時(shí)間：2023-03-10 14:48:35
導(dǎo)語(yǔ)：在小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開(kāi)戶銀行賬號(hào)：_____
受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開(kāi)戶銀行賬號(hào)：_____
甲方與乙方按照自愿、平等、誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓政策和規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，雙方達(dá)成協(xié)議如下：
第一條委托事項(xiàng)
甲方委托乙方辦理______產(chǎn)權(quán)受讓項(xiàng)目，并由乙方提供企業(yè)產(chǎn)權(quán)受讓相關(guān)服務(wù)。甲方委托乙方提供的服務(wù)項(xiàng)目有：
1、在甲方擬受讓產(chǎn)權(quán)掛牌期滿后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，乙方組織以協(xié)議或競(jìng)買方式撮合交易；
2、如果甲方競(jìng)買成功，或協(xié)議成交后同轉(zhuǎn)讓方簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)；
3、出具產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓鑒證書(shū)。
第二條提交的文件
甲方應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定向乙方提供相關(guān)材料，并如實(shí)填報(bào)有關(guān)表式內(nèi)容。如為復(fù)印件，甲方應(yīng)加蓋證明章。
第三條權(quán)利和義務(wù)
1、甲、乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，自覺(jué)接受政府主管部門監(jiān)管。
2、需甲方向任何第三方支付的費(fèi)用，包括清產(chǎn)核資、實(shí)地考察、審計(jì)、評(píng)估、權(quán)證變更、媒體公告等相關(guān)費(fèi)用，由甲方自行承擔(dān)。
3、乙方應(yīng)按照國(guó)家和我省的有關(guān)規(guī)定，公開(kāi)、公平、公正地組織相關(guān)各方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，對(duì)該公開(kāi)掛牌項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范操作。
4、甲、乙雙方均具有對(duì)對(duì)方所提供的相關(guān)材料承擔(dān)保密的義務(wù)。未經(jīng)對(duì)方同意，不得提供給第三方。
第四條甲、乙雙方的承諾
1、甲方向乙方承諾，所提供的與轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)相關(guān)的材料（包括原件、復(fù)印件）真實(shí)、完整。如有不實(shí)，將承擔(dān)由此帶來(lái)的一切經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。
2、甲方保證其委托乙方處理本合同所述委托事項(xiàng)已獲得甲方有權(quán)機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。
3、甲方在本合同有效期內(nèi)保證不再與第三方訂立同一標(biāo)的的受讓委托合同，也不與轉(zhuǎn)讓人私下接觸、洽談成交。
4、乙方保證其已具備從事甲方委托事項(xiàng)的所有資格及資質(zhì)。
5、乙方向甲方承諾，按照甲方的要求處理委托事務(wù)；需要甲方變更要求的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲方同意。
第五條委托費(fèi)用及其支付方式
1、委托費(fèi)用：根據(jù)政府物價(jià)管理部門制訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甲方向乙方支付轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)人民幣合計(jì)_____（大寫）元。
2、支付方式：甲方在本合同簽訂后______日向乙方先期支付人民幣（大寫）_____元，作為預(yù)付費(fèi)用；甲方應(yīng)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后______日內(nèi)付清余款。
3、若轉(zhuǎn)讓不成或甲方在委托期限內(nèi)要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業(yè)務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，具體金額根據(jù)乙方已完成委托事項(xiàng)的情況由雙方協(xié)商確定。
4、產(chǎn)權(quán)變更過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
5、若本次委托事項(xiàng)需交納競(jìng)價(jià)保證金，競(jìng)價(jià)保證金由甲方承擔(dān)。
第六條合同的期限
本合同有效期自本合同生效之日起至止。
第七條違約責(zé)任
1、甲方如在掛牌期間或撤牌后______日內(nèi)自行進(jìn)行場(chǎng)外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付委托轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)總價(jià)款______%的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期一日，應(yīng)按傭金總價(jià)款的______%，向乙方支付違約金。
2、乙方未經(jīng)甲方同意，不按照甲方的委托事項(xiàng)和要求進(jìn)行委托業(yè)務(wù)活動(dòng)，并由此而造成甲方損失的，乙方應(yīng)當(dāng)賠償損失。
3、甲、乙雙方若違反產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策規(guī)定以及本合同約定，違約方須承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。
第八條合同的變更和解除
1、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以書(shū)面形式對(duì)本合同條款進(jìn)行變更。任何一方不得單方面變更本合同條款。
2、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以解除本合同。任何一方單方面解除本合同的，應(yīng)承擔(dān)由此而給對(duì)方造成的損失。
3、任何一方按照本條第二款的規(guī)定解除本合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц断鄳?yīng)的費(fèi)用。具體費(fèi)用應(yīng)按照受托方已完成委托事項(xiàng)的情況、或委托方因受托方解除合同導(dǎo)致委托事項(xiàng)成本加大的情況而確定。
第九條爭(zhēng)議的解決方式
甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方一致同意選擇______仲裁委員會(huì)合同仲裁中心申請(qǐng)仲裁；雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權(quán)的人民法院。
第十條其他
上述條款未盡事項(xiàng)的約定：___________
第十一條合同的生效
本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。
“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。
本合同一式______份，甲、乙雙方各執(zhí)______份。
委托方（甲方）：____受托方（乙方）：_________
（蓋章）（蓋章）
法定代表人（簽字）：__法定代表人（簽字）：___
簽約地點(diǎn)：_______________
特別聲明
一、本合同文本是根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》制定的示范文本，印制的合同條款為提示性條款，供未經(jīng)預(yù)售階段的商品房(現(xiàn)房)出售時(shí)當(dāng)事人雙方約定采用。
二、購(gòu)房是一種民事法律行為，涉及的標(biāo)的額較大、專業(yè)性較強(qiáng)、法律規(guī)范較多，為更好地維護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益，雙方簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴(yán)密。
三、商品房在取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后，方可出售。在簽訂出售合同前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房人出示新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)。新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證真實(shí)性、合法性可向市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心查詢。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售已抵押的商品房，應(yīng)事先以書(shū)面形式通知抵押權(quán)人，同時(shí)，將已抵押的事實(shí)告知購(gòu)房人。未通知抵押權(quán)人或未告知購(gòu)房人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。購(gòu)房人在簽約前可向市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心查詢擬購(gòu)房屋是否已抵押以及是否存在被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的情況。
五、商品房出售合同簽訂后應(yīng)及時(shí)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理商品房變更登記手續(xù)。購(gòu)房人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。
六、雙方履行合同發(fā)生爭(zhēng)議的，可選擇向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院起訴，也可選擇向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。如選擇申請(qǐng)仲裁的，可向本市的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)，也可向外地的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)，本市仲裁委員會(huì)有上海仲裁委員會(huì)和上海對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)(涉外仲裁)。
七、本合同文本在市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心對(duì)外發(fā)售，建議購(gòu)房人先行購(gòu)買，仔細(xì)閱讀。
甲方(賣方)：_________________________
住所：_________________________________
郵編：_________________________________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________________________
資質(zhì)證書(shū)號(hào)碼：_________________________
法定代表人：___________________________
聯(lián)系電話：_____________________________
委托人：___________________________
聯(lián)系電話：_____________________________
乙方(買方)：_________________________
國(guó)籍：_________________________________
性別：_________________________________
出生年月日：___________________________
住所(址)：___________________________
郵編：_________________________________
身份證/護(hù)照/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：___________
聯(lián)系電話：_____________________________
委托/法定人：_____________________
住所(址)：___________________________
聯(lián)系電話：_____________________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購(gòu)買甲方出售的《_______________________》商品宜，訂立本合同。
第一條 甲方依法取得_________區(qū)/縣地塊土地使用權(quán)(出讓合同編____________號(hào)：)，投資建造的《_________》商品房已竣工，并辦理了新建商品房初始登記，取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)證書(shū)號(hào)：___________
第二條 乙方向甲方購(gòu)買______________路___________弄《______________》幢__________(號(hào))___________層室(以下簡(jiǎn)稱該房屋)。據(jù)上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)量該房屋建筑面積為_(kāi)______平方米，其中套內(nèi)建筑面積為_(kāi)______平方米、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為_(kāi)_______________平方米，該房屋建筑層高為_(kāi)____________米。
該房屋平面圖見(jiàn)本合同附件二;該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)本合同附件三;該房屋相關(guān)情況(抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系及小區(qū)平面圖)見(jiàn)本合同附件四;該房屋的使用公約見(jiàn)本合同附件五。
第三條 乙方購(gòu)買該房屋每平方米房屋建筑面積單價(jià)(不包含房屋全裝修價(jià)格)為人民幣_(tái)_____________元。
(大寫)：_______________________________。
根據(jù)該房屋的房屋建筑面積，乙方購(gòu)買該房屋的總房?jī)r(jià)款(不包含房屋全裝修價(jià)格)為人民幣_(tái)___________元。
(大寫)：____________________________________。
該房屋的總房?jī)r(jià)款是指該房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)總價(jià)格。
第四條 乙方應(yīng)按本合同約定的付款方式和付款期限將房?jī)r(jià)款解人甲方的帳戶/監(jiān)管帳戶(金融機(jī)構(gòu)/監(jiān)管機(jī)構(gòu)：___________、帳戶名稱：___________、帳號(hào)：______________)。
乙方的付款時(shí)間和付款方式由甲、乙雙方在本合同附件一中約定明確。
甲方收到乙方支付的每一筆房款時(shí)均應(yīng)開(kāi)具發(fā)票。
第五條 乙方如未按合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬(wàn)分之______計(jì)算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止。逾期超過(guò)__________天，甲方有權(quán)選擇下列第_________種方案追究乙方責(zé)任：
一、甲方有權(quán)單方面解除本合同。
二、_________________________________________________
第六條 乙方支付房?jī)r(jià)款若采用銀行貸款付款的，而銀行未按本合同約定的期限代乙方向甲方付款的，仍視為乙方未按合同約定的時(shí)間付款，但因甲方原因的除外。
第七條 甲、乙雙方按下列第_______種約定確定該房屋交付使用日期：
一、本合同自甲乙雙方簽署之日起_______天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。
二、本合同經(jīng)_____________公證處公證之日起_______天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。
三、甲方在收到乙方全部房?jī)r(jià)款之日起________天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。
四、_____________________________________________________
第八條 甲方向乙方保證在交付該房屋時(shí)：
(一)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛;
(二)甲方未設(shè)定抵押權(quán)或已清除原由甲方設(shè)定的抵押權(quán);
(三)已繳納了甲方應(yīng)繳納的房屋維修基金。
如交付房屋后發(fā)生與甲方保證不相一致的情況，由甲方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
第九條 乙方應(yīng)在本合同第七條約定的房屋交接期限內(nèi)到甲方要求的地點(diǎn)辦理驗(yàn)收交接手續(xù)。該房屋交付的標(biāo)志為_(kāi)_________該房屋交付之日起，該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由甲方轉(zhuǎn)移給乙方。
該房屋為_(kāi)___________用房，甲方應(yīng)向乙方提供《______________質(zhì)量保證書(shū)》和《___________使用說(shuō)明書(shū)》《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》/《_____________________》。乙方要求提供房屋實(shí)測(cè)面積的有關(guān)資料，甲方應(yīng)如實(shí)提供。
甲方不出示和不提供前款約定的材料，乙方有權(quán)拒絕接收該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由甲方承擔(dān)。
第十條 甲方交付的該房屋裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方在辦理該房屋交接手續(xù)時(shí)有權(quán)要求甲方按裝修、設(shè)備差價(jià)__________倍補(bǔ)償。
雙方對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)并以該機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面鑒定意見(jiàn)為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。
第十一條 如乙方已付清全部房?jī)r(jià)款，除甲方原因外，乙方未按約定期限辦理交付該房屋手續(xù)的，甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書(shū)面催告書(shū)一次。乙方未按催告書(shū)規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書(shū)規(guī)定的驗(yàn)收交接日之第二天起，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)。
如本合同約定的付款時(shí)間(附件一)的最后付款日期遲于本合同第七條約定的房屋交付日期的(即乙方未支付完全部房?jī)r(jià)款時(shí))，除甲方原因外，乙方未按約定期限辦理交付該房屋手續(xù)的，甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書(shū)面催告書(shū)一次。乙方未按催告書(shū)規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，甲方有權(quán)單方面解除本合同。
第十二條 甲方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書(shū)面通知乙方。在書(shū)面通知發(fā)出之日起__________日內(nèi)將乙方已支付的房?jī)r(jià)款扣除乙方應(yīng)支付的賠償金額，剩余房?jī)r(jià)款退還乙方。賠償金額以總房?jī)r(jià)款的_______%計(jì)算。
第十三條 除不可抗力外，甲方如未在本合同第七條約定的期內(nèi)將該房屋交付乙方使用，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之____計(jì)算，違約金自本合同第七條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過(guò)________天，乙方有權(quán)選擇下列第_________種方案追究甲方責(zé)任：
一、乙方有權(quán)單方面解除本合同。
二、_______________________________________
第十四條 自該房屋正式交付之時(shí)起，甲方對(duì)該房屋負(fù)責(zé)保修，并從房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起繼續(xù)保修二年/________年。保修范圍由甲、乙雙方參照國(guó)務(wù)院的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定在本合同附件五中約定。
第十五條 該房屋交付后，乙方認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，乙方有權(quán)單方解除本合同。
第十六條 甲方交付的該房屋有其他工程質(zhì)量問(wèn)題的，乙方在合同約定的保修期內(nèi)有權(quán)要求甲方除免費(fèi)修復(fù)外，還須按修復(fù)費(fèi)的___倍給予補(bǔ)償。
雙方商定對(duì)該房屋其他工程質(zhì)量問(wèn)題有爭(zhēng)議的，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)并以該機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面鑒定意見(jiàn)為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。
第十七條 該房屋買賣所發(fā)生的稅費(fèi)按有關(guān)規(guī)定由甲、乙雙方各自承擔(dān)。
第十八條 乙方同意，因該物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主委員會(huì)，自該房屋交付之日起，即應(yīng)將該房屋交甲方在《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》中委托的房屋管理企業(yè)統(tǒng)一進(jìn)行管理、并遵守房屋使用公約。
甲方委托的房屋管理企業(yè)承擔(dān)該房屋的前期房屋管理，管理的期限至業(yè)主委員會(huì)成立后選聘的新的房屋管理企業(yè)接手管理之日。
第十九條 甲、乙雙方商定，__________年______月________日前，由甲方/乙方/雙方向___________辦理價(jià)格申報(bào)及過(guò)戶申請(qǐng)手續(xù)，申領(lǐng)該房屋房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。
因甲方原因，乙方無(wú)法在___________年______月_______日前取得房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)，甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為總房?jī)r(jià)款的_______%;年月日之日起的日內(nèi)，乙方仍無(wú)法取得房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)，則乙方有權(quán)單方面解除合同。
第二十條 乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書(shū)面通知之日起_____天內(nèi)將乙方已支付的房?jī)r(jià)款(包括利息，利息按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算，下同)全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額以總房?jī)r(jià)款的______%計(jì)算，在退還房?jī)r(jià)款時(shí)一并支付給乙方。
前款及本合同其他條款所稱已支付的房?jī)r(jià)款是包括乙方直接的和通過(guò)貸款方式支付的房?jī)r(jià)款。
第二十一條 按本合同約定，甲、乙雙方單方解除本合同的，在單方解除合同以前，對(duì)方已按合同約定支付違約金的，支付的違約金金額應(yīng)在按本合同約定的賠償金額中扣除。
第二十二條 甲方或乙方對(duì)相對(duì)方行使單方面解除本合同有異議的，應(yīng)在接到對(duì)方有關(guān)單方面解除本合同的書(shū)面通知之日起______天內(nèi)，向按第二十七條選定的解決爭(zhēng)議機(jī)關(guān)確認(rèn)解除合同的效力。
第二十三條 甲方出售的該房屋僅作_________________________使用，乙方在使用期間不得擅自改變?cè)摲课萁Y(jié)構(gòu)和用途。除本合同附件另有約定外，乙方在使用期間有權(quán)享用與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共通道和設(shè)施，同時(shí)應(yīng)自覺(jué)遵守該房屋所在地的有關(guān)法律、法規(guī)和尊重社會(huì)公德、維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。
第二十四條 乙方購(gòu)買的房屋及其相應(yīng)占有的土地使用權(quán)不可分離。自該房屋的房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之時(shí)起，甲方與______簽訂的土地使用權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓合同中約定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任依法轉(zhuǎn)移給乙方。
第二十五條 本合同的未盡事宜及本合同在履行過(guò)程中需變更的事宜，雙方將通過(guò)訂立補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議或變更協(xié)議進(jìn)行約定。
本合同的補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議、變更協(xié)議均為本合同不可分割的一部分。本合同補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議、變更協(xié)議與正文條款不相一致的，以補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議、變更協(xié)議為準(zhǔn)。
第二十六條 本合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其它任何聯(lián)系，必須用書(shū)面形式，且采用掛號(hào)郵寄或直接送達(dá)的方式，送達(dá)本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。
第二十七條 本合同適用中華人民共和國(guó)法律。甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，選定下列一種方式解決(不選定的劃除)：
1._____________________________向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁;
2.依法向人民法院起訴。
第二十八條 本合同自雙方簽署/_____________公證處公證之日起生效。
第二十九條 本合同壹式______份，均具有同等效力。其中甲、乙雙方各執(zhí)______份，______________、__________各執(zhí)壹份。
附件一
付款時(shí)間和付款方式
----------------------------------------------------
(粘貼線)
(騎縫章加蓋處)
附件二
該房屋平面圖(標(biāo)明尺寸和比例)
----------------------------------------------------
(粘貼線)
(騎縫章加蓋處)
附件三
該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)-----------------------
(粘貼線)
(騎縫章加蓋處)
附件四
相關(guān)情況(抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系)及小區(qū)平面圖
(小區(qū)平面圖應(yīng)標(biāo)明尺寸和比例)------------------------
(粘貼線)
(騎縫章加蓋處)
附件五
《房屋使用公約》或有關(guān)承諾書(shū)--------------------------
(粘貼線)
(騎縫章加蓋處)
補(bǔ)充條款----------------------------------------------
(粘貼線)
(騎縫章加蓋處)
甲方(名稱)：_____________ 乙方(名稱或名字)：__________
法定代表人簽署：___________ 乙方本人簽署：________________
法定代表人的委托的
委托人或
人簽署：_______________ 法定人簽署：______________
甲方蓋章：_________________ 乙方蓋章：____________________
一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在的問(wèn)題
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，可以為承包主體帶來(lái)收益。實(shí)現(xiàn)收益的方式除了農(nóng)戶自行經(jīng)營(yíng)承包地之外，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也是實(shí)現(xiàn)收益的重要途徑。在現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)早已廣泛流轉(zhuǎn)。筆者在司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中極不規(guī)范，不同程度地存在以下問(wèn)題，并由此產(chǎn)生大量訴訟。
1.以租代征現(xiàn)象普遍。農(nóng)民以轉(zhuǎn)包的方式將其擁有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給他人，有利于農(nóng)村土地的集約使用與規(guī)模經(jīng)營(yíng)，與統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的改革方向相一致。然而，筆者在司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，“以租代征”現(xiàn)象普遍。所謂“以租代征”，是指用地單位繞過(guò)法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)，通過(guò)租用農(nóng)民集體土地，而直接進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。“以租代征”不是法定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，而是違反《土地管理法》的行為，受到法律明令禁止。然而，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，以租代征現(xiàn)象在地處城鄉(xiāng)結(jié)合部、經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的近郊區(qū)普遍存在。由于“以租代征”合同所設(shè)定的租賃期限普遍較長(zhǎng)，而合同簽訂時(shí)的土地價(jià)值不高，雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)也不會(huì)太高，“以租代征”實(shí)質(zhì)成為一種“圈地運(yùn)動(dòng)”。一方面，隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革的深入以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，土地價(jià)值凸顯，帶給經(jīng)營(yíng)者的收益成倍增加，雙方約定的租金顯得微不足道；另一方面，簽訂租賃合同的農(nóng)民在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將失去土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，而土地經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)農(nóng)民而言，意味著生存保障?？梢灶A(yù)見(jiàn)，如果不加以引導(dǎo)，“以租代征”問(wèn)題在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過(guò)程中可能凸顯。隨著時(shí)間的推移，“租賃雙方”因租金標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛將大量出現(xiàn)，從而影響到社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
2.流轉(zhuǎn)主體不適格。在我國(guó)，農(nóng)村土地承包方式分為家庭承包與其他方式承包兩種，且以家庭承包方式為主。其他方式承包僅適用于不宜采用家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地。在家庭承包中，承包以戶為單位，即承包方為本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。一般情況下，該農(nóng)戶派出一名代表人與發(fā)包方(集體經(jīng)濟(jì)組織)簽訂農(nóng)村土地承包合同后，該農(nóng)戶取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，遂被稱之為承包經(jīng)營(yíng)戶。該承包經(jīng)營(yíng)戶才是決定其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)以及如何流轉(zhuǎn)的權(quán)利主體。值得注意的是，家庭承包中的“承包經(jīng)營(yíng)戶”與戶籍管理中的“家庭戶”并不吻合。例如，年邁父母與成年子女居住在一起，在戶籍管理中，也屬于同一個(gè)家庭戶口。但在土地發(fā)包時(shí)，父母與成年子女分別與發(fā)包方簽定了農(nóng)村土地承包合同，則父母與成年子女就分屬于不同的承包戶。反之，父母與成年子女早已分家居住，且在戶籍管理中，也分別擁有各自的家庭戶口。但在第二輪承包時(shí)，因當(dāng)時(shí)各種農(nóng)賦稅及提留尚未取消，許多集體經(jīng)濟(jì)組織擔(dān)心如果父母因年邁而無(wú)力耕種時(shí)，村社無(wú)法完成農(nóng)賦稅及提留任務(wù)，因此將父母與分家居住的成年子女合并在一起，與之簽訂農(nóng)村土地承包合同。在此情況下，父母與成年子女就屬于同一承包戶。
過(guò)去在農(nóng)業(yè)負(fù)擔(dān)過(guò)重，土地收益甚微的情況下，大量農(nóng)民長(zhǎng)期外出務(wù)工。一些農(nóng)戶因長(zhǎng)期在外而無(wú)法耕種土地，愿意將其擁有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。由于這些農(nóng)戶長(zhǎng)期在外，故出面處理流轉(zhuǎn)事務(wù)的主體通常是其留守在家的近親屬如父母兄弟等。流轉(zhuǎn)的土地由他人耕種后，數(shù)年來(lái)也從未發(fā)生過(guò)爭(zhēng)議。隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的深入以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，致使原本不值錢的農(nóng)村土地價(jià)值成倍增加，原本無(wú)爭(zhēng)議的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系受到?jīng)_擊，大量與土地流轉(zhuǎn)有關(guān)的糾紛訴諸法院。既有原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人以簽定流轉(zhuǎn)合同的主體（其父母、兄弟等）并非權(quán)利人為由，主張流轉(zhuǎn)關(guān)系無(wú)效的糾紛，也有以流轉(zhuǎn)合同的簽訂主體雖然是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人，但侵犯了自己作為共有權(quán)人的利益為由，主張流轉(zhuǎn)關(guān)系無(wú)效的糾紛。
3.流轉(zhuǎn)形式不規(guī)范。在現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式多種多樣?！掇r(nóng)村土地承包法》針對(duì)不同的流轉(zhuǎn)方式設(shè)定了不同的形式要件。例如，“轉(zhuǎn)包”與“轉(zhuǎn)讓”的區(qū)別在于：轉(zhuǎn)包是指承包方在一定期限內(nèi)（不超過(guò)承包期），將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓與第三方，但承包方與發(fā)包方承包關(guān)系維持不變的流轉(zhuǎn)方式；而轉(zhuǎn)讓則是承包方將全部或者部分承包地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在剩余期限內(nèi)徹底讓渡給他人，承包方與發(fā)包方在該承包地上的承包關(guān)系隨之終止，由受讓的農(nóng)戶與發(fā)包方確立新的承包合同關(guān)系，是最為徹底的土地流轉(zhuǎn)方式。正是鑒于轉(zhuǎn)讓比其他任何一種流轉(zhuǎn)方式都更為徹底，如果轉(zhuǎn)讓不當(dāng)，對(duì)農(nóng)戶的切身利益損害最大，故《農(nóng)村土地承包法》為了體現(xiàn)對(duì)農(nóng)戶的保護(hù)，對(duì)轉(zhuǎn)讓設(shè)定了最為嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)條件和形式要件：第一，承包方必須有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來(lái)源；第二，必須經(jīng)發(fā)包方同意；第三，受讓方應(yīng)當(dāng)是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶。而轉(zhuǎn)包是不需要發(fā)包方同意，只需報(bào)發(fā)包方備案即可。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定形式不符合《農(nóng)村土地承包法》的要求。多數(shù)情況下，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)雙方均為不具備法律專業(yè)知識(shí)的普通農(nóng)戶，雙方在設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系時(shí)，有的甚至采取口頭約定的形式。雖然有的流轉(zhuǎn)協(xié)議采用書(shū)面形式，但錯(cuò)別字多、措辭含糊不清、內(nèi)容與形式不符等問(wèn)題大量存在。例如，協(xié)議措辭為“轉(zhuǎn)讓”，但約定內(nèi)容卻與“轉(zhuǎn)包”相似。有的居然約定轉(zhuǎn)讓的是土地“所有權(quán)”，約定流轉(zhuǎn)期限時(shí)使用“長(zhǎng)期”“永久”等模糊字眼等等。此類糾紛訴諸法院時(shí)，可能致使承辦法官在適用法律時(shí)面臨兩難境地。
二、解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題的對(duì)策
重慶市作為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，探索出一條既好又快地促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的有效途徑，是我市在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)當(dāng)解決的重大課題。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題不僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是一個(gè)政治問(wèn)題。故我市在探索如何加快和促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)更多地關(guān)注農(nóng)民利益、關(guān)注社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
1．謹(jǐn)慎推行“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股”的流轉(zhuǎn)方式。如前所述，農(nóng)民為獲得穩(wěn)定收益，可能選擇將屬于自己的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給他人以獲得穩(wěn)定的租金收入。如果租賃合同簽署不當(dāng)，則可能出現(xiàn)“以租代征”的情況，使得出租土地的農(nóng)民淪落為失地農(nóng)民，而獲得的補(bǔ)償卻是原本微薄卻還逐年貶值的租金收入。為了解決農(nóng)民不能分享土地逐年增值所帶來(lái)的利益成果問(wèn)題，可以考慮以謹(jǐn)慎的態(tài)度、試點(diǎn)的方式，逐步推行“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股”的流轉(zhuǎn)方式。
重慶市工商行政管理局出臺(tái)了《關(guān)于全面貫徹落實(shí)市第三次黨代會(huì)精神服務(wù)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。該《意見(jiàn)》第十六條載明：“支持探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式。在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)和不改變土地用途的前提下，允許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出資入股設(shè)立農(nóng)民專業(yè)合作社；經(jīng)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)，在條件成熟的地區(qū)開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出資入股設(shè)立有限責(zé)任公司和獨(dú)資、合伙等企業(yè)的試點(diǎn)工作，積極推進(jìn)土地集約、規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高農(nóng)民組織化程度，加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”，明確允許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股成立有限責(zé)任公司。該實(shí)施意見(jiàn)一出臺(tái)，就與北京“小產(chǎn)權(quán)房”、廣州“宅基地使用權(quán)入市”等話題一樣，引起全社會(huì)的廣泛關(guān)注與巨大爭(zhēng)議。重慶市農(nóng)辦在《重慶市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的調(diào)查與思考》中對(duì)農(nóng)民以土地入股組建公司存在的法律障礙作了如下分析:雖然《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》都允許“承包農(nóng)戶自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)”，但《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》均沒(méi)有賦予家庭承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押和擔(dān)保貸款的權(quán)利，其中《物權(quán)法》僅賦予家庭承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)以用益物權(quán)，《擔(dān)保法》則明確規(guī)定集體所有的耕地使用權(quán)不得用于抵押。此外，《公司法》還明確規(guī)定：有限責(zé)任公司由50個(gè)以下股東出資設(shè)立；全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的30%。前者限制了股田制公司吸收農(nóng)戶的數(shù)量不得高于50戶，否則有的農(nóng)戶就沒(méi)有股東資格，影響股份制公司規(guī)模的擴(kuò)大。后者由于農(nóng)戶出資多以土地折價(jià)方式進(jìn)行，其現(xiàn)金入股能力有限，影響公司的注冊(cè)和運(yùn)行。
筆者認(rèn)為，以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股成立有限責(zé)任公司在目前的法律框架下確實(shí)面臨諸多問(wèn)題。除了市農(nóng)辦分析到的法律障礙之外，還涉及與《公司法》所設(shè)定的法人人格獨(dú)立原則相矛盾?！豆痉ā返谌龡l第一款規(guī)定:“公司是企業(yè)法人，有獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任”。獨(dú)立性表明公司能夠以自己的名義去持有財(cái)產(chǎn)、取得財(cái)產(chǎn)和處分財(cái)產(chǎn)。股東出資完成之后，作為出資的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)性權(quán)利就屬于公司所有。股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)有限責(zé)任，而公司卻以其全部資產(chǎn)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。如果農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能夠作為一種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利入股，那么此種流轉(zhuǎn)方式實(shí)質(zhì)就是以轉(zhuǎn)讓的方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)從農(nóng)戶手中流轉(zhuǎn)到公司手中。如前所述，鑒于轉(zhuǎn)讓比其他任何一種流轉(zhuǎn)方式都更為徹底，法律對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓設(shè)定了最為嚴(yán)格的條件與程序。農(nóng)村土地與城鎮(zhèn)土地不同之處在于，前者屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)是基于身份關(guān)系獲得的，故只能轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，而后者屬國(guó)家所有，其使用權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓。因此，國(guó)有土地使用權(quán)可以作價(jià)出資，而農(nóng)村土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓受限，在現(xiàn)有法律框架下是不能作價(jià)出資設(shè)立公司的。
筆者認(rèn)為，法律作為上層建筑總有滯后于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的時(shí)候。在現(xiàn)有法律框架下，國(guó)有土地使用權(quán)可以作價(jià)出資設(shè)立公司而農(nóng)村土地使用權(quán)則不能，實(shí)質(zhì)是由于我國(guó)實(shí)行二元結(jié)構(gòu)的土地制度造成的。而統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的意思是將城市的發(fā)展與農(nóng)村的發(fā)展聯(lián)系起來(lái)加以考慮。而重慶作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，可以在一定范圍內(nèi)、一定程度上對(duì)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度加以突破。并且在現(xiàn)有法律框架下，農(nóng)村土地使用權(quán)也僅僅不能用以作價(jià)出資開(kāi)辦公司，但如果以其出資開(kāi)辦農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織、合伙企業(yè)等，是沒(méi)有法律障礙的。因此，可以以謹(jǐn)慎的態(tài)度，逐步推行“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股”的流轉(zhuǎn)方式。
2．為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)提供規(guī)范的合同范本。筆者在辦理了大量涉及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛后，感觸至深的是此類案件普遍存在證據(jù)認(rèn)定困難的問(wèn)題?！掇r(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同”。而在現(xiàn)實(shí)生活中，大量當(dāng)事人以口頭約定的方式設(shè)定土地流轉(zhuǎn)關(guān)系。一旦發(fā)生糾紛，法院很難查明事實(shí)。由于當(dāng)事人文化程度普遍偏低，加之訂立土地流轉(zhuǎn)合同專業(yè)性強(qiáng)，需要熟悉相關(guān)法律法規(guī)，故即使雙方當(dāng)事人在設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系時(shí)簽署了書(shū)面協(xié)議，也普遍存在權(quán)利義務(wù)約定不明、措辭不當(dāng)、內(nèi)容有誤等問(wèn)題。因此，筆者建議對(duì)于此類專業(yè)性、政策性極強(qiáng)的合同，可以由政府為當(dāng)事人提供內(nèi)容完備、形式規(guī)范的合同范本。此舉可以起到規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)關(guān)系，預(yù)防糾紛的發(fā)生，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的積極作用。
需要提及的是，重慶市農(nóng)辦早于2006年就向各區(qū)縣印發(fā)了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)文書(shū)格式》，規(guī)范重慶市土地流轉(zhuǎn)中的五種合同文書(shū)和四種流轉(zhuǎn)文書(shū)文本。五種合同文書(shū)包括轉(zhuǎn)包合同、出租合同、互換合同、入股合同、轉(zhuǎn)讓合同；四種流轉(zhuǎn)文書(shū)文本包括流轉(zhuǎn)委托書(shū)、轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表、變更登記本、流轉(zhuǎn)登記簿。市農(nóng)辦要求進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的雙方當(dāng)事人必須按照范本提供的基本內(nèi)容和格式，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際和流轉(zhuǎn)土地的類型、用途，增補(bǔ)相應(yīng)的約定條款，訂立正式書(shū)面合同，明確流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利、義務(wù)和違約責(zé)任。市農(nóng)辦強(qiáng)調(diào)，原來(lái)簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同，不符合法律和政策規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂；不完善的，應(yīng)當(dāng)逐步補(bǔ)充和規(guī)范；沒(méi)有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的，要按照新的合同格式及時(shí)補(bǔ)簽。
然而，筆者在司法實(shí)踐中至今未發(fā)現(xiàn)一起流轉(zhuǎn)雙方是按照市農(nóng)辦提供的格式合同來(lái)設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系的案例。筆者認(rèn)為，此種現(xiàn)象可能說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題：其一，格式合同推廣不力。多數(shù)情況下，設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系的雙方當(dāng)事人均為普通農(nóng)戶。他們既不懂得如何撰寫規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，也不知道政府為其提供了可以參考的合同范本，可以向當(dāng)?shù)赝恋爻邪芾頇C(jī)構(gòu)索取，也可以在重慶農(nóng)村信息網(wǎng)上下載，更不知道雙方簽署的協(xié)議需要報(bào)發(fā)包方備案。其二，格式合同確實(shí)起到了規(guī)范與穩(wěn)定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)關(guān)系的作用。在筆者承辦的土地流轉(zhuǎn)糾紛中，無(wú)一例外地未使用規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同范本，從側(cè)面可能說(shuō)明啟用規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同范本確實(shí)起到了預(yù)防糾紛發(fā)生的作用。在雙方當(dāng)事人按照流轉(zhuǎn)合同范本設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系的情況下，因約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，雙方在履行合同的過(guò)程中就不會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)議。因此，產(chǎn)生糾紛并訴諸法院的便只有未采用規(guī)范合同范本的情形。以上兩點(diǎn)都說(shuō)明了推行格式化、規(guī)范化的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)文書(shū)的必要性。農(nóng)業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依靠集體經(jīng)濟(jì)組織，加大教育宣傳力度，推行用以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的格式文書(shū)。
3．堅(jiān)持以農(nóng)戶為主導(dǎo)的流轉(zhuǎn)模式。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利主體是獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶，故流轉(zhuǎn)主體也應(yīng)當(dāng)是農(nóng)戶。農(nóng)戶有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)以及以什么方式流轉(zhuǎn)?！掇r(nóng)村土地承包法》也以法律明文規(guī)定的形式對(duì)此進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，基層地方政府以及村民自治組織在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中發(fā)揮了主導(dǎo)作用。一些基層地方政府以及村民自治組織為了引進(jìn)企業(yè)、發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、增加收入，要么將農(nóng)戶承包的土地集中起來(lái)，統(tǒng)一租賃給第三人，要么應(yīng)用行政強(qiáng)權(quán)促成土地流轉(zhuǎn)?？v觀全國(guó)，這種企業(yè)依靠政府以政治化手段低價(jià)要地，其后農(nóng)民又開(kāi)始“奪地”的土地糾紛頻出。在此類土地流轉(zhuǎn)模式中，由于行政強(qiáng)權(quán)的介入，農(nóng)民利益未得到充分尊重。在有些土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，居然從上到下蓋的都是官印，沒(méi)有農(nóng)戶的簽章，為糾紛的發(fā)生埋下了伏筆。一旦土地大幅升值之后，農(nóng)民發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)收益太低，分配太不合理，大規(guī)模的“奪地”糾紛就會(huì)發(fā)生。
筆者認(rèn)為，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過(guò)程中，加快和促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是必要的。而重慶市作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，在土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題上，步子還可以快一點(diǎn)，膽子還可以大一點(diǎn)。但各級(jí)政府在促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中，其角色應(yīng)當(dāng)定位在宏觀引導(dǎo)，而并非個(gè)案介入，更不能依靠行政公權(quán)，以政治手段為某企業(yè)低價(jià)要地，從而損害農(nóng)民利益。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過(guò)程中，政府要在穩(wěn)定土地承包關(guān)系和尊重農(nóng)民意愿的前提下，堅(jiān)持“依法、自愿、有償”原則，從實(shí)際出發(fā)，積極探索土地流轉(zhuǎn)的多種形式，穩(wěn)步推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。