凡在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上因?qū)嵤┏鞘薪ㄔO(shè)需要拆除房屋及其附屬設(shè)施的，適用本條例。
第三條本條例所稱拆遷當(dāng)事人，包括拆遷人和被拆遷入。
拆遷人是指依法取得拆遷許可證的單位和個(gè)人。
被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬設(shè)施的濟(jì)有人(包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人)和使用人。
第四條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊區(qū)改建、改善城市環(huán)境和居民居住條件，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。
城市房屋拆遷，必須加強(qiáng)對(duì)文物古跡的保護(hù)。在拆遷的安置中應(yīng)當(dāng)尊重少數(shù)民族的風(fēng)俗習(xí)慣
第五條城市房屋拆遷必須按照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償或者安置；被拆遷入應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷。
第六條省人民政府建設(shè)行政主管部門主管全省的城市房屋拆遷管理工作。
市、縣(市)人民政府城市房屋拆遷行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷管理工作。
計(jì)劃、規(guī)劃、土地、公安、物價(jià)、文物、工商行政管理等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作。
第七條縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷工作的領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)城市綜合開發(fā)地區(qū)和重點(diǎn)工程建設(shè)需要拆遷的，可以統(tǒng)一組織實(shí)施。對(duì)在城市房屋拆遷工作中有突出貢獻(xiàn)的單位或者個(gè)人給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。
第二章拆遷管理
第八條城市房屋拆遷實(shí)行委托拆遷或者自行拆遷。
拆遷人委托拆遷的，委托雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托拆遷協(xié)議，拆遷人按照規(guī)定支付委托拆遷費(fèi)。
拆遷人自行拆遷的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷行政主管部門批準(zhǔn)。
接受委托拆遷的單位，必須取得城市房屋拆遷資格證書。城市房屋拆遷單位的資格管理辦法由省建設(shè)行政主管部門制定。
房屋拆遷行政主管部門不得接受委托拆遷。
第九條拆遷申請(qǐng)人需要拆遷房屋及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)向所在地房屋拆遷行政主管部門申請(qǐng)拆遷立項(xiàng)。申請(qǐng)拆遷立項(xiàng)時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同項(xiàng)目，提交下列相關(guān)材料：
(一)拆遷申請(qǐng)書；
(二)拆遷計(jì)劃和拆遷方案；
(三)國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件3
(四)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；
(五)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
(六)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證；
(七)拆遷人的資信證明文件；
(八)委托拆遷協(xié)議書；
(九)其他需要提交的相關(guān)材料。
第十條房屋拆遷行政主管部門接到拆遷立項(xiàng)申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予立項(xiàng)的決定。符合立項(xiàng)條件的，發(fā)給拆遷許可證；不符合條件的，應(yīng)當(dāng)出具不予立項(xiàng)決定書，退回申報(bào)材料。
第十一條拆遷人必須按照房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限實(shí)施拆遷，并按照有關(guān)規(guī)定繳納拆遷管理費(fèi)。
第十二條拆遷人申請(qǐng)拆遷時(shí)，用于被拆遷人的拆遷補(bǔ)償安置資金必須足額到位，并存入指定的銀行帳戶，白房屋拆遷行政主管部門核實(shí)并監(jiān)督使用。
第十三條拆遷范圍確定后，房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)部門，在拆遷范圍內(nèi)暫停辦理下列事項(xiàng)：
(一)公安機(jī)關(guān)辦理的遷入居民戶口或者居民分戶。但因出生、軍人復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)退伍、婚姻、大中專畢業(yè)、刑滿釋放等確需遷入戶口或者分戶的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后方可辦理。
(二)城市房屋、土地管理部門辦理的房屋、土地使用權(quán)買賣、交換、贈(zèng)與、租賃、抵押、折產(chǎn)等手續(xù)。但人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)生效的判決、裁決執(zhí)行的除外。
(三)規(guī)劃、建設(shè)部門辦理的房屋新建、改建、擴(kuò)建和裝修等批準(zhǔn)手續(xù)。
(四)工商行政管理部門辦理的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
前款規(guī)定的事項(xiàng)，其停辦期限不得超過一年。因特殊情況需要延長(zhǎng)停辦期限的，拆遷人必須報(bào)當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門審核批準(zhǔn)，延長(zhǎng)期限最長(zhǎng)為六個(gè)月。
第十四條房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷人、實(shí)施拆遷單位、補(bǔ)償安置方式、拆遷范圍、拆遷期限、過渡期限、搬遷期限等情況予以公告。
拆遷公告后，房屋拆遷行政主管部門、拆遷人及有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第十五條在公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照本條例的規(guī)定就拆遷補(bǔ)償或者安置等事宜簽訂書面協(xié)議。
協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確補(bǔ)償方式、辦法、數(shù)額，安置地點(diǎn)、面積，搬遷期限、過渡方式及違約責(zé)任等。
協(xié)議簽定后，應(yīng)當(dāng)報(bào)房屋拆遷行政主管部門備案。
第十六條拆遷當(dāng)事人在公告規(guī)定的期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷行政主管部門調(diào)解或者作出裁決。拆遷人或者被拆遷人是批準(zhǔn)房屋拆遷行政主管部門的，由同級(jí)人民政府裁決。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可在裁決通知書送達(dá)之起十五日內(nèi)向人民法院。訴訟期間拆遷人已給予被拆遷人補(bǔ)償、安置或者提供周轉(zhuǎn)房的，不停止拆遷的執(zhí)行。但法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的除外。
第十七條在房屋拆遷公告規(guī)定的或者本條例第十六條規(guī)定的裁決作出的拆遷期限內(nèi)，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕搬遷的，縣級(jí)以上人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定；逾期不搬遷的，由縣級(jí)以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由作出裁決的房屋拆遷行政主管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。
第十八條拆遷人拆除房屋應(yīng)當(dāng)在房屋拆除前到當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)管理部門辦理房屋拆除登記手續(xù)，并于房屋拆除后三十日內(nèi)辦理房屋注銷登記手續(xù)，繳銷原房屋權(quán)屬證書。
拆遷涉及土地使用權(quán)變更的，必須依法辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)。
第十九條房屋拆遷行政主管部門在對(duì)拆遷活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，被檢查者應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供有關(guān)情況和資料，檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)和業(yè)務(wù)秘密。
第二十條拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)整理并妥善保管拆遷檔案資料，在完成拆遷后三十日內(nèi)向房屋拆遷行政主管部門移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。
房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷檔案制度，加強(qiáng)對(duì)拆遷檔案資料的管理。
第三章拆遷補(bǔ)償
第二十一條拆遷人對(duì)被拆除房屋及其附屬設(shè)施所有人的拆遷補(bǔ)償，實(shí)行貨幣補(bǔ)償或者房屋補(bǔ)償。具體補(bǔ)償方式由拆遷人和被拆除房屋所有人協(xié)商確定。
第二十二條拆除住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)按照被拆除房屋所在區(qū)位和原建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新確定。
設(shè)區(qū)的市人民政府可以根據(jù)前款規(guī)定制定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
按照城鎮(zhèn)住房制度改革政策購(gòu)買的房屋的拆遷補(bǔ)償，國(guó)家和省另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二十三條拆除非住宅房屋，實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模溲a(bǔ)償價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。
第二十四條拆遷人對(duì)被拆除房屋所有人實(shí)行房屋補(bǔ)償?shù)模凑毡緱l例第二十二條、第二十三條的規(guī)定確定被拆除房屋的補(bǔ)償價(jià)款，結(jié)合所補(bǔ)償房屋的價(jià)值，與被拆除房屋的所有人結(jié)清差價(jià)。
補(bǔ)償?shù)姆课莅ò凑找?guī)定提供的經(jīng)濟(jì)適用房和可供被拆遷人選擇的其他商品房，其建設(shè)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和省規(guī)定的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。
第二十五條被拆除房屋需要評(píng)估的，必須由依法成立的具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理。
評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拆除房屋的評(píng)估應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行。
第二十六條拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第二十七條拆除用于非營(yíng)利的公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照其原性質(zhì)、規(guī)模予以重建，或者按照重置價(jià)格給予補(bǔ)償，或者由當(dāng)?shù)爻鞘腥嗣裾凑粘鞘幸?guī)劃統(tǒng)籌安排。
第二十八條拆除出租的住宅房屋，實(shí)行房屋補(bǔ)償?shù)?，原租賃關(guān)系可以繼續(xù)保持，原租賃合同條款應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)修改。
拆除出租住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)解除房屋租賃合同。拆除出租的非住宅房屋，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)解除房屋租賃合同。
解除租賃合同的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本條例第三十七條的規(guī)定對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)助。
第二十九條拆除非住宅房屋的所有人具備下列條件的，其房屋應(yīng)當(dāng)按照營(yíng)業(yè)用房給予補(bǔ)償：
(一)持有的房屋所有權(quán)證用途欄內(nèi)標(biāo)明“營(yíng)業(yè)”或者“生產(chǎn)”等字樣；
(二)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并有納稅記錄；
(三)房屋所有權(quán)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)、生產(chǎn)的地點(diǎn)、時(shí)間相一致。
營(yíng)業(yè)用房的補(bǔ)償辦法按照本條例第二十三條、第二十四條、第四十三條的規(guī)定執(zhí)行。
第三十條拆除的房屋存在產(chǎn)權(quán)、債務(wù)糾紛的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；在拆遷公告規(guī)定限內(nèi)未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償方案，報(bào)縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷行政主管部門批準(zhǔn)，并辦理證據(jù)保全手續(xù)后，可先行拆除；待糾紛解決后，按照本條例第二十二條、第二十三條的規(guī)定給予補(bǔ)償。
第三十一條拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)或者向當(dāng)事人雙方約定的第三人提存后，方可給予補(bǔ)償。
對(duì)拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行房屋補(bǔ)償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門公告的期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的，由拆遷人按照本條例第三十條的規(guī)定實(shí)施拆遷。
第四章拆遷安置
第三十二條對(duì)被拆除房屋使用人按照本條例的規(guī)定予以安置的，應(yīng)當(dāng)妥善置。
被拆除房屋使用人是指在拆遷范圍內(nèi)具有常住戶口的公民和在拆遷范圍內(nèi)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者作為正式辦公地的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、公司、事業(yè)單位。
第三十三條被拆除房屋使用人的安置地點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程的性質(zhì)，按照有利于實(shí)施城市規(guī)劃和城市舊區(qū)改建的原則磅定。
第三十四條拆除非住宅房屋的，按照原建筑面積安置。
第三十五條拆除住宅房屋的，按照原建筑面積或者原使用面積進(jìn)行安置。
對(duì)被拆除房屋使用人按照原面積安置住房低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的住房解困標(biāo)準(zhǔn)的，可以增加安置面積，并按照規(guī)定交納超面積安置費(fèi)。
第三十六條被拆除房屋使用人因拆遷而遷出的，由拆遷人付給搬家補(bǔ)助費(fèi)。
第三十七條被拆除房屋的所有人與使用人為同一人并實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，由被拆除房屋的所有人自行尋找安置用房，拆遷人付給被拆除房屋所有人三·個(gè)月的臨時(shí)安置費(fèi)。
第三十八條拆除出租的公有住宅房屋，實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，由被拆除房屋的所有人按照古關(guān)規(guī)定安置使用人。
第三十九條拆除出租的非住宅房屋由使用人自行安置。
第四十條安置用房不能一次解決的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確過渡期限。
在規(guī)定的過渡期限內(nèi)，被拆除房屋使用人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)付給臨時(shí)安置費(fèi)；由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，不付給臨時(shí)安置費(fèi)。
第四十一條拆遷人、被拆除房屋使用人雙方應(yīng)當(dāng)遵守過渡期限的協(xié)議。拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過渡期限’；由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，被拆除房屋使用人到期不得拒絕遷往安置用房、騰退周轉(zhuǎn)房。
第四十二條由于拆遷人的責(zé)任使被拆除房屋使用人延長(zhǎng)過渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆除房屋使用人，從逾期之日起應(yīng)當(dāng)增加臨時(shí)安置費(fèi)。
由于拆遷人的責(zé)任使被拆除房屋使用人延長(zhǎng)過渡期限的，對(duì)由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的被拆除房屋使用人，從逾期之日起應(yīng)當(dāng)付給臨時(shí)安置費(fèi)。
第四十三條拆除非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起經(jīng)濟(jì)損失的，由拆遷人付給補(bǔ)助費(fèi)。
第四十四條臨時(shí)安置費(fèi)、超面積安置費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)，其具體標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。
第五章法律責(zé)任返回目錄
第四十五條違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷行政主管部門予以警告、責(zé)令停止拆遷，并可處以一萬元以上十萬元以下的罰款：
(一)單位或者個(gè)人未取得房屋拆遷許可證，擅自拆遷的；
(二)拆遷人擅自改變拆遷范圍和期限約3
(三)單位或者個(gè)人委托未取得拆遷資格證書的拆遷單位進(jìn)行拆遷的。
第四十六條在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)違反城市規(guī)劃進(jìn)行拆遷的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)按照《城市規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定給予處罰。