時(shí)間：2023-12-20 10:47:34
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關(guān)鍵詞：廉租房；物業(yè)管理；三聯(lián)模式
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1673-2111(2008)11-089-04
作者：李勇輝，湘潭大學(xué)商學(xué)院副院長(zhǎng)、教授、博士生導(dǎo)師／曾鍇，李新華，湘潭大學(xué)商學(xué)院；湖南，湘潭，411105
基金項(xiàng)目：湘潭大學(xué)創(chuàng)新基金資助項(xiàng)目。批準(zhǔn)文號(hào)湘大教發(fā)[2008]24號(hào)“從常德實(shí)踐看廉租房在住房保障體系中的地位與作用”
一、引言
廉租房后期管理服務(wù)是完善廉租住房制度的一部分，而廉租房后期管理服務(wù)又包括對(duì)廉租房的監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)、質(zhì)量保障等。黨的十七大報(bào)告指出：“健全廉租住房制度。加快解決城市低收入家庭住房困難。”表明了黨和政府對(duì)解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房問(wèn)題的高度關(guān)注。城鎮(zhèn)廉租住房制度是一種保障性住房供應(yīng)制度。政府和單位通過(guò)向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住房、核減租金以及發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼的方式來(lái)減輕居民的住房壓力，因而也是一項(xiàng)帶福利性的惠民政策。完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。加大對(duì)城鎮(zhèn)低收入家庭及低收入者的住房保障力度，既是社會(huì)公平正義原則的具體表現(xiàn)，也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀要求。
廉租房管理、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)作模式還在探索中。對(duì)于廉租房社區(qū)的管理、服務(wù)模式，如果政府撒手不管，就難以提高該群體整體的居住質(zhì)量，違背了保障低收入的初衷；如果全部由政府來(lái)承擔(dān)，政府因其財(cái)力有限，肯定承受不了：如果全部由企業(yè)來(lái)承擔(dān)，幾乎沒(méi)有企業(yè)愿意接手，認(rèn)為它幾乎是沒(méi)有盈利的。那么廉租房小區(qū)管理、服務(wù)的運(yùn)作模式應(yīng)該是怎樣的呢?目前國(guó)外如新加坡、香港在廉租房(公屋)管理、服務(wù)方面都有較豐富的經(jīng)驗(yàn)，也有一些相關(guān)的研究文獻(xiàn)，但由于制度和環(huán)境等因素。國(guó)外的操作模式并不適合中國(guó)的實(shí)際，而國(guó)內(nèi)對(duì)廉租房管理、服務(wù)的模式研究的相關(guān)文獻(xiàn)很少。調(diào)研小組主要針對(duì)常德市的實(shí)際情況。探索如何建立有效的城市廉租房社區(qū)物業(yè)管理模式。將管理、服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，確保物管資金的平衡，既減輕政府的負(fù)擔(dān)，又達(dá)到保障最低收入人群居住質(zhì)量的目的。
二、常德廉租房管理、服務(wù)的特殊性
從規(guī)模的總體上看，廉租房的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他物業(yè)類型。由于廉租房的特殊性質(zhì)，其單套戶型面積不會(huì)超過(guò)50平方米。為避免低收入家庭過(guò)于集中而引發(fā)新的社會(huì)問(wèn)題，廉租住房一般不會(huì)大規(guī)模成片建設(shè)。從常德市的情況來(lái)看，已建成的5個(gè)廉租居住點(diǎn)分別在市城區(qū)的東、中、西及德山幾個(gè)點(diǎn)，最小的只有700多平方米。最大的一個(gè)居住點(diǎn)也不到2萬(wàn)平方米，與商業(yè)樓盤東則幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)規(guī)模是無(wú)法比擬的。分布零散，對(duì)于管理工作有諸多不便，且成本較大片的商業(yè)小區(qū)高。
(一)人員的特殊性
廉租房有準(zhǔn)入條件有限，其居住群體是社會(huì)低收入家庭，如下崗置換、社會(huì)無(wú)業(yè)人員、老弱病殘人員相當(dāng)普遍，涉毒、兩勞等重點(diǎn)人口較為集中，不穩(wěn)定因素較多。與商品房管理服務(wù)相比之下，廉租房管理服務(wù)較不容易，因?yàn)樵诠竦赖滤刭|(zhì)、維護(hù)環(huán)境秩序的自覺(jué)性有很大差別。相應(yīng)的給廉租房的管理、服務(wù)增加了很多困難。
(二)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性
為了使廉租房住戶都能享受改革開(kāi)放的和社會(huì)發(fā)展的成果，政府保障部門作為業(yè)主單位，委托專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社會(huì)物業(yè)服務(wù)模式進(jìn)行治安、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施設(shè)備維修等公共服務(wù)，并且要求廉租房物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)更多的社會(huì)義務(wù)，如社區(qū)愛(ài)心超市和圖書(shū)閱覽室的經(jīng)營(yíng)、解決部分住戶的就業(yè)問(wèn)題，以及社會(huì)捐贈(zèng)物資發(fā)放問(wèn)題等。與單純的商業(yè)物業(yè)服務(wù)比，廉租房更側(cè)重于后期管理，側(cè)重于對(duì)租戶的服務(wù)，實(shí)際上已經(jīng)接近于一般意義上的社區(qū)服務(wù)管理。
(三)資金的特殊性
國(guó)務(wù)院和湖南省政府都出臺(tái)了關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的文件，明確指出：廉租住房保障資金堅(jiān)持財(cái)政資金預(yù)算為主、多渠道籌措的原則，確保廉租住房保障資金專項(xiàng)用于廉租住房購(gòu)建、維修改造和物業(yè)管理費(fèi)用補(bǔ)貼等。但具體以何種渠道籌措資金，落實(shí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼還有待于進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策。廉租房物業(yè)服務(wù)公司的資金來(lái)源主要是廉租房租金，現(xiàn)行的模式是：政府通過(guò)低保金下發(fā)到廉租戶手中，物業(yè)服務(wù)公司代表住房保障部門向廉租房住戶收取一部分低保金(廉租房租金)上繳財(cái)政，再由財(cái)政按一定比例反撥給物業(yè)公司作為服務(wù)費(fèi)用?？傮w上依然是“以租養(yǎng)房”的國(guó)有直管公房的模式。但租金標(biāo)準(zhǔn)低于直管公房租金標(biāo)準(zhǔn)，相反卻增加了保安、綠化、保潔等工作內(nèi)容和公用水電費(fèi)等支出。直接導(dǎo)致物業(yè)成本高，入不敷出。
政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，廉租房家庭不用交納物業(yè)管理費(fèi)，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費(fèi)用都包含在內(nèi)。僅憑這些資金相對(duì)于物管前期的成本投入和日常的運(yùn)行費(fèi)用只是杯水車薪，無(wú)法正常支持廉租房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。
廉租房物業(yè)管理目前都是政府行政管理為主，這樣不利于可持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理運(yùn)行成本加大。政府就沒(méi)有更多的財(cái)力、物力和精力去建設(shè)更多的廉租房來(lái)滿足更多人的需要。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，政府應(yīng)該只是在其中作指導(dǎo)和輔助作用，而將現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理分離出去。
三、廉租房后期管理方面存在的不足
(一)從目前我國(guó)廉租房社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和一些基本需求來(lái)看，在管理方還存在以下幾個(gè)方面問(wèn)題
1、政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定。廉租房家庭不用交納物業(yè)管理費(fèi)，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費(fèi)用都包含在內(nèi)。僅憑這些資金相對(duì)于物管前期的成本投入和日常的運(yùn)行費(fèi)用只能解決部分問(wèn)題，無(wú)法正常支持廉租房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。
2、目前廉租房物業(yè)管理基本上政府行政管理為主，這樣不利于可持續(xù)的物業(yè)管理。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理運(yùn)行成本加大。政府就沒(méi)有更多的財(cái)力、物力和精力去建設(shè)更多的廉租房來(lái)滿足更多人的需要。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講。這樣會(huì)形成一個(gè)困境，不利于政府應(yīng)該只是在其中作指導(dǎo)和輔助作用，而將現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理分離出去。
3、沒(méi)有充分利用社區(qū)勞動(dòng)力資源的優(yōu)勢(shì)。比如部分保安、保潔以及維修工人完全可以安排廉租房社區(qū)富裕勞動(dòng)力解決，另一方面可以解決社區(qū)里勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題，為部分人員增進(jìn)收入，確保社區(qū)的平穩(wěn)運(yùn)行，建立些調(diào)整各社區(qū)環(huán)境。
4、缺乏廉租房家庭收入增長(zhǎng)后的過(guò)渡措施。如何 保證在廉租房家庭入住后物業(yè)管理服務(wù)與前期的承諾之間沒(méi)有落差，并且物管公司在不增加廉租房家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的前提下，對(duì)社區(qū)進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須探索廉租房社區(qū)物業(yè)管理新模式。
(二)我國(guó)現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制現(xiàn)狀與存在問(wèn)題
目前我國(guó)的廉租房退出機(jī)制中存在規(guī)定不全面，監(jiān)管不到位和懲罰不嚴(yán)的情況?！冻擎?zhèn)最低受熱家庭廉租房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》只是列舉的方式規(guī)定了廉租住房退出廉租保障的六種情況。而實(shí)際中，廉租房保障對(duì)象應(yīng)該推出的情況不止規(guī)定中列舉的情況。部分地區(qū)對(duì)廉租住房分配及資格審核操作不規(guī)范，也使得“關(guān)系戶”脫離廉租住房退出機(jī)制的制約。我國(guó)現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制有如下幾個(gè)問(wèn)題。
1、廉租戶家庭收入動(dòng)態(tài)鑒別難度大
廉租房的退出機(jī)制是以家庭收入水平和最低生活保障線的對(duì)比作為退出衡量標(biāo)準(zhǔn)的，當(dāng)家庭收入超過(guò)最低生活保障線時(shí)取消享受廉租房的資格。最低生活保障線的劃定和家庭收入鑒別是資格審核的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。在我國(guó)，家庭收入的鑒別主要采取個(gè)人申請(qǐng)、入戶調(diào)查、公示等一系列審核程序。但目前我國(guó)還沒(méi)有建立起來(lái)個(gè)人信用制度和個(gè)人申報(bào)機(jī)制，低收入家庭的成員往往又從事臨時(shí)性工作，收入來(lái)源多元化，其收入難以鑒定和掌握。即使社區(qū)工作人員的入戶調(diào)查難以完全獲取廉租戶的與收入有關(guān)的各項(xiàng)真實(shí)數(shù)據(jù)，因?yàn)樗麄儗⒋蟛糠值淖⒁饬杏谝粤鈶舻募彝ブС鰜?lái)判定其收入。這種做法不但不能準(zhǔn)確地鑒別廉租戶的家庭收入情況變化，而且容易對(duì)收入沒(méi)有超過(guò)最低生活保障線的家庭產(chǎn)生誤判。
其次，將廉租戶的各項(xiàng)信息進(jìn)行公示?！肮尽蹦康氖菫榱藢⒘鈶舻那闆r公之于眾，接收鄰里的監(jiān)督，達(dá)到收入鑒別的有效性。但是這種做法存在幾個(gè)問(wèn)題：一是由于城市建設(shè)的加快，打破了原有的居住格局，城市居民之間的交往日益減少，甚至出現(xiàn)隔離狀態(tài)。所以想通過(guò)鄰里的舉報(bào)來(lái)實(shí)現(xiàn)監(jiān)督可以說(shuō)是難以實(shí)現(xiàn)的；另外，將廉租戶的各項(xiàng)信息公諸于眾，容易對(duì)其心理造成影響，進(jìn)一步強(qiáng)化社會(huì)分層，很難達(dá)到效果。
2、對(duì)騙租行為懲罰力度不夠
全國(guó)各地對(duì)“騙租”行為的懲罰規(guī)定主要有以下幾項(xiàng)：“收回廉租房資格”、“罰款”、“一定期限內(nèi)喪失申請(qǐng)廉租房資格”。縱觀這幾項(xiàng)措施，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)對(duì)騙租廉租房的違法行為懲罰力度是十分有限的，騙租的違約收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約成本。實(shí)際上這對(duì)不具備享受廉租房資格的群體是一個(gè)負(fù)激勵(lì)作用，使更多的人鉆政策的漏洞，讓本來(lái)有限的廉租住房的房源更加緊缺。由此可見(jiàn)，建立廉租房退出機(jī)制十分必要和迫切。然而，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，受各種因素的影響，在廉租房退出操作中還存在許多困難：
(1)退出條件的設(shè)計(jì)界限較為模糊。廉租住房是由政府提供給城鎮(zhèn)居民最低生活保障線以下的貧困家庭租住的低租金住房，一旦承租家庭收入超過(guò)最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，原則上便不得續(xù)租。但各地在具體實(shí)施細(xì)則中又規(guī)定，如果確有困難可以續(xù)租，只是租住時(shí)間不能太長(zhǎng)，并按當(dāng)?shù)毓凶》孔饨饦?biāo)準(zhǔn)收取租金。顯然，對(duì)續(xù)租條件的規(guī)定存在較大的人為因素?？赡芤蚬ぷ魅藛T主觀判斷失誤或承租家庭的主觀愿望而擴(kuò)大退出條件中除外條款的運(yùn)用范圍。
(2)在退出過(guò)程中，有部分所謂的“關(guān)系戶”，因有一些特殊關(guān)系而脫離退出機(jī)制之外，甚至在其收入水平達(dá)到或超過(guò)廉租房標(biāo)準(zhǔn)是，仍舊住于廉租房里，給社會(huì)和廉租房本身造成了不好影響，這種情況應(yīng)在退出機(jī)制中要杜絕。
(三)廉租房建設(shè)及管理資金問(wèn)題
我國(guó)廉租住房保障資金的來(lái)源雖然逐漸清晰，但落實(shí)不夠到位，資金供應(yīng)仍然不足?！读庾》勘Ｕ腺Y金管理辦法》明確，我國(guó)廉租住房保障資金的來(lái)源只能包括省級(jí)財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障補(bǔ)助資金等8項(xiàng)。這些資金落實(shí)起來(lái)仍然困難，而且數(shù)額不定，如公積金增值在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、支付管理費(fèi)后，剩余資金就非常有限。但是，我國(guó)符合享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)家庭總量很大，真正被納入廉租房保障范圍，并因此受益的家庭數(shù)量很少。這些都表明可用于廉租房建設(shè)的資金仍然不足，導(dǎo)致廉租房建設(shè)供不應(yīng)求，嚴(yán)重影響了我國(guó)廉租房建設(shè)的穩(wěn)健發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾方面。
1、資金不足，難以發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì)。隨房?jī)r(jià)的不斷升高，中低收入百姓“望房興嘆”，特別是困難戶，只能表現(xiàn)出的是無(wú)奈和辛酸，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為城市人民頭上沉重的三座大山之一。而地方政府因資金問(wèn)題卻不堪重負(fù)，使有限的資金難以發(fā)揮有效作用，資金資源不能達(dá)到最佳配置。因此，廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀和進(jìn)展并不令人樂(lè)觀，尤其是資金問(wèn)題。已經(jīng)成為推進(jìn)廉租房建設(shè)的一大瓶頸?！?006年。全國(guó)開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)廉租住房513萬(wàn)套，建筑面積293168萬(wàn)平方米――僅完成計(jì)劃的三分之一左右。其中一個(gè)很重要的原因，就在于財(cái)政預(yù)算安排資金不足?！?/p>
2、資金周轉(zhuǎn)引發(fā)弊端。由于各地要建設(shè)“廉租房”進(jìn)而引發(fā)了不同的市場(chǎng)租賃價(jià)格，也導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)中缺少了公平的杠桿。同時(shí)，由于廉租房的價(jià)格降低，二手房市場(chǎng)也受到了沖擊，從而又引發(fā)了市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)期。使資金的周轉(zhuǎn)得不到提升，影響了市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。
3、物業(yè)管理方面資金也不足，導(dǎo)致一些社區(qū)物業(yè)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。一方面廉租房建設(shè)過(guò)程中資金缺乏。再加上住進(jìn)廉租房里的大部分為低收入家庭，本身在生活就有困難，更無(wú)力來(lái)支付社區(qū)物業(yè)費(fèi)，表現(xiàn)出其無(wú)奈與辛酸，使許多社區(qū)物業(yè)管理達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，更不用說(shuō)社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)人文建設(shè)。
四、推進(jìn)我國(guó)廉租房后期建設(shè)的政策提議
鑒于我國(guó)廉租房后期管理服務(wù)中存在的問(wèn)題與不足，我國(guó)必須結(jié)合實(shí)際情況，不斷完善現(xiàn)有的廉租房制度，建立起一套適合我國(guó)國(guó)情的廉租房后期管理服務(wù)體系。筆者從實(shí)際調(diào)研訪談出發(fā)，提出以下政策建議。
(一)注重以人為本，突出人文關(guān)懷提升廉租房后期管理服務(wù)的方式。
1、課題小組通過(guò)實(shí)踐調(diào)研認(rèn)為對(duì)于廉租住戶的管理不應(yīng)該只有物業(yè)公司或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，是否可以開(kāi)辟一種新的管理模式“三聯(lián)模式”：以廉租戶為主體，物業(yè)公司或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為輔，與社區(qū)居委會(huì)攜手一同管理、服務(wù)。由廉租戶自行組織成立協(xié)調(diào)、自治，協(xié)調(diào)小區(qū)保安、以提高物業(yè)服務(wù)水平。
2、在“三聯(lián)模式”的前提下，提高區(qū)域內(nèi)租戶的生活質(zhì)量，可以在社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下，組織開(kāi)展自助服務(wù)，如：家政服務(wù)、婚喪喜慶服務(wù)、托老托小、社區(qū)維修服務(wù)等，經(jīng)營(yíng)方式可以采用盈利于非盈利相結(jié)合的方式，主要是把集中在廉租房居住點(diǎn)的有勞動(dòng)力的待崗人員組織起來(lái)，引導(dǎo)他們走上互助合作自強(qiáng)的道路。
3、人力資源、財(cái)政戰(zhàn)略。這主要是基于廉租房住戶中擁有較多的勞動(dòng)力資源，考慮將這些有效的人力資源用于自身的物業(yè)建設(shè)，同時(shí)也幫他們解決就業(yè)問(wèn)題，相輔相成。實(shí)現(xiàn)“雙贏”。是否要為廉租住戶開(kāi)設(shè)培訓(xùn)服務(wù)，是一個(gè)重要的問(wèn)題。課題小組經(jīng)過(guò)調(diào)研認(rèn)為應(yīng)該對(duì)人員的年齡進(jìn)行分層統(tǒng)計(jì)，對(duì)于35歲以下的廉租房住戶，按原來(lái)的低保金數(shù)額發(fā)放，對(duì)其進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，使其有一技之長(zhǎng)，能有自我“造血功能”。而對(duì)于35歲以上的廉 租房住戶，可以適當(dāng)?shù)奶岣咂涞捅＝饠?shù)額，但是不享受培訓(xùn)，如要求享受培訓(xùn)服務(wù)，那么就調(diào)為35歲以下廉租房住戶標(biāo)準(zhǔn)管理。這樣既保證了廉租房住戶的生活質(zhì)量，又極大地節(jié)省培訓(xùn)資源，減輕財(cái)政壓力。
(二)關(guān)注農(nóng)民工住房問(wèn)題。
在我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情中，低收入弱勢(shì)群體也不僅限于城市低收入居民，隨著社會(huì)的轉(zhuǎn)型和城市化的加快，大批的農(nóng)民工涌向城市，他們的居住狀況更為惡劣。而城市打工者和城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民也是一個(gè)不可忽視的低收入群體，他們一般算為“夾心階層”。廉租房是國(guó)家為弱勢(shì)群體所提供的社會(huì)保障，具有社會(huì)救助的性質(zhì)，農(nóng)民工、城市打工者和被征地后的農(nóng)民作為我國(guó)公民，承擔(dān)納稅等基本義務(wù)，他們同樣有申請(qǐng)廉租房的資格。但是課題組在調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)廉租戶對(duì)農(nóng)民工十分的排斥，認(rèn)為他們的情況與城市戶口低收者相比，農(nóng)民工擁有土地，可以在自己的土地上建造房屋，沒(méi)有必要同城市戶口低收者搶廉租房指標(biāo)，所以不應(yīng)該享受廉租房。
(三)加強(qiáng)完善我國(guó)現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制
香港公屋是世界公共住房的成功典范，這與其高效務(wù)實(shí)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理密不可分，而在進(jìn)入與退出機(jī)制上的設(shè)計(jì)尤其值得我們借鑒，“他山之石，可以攻玉”，針對(duì)以上出現(xiàn)的情況，可以采取如下幾點(diǎn)措施，來(lái)完善我國(guó)的廉租房退出機(jī)制。
首先，建立廉租房分配的申報(bào)、審核、公示制度，加大社會(huì)監(jiān)督介入的力度，保證信息的真實(shí)性與公正性。如廈門市就采取申請(qǐng)審批后登報(bào)半個(gè)月，依靠社會(huì)的監(jiān)督來(lái)彌補(bǔ)制度上的漏洞。
其次，制定有利于廉租房保障對(duì)象與推出的優(yōu)惠政策。從廉租房推出機(jī)制設(shè)計(jì)的角度，應(yīng)鼓勵(lì)廉租房住戶積極主動(dòng)地申報(bào)個(gè)人信息，從而是超出保障條件的住戶及時(shí)推出。政府可因地制宜地制定保障對(duì)象主動(dòng)申請(qǐng)推出的優(yōu)惠政策，如優(yōu)先購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、提供底細(xì)購(gòu)房貸款等，激勵(lì)經(jīng)濟(jì)條件改善的保障對(duì)象主動(dòng)退出。
再次，加快個(gè)人信用制度的建設(shè)。完善信用制度建設(shè)是廉租房退出機(jī)制建設(shè)最直接、最有效的方法。目前我國(guó)信用建設(shè)起步不久，相關(guān)應(yīng)該加快信用建設(shè)的步伐。一是同一個(gè)人信用檔案標(biāo)準(zhǔn)，建立起完備的個(gè)人信息系統(tǒng)，二是培育專業(yè)的個(gè)人信用評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)個(gè)人信用程度進(jìn)行客觀、公正的評(píng)估。三是加快個(gè)人信用網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，試行稿人信用跟蹤，為住房保障推出機(jī)制提供客觀依據(jù)和信息支持。
眼關(guān)鍵詞演 住房保障； 保障制度； 制度并軌。
1。 國(guó)家“十二五” 規(guī)劃中提出， 未來(lái)五年內(nèi)， 我國(guó)將擬投資 1.3 萬(wàn)億～1.4 萬(wàn)億用于 3,600 萬(wàn)套保障性安居工程的建設(shè)，使保障房的覆蓋率達(dá)到 20%。 如何從制度層面上保障十二五“ 住房保障規(guī)劃的順利進(jìn)行， 需要我們思考。 為此， 本文嘗試性地提出未來(lái)住房保障制度并軌的觀點(diǎn)， 并設(shè)計(jì)了住房保障制度并軌的長(zhǎng)短期路徑， 以期為解決中低收入群體的住房問(wèn)題提供理論參考。
一、 城鎮(zhèn)住房保障制度并軌的總體思考。
住房保障制度并軌是以構(gòu)建廣覆蓋[2]、 無(wú)縫隙、 多層次、 動(dòng)態(tài)性的租賃型住房保障體系的改革， 其主要目的為提高住房保障制度的運(yùn)行效率，改變居民的住房消費(fèi)習(xí)慣， 優(yōu)化住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。 制度并軌后的保障對(duì)象， 不僅要涵蓋現(xiàn)行保障制度的保障群體， 更要涵蓋”夾心層“、 潛在城鎮(zhèn)人口 （具有遷居意愿的農(nóng)村人口）[3]、 短暫流動(dòng)人口、 ”被城市化“ 的農(nóng)村人口中的住房弱勢(shì)群體， 以及因市場(chǎng)因素造成的住房弱勢(shì)群體[4]。鑒于我國(guó)住房保障制度發(fā)展的特點(diǎn)， 我們認(rèn)為： 制度并軌后的保障方式， 短期內(nèi)應(yīng)該堅(jiān)持產(chǎn)權(quán)式、 使用權(quán)式保障并存的形式， 長(zhǎng)期取消產(chǎn)權(quán)式保障， 著力實(shí)現(xiàn)使用權(quán)式保障方式。 制度并軌后的保障水平， 應(yīng)呈現(xiàn)出層次性、 差異性、 梯度性。 保障水平在地區(qū)間、 保障制度設(shè)計(jì)間都存在差異。 一方面， 保障水平的設(shè)定必須同當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度相掛鉤； 另一方面， 短期內(nèi)， 保障水平在廉租房、 公租房、 經(jīng)濟(jì)適用房之間應(yīng)呈現(xiàn)出差異； 長(zhǎng)期保障水平在廉租房、 公租房等租房體系內(nèi)應(yīng)呈現(xiàn)出差異。
二、 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌。
1. 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌路徑。
（1） 經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施租售并舉的方針， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租賃性的住房保障比重，[5]實(shí)現(xiàn)購(gòu)房保障向租房保障思維的轉(zhuǎn)變， 將租賃型經(jīng)濟(jì)適用房并軌到租房保障體系。對(duì)于出售型的經(jīng)濟(jì)適用房， 暫時(shí)適當(dāng)限制其發(fā)展。這一觀點(diǎn)的提出， 主要基于以下因素的考慮： 一方面， 在一定程度上， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房， 可以增加房地產(chǎn)低端市場(chǎng)的供給； 另一方面， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題突出， 但是， 尚存在一定的發(fā)展空間， 直接取消經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)機(jī)不成熟， 容易產(chǎn)生諸多負(fù)面效應(yīng)。
（2） 公積金實(shí)行”準(zhǔn)銀行式“ 的運(yùn)營(yíng)模式，即”管理中心 + 商業(yè)性機(jī)構(gòu)“ 的模式。 中央公積金管理中心主要負(fù)責(zé)宏觀政策的制定、 資金風(fēng)險(xiǎn)的管理， 以非營(yíng)利性為目的。 而地方公積金管理可以進(jìn)行部分商業(yè)化、 市場(chǎng)化運(yùn)作， 強(qiáng)化公積金的盈利性， 提高公積金的保值、 增值空間， 為住房保障體系提供長(zhǎng)久穩(wěn)定的資金支持。 同時(shí)， 對(duì)公積金進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理， 即實(shí)施保障資金跨區(qū)域流動(dòng)。 一方面， 地方間公積金實(shí)施跨區(qū)域流動(dòng)， 合理配置區(qū)域間的公積金， 提高公積金的配置效率；另一方面， 個(gè)人公積金賬戶實(shí)施資金跨區(qū)域流動(dòng)，可以結(jié)束長(zhǎng)期以來(lái)地理空間限制， 加快公積金和人力資源的混合、 同期合理流動(dòng)。
（3） 大力推進(jìn)廉租房的發(fā)展， 將廉租房并入到租房保障體系。 短期內(nèi)， 廉租房在租房保障體系內(nèi)， 仍是保障供給的主體。 隨著公租房供給保障力度的加大， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房比重的增加，廉租房在租房保障體系中的比重會(huì)適當(dāng)降低， 廉租房仍將對(duì)低收入群體實(shí)施保障。
（4） 加快公共租賃住房的建設(shè)， 將其并入租房保障體系。 隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的攀升， 游離在保障和市場(chǎng)之外的”夾心層“， 其住房難問(wèn)題成為了各方關(guān)注的焦點(diǎn)， 為了解決”夾心層“ 的住房問(wèn)題， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租賃房能夠應(yīng)運(yùn)而生， 是因?yàn)槠渥陨砩暇哂兄T多的新特點(diǎn)。 其一， 從產(chǎn)權(quán)的角度來(lái)講， 公租房的所有權(quán)歸屬于政府， 而其他的房屋側(cè)重于強(qiáng)調(diào)房屋的私人所有權(quán)， 如經(jīng)濟(jì)適用房、 限價(jià)房； 其二，公租房同廉租房也存在著明顯的不同。 公租房側(cè)重于解決”夾心層“ 群體的住房難問(wèn)題， 而廉租房著重于解決城市最低收入群體且住房困難的住戶； 其三， 公租房的保障方式是租賃方式， 而不是傳統(tǒng)的購(gòu)房方式。
2. 城鎮(zhèn)住房保障制度短期并軌的效應(yīng)。
（1） 通過(guò)制度的短期并軌， 可以糾正現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并軌路徑中， 對(duì)出售型經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施暫不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，這一方面可繼續(xù)發(fā)揮現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的部分優(yōu)勢(shì)；另一方面可減少由可交易性所帶來(lái)的效應(yīng)流失。同時(shí)， 制度的短期并軌是建立在現(xiàn)有住房保障制度的基礎(chǔ)之上。 這不僅有利于新舊保障體系的平穩(wěn)過(guò)渡， 避免過(guò)大的波動(dòng)， 而且可以減少制度并軌過(guò)程中的障礙。
（2） 通過(guò)制度的短期并軌， 一定程度上， 可緩解住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理的局面。 租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展， 可以推進(jìn)住房二、 三市場(chǎng)的繁榮；出售型經(jīng)濟(jì)適用房可以幫助中低收入群體解決住房困難， 增加小戶型住房的供給， 調(diào)整當(dāng)前的住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)， 平抑房?jī)r(jià)的過(guò)快攀升。
（3） 通過(guò)制度的短期并軌， 可以加快解決”夾心層“ 住房問(wèn)題， 填補(bǔ)制度設(shè)計(jì)的”盲區(qū)“。短期內(nèi)， 通過(guò)建立涵蓋經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房、 公租房的多層次、 梯度性的租賃型住房保障體系，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)不同的保障群體實(shí)施保障， 解決”夾心層“ 的住房困難。
（4） 通過(guò)制度的短期并軌， 可以緩解保障制度的資金不足的局面， 提供更為穩(wěn)定的資金來(lái)源。無(wú)論是從行政手段強(qiáng)化保障資金與財(cái)政收入 （土地收入、 稅收收入） 的”聯(lián)動(dòng)“， 還是對(duì)公積金實(shí)施”準(zhǔn)銀行式“ 的運(yùn)行模式， 在一定程度上， 都會(huì)緩解保障制度的資金約束。
（5） 通過(guò)制度的短期并軌， 可以在發(fā)展公租房市場(chǎng)的過(guò)程中， 促進(jìn)真正的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。 這在一定程度上， 鼓勵(lì)和促進(jìn)了租房市場(chǎng)的發(fā)展， 從而改變了長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)單條腿走路———重購(gòu)房、 輕租賃———的狀況， 形成兩種市場(chǎng)并存的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。
三、 城鎮(zhèn)住房保障制度的長(zhǎng)期并軌。
長(zhǎng)期并軌指， 由政府保障性租賃向住房租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)變； 在長(zhǎng)期并軌過(guò)程中， 通過(guò)”政府 + 社會(huì)“ 運(yùn)行模式 （政府從宏觀上對(duì)租賃型住房保障體系進(jìn)行管理， 社會(huì)中的企業(yè)從微觀上負(fù)責(zé)租房保障體系的運(yùn)行） 建成長(zhǎng)期租房保障體系。 最終， 建成涵蓋具有政府保障色彩的長(zhǎng)期租房保障體系、 純粹的住房租賃市場(chǎng)相結(jié)合的租賃房體系 （見(jiàn)圖 1）。
圖 1 住房保障制度并軌的長(zhǎng)期路徑。
1. 城鎮(zhèn)住房保障制度長(zhǎng)期并軌的路徑。
長(zhǎng)期取消出售型經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展， 逐步將其并入到商品房低端市場(chǎng)； 在租賃型住房保障體系獲得發(fā)展的基礎(chǔ)上， 逐步縮小政府干預(yù)市場(chǎng)的力度， 發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用， 通過(guò)租賃市場(chǎng)提高住房保障政策的運(yùn)行效率。 在短期并軌完成后， 公積金制度等相關(guān)的租房保障資金來(lái)源， 會(huì)為長(zhǎng)期租賃房保障模式提供所需的資金支持。
2. 城鎮(zhèn)住房保障制度長(zhǎng)期并軌的效應(yīng)。
（1） ”政府 + 企業(yè)“ 的租房保障運(yùn)行模式，有利于緩解政府的財(cái)政壓力， 提高社會(huì)資本進(jìn)入保障房體系的積極性。 宏觀上， 政府對(duì)租房保障體系的建設(shè)、 資金籌集、 房源籌集進(jìn)行宏觀管理，政府可以發(fā)揮其宏觀優(yōu)勢(shì)； 微觀上， 企業(yè)對(duì)租房體系的運(yùn)行微觀管理， 可以發(fā)揮其微觀優(yōu)勢(shì)。 最終， 實(shí)現(xiàn)政府、 市場(chǎng)”兩只手“ 的協(xié)調(diào)， 有利于效率的提高和住房公平的實(shí)現(xiàn)。
（2） 通過(guò)住房保障制度的并軌， 可以建立租賃房保障體系、 繁榮租賃房市場(chǎng)， 也可以從根本上， 扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)居民過(guò)于強(qiáng)調(diào)購(gòu)買住房， 而輕視租賃住房的傳統(tǒng)觀念。 住房觀念的改變， 反過(guò)來(lái)又推動(dòng)了租房保障體系的發(fā)展。 在長(zhǎng)期并軌的過(guò)程中， 取消經(jīng)濟(jì)適用房制度，[7]將其并入到商品房低端市場(chǎng)， 可以增加商品房低端市場(chǎng)的供給， 平衡商品住房市場(chǎng)的供求平衡， 優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。
四、 結(jié) 語(yǔ)。
在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下， 解決住房保障問(wèn)題，需要轉(zhuǎn)變住房保障思維， 強(qiáng)調(diào)租房保障的重要性，大力度推進(jìn)租賃型住房保障制度的建設(shè)和發(fā)展。筆者認(rèn)為， 通過(guò)城鎮(zhèn)住房保障制度的并軌， 可以建立完備的租房保障體系， 實(shí)現(xiàn)對(duì)住房弱勢(shì)群體的無(wú)縫隙、 分層次、 廣覆蓋、 動(dòng)態(tài)性的保障目標(biāo)。
然而要實(shí)現(xiàn)住房保障制度的并軌運(yùn)行， 還需要克服一些障礙。 如短期并軌中， 經(jīng)濟(jì)適用房租售并舉是建立在明確的租售分割比例的基礎(chǔ)之上的， 這需要依靠科學(xué)的實(shí)證數(shù)據(jù)的支持。 層次性、梯度性租賃型住房保障體系的構(gòu)建， 需要從數(shù)量、質(zhì)量等多個(gè)維度對(duì)保障標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 保障房之間的差異程度， 既不可過(guò)大、 也不可過(guò)小。 另外，公積金”準(zhǔn)銀行式“ 的管理模式， 需要配套的制度改革和創(chuàng)新， 如完備的個(gè)人信息以及動(dòng)態(tài)的的戶籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并軌， 會(huì)增加政府的財(cái)政支出， 如租賃房相關(guān)的投資、 管理、 運(yùn)營(yíng)、 補(bǔ)貼支出。 在一定程度上， 上述問(wèn)題都會(huì)影響住房保障制度的并軌進(jìn)程。
住房保障制度長(zhǎng)期并軌的難點(diǎn)表現(xiàn)在： 在住房保障制度并軌的過(guò)程中， 一方面需要處理好具有政府保障色彩的租房、 住房租賃市場(chǎng)的關(guān)系；另一方面， 需要處理好商品房市場(chǎng)同租房保障體系的關(guān)系。 如何吸引社會(huì)資本參與住房保障？ 如何更好的發(fā)揮政府和社會(huì)力量的優(yōu)勢(shì)？這些問(wèn)題都會(huì)阻礙住房保障制度的長(zhǎng)期并軌。
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試論我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障的制度并軌全文如下：
摘 要：嘗試性地提出住房保障制度并軌的觀點(diǎn)， 認(rèn)為這種并軌應(yīng)該包括短期并軌和長(zhǎng)期并軌兩個(gè)層面。 在短期內(nèi)， 應(yīng)該推進(jìn)租售并舉的經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展模式， 提高租賃型住房保障比重， 逐步將租賃型經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房、 公租房并入到租房保障體系; 公積金管理實(shí)施準(zhǔn)銀行式 的模式， 實(shí)現(xiàn)保障資金的跨區(qū)域流動(dòng); 長(zhǎng)期內(nèi)， 應(yīng)該構(gòu)建多層次、 梯度性、 差異性的租房保障體系。 同時(shí)， 推進(jìn)租房保障資金的準(zhǔn)商業(yè)化、 市場(chǎng)化運(yùn)行模式， 提高保障資金供給的可持續(xù)性。 關(guān)鍵詞： 住房保障; 保障制度; 制度并軌。
國(guó)家十二五 規(guī)劃中提出， 未來(lái)五年內(nèi)， 我國(guó)將擬投資 1.3 萬(wàn)億～1.4 萬(wàn)億用于 3,600 萬(wàn)套保障性安居工程的建設(shè)，使保障房的覆蓋率達(dá)到 20%。 如何從制度層面上保障十二五 住房保障規(guī)劃的順利進(jìn)行， 需要我們思考。 為此， 本文嘗試性地提出未來(lái)住房保障制度并軌的觀點(diǎn)， 并設(shè)計(jì)了住房保障制度并軌的長(zhǎng)短期路徑， 以期為解決中低收入群體的住房問(wèn)題提供理論參考。
一、 城鎮(zhèn)住房保障制度并軌的總體思考。
住房保障制度并軌是以構(gòu)建廣覆蓋[2]、 無(wú)縫隙、 多層次、 動(dòng)態(tài)性的租賃型住房保障體系的改革， 其主要目的為提高住房保障制度的運(yùn)行效率，改變居民的住房消費(fèi)習(xí)慣， 優(yōu)化住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。 制度并軌后的保障對(duì)象， 不僅要涵蓋現(xiàn)行保障制度的保障群體， 更要涵蓋夾心層、 潛在城鎮(zhèn)人口 (具有遷居意愿的農(nóng)村人口)[3]、 短暫流動(dòng)人口、 被城市化 的農(nóng)村人口中的住房弱勢(shì)群體， 以及因市場(chǎng)因素造成的住房弱勢(shì)群體[4]。鑒于我國(guó)住房保障制度發(fā)展的特點(diǎn)， 我們認(rèn)為： 制度并軌后的保障方式， 短期內(nèi)應(yīng)該堅(jiān)持產(chǎn)權(quán)式、 使用權(quán)式保障并存的形式， 長(zhǎng)期取消產(chǎn)權(quán)式保障， 著力實(shí)現(xiàn)使用權(quán)式保障方式。 制度并軌后的保障水平， 應(yīng)呈現(xiàn)出層次性、 差異性、 梯度性。 保障水平在地區(qū)間、 保障制度設(shè)計(jì)間都存在差異。 一方面， 保障水平的設(shè)定必須同當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度相掛鉤; 另一方面， 短期內(nèi)， 保障水平在廉租房、 公租房、 經(jīng)濟(jì)適用房之間應(yīng)呈現(xiàn)出差異; 長(zhǎng)期保障水平在廉租房、 公租房等租房體系內(nèi)應(yīng)呈現(xiàn)出差異。
二、 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌。
1. 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌路徑。
(1) 經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施租售并舉的方針， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租賃性的住房保障比重，[5]實(shí)現(xiàn)購(gòu)房保障向租房保障思維的轉(zhuǎn)變， 將租賃型經(jīng)濟(jì)適用房并軌到租房保障體系。對(duì)于出售型的經(jīng)濟(jì)適用房， 暫時(shí)適當(dāng)限制其發(fā)展。這一觀點(diǎn)的提出， 主要基于以下因素的考慮： 一方面， 在一定程度上， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房， 可以增加房地產(chǎn)低端市場(chǎng)的供給; 另一方面， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題突出， 但是， 尚存在一定的發(fā)展空間， 直接取消經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)機(jī)不成熟， 容易產(chǎn)生諸多負(fù)面效應(yīng)。
(2) 公積金實(shí)行準(zhǔn)銀行式 的運(yùn)營(yíng)模式，即管理中心 + 商業(yè)性機(jī)構(gòu) 的模式。 中央公積金管理中心主要負(fù)責(zé)宏觀政策的制定、 資金風(fēng)險(xiǎn)的管理， 以非營(yíng)利性為目的。 而地方公積金管理可以進(jìn)行部分商業(yè)化、 市場(chǎng)化運(yùn)作， 強(qiáng)化公積金的盈利性， 提高公積金的保值、 增值空間， 為住房保障體系提供長(zhǎng)久穩(wěn)定的資金支持。 同時(shí)， 對(duì)公積金進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理， 即實(shí)施保障資金跨區(qū)域流動(dòng)。 一方面， 地方間公積金實(shí)施跨區(qū)域流動(dòng)， 合理配置區(qū)域間的公積金， 提高公積金的配置效率;另一方面， 個(gè)人公積金賬戶實(shí)施資金跨區(qū)域流動(dòng)，可以結(jié)束長(zhǎng)期以來(lái)地理空間限制， 加快公積金和人力資源的混合、 同期合理流動(dòng)。
(3) 大力推進(jìn)廉租房的發(fā)展， 將廉租房并入到租房保障體系。 短期內(nèi)， 廉租房在租房保障體系內(nèi)， 仍是保障供給的主體。 隨著公租房供給保障力度的加大， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房比重的增加，廉租房在租房保障體系中的比重會(huì)適當(dāng)降低， 廉租房仍將對(duì)低收入群體實(shí)施保障。
(4) 加快公共租賃住房的建設(shè)， 將其并入租房保障體系。 隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的攀升， 游離在保障和市場(chǎng)之外的夾心層， 其住房難問(wèn)題成為了各方關(guān)注的焦點(diǎn)， 為了解決夾心層 的住房問(wèn)題， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租賃房能夠應(yīng)運(yùn)而生， 是因?yàn)槠渥陨砩暇哂兄T多的新特點(diǎn)。 其一， 從產(chǎn)權(quán)的角度來(lái)講， 公租房的所有權(quán)歸屬于政府， 而其他的房屋側(cè)重于強(qiáng)調(diào)房屋的私人所有權(quán)， 如經(jīng)濟(jì)適用房、 限價(jià)房; 其二，公租房同廉租房也存在著明顯的不同。 公租房側(cè)重于解決夾心層 群體的住房難問(wèn)題， 而廉租房著重于解決城市最低收入群體且住房困難的住戶; 其三， 公租房的保障方式是租賃方式， 而不是傳統(tǒng)的購(gòu)房方式。
2. 城鎮(zhèn)住房保障制度短期并軌的效應(yīng)。
(1) 通過(guò)制度的短期并軌， 可以糾正現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并軌路徑中， 對(duì)出售型經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施暫不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，這一方面可繼續(xù)發(fā)揮現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的部分優(yōu)勢(shì);另一方面可減少由可交易性所帶來(lái)的效應(yīng)流失。同時(shí)， 制度的短期并軌是建立在現(xiàn)有住房保障制度的基礎(chǔ)之上。 這不僅有利于新舊保障體系的平穩(wěn)過(guò)渡， 避免過(guò)大的波動(dòng)， 而且可以減少制度并軌過(guò)程中的障礙。
(2) 通過(guò)制度的短期并軌， 一定程度上， 可緩解住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理的局面。 租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展， 可以推進(jìn)住房二、 三市場(chǎng)的繁榮;出售型經(jīng)濟(jì)適用房可以幫助中低收入群體解決住房困難， 增加小戶型住房的供給， 調(diào)整當(dāng)前的住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)， 平抑房?jī)r(jià)的過(guò)快攀升。
(3) 通過(guò)制度的短期并軌， 可以加快解決夾心層 住房問(wèn)題， 填補(bǔ)制度設(shè)計(jì)的盲區(qū)。短期內(nèi)， 通過(guò)建立涵蓋經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房、 公租房的多層次、 梯度性的租賃型住房保障體系，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)不同的保障群體實(shí)施保障， 解決夾心層 的住房困難。
(4) 通過(guò)制度的短期并軌， 可以緩解保障制度的資金不足的局面， 提供更為穩(wěn)定的資金來(lái)源。無(wú)論是從行政手段強(qiáng)化保障資金與財(cái)政收入 (土地收入、 稅收收入) 的聯(lián)動(dòng)， 還是對(duì)公積金實(shí)施準(zhǔn)銀行式 的運(yùn)行模式， 在一定程度上， 都會(huì)緩解保障制度的資金約束。
(5) 通過(guò)制度的短期并軌， 可以在發(fā)展公租房市場(chǎng)的過(guò)程中， 促進(jìn)真正的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。 這在一定程度上， 鼓勵(lì)和促進(jìn)了租房市場(chǎng)的發(fā)展， 從而改變了長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)單條腿走路重購(gòu)房、 輕租賃的狀況， 形成兩種市場(chǎng)并存的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。
三、 城鎮(zhèn)住房保障制度的長(zhǎng)期并軌。
長(zhǎng)期并軌指， 由政府保障性租賃向住房租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)變; 在長(zhǎng)期并軌過(guò)程中， 通過(guò)政府 + 社會(huì) 運(yùn)行模式 (政府從宏觀上對(duì)租賃型住房保障體系進(jìn)行管理， 社會(huì)中的企業(yè)從微觀上負(fù)責(zé)租房保障體系的運(yùn)行) 建成長(zhǎng)期租房保障體系。 最終， 建成涵蓋具有政府保障色彩的長(zhǎng)期租房保障體系、 純粹的住房租賃市場(chǎng)相結(jié)合的租賃房體系 (見(jiàn)圖 1)。
圖 1 住房保障制度并軌的長(zhǎng)期路徑。
1. 城鎮(zhèn)住房保障制度長(zhǎng)期并軌的路徑。
長(zhǎng)期取消出售型經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展， 逐步將其并入到商品房低端市場(chǎng); 在租賃型住房保障體系獲得發(fā)展的基礎(chǔ)上， 逐步縮小政府干預(yù)市場(chǎng)的力度， 發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用， 通過(guò)租賃市場(chǎng)提高住房保障政策的運(yùn)行效率。 在短期并軌完成后， 公積金制度等相關(guān)的租房保障資金來(lái)源， 會(huì)為長(zhǎng)期租賃房保障模式提供所需的資金支持。
2. 城鎮(zhèn)住房保障制度長(zhǎng)期并軌的效應(yīng)。
(1) 政府 + 企業(yè) 的租房保障運(yùn)行模式，有利于緩解政府的財(cái)政壓力， 提高社會(huì)資本進(jìn)入保障房體系的積極性。 宏觀上， 政府對(duì)租房保障體系的建設(shè)、 資金籌集、 房源籌集進(jìn)行宏觀管理，政府可以發(fā)揮其宏觀優(yōu)勢(shì); 微觀上， 企業(yè)對(duì)租房體系的運(yùn)行微觀管理， 可以發(fā)揮其微觀優(yōu)勢(shì)。 最終， 實(shí)現(xiàn)政府、 市場(chǎng)兩只手 的協(xié)調(diào)， 有利于效率的提高和住房公平的實(shí)現(xiàn)。
(2) 通過(guò)住房保障制度的并軌， 可以建立租賃房保障體系、 繁榮租賃房市場(chǎng)， 也可以從根本上， 扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)居民過(guò)于強(qiáng)調(diào)購(gòu)買住房， 而輕視租賃住房的傳統(tǒng)觀念。 住房觀念的改變， 反過(guò)來(lái)又推動(dòng)了租房保障體系的發(fā)展。 在長(zhǎng)期并軌的過(guò)程中， 取消經(jīng)濟(jì)適用房制度，[7]將其并入到商品房低端市場(chǎng)， 可以增加商品房低端市場(chǎng)的供給， 平衡商品住房市場(chǎng)的供求平衡， 優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。
四、 結(jié) 語(yǔ)。
在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下， 解決住房保障問(wèn)題，需要轉(zhuǎn)變住房保障思維， 強(qiáng)調(diào)租房保障的重要性，大力度推進(jìn)租賃型住房保障制度的建設(shè)和發(fā)展。筆者認(rèn)為， 通過(guò)城鎮(zhèn)住房保障制度的并軌， 可以建立完備的租房保障體系， 實(shí)現(xiàn)對(duì)住房弱勢(shì)群體的無(wú)縫隙、 分層次、 廣覆蓋、 動(dòng)態(tài)性的保障目標(biāo)。
然而要實(shí)現(xiàn)住房保障制度的并軌運(yùn)行， 還需要克服一些障礙。 如短期并軌中， 經(jīng)濟(jì)適用房租售并舉是建立在明確的租售分割比例的基礎(chǔ)之上的， 這需要依靠科學(xué)的實(shí)證數(shù)據(jù)的支持。 層次性、梯度性租賃型住房保障體系的構(gòu)建， 需要從數(shù)量、質(zhì)量等多個(gè)維度對(duì)保障標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 保障房之間的差異程度， 既不可過(guò)大、 也不可過(guò)小。 另外，公積金準(zhǔn)銀行式 的管理模式， 需要配套的制度改革和創(chuàng)新， 如完備的個(gè)人信息以及動(dòng)態(tài)的的戶籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并軌， 會(huì)增加政府的財(cái)政支出， 如租賃房相關(guān)的投資、 管理、 運(yùn)營(yíng)、 補(bǔ)貼支出。 在一定程度上， 上述問(wèn)題都會(huì)影響住房保障制度的并軌進(jìn)程。
住房保障制度長(zhǎng)期并軌的難點(diǎn)表現(xiàn)在： 在住房保障制度并軌的過(guò)程中， 一方面需要處理好具有政府保障色彩的租房、 住房租賃市場(chǎng)的關(guān)系;另一方面， 需要處理好商品房市場(chǎng)同租房保障體系的關(guān)系。 如何吸引社會(huì)資本參與住房保障? 如何更好的發(fā)揮政府和社會(huì)力量的優(yōu)勢(shì)?這些問(wèn)題都會(huì)阻礙住房保障制度的長(zhǎng)期并軌。
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關(guān)鍵詞：中低收入人群， 室內(nèi)功能布局，住有所居
中圖分類號(hào)：TU238+.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
引言
公共租賃住房就國(guó)內(nèi)而言還是一個(gè)較新的課題，但近些年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，公租房作為一種新的中國(guó)公共住房體系模式，面向城鎮(zhèn)中等偏下收入和住房困難的家庭，以及新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員，提供以40㎡為主的中小戶型住宅，租金按照略低于市場(chǎng)價(jià)格的原則來(lái)定義。通過(guò)這樣的方式緩解了中低收入人群，也是我們常說(shuō)的“夾心層”的住房問(wèn)題，為國(guó)家所倡導(dǎo)的“居者有其屋”的政策計(jì)劃引領(lǐng)了實(shí)踐道路。公租房的租賃價(jià)格雖然低廉，但是居住者的生活環(huán)境，居住品質(zhì)并不廉價(jià)。因此對(duì)于公租房的室內(nèi)功能布局研究也就具有了重要的現(xiàn)實(shí)意義。
1. 公共租賃住房有關(guān)政策以及相關(guān)概念
1.1公共租賃住房相關(guān)政策
2007年8月7日，中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國(guó)務(wù)院過(guò)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》中指出要積極拓展租賃住房有關(guān)政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)中小戶型住宅面向全社會(huì)出租。從那時(shí)起，公共租賃住房就開(kāi)始逐步成為我國(guó)公共住房政策的重要組成部分之一，占據(jù)著主導(dǎo)地位。2010年9月，國(guó)務(wù)院召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議真正體現(xiàn)了公租房的公平所在，規(guī)范了公租房建設(shè)所面向的以下兩類人群：一、城鎮(zhèn)中等偏下收入，住房困難家庭，二、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員。
就此，也表明了公租房不同于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)。
1.2“居者有其屋”理念下的公共租賃住房
“居者有其屋！ 病者有其醫(yī)！ 勤者有其業(yè)！ 勞者有其得！…”這是儒家代表人物孟子的一席良言。國(guó)家之所以倡導(dǎo)實(shí)施公共租賃住房政策是因?yàn)槠錇榻鉀Q當(dāng)前住房困難，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”有著現(xiàn)實(shí)意義，有著比較優(yōu)勢(shì)。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們可以通過(guò)兩種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，一為，購(gòu)買住房。二為，租賃住房。然而住房商品化之后，隨之而來(lái)的就是住房?jī)r(jià)格難以抑制的高漲，城鎮(zhèn)中低收入人群大多不具備買房的能力，年輕人長(zhǎng)期租房也成為了一種普遍的生活狀態(tài)。公共租賃住房能夠提供價(jià)格合理，相對(duì)穩(wěn)定的租賃住房，緩解住房帶來(lái)的壓力，又能夠克服廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房帶來(lái)的弊端。首先，公租房擴(kuò)大了保障范圍，有效緩解了“夾心層”住房問(wèn)題。其次，眾所周知，廉租房只面向全社會(huì)最低層收入群體，經(jīng)濟(jì)適用房即便也針對(duì)中等收入的群體，仍然價(jià)格偏高，不是剛剛踏入社會(huì)或者外來(lái)務(wù)工人員能夠負(fù)擔(dān)得起的。由于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房不能實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接，也就形成了現(xiàn)如今我們所熟知的“夾心層”，而公租房正是面向“夾心層”向社會(huì)出租，使得保障范圍大大增強(qiáng)。也使得“居者有其屋”的政策理念得以實(shí)施。
2. 公共租賃住房引領(lǐng)下的中小戶型住宅內(nèi)部空間布局研究
2.1 公租房并不意味著廉價(jià)
“住”是人們生活最基本的需求，同時(shí)也是人們賴以生存的條件之一，近些年來(lái)，這樣最為基本的需求，卻發(fā)生了“尷尬”的變化，“住”成為了人們的奮斗目標(biāo)。在這樣的前提下，城市公共租賃住房出現(xiàn)了， 他面向中低收入人群提供中小戶型住宅進(jìn)行租賃。然而中小戶型并不代表著質(zhì)量低，反而，為了滿足這部分人群對(duì)居住建筑舒適性的需求，需要對(duì)住宅內(nèi)部空間進(jìn)行更人性化更高水平的設(shè)計(jì)與規(guī)劃。
公租房主要提供以40㎡為主的中小戶型住宅以略低于市場(chǎng)價(jià)格的租金來(lái)租賃。在滿足實(shí)用功能的前提下，減少?zèng)]有明確功能的泡沫面積，減少交通面積，使功能分區(qū)既明朗又適宜，這也是小戶型設(shè)計(jì)與普通住宅設(shè)計(jì)的不同之處。一般情況之下，我們所認(rèn)識(shí)的住宅功能空間主要有起居室、臥室、廚房、餐廳等，其中以起居室、廚房、臥室成為構(gòu)架整個(gè)室內(nèi)空間的重心。然而在小戶型設(shè)計(jì)當(dāng)中，餐廳和客廳被弱化，工作、學(xué)習(xí)成為最為重要的內(nèi)容。從另一個(gè)角度來(lái)看，小空間對(duì)設(shè)計(jì)有著高要求，弱化某一個(gè)空間并不意味著除去，而是使得某些空間的功能不再那么單一，起居室不僅僅要有起居功能，同時(shí)還可具有會(huì)客、活動(dòng)、學(xué)習(xí)的功能，臥室也不單單是用來(lái)休息的區(qū)域，同時(shí)也還要具備學(xué)習(xí)、工作多種功能。在滿足所有功能的同時(shí)還要滿足舒適性以及人性化。這樣才能做到“五臟俱全”。
2.2公租房室內(nèi)功能布局探究
通過(guò)靈活多變的設(shè)計(jì)思路和多用途空間的兩種方式結(jié)合來(lái)實(shí)現(xiàn)布局的靈活。針對(duì)這樣的思想，在空間布局設(shè)計(jì)時(shí)設(shè)置“多種用途的多用空間”，利用輕質(zhì)隔斷墻圍合空間分割空間，以靈活適應(yīng)住宅結(jié)構(gòu)，滿足多種功能需求。多用空間根據(jù)不同的居住者家庭結(jié)構(gòu)的不同，可作為兒童房、老人房、客房等。在不同的時(shí)間階段，又可作為嬰兒房、幼兒房及青少年房等。利用這樣的方式可滿足不同人群的需求。除此之外還可以利用空間使用上的時(shí)間差，使空間加以利用，那同樣的空間就具有了多種不同的功能，也就是我們常說(shuō)的彈性空間，根據(jù)居住者的喜好和需求進(jìn)行布局，使得一個(gè)空間同時(shí)具備工作、生活不同的用途。
多變的設(shè)計(jì)使得空間靈活性更高，利用率增強(qiáng)，然而對(duì)中小戶型而言，空間的精細(xì)化設(shè)計(jì)也占有著同等重要的位置。將各個(gè)不同功能的空間精密整合起來(lái)，弱化空間的特征性，例如客廳的功能主要是會(huì)客與休閑，對(duì)小戶型住宅來(lái)說(shuō)，其功能不僅僅局限在待客、娛樂(lè)，它還可能包括閱讀、工作、用餐、睡眠、儲(chǔ)藏等功能?？蛷d作為一個(gè)綜合功能空間，其家具的擺放也對(duì)空間的整合性起著決定性的作用。
生活環(huán)境的舒適性也是進(jìn)行室內(nèi)布局時(shí)必須考慮的內(nèi)容，而室內(nèi)環(huán)境的舒適性主要體現(xiàn)在良好地通風(fēng)、采光、日照。對(duì)室內(nèi)空間進(jìn)行合理完善的布局，起居空間可設(shè)置落地窗，凸窗來(lái)擴(kuò)大視野，空間盡量做到南北通透，以滿足室內(nèi)通風(fēng)。在小戶型布局規(guī)劃中，廚衛(wèi)空間面積比較小，可將其整合在一個(gè)4.2m×3.6m的方塊內(nèi)，在這個(gè)空間中將共用洗手盆分離出來(lái)，在板塊內(nèi)形成一個(gè)流通系統(tǒng)，將廚衛(wèi)空間分割開(kāi)來(lái)。
3. 結(jié)語(yǔ)
“居者有其屋”理念下的公租房建設(shè)對(duì)國(guó)內(nèi)而言，是一個(gè)具有較強(qiáng)發(fā)展空間的課題，公租房是廉租的，但不同人群的生活卻不是廉價(jià)的，創(chuàng)造“人性化”的居住環(huán)境，正是我們?cè)O(shè)計(jì)工作者應(yīng)致力探索的道路。文章從“靈活多變，精密歸整”的角度，對(duì)公租房室內(nèi)布局進(jìn)行了探究，具體包括面積分配合理化、功能分區(qū)多樣化、多功能家具結(jié)合化等多個(gè)角度，探究使得小戶型空間靈活性更高，利用率增強(qiáng)的方法。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房改；住房保障；住房消費(fèi)
一、住房保障制度概述
（一）住房保障制度的內(nèi)涵
住房保障制度是國(guó)家通過(guò)立法對(duì)國(guó)民收入進(jìn)行分配和再分配，對(duì)中低收入家庭，特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權(quán)力給予保障的制度。它是社會(huì)保障制度的重要組成部分，也是國(guó)家住房政策的組成部分，是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展、居民收入的兩極分野及住房政策的改變而產(chǎn)生的，其實(shí)質(zhì)是政府利用國(guó)家和社會(huì)的力量，采取多種保障方式，解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。
（二）住房保障制度的特點(diǎn)
1、全民性
全民性一方面是指任何一個(gè)社會(huì)都有住房保障問(wèn)題，不僅現(xiàn)代社會(huì)有，古代社會(huì)也有；不僅資本主義國(guó)家有，社會(huì)主義國(guó)家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一個(gè)社會(huì)成員的切身利益，是廣大人民群眾普遍關(guān)注的問(wèn)題。
2、互濟(jì)性
互濟(jì)性是指人們?cè)谏鐣?huì)生活中互相接濟(jì)，包括自發(fā)的及非正式的相互幫助與直接參與者的利益合作。如住房公積金，既為他人提供幫助，又享受他人為自己提供的幫助。
3、福利性
福利性是指住房保障必然給被保障對(duì)象帶來(lái)一定的生活補(bǔ)償，物質(zhì)文化待遇以及其他派生收入。這是住房保障的一個(gè)重要特征。
4、安全性
社會(huì)保障作為一種社會(huì)安全制度，是通過(guò)對(duì)人們基于生活的保障，向社會(huì)成員提供一個(gè)安全保護(hù)。
二、我國(guó)住房保障的發(fā)展及現(xiàn)狀分析
（一）我國(guó)住房保障的產(chǎn)生及發(fā)展
經(jīng)過(guò)20多年的住房制度改革，住宅建設(shè)迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的居住條件得以改善，人均住房面積大幅度提高，住宅質(zhì)量顯著提高，居住環(huán)境不斷優(yōu)化美化。但隨著房改的深入，與此同時(shí)，與社會(huì)領(lǐng)域收入差距不斷擴(kuò)大相對(duì)應(yīng)，城鎮(zhèn)居民的住房差距越來(lái)越大。面對(duì)住房制度改革出現(xiàn)的這些情況，在1994年的《房改決定》中，全面規(guī)定了住房體制改革的基本內(nèi)容，第一次以政策文件的形式明確了我國(guó)的住房保障體系建設(shè)要求。1998年在《房改通知》中也明確了“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”,并明確“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品房”。建設(shè)部《建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要》更加明確地提出了“加大政策支持力度，建立較為完善的適應(yīng)不同地區(qū)、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房合理比例的供應(yīng)體系。”所有這些為建立我國(guó)住房保障體制指明了發(fā)展方向，奠定了政策基礎(chǔ)。
（二）我國(guó)住房保障存在的問(wèn)題
我國(guó)的住房保障體系雖然已基本建立起來(lái)了，然而在實(shí)際的運(yùn)行中，在具體的實(shí)施方式、住房金融及法制保證方面都存在著相當(dāng)多的問(wèn)題。
1、經(jīng)濟(jì)適用住房存在的問(wèn)題
第一，定位不清晰。《房改通知》中明確了經(jīng)濟(jì)適用住房的地位，在國(guó)發(fā)[2003年]18號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中除強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用住房外，又增加了一條“要增加普通商品住房的供應(yīng)”。在2005年[2005]26號(hào)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中對(duì)于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中又強(qiáng)調(diào)了“住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主”。這就與《房改通知》中確立的我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)為主的供應(yīng)體系相互矛盾。這也給許多地方不建或少建經(jīng)濟(jì)適用住房提供了很好的理由。
第二，供應(yīng)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。近幾年來(lái)，在需求和成本的推動(dòng)下，全國(guó)商品住房?jī)r(jià)格不斷上升，開(kāi)發(fā)商在高額利潤(rùn)驅(qū)使下，大量開(kāi)發(fā)建設(shè)中高檔、大戶型的商品房，中低價(jià)位的商品住宅供應(yīng)明顯不足，許多城市中低價(jià)位商品住宅只占供應(yīng)總量的10%左右。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)來(lái)看，從2000年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)適用住房的投資增長(zhǎng)幅度、占商品住宅比重以及新開(kāi)工面積、銷售面積等比重等各項(xiàng)指標(biāo)均呈大幅度下降趨勢(shì)，部分城市甚至停建了經(jīng)濟(jì)適用住房。
第三，經(jīng)濟(jì)適用住房分配環(huán)節(jié)不規(guī)范。經(jīng)濟(jì)適用住房的分配也是近幾年來(lái)爭(zhēng)議較大的一個(gè)方面。許多地方經(jīng)濟(jì)適用的分配管理不到位，甚至是由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)審查購(gòu)房資格，分配的程序不透明，分配的標(biāo)準(zhǔn)不公開(kāi)，分配的秩序不規(guī)范，使得“走后門”之風(fēng)盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于門路不多，往往無(wú)法取得購(gòu)房資格。[論+文+網(wǎng)LunWenNet\Com]
2、廉租房存在的問(wèn)題
第一，廉租房發(fā)展不平衡，總體覆蓋面過(guò)低。由于廉租房是針對(duì)城鎮(zhèn)最低收入戶的住房保障制度，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，導(dǎo)致了保障的標(biāo)準(zhǔn)和覆蓋面存在著較大的差異。從保障標(biāo)準(zhǔn)看，各個(gè)地方在在補(bǔ)貼對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)與補(bǔ)貼水平上存在較大差異。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，保障力度較大的城市已提出把補(bǔ)貼對(duì)象調(diào)整到12平方米以下的住房困難戶，而大部分城市只能先行解決6平方米以下、甚至是4平方米以下的雙困家庭住房問(wèn)題。特別是租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)差異更大，有些城市只補(bǔ)到10平方米，有些城市已補(bǔ)到近30平方米。從保障對(duì)象看，有些城市已把保障范圍上調(diào)到低收入家庭（核定收入線標(biāo)準(zhǔn)），保障比例達(dá)到居民家庭總數(shù)的10%左右；同時(shí)，也有一些城市對(duì)雙困家庭都難以做到應(yīng)保盡保，保障面不到1%。
第二，廉租房的資金來(lái)源存在問(wèn)題。當(dāng)前影響廉租住房工作向前推進(jìn)的最主要障礙就是資金瓶頸問(wèn)題。除少數(shù)城市建立了制度性的財(cái)政資金供應(yīng)計(jì)劃外，大多數(shù)的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來(lái)源的主渠道，由于這部分資金靈活性較大，后續(xù)資金沒(méi)有保證，致使這些城市不敢推行租金補(bǔ)貼的保障方式。因此，大部分的城市只能是籌集一批資金，建設(shè)或購(gòu)買一批廉租住房，解決多少算多少，使國(guó)家的廉租住房保障政策難以真正得到落實(shí)，導(dǎo)致廉租住房保障面過(guò)小。
3、住房金融發(fā)展不夠
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，這種單一的政策住房金融模式越來(lái)越難以滿足新形式下的住房保障要求。
第一，公積金的目的與實(shí)際實(shí)施存在矛盾。目前大量下崗職工，效益不太好、規(guī)模較小的企業(yè)職工及大量的私營(yíng)企業(yè)雇員等中低收入群體，普遍未建立公積金制度，或者雖然已建立公積金制度，也不繳存住房公積金，因而失去了申請(qǐng)公積金貸款的基本條件。這就使得實(shí)際上最需要政策性住房金融支持的群體反而處于政府住房保障的覆蓋面之外，使這一部分人無(wú)法享受政府的金融政策優(yōu)惠，這顯然與建立公積金的初衷相違備了。
第二，政策性住房金融體系不完善。我國(guó)目前除公積金外，尚未有第二種直接面向中低收家庭發(fā)放的低息或無(wú)息的政策性住房貸款，也沒(méi)有與之相適應(yīng)的專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)。住房金融體系發(fā)展的滯后，制約了中低收入者購(gòu)房的能力。
4、住房保障法制不健全
從綜合性法律來(lái)看，在我國(guó)的《憲法》和《民法通則》中都沒(méi)有公民住房權(quán)利的任何相關(guān)規(guī)定。從專門性的法律來(lái)看，我國(guó)至今還沒(méi)有出臺(tái)一部相關(guān)的專門性住房保障法律，大多數(shù)存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規(guī)定、辦法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障體制的強(qiáng)有力的法律依據(jù)，使住房保障工作缺乏規(guī)范性和穩(wěn)定性，也缺乏應(yīng)有的權(quán)威性，使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實(shí)。
三、完善我國(guó)住房保障體制的對(duì)策
構(gòu)建住房保障制度是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，建立和完善城鎮(zhèn)住房保障制，需要有方方面面的協(xié)調(diào)和配合，才能使住房保障政策有效的運(yùn)行。
（一）確立政府管理體制
政府作為一國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，擔(dān)負(fù)著社會(huì)全面發(fā)展的責(zé)任，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體。因此，建立住房保障體系，保障千家萬(wàn)戶中低收入者的居住權(quán)是政府義不容辭的責(zé)任。
1、明確和建立各級(jí)政府的住房保障決策委員會(huì)
住房問(wèn)題是各級(jí)政府必須解決的長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，是必須承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，加上住房問(wèn)題涉及面廣，協(xié)調(diào)部門多，要想切實(shí)解決好住房問(wèn)題，落實(shí)國(guó)家的各項(xiàng)住房保障政策，必須要成立一個(gè)常設(shè)的政府直屬的住房保障委員會(huì)。具體來(lái)說(shuō)，這個(gè)委員會(huì)要由政府的計(jì)劃部門、財(cái)政部門、建設(shè)部門、規(guī)劃部門、土地部門、房管部門、稅務(wù)部門、法制部門、人民銀行等組成，住房保障委員會(huì)，主要職能是依據(jù)相關(guān)的住房保障法律法規(guī)，制訂本地區(qū)的住房發(fā)展計(jì)劃，制訂本地區(qū)的住房保障性法律、法規(guī)、規(guī)定、政策等，依法協(xié)調(diào)各部門的住房保障職能和責(zé)任，監(jiān)督和保證本地區(qū)的住房發(fā)展計(jì)劃和住房保障政策的實(shí)施。
2、建立明確的住房保障實(shí)施執(zhí)行機(jī)構(gòu)
各地區(qū)的住房保障委員會(huì)作為一級(jí)政府的常設(shè)決策機(jī)構(gòu)，不應(yīng)該也不必要直接參與住房保障的微觀管理。因此，必須在該委員會(huì)下設(shè)置住房保障執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施政府相關(guān)住房保障政策。避免目前住房保障實(shí)施部門雜亂無(wú)序的局面，確保住房保障實(shí)施的連貫性和統(tǒng)一性。如許多地方，廉租房的實(shí)物配租由房管處負(fù)責(zé)，廉租房的房租補(bǔ)貼由財(cái)政局會(huì)同民政局發(fā)放，住房貨幣化的購(gòu)房補(bǔ)貼由房改辦實(shí)施，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)實(shí)施又由建設(shè)局下屬國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。因此，我國(guó)目前必須盡快建立專門的住房保障執(zhí)行管理機(jī)構(gòu)，其主要職能應(yīng)包括：具體實(shí)施本地區(qū)住房保障委員會(huì)的住房發(fā)展計(jì)劃；負(fù)責(zé)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等公共性住房的建設(shè)、分配、管理；負(fù)責(zé)住房補(bǔ)貼資金的分配、管理；負(fù)責(zé)各項(xiàng)住房保障優(yōu)惠政策如稅費(fèi)優(yōu)惠、低息貼息、政策性抵押擔(dān)保等的落實(shí)和協(xié)調(diào)。
3、建立專門的政策性住房金融機(jī)構(gòu)
住房金融機(jī)構(gòu)在國(guó)家解決住房問(wèn)題上起著重要的作用。政策性住房金融機(jī)構(gòu)主要是為解決中低收入階層的住房問(wèn)題而設(shè)立的。我國(guó)目前除公積金具備初步的政策性金融機(jī)構(gòu)雛形外，還沒(méi)有建立類似的政策性金融機(jī)構(gòu)，對(duì)于解決中低收入階層的住房貸款困難問(wèn)題非常不利，應(yīng)該盡快成立，也可以將公積金中心進(jìn)行完善和改進(jìn)。
（二）規(guī)范政府干預(yù)住房市場(chǎng)的方式
我國(guó)實(shí)行的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，市場(chǎng)對(duì)住房資源起著基礎(chǔ)性的配置作用。就我國(guó)目前而言，政府關(guān)鍵要從住房發(fā)展計(jì)劃、加強(qiáng)財(cái)政稅收優(yōu)惠等方面進(jìn)行干預(yù)。
1、制訂住房發(fā)展計(jì)劃
通過(guò)目標(biāo)明確的住房發(fā)展計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)其住房發(fā)展目標(biāo)，最終達(dá)到住房保障的要求。目前，我國(guó)各級(jí)政府亟需制訂住房發(fā)展計(jì)劃。避免住房建設(shè)發(fā)展的盲目性和隨意性，確保住房發(fā)展的系統(tǒng)性。同時(shí)，定期向社會(huì)公布政府住房發(fā)展計(jì)劃，使社會(huì)居民及時(shí)了解政府的住房目標(biāo)、發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)，從而穩(wěn)定社會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)的預(yù)期，避免住房市場(chǎng)的大起大落，確保房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地發(fā)展。
2、加強(qiáng)財(cái)政、稅收、金融優(yōu)惠政策的實(shí)施
當(dāng)前我國(guó)政府應(yīng)該盡快出臺(tái)系列的財(cái)政稅收優(yōu)惠政策，為解決中低收入階層的住房問(wèn)題提供良好的財(cái)政支持。
（1）出臺(tái)政策鼓勵(lì)社會(huì)資金投資興建廉租房并按指定的價(jià)格出租，大量增加廉租房的供給量，減輕政府直接建設(shè)廉租房的財(cái)政壓力?？山o予開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)惠利率的貸款，并對(duì)其租金收入實(shí)施相應(yīng)的稅收抵扣優(yōu)惠等。
（2）出臺(tái)中低收入居民貸款購(gòu)房的稅收抵扣政策，如可以向政府申請(qǐng)優(yōu)惠利率貸款，由財(cái)政進(jìn)行貼息，并可用每月的貸款還款額進(jìn)行所得稅的抵扣等。
（3）進(jìn)一步降低房屋出租稅費(fèi)，鼓勵(lì)居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的總供給量。
（4）加強(qiáng)政府財(cái)政資金的補(bǔ)貼量，擴(kuò)大最低收入居民享受租金補(bǔ)貼的覆蓋面。
（三）建立健全住房分類供應(yīng)體系
近幾年來(lái)，我國(guó)政府也意識(shí)到住房分類供應(yīng)體系存在的問(wèn)題，多次下發(fā)文件強(qiáng)調(diào)落實(shí)住房分類供應(yīng)的主體和比例。當(dāng)然，要真正解決好中低收入家庭的住房問(wèn)題，還必須進(jìn)一步完善和改革現(xiàn)有的住房分類供應(yīng)體系。
1、改革和完善現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房制度
從目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)現(xiàn)狀來(lái)看，作為經(jīng)濟(jì)還比較落后的發(fā)展中人口大國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用住房在我國(guó)的住房保障體系中至關(guān)重要，對(duì)解決占我國(guó)大多數(shù)的中低收入家庭住房問(wèn)題起著關(guān)鍵性的作用，對(duì)于穩(wěn)定社會(huì)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民的居住水平，建設(shè)和諧社會(huì)有著巨大的作用。而現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在的各種弊端已嚴(yán)重阻礙了其進(jìn)一步發(fā)展，亟需改革和完善。
（1）重新定位經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)
由于各地經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)量的日益減少，致使我國(guó)的“以經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)為主”的住房分類供應(yīng)體系始終無(wú)法建立起來(lái)，中央政府意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，但又無(wú)法很好地解決現(xiàn)行政策下的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)問(wèn)題，于是，在2003年以后的各個(gè)規(guī)定中，又提出了建設(shè)普通商品房、中低價(jià)位商品房為主的供應(yīng)要求，造成了我國(guó)住房政策體系的混亂。因此，當(dāng)前關(guān)鍵是要統(tǒng)一對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的認(rèn)識(shí)，國(guó)家應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房、中低價(jià)商品房等政策性商品房合并總稱為經(jīng)濟(jì)適用住房。
（2）大力發(fā)展重新定位的經(jīng)濟(jì)適用住房
在政策上定性準(zhǔn)確、定位清晰后，就應(yīng)該大力增加和完善經(jīng)濟(jì)適用住房的供給：
第一，轉(zhuǎn)變供給方式。目前，我國(guó)許多地方的經(jīng)濟(jì)適用住房都是由政府所有的國(guó)有開(kāi)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，負(fù)責(zé)建設(shè)、分配、管理一攬子工作，這種做法并不妥當(dāng)。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體，這些開(kāi)發(fā)企業(yè)在本質(zhì)上同樣追求最大的經(jīng)濟(jì)效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事實(shí)上營(yíng)造了暗箱操作、滋生腐敗的土壤。因此，在重新定性經(jīng)濟(jì)適用住房后，大量的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)就應(yīng)該在全社會(huì)范圍內(nèi)實(shí)行限定銷售房?jī)r(jià)的土地及項(xiàng)目拍賣模式，讓社會(huì)上的所有開(kāi)發(fā)商一起參與競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)的管理水平高，誰(shuí)的競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)，誰(shuí)就能取得經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，獲取合理的利潤(rùn)。從而改變政府部門或下屬國(guó)有企業(yè)獨(dú)占經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的壟斷局面，有利于經(jīng)濟(jì)適用住房質(zhì)量的提高和環(huán)境的改善。
第二，大力增加供給數(shù)量。我國(guó)當(dāng)前應(yīng)大力增加經(jīng)濟(jì)適用住房的供給量，力爭(zhēng)使針對(duì)中低收家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)量所占社會(huì)開(kāi)發(fā)總量的比重與中低收入家庭占社會(huì)家庭比重基本相符,這個(gè)比重應(yīng)該達(dá)到50%以上。應(yīng)該說(shuō)，在明晰經(jīng)濟(jì)適用住房的定性，推行社會(huì)化的限價(jià)土地拍賣方式后，我國(guó)各地政府完全可以使經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)比例達(dá)到住房總供給量的50%—70%以上?？梢灶A(yù)見(jiàn)，這對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)旺，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)，保持房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展將起到關(guān)鍵性的作用。
第三，改變供給結(jié)構(gòu)。在原有的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)模式下，供給結(jié)構(gòu)還是存在著相當(dāng)多的問(wèn)題。許多地方不顧自己的實(shí)際情況，片面追求大戶型，許多地方雖然規(guī)定了要建中小戶型，但在實(shí)際管理中，又未加以嚴(yán)格控制，從而在事實(shí)上造成了經(jīng)濟(jì)適用住房面積過(guò)大的狀況。這顯然與建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房針對(duì)中低收入階層的本意相違備了因此，我國(guó)在現(xiàn)階段的住房建設(shè)更應(yīng)該以中小戶型為主，尤其是針對(duì)中低收入的經(jīng)濟(jì)適用住房而言，更應(yīng)如此。必須嚴(yán)格控制戶型，改變現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)面積過(guò)大、結(jié)構(gòu)失衡的狀況。
2、改革和完善廉租住房制度
廉租住房供應(yīng)體系作為城鎮(zhèn)住房新制度的重要組成部分，作為我國(guó)住房保障的最底線部分，受到城鎮(zhèn)最低收入居民的關(guān)注。因此，當(dāng)前，從全面建設(shè)小康的目標(biāo)出發(fā)，要想更好地發(fā)揮出廉租住房體系的效用，必須盡快完善現(xiàn)行的廉租住房制度。
（1）改革和完善廉租住房的供給方式
廉租住房的供給決定了廉租住房的覆蓋面，體現(xiàn)了政府解決最低收入居民住房困難的程度。
第一，堅(jiān)持發(fā)放貨幣補(bǔ)貼的原則，取消實(shí)物配租。當(dāng)前關(guān)鍵是要求各級(jí)政府盡快做好本地區(qū)廉租對(duì)象的調(diào)查、建檔工作，確立符合本地區(qū)實(shí)際情況的廉租補(bǔ)貼發(fā)放范圍和標(biāo)準(zhǔn)，盡快全面實(shí)施廉租住房貨幣補(bǔ)貼發(fā)放政策，停止政府投資建設(shè)廉租房。
第二，轉(zhuǎn)變?cè)械恼辉┙o為社會(huì)多元化供給。當(dāng)前，我國(guó)應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)的政策支持文件，鼓勵(lì)社會(huì)資金投資建設(shè)廉租住房，明確可以享受的優(yōu)惠條件，如低價(jià)或劃撥土地、低息或財(cái)政貼息貸款、稅收減免和抵扣等，從而吸收廣大的社會(huì)資金投資廉租住房，有效增加廉租住房供給量，減輕政府的壓力。
（2）落實(shí)廉租資金來(lái)源
當(dāng)前要建立完善的廉租房保障體系，就必須解決好這個(gè)問(wèn)題，明確要求各級(jí)政府根據(jù)本地區(qū)的廉租對(duì)象的范圍和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)測(cè)算每年所需的廉租補(bǔ)貼資金，并在當(dāng)年的財(cái)政預(yù)算中單項(xiàng)列支，建立以財(cái)政預(yù)算為主的住房保障專項(xiàng)基金，使廉租住房資金來(lái)源穩(wěn)定可靠，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需求。
（3）大力發(fā)展住房租賃業(yè)
我國(guó)近年來(lái)，各地房?jī)r(jià)飛漲，其中一個(gè)原因就是可供租賃的房屋太少，居民對(duì)于住房的選擇空間太小，導(dǎo)致了對(duì)于住房的需求基本上集中在了購(gòu)房需求上。由于我國(guó)今后將對(duì)廉租住房全面采用貨幣補(bǔ)貼的方式，而要較好實(shí)現(xiàn)這種方式的前提就是住房租賃市場(chǎng)必須規(guī)范、發(fā)達(dá)，必須有大量的住房特別是中低檔的住房可供出租。因此，可以說(shuō)，要想使我國(guó)的廉租住房制度得到很好地執(zhí)行，必須充分發(fā)展我國(guó)的房屋租賃業(yè)：
第一，政府出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)定，鼓勵(lì)房屋業(yè)主拿出多余的住房進(jìn)行租賃，政府進(jìn)行稅費(fèi)優(yōu)惠。
第二，鼓勵(lì)社會(huì)開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)低標(biāo)準(zhǔn)的低收入住房，政府提供相關(guān)的優(yōu)惠政策；
第三，鼓勵(lì)房屋租賃中介行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房屋租賃業(yè)的規(guī)范、發(fā)達(dá)。
第四，加強(qiáng)租賃登記備案的管理?？梢詫?shí)行政府貨幣補(bǔ)貼直接撥付給房主的方式，避免貨幣補(bǔ)貼資金被挪用，這就要求房產(chǎn)管理部門做好租賃登記備案工作。
3、改革和發(fā)展住房金融體系
一個(gè)完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)，離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的支持，一個(gè)完善的住房保障體系，更是離不開(kāi)政策性住房金融的保證。當(dāng)前，我國(guó)在住房保障中主要推行了公積金制度，取得了比較好的效果，但總體來(lái)看，作為一個(gè)完備的住房保障體系的重要部分，現(xiàn)行的住房金融仍需大力改革和完善。
（1）強(qiáng)化公積金制度
第一，強(qiáng)化公積金的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄力度。2002年修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》中規(guī)定“職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度平均工資的5%”，從現(xiàn)在來(lái)看，這個(gè)比例太低了，應(yīng)該適當(dāng)提高繳存比例。雖然現(xiàn)在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我國(guó)目前的實(shí)際狀況看，應(yīng)該將繳存比例提高到25%左右比較合適。
第二，提高公積金的互。當(dāng)前應(yīng)盡快加強(qiáng)公積金的互，放寬對(duì)中低收入居民的貸款條件，不僅能給更多的中低收入家庭購(gòu)房提供支持，也有利于提高公積金的資金使用效率，有助于公積金的保值增值，為政府解決住房問(wèn)題提供更多的資金來(lái)源。
（2）建立政府住房金融機(jī)構(gòu)
作為商業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)，其行為受市場(chǎng)機(jī)制的制約，其目的是趨利避害，不愿經(jīng)營(yíng)低利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)的貸款服務(wù)。相比高收入家庭的商業(yè)住房貸款，中低收入居民的貸款正表現(xiàn)為這種特征。因此，必須建立非營(yíng)利性的政府住房金融機(jī)構(gòu)作為商業(yè)住房金融金構(gòu)的補(bǔ)充。專門的政府住房金融機(jī)構(gòu)其主要職能應(yīng)該包括以下幾方面：
第一，為投資建設(shè)面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等的開(kāi)發(fā)商提供政策性的優(yōu)惠利率貸款，從資金上鼓勵(lì)支持經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房的興建，降低其投資資金成本，以有效增加公共性住房的社會(huì)供給總量。
第二，為中低收入階層購(gòu)房貸款提供政府擔(dān)保，可以建立專門的風(fēng)險(xiǎn)基金，解決中低收入家庭購(gòu)房貸款難的問(wèn)題，增強(qiáng)中低收入家庭的購(gòu)房能力。
第三，為其他專門性的住房金融機(jī)構(gòu)提供財(cái)政貼息或低息貸款。
（四）健全住房保障法制建設(shè)
由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的住房福利化，現(xiàn)代意義上的住房保障是最近幾年才產(chǎn)生的，法制明顯滯后，目前已經(jīng)制約了我國(guó)整個(gè)住房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)盡快加強(qiáng)住房保障法律的體系建設(shè)。
（1）在憲法和民法中強(qiáng)調(diào)公民居住權(quán)的規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)行的《憲法》第二章“公民的基本權(quán)利和義務(wù)”第四十五條規(guī)定“中華人民共和國(guó)公民在年老、疾病或者喪失勞動(dòng)能力的情況下，有從國(guó)家和社會(huì)獲得物質(zhì)幫助的權(quán)利。國(guó)家發(fā)展為公民享受這些權(quán)利所需要的社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)?！蓖耆梢栽诖嘶A(chǔ)上增加“國(guó)家保障公民的居住權(quán)，國(guó)家致力于改善公民的居住條件，保障公民的基本居住條件?！钡扔嘘P(guān)公民居住權(quán)的條文，從而提高國(guó)家和社會(huì)對(duì)于公民居住權(quán)的重視和責(zé)任，也為專門性法律的制訂提供最基本的依據(jù)。
（2）制訂專門性的住房保障法律。當(dāng)前，我國(guó)亟需建立此類的《住房法》從根本上明確我國(guó)的住房保障發(fā)展目標(biāo)、計(jì)劃，住房保障實(shí)現(xiàn)的方法、機(jī)制，政府的責(zé)任等原則性的法律規(guī)定，只有這樣，才能使我國(guó)的住房保障真正進(jìn)入有法可依的發(fā)展軌道，確保整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
關(guān)鍵詞：住房保障制度；住房公積金；發(fā)展與定位
一、當(dāng)前國(guó)家住房保障體制分析
近年來(lái)我國(guó)住房保障建設(shè)成效明顯，但由于體制尚未成熟，無(wú)論制度建設(shè)、機(jī)構(gòu)管理、保障范圍及配套信息服務(wù)方面都存在一定局限性。
一是制度設(shè)計(jì)有待進(jìn)一步完善。最低收入家庭住廉租住房，中低收入家庭住經(jīng)濟(jì)適用住房，其他家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。這種粗略劃分并未涵蓋日益增加的流動(dòng)人口和夾心層。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房售后交易沒(méi)有明確規(guī)定，以及個(gè)人收入申報(bào)制度不健全等。住房保障的法律法規(guī)體系不完善，缺乏長(zhǎng)期和具有約束力的基本住房保障規(guī)則。保障體系的覆蓋范圍相對(duì)較小。主要原因政府認(rèn)識(shí)存在一定偏差。地方政府更多關(guān)注GDP增長(zhǎng)指標(biāo)情況，對(duì)廣大百姓住房等民生問(wèn)題缺少足夠重視。
二是相關(guān)制度執(zhí)行不到位。近年來(lái)保障房建設(shè)速度比較快，但后續(xù)資金支持及工程質(zhì)量保障情況相對(duì)滯后，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房管理不到位。上述情況主要原因?yàn)樽》恐贫雀母镆欢ǔ潭仁钦褪袌?chǎng)關(guān)系的探索。國(guó)家調(diào)控政策的變化體現(xiàn)對(duì)政府和市場(chǎng)關(guān)系認(rèn)識(shí)的轉(zhuǎn)化，從而出現(xiàn)政府職責(zé)越位現(xiàn)象，社會(huì)大眾普通住房需求及特殊人群的住房問(wèn)題得不到有效保障。
第三，保障對(duì)象及范圍不匹配。收入較高的群體可以購(gòu)買商品房，本地戶籍、中低收入者可按照自身情況申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房或公共租賃住房。對(duì)于數(shù)量較多的城市流動(dòng)人口以及中低收入家庭，既買不起商品房，又夠不上保障房。大部分中低收入職工沒(méi)有足夠的支付能力去購(gòu)房建房，沒(méi)有足夠的償還能力申請(qǐng)貸款，只能把錢存著，為別人提供貸款資金。他們實(shí)際上是以損失自己的購(gòu)買力而為這個(gè)制度作出貢獻(xiàn)，支撐這個(gè)制度正常運(yùn)作和發(fā)揮作用。主要因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市流動(dòng)人口不斷增加，尤其是農(nóng)民工等特殊群體的邊緣城市化，如何保障這部分人群的購(gòu)房需求，成為和諧社會(huì)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題。
二、住房公積金機(jī)制體制存在問(wèn)題
住房公積金是我國(guó)住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式，住房公積金制度也是我國(guó)住房社會(huì)保障制度重要組成部分。其機(jī)制體制存在問(wèn)題主要表現(xiàn)如下。
一是全國(guó)公積金管理中心缺乏明確統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)定性，管理體制、機(jī)構(gòu)性質(zhì)，不符合國(guó)家條例的有關(guān)要求，與住房公積金管理機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)性質(zhì)更是相去甚遠(yuǎn)。住房公積金缺乏制度定位，是住房公積金管理面臨的主要原因。
二是住房公積金存在劫貧濟(jì)富問(wèn)題。中低收入職工本身難以獲得公積金貸款，其收入又達(dá)不到住廉租房標(biāo)準(zhǔn)，繳存資金收益事實(shí)上資助了比他們收入更低的群體。這導(dǎo)致中低收入職工既幫助比起收入高的人貸款，又幫助比其收入低的人住廉租房，導(dǎo)致社會(huì)收入分配嚴(yán)重不均衡，對(duì)和諧社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)一定的問(wèn)題。
三是低存低貸運(yùn)作模式存在的弊端。住房公積金低存低貸政策，存在較多問(wèn)題。低存帶來(lái)問(wèn)題就是繳存者收益過(guò)低，按照規(guī)定，住房公積金增值只有三種：一是住房公積金貸款，賺取存貸利差；二是存在銀行作中長(zhǎng)期存款；三是投資國(guó)債。三種渠道無(wú)法保證較高的收益水平。低于銀行一年期存款利率，更低于市面理財(cái)產(chǎn)品收益率。對(duì)于繳存人來(lái)講，大量沉淀資金如果無(wú)法及時(shí)取出，事實(shí)上相對(duì)CPI指數(shù)而言，處于貶值狀態(tài)。
三、住房公積金制度發(fā)展與定位
一是加強(qiáng)立法建設(shè)，逐步向制度化法規(guī)化發(fā)展軌道。我國(guó)的住房公積金制度目前仍停留在行政法規(guī)層面上，還沒(méi)有一部關(guān)于這方面基本法，應(yīng)該制定住房公積金管理法，使住房公積金管理法律化、制度化，并通過(guò)立法理順公積金繳納人與公積金管理中心法律關(guān)系。
房地產(chǎn)價(jià)格由土地價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)四部分構(gòu)成。其中，土地價(jià)格和房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)稅費(fèi)受宏觀調(diào)控政策影響較大，是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的最主要因素。
從幾個(gè)大型城市來(lái)看，土地價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的40%左右，對(duì)房地產(chǎn)整體的價(jià)格上漲起著至關(guān)重要的作用。從2004年開(kāi)始，為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，國(guó)家大力提高土地審批門檻，限制土地供給。自從國(guó)家將土地的審批政策由批租改為地方政府拍賣后，土地價(jià)格便迅速上漲。以北京市為例，2005年，北京城區(qū)每平方米土地為3000多元，而2006年則飆升到13000多元。土地價(jià)格的上漲最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)和二手房交易稅費(fèi)，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的另一個(gè)主要因素。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)稅費(fèi)種類繁多，稅負(fù)較重。其中，主要的稅種就有土地增值稅、耕地占用稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加、契稅等，綜合起來(lái)，總的稅負(fù)比例占到房地產(chǎn)價(jià)格的20%。此外，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在著稅制繁復(fù)、稅負(fù)不平等弊端，在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓等諸多環(huán)節(jié)，存在稅種功能和作用重復(fù)的問(wèn)題，加重了納稅人的稅負(fù)。
今年3月，國(guó)稅總局提高房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅，隨后又提高土地保有環(huán)節(jié)稅負(fù)。接二連三調(diào)高稅費(fèi)的政策初衷是遏制快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，可是卻事與愿違。其對(duì)于抑制房地產(chǎn)投資、縮減房地產(chǎn)商利潤(rùn)的作用實(shí)在有限，高額的稅負(fù)反而轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。
目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策主要集中在限制土地供給，提高稅收抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，限制二手房市場(chǎng)交易，開(kāi)展廉租房制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理這些行政和稅收手段上，其重點(diǎn)是在限制房地產(chǎn)的供給，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱，這無(wú)疑助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的提高，還進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)供需的不平衡。
面對(duì)當(dāng)前如火如荼的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果繼續(xù)一味地強(qiáng)調(diào)行政和稅收手段調(diào)控房?jī)r(jià)，無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲起到推波助瀾的作用，與政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)、滿足人民基本生活需要、促進(jìn)社會(huì)和諧的目標(biāo)背道而馳。房地產(chǎn)調(diào)控的側(cè)重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)移到市場(chǎng)手段上來(lái)，降低市場(chǎng)交易成本，鼓勵(lì)二手房交易，增加各種各樣的房地產(chǎn)供給。
各級(jí)政府應(yīng)將出讓給開(kāi)發(fā)商的土地一分為二，其中一部分土地按現(xiàn)行政策，在市場(chǎng)上拍賣，滿足一般工商業(yè)用地和高檔住宅的建設(shè)需要。另一部分土地以絕對(duì)低于市場(chǎng)的價(jià)格，滿足基本居住需要，使居者有其屋。政府應(yīng)將土地拍賣收入用來(lái)承建廉租房，解決城鎮(zhèn)困難居民和外來(lái)務(wù)工人員的住房問(wèn)題。此外，政府應(yīng)合并或減免土地出讓、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、二手房轉(zhuǎn)讓等各個(gè)環(huán)節(jié)的稅種，減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，特別是要免除二手房交易的稅負(fù)，加快二手房交易的速率，使購(gòu)房者能夠更為靈活而便利地解決住房問(wèn)題。
【關(guān)鍵詞】公租房；研究綜述；政策
一、國(guó)內(nèi)公租房研究現(xiàn)狀
2009年，公租房概念被正式提出來(lái)的，爾后成為研究熱點(diǎn)，主要圍繞：建設(shè)公租房的必要性、公租房建設(shè)模式和公租房營(yíng)運(yùn)管理等方面。
（一）關(guān)于建設(shè)公租房的必要性方面的研究
國(guó)內(nèi)學(xué)者的論證始于剖析經(jīng)濟(jì)適用房制度缺陷。茅于軾（2007）認(rèn)為，最迫切需要解決是要有一個(gè)合理的地方住，經(jīng)適房政策要趕緊停下來(lái)，大力發(fā)展廉租房。持此觀點(diǎn)的還有王誠(chéng)慶（2003）、房秀娟（2005）等。郭士征認(rèn)為“發(fā)展公租房，構(gòu)建‘從三元四維’的住房保障體系具有合理性”（2010）；曾國(guó)安則認(rèn)為“我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度改革和創(chuàng)新的方向是建立和發(fā)展公租房制度”。
（二）關(guān)于公租房建設(shè)模式方面的研究
齊驥（2011）指出“公租房建設(shè)可以多種?！?；杜靜（2013）運(yùn)用三標(biāo)度法對(duì)目前我國(guó)各種公租房建設(shè)模式的優(yōu)缺點(diǎn)做了比較分析，得出從優(yōu)到劣排序：配比建設(shè)、BT、企業(yè)自建、代建、政府自建。不管哪種建設(shè)模式都回避不了公租房建設(shè)資金來(lái)源問(wèn)題。秦虹（2011）認(rèn)為“完全依靠當(dāng)年的財(cái)政收入很難實(shí)現(xiàn)保障房‘十二五’的建設(shè)目標(biāo)”，學(xué)界對(duì)此基本達(dá)成共識(shí)，于是提出過(guò)多種保障性住房融資方案，田秋生，李嘉莉則對(duì)各種融資方案做了比較分析，指出“公租房建設(shè)資金首先配建、BOT 或 BT、商業(yè)貸款”（2011）。關(guān)于公租房建設(shè)的另一個(gè)聚焦是公租房空間選址問(wèn)題。楊靖（2009）、鄭思齊（2010）、楊曉冬（2012）等指出保障性住房集中建在城郊，引發(fā)諸多問(wèn)題，如就業(yè)難、提高生活成本和治安環(huán)境惡化等，主張推行各種類型的配建方式。
（三）關(guān)于公租房營(yíng)運(yùn)管理方面的研究
首先，學(xué)界指出我國(guó)保障性住房管機(jī)構(gòu)存在“多人管理，卻又無(wú)人管理”的弊端。為此，建議學(xué)習(xí)新加坡，組建類似“建屋發(fā)展局”的機(jī)構(gòu)專司保障性住房規(guī)劃、建設(shè)與管理。
其次，關(guān)于保障房準(zhǔn)入與退出方面。準(zhǔn)入方面，學(xué)界普遍認(rèn)為有失公平，究其原因：立法缺失；審核不嚴(yán)，操作不規(guī)范；依據(jù)身份界定保障對(duì)象；“保障房政策多軌運(yùn)行”等，但提出的解決方案可操作并不強(qiáng)。退出方面主要有兩種聲音：一是姚玲珍、韓國(guó)棟、陳寶萍等為代表的激勵(lì)派，主張給予一定的稅費(fèi)優(yōu)惠或貸款優(yōu)惠，激勵(lì)承租人主動(dòng)退出公租房。另一種重典派，主張對(duì)騙保、騙租嚴(yán)加處罰。
最后，隨著部分公租房交付使用，關(guān)于公租房租金定價(jià)、公租房租物業(yè)管理、公租房社區(qū)管理等問(wèn)題的研究逐步進(jìn)入學(xué)界的視野，但總體而言處于起步階段。
二、對(duì)現(xiàn)有研究評(píng)價(jià)及未來(lái)研究探討
綜上述，可知國(guó)內(nèi)外對(duì)此類課題的研究的日益轉(zhuǎn)向公共住房（國(guó)內(nèi)稱為保障性住房）管理方面的研究。然而，我們認(rèn)為，國(guó)內(nèi)雖然意識(shí)到公租房后續(xù)管理研究的重要性，但研究思路、研究視角、研究?jī)?nèi)容等方面尚存諸多不足：
首先，研究思路方面現(xiàn)有研究往往著眼于公租房如何滿足“夾心層”住房需求，但國(guó)家政策已明確“構(gòu)建以公租房為主體的住房保障供應(yīng)體系”。據(jù)此，本文認(rèn)為，公租房覆蓋面、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、特性等需要重新界定，還要從公租房政策與其他保障房政策并軌的思路研究公租房問(wèn)題。
其次，從各地實(shí)踐來(lái)考察，我國(guó)公租房有單位自建、政府新建、公租房和非營(yíng)機(jī)構(gòu)提供等多種建設(shè)模式。我們認(rèn)為，公租房不同的建設(shè)模式其分配方案、退出機(jī)制等方面應(yīng)有所差異，但如何確保公平，杜絕“打著公租房旗號(hào)大建單位福利房”現(xiàn)象發(fā)生，需要深入研究。然而，目前學(xué)界尚未從細(xì)分公租房的類型這一視角研究公租房問(wèn)題。
最后，研究范圍、內(nèi)容方等方面模糊、紊亂。公租房后續(xù)管理涉及哪些內(nèi)容？目前因公租房處于陸續(xù)交付期而難以界定，因而現(xiàn)有研究成果大多基于定性分析，缺乏實(shí)證研究。今后隨著公租房陸續(xù)交付使用，這些問(wèn)題會(huì)不斷浮現(xiàn)，本文認(rèn)為很有必要開(kāi)展追蹤式研究，以厘定公租房后續(xù)管理的范圍、內(nèi)容等。
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關(guān)鍵詞：保障性住房建設(shè)、建設(shè)監(jiān)管、建議
中圖分類號(hào)：TU113.5+41 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
首先，我們要先清楚保障性住房的含義：保障型住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中具有特殊性的一種住宅類型，是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌，提供給中低收入人群購(gòu)買，租賃使用，并且對(duì)該類房屋的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房，目前主要供給包括廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房，限價(jià)房，棚戶區(qū)安置房，軍隊(duì)安置用房等形式。
保障性住房建設(shè)中存在的主要問(wèn)題包括：
一、資金：國(guó)家對(duì)保障性住房已出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)并提倡保障性住房的建設(shè)，但由于現(xiàn)有體制分割、職能分工、考核以及對(duì)政策的理解和執(zhí)行力度上的不統(tǒng)一等原因，項(xiàng)目建設(shè)在有關(guān)手續(xù)的審批和工作協(xié)調(diào)上非常困難，建設(shè)周期加長(zhǎng)，加大了企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，也阻礙了建設(shè)項(xiàng)目的正常進(jìn)行，造成了資源和時(shí)間的浪費(fèi)，政府窗口應(yīng)建立經(jīng)濟(jì)適用房“綠色通道”，實(shí)現(xiàn)“一站式”服務(wù)。對(duì)于建成品的回購(gòu)，建議出臺(tái)回購(gòu)期的相關(guān)細(xì)化文件。在資金方面，籌資中需要轉(zhuǎn)換政府角色，包括直接籌資和間接籌資，積極引導(dǎo)形成政企合作共建的局面，有政府進(jìn)行引導(dǎo)。
二、跟蹤監(jiān)管：由于保障性住房建設(shè)的特殊民生屬性，其質(zhì)量安全問(wèn)題自誕生之日起便成為社會(huì)議論的熱點(diǎn)。當(dāng)前，保障性住房建設(shè)仍然存在著一些不規(guī)范的行為，為保證施工進(jìn)度，違規(guī)操作、邊報(bào)邊用、擅自改變土地用途、配套的經(jīng)營(yíng)性用地規(guī)避招拍掛等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。各省土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和批后監(jiān)管體系正在逐步完善中，尚未真正實(shí)現(xiàn)批、供、用、補(bǔ)、查全程監(jiān)管；部分廉租房項(xiàng)目，是由政府實(shí)施的中央新增投資項(xiàng)目，存在未批先用的現(xiàn)象，地方國(guó)土資源部門對(duì)于中央投資建設(shè)項(xiàng)目，沒(méi)有制止違法用地的強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，不愿也不敢嚴(yán)格執(zhí)法。一些地方的保障性住房與商品房等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目共建，地方政府以土地?fù)Q投資，彌補(bǔ)地方配套資金的不足，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)，在實(shí)施經(jīng)營(yíng)性用地出讓招拍掛上，缺乏可操作的辦法和執(zhí)法監(jiān)管措施。所以加大對(duì)保障性住房用地的執(zhí)法監(jiān)察，加大違規(guī)處罰力度就顯得至關(guān)重要。加強(qiáng)實(shí)地巡查和執(zhí)法監(jiān)察，地方政府及國(guó)土資源部門要依法查處違規(guī)操作、未批先用、擅自改變用途等違規(guī)行為，規(guī)范用地管理秩序，做到保的準(zhǔn)、順、實(shí)、惠。
三：務(wù)實(shí)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃：
1、國(guó)土資源部曾明確要求，保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有公布前，各地不得出讓住房用地。各派駐地方的國(guó)家土地督察局將加大計(jì)劃落實(shí)情況檢查監(jiān)管力度。各地確保保障性住房用地供應(yīng)，必須做到“應(yīng)保盡?！?。實(shí)行根據(jù)實(shí)際新增建設(shè)用地需求情況測(cè)算，制定年度用地計(jì)劃，改變現(xiàn)行的按照保障性住房建設(shè)規(guī)模測(cè)算、確定供地計(jì)劃的做法，剔除使用存量土地建設(shè)保障性住房部分用地，使供地計(jì)劃與實(shí)際情況相符。即便是這樣，還應(yīng)建立嚴(yán)格的保障性住房供地公示制度。建議分級(jí)構(gòu)建保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)信息系統(tǒng)，向社會(huì)公開(kāi)各類保障性住房建設(shè)規(guī)劃、年度供地?cái)?shù)量、布局、用地審批等情況。國(guó)土資源部門要適時(shí)聯(lián)合發(fā)改、建設(shè)、監(jiān)察等部門，組織各主流新聞媒體開(kāi)展專項(xiàng)執(zhí)法檢查、采訪報(bào)道活動(dòng)，發(fā)揮社會(huì)的力量，加強(qiáng)對(duì)保障性住房用地的監(jiān)督。
2、從實(shí)際執(zhí)行情況看，供地計(jì)劃受建設(shè)投資規(guī)模、規(guī)劃、建設(shè)時(shí)序等不確定因素影響較大，實(shí)際供地與計(jì)劃安排存在較大差異，建議允許地方根據(jù)國(guó)家住房政策的調(diào)整、實(shí)際建設(shè)規(guī)模、時(shí)序等因素，調(diào)整各類保障性住房的用地結(jié)構(gòu)。比如：許多地方采取廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)中配建部分經(jīng)營(yíng)性商業(yè)等服務(wù)設(shè)施，大多屬于為低收入人群提供服務(wù)設(shè)施，并難以按單宗地實(shí)行招拍掛出讓的實(shí)際情況，允許對(duì)廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)配建的商業(yè)等服務(wù)設(shè)施用地，在嚴(yán)格規(guī)定有關(guān)條件前提下，實(shí)行土地面積分?jǐn)?、協(xié)議出讓供地。
3、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)監(jiān)管和考核制度。明確建設(shè)單位為質(zhì)量第一責(zé)任人，對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量全面負(fù)責(zé)，加強(qiáng)對(duì)施工、監(jiān)理單位管理人員到崗履責(zé)情況進(jìn)行管理，保證工程合理造價(jià)，不得任意壓縮工期，不得明示或暗示設(shè)計(jì)單位和施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，降低建設(shè)工程質(zhì)量，不得違法肢解分包，并建立保障性住房建設(shè)情況定期報(bào)告制度，提高公開(kāi)性和透明度;加強(qiáng)對(duì)保障性住房規(guī)劃實(shí)施、計(jì)劃執(zhí)行、土地供應(yīng)以及建設(shè)目標(biāo)完成等情況的監(jiān)督檢查，作為政府業(yè)績(jī)考核內(nèi)容，做到責(zé)任、政策、監(jiān)督、考核“四落實(shí)”。
四：建筑選址：保障性住房建設(shè)由于考慮到地價(jià)等因素, 規(guī)劃布局有待改善，交通等外部配套設(shè)施的建設(shè)相對(duì)滯后。少數(shù)地方保障性住房項(xiàng)目選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，隨著保障性住房小區(qū)逐年增加，與之而來(lái)的不少配套和社會(huì)問(wèn)題，也有待進(jìn)一步探索。保障性住房小區(qū)的管理體制和辦法也亟需完善，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房?jī)?nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理，影響了使用功能。導(dǎo)致低收入家庭入住后生活成本增加,甚至影響到就業(yè)問(wèn)題,這事實(shí)上違背了住房保障政策的最初目的，建議重點(diǎn)選址在快速交通干道、地鐵周邊等交通、生活相對(duì)便利的地區(qū)，切實(shí)考慮到居民出行方便、交通便利、可達(dá)性好等因素，并設(shè)計(jì)出更加合理的，適用的小戶型結(jié)構(gòu)，完善住房周邊的配套設(shè)施，合理安排保障性住房的建設(shè)及居民生活便利等基本需求。
五：房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制：政府要制定有利于保障性住房退出的鼓勵(lì)政策，引導(dǎo)管理對(duì)象多形式、多渠道解決住房問(wèn)題。可推出購(gòu)房貼息貸款、減免購(gòu)房稅費(fèi)、發(fā)放自租房貨幣補(bǔ)貼、優(yōu)先購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策，抓緊明確保障性住房進(jìn)入市場(chǎng)的條件、程序、費(fèi)稅政策等，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。建立和完善保障性住房的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出渠道暢通，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。